23区内の新築マンション価格動向（その21）

ちらちらと見てきた東証REIT指数、いつもなら1800ポイント近くまで落ちては戻していたが、
ここへ来て急に1800をわり1600台にまで落ちてしまった。現物に影響は無いだろうか。

http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/HistIndex&basequote...

老人比率を基準にすると東京区部の場合ミスリードになる。
何故なら、独身用の安いアパートが大量にあるところは、
開発余地が無く、不動産価格が高すぎて、若いファミリー層を呼び込めない
根本的問題を抱えているのもかかわらず、
老人比率が低めに出てしまうからだ。

見るべき数字は世帯主６５歳未満で３人以上の世帯が占める割合だろう。
老人世帯と独身世帯が増えているのでどの区も比率は下がっていると思われるが、
極端に低いところや、急激に比率を下げているところは将来性が無いと判断して良いだろう。

21さん
「昨日の安値は今日の高値」の格言とおり、下値支持線を割り込んだ相場