シティテラス平井［旧称：（仮称）平井大規模プロジェクト］ってどうですか？

今のマーケットと建築費の高騰を鑑みると平井で坪単価250くらいになると予想。

3LDKの物件は5000万台になるのは間違いですね？

なるわけないでしょ。坪単価190切る位じゃないの？

平均坪単価200万（3,680万円～5,580万円）ならマーケットイン。

平均がそれじゃ、ちょっといいなと思うところは230とか、250もあるとか？

＞25さん
24です。
3,680万円～5,580万円は平均200万円で180万円～220万円の40万円幅、
170万円～230万円の60万円幅なら、3,480万円～5,830万円となります。

最高価格が5,800万円台となると南側の戸建て(販売時期は異なるかもしれませんが)との
社内バッティングを起こし、高額住戸の販売進捗に影響が出ると思います。
参考）昨年9月に分譲していたタカラレーベンの平井駅(南口)徒歩7分の戸建て(8区画)が
4,800万円台～5,500万円くらいだったと記憶しています。
住友不動産の戸建ては5,500～6,000くらいと予想（敷地がきれいなので、価格幅はあまりないかと）。

ただ、平井の最近の中高相場を見ると3,980万円（＠195）～5,980万円（＠236）はギリギリあるかも。
坪250の場合、83.74㎡で6,330万円はマーケットアウトなので、ないかと。。。

平井在住の者です。
住みづらさは感じませんが、同じ総武線近隣の新小岩、亀戸、錦糸町に比べると、平井は駅ビルもないし商店街も微妙です。
友人とランチができるような飲食店もほぼなし。
どこかに出ないとスーパー以外の買い物ができないのが不便ですね。

逆に言えば、交通の便の良さがあるので、電車に乗って買い物や外出をする分にはとてもいい場所です。
特に錦糸町まで出ればたいていの買い物は済むので助かります。

やっぱりそれくらいが妥当ですかね。この辺の大型物件のソライエなんかは安かったけど、安いなりに臭いの問題とか色々あったからね。青田買いじゃないのはやはり懸念点が見れていいですね。

平成28年2月竣工（引渡は3月）で販売開始が平成26年12月予定は
青田売りでしょう(笑)

私も住友なので、完成後の売りだとばかり思っていました。(笑)
でも考えると、大規模なので完成後では売れ残ってしまう恐れがありますよね。

販売期間意外と短いんですね。とはいいつつも住友はあまりもともと急いで売るスタイルではないというのはありますか。
平井は今回初めて降りました。なんというか、普通の住宅街。沿線の他の的とは雰囲気は違いますね。暮らすのならこういう所でいいのかなと思います。大きめの買物は錦糸町あたりまで出ないといけないですが。

皆さんご存知のように住友の販売戦略は売れ残りの長期販売継続分の費用をどかんと上乗せしており、低く見ても従来の相場の2割増し程度で販売開始するのかなと思います。
今後相場が上がり建築費がもっと高騰するようなら、さらに上乗せですかね。
価格設定は全住戸の価格を一括設定するわけではなく、希望の入った部屋をその時点での「住友の売りたい価格」で売り出すので、周辺相場から見た売れる価格かどうかは関係ないですね。

残念ながら、我々検討者は、住友の提示する価格をじっと待って、言い値で契約するしかないんですよね。
このあたりの価格帯であってほしいと価格予想するのも楽しいですが、住友に限ってはその期待が報われることはないのが辛いところです。

期待？値段合わないなら、他買えばいいだけのこと。でも、住友はそれだけのブランドだという事と、そして作りは良い。
ただ長谷工なのが残念です。

平井の中でも川に近い方のエリアにできるのですね
小学校が近いので子供がいる家にはいいのかな環境的に
買物もカズンやその他スーパーがあるんでしやすいと思います


マンション自体がどんな仕様や設備になっていくか
何しろ大きな物件なので
共用設備もいろいろつくのかなと予想中

15階建てではなく、１４階建ては良いと思います。

平井の駅自体は便利な駅といえないけど、住むのならこれ位の駅の方がいいかな。
駅ビルなんかがあると便利は便利だけど、それだけで人も増えるだろうし、大きな
ショッピングモールなどがあれば渋滞の原因にもなりますからね。
すぐ川沿いに出られるのでいいお散歩コースですね。春や秋などはピクニックが
楽しそう。江戸川区だし子育て支援も充実していて子育てしやすいエリアですね。

