シティテラス川崎鈴木町ガーデンズってどうですか？その2

そりゃ買えなそうな人にはあげたくないでしょう

買えなそうな人でもわざわざ来てくれてご苦労さんの意味でもらえるはずです。

ただし、普通のＭＲなら初回来場してアンケートに全項目記入が条件です。
アンケートに答えずとか、一回貰った後、再度頂戴なんてのはＮＧですよ。
そういう人は、津波きたらお陀仏の前に、社会人として失格、南無阿弥陀仏ですが。

私も何件かで貰ったことありますが、こちらから言わないと帰る間際まで貰えなかったことがあります。来る人、全員に一律あげてるわけじゃないと思うので、忘れてしまう事もあるかと…。
言っても貰えなかったのならひどいと思いますが…。

やっぱり、買えなそうな人にはあげたくないんだ

ここを買える人はお金持ちですから、金券で釣られるレベルの人はターゲットにしていないのです。来場者の振り分けをするためにエサを出しているだけです。食いついた人は購入候補から落第です。

売れなさすぎて、金券ばらまく体力がもう残ってないんだよ

ここはリバリエに集客で負けているなぁ。
あそこのＭＲはかなり賑わっていたぞ。

この掲示板の盛下がりかたをみて、検討する人はどう思うかだよね。落ち着いている流石住友と捉えるか、ネガにも見向きもされない廃れた物件と捉えるのか。

競争相手にならんところにネガレスするほど
どこの営業も暇ではないのでしょう

金券イベントですが、今週末にまたあるみたいです。
今回5000円の金券がもらえる企画は2日間限定で、
しかも景品がなくなり次第終了だそうなので
全員にもらえるわけではないみたいです。

元から無いんだからもらえるはずないよね

まあ、販売促進の予算は削られているだろうが
全然ないということはありえない

>今回5000円の金券がもらえる企画は2日間限定

二人分１万円ぐらいはあるんじゃね？

>>736
そんなにあるの❗さすが財閥様

5000円とはスゴいですね！！

間取り図見るとバルコニー側壁と共用廊下側壁がシマシマ表記になってますが
どういう意味なんでしょう？

スミフの社員が検討者を装って、現地訪問のスレを立ち上げてるね。スミフの営業トークそのままです。皆さんも一読してみてください。

物件詳細に書かれている

※（4）本物件東側約10m先には、地上6階建ての共同住宅が建設予定です。（2015年9月下旬建物竣工予定）

がちょっと気になりますね。
10mって結構近くないですか？

もうすぐ、完成ですか？どんな建物何でしょうか？

東西街区のことも知らないで検討してるの？

東の物件は住友の物件のことじゃないですよ。

スミフは、西の15階建てでしょう。

こんなに良い物件がなぜ売れないのか？

失礼。
レーベンの事でしたか。

http://www.leben-style.jp/search/lbn-kawasakidaishi/

タマホームの物件じゃないですか？まだ着工されずただの更地ですが。どうなっちゃったんですかね。
向き合ってるのは一部であまり圧迫感に繋がりそうにないですが。

ここはタカラレーベン、タマホーム、そして自社の15階建てに挟まれちゃうのね。窮屈になるね。

2015年9月下旬建物竣工の予定が、更地のままになっているんですか？
それはそれで問題がありそうです。
建築計画の変更等で階数が大きく変わるなどすれば、10メートルという
近さですしこちらの建物にも影響が出るのでは？

バルコニーが広めなのと、収納が広いので家族には住みやすそう
これだけの収納力があれば、家族分の収納も十分かな
リビングは少し狭くなってしまいますが、リビングがものすごく広いより収納が広い方が
家族なら住みやすいですし、ウォールドアを開ければリビングも広くできそうです

地震の影響（たとえば揺れ方など）はどうでしたか？低層マンションですのでやはりしっかりしていますか？

東側約10m先に２階建ての戸建なら全く問題ないのですけど、
地上6階建となれば、Ｂ棟の低層階には少なからず影響があるでしょう。

ここは何年かけて売り切る予定なのでしょうか？早く売り切らないと回りに新しいマンションが建ってますます売れなくなるのではと心配します。デベは何か勝算があるのでしょうか？

＞＞755
住友不動産は竣工前に完売させません。
竣工後も売り続けます。
早く売る必要がないため価格も高めに出してくる物件が多いですね。

ここはあとどのくらいでしょうか？。産業道路は既に半分以上売れたと広告出してますが、ここは残り少ないのでしょうか。選択肢が少ないなら、モデルルームに行く価値ないので。電話でも教えてもらえなかったし。

残りは少ないですよ。20位じゃないかな。
早くしないと間取りが選べなくなります。

もうすぐ売り切れになってしまいそうんですね。
ここってそんなに注目されているマンションだったんですか。
それで現在残っている部屋は何階で、部屋の向きはどっち側なんかなぁ。
全ての部屋が、日当たり最高なら良いですが。

ここは人気物件とまではいかないでしょう。そのうえ、横浜の三井物件のため、財閥系だから安心も嘘だとバレましたし。残りの部屋をどのように売り捌くか見物です。

>742さん

東側の土地は登記を調べてみたらタマホームから化学メーカーに売却されていました。化学工場か何かが建つんでしょうか？
タマホームに知り合いがいるので聞いてみたのですが、担当ではないのでわからないけれど、この一帯に何か大きな問題（環境汚染か何か？）があるので住宅会社としてマンション建設を中止したらしいみたいな話をしていました。

タマホームは売り抜けたんですね。この辺はマンションだらけですもんね、大きさ的に工場を作るほどはないかと。
事業所どまりじゃないでしょうか。

ヨーカ堂の閉店店舗に駅前店が含まれる恐れはないですか？
あまり客がいる印象がないので、決まる前に何かアクションを起こした方がいいと思っているんですが。

あり得ますね。小田と比べると混み具合が全然違います。それでも黒字なら大丈夫なんでしょうが。
なにか有効なアクションって、あるのでしょうか？

残戸数は電話での問い合わせで教えていただけないのですか？
とにかくモデルルームに足を運んでもらう事が目的なので
具体的な数値は漏らさないようにしているのでしょうか。
自分が希望する階に部屋が残っているかどうかは教えて
いただけますか？

