今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

構図としては、山手線内あがっていく　その周りは、売りしぶり、そして買い渋りもうまれています。知恵アルものは、もう少し情勢を見るでしょう。　しかし、スピードも大事。　見極めも大事。
　

>>267
都心はマンションが建ち尽くして土地が無いというのがイメージできない方も
おられるかと思いますが、グーグルとか見てても一目瞭然ですね
都心では晴海などの開発地を除いて、まとまった土地がほとんど残されていないのが
よくわかります。　例えば中央沿線では小金井あたりを過ぎてはじめて大きな畑？など
が見えてきます。
http://maps.google.co.jp/

おそらく次の都心最高級物件は坪８００万円前後になるんじゃないですか。

当面下がらないなら今後どうするか。
人間の弱さというのは、過去との比較で現在を見ること。
これまであこがれていたものが安くなれば、買いたくなる。
逆に、これまで蔑んでいたものが高くなっても欲しいとは思わない。

下落基調と上昇基調ではパラダイムを変えないといけない
①下落基調・・・一旦買ったら住み替えは考えない。長く住める条件の物件を選ぶ
　　　　　　　　　　価格はどんどん安くなるが、賃料も下がる。
　　　　　　　　　　現金と不動産では現金が有利。現金と借金では
　　　　　　　　　　現金が有利。待てるなら賃貸が有利。
③上昇期・・・・・　定住は考えない。とりあえず狭くても都心の物件を買って
　　　　　　　　　　値上がりのピークで売って次のチャンスの資金を作る。
　　　　　　　　　　賃貸が嫌なら都内の値上がりと近郊の値上がり幅のギャップを生かして
　　　　　　　　　　よりよい物件への住み替えもありうる。
狭い＞古い＞遠い　の準で価値が高い。
買うなら、都心周辺の狭い新築か、普通の広さの中古。間違っても今郊外の広い新築を
買わないことだ。
長く住まないなら、狭くても、古くてもいいけど、郊外の広い物件買っても次のチャンスが
来たとき都内に戻ってこれない。　　　　　　　

284さんに激しく同意。

284さんの言うとおりだと思う。

バブル時、あるいはバブル崩壊後の価格下落時に、郊外の広い物件を買ってしまったために、
価格がそ３分の１、５分の１となり、現在の価格上昇時にあっても
さらにその価格が下がり続けている。
そんなふうに、郊外に自宅とともに塩漬けになって動けない人が
今、たくさんいる。

上昇期に狭いのを我慢して都心物件を買ったとして、
それ以上の条件の都心物件には移れないんだよね？
自分の物件の価値も上がってるかも知れないけど、
買いたい都心物件の値段も上がってるんだろうし。

将来的には郊外に移るという前提での話なのかな？

287さんへ
わかりきったことを再確認しないようにね。

郊外にマンション買ってしまったら、売るに売れない貸すに貸せない状態になって選択肢がなくなるということでしょう。都心に買っておけばそれよりも選択の余地があるということじゃないですか。
値上がる立地に買っておいてあがったら売却し、１ランク下げた立地に良い（広い）条件MSを買えば良い。超ハイリスクローリターンですが。

＞それ以上の条件の都心物件には移れないんだよね？
上昇中は無理です。
今新婚で４０００万円で４０平米の物件を買って住んで
子供が生まれて５年目
ピークにきていれば７０００万で売れたとする。
（都心は新たな供給がないわけで、中古価格が値上がりします。）
ローンを返済して３８００万（うち頭金８００万）残ります。
都心が75％上がっていても近郊は４０％。
現在5000万の３ＬＤＫが新築で７000万円
現在のローン負担で住み替え可能。
しかし、世の中が再びデフレに変わっていれば
３８００万温存して近郊の賃貸に住んで値下がり待つのが正解。
子供が１５歳になる頃に地価が底値になったら都内にも
新たな物件が増えている。

とはいえ、自己資金が少ない人は急いで買うと損。
資金があるなら頭金にまわして賃貸とローンのギャップを埋めるのが
金をうまく生かすコツということ。

17万円の家賃で住める広さ
都心　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４０㎡
都心周辺　（中目黒・三茶・自由が丘）　５５㎡
他の城南エリア　　　　　　　　　　　　　　６０㎡
その他の都内　　　　　　　　　　　　　　　７０㎡
横浜・川崎　　　　　　　　　　　　　　　　　７５㎡
千葉・埼玉・神奈川郊外　　　　　　　　　８０㎡

