23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

そりゃそうだ。営業だものね。
売る人今が買い時。
買う人は懐疑的。
買った人は買ったときが買い時。

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面白いよね。買う人も懐疑的でも買ったとたん、こんどはラストチャンス派に変わるから。
まあ誰だって自分が高値掴んだとは思いたくないから仕方ないよね。

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ここステレオタイプの書込員が多いね。
いつでも「デベの人ですか」「営業の方ですね」「あおりさんでしょう」だもん。
週末の掲示板でアンチの常連さんが言ってるセリフと同じで笑える。
彼らはいつでも何年たっても金利や景気がどうなろうとも「今が叩き時」だからね。

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どうなんでしょうか、
デベや営業はおまんま喰ってかなきゃいけないという切実な動機があるので・・・・

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まーいつまであがり続けるかは知らんが
2年位前、それこそ「この先ずっと安くなり続ける」という風潮だったころ
「借金して買うマンションなんて資産でもなんでもない、単なる負債だ」
とのたもうてた連中は今どっち派なんだろう？
案外、今頃買い急いでラストチャンスをモノに出来たと思いたがってたりして。
それとも今度もそのうち下がる派か？
ちなみに、上の考えは的外れもいいとこ。
負債も資産も増える、貸借対照表の総額が大きくなるだけ。

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>>403
書込員？そんな言葉初めて聞いたよ（笑）
デベ工作員ご苦労さん。

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最近、築浅中古のほうが狙い目という意見もよく聞くけど
こないだ見に行った、築５年の人気タワマン、
せつなくなるほどしょぼかった。
住み方も汚かったんだろうけど、レンジまわり、風呂洗面、収納
どれをとっても時代遅れ感は否めない。
いくらマンションは立地と言われても、きれいに住むには
リフォーム代、５００万はかかりそうだったな。
それでもブランド中古マンションのほうがいいのだろか。

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蓼食う虫も好き好き

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>>406
カキコを知らぬとは？そんな初心者さん初めて聞いたよ（笑）
紋切りアンチ員ご苦労さんです。

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結局中古、新築どっちがいいの？

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物件次第、ということで帰結しちゃいますね。

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結局さ、５年前の物件がそれだけしょぼく見えるのは、
今買った物件も５年後そう見られるってことなんだけどね。

日本人は基本的にビンテージに価値見出さない人多いし、
新しい機能、新しい技術、そういうの取り入れたい気持ちの方が強い。
デベもどんどん新築売れた方がいいから、
古くなったときのことなんか意識して造ってないし。

立地とかに関しては、ある程度は不変的な価値があるから、
不便でブームで便乗値上げしてるような新築よりは、
しっかりした作りの中古があればそれはお買い得ってことでしょう。
リフォーム代も含めて考えてですが。

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立地*構造*(15-駅からの距離)*(47-築年数)*デベ実績=物件価値

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ところで、都心から通勤時間30分以内で、治安もよくて教育環境も良い場所で、
4人家族で住めるだけの広さ（７０平米程度）の家賃でどれくらい？
月２０万円？　３０万？

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そんなの地域によるし、物件の古さにもよるし、日当たりにもよるし、
かなりそれで違うから、聞く前に自分で探せばいい？
それとも、またデベさん？ｗ　賃貸よりってやつ・・・

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4人で70㎡は狭いでしょ？75〜80くらいないと辛くない？

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それはそうと、いつ下がり始める？新築マンション。。

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＞414さん

だいたい分かりますので、お答えします。
高輪で35万円前後
月島で30万円弱前後
勝どきで27万円前後
有明で22万円前後

すべて管理費等込み、新築か築浅の高級タワマン。
駅から徒歩5分前後。

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「いつからまた上がり始める？」
の間違いじゃない？

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Ｈガーデンヒルズは正直寂れてる

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築浅中古と呼べるのは、築２年以内だよ。
賃貸の場合はだけどね。

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例のローバート・キヨサキさんの本によれば、金を生まないマンションは
資産でなくて負債だそうで・・・確かに都心にタワマン買って自分で住んでも
銀行と管理会社と税務署が儲かるだけ。
だったらマイホームの前に資産を買っておくのがいいのでは？

とりあえず、貯めた頭金の運用をしながら次回のチャンスに備える。
都心のコンパクトマンション１ＬＤＫを買って赤字にならない範囲で貸して
おけば、６年後物件が３割高で売れるれば自己資金は倍に増えている。
その資金で次の賃貸物件を買う。６年後なら築３０年以下の物件まで
新耐震設計の範囲に入る。
6500万くらいの物件に買い換えてあと６年。
そろそろ安くなってきた頃だと思えば、自宅を別に買えばいい。
頭金不足なら賃貸をやめてしばらく自分で住んで売却し新築に住み替える。
上がらなかったら？
別にそのまま持っていてもじゃまにならないし、自己資金回収したかったら
売って元金とりもどしたらいい。
下がったら？
それいつの話？

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都心にタワマン買って住んで
6年後3割高で売れても一緒のことでは？

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>>423
都心に買えるタワマンが「狭くて家族で住めない」からとりあえず自宅は賃貸で
住んで、都心地価上昇の恩恵を逃さない手段としての１ＬＤＫ購入

頭金８００万〜１０００万想定で今買えるのは４５００万くらい。
貸しておけばその間残債も減っているわけで

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＞４２４

賃貸への支出は？

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①８００万〜１０００万円の自己資金はあると想定
②購入予定額４５００万円・・・・④
③３5００万〜３7００万のローン審査済み

まず、都内のコンパクトマンション
４２㎡〜５０㎡程度を取得
アパート・マンションローンで５年固定３．３％の
金利で借りる
月々の返済１４９千円
管理費・固定資産税（月額）３．２万円
家賃　２０〜２２万（サブリースにすれば１８〜２０万）
毎年の収益約９２千円
６年後　４５００万が３割上がっていたら
５８５０万円・・・①
仲介手数料１９０万円・・・②
当初購入諸費用１６０万円・・・③
譲渡益　①-②−③-④＝1000万円
ただし譲渡益課税２０％なので手取りは８００万円

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>>425
今の家に住み続けることに損も得もないでしょう。
場合によってはもっと安くて広いところに住んでもいいわけですし
不動産を取得する計算と「家賃」は別に考えるべきでしょう

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6年後の中古で、５８５０万になることなんてあるんだろうか？？
業者さんですか？

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あります。
素人さんですか？

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不動産の投資は知識のない人がやるべきではないということは、ローバート・キヨサキさんの本にも
マネーの公理にも書いてあります。
考え方を書いているだけですから自信のない人は考えなくていいです。
少なくとも投資用マンションの確定申告が自分で書けない人、不動産が嫌いな人は別の方法で
資産を増やしたほうがいいです。

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受身では資産は作れない。もうこれ以上「業者さん？」といわれるのは嫌なのでこの話題はここまでに。
４２７は私が実際に目論んでいる数字です。どこを買ってもこうなるというのでなく
立地、物件、階数、交通など吟味した上での話なのでご参考程度に願います。

不動産に詳しいのは業者以外に「個人投資家」というものがいます。お忘れなく。

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>>429
わたしは素人ですよ。
あなたは、業者さんなんですよね。
あるというのは、どの程度の確率でおっしゃっているのですか？

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投資で考えるなら、現時点では３年〜４年前の投資がベストでしたね。

４２６さんの目論みは「６年後３割増」が前提になっていますが、
この裏付けを「個人投資家」の観点から説明してもらえないでしょうか？
参考にさせていただきたいので。

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＞6年後の中古で、５８５０万になることなんてあるんだろうか？？

こういう思考は物心ついてから１５年下落相場が続いた日本の３０代の人が
陥りやす思い込みです。
今日は明日の昨日であって昨日の明日ではない。
時代の転換期には発想を変える。

６年前はまだ下がり続けていた時期だから築６年の中古価格が売値を
３割程度上回る事例を上げろといえば
たとえば代官山アドレス、東京サウスパークタワーくらいしかないが
２００３年竣工の物件で５年目で売値３割というのはVタワーをはじめ
多数あります。
現在２年目中古２割アップならほとんど都心すべての物件がそう。
これが３割り増しにいくのにあと３年かかるかどうかは別にして都心物件というのは
供給が限られているから、同等の価格で新築が出てこない限り中古は値上がりする。
生産が人気に追いつかなければ価格は上がる。単純な理屈。

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>>434
今から買うという前提のお話でしたよね？
底値でかつ割安の物件を買ったうえで、ありうるということならそう書かないと
駄目でしょう。