東側の土地は社宅になると聞いていますよー
工事の通知が来ましたし、夏休み中ずっと工事していました
あと川崎区幸区全体としてならともかく、このあたりだけの環境汚染というのは聞いたことありません
環境汚染というと先々月あたりに産業道路の少し先の工場で火災が発生したことが思い出されますが、こちらまでは煙は来ませんでした
道路も綺麗になるし緑化も力をいれるようなので、地元民としては嬉しい限りです

>>766
ここのマンションは敷地一杯に建物を建てていますし、中庭は駐車場なので、お世辞にも地域の緑化に貢献しているとは言えません。ぱっと見た感じ緑が感じられるのは目隠しの植樹と横の空地の草程度です。
ここを知ってる人に対してガーデンズなんて名前恥ずかしくて書けません。

>>767
緑化に力を入れていると書いたのは、国道のことです
勘違いさせてしまってすみません
こちらのマンションの緑化については全く考えたことがありませんでしたが、そういえばマンションが建てられる前よりも緑が増えました！
植木でたまに猫がまどろんでいて、見かけるたびに和んでいます

イトーヨーカ堂ですが、今のところは閉鎖などの噂もなく、食品エリアやフードコート、カフェは比較的賑わっているのですが…
宅配をよく利用しているので無くなってしまうのはとても困ります
ぜひこのまま頑張ってもらいたいです

http://www.city.kawasaki.jp/300/page/0000071784.html

西街区について

>770さん、有難うございます。

西街区には高層のタワーが建つものだとばかり思っていたら、こちらも団地のような感じなんですね。なんだかギュウギュウに詰め込んだような感じで、圧迫感がありますね。。。
これだけの人口が増えたら周辺道路の渋滞や路上駐車、朝の鈴木町駅の混雑は大変なことになりそうですね。

大師線、通勤で使っていますが、都内に比べれば全然すいていますよ。
先頭は込みますが、車両を選ばなければ座れることが多いですかね。8時前後です。
京急川崎駅での乗り換えはホーム登るだけなので苦にならないですし、横浜へも品川へもすぐです。
勤務地がその辺りなら、快特がとまらない本線の駅を選ぶより支線のこちらのほうが本数も多くて便利なのでは？と思えるくらいです。

まぁ、産業道路のところがメガマンションできるとまた変わってくるかもですが。

京急の大師線から品川、泉岳寺までんの直通の電車もありますか？
京急にはあまり詳しくないものでして。

でも羽田空港までは直ぐですよね。

この辺に住んでいると、京急とJRのどちらの利用率が高くなるのかな。
やっぱり京急かな。

大師線は京急川崎止まりです。線路がつながっていません。
品川・泉岳寺へ行くには、本線に乗り換えですが、本線までの乗り換えはホーム上がればすぐです。

京急川崎からJR川崎駅への乗り換えは少し歩くので、京急ばっかり使っています。
JR川崎は京急に近い改札口を増やそうとしているので、それができれば、また変わるかもしれません。

余談ですが、京急は災害時など、一番最後まで粘って運行してくれたりします。
JRは人身なども多いのか、よく振り替え輸送があるのですが、そうなると、京急川崎駅はホームどころか、階段も上れないほどに混雑します。

774さん、京急の情報をありがとうございます。
JRが近いほうが良かったなと思ったのですが
災害時の対応の良さは知りませんでした。参考にさせていただきます。

>>775
災害時の対応の良さではなく災害も何のそのでイケイケなんですよ。追浜で土砂に突っ込んで脱線したばかり。

>>774JRの京浜エリアは東海道線、京浜東北線、更にはなぜか横須賀線もなのですがどれか一つで何かあると全部止まります。一番ムカつくのが京浜東北線の駅で緊急停止ボタンが押されれば安全確認のため横須賀線まで止まる点ですね。鈴木町は京急、他は最初からないものと思えば案外スッキリしますよ。

神奈川県民ってどの電車で東京へ行くのがベストかで年がら年中あーでもないこーでもないと会話してるんですけど、こと大師線沿線住民に限っては783640(悩み無用)です。

敷地内駐車場キャンペーンと銘打っていますが、現状で駐車場がかなり空いているということなのですよね？
この辺りだと車を持たれない方のほうが割合としては多いのでしょうか。
駅まで距離はありますが、買い物に関しては自転車で悠々に回ることができるから、
特段必要ないと判断されている方が多いのかもしれないですね。
コストコも車じゃないと不便じゃ？と思いつつちょこよちょこと通えるのならば、一気にドカンと買わなくてもいいわけですし。

>>779
機械式駐車場であることは、少なからず影響していると思います。
車を持たない人は、機械式の不便さが影響ないと感じ、購入を決断される方もいるでしょう。
ですが、車を持つ方は自走式駐車場や平おき駐車場を好みます。
結果、維持費が高い機械式駐車場
なのに、駐車場がガラガラで、車を持たない方に負担がかかってくるパターンは多いみたいです。
非常に便利な立地や、マンション自体が特別安いとかならまた違ってくるのでしょうが。

全くのシロウトなのでピント外れかもしれませんが、ご容赦を。
マンションの駐車場は車がない人、駐車場を利用しない人にも経済的な負担がかかってくるんですか？
月々の駐車料金は使う人が支払うものだと思いますが、それ以外に共用の経費として支払いが生じる恐れがあるのでしょうか。

駐車場を利用しなくても、全世帯、間接的に負担することになります。

なぜかというと、駐車場利用料はその多くが駐車場の維持費ではなく、管理会社の売り上げに計上されるからです。

管理会社が提示するマンション全体の年間管理費用の見積が仮に1億円だったとします。
しかし、皆さんが払っている12,000円とかの「管理費」を全住戸分合算しただけでは1億円にならないのです。例えば、8000万円にしかなりません。

では、残りの2000万はどうするかというと、駐車場使用料から充当するのです。

つまり駐車場利用料は駐車場のメンテナンスのためにプールされているのではなく、
毎月管理会社の売り上げになっているのです。

国の推奨としては「半分は超えないように」というものの、
駐車場利用料を管理費に組み入れてしまうこと自体は法律違反ではないのですが、
多くのマンションでは７０％～ひどいところは９０％以上も管理費に組み込まれています。

この計上方法には２つの問題があります。

ひとつは、駐車場利用者が少なくなった場合、即管理費不足を招き、管理費の値上げということにつながってきます。同じ理由から「駐車場使う人いないからなくしちゃえば？」ということもできません。

