23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

都心物件なら、いざとなったら貸してしまえばいい。山の手内側ならいくらでも借りては
いる。もちろん＊＊ばローンもちゃらだしね。

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売ればの間違えでは？　ローンきつくなった人が貸すだけでは住まないでしょ。
次の住まいもあるし、住むこと条件の優遇を使っていることがほとんどだし。

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昨年頭、築９年の世田谷のマンションを売却。
買値の７５％の価格でしたが、今同じマンションが
９０％近い価格で市場に出ていました。
少しずつ、都心以外も値段があがっているんだなーと。
でも７１９さんは同じ世田谷でも買値以上で売れたなんて
とてもいい場所だったのですね。
ちなみにそこを売却のうえ、都心のタワーマンションを
億超えで購入しました。やはり昨年頭ですが、
現在は買った価格より３０％増に。正直ピンとこないし、
結局実際に売却しなければ利益は生じないし、
売ったところでもう次の住まいは同じような都心には
買えそうもないし。やはりまったく実感はわきません。
ローンの残り、一生懸命返そうかな、くらい（笑）。
ライフプランとして、１０年後くらいにまたのんびりした
ところに引っ越そうと思っているのですが、そのときに
あんまり値下がりしてなければいいな、ぐらいの感覚ですね。

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そうですよねー。719さんのような買い換えの仕方はなかなかできるもの
ではないですよね。
買値より安い時期だったら（というか、９割でもなかったから）、タワー
マンションが底値で買えたわけで。

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住み替え需要は築１０年〜２０年のマンションで発生する
理由は、
修繕積立金などの負担増。
建物機能の陳腐化
老朽化。
地価の変動。
ライフステージや家族構成の変動。

①現在築３０年〜２０年
　　１９７７年から１９８６年の１０年間　バブル前の買いどき時代
　　この時期買って２０年以上保有して売った人で損をした人はいない。
　　この層がこれまでの７０００万超の物件の購入層。

②現在築２０年〜１０年
　　１９８７年から１９９６年の１０年間　バブル高値の時代
　　この時期の多くは買換え取得者。極端な高値掴み。でも
　　元値が安いから郊外の一戸建てでも買わない限り損はない。
　　超郊外一戸建てや郊外の中古マンションを買った層が多大な含み損。
　　住宅需要：住み替えのチャンスが「失われた１０年」
　　ここが死んでいたから住宅市場も低迷した。

③現在築１０年〜１年
　　１９８７年から２００６年の１０年間　下落調整の時代
　　この層が今後１０年どういう住み買え需要になるかが
　　今後１０年のマンション市場を占う鍵

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７１９です。世田谷の物件は０２年に新築を値引きで買えたのです（笑）
値引き前の値段と比べればほぼ一緒ぐらいで売れたということになります。

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>>718
現行型＝都心物件：中古玉少ない。高値安定　　旧型＝地方物件：乗ってると恥。値段暴落

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今の買い手と今後の買い手は土地に対してかなりの意識の差があると思われる。
今後はデベも大変だが、買い手が満足する物件を供給できない限り淘汰されることは不可避でしょう。
パイが小さくなるなかでどうなるか楽しみです。

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719さん、査定と実際の売却価格は異なりますから。
ま、ご存じでしょうけど。

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住宅地価は人気できまる。住みたい人が増えれば地価は上がる。
都心地価はオフィスや賃貸マンションや他の収益事業が関係するから
一概にいえない。人が集まる場所は人気も地価も高い。
マンション新築価格も中古価格も地価に追随する形で動く。
なぜなら地価が安い→マンション供給活発化→新築価格安値→中古さらに割安
地価が高い→土地取得困難→供給減少→中古価格高騰
もともと地価が高い→再開発の投資→さらに高まる
もともと地価が安い→再開発の投資→地価が高い場所に変わる

これが、局地的に起こるのがマンション市場の値動き

地価を２３区平均というマクロ値で抑えると見えないものが多くなる。

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７１９です。もちろん売却の予定もありませんし、単なる自己満足の世界です（笑）
同じ事を繰り返す度胸もありませんし、たまたまの結果なので７２３さん同様
一生懸命働いて、ローンの繰上げ返済に励むのみです。
度重なるレス失礼しました。

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でも、都心タワマンを終の棲家として考えている人っているもの？
みんな住み替え前提でないの？（タワマンの住み心地は決していいとは
言えないし。）みんな賃貸に出すか、売るかするのかと思ったんだが。

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タワマンは管理費修繕費がどんどん上がっていくから古いと割損、
私も適当な時期に住み替える。

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>>726
購入価格で中古マンションが売れるのを”仮に”「買値戻し」と呼ぶ。
住宅で目指すべきは値上がりでなく買値戻しでの買換え。

１９７７年から１９８６年の１０年間　に買った人で２０年後以降に売った
人はほぼ全員買値戻しになっている。
１９８７年から２００６年の１０年間　は２００１年から遡る形で買値戻しの
買換えが可能になっていく。しかし
「１０年で払うローンは元金の57％一方、残債は79％残っている。
２０年後ならローン返済額は元金の115％残債は47％（３０年金利４％）」
を考えると、なるべく長期に持って「買値戻し」のほうが得になる。
インフレ、デフレは１０年サイクルという説がある。
仮に２００７年から２０１７年まで上昇して２０２７年に下落し、再度
経済の転換点を迎え「買値戻し」になれば上出来なのではないか。
（なったとしても物価があがっているからその場の新築が買えるという話ではない）

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ここは価格を論じるスレッドですが・・・
金銭的な余裕も出てきた３０〜４０代
人生長くはないんだから、この二十数年の貴重な時期を
狭い賃貸で過ごすか、自分の気に入った広い我が家で過ごすか
機会の利益としての考えも重要と思います。自分の人生ですから
月々負担する額で住める広さと物件クオリティを賃貸と分譲で比較
のうえ日本の中でも最も下落リスクの小さい超都心にしようという
単純な考えで決めました。
私も723さんのように、それほど下がっていなければ良しという
考えで都心物件を２年前に購入しました。

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なんだか富ヶ谷の事件が思い起こされます。

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消費税アップがある以上、物価上昇は避けられない。
買値戻しにマイナス仲介手数料では、
確かにその場の新築に買い替えするのは大変です。

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住宅を売るには大変な決断力がいる。
その決断をさせる理由はそれほど多くはない

①浮気型：今より魅力的な住まいが安く買える
　　この「安く」の中には「今の家を売った結果」も含まれる
②不和型：何か耐え切れない不都合が生じた
③経済型：売らざるを得ない家庭的経済的理由

案外多いのが②でその最たるものが
「目の前に何か建つ」だ。

東京タワーも都心の夜景もたちまち見えなくなるばかりでなく
冬の暖かい日差しですら入らなくなる。
昨日まであって「抜け」は「圧迫感」に変わる。建っているうちは
まだいい。入居しはじめたら「視線」の迫害にさらされる。
半分あるからいいという眺望が昼間からレースのカーテンを閉め
夜は半分残っていた夜景すら楽しめなくなる。

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バブル型:今住んでる家が高く売れる

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>>739
住んでいちゃダメでしょう。セカンドハウスでなくっちゃ。それも実際に生活の本拠地にしておいて
公共料金も払ってローン控除も受けて頃合みて３０００万控除使って売る。

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