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現在２年目中古ですでに３〜４割アップ物件もあるよ。
その物件があと３年続けて上げていくのかね。

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今から建つ物件のそのまた中古なんて、買いたくないけどな。
他にババひかせる算段ってこと？

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個人投資家というのは、ロバート・キヨサキクラスにでもならないとなかなか
自分のノウハウを開陳しないものです。
書いても私にとって一円の利益にもならない。彼は書けば印税が入る。

知識というのは、授業料を払って身に着けるものでここで知識を開示しても感謝もされなければ
自慢ととられるか疑われるのがオチですから

とはいいながら、「ババ引かせる算段」という猜疑心の強い人もいるようなので・・・

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６年目というのは長期譲渡の課税を適用したいから。今は事業賞資産の買換え特例
が１０年超えないと使えないですし、それもやっと２年延長されたばかり
つまり２年後に買い換えるにしても１９９９年以前から持っていないと無理。
仕方がないから２割の課税はやむなしという話になる。
この税制がある以上、いまのマンション投資市場はセカンドハウスとして住んで
短期に売る（つまり収入がないから長くもてない）か
法人名義で社宅として役員の住宅にし長期でキャピタルゲインをうる
という流れで短期の転売益はえにくい税制になっています。
それゆえ、居住用で転売するながれが治まれば緩やかな上昇にむかうと
思われ、新規供給のない交通立地のよい都心エリアは中古価格がゆるやかに延びる
ワンルームは、敷地が少しでもあれば今後もいくらでも供給されるわけで
せめて１３坪以上の駅近物件でないと希少性はない。
そうなると、今出てきているコンパクトマンションで立地のよいものを選べば
６年後３割もありうる。川崎駅前やＭＭのタワーの１ＬＤＫも私には十分魅力的です。

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というか都心のタワマン１ＬＤＫって、まず終の棲家ではないよね。
投資用でしょう？　六年後にまた投資家相手に売る確率が高くない？
３割高で買ってくれるのでしょうか？

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３割高で買ってくれるのでしょうか？・・・というあたりが「受身」
そんな保証はどこにもない。そのときはどうするか一生懸命考える。
①急に金が必要になったけど売らずに金を手にするには？
②目の前に急にもう一棟タワマンができるとわかったらどうする？
③家賃が高すぎて店子がつかないときは？
④突然空室になって半年で１００万以上赤字だ

すべて答えを用意しておかないとダメです。
自宅は、セールスマンの言いなりに買ったとしても投資用マンションは自分で
考えて買わないとだめ。ここで教える話ではないから興味のある人は
本読んで勉強してね。

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投資用相手に売るかどうかは、空室になっているかどうかで決まる。
店子がいたらオーナーチェンジ。確かに利回りで値切られるという見方もできるが
物件自体の値上がり相場を見ながら動く。
売り時期はテナント退室時。空室のまま高めの家賃で賃貸の募集と売却の募集を
同時に行う。いろいろノウハウがあるけど、それだって周囲を良く見ていれば
気が付くものです。

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今すぐ都心に住みたいのにワザワザ賃貸に回すとかアホですか？
不動産より株でも買っておけ
REITも凄い上がってるよ

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なぜ、いますぐ都心に住みたいのでしょうか。よく考えてみたほうがいいよ。
都心が安かったから住みたいと思ったのでしょう？違いますか。

安くないのに住みたいというのは、単なる我侭な欲望ですよ。

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いますぐ一戸建てが欲しいといってかつてあなたのお父さんの世代は茨城県の
一戸建てを買って苦労したわけで、
買い時と欲しいときのギャップをどう埋めたらいいかという話をしています。
株で資産を増やせる自信があるならそれでおやりになればいいですよ。資産形成の
方法はひとつではない。

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確かに当時、常磐線の牛久駅歩２０分の一戸建てを４０００万でローン１００％で買った人って、この１５年で地球上で損をした個人の上位０．０００１％に入ってるよね。言い換えれば、６０億人のなかの上位６０００人。

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それほど悲惨ではないよ。調子に乗ってからかわないこと。

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そりゃそうだ、新聞に揶揄されようと本人は満足していたらそれは幸せなことだ。
ただ、不安と欲望を操作されて訳のわからないことに金を使っているという意味では
団塊ジュニアの湾岸タワーマンション買いも５０歩１００歩なのだが。

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社会というのは、庶民から金を巻き上げる手段を常に用意しているもので
それがうまくいっているときは、「好景気」うまくいかなくなった時を
「不況」というだけの話。
巻き上げる張本人はロバート・キヨサキ風に言えば
税務署と金融機関と会社なんだそうで・・・
湾岸タワーに都心居住の夢を乗せて大成功。
ただしほころびも見えはじめた。
地価が上がったおかげで近隣地主が目を覚まして、我も我もと
タワーマンションを建て始め、たちまち墓場のように林立しはじめる。

消費者契約法では「わからないことはわからない」と言えばいいわけで
わからないで済む商道徳のもとに隣に何が建つかは「わからない」
マンションが売られてきた。
施工だってこれほど大量にプレキャストコンクリートを製造したら、中には
品質不良の物件が出てもおかしくはない。

安く買ったと喜ぶ人もこれから、１０年先が勝負で、早いうちに売り抜けた
ほうがいいという物件もあるかもしれない。

そういうほころびが顕在化し、人々の都心信仰が冷却化するまでは
何も下落する要素はないでしょう。

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１０年間も先が勝負とは気長ですね。

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構造瑕疵も近隣紛争の訴訟も１０年は見ておかないとね。

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本当に不思議なことだけど、牛久のお父さんだって、最初「失敗したな」って思った時点で
転売していれば、とんでもない残債割れにはならなかったわけで、その後１０年も持ち続けるので
手遅れになる。
人は、自分が決断したことを自分に言い聞かせる癖がある。
仮に、自分の目の前を他のタワーマンションが視界を塞ごうが、まだ半分見えると
自分をごまかす。
失敗したな・・と思ってすぐ損切りできるのが本当の投資家だそうで・・
普通の人は１０年経ってやっと気が付くくらい。

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なるほど。確かにそうですね。結婚もそうだったりして！
マンションも株も女づきあいもイグジットが難しいけど大事なんだよね。

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オレの知り合いで、港区湾岸のタワーマンションを２年前に買っていまだにもの凄く自慢
しているヤツがいる。浮かれている程の将来性は感じられないが、バブルの時の牛久駅歩
２０分よりは遙かにマシな判断だと思う。

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それより、自分の目の前を自分と対になってるタワーが塞いでる部屋を(つまりツインタワー)、安い安いと喜んで買って大幅値上がりを期待する楽天家もいるね。

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454です。456さんすいません。
東京に勤務先があるのに、世相に煽られて１５年前に例えば牛久歩２０分を買ってしまった人の
判断は、通勤地獄で健康にも良くないし相対的に拙かったとのではないかという個人的意見です。
他意はありませんので、茨城の在住の方はどうか気を悪くしないでください。

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話の流れからすると、牛久という土地やそこでもともと農業をやっている人を対象としているのではなく、都心部に買える家がなくなり、松戸が1年で倍に値上がりするなら牛久もと思い、３年遅れで動いたサラリーマンに向けたエールだと思うのだが。小学校の同級生でいうと運動神経が悪いわりに頭もなぜかわるいタイプ。

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じゃあつくばに買った人はどう？

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まるで１９８０年後半のように、将来に渡って下がる要素が何も見当たらないから大丈夫です。

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牛久に住んでる人がここを見てると思わないが。

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つくばは区画がよい。
人が多くないのもいいね。

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茨城県の人が沢山見ているようですが、
つくばも牛久も大変良いところなのでしょう。
そろそろスレタイに戻しませんか？

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ここ見てます。
牛久駅よりバス２０分の地に住み、都内カムバックめざすも、２６年経過してしまった者です。

当時都心中古ワンルームと、郊外新築一戸建ての相場はほぼ同水準だった。
いまはどちらかというと、郊外一戸建て（新築２２００万円くらい）の方が高いかな。

都心新築マンションはここ半年上昇スピードが速くなってるのを遠目からも感じる。
しかし自分の周辺には、いまの住まいを売ってまでＵターンめざす人間は見当たらないのも事実。
結局都心マンションは、都心に縁がある人によって相場が形成されて行くということでしょう。
都心回帰需要の力は限定的かもしれません。

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２６年前はバブル前だけど、バブルを指をくわえて見てたの？
当時の牛久もつくば人気の影響を受けたはずですが。