もうひとつは、毎月駐車場利用料を払っているにも関わらず、駐車場自体のメンテナンスを
する際には5年とか10年に一度、一時金を徴収されるという点です。

管理費はマンション本体に、駐車場利用料は駐車場の維持費に、とすれば分かりやすいのですが、なぜこんなややこしいことをするのか。
理由はただ一つ。
販売時に管理費が高額に見えることで購入者の購買意欲を削ぐことがないよう、
その一部を「駐車場利用料」にして「管理費を一見安く見せる」ためです。

>>782

概ね同意ですが、駐車場の維持費100に対して、駐車場代として200とか300を負担（余った分を大規模修繕などに使う）するのは、周りの民間駐車場と同じか少し高い程度であれば、敷地内に車を停められるという利便性を考えると抵抗はないのではないでしょうか。（もちろん周り対して高過ぎれば契約者がそちらに流れてしまうので、周りより極端に高い価格は設定できないはず）

それから駐車場代の70〜90%を管理費に組み込まれていると書いてありましたが、それは月々の維持費に対してであって、長期的な修繕費を考慮していないのではないですか？
もちろん、平置きならほとんど維持費がかからないので、そのような数字に、なる可能性はありますが、5年とか10年毎に一時金を徴収されるという話と矛盾しています。

修繕積立金が不足して、大規模修繕時に一時金を徴収される場合があるのは聞いたことがありますが、駐車場利用者を対象に一時金を徴収するというのは聞いたことないのですが、一般的なのでしょうか。
駐車場の維持費に対して、多めの駐車場代を徴収しているのに、追加で一時金を徴収するのは到底理解されるとは思えないですが、、

それからもう一つ、駐車場利用料が管理会社の売り上げになるとありましたが、通常はマンションな管理費会計の収入になります。

管理会社は、管理費や修繕積立金、駐車場利用料の徴収を代行しますが、当然売り上げにはなりません。

管理会社は、管理費会計から払われる、管理依託費が収入になります。

ちなみに、駐車場を使用していない人も、駐車場利用料の一部が駐車場の維持意外の目的に使われる意外に、資産価値という意味でメリットがあります。
もし、物件を売却する場合に駐車場がないと売りにくいし、その分価格を下げる必要があるかもしれません。

すみません、何点かわかりづらかったようなので補足します。

仰るように、利便性の範囲での価格に妥当性があれば文句を言う人は
いないはずですが、価格の問題と、その使い道については分けて考える
べきです。

そもそも、一般の月極めの駐車場は他人の土地を占有的に借りることに
対する対価である一方、マンションの駐車場は住民全体の資産のはずです。
本来なら全住民が必要ないと判断すれば全て無くすこともできますし、
平置きなら無料で利用できてもいいはずです。

しかし、それをすると、先日投稿したように、マンション全体の管理予算が
駐車場収入を前提としているため、管理費が足りなくなってしまうのです。

また、利用者が支払う200とか300から駐車場の経費100を引いて余った分は、
駐車場の修繕費ではなく、管理会社の「管理費」に計上されます。
つまり毎月の単純な支出です。

大規模修繕時に一時金を徴収するのはここだけではなく、
新築マンションの販売時にはほぼ既定路線として計画されています。

＞駐車場の維持費に対して、多めの駐車場代を徴収しているのに、追加で一時金を徴収するのは到底理解されるとは思えないですが、

私が言いたかったのは正にそこです。
普通に10年後とかに「駐車場修繕一時金」とすると、「私たちが毎月払ってきたあれはどこいったの？」
と思う人が出てくる（というか普通はそう思う）ので、それを「長期修繕一時金」として丸めてしまうのです。
したがって、駐車場を利用しようがしまいが、全住民が負担することになるのです。

私はこの計上の仕方、費用の見せ方は犯罪ではないかもしれませんが、
著しく悪意のある販売方法だと思います。

2つの話をごっちゃにしているみたいですね。

駐車場の使用料だけを考えると、地域の相場程度の料金に設定している所は、ほぼ空きがない状態と仮定すると、使用料収入の合計は、毎年の維持費と定期的な修繕費を上回っていることが多いので、その他の費用に充当できます。

月々3000円とか極端に安い価格設定のマンションは、駐車場の維持費を管理費や修繕積立金から充当することを前提としています。

前者が使用する人が不利で、後者が使用しない人が不利なだけで、デベロッパーや管理会社の儲けとは全く関係ありません。

管理費や修繕積立金、駐車場や駐輪場やテラス使用料などは、全てマンションを維持するために集めるもので、維持にかかる費用をどのような比率で集めるかだけの話です。

駐車場の台数が多く、機械式の比率が高い場合は、空きが多いと機械式駐車場の維持ができないというリスクがあるのは確かですが、その辺は駐車場が少なくて購入時に駐車場を確保できないリスクとのトレードオフなので、心配なら平置きが多いととか、台数比率の低い物件を選ぶしかないですね。
逆に駐車場の少ない物件は、駐車場使用料収入がないので、管理費が高めになる傾向があるので注意が必要です。

駐車場使用料が管理費会計に入って、修繕積立金にはならないとの記載がありましたが、これも問題ではありません。

管理費は毎年の支出のため、修繕積立金は10年毎の大規模修繕のために集めますが、管理費の繰越金は大規模修繕にも使用します。修繕積立金は無駄遣いしないように定期的に積立ているだけです。

駐車場使用料の収入があることで、管理費が安くなっているので、その分修繕積立金が高くなっても結果は同じです。

最後に修繕積立金が、安く設定されている問題ですが、確かにデベロッパーが売りやすくする目的でそうしている面もありますが、最近は長期修繕計画を立てて、定期的に修繕積立金が、上がることを明示しているので、そこを理解しておけば良いと思います。
前に住んでいたマンションは30年以上修繕積立金を値上げせずにやっていたので、新築のマンションが修繕積立金を値上げするのか、一時金として集めていくことになるのかはよくわからないですが。
積立金を低く設定しているのは、将来的に滞納や値上げなどが上手くいかない場合に、費用不足が発生するリスクがあるのは確かだとは思いますが、例えば10年以内に手放す事を考えると、新築時の維持費は、古いマンションに比べて少ないのだから、30年後の維持費はその時の所有者が負担すべきとの考え方も確かにあると思います。

長文になり申し訳ありません。

駐車場の積立金のことは、けっこう違いがあるとおもいます。
このあたりは、事前に調べておくのがポイントになるのではないでしょうか。
金額的に不利益になってしまうのは、決して望ましいことではないので。

