カテリーナ三田タワースイート ７

>>277さん
　詳細な情報をいただきありがとうございます。西の角部屋と低層ですが70C２タイプとどちらか迷っています。後者も使い勝手がよさそうですね。
　ところで町の不動産屋にお尋ねになられたようですが、この物件は賃貸に出しやすいのでしょうか？また将来売りやすいのでしょうか？もしご存知でしたらお教え願います。
　西側ですが、３F建てのお家が残っていますが、障害にならないです。
建設中の神社も低層だそうで、提供公園もあるので西側は結構ひらけています。

>>280さん
ありがとうございました。なるほどですね。その線で調べてみます。

>280さん
賃貸に出しやすいかどうかということですが、
ファンド？が賃貸向けに購入したのも極めて賃貸に有利だからです。
賃貸料を高く払っても都心に住もうという人は利便性のウエイトがかなり高く、
駅からの便、棟内にスーパーまであると絶対に有利です。
売るのも、駅から５分以内という立地はとてつもなく有利な上に、
このマンションはファンド？が賃貸に保有している戸数が多く、
その分、売りに出る数が少なく、ある意味売りに出た物件は希少価値があります。
その他、小学校、スポーツセンター、区出張所、図書館、銀行、レンタカー、ツタヤなど、
生活必需施設が近く利便性訴求は強大な物件です。
もちろん、売る場合にもスーパーは強い付加価値になります。
懸念材料は、駅沿いということで「うるさい」と決め付け、
最初から検討対象をはずす人の割合がどのくらいかということです。

>>282＝275さんかな？
↑284さんも282さんへのレスでしょうね？　まず284さんには同意です。キャピタル的視点では
今や最初からお得っぽいので、282さんもそのように、ご理解なさってるでしょうから説明不要ですね。
さらに284さんがおっしゃるように、インカムゲイン用のビジネスが所有者構造の中に1/3強、
（地権者も大家さんになった方が少なくないような印象です、この方たちは売りもあるでしょうけど）
存在するために、中古の出物の分母を2/3で考えてよいとも言えるということですね。
当然インカム的視点でみて（我々よりも仕入れ値が安いこともあるのでしょうが）有望だから購入し
てるわけでしょうから、賃貸収益不動産専業者のお墨付きであるわけです。

都心優良地の賃料は上昇するでしょうが、田町駅は多少懸念というか、美味しくない材料もあります。
以前は供給も少なく、古い物件が多かった印象ですが、この10年、特に5年以内3年以内に供給数が
上昇してます。徒歩4,5分には芝浦３丁目よりちょっと遠くまでが範囲に入ります。
山手線内側芝4・5丁目では少ないですが、ちょこちょこあります。
で、意外に安い相場で勝負せざるを得ないかもしれません、というか今募集されている賃料みると
例えば、芝５丁目、田町徒歩4分三田1分？築2年の「繰り尾見たラモード」南向きは
5000円弱/㎡、坪15800円〜16560円でした。
このマンションはいいと思いますが、賃貸を田町で探す人たちのニーズにはちょっとオーバー
スペック気味かも？と思っています。
私的なイメージだけで、借り手のマーケティングや田町で探す人の人物像のソースはないのですが、
借りて住むならコスト安くて、駅ちかも生活利便性もそこそこの芝浦物件（芝浦のちょっと離れる
けどいい奴ではないですよ、小規模のそこそこの芝浦物件のこと）でいいよと言う人が多い気がする。
私自身も買うなら山手線内側にこだわりますけど、借りるならこだわらないです。
芝浦の大規模高級物件は賃貸でもファミリー向け(社宅含む）でしょうから、ターゲットで競合はしないと感じます。
282さんご検討の50〜60㎡後半の1LDK,2LDK(しっかりした扉、窓と収納つきの広めDENみたいな
使われ方かな)はリッチシングル向けですよね。ホテルライクが効いてくる客層です。物件の持ち味
と一番あってるターゲットであろうと思います、３Ａでは40〜60万はいかねばならないとこですが、
ここでは40未満の勝負なので、社宅じゃなくても個人のちょっとリッチな人が借りてくれる価格帯です。だから高い金額を設定しなきゃ元が取れないような広い部屋よりは、20坪程度までの部屋が
借り手には苦労しないと思いますので、ご検討の部屋はbestの部類でと、私は思います。
それでも 実際30万以上払って、田町に住みたい人がどのくらいいるのかな？と思います、カテリーナ
より、マンションのレベルを落とせば、３Ａでも住めますし、ちょっと狭いのを我慢すれば、あるいは
駐車場不要ならば、銀座からここまでの間のどこでも探せば住める値段ですからね。
町の不動産屋さんは、取り扱い物件が増えるから喜んでいますし、悪い予想はしてませんでしたが、
賃料相場上がるのは一致としても、どのくらいかは見当様々のようです。
当然リート物件がどのくらいで出てくるのかが全てではないかと。デベの想定賃料表見てないので、
分かりませんが、いくらくらいなんでしょうね？それと、どこにいつごろの時期に値付けさせた物か、
2004以前の予想なら、結構上を狙って間違いないでしょうしね。

あそうか、284さんは、利便性訴求でカテリーナが断トツに強力だとおっしゃってるんですね。
高い賃料払う人の、利便ニーズに対して、訴求力強大だと。
たしかにそういう人たちは極めて合理的判断でここを理解し選択するような人が少なくないと
期待できますね。