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ここ見ると過去の成功体験に引きずられている人が多いのがよく解る。
少子高齢化・人口減少・世帯数減少のこれからは、過去の事例は当てはまらないと思う。
供給量の少ない超都心は今後もマンション価格上昇の可能性ありと思うが、湾岸はどうだろうか？
どんどんタワマン建てられるとこはそう上がりはしないだろう。
新新価格も結構だが、購入層がついてこれなくなる価格というものがある訳でそれを超えると売れなくなる。そこで頭打ちでしょう。

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絶対そうなるでしょうね。企業の設備投資と一緒です。需要あるから、設備投資したら、
もうピーク過ぎてましたーと。日本メーカーは過去の失敗を反省して、慎重に設備投資
していますが、不動産は、過去最高レベルで供給されてますからね。売ってしまえば
終わりだから、そりゃこうなりますわな。

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誰も湾岸の話に限定してない。都心のいい立地は上がるってこと。

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マンション価格が上がったりさがったりするメカニズムってどういうものなんでしょうね。
その辺を理解しないで、直感や希望を書いても意味ないですね。

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去年の売り渋りの反動で、今年は売り急ぎになると面白いけどね。
まだはもうなり。

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売り渋りの反動ってのは無いでしょう。
仕入れ値も金利が極端に安ければ在庫コストを負担しても利益が出る見込みがある。
下落トレンドのときは、持てば持つほど恐怖感がつのる。
上昇トレンドでは逆に安心感が増すわけです。
マンション分譲は周囲に競合がない状況で売るのが楽でしょう。
いじめっ子のいなくなるのを待って公園のブランコでひとりで遊ぶ子供みたいなもんです。

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ここ見ると株式売買の成功体験に引きずられている人が多いのがよく解る。
税制の改正・金利の変化・商業・オフィス・賃貸マンションの土地需要が
混在する不動産の市況は、株の事例は当てはまらないと思う。
上下動のトレンドの長い不動産市場は、急激な上昇が頭打ちになることはあってもる
その後短期間に原点復帰してくれない。
湾岸とて新規に建てられる土地がなくなれば頭打ちになったあとも長期横ばいでしょう。
新新価格も結構だが、購入層がついてこれなくなる価格というものがある訳で
それを超えると売れなくなるのは確か。
そこで土地の高いところで無理して
分譲事業をやるデベロッパーがいなくなり都心周辺の供給量が減る。

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日本経済はいつまで伸びる？ってことにつきるんじゃないの？

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情報誌やネットの影響で、マンションは完全に「ファッション化」した。

ファッション化というのは、「情報や記号が購入者の想像をかきたて
欲望を喚起し実質価値を超えた需要を作り出す」という程度の意味。


ファッションは供給者が仕掛け、消費者が反応し際限なく消費される。
ブランドバッグも服もクルマ一つ持てばもう一つ欲しくなる。
『都心に住む』では、もう一軒いかが？とか親と住めばどうかね？とか言っている。

衣・食・住の生活文化は究まればすべてがファッション化する。
そうなると単純な「需要・供給」の理屈では説明しきれない現象が起こる。
何で説明するかというと「トレンド」

湾岸タワーのトレンドはもう終わり。これからは、横浜ＭＭがトレンドとか
やっぱり田園都市線の緑と自然がＬＯＨＡＳ的で素敵とか
市川の文化とタワマンが合体した面白さころがいいとか

やっぱり１２０㎡の広さでかつ近い新浦安で海を眺めて暮らすのが人間らしいとか
ビンテージのよさがわかる人こそは築３０年の広尾の中古とか

二極化というのは、おそらく坪単価１９０万くらいを境に、「必需品」としての住宅を
求める層と「ライフスタイル」を追い求める層とに分かれる現象なのだろう。

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土地の上昇基調は当分続くでしょうね。マンションも大手不動産が主役の局面ですから、上昇基調でしょう。供給者側に価格を下げなければならない要因無いのですから。
買い手側が価格について来れなければ、開発地域を郊外に移していくだけの話です。
ファミリー用マンションの購買者は市場価格に従順ですから、株とは違いますね。

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うんわかりやすいですね。ファッショナブルになりたいです。
マンションはいくら手に入れても、気に入らない所があるはず。
テーラーメードではないし、常にどの瞬間も最新ではない。

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とにかくデベには頑張ってもらいたいね。
淘汰が進むだろうけど

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〉日本経済はいつまで伸びる？ってことにつきるんじゃないの？

逆の見方をすれば、マンション需要が「普通の需要」で終わると
日本経済は低迷する。

小泉政権が目指したのが金融危機の回避。不良債権問題の解決。
そのために旧住宅都市整備公団、金融公庫をつぶした。

ＵＲ都市機構が長年リードしてきた「まじめな集合住宅のお手本」
を壊したおかげで、マンションが民業主体で「ミーハー」になった。

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個人が安心して３５年の長期の借金を抱えて住宅にしばりつけられ低賃金
で働いて銀行と大手ゼネコン再生のためにせっせとローンを払ってくれる
には、旧世代の「庭付き一戸建てマイホーム」の夢とは違った幻想が必要。
そこで出てきたのが「リッチ」
都心にマンションを買えば、資産になる。（実際は負債なのだが）
資産を持った実感を味わうためには、それなりの演出が必要。
そこで出てきたのが「リッチ」
ホテル暮らしこそが究極のリッチな住まい。都内にある
外資系ホテルやハワイのホテルのロビーと廊下を借用し
記号としてのコンシェルジュ、広いロビー、薄暗い中廊下
屋内プール、フィットネスジムとおまけををつけて
２５坪たらずの西日の射す部屋を「お洒落に」仕立てた。

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安心して借金しながらモノを買う消費者が大量に生まれることで
景気はよくなる。ローンを払うために彼らはよく働く。
残業代がカットになっても安く都心のマンション買えたからガマン
しようと思う。
Ｘ−ＪＡＰＮ好きのミーハーな総理大臣は実はウケ狙いだけで
なく作為的にミーハーな空気を生み出そうとしたいたのだと思う。
住宅を買うなんてかるーーい気分で平気さ。
ファーラゥェイ♪みたいなノリで。
おかげで銀行は毎月一人平均６万円の金利収入があり
年８万戸首都圏で売れれば、金融機関に毎年新たに
６００億円の利益が生まれた。
リッチになったのは銀行であって、購入者はリッチの夢を買っただけだ。

という主旨のことがロバート・キヨサキの本に書いてある。
この本の邦訳は２０００年初頭。まだ小泉政権の誕生前だ。

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マンションの需要でマクロを語るのは無理があろう。規模が違いに違いすぎる。
日本経済はもはや大きく成長するというより
新産業が軌道にのりいかに安定するかが重要。

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開発地域を郊外に移すのは勝手ですが、
その郊外をはいそうですかと買い手が競って買ってくれるか。
どちらにしろ、消費税アップ後に売れ行きがどうなるかです。

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マンションブームはあくまでも「ブーム」。
賃貸よりお得がキーワードでブームを作ってきたが
ここいらで息切れの模様。（土地・金利上昇）
日本人は熱しやすく冷めやすい。

ブームと呼ばれたもので定着したものはほとんどない。

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しかも、自然発生ではなく作られたブーム。
高過ぎるとの批判がマスコミで流れるようになれば、
消費者も目を覚ます。
購入者たちのローン苦の辛さも報道されだしたし。

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〉〉481
実際問題資産デフレを住宅需要だけで食い止めようとは思っていなかった
だろう。
けれど結果不良債権のツケは国の借金とマンションのローンに
変わった。国の借金は税金でいずれは転嫁される。
公的資金援助に住宅ローンは少なからず貢献している。

不動産担保ローンしか融資の手法を持たない日本の金融機関には
地価下落の最中は住宅ローン以外に安定したビジネスはないわけで、
日銀から押し付けられたカネを米国の住宅ローン債権にながして
米国の住宅バブルをつくるのが関の山だったわけで
実際に住宅需要が地価を反転させたわけではない。
規制緩和でオフィスビルを林立しても、容積率てんこ盛りで
許認可を民間委託しても地価は下げ止まらなかった。

マンションが売れたくらいで地価は上昇しなくて、不動産流動化で
不動産の金融手法が抜本的に変わったことで流れこんだ外資が土地を上げた。
しかし銀行は結果オーライ
ここにきて地価反転したからまたぞろ不動産担保ローンで食っていける
ようになって万々歳。
景気がよくなってマンションが売れたわけでもないが、マンションが
売れれば景気が良くなるというのは定説かも。

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＞賃貸よりお得がキーワードでブームを作ってきたが
中堅サラリーマンが支払う賃料１６万２０坪モデルは月坪賃料で
８千円。これは現状では２３区周辺部の相場。
実際、３５年ローン３％金利で３７５０万のローン相当
物件価格で４１５０万。坪単価で２１０万弱・・・・。
こういう細かい計算ができるなら人はマンションを買わない。