>>782さんの言わんとしたことが何となく分かりました。

確かに駐車場使用料を管理費会計に入れるのは問題ですね。

本来は修繕積立金会計に入れるべき分が管理費会計の収入になり、その分管理費が安くなります。
修繕積立金は、段階的な値上げや一時金の徴収を前提に低く設定されているので、新築時の管理費や修繕積立金は共にかなり安くなることになります。

この目的は、確かに販売時に安く見せるのもあると思いますが、本当の目的は、デベロッパーが入居開始後も販売する物件の管理費や修繕積立金の負担を少なくするためではないかと思いました。

当然、デベロッパーが節約した分は、購入者が負担することになります。

782さんは、デベロッパーの利益のために、将来の駐車場維持に使用するための駐車場使用料を、年度ごとの管理費支出に使うのは詐欺的ではないかと指摘したかったのかなと思い直しました。

結構入居してますね。完売は時間の問題ですか？

まだ完売してなかったんですね。

駅の移転も無くなりましたからね

駐車場はできれば平置きがいいですね。機械式は思わぬ事故など心配されますし、出かけに故障したら困るし、でも車上荒らしなどは防げそう。車寄せもあったりするので荷物を下ろしたり、雨の日など便利ですね。

隣の敷地の方はいつ頃から販売開始か知ってる人いませんか？

フラット設計でルンバであちこちお掃除楽楽です。家具もシンプルにお掃除しやすい設置をしたいなと思います。共働きは何かと忙しいので。

>>794

今どきはワンフロアオールフラット段差無しが普通だと思っていますが
こちらの物件では特筆すべき良い点はありますか?

カーテンがかかっていない部屋が多すぎ。未入居部屋多数？

鈴木町の駅は地下になるから今より近くなるんじゃないですか？大師線は全部地下化するんですよね？
もうすぐ１年になりますが、５期ということは後何戸ぐらいでしょうか？

>>797
川崎大師～京急川崎間の地下化は事業休止の方針です。
3月末で切れる都市計画事業認可期間の変更申請を行わない方針なので、仮に再び計画が動き出したとしても相応の年月はかかるでしょうし、もしかしたらそのまま事実上事業中止になってしまうかもしれませんね。

まだ販売中ですか？
モデルルームキャンペーンは終了しましたか？

やっぱり、実物を見た方が物件のイメージはできると思います。
カタログだけでは、判断ができない、という人もいるでしょう。
このあたりは、人によって判断基準が違うように感じます。

>>801
お疲れさまです。
ご存知と思いますが、特にそんな規定はありませんね。

>>802
そうなんですか？では「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の第二条2は何のためにあるのですか？
まさか、不動産サイト側の問題であって、自らのサイトでは新築だと記載も発信もしてないから、とか言わないですよね？

>>791
駅の移転なくなったんですか？
モデルルームでは、移転すれば駅至近になるので便利だと説明されたのですが…それじゃ、遠いままという事でしょうか。話が違いますね。

>>804
川崎大師～京急川崎間の地下化は事業休止というか無期限休止ですよ。
予算面が当初の試算より高騰したため休止になりました。
まあ何年も前から地下化するって言ってましたけど現実的に地下化に使った金額が見合わないと判断したのでしょう。
リヴァリエの人は港町駅が近いままになるのでラッキーですね。

というか、沿線含めて休止になって困るのって、ココだけじゃない？

モデルルームで説明されているのだとしたら、営業さんのせいではないとしても、駅の移転を当てにしていた人たちにはがっかりな話だと思います。とはいえ、現状でも徒歩5分ですから、それほど大問題でもないのかも？

第5期先着順が5戸、それで最終ですか？
敷地内駐車場キャンペーンとかで、敷地内一台紹介というのはあるけど、値引きとかそういうキャンペーンはやらないのだろうか。
一年経過してるとのことで、価格が下がったりはしてないのですか？

近くのヨーカドーが閉店対象じゃなければいいですね、、
実際売り上げはどうなんでしょう？

808さん
同じく気になります
17店舗閉鎖
一部は閉鎖店舗名が公開されているようです
本日のyahooトピックスに掲載されていました
実は、大師線に乗り合わせていた小島新田にお住まいであろう女子高生が
「ヨーカドーなくなるなんてまじ不便だよね～」的な内容のお話をされていました
恐らく近隣住民の方にはなにかしらすでに通知があったのかな？
なんて思っております

>>808
イトーヨーカドー川崎港町店は、まだしばらく大丈夫だと思いますよ。
今後、発表されていない17店舗と追加の20店舗に絶対ここが入らない保証はありませんが・・・
これから５年間でここの業績が落ちなければ大丈夫とデベの住友不動産が言ってました。

閉店にする場合、前もって発表すると従業員（アルバイトも含む）が一斉に辞めてしまうので通常1～2ヶ月前に伝えるはずです。
現在、アルバイトもまだ募集されてますし大丈夫と予想しています。

810さん
早々のお返事ありがとうございます
ひとまずは大丈夫、とのことですね

これだけ鈴木町に大きなマンションがありつつ
買い物できる場所がなくなるのは不便です
東門前に住む友人も「本屋が撤退したみたい」など
同じタイミングでちょうど話が出たのでちょっと不安になっておりました

冷静に検討したいと思います

811さん
川崎大師～京急川崎間の区間は地下化もなくなったので鈴木町駅がマンション前の409号線の地下にくることもなくなりました。
イトーヨーカドーはどちらかと言うと野菜等、鮮度は良いけど値段は高いです。
普段皆さんが食べるであろう3パック納豆とかも高めです。
自転車を使えば『オーケーストア』があるのでそちらで買った方が安いものがあります。

イトーヨーカドーがあるかどうかではなく生活環境等で総合的にご検討下さい。

>>810
大丈夫だといいですね。都心部など地価の高い場所は、地価の高さに比例して客数が多くないと厳しそうですね。戸越店閉鎖がいい例です。
取り合えず、競馬場の商業施設に大分客が取られるから、5年間どころか1年目で客が減少してしまうと思いますが、大丈夫なのでしょうかね。
同じヨーカドー系列の千葉県柏駅前のそごうも閉店が発表されました。あんなに客がごった返している柏駅前の立地にありながら、ピーク時の5分の1の売上だっていうんだから驚きです。
柏の場合、柏駅から離れた場所にららぽーとやイオンモールなど、昔は無かった大規模商業施設が沢山できました。
ここも、ラゾーナができ、コストコができ、競馬場の商業施設ができて、古びたヨーカドーは苦戦必至だと思います。
大規模なリニューアルでもすれば暫くは頑張る証明になるんでしょうけど。