大地震のことを考えると川沿いってどうなんですかね。
ここはスーパー堤防建設計画が棚上げ状態ですし。
あと高圧電線と変電所の影響が最も気になります。
現地を見ましたが、敷地内に高圧電線の鉄塔があり驚きました。

高圧電線って気になる方はすごく気になるだろうし、あっても関係ないという人も
いるだろうし考えは両極端ですよね。家はあっても関係ない方なのですがね。
でも万が一少しでも気になっていて、たとえば高圧線に関係なく病気をしてしまった
場合でも、もしかしたら高圧線のせいかもと思ってしまうと思うので、気になる方は
避けた方がいいかもしれませんね。

同じ江戸川区内の西葛西の物件を検討していましたがこちらも同じ大規模物件ということで比較検討しようと思っています。こちらの物件の方が価格は安くなると思うので早く価格が知りたいです。

価格どうなりますかね？
平井だし、長谷工の施工なので高くはなりにくい？と思いながらも住友不動産というブランドもありますのでどうなるのか。

平井は地味そうな駅だなぁと思っていましたが（失礼っ）
調べてみるとグルメとか美味しそうなところが食べログで見つかったのでグルメも楽しめる街なのかなと思いました。

公式サイトのトップページ、川の上にソファってどうなの？と思いました。
それなりの開放感があるってことなんでしょうけどね。
荒川の土手（？）はスポーツなり散歩なりサイクリングなり、いろいろと楽しめそうですよね。
早起きして外に出るだけでも気持ち良さそう。
夜遅くはちょっと怖いかなと思いますが、駅からの道とは反対なので大丈夫でしょうかね。

花火の指定席と書いてありますが、隅田川の花火が見れるのでしょうか？

「花火の指定席」についての詳細が気になりますね。屋上観覧もできるようになるんでしょうか。
リビングや屋上から見えるようになるとお子さんたちも喜びそうですね。
公式サイトは開放感をイメージしてるみたいですが、戸数多めですし部屋の広さ的にもゆったりという
感じにはならなさそう？大規模物件によくあるゲストルームやキッズルーム等はこちらでも併設されるんでしょうか。

共用施設は気になりますよね。
管理人常駐だといいのですが。

チラシみたいな資料が届きましたが、現在のHPに出ている事しか載っていませんでした。

早く間取りなどが知りたいですね。

2010年に、同じく平井に住友不動産が建てた大規模マンションのアクラスは評判悪いですね。

管理人は短時間しかおらず、キッズルームといっても雑然とした集会室に薄汚いおもちゃが置いてあるだけ。
乳児のいる友人は消毒している気配もないから利用しないと言っていました。

土地柄なのか中国人の住人がとても多く、ペットや喫煙、ゴミなどのマナーが破たんしているようです。

ここはもう少しましになるといいですが。

ウチも西葛西の物件も検討していますが、あちらは現場で事故があり大変な事になっていますね。
救急病院や学校の事を考えると西葛西の方がいいですが、価格が高めなのでやはくこちらの価格が知りたいですね。

アトラスのように価格が安ければ、マナーの悪い人が増えそうで心配ですが。。。

管理人やキッズルームなどは管理組合がしっかりしていれば、改善される事だと思います。

地元の者です。
ネガキャンするわけではありませんが、現地の子育て環境です。

500戸以上もあるアクラスが建ったことで、周辺教育機関は既にパンク状態です。
こちらのマンションが建ったらどうなることやら…
我が家も子育て家庭なので心配しています。
とりあえず保育園は待機児童覚悟必至です。

また、最も近い明聖幼稚園は願書提出に2週間も前から並ぶほどの人気園なので
幼稚園児のいるお子さんは途中転園は難しいと考えた方がいいと思います。
遠くなりますが、新小岩や小松川にも評判の良い幼稚園があります。

ちなみに近くにある小松川第一中学校は移転が決定しているので、注意してください。

小学生の子供はいるので気になりますが、小松川第一中学校はいつごろ移転するのか決まっているのでしょうか？

＞48さん

移転するのは「小松川第一中」ではなく、「二中」（駅近くの南北の大通りを挟んで反対西側）です。

詳細はH26年4月リリースの江戸川区HP参照ください。
http://www.city.edogawa.tokyo.jp/kyouiku/shiryo/keikaku/kaichiku/komat...
※二中の移転後は一中の学区変更があるそうですが、調整予定区域は小松川2丁目の一部及び小松川3丁目の一部のようです。