マンションがファッションで欲望喚起商品であるという意味は
いちど買いたくなると我慢する自分が惨めになる
他人との比較ののなかで自分だけ乗り遅れたくはない
そういう人の弱みにつけこんでいる。
クレジットカードの普及で人は欲望の充足、代金後払いに
が習慣化している。
おまけに人はマンションに「自分らしさ」を求める。こいつがまた
やっかいで、「ここはいいけど、あそこには住みたくない」という
極めて情緒的な価値観なのだ。

ＧＡＰは許せるがユニクロは嫌だとかいう類の勝手な意見だが
往々にして「価格の生み出すマジック」に影響される。
これをブランドと呼ぶ訳で、郊外でもパークなんたらなら
許せる・・・そういう話になる。
「あの人は豊洲だけど、長◆工。私はたまぷらのＭ地所よ。」

人はこのままいくと、プレステージの高い土地に住めなくなる
のではないかという恐怖心に勝てない。だから上がり続ける
ときでもマンションは売れる。

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２３区板でも、城東物件ではマンションに自己投影している人は
極めて少なく、自分は実用性でここを買ったという納得がある。
これが平均坪単価１９０万超えるあたりから、自分とマンションが
一体化してしまって、まるでマンションを身にまとっているかの
ような書き込みが増える。

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罪な商売だからこそ、せめて良いモノを高く売って欲しいですね。

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不動産に限らずブランドバリューを売るビジネスに「罪」などないでしょう
あるのは買い手の「業」と「欲望」
結果的に幸せになれるかどうかは買い手の考え方です。

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だから下がれば罪だが、さがらんかったらデベも銀行も神なんだってば。

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そこまでいくなら、一戸建てにしたほうがよくないか？
注文住宅で、ブランド色薄いから。

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震度5でも倒れる可能性もあるような、超大手施工の合法的な物件もあるみたいですし。
いくらブランドバリューとはいえ、罪だと思うなー。株とかは欲望そのものだが、
不動産は住まいとしての公的な役割があるのでは無いか、と思います。

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〉490
ロバート・キヨサキさんにいわせれば、住宅は「負債」であって「資産」ではない。
１割程度の頭金で３０００万以上の借金を背負っているだけで、上がろうが下がろうが
売らない限り、一銭もカネを生まない。それどころかカネが出て行く装置。

〉491
みんなが奥さんにそそのかされて住宅を買っている実態を忘れている。
ブランド価値という意味を正しく理解していない。
男は資産購入のつもりでマンションを買うが、実態はローンを背負う口実を
探しているだけ。

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これから高齢化社会で人口も減り気味になるかと思うのですが、
人口って減るとマンション価格って下がりますか？？？

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下げ圧力ですね。外断熱など性能を付加して、価格を維持せざるを得ない状況
になってくるでしょう。

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都心部での土地供給が途絶えたときに希少価値で上がる？そうじゃない事はみなさんの議論、
人為的なブーム、ファッション化から当然導かれるよね。

デベにしろ銀行にしろ、そこに儲けのチャンスがあるから、
いろいろ先行投資で餌撒きもしてブームを作りあげるインセンティブがある。
価値があってブームが起こるんじゃない。
ブームを起して短期的に価値を急上昇させる。
莫大な儲けは実態からいかに価格を乖離させるかにかかっている。
このしくみを認識しないと。

都心に新築マンションが物理的に建てられなくなったら、
それは商売のチャンスが消滅したことを意味するんだから、
業界が次に生き残るべく打つ手は、建てられる土地に消費者を誘導すること。
こんどは旨みのなくなった都心を貶してね。

今は郊外が、ババを引いたまま抜けられない＊＊＊の＊＊のように喧伝され、
消費者は必死で都心へ急き立てられてるわけだけど、
デベが本格的に郊外で商売をはじめようと思ったときから、この流れは逆転する可能性がある。
そのときは逆に、無秩序に乱立した環境劣悪な都心近くの物件から抜け出せない人が、
哀れまれる状況を演出するんでしょう。

もちろんそのとき新たなパラダイスとして提供されるのは、
旧来の、都心が高くて住めない人のための郊外物件ではないでしょうけどね。
広さ、ゆとり、自然環境、エコロジー、生活のクオリティ、そんなキーワードとともに、
ＮＥＯ郊外新築ブームなんて、いかにもありえるとおもいませんか？

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>>494

２３区の人口の減少率って年率で何パーセントになるでしょうか。
東京都の統計によれば出生率が下がっても都の人口は増え続けて
います。あわせて世帯人口が減り続けている
つまり、必要とする住まいの数は増えている。この傾向は今後
２０年程度はかわらないでしょう。
百歩譲って、２３区の人口が今後３５年間毎年１％減少して
いくと平成５４年には３０％も減少することになります。
港区の人口は現在17万人ですが、これが１１万人になったら
大変な事態です。なにしろ終戦直後の人口より少なくなる。
http://www.city.minato.tokyo.jp/joho/tokei/zinko/suii/index.html
港区はバブル直後が一番少なく地価下落で人口が増えている。

頭の中にすり鉢状の器を思い描いてください。水が７分目に減っても
真ん中にはまだたっぷり残っていますよね。
東京２３区は最も人口密度が高く、さらに都心はもっと高い。
人の総量が減っても地価とは無関係。
住宅需要が地価を動かす力がないことはすでに書きました。
マンション価格は地価変動に振り回されるだけで、地価を動かす
牽引車ではないです。
実際、港区の地価ひとつとっても人口とは無関係。
２３区も同様です。２３区ならどこでもいいって話でなく、すでに
マンション坪単価で１３０万から７００万の開きがあるのが２３区です。

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出生率が大幅に下がっているのに、人口がそれほど減らない。
だから困るのさ。

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＞ブームを起して短期的に価値を急上昇させる。
不動産業界はそこまでやる気のある業界ではないでしょう。
ただし大手勝ち組はマスコミのスポンサーでもあるからメディアが
協力してくれる。一番丁寧なのは住宅情報誌。
『都心に住む』にいつの間にか千葉や横浜の物件が載っている。
Ｍ井の商業一体型郊外開発（柏の葉キャンパス、鴨居）など
一気に、安い物件を郊外で売って、Ｔ急さんほかにたまぷらで
高い物件を売ってもらう。
たまぷらが高いと文句を言っていると、二子玉川がもっと高く出て
くるからいずれは皆納得して買ってしまう。

〉広さ、ゆとり、自然環境、エコロジー、生活のクオリティ、そんなキーワードとともに、
〉ＮＥＯ郊外新築ブームなんて、いかにもありえるとおもいませんか？
大手が、３年前新浦安でとった戦略そのものです。
あれは提灯持ちの住宅評論家総出で浦安礼賛をやった効果ですね。
実際に住むと結構いい場所なのに、いかんせんバス便も乗り換えも不便
で値段相応。
今後は、東急さんが田園都市線復活でがんばるでしょう。

いろいろ言ってみても、不動産業界は１５年間地価下落の中で
揉み手商売でやってきたけど、地価反転になれば怖いものなし
なんでしょうね。
買わないいんじゃなくて「買えない」んでしょ。ってな顔している
販売員が多いです。

湾岸タワーのような坪単価１６０万から２６０万まで価格で２９００
万からお選びくださいみたいな幅広の売り方はしない。
物件ターゲットに添わない客には冷たい。

そたまぷらあたりの２２０万／坪単価は、買換え需要がメインになるゾーン。
郊外では２５坪以上が普通だから総額も５０００万以下はない。
売るほうが強気というのは、買い手にとっては結構やっかいな事態なのです。

下落相場では売り手は抜け駆けしようとするけど上昇相場では
買い手が結束するわけではない。それほど買い手の意思は強くないし
買わないと買える家がどんどん遠くなる恐怖心に耐えられる人は少ない。

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都心ばかりに目をやってないで、横浜エリアでは残債割れから復活して
買換えに転じる動きがある。そうなればローンの組めない若者相手に
手戻りの多い商売をしないで済むというのが売り手の本音かも。

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たしか国勢調査するとき、ホームレスまで人口に数えるんじゃなかったっけ。
都心の人口が増えても、マンション購入者が増えるとは限らない。

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結局、買い手が賢くなるしか、ブームを終焉させる方法は無いけど、
マラソン大会で、「一緒に走ろうね」と言っていた友人が先に走り
去ってしまうことがよくありますが、そうなるのが怖いから、目を
つむってヘンテコ物件を買っちゃう。
物件ごとの情報をもう少し消費者が共有する必要があるね。