デベが言う「大丈夫」ほど信用できない、無責任な言葉はないので注意してくださいね。
聞かれて、あそこはヤバいですよ、たぶん潰れますよってデベが言うと思う？？
鈴木町駅が移転するってデベに騙された住人どんだけいるのかな〜

分譲マンションを見学し始めて間もない者です。
こちらのマンションの完成予想図を見ますと、ひな壇状の屋上にテーブルや椅子が設置されておりますが専有庭なのですか？
もしそうだとすればかなり稀少なプレミアムプランなのでしょうか。

ルーフバルコニーなんて何処にでもあるよ。

まだそんなに残ってるんですか…。隣の敷地はどうなるんでしょうかね。

完了予定は平成30年3月

そうそうヨーカドーは品質は良いですが、価格が割高なんですよ。
家計にやさしいお店を選ぶなら断然OKですが、自転車で約6分と距離があるのが難点です。

とは言え、徒歩圏内に食品から衣類、書籍、ATMが揃う大型ショッピングセンターがあるという環境は恵まれていると思いますし、買い物環境としては満足はしております。

ここはキッズスペースがありますし、ファミリー世帯にはいいですね。
値段のわりに室内設備などもちゃんとしていますし。
エントランスには車寄せもある。
日当たりの良さは、子供がいると大切だと思います。
おねしょの布団を干したりできますから。

>>821
なぜここのマンションギャラリーは一時的に移転してるんですか？

西側の情報出てきましたね

グランドシーズンズ

キッズルームは壁にお絵かきができるクロスを採用しているそうで、自宅に帰ってからも同じように壁に落書き…という惨状が目に浮かびます(ﾟ∀ﾟ)
というのは冗談ですがキッズルームを作るくらいですから小さなお子さんがいる世帯をメインターゲットとするマンションなのでしょうね。

そうですね。マンション内ですれ違うご家族も、大きいお子さんがいる世帯よりかは、赤ちゃんや小さなお子さん、妊婦さんなど、比較的若い世帯のご家族の方が多いです。
ただ、総会の時には色んな世代の方々がいらっしゃったので、一概には言えないですね。

ところでイトーヨーカドーに、新たに専門店がオープンしますね！
２階にはパステルが入りましたし、これでしばらく閉店することは無いとひと安心しています。

カフェドクリエをどうにかしてくれないかな…
何故禁煙席が店外で座席数も少ないのか…

ここは隣が出来たら、日当たりはどうでしょう？

>>827
西、南向きが大半なので日当たりは変わらないでしょう。

>>826
ファインシティ横浜江ヶ崎と迷ってますが、
イトーヨーカドーの閉店情報は心配です。
ファインシティだと周辺に商業施設がいくつもあるし、
2500万からという金額も魅力的。
みなさんどう思われてますか？

>>829
駅距離ありすぎて論外

カワサキミライク（川崎未来区）という呼び名はもうやめちゃったの？
隣のマンションはは川崎新都になってるけど。
まあ人が住んでる街の名前をよそ者に勝手に決められても困るけど、できて１年半たってまだたくさん残ってるようじゃミライクというよりはミイラだね。

ヨーカドーが閉店する噂が出ているんですか？
新しく専門店がオープンするなら根も葉もないただのデマだったのでしょう。

ところで、カフェ・ド・クリエも分煙方式をとっているんですね。
完全禁煙とならないのは昔から喫煙OKの喫茶店の名残なのでしょうか。
せめて煙草を吸わない人への配慮を重視していただきたいです…

えっ？？
鈴木町のヨーカ堂閉店なの？？

そんじゃ大師河原のチカイのほうが俄然魅力的になったかも！！

竣工後に近所で発生した凄惨な事件。
鈴木町駅の移転はほぼ消滅。
イトーヨーカドーは閉店のうわさ。
竣工1年半も経つの大量の在庫。
肝心のデベはここよりも売りやすいグランドシーズンズの販売に夢中。
ここはなかなか悲惨ですね。

ヨーカ堂閉店は確度が高い情報なのか他のスレッドでも話題になってますね。ほかにいい店が入ってくれるといいのですが、ヨーカ堂以上の店って想像がつきにくいかな。

パチンコ屋とかになったら目も当てられない。

マンションとかじゃないの？

ここのヨーカドーは閉店しないと聞きましたが。

それ本当ですか？？
事実ならうれしい！！

ヨーカドーには新しい専門店がオープンしたばかりなので、当分閉店の心配はなさらなくて大丈夫ですよ。
そうこうしているうちに、西のグランドシーズンズが出来て利用客も増えるでしょうし。
東側の空き地もようやく社員寮として工事をはじめるようなので、
４０９号線の道路整備も含めて、２年後には今まで以上に静かで居心地のいい街になっているかなと楽しみにしています。

鈴木町駅付近の味の素工場の解体も始まっていますね！
これを機に、鈴木町駅を大きくしてくれないかなと願っています…
今でさえ、時間帯によっては構内が人で溢れているのに、隣のマンションが完成したらどうなってしまうのか心配です…。

>840

鈴木町の味の素の工場解体されるってホントなんですか？
かなり広大じゃないですか！！

>>841 匿名さん
確か工場内のごく一部の施設だけですよ。

>ヨーカドーには新しい専門店がオープンしたばかりなので、当分閉店の心配はなさらなくて大丈夫ですよ。
なんの根拠もないじゃない。
本屋もゲーセンもなくなったんでしょ？
続けるなら駐車場の手入れくらいはするでしょうに。

土日祝はベビーシッター常駐(無料)って良くないですか？
子供を預けて夫婦でお出かけしたり、まとめ買いもゆっくりできそうです。
主婦仕事やお母さん業を休んで、ほっと一息ついたりもできそう。
壁にお絵かきって楽しいんですよね。子供の頃を思うと、そうでした。
共用施設はそれだけということで、なんとなく物足りないですが。