その広さのマンションを今買ったらいくらか
都心　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４５００万円
都心周辺　（中目黒・三茶・自由が丘）　　５０００万円
他の城南エリア　　　　　　　　　　　　　　　４６００万円
その他の都内　　　　　　　　　　　　　　　　４６００万円
横浜・川崎　　　　　　　　　　　　　　　　　　４２００万円
千葉・埼玉・神奈川郊外　　　　　　　　　　３６００万円

４０００万円のローンを３５年３％の固定金利で返済した場合
の月々の支払い　１５万４千円
管理費固定資産税等月々３万円としたら郊外以外は
賃貸有利の結論になるが、これは転売益を加味しない場合。

５年で高騰ピークその後ゆっくり下落として
１０年後の残債３２５０万円
それぞれの十年後の原価維持率（仮定）・転売価格とすれば
都心　　　　　　　　　　　　１００％　　　　　　　　　４５００万円
都心周辺　（中目黒・三茶・自由が丘）90％　　４５００万円
他の城南エリア　　　　　80％　　　　　　　　　　３６８０万円
その他の都内　　　　　　75％　　　　　　　　　　３１５０万円
買値の８０％以下にしかならないエリアでは損。


逆にキャッシュが＋１０００万あれば、毎月の返済は１１万５千円
１０年後の残債は２４３５万円。

地価が上がるということはキャッシュのある人には、高くなっても
購入有利だけど頭金の少ない人で郊外しか買えない人は完全に
賃貸有利という状況になったということ。ここで本物インフレになれば
家賃があがって地価も金利も上がるわけです。

なるほどね。

一定以上の資金を持っていれば、都心にそこそこのマンションを購入し
地価上昇のメリットを受けることができる。
そうでなければ、何十年も賃貸か、あるいは郊外のマンションを
買って一生拘束される

地価上昇局面では、二極化も加速されますね。
この数年間は、資金力があまりない人でも何とか
都心マンションを買えた時期だけど、つかのま開いた窓が
もうしまりつつある。狭さや築年数を犠牲にしても
今年いっぱいか。

次、ウインドウが再び開くのは１５年ー２０年後か。。。

完成が２年位先の都心マンションなら、契約金の１０％の用意とローンの審査さえクリア
できれば、地価上昇のメリットが受けられます。

例えば７，０００万円の２ＬＤＫなら７００万円を払って契約しておき、２年後に１．５倍
に値上がりしたとすると、たった７００万円の投資で、５倍の３，５００万円の利益が
得られます。ローンを払って行くのがつらい方は、すぐに売ってしまえば、税金及び諸経費
差引後２，６００万円のキャッシュが手許に残ります。

値上がりが無かったとしても賃貸することにより、ローンを上回る収入が得られるでしょう。

ただし、心配性な方は２年間生きた心地がしないので、無理をしない方が良いでしょう。

>>293

誤　税金及び諸経費差引後２，６００万円のキャッシュ

正　税金及び諸経費差引後３，３００万円のキャッシュ（７００万円の契約金も残ります。）

今年販売された都心のタワーマンションは1.5〜2年後に竣工ラッシュを迎える。
上記のような利食い売りが大量に出れば、IPO直後の株価のように乱高下した後
意外に早く下落していくかもしれないね。

>293
考え方は悪くないが、いくつか問題点あり。(1)2年後1.5倍という前提がかなり楽観的。たしか地価は緩やかに上昇するだろうが、そこまで上がらないのでは。ましてや、地価上昇分＞マンション上昇なので、実際には1.2倍くらいが関の山。諸費用1割と考えても、せいぜい110%の収益率。(2)最安値より2割くらい上昇した現マンション価格で賃貸に出しても、利回りは名目で5%がせいぜい。そこから管理費や修繕積立金、固定資産税、所得税を引くと3%強の収益率。ローン金利を3%と見積もってもほとんど収益とれない。さらに、減価が始まるから実質的には赤字。つまり、売れない期間が長ければネットで赤字が累積する。得られるであろうリターンと負うかもしれないリスクを考えると、あまりいい投資とは言えない。この方法で収益あげるには、レバレッジをかけない、つまり一括現金購入が望ましい。ただし、その場合には利回りは恐ろしく低下する。他にいい金融商品はたくさん亜炉だろう。

でも、まだ実需じゃなくて投機で買ってる人は少ないんじゃない。前回のバブルのピークの時は、白金のマンションなんか、１フロア全部が関西の不動産会社が買ったりって感じだったから。