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だけど、バブルの先にバブル崩壊が在った過去は、皆知ってるからね。
いつかは下落すると、皆思ってるはず。

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いったん値が上がり始めると、実体のない「上昇トレンド」に、一般の購入者が群がり、火に油を注ぐこととなる。マンション価格は地価を動かす程の力がないのは、事実だとは思うが、何を語るにしても、低成長、人口減で安定的な地価上昇を期待するのは出来ないし、それは議論の大前提として良いと思う。

武蔵小杉のマンションも長らく駐車場にして、塩漬け状態だった土地を、比較的高値で上手くさばかれてきた。まだ、それでも購入者は冷静なのかな？

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武蔵小杉はちょっと…
しょせん川崎市だよ。
あれで良いなら、溝の口だって上手くやれば人気の街になる。

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一時的ブームを作るなら、無名、無味乾燥、先行イメージのないところが有利。
美辞麗句で飾れば、それがそのままイメージになる可能性がある。
ミーハーさんたち向けにはそれで十分。

逆に妙な歴史や、ネガティブ感の染み付いたところは、
相当金かけてプロデュースしないと無理。結局費用対効果が悪いから見送られ、
ネガティブイメージにあわせた開発が行われ、そういう住人が集まり、
そういう街になってゆく。

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青田買いを禁止しさえすれば、マンションブームは終わるだろうけどね

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？？

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美辞麗句か。
都心じゃないのに、新都心とかいうコピーもそうだね。

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バブルの夢を見ている方が多いようですね。
早く覚めて！早く売って！！
もう遅いかも．．．

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青田はまさにまっさらなキャンバス。
どのような夢も未来も自由自在に描けるからね。
夢を売る商売には欠かせない条件。だから新築販売が儲かる。

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一度走り出したら止める事はできないのだよ、はじけて死ぬまでは。

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本人が満足してればそれでいいんだろうけど、変なモノつかんで業者を調子
に乗らせるようなことはして欲しくないね。査定してみると、割安と言われて
いる用賀レジデンスなんかは査定価格どうりってところ。相当気をつけて
見ないと、あとで泣きをみることになる。ずうっと住んでればまあ良いけど。

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変なモノ、確かにあるよね。
太い柱だらけだったりして。それも床面積に含まれるのに。

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確かに建っちゃったあと、同じ価格で売れなさそうな物件って、
結構あるよね。

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今回の土地上昇の主役と言えるのは、外資とREITじゃないか？
彼らの投資スパンはどのくらい？過去の投資主体と比べ短い
ことは確実でしょう。
彼らが仕入れる物件が無くなって来たらどうするか、含み益の
ある物件を放出するんじゃないか？そうしないと利益が伸びない。
売り圧力は思ったよりも近い将来に増大するのでは？

また、数多くあるREITも、え？と思うものもある。
そういったところがもし金利上昇で破綻した場合、今までの
主要なREITの買い主体であったあたまのお堅い地銀連中は、REIT
投資を一斉に控えるかもしれない。そうなると一気に負のスパイラル
が発生するのでは。

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資本主義社会が健全な発展をするには、
消費者がきちんと価格と実態のつりあうものを選好するという前提が重要。

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マンションブームの後に、一戸建てブームとかありうるかな？

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あまり急激に過熱感が出てくると、
バブル退治など政策的に逆噴射しかねない危険性。
実はコレが一番怖いのでは。
この病み上がりでもう一度バブってはじけると、
この国自体持たないだろうからね。

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戸建てはブームにならないでしょ。自慢しにくいから。

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REITにしても、マンションにしても、株にしても、売るほうが儲かるんであって、
買うほうは相当気をつけなければならないのにね。もっと賢くなってほしい。

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都心も郊外も不動産売り急ぐような先がないと
値下がりって考えづらい。

借金して買ってるとこも今の金利水準じゃ手放す
必要ないだろうし。

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金利が上がったらどうなのかな？　というか今買っても、入居するのが先だと
上がっちゃう可能性が大だけど。

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ローンを目一杯借りて生活にゆとりがなくなり、
そんな生活が嫌で高く売れるうちに売却する人も出始めてるそうです。
今なら、気楽にローン苦から逃げられる。

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というか、そう遠くない未来を思うと、日本ってどうなっているんだろう・・・
どんより。という気持ちが蔓延しているのが、一番問題ってことはない？

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不動産はこれからオークション売買が主流になっていくかも。
そうなるとますます二極化が・・・。
金持ちに欲しいと思わせるマンションは適正価格の２倍とか平気でつくかもね。

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これから、ベビ−ブームと言う「人口バブル」の不良債権処理をしなければ成らない。
日本の国土から言って適正人口はもっと少なくて当然。
ただ、この調整過程はつらいですね。

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４０％が65歳以上になるんだっけ？あまりにきっついね。
乗り切れるんだろうか？？

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本人が望んでの安楽死とかは、認めた方がいいと思うけどね。
何でもかんでも生きてりゃいいっていうのもどうかと思う。生き地獄というのもあるし。

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バブルでの被害者が、ここのスレに多い「投資家」や個人の購入者なら経済に何の影響もない。また、誰が助けてくれる訳でもない。ローン減税で喜んで購入している層は、江戸時代の「百姓は生かさず殺さず」の農民層と大差がない。

日本の場合は個人の失敗は自己責任だが、銀行やゼネコンの失敗は税金で救済。これでは健全な資本主義とはいえない。このような状況でも、選挙を通して既存の権力構造に変化が起きることもない。その意味では日本人は随分や我慢強いし、悪く言えば鈍感かもしれない。また売り手と、買い手には圧倒的に情報量や、また情報の発信力に差があるのだから、売り手が優位なのはどうしようもない。消極的な手段だが、「高いものは買わない」という簡単な対応がどれほど貫けるかだけ。

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正確に言うと、高くても良いモノなら買えばいい。
便乗で値上げしてる、厚化粧マンションを避ければいいだけのこと。

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但し、買ったものが高くてよいものなのか、ただ高いだけなのかの判断をすべて自己責任にするのも気の毒な気がするが。

多摩ニュータウンの建て替えがニュースになっていたが、購入者はコンクリートの建物がわずか４０年で廃墟になるとは思っていなかっただろう。今から考えれば「３DKで50平米なんて」とか、「配管が埋め込まれて修理もできないなんて」とか、いろいろ問題点も気がつくが、よく売れたということは、当時の人にとってはそれなりの「合理的な判断」だったはず。今のマンションで同じ問題が起きる可能性は極めて少ないが、また違う問題が発生して、「なぜあんなマンションを買ったのか」との声が出てくることはありうるはず。

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今と当時では40年もの技術格差あるんだからそんなことないでしょ。。
といいたいところだけど、タワーマンションの欠点が露呈されるのは多摩ニュータウンと同じく数十年後なのかもしれない。それは建物の構造とかではなく、一つの箱に詰め込まれた経済的な格差が問題になってくるのかも。

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マンションに関しての常識が変化する可能性もある。

外断熱が常識となり、耐震等級２が平均となれば、そうでないマンションは陳腐化し、一気に資産価値がなくなるなんてことも、起こりうる。今の常識がいつまで、続くかはわからない。残念ながらその常識も、購入者が作っていくわけではない。既存マンションのスクラップビルドを進めるために、「免震でないマンション住むなんて自殺行為」なんてデベが言い出す時代が来てもおかしくはない。一個人がいくら合理的に行動しても、狭い限界内でのこと。できることには、限りがあるし。「俺はミクロの状況がわかっているから大丈夫」と言い切るのも、いかがなものかと思う。

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キッチン周りやリビングをちょっといじっただけで得意げになっていたマンションの時代は終わり。
これからは『耐震（免震）・断熱』がキーワード。

『安全でない・快適ではない』と今までのマンションをデベは
こき下ろすでしょう。

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耐震だ、断熱だ、だから高いんですよと、デべ笑う。
はぁそうですかと、有り難がって買う購入者。

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っで、実態は何も変わらず。

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耐震だろうが断熱だろうが３５年後に出る話題が建て直し

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耐震・断熱が本当にしっかりしていれば３５年後に建て替え問題には
ならないのでは？　実際マンションの建て替え非常に困難。
みんな問題になるなら、戸建てのほうがいいよって話になってしまう・・・

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３５年も先まで、同じマンションに住み続けないよ。
様子を見て、適当な時期に住み替える。
ローンじゃないんでね。

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じゃあ最後に住む人はだれになるんだろ？
というか、一生の住まいとしてマンションを買うのはよくないってこと？？