ヨーカドー以外だと、ユアーズとかオーケーストアになりますか？
閉店は噂だけだとしても、普段から複数のお店が利用できると便利だと思います。

>>843 匿名さん

ん、じゃあ一部店舗閉店したからってそれも根拠にならないのでは？

>>844 匿名さん

ベビーシッターですか?
はじめて知りました

預けて外出できるような状況なのでしょうか?
時間帯や、担当の方、対象年齢、許認可など、
おわかりであれば教えて下さい

『無料』ほど無責任で不安なものはないので・・・

中古でも強気ですね

>>844 さん
ご返答をお願いします
本当の情報ですか

モデルルーム見学時に、無料でベビーシッターが見てくれるだけだと思いますが…。

>>849 さん

ありがとうございます
預けてお出かけなんていうレベルではないですよね
（当然ですが）

ベビーシッターの件、びっくりした…
そうですよね、モデルルームに行った時に子供の遊びスペースみたいなところで見ていてくれるだけですよね。
じゃないと、仮にマンションの共用施設を使って無料で土日サービスがあったら
何かが起きた時にものすごく面倒なことになりそうだもの。
この辺りに一時預かりみたいな保育園があれば良いのですけれどね〜。
主人がいない時にどうしても病院に行きたい、とかそういうこともありますから。

>>851 匿名さん

そうですよね
844さんは何をもって書き込みしたのか、
正しい情報で再投稿していただきたいものです。
ユアーズというスーパーも、探しても無さそうですし、
オーケーは第一京浜の所かシマホの所で
結構離れてますね

オーケーとかはそうなんですよね（汗）
なんとなく車を出したくなってしまうかも。

結局、日頃の買い物はヨーカドーなのかな。
ヤマ電はなにげにトイレットペーパーとか洗剤とかその辺が安いんで重宝しています。
ポイントもたまるし。
うまく使い分けしていくような形にしていくと良いのかなと思いますよ。

スミフさんで、こちらと草加松原をまよっています。
現在東武スカイツリーライン沿いにすんでおり、シティテラス草加松原が住みよいかと思い、見学してきました
ただ、将来の子供の保育園、勤務地が羽田であることを考えると、やはり鈴木町がよいのかどうか迷っています。近くに買っても、待機児童激戦区だったら意味ないですし…

ママさんがいらっしゃいましたら、通勤との兼ね合いや、実際保育園事情がどうか教えていただけたら幸いです

>>854 マンション検討中さん

草加と川崎の比較、勤務地が羽田
なんとも不思議な(不自然な)ご質問ですが、
スミフにこだわる理由は何でしょう
他に沢山マンションはあるはずですが

よく行くお店だったらポイントがたまって買い物も便利です。あちこちカードが増えてしまい面倒になります。ガソリンスタンドにコンビニにTポイント、家電量販店、携帯電話や通販、公共料金などにそれぞれカードを持つとパニックになりそう。なるべく持たないか、数を制限しないとあまりメリットもないような気もしてます。

貧民が紛れ込んでる。

844さんではないですが、近所に住んでいます。
ユアーズ、ありますよ！隣駅ですが、駅間短いので、歩けなくもないですかね。
http://www.city.kawasaki.jp/300/page/0000015539.html

あと、業務スーパーも歩ける距離でしょうか。駅と反対側ですけど。
http://www.kobebussan.co.jp/shop/detail.php?sh_id=562

鈴木町は保育園が少ないんですよね。東門前駅の周りにはいっぱいあるんですけど。
http://www.city.kawasaki.jp/450/cmsfiles/contents/0000030/30624/kawasa...

激戦ですよ。鈴木町駅すぐの所は、私は1歳枠、両親とも正社員、親遠方というよくあるポイント数で落ちました。
川崎駅周辺はさらに激戦です。大師線沿線のどこかに入れたらラッキーというところですかね。

最近、川崎区初の病児・病後児保育が近くにできました。今まで幸区まで行っていたので、とてもありがたいです。
http://www.city.kawasaki.jp/450/page/0000076105.html

イトーヨーカドーは本屋と100均があるので重宝していたのですが、残念です。
島忠には本屋も100均もなく、川崎駅に出ないといけません。
100均は、出来野のマルエツにもあるんですけど、歩くのは厳しいでしょうか。

おうちコープが、おそらくこのマンションも宅配エリアになっていると思うので、
うまく活用すれば、それはそれで便利かと思います。
我が家は小さい子がいるので、おうちコープを活用中、スーパーはほとんど行きません。
ご参考になれば幸いです。

858です。保育園のところでもう少し補足しておきますね。
保育園混んではいますが、都内とかに比べれば入りやすいほうかと思います。
周りの友人をみていても、両親ともフルタイム正社員、祖父母遠方で、0、1歳枠なら大師沿線のどこかの認可に入れています。
この辺りは珍しく？1才枠が多いです。

まぁマンションが増えてるので、来年度もそうかは何ともですが。。。

>>855 マンション掲示板さん

実家から羽田に勤務しています。
乗り換えがほぼなく、通いやすいのですが、結婚するにあたり、羽田に近く、手が届きそうな価格で、と考えています。草加はやはり安くて広め、商業施設が駅前に多く便利なところに惹かれています。
たまたまスーモに両方ともスミフさんの物件を紹介されただけです

保育園事情をご教示いただいた皆様、感謝いたします。ありがとうございます。
都内よりはましなのですね…

>>843 匿名さん

ゲーセンは新しい資本になって絶賛営業中。

”絶賛”とか嘘つくなよｗ

近所に住んでいますが、お買い物はお隣の駅港町にスクエアイーストがあり、食料品はあおばというスーパーが入っていますよ。

あおばは何気に安くて生鮮食品は悪くない、
イトーヨーカドーはやはり便利です。

あおば、ですか。教えていただいてありがとうございます。生鮮食品良いのは大切だと思います。特に育ち盛りを育てていると、食材にもいろいろと気を使いますから。

ヨーカドーは物はすごく良いと思うのですが、若干高いかなぁ…。PB商品などはとても充実しているし、食パンとかすごく美味しいなぁって思うので良い部分もあります。

神奈川、東京は保育園は激戦ですよね
静岡県までくれば多少は余裕がありますが、新幹線通勤もできますし。
保育園に余裕があっても、熱を出した時、病後児保育、保育園がお休みになった時、土日どうしても預けたい時などいろいろ仕事をしていると困ることもあります、小児科、小児歯科など安心できるところも抑えておきたいですね。あの時期を良く乗り切ったといまではおもいます。とても兄弟がいたら無理でした。