なお、「明聖幼稚園」も最寄りとは言えませんね。。。
南口にも幼稚園、保育園は複数ありますので。
確かに明聖は評判もよく駅南側から通われている方もいらっしゃいますが。

二中移転後、一中は二中跡地に移転しますよ

周辺の教育施設の評判は事前に確認しておくのがお勧めです。
子供のことは、調べてもきりがないところがありますが。
あえて評判の悪い地域に転居する必要もないので確認しておくのが安心です。

49さん、50さん

教えて頂きありがとうございます。

二中が移転してからとなると、一中が出来るのはまだまだ先ですね。

小学校も中学校も評判は悪いのでしょうか？

江戸川区の小中学校の学力は23区内でも下から数えた方が早いので気になります。

レベルの高い清新中学校に入れる、西葛西のマンションの方が良いのかな。

学力でいったら圧倒的に西葛西の方が上。
清新があるし。

平井の小中学校は最近荒れてるよ。
学力云々の前に、頻発する学級崩壊で問題になってる。

ここを検討している人は一度平井を訪れてみた方がいい。
大きなショッピング施設といえば微妙なホームセンターとしまむらくらい。
唯一の商店街はほとんどシャッター商店街状態。

一見住宅街のような印象を受けるけれど、一歩路地を入ればどこもスナックやパブが密集。
夜の時間帯に歩いてみると、あちこちのカラオケスナックから大音量でカラオケが漏れてくる。
まともな飲食店は駅前のファーストフードとレストランコバヤシくらいしかない。

自分は仕事でやむを得ず平井に住んでいたが、自分で家を買うならまず選ばない地域。

普通に総武線沿線で、価格も抑え目な点はとっても良く思えますけれどね。
良くも悪くも住宅地。
お店ももっと大きなショッピングモール的な物があればいいのですけれど
そういうのができると雰囲気自体も変わってしまいますからね。

学校の雰囲気は一概に言えないかと。
というのも、その年によって結構変わってくる部分がありますので。
あまり良くなかったところが良くなったり、その逆もあったり。

間取りや設備が早く知りたいのですが、なかなかＨＰが更新されませんね。

一番近いショッピングモールはアリオ亀有でしょうか、平井の駅にはミスドもないようですし、近くにショッピングモールが欲しいですね。

＞56さん
アリオ亀有も使うことありますが、
平井からならソラマチや亀戸のサンストリート、錦糸町のアルカキット、オリナスが近いですよ。

またアリオでしたら、北砂の方が近いような気がします。
スナモ（イオン南砂）も大きい施設で利用価値は高いですが、木場の深川ギャザリアはいまいちですね。。。

お車をご所有であれば、豊洲と船橋のららぽーとや幕張のイオンモールも便利です。

あと、現在のお住まいがどちらかわかりませんが、ミスドは亀戸にあります。

57さん

情報ありがとうございます。

現在、江戸川区の小さい駅の近くに住んでいますが、ここの駅でさえミスドがありミスドは各駅近にはあるものだと思っていたので、平井にないのにビックリしました。

ショッピングモール大好き家族で、週末はレイクタウンや船橋のららぽーとに行っていますが、ここに住むとソラマチや行ったことのない錦糸町のお店が行き易くなるのは楽しみですね。