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最後まで住むのは引っ越せない人。そして賃貸住戸。
あと、新築ではデべがなかなか売ってくれない外国の方とか色んな方が中古購入して残る。

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じゃあ一つのマンションに住み続ける人は、ババを引いた感じなんでしょうか？

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それで満足ならば、住み続ければいいんじゃないの。
本人と家族がどう思うかだから。

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いや、建て替え問題に揺れるところになっちゃったら、満足はあり得ないから。

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実際１００年マンションなんて机上の空論。
１００年後も満足感与えつづけられるようなものできるわけないでしょ、
５年経ったらしょぼくて貧相っていわれてるのに。
デベにしたって、１００年も持つものつくって、３０年ずつ３家族とか住まれちゃったら、
せっかくの顧客が１／３になっちゃう。
自分の首しめるようなことするわけないし、
自分だけ出し抜こうとするところは徹底排除。
まあ、一番頭良いのは１００年持ちますよ安全ですよと売り出して、
実際１００年後相当無理して我慢すりゃ住めなくもないような物件を売ることでしょう。

需要創出の意味でも、おんなじ人間に何度もローンで新築買ってもらわなきゃ。
牧羊のように、用意した牧草地に消費者を誘導して、
草が無くなったら犬をけしかけてまた次の土地へ異動させる。
あっちにいったりこっちにいったり右往左往させながら、
ローンで羊毛も乳も搾り尽くす、そんなビジネスモデル。

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マンションはやはり住み替えるもの。
それを分かっていてマンションを住み替えている人か
何度も住み替え出来ないので戸建を選ぶ人は正当。

ただMRで浮かれデべの口車に乗せられて若いうちから
マンション購入してそこに永住しようとする思考停止してる連中が毎度いる。

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日本が欧州のように、中古マンションに価値を見いだすようには成り得ないんだろうか？

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戸建だって、安く作れば２０年かそこらでリフォームが必要になる。３５年じゃ二度目のリフォームか建替え時期。出費がかさむよ。

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いや、注文建築できちんと作れば持ちはいいよ。確かに建て売りは
ガタが来るのが早いので、２０〜２５年でリフォームが必要になる
場合が多いけど。
それはさておき、とにかく３５年後とかに、建て替えが戸建てなら
望めばできるが、マンションはまず困難だ（だから住み替え前提で
買う人が賢い）、という話でしょ？

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逆に考えれば、40年しかもたないマンションなんて、詐欺に近い（笑）
しかし、これをあきらめて、受け入れるのが日本人的。マンションが長期の資産になるような状況は、市場原理からは生まれない。何らかの公的基準を作るのが正論だが、なかなかそれには至らない。というか規制緩和の流れから、それでも自己責任といわれる。

自分は買い換えられるから大丈夫という人も、本当に100年間使用できれば、減価も少なくなるし、得なのだが、俺は現金買いだから関係ないというのも愚か。

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古いタイプになってしまうのに、永く住みたくないよ。
得かどうかではなく、新築信仰みたいなものがあるでしょ。

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うちの近くにあるマンションは「マンション建替え円滑化法」とやらを適用して、建て直ししてたよ。
http://www.ugtk.jp/news050405.html
もとからいた人はものすごく安く買えたはず。新たに入った人も相場よりかなり安く購入できたと思う。
中古を立て直して流通させる市場に、今後だんだんとなっていくと思う。

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返済比率15％、20年ローンでＭＳ1号購入、5年後海外転勤に合わせて賃貸へ。

5年後帰国。
駐在中の5年間の賃料収入と国内給の一部を帰国後の新ＭＳ（2号）の頭金に。
（ちなみに駐在地の家賃は全額会社負担、国内の所得税・住民税は免除）
残りの国内給＋現地給の貯蓄で賃貸に回したＭＳ1号は完済。

賃貸ＭＳ維持したままＭＳ2号に入居。
ＭＳ2号は返済比率20％で15年ローン返済。
ＭＳ1号の賃料収入は貯蓄へ。

5年後、貯蓄した賃料収入＋一般貯蓄で投資用ＭＳ（3号）購入。
ＭＳ3号の賃料収入はそのままＭＳ3号の返済用と貯蓄に。
収入＝給与＋ＭＳ1号賃貸収入＋ＭＳ3号賃料収入
支出＝ＭＳ2号ローン（給与内で）＋ＭＳ3号ローン（3号の賃料収入内で）

5年後、再び海外転勤。
築15年のＭＳ1号売却。
売却益でＭＳ2号完済し、新ＭＳ（4号）キャッシュで購入。
収入＝現地給与＋国内給与＋ＭＳ2号賃料＋ＭＳ3号賃料＋ＭＳ4号賃料
支出＝3号ローン

5年後帰国。
5年間のＭＳ2号と4号の賃料収入の一部で3号完済。
5年分の国内給と上記賃料収入で住居用に新ＭＳ5号購入（10年ローン、返済比率20％）
収入＝給与＋ＭＳ2号、3号、4号の賃料収入
支出＝ＭＳ5号のローン（給与内）

5年後を目処に早期退職し退職金を元手に趣味でお好み焼き屋開業（笑）。
同じく退職金でＭＳ5号完済
収入＝ＭＳ2号、3号、4号の賃料収入
支出＝お好み焼き屋の月々の赤字

こんなにうまく行くかな？（笑）

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バブル当時にも、似たことを考えた人達がいただろうね。
その人達どうなったか・・・

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↑バブルの要素はどこにも入っていないのでは？

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すでにやってるのかなあ？
海外駐在をする間金貯めるというのはよくある話だが、
一般論として話せないので、どーでもいいって感じだ。

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>>554
よく分からんがギリギリに建てられた今のマンションは
建て替えに向いてないってよく聞くけど？

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>>554
建替えでは、公団の多摩ニュータウン諏訪団地２３棟が一括建替えで
高層マンションに変わるらしいね。
もともと広い敷地に５階建だから、容積率は余っている。
これを売ってさらに、政府の無利子融資を受けて一戸当たり６００万で
新築に住み買えできる計画。
http://backnumber.dailynews.yahoo.co.jp/?m=m20070107-010&e=housing
今後のねらい目は空き家だらけの公団中古か？
これがうまくいくと郊外の開発トレンドに拍車がかかるだけでなく
豊洲あたりの公団中古の建替えも流れにのるだろうね。

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>>552
だよねー。持てばそれだけ買い手が得になる部分は確実にあるよね。
売らないでも、子供にも住まいとして残せるし。
ドイツでは外断熱が法律で決まっているんでしょ？
日本もいつかそうなることはないのかな？

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で？本題の「２３区内の新築マンション価格はいつ下がり始める」のでしょう。

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554ですが、敷地ぎりぎりに建てられたマンションは、建て直しても同じ高さで同じ容積のものしか建てられないので、建替えでもあまりメリットがないのはほんと。
建替えの時に今建ってるマンションより大きなものが建てられるのが理想。

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〉〉563
都心居住型総合設計制度とか道路斜線制限緩和とか本来容積率を割り増して既存のマンションの
建替促進を意図したものだけど、倉庫敷地や工場跡地でうまく使われて本来価格より４割引の
タワーマンションが生まれたわけです。

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普段高いものを安く買うと得・・・という発想は野菜や服には当てはまるが
価格の移り変わる耐久消費財には当てはまらない。
さらにマンションは家電と違って建物という耐久消費財と土地という
得体の知れない価値がくっついている。
下がりはじめたはいいがじわじわ下げ止まらないと結果的に安いものを
高く買ったことになる。

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土地と建物の複合体だということから同じ価格なら
土地の価格比率の高い物件（都心戸建て中古、都心中古、都心コンパクトマンション）が
地価変動に有利ということになる。

固定資産税の建物・土地比率からでも
売買代金の消費税分を割り戻しても建物価格がわかり、
マンションの土地・建物比率が計算できる。

建物原価は、仕上げや杭の差で最大1.5倍程度のひらき。
一方土地の原価は、２３区内でも５倍以上の地域差がある。
当然建物・土地両方に業者の利益・経費が乗っている。

仮に土地（立地の価値）６割、建物４割だとする。

建物価値が１０年で４割減価になったとしても（実際にはそこまで減価しないが）
地価が１０年で３割上昇していれば１０年経っても購入価格の価値はある。
これが土地４割建物６割となると土地が３割上がっても全体は１割強価格がさがる
計算になる。
逆に地価が１０年で３割下がって場合では、都心も郊外も40％内外の減価。