>>866 匿名さん

ん？

この辺は小児科も小児歯科も選択肢は豊富です。ただ、都内と違って小児医療費は1歳から所得制限があります。

小さな子供さんを持つご家庭では、やっぱり幼稚園問題？
保育園とか幼稚園は、今も尚、足らないのでしょうかね。
そんな保育園や幼稚園が近くにあるのが一番なんですがね。
この辺りには幾つの保育園や幼稚園があるんでしょうかね。

予想通り、ヨーカドー撤退か・・・ああ、残念。

>>870 周辺住民さん
どこ情報ですか？

私も聞きました。ママ友情報ですけどね。

幼稚園は若宮幼稚園が一番近いかな。
大師線沿線だと、
さくら幼稚園、ふたば幼稚園、江川幼稚園があります。ALCに通わせている方も。
どの園もバス通園出来るので、便利です。

実家が草加で、今はこの近隣に住んでいる者です。
この辺と草加はよく似てますよ。工業地帯でダンプの往来が激しい、殺風景で空き地が多い、子供のヤンキー率が高い等々。

シティテラス草加松原は安くて広めなのがいいですね。ただ松原団地は準急停まりませんので、草加まで行って準急乗り換えて押上から都営浅草で1時間半くらいですか。あと沿線にお住まいだとご存知だと思いますが、駅周辺は地盤沈下が激しくて雨の度に水没します。

こちらのデメリットは、大師線沿線がマンション建設ラッシュで保育所の確保が難しいこと。2駅で川崎に出られるメリットは大きいですけどね。

ヨーカドーが撤退してしまうのはいつ頃ですか？
もしそうなれば、徒歩圏内のスーパーマーケットはユアーズ一択となってしまいますか？
撤退してもヨーカドー跡地に別のスーパーができてくれればいいのですが、
何か具体的な計画が持ち上がっているのでしょうか。

グランドシーズンズの方にかきこみがありますが、港町店は大規模修繕もしていてテナントもリニューアルオープンしている状況なので、閉店の可能性は高くないとか。
万が一、閉店しても他の企業が入るらしく、閉店した横浜のイトーヨーカドー本牧店でも三和とノジマとコーナンが入ると決まってるそうですよ。

ヨーカドーは情報が錯綜してますね。

最近はヨーカドーも撤退の話が全国各地で出てきているので、それでこちらでも情報が錯綜してしまっているということなんじゃないかなと思います

でも調べてみたら、耐震工事などをしてリニューアルしているところもあるということですので、こっちもそういう風になってきてくれるとすごく良いですよねぇ

ヨーカドーが無くなったら悲惨ですね。
もう、こればかりは祈るばかりです。

いつ撤退するかビクビクしながら生活する時点で、既に悲惨であることは始まってますけどね。

素朴な疑問なんですが、
これほど売れ残っているという事は、売り主が修繕積立金と管理費を
払っているはずですが、その売れていない部屋分の管理組合の議決権を
売り主が持っているということでしょうか？
だとしたら、売り主の言うがまま？　なんて事はないですよね

隣りも売れ残りそうな気配なので

港町のタワマンがもうすぐ完売みたいです。

そうなるとここが俄然注目されてくる、という読みがあるように思いますね。

>881さん
空き部屋の管理費・修繕積立金は売り主が負担しているでしょうが、
管理組合までは関与しないでしょう。
管理組合の概要として
「管理組合は区分所有法にもとづく団体で、区分所有者全員で構成される」と
ありますし、区分所有権を持つ住人のみで構成されるのだと思います。

>>883 匿名さん

ご回答ありがとうございます。
区分所有者で考えると、登記上、売り主が所有者になっているので
ちょっと疑問に思ったところです。

売り主さん、きっと見ていると思いますので書き込み頂ければありがたいです。

無知ですみません。

ヨーカドーにセットプルミエという、衣料品のセブンプレミアムというコンセプトのお店がオープンするようですね。

881さん
売れ残りとは違います。
完成物件を見せて売るのが住友流。
売り出しを絞って、買い主をジラしてる？販売手法です。
買えないなら他を健闘しましょ！

>>886 匿名さん
苦しい言い訳ですね。竣工して2年近く経つのにここまで残ってるのは異常。

>>888
あなたこそ大丈夫？
過去から来た方ですか？

>>888 eマンションさん
こちら削除依頼済みです。失礼しました。

>>886 匿名さん

固定資産税も含め、未販売住戸分の売主負担は
馬鹿にならない金額だと思います。
住友物件のあちこちでわざとそうしているならば
その費用は、結局物件代に上乗せしているのでしょうね。
割高な物件に感じるのもその様なの理由が一因かと
思います。
所謂、ブランド代とでも割り切る必要もありそう。

>>887
すみふは辛抱強いからね。
数年前は湾岸の当時人気エリアなどでもすみふは完売までに竣工後8年以上かかっていたタワーマンションがいくつかあった。

>>891
そうだね。
管理費と修繕積立金で年20万、固定資産税で年10万として、多目にみて全戸に平均4年分を積んだとしても120万。
これ自体はそんな大きくはないような。

幼稚園はバス通園ができる所が多そうなので、幼稚園までの距離があっても問題なく通わせられそう。
ちなみにバスはマンション前まで来てくれるのかな？
子どもを連れて行かなくてもよくなるとママも楽できていいですよね

保育園はどうでしょうか。近くにあるのかしら。

>>893 匿名さん
鈴木町駅と同じ京急大師線に乗れば、すぐに東門前駅、産業道路駅の近くに保育園があります。

>>892 匿名さん

その計算が良くわからないのですが
年10万×４年＝40万円なので、全戸で120万円というのは？
その10倍は未販売があると思われますので、ここの物件だけで
考えてもかなり売価に加算されているのでしょうね。

住友物件が皆そうだと考えるとタイヘンですね。

慈善事業じゃないので『売主が負担してます』なんていうのは
何かで回収してます　ということでしょう。

しかし、何故ここは売れ残ってるのでしょう。

ルーバルがある間取りは憧れます。戸数が少ないのですぐ売れてしまったのか、
間取りに公開されていないですね。

結構広そうですし、段になっているので日当たりも良さそうに感じます
残っている４LDKのタイプはもう少し広いとよかったかな。
各部屋が狭くなっているのが残念

ルーフバルコニーのプラン終わっちゃいましたか！
アウトフレーム設計だから３ＬＤＫでも広く感じられそうに思います
柱で家具の設置が制限されちゃうのは嫌だなと思います
フラットな床はいいです、住み慣れた家からの引っ越しであわててしまうし
年齢を重ねるとちょっとしたことで躓いてしまいますから。

１２０万は１戸あたりだよ。
１戸あたり、年間３０万（管理費と修繕積立金で２０万、固定資産税で１０万）の維持費がかかるとすると、４年間で１２０万（３０万×４）という計算。

単純化するために仮に同じペースで竣工後から８年かけて販売したとすると、１戸あたり平均４年分で１２０万となる。
厳密には固定資産税が途中からいくらか上がったりするが、竣工前にそれなりに売れていることを考慮すると、４年分というのは大き目の見積もりだと思う。

上記の維持費だけならこの程度だが、これに加えて販売にかかる人件費や営業所の維持費、広告費などが結構かかっていると思う。

大規模でも商業施設に隣接しているので便利な場所ですね
買い物施設は近くにあったほうが断然便利です
特に大規模となるとエントランスまで行くのにも時間がかかりますし、駐輪場から家まで距離があると思い荷物をもって距離を歩くのだけで案外大変だったりします。
買い物に自転車を利用しなくてもいいというのは主婦としては重要

マンションの敷地、ここは本当に広いですものね（汗）
部屋にたどり着くだけでも荷物が重い場合には一苦労になるかも。
子供連れて歩いていると特に899さんが書かれているように感じるだろうなぁって思いました。

もしかしたら商業施設が隣接していることで騒音などのデメリットも生じる可能性もあるかもしれないですが利便性のほうが気持ち的には上回ればOKじゃないでしょうか。

祝　竣工２年経過

897〜900は営業さんの書き込みか
似た言い回しが、過去にもしばしば出て来るが
有益な書き込みがほしいものだ
ちなみに、メインエントランスからイトヨまで
近くはないし、鈴木町駅は結構遠い
これはホント
棟内モデルルームの後付便座（Panasonic廉価品）は
ちょっと驚き

24時間ゴミ置き場が住居と少し離れたところにあるのが配慮されていますね
出す時は大変かもしれませんが、ゴミ置き場と住居が隣り合わせになっていないので木を使わないで出すことができそう
裏にラブエントランスがあるので、出入りは両方利用できるのも利点
ただ、車の出入りの場所と自転車、人のいる愚痴が一緒になってしまっているのは残念でした

>>903さん、（スミフさん？）焦らず、ゆっくり書いてもまだまだ空きはありますから。

勝手ながら修正させていただくと、
「木を使わないで」→『気をつかわないで』
「ラブエントランス」→『サブエントランス』
「人のいる愚痴」→『人の入口』

そのままだと何だか怪しい雰囲気の建物ですよ!

>>903
>>904
あやしさ満点です。ちょっと笑っちゃいました。

結構な大規模なんですよね。257邸なんだそうです。多く人が集まると、ルール違反とかする人、1世帯は出てくるのか不安ではありますが、マンション名を言った時に「あのマンションね」と言ってもらえる利点があります。

敷地内駐車場4500円なので、ファミリーカーをもう1台増やそうかと思っている我が家にはありがたいサービス。

最終1邸とホームページにあったんですが、完売間近ですか？
イトーヨーカドーにも近いのでいいですよね。

すみふで２年の完成在庫なんて珍しいことではない。管理費や修繕積立、時間をかけて売る販売コストを載せた販売価格なので、それでも利益は出る。売る側はそれでもいいんだろうけど、竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。そういったことも考えて判断。

それからさくら投稿もいつものこと。

>905

完成物件だからゴミ捨て場とか確認してルールが守られているかとかチェックしないと。

キッズルームはエントランスの横にあるみたいですが、スペースとしてはどのくらいなのでしょうか？HPでみると少し狭いような印象です。
子どもと親は同伴で入るとしたら、人数が多いと入れない気がします

キッチンのところがカウンターになっているのは活用スペースとしては利点
カウンターの下のところが収納できるスペースになっているのもなかなかいいですね

子供がキッズルームで遊ぶのって本当に乳児〜幼児という移行の時期ぐらいじゃないでしょうか。子供は外遊びが好きな場合が多いです。以前上の子がそれくらいの時に近所の児童館に行っていたんですが2歳位になるとはっきり公園に行きたいと主張するようになって、室内の遊び場ってとんと行かなくなりました。
あまりスペースとっても…ということになってくるのではないかしら？

うちは小学校上がるくらいまで室内の遊び場も行きましたね。市の管轄の遊び場とか図書館の横の児童館とか、遊具もそれぞれ違うし、本はあまり読まなかったけど木でできたおもちゃとか、レゴやクッションの積み木とかいろいろあって楽しそうでした。
外の公園もいろんなところに行きましたし、今思えばそんな時期はあっという間ですね。
でも親も子もキッズルームの想いでいろいろ残っていますよ。

>>906 匿名さん
固定資産税も乗せた形で販売されているのでしょうか？
新築は入居ご五年、固定資産税が安くなりますがここはどうなるのでしょうか？

固定資産税を乗せて販売とは？
管理費・修繕積立金同様に部屋が売れるまでは売主が負担するのだと思います。

固定資産税が安くなるとは、『新築マンションの固定資産税は、平成30年3月31日までに新築された場合、一定の要件を満たせば、税額が5年間、1/2に軽減される』というものですね。
一定の要件とは何でしょう？

>>912 匿名さん
売主が負担するとの事は、言い換えれば、売れずに負担する事を考慮して販売価格に固定資産税を乗せているという事ですね。
早く買った買主は、税を納めかつ、売主が売値に載せた分も払うことになるのか。。。

それこそが、住友不動産のブランド料。
皆がそれなりの価格で買い、安売りはしない。

新築の部屋が残ってると、中古は売りにくくないですか？

完売したようです。

ほんとだ完売してる。
すみふにしては早かったね。

>>473 匿名さん

もう全部売れましたね。(by住んでる人)

そんな、あなたは、どんなすばらしい場所にお住まいですか？
参考にお聞かせください。

>919

本当、そうですね。
あなたの投稿から人柄がわかりますよ。
だからきっとものすごくヒドイところに住んでいるんですね。

>919

絵文字で程度が知れる。

↑同感

業者さんですかね。

明日かなまら祭。日本の誇る珍祭。

かなまら祭スケジュール