あのね、業者のように安く買ったのならともかく、あの値段で買ってるんだから．．．
ちなみにあの辺のワンルームは供給過剰気味だよ

田町、芝浦地区で1DK二十数万円の家賃相場は結構な需要があります。
港区の若い高給取りや社宅、ヒルズ等に働く外人などに需要があり、
同じ敷地内にスーパーがあるグランパークなどは1DKはすぐに埋まると聞きます。
彼らはあくまで利便性です。
スーパーが入ることは大きな競争価値を生みます。
恐らく芝浦の高層マンション駅歩10分くらいと比較して1.5万円高くても競合できると思います。
比較的リーズナブルといわれるホテルライクサービスが魅力な単身貴族にも受けるでしょう。

HOME'Sによると田町の賃貸登録3884戸中、
2LDK 214戸、2LDK+3K+3DKでも 288戸
1LDK+2K+2DKは 366戸ですが、それぞれの平均賃料は　24.61万　と　19.01万です。
データは徒歩10分以内と言うくくり方なので、５分以内ではもっと希少・高額になるとは
思いますが、70C2のような70㎡弱だと　約5700万、月に28.5万はとれないと表面6％いきません。
ローン使うとしたらやはり30万以上とれないと収益不動産として美味しくないから・・
それだけの目的ならば、微妙でしょう。自家用で賃貸も有利とかそういう感じでＯＫなら
問題なしの（日Ｈ管理は分かりませんが）物件では？
なんせリート260戸とは直接競合しなきゃなりませんから。
ただし、リートは賃料相場を上げてくれる牽引的な値付け役になりそうな気がします。

同 HOME's
1R 235戸　1K+1DK 768戸　

>>282さん
W60Cと言う奴ですね、4階南東角　値段がＨＰからきえてましたが、5370万くらいでしたよね？
修積基金37.1 管理準備金3.1万　買出しが約 5410万、ランニングコスト毎月2.43万と固定資産税なら
坪14000円で実質5.03後半にりまわりすると思われます。ホテルライクだから管理費名目を多めにして
賃料低めに見せて、坪13500くらいはとっていけるんじゃないでしょうか？
リートと競合すること考慮すると（南西角条件はいいですし）同タイプが戸数少ないことが重要に
思います。C70は1,2,C70Dと同じ形でいっぱいでそうです。
洗面もキッチンも2way動線で、BDもLDも、大小の四角形に分けられて使い安そうな感じで、感覚的に
好まれそうです。カウンター部分も床面積になってますが、柱部分は間取り上はあまり食ってない感じですね。絶対こっちじゃないですかね。
私はセカンドですが自家用なんで、少しでも面積が広い方が良いやと思い（間仕切壁もドアも直しても良いつもりで）選びましたが、直しづらい部屋なんです非常に。もうそのまま使うでしょうけど、
収納率、ドア等による死空率高そうです。でも一人でもこのくらい欲しかったので、妥協しても
買ったほうがいいと決めました。W60Cの方が、価格帯もユーザーニーズ、競争力もあり、設計事態も
上の部屋だと思います。では。

賃貸に出す際のベンチマークは、パークタワー芝浦だと考えています。
最近では高層・大規模のプレミアが薄れてきましたが、まだまだあるのが現状です。
こちらより利便性は上ですし、仕様もひとつ上のグレードを採用しています。
（デべはこちらが格下ですが・・・）
眺望プレミアなど含めて、下記アドレスの家賃１割から１．５割がカテリーナの相場になると思っています。（実際の分譲価格もそんな感じでした）
http://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/ptshibaura/rent/inde...

ベンチマークとしては、
同じように敷地内にスーパーがあり徒歩５分以内のグランパークハイツも、
参考になると思いますよ。

ところでリートはどこなの？
全部どっかの会社に社宅供給で契約してたりして、普通の賃貸市場にはでてこないのか？
いろいろな部屋を抱き合わせで売却してれば、一括社宅にはならずに出てくる部屋もあるのか？
その辺をご存知の方いらっしゃいますか？

あと、残り部屋を狙ってる方は運試しですが、残ってる部屋の中でこれといった決め手がなければ
そのままもう３ヶ月まてば竣工しちゃいますから、竣工後に残ってる部屋があれば、その中から値引き交渉で決めるというのでもいいのでは？
残っているのか？竣工直後で値引きしてくれるかどうか、まったく一か八かですけど。
竣工前になんとか完売して欲しいけど、あまり残るとあとあと管理組合のお金不安。
所有者が売主のままだったら売主負担ですが、いつまでそうなのか？マイナスのままということは？

先週の時点で残り４８戸と新聞の広告に記載されていたと思います。
竣工前にはほとんど売り切ってしまうのでは。
先日夕方見に行きましたが、
既に植栽、ブロック、外壁も出来ていました。
三菱化学ビル（第２田町ビル）の地下鉄出口ができれば
徒歩１分ですし、本当便利ですよね。
来月の内覧会が楽しみです。
担当の方にききましたら、２時間あるそうでゆっくり確認できそうです。

なんだかここって賃貸前提のマンションのようですね。
自分で購入して住む方は少ないのですか？

前にここで議論が出ましたが、
住友不動産のようなしっかりしたところが募集管理するような物件は、
入居基準が厳しいものです。
かえって、買主の審査なんて無いも同然というものです。
その面でも、安全性の確立の高い物件といえます。

リート分は住友不販が募集するって決まってるのの？

公式HPでも「投資用にどうぞ」って唱ってたよ。
田舎のマンションじゃないんだから、
自分で住む以外に、購入目的もいろいろでいいんじゃない。

そうだよね。なのに投資、投資といいすぎな気がします。

やっぱり、購入者と賃貸者では
いろんな部分で物件に対する
意識が違うと思うんですよね