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含み損も含み益も売ってはじめて「損」や「得」になる。
そういう意味で、売らないかぎり損も得もない。
実際には、頭金という権利金を払って、会員制の賃貸マンションに
入っているのと同じで、「出る金を少なくする」意味では
個人名義でローンを組んで購入するのはそれほど効果的な
話ではない。
下落する物件を買うのは、今１００インチのプラズマＴＶを１２０回の
分割払いで買う行為以上にばかげている。

にもかかわらず得だと勘違いするのは
マンション賃料は下がらないのに、マンション分譲は下がっている
という「幻想」から。

賃料は、「自分が借りてる間下がらない」だけで、過去１５年間地価
下落を受けて実際には相当下落した。
今安い家賃を捨てて分譲を買うのは、大家にとっても値上げのチャンス。
願ったりかなったりだ。
マンション価格があがれば賃料相場も上がる。ことにファンドの一棟売りの
賃貸物件が坪単価のレンジを拡げている。

分譲マンション価格が上がっていけば「借りたほうが得」な賃料水準
もあがる。

都心は外資やベンチャー系の法人借りが多いわけで買うより得な
ボーダーラインは金額的に結構高い。

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日経平均があるように地価相場にも公示価格平均値のデータがある。
http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp032-z.pdf
図表１（２）

これをみると地価は、一本調子で上がるのではないのがよくわかる。
上昇率が大きくなったり小さくなったりする。
品薄になれば前年対比で１５％〜２０％上がる。二桁上昇はかなり稀な
ことで２年以上続く例は少ない。
普通売りが多くなれば次年度は２〜５％の横ばいになる。

暴落するというのは、バブル直後でも１９９２年に対前年比で10％下がった年が
一年だけ。その後は１０年間５％内外の下落で１０年かけて４０％下がった。


地価が上がるのはカネが土地に流れ込むからで、カネの流れを止めれば
上昇は止まる。とはいいながら、税制でも法制度でも止められなくて
不動産融資の総量規制をかけて強制的にとめたのが前回バブル。

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下落は「カネが土地に流れない」という状況であり、「ない」ものを「ある」
ようにするのは時間がかかる。流れていない蛇口をいくら開けても
カネは流れない。
地価が下落してカネがまわらなくなって、不景気が長引いた。
これは財政当局もゼネコンもデベも金融機関も皆痛いほどわかっている。
今がバブルだからいつか崩壊する
そういう観測は一面正しいが「自然崩壊」という点が正しくない。

小泉政権が金融危機回避のためにやったことは結局バブル期直前に
中曽根政権とがやったこととそのままなのだ。
内需拡大のための規制緩和、都市開発ブームに火をつけ公社民営化、
親密な日米関係。
違っているのは消費税導入をしたのと消費税値上げを先延ばしたした点
くらい。
しかし、今回の地価にカネを流しているのは、外資ファンドだけでない
個人投資家や株式市場の利益が流れこんでいる。
銀行はせいぜい個人に甘めのローンを貸す程度。
金融の蛇口をしめてもマンションデベが商売替えするだけ。
金融特区を設けても外資を誘致し「東京」の市場価値が高値維持したい
のが政府の基本姿勢だろう。

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ところで外資とマンションというところから
バラバラ事件が思い起こされる。
富ヶ谷の分譲賃貸マンション　賃料は15万

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あれってやっぱ賃貸マンションだったの？

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それとも分譲？外観がみたことあるようなないような

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賃貸マンションだけど証拠隠滅の為に大規模にリフォームしたって事？
ＴＶでは賃料は20万円以上だろうって言ってたけど、
あの地域で15万円って、夫婦二人で住むには狭すぎない？

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賃貸らしいけど、リフォームが謎だね。
最上階だから、20万以上だろうとか推測していたけど、周りの人はもう少し安いみたいだった。

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15〜38万円のマンションだってよ。彼らの部屋はいくらだろうね。

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まあ東京だけ栄えればいいよ。地方交付税なんかやることないよ。東京都が吸い上げた税金を地方にばらまくことはないでしょ。政府はどっか福島の方でのんびりやってればいいよ。赤字、赤字というなら、霞ヶ関を放出すればいい、今なら高く売れる。国家公務員の給料も抑えられる。
一石二鳥だ。中央官庁がなくても大阪、名古屋は上がってるからね。

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ていうかワインでたたいたってことは、そんなことになるとは想像してなかったんじゃないの

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あの物件は割と小さめの部屋が多いよ。
今賃貸でてるのは2種類

それにしてもプライドだけ高い夫婦
不幸せな生活をしていたわけだ

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住む場所で、幸せは買えないということはよくわかったけど、
お題目とはだいぶ違う話だねｗ

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>579
そうだね。だけど、賃貸だったってことは投資用に持ってた持ち主の人がいるんだよね。きっと。
価値が下がってしまってかわいそう・・・。
そういうリスクも投資にはつきまとうんだね。

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確かに言われてみれば、次の借り手は事情を知らない外国人に安くとかしか、
無理でしょうね。あまり考えたことなかったけど自殺とか事件とか変死とか、
隣接の部屋やマンション自体も含めて、かなり大きなリスクですよね。

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貧乏人は、自分の明日のこと心配してな。
あの部屋は２号用に使うことにした。
もちろん、ワイン持込禁止じゃ。うわっふぁっふぁ。

と、オーナー様からのご伝言でした。

by執事

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>569
前回の不動産融資に対する、総量規制ほどの極端な手段でなくても、参院選で自民党が大敗すれば、地価は下げ要因になる。結局、今は外資を積極的に入れて、場合によっては東京オリンピックという実現するかどうかわからない、打ち上げ花火をあげてでも、地価を維持したい人間が政権の中枢にいるから、上がっているところもあるだろう。

不動産で商売するなら、長期的な上げ傾向が一番おいしい。低金利でジャブジャブ金を流し込んできたのがやっと実を結んできたところ。厳しい調整局面なしに、いかに上げ局面を長く続かせるかが腕の見せどころ。そして調整局面は緩やかで犠牲になるのか、マンション購入者や個人投資家に代表される個人の家計のみが好ましい。あまりに調整局面が厳しいと、肝心の銀行やゼネコンまでが一緒に沈没し、経済が傾くというのが、90年代の教訓。

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（70平米きってて）30万以上だと朝の某番組で言ってましたね。
まるごと賃貸のMSみたい。
自分のMS前の公園やお気に入りの場所に遺棄されたら、訴えたい気分だろうな‥。

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あの物件現在募集でてるやつで同じ程度の間取りは18万。
今後借り手がつくのかわからんけど

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1ＬＤＫに住んでいたらしいから、家賃だけ見るとそんなに高くないらしいよ。

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>>583
地価が１０年トータルで３〜４割上昇というのが一番。
毎年３〜４％の上昇なら、投機マネーが地価を押し上げることもない。
転売を助長してきた「事業用資産の買換え特例」も都市部の不動産
の買換えでは使えなくなった。
今年以降、都市部の不動産を転売して儲けるには
税務署＋仲介業者に儲けの半分近くを分け与える気前のよさが必要。
売却益をねらわずにまじめにキャッシュフローを生んで税金納めろよと
いうのが税制の趣旨なのだろう。
地価の維持は政府でも難しいが家賃の維持なら努力すればできそうだ。
今後は賃貸の家賃相場がじわじわ上がっていく。
実際問題、郊外の分譲が値上がりして都心の家賃が値上がりしないなら
誰が好き好んで郊外を買うだろうか。
その辺は先まわりして、大手がこぞってサブリース事業をはじめている。
素人事業者が町場の賃貸業者につられて安い賃料出さないように
ワシらにまかせろと言っている。ファンドの受託管理とあわせて
家賃相場の「新価格」を打ち出している。
都心部は軒並み二割アップというのが「新築賃貸」相場の現状だ。
まだ表沙汰にはなっていないが早晩週刊ダイ◆モンドあたりが書きたてる
だろう。

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たしかに最近の賃料の上昇って、すごいの一言。上げても上げても、申し込みが入ってくる。

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上げても上げても入ってくるって、業者ってばれたねー

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カネを人に貸せば利子がつく。カネは持っているだけでは
価値を生まない。
「所有しているだけで価値が増える」ものはこの世に何一つとしてない。
増えるのは「価値」ではなく「価値の変動リスク」だ。

都心のマンションを安く買う・・・これで手に入るのは購入者の満足感だけ。

「都心のマンションにいますぐ住みたい」なら「安く買う」以外の選択肢を探すべきだ。
いつまた安くなるという予想をたてたところで、ガマンする年数が長いか
短いかの違いで買い逃した気休めにもならないだろう。
買い逃した理由が、「もっと安くなるはず」という読みが外れたというのなら
おそらく、自分が買える金額では満足のいく物件がなかったということなのかも
知れない。
そういう人にとって「安くなった」という価格水準は、「自分が楽に買えるレベルまで」
ということ。実際２００３年相場より安くなるのはいつか・・・という話かもしれない。