あと、近くの評判の良い総合病院があれば教えて頂きたいです。

直床はほぼ確定。

このマンションが売り出すと平井駅の中古マンションの相場が変化するかな？

＞58さん
私は平井に住んで５年ほどで、その間幸いなことに大きな病院に
お世話になることがなかったので、総合病院の評判はわかりません。

産婦人科ですが、平井駅西側(北口、蔵前橋通り沿い)の
清水産婦人科は評判も良く、遠方からも来院されています。

あと、眼科の二本松さんも有名ですね。

>60
平井の相場があがるのかな？
もし平井が高くなってしまったなら、皆さん錦糸町や亀戸に流れるんじゃないでしょうか。

61さん

情報ありがとうございます。

産科にはもうお世話になることはないのですが、これからは婦人科の方に何かとお世話にならない年になってきたので、近くに評判の良い婦人科があるのは安心しますね。

総合病院は近くにはなさそうですね、青砥の慈恵が一番近いのでしょうか。

持病があるため、現在薬を飲んでいるので、評判の良い内科があれば良いのですが。

＞62さん
57、61です。
近さなら、錦糸町最寄りの墨東病院が近いと思います。

診療科のリンクを貼っておきますね。
http://bokutoh-hp.metro.tokyo.jp/introduce_part/

64さん

リンクまで貼って頂きありがとうございます。

墨東病院は聞いた事はありましたが、こんなに立派だと始めて知りました。

近くに設備の整った都立病院があると心強いですね。

平井の中古マンションの相場どーでしょうか？
私はこのマンションの買い替えを検討しています。
私の住んでいるマンションは平井駅から比較的近く、売れるとは
思うのですが、実際いくらで売りるかはわかりません。少しでも足しにしたいです。
単純に平井にマンションが増えるので、マンション売却金額の相場が下がることを
予想してます。
しょうがないですが。


亀戸レジデンスの中古と比較しながら買い替えを検討してます。
勿論本命はこのマンションですが。

ウチも亀レジの物件とこちらを比較しています。

江東区と江戸川区では小学校が二学期制と三学期制など、違う事もあるので悩みます。

亀レジは中古でも高いので、早くこちらの価格と共用施設などの情報がでるといいのですが。

ここを検討中の方は、変電所・高圧線鉄塔の影響をよく考えてから買った方がいいと思う。
小児ガン、白血病、、、
世界ではその悪影響がしっかり証明されているのに、日本ではなぜかうやむやにされているよね。
http://www21.ocn.ne.jp/~furumoto/data.html

確かに近くには大きなショッピングセンターはありませんが、
車でショッピングに行かれるご家庭ならば、
東西南北に高速入り口が近い平井はいい場所だと思います。

例えば、
30分前後ならば
■一般道近隣
錦糸町オリナス、アルカキット錦糸町、スナモ南砂、アリオ北砂
ららぽーと豊洲、ダイバーシティ、なぎさニュータウンのヨーカドー
ソラマチもありますが、駐車場が高いので。

■高速北方面
平井大橋ICから三郷ICで、越谷レイクタウン、ららぽーと三郷
加平で降りればアリオ亀有や、アリオ西新井もいいでしょう。

■高速南西方面
船堀橋ICから葛西JCTで湾岸方面（羽田空港、横浜方面）
羽田空港30-40分程度
時間帯によってはみなとみらいも1時間かかりませんが、
横浜ららぽ港北で降りてからが渋滞で。。。

■高速東方面
船堀橋ICから葛西JCTで東関東道路
もしくは京葉道路篠崎IC
ららぽーと西船橋、イオンモール幕張新都心、コストコ
成田空港も1時間です。

■ちょっと遠出のドライブショッピングなら、
東北道で佐野アウトレット
京葉道路で酒々井アウトレット
湾岸海ほたるで木更津アウトレット

■関越道は小菅、江北JCT、美女木JC経由で関越大泉JCT。

■中央道、東名方面に関しては、錦糸町IC経由で、頑張ってください。

■ディズニーは船堀街道→357号で30分程度です。

自動車図に見識のある方であれば、車の便の良さがわかると思います！
週末のレジャー帰りに、どの方面からも高速出口が近いのはとても楽です。
しかも、レジャー帰りの環状線のS1、C2は平井大橋で降りるまで夜景が抜群です。

新幹線帰りも、上野からタクシーで楽々です。

わたしは、錦糸町、亀戸辺り飲んで帰るときは、
酔い冷ましに歩いて帰ってきます。
45分くらいで、ウォーキングと思えば歩ける距離です。

平井自体には帯したものはありませんが、近隣にいろいろあるので、
お出かけ好きにはいい場所です！

情報がなかなか出ませんね。
間取りや設備も気になりますが、変電所と高圧線の影響についてすみふの見解を伺いたいところです。

あとスーパー堤防の建設が棚上げになっている件も。

この物件周辺は、０ｍ地帯かつ荒川沿いにもかかわらず、水害対策がおざなりになっていると聞きました。
川の反対側にあたる新小岩は先日の大雨でも駅が冠水して構内に汚水が広がってニュースになっていましたよね。

平井は荒川が氾濫した際の災害シミュレーションでも確実に冠水するといわれている地域なので、マンション自体の水害対策も気になるところです。