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すでに書いたように地価は通常の局面で２〜４％前後の上昇もしくは
下降のトレンドをたどるわけで、
元来大きな変動があったらデベロッパーとて大規模宅地分譲など
リスクがありすぎてやっていられない。

２割近い上昇があればその次には横ばいと見るのが妥当。
いきなり２０％の下落はない。そういう経済危機的状況が来年
生じることは考えにくい。
マンション新築価格の相場だけ考えた場合なおさらのこと。
供給が激減する以上「下落」も存在しない。
業界がシナリオを描いたのか結果そうなったのか知らないが、
ファンドが引き起こした都心用地不足
→仕入れ土地の入札価格が上がる
→マンション分譲価格が上がる
という中で
せっかく盛り上がった「都心居住ブーム」を絶やさないためには、
都心は賃貸に誘導という話になる。
そんなこんなしている間に地価はじっくり上がっていく。
加速度が加わらない以上慣性の法則に従い緩やかな速度で上昇する。
もちろん不況の到来で地価が下がっても２００３年水準以下に
下がるのは、さらに１０年以上の長い不況を経ないとありえない。

歴史は繰り返さないとは、みんなわかっている。
経験には学習効果というものがある。
ならば、１９９５年から１０年続いた真綿で首をしめるような
地価下落が１０年続くという予想も当たらないわけで
結局次の底値は、２００３年の１１０％程度で止まると読むべきだろう。

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>591
前半は同意するが、後半はどうかなと思う。まずこれまでの地価下落からの学習効果はきわめて限定的だと思う。バブルの時期にかなり危ない融資をして、銀行やゼネコンは完全に沈没したが、それについての責任は旧大蔵省の政策当局者も、経営者も誰もとっていない。むしろ10年かけてリハビリの期間をもらって立ち直っただけ。厳しい回収をしようとした銀行の支店長は殺されると銀行がだんまりを始めるとか、結局すべてが曖昧なままで幕引きをした。

もう一つは人口減をどうみるか。23区内の人口減は、日本全体の人口減に遅れるので、23区内の価格低下がしばらく来ないのは確か。しかし、地方や都心から離れた地域は、より早くそれも劇的に人口減がやってくる。通勤時間の1時間を我慢すれば、家賃が半分になったとき、すべての人が都心だからと高い家賃を払うとも思えない。またサラリーマンの高い家賃の支払いも、会社からの家賃補助などの付加給付に支えられている。制度がなくなれば、きわめて危うい。また、実際に人口が減らなくても、一般の購入者者がそれを予見すれば、将来に対する期待として、行動そのものが変わる可能性がある。

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うーむ、確かに４割が６５歳以上で、人口も減る一方、ちょっと先の先を
考えるとね。そういう、気分の蔓延は、意外に一番重要かも。

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今後の都心マンションの価格は、一般の住宅需要とは関係ない投資需要や富裕層の
ニーズで決まっていくだろう。
都心の供給はすでに、１０００平米以上の億ションかコンパクトマンションに
方向転換している。

上向いた景気を軌道にのせるためには、もっと民間の設備投資にお金を使って
もらわないといけない。
民間資金を質の高い賃貸住宅投資に誘導するのもその一環
国の主要な住宅政策にもかかげられている。


投資用マンションは「少子高齢化」に関係なく「インフレ局面」
と低金利が続けば「需要」は増え続ける。

投資用は利回りを超える高値では売れない。業界も無理な価格設定はせず
じっくり売って行こうとするだろう。地価が上がって利幅が減っても賃貸管理
で回収できれるから分譲価格が低めにおさえられる。
一方、高級賃貸は、給与所得者とは別の背景で高値で借りられる世界。

カネの価値が目減りするなら
債権や預金で資金運用するより株や不動産や投資信託が有利。

景気がよくなると平均賃金も上がり労働原価があがればモノもサービスも
高くなる。賃金があがらず不動産価格や株価だけが上がるとこれは
「資産インフレ」ということになる。
投資用不動産は、キャッシュフローさえ健全なら買ったあとの地価の変動に
関係なく利益を生む。

インフレ局面でお金の価値が下がると、金利を上げてマネーサプライを減らす。
そうなると預貯金や債権が運用上有利な局面になるから不動産を売って
カネに変える。
そういうことをこまめにやるのが資産家というもの。

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×１０００平米以上の億ション（そんなものはない）
○１００平米以上の億ション
すみません。

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マンション価格に限定して言うなら、２００３年の底値
特に湾岸タワー群の生み出した安値というのは
いろいろな条件の積み重ねで生まれた奇跡的な安値
というべきなのかもしれない。
底値の頃でさえ、湾岸タワーを引き合いにだされること事態
内陸を手がける中堅デベロッパーにははた迷惑極まりない
ものだったろう。


①タワーマンション供給過剰

毎年７万戸ベースでの首都圏供給量が一万戸も増えた
背景には湾岸タワーの大量建設があったわけで、暴落説まで
ささやかれたほど大きな価格下げ圧力になっていた。

②買換え需要が取りこめない

デベロッパーは土地を仕入れる段階で販売価格を考える。
本来ならば高額取得者が「住み買え」として買うべき都心物件が
バブル期の後遺症で買換え需要を取り込めなかったのも
２００１年から始まった湾岸タワマン市場の足を引っ張ったのでは
ないか。
１９９０年後半のタワーマンションは都内一戸建てからの住み買え
需要で高額物件が掃けた。
ところがたった４年の差で次の世代の住み替え需要の大半は
壊滅状態。
１９９８年以降マイホームを取得していた４０代５０代の
世代の大半がローンの残債割れで買換えのチャンスをものに
できなかった。

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③弱気のデベロッパー姿勢
ぎりぎりの買換えだと売値を買い叩かれて買換え特約がうまく
いかずにキャンセルという例が多発したようだ。
例外は事情があって賃貸住まいの高額所得者か５０過ぎまで
社宅に住んでいた銀行マンなど。

これらが引き金となって３０代の一次取得者をターゲットに
する線までさらに平均坪単価が下がった。
下がってもこんどはローン却下が頻発。１％の優遇をつけて
底上げしてしのぐうちに地価が上向いた。
そこで銀行の融資条件が緩んでやっと下落が収まった。

④もともと安価な土地価格

そもそも湾岸タワーは、構造改革がすすむ業種が保有していた
土地を放出したものが多い。汚染土壌を入替えてもあまりある
処分価格で売られた土地だったりする。

こういった「奇遇」が重なって奇跡的安値が実現したことを考えると
再来は難しい気がしてならない。


⑤タワーマンションマジック効果

底値といわれた湾岸タワーの平均坪単価は２２０〜２６０万だった。
しかし実際には坪単価１６０万から７０平米の部屋が買えたのは
タワー固有の偏った値付けがあるから。
高層階の価格は概ね２４０万〜３００万で販売価格も６０００万
内外だったわけで、これは②の一部の条件を満たす人が買って
いる。
ただ、若手のサラリーマンがタワマン買えたというイメージだけが
先行している。
仮に相場が、底値に戻っても、タワーマンションが供給されないと
港区アドレスで坪単価１６０万の物件はないだろう。

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都心にもたくさんある、ファミリータイプの中古の分譲マンションはどうなっていくのだろう？
簡単には建て替えられないと思うが。

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多くのマンションは外観がしょぼいだけで建替え時期には全く至っていない。
諏訪団地の公団が建替えしたのは空き家が多すぎてどうしようもないから。
５階建てでエレベータもなく間取りも住み手の生活様式にあわない。
敷地容積が膨大に余っていて壊したほう得だった。
それ以前の神宮前の公団分譲などすでに容積割り増しをうけて建替えられた。
都心のファミリーと一口にいっても、本当に７０平米とかあるのはみな３０年前後。
まだ建替える必要もない。１９８１年以前の建物は耐震補強が必要なのだけど
築３０年超えるともともとの住戸面積が５０㎡内外２ＤＫが主体だから
多くはワンルーム化して事務所貸しでしょう。
そういうのは大家がその気にならないから耐震診断すらやらない。

３０年より若いマンションはリフォームして貸していますよね。
場所にもよるけどリフォームすれば賃料が高いから売れますよ。

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とある郊外のＭＲに今日行ったら、営業さんが強気、強気。
買いたくないなら買うなという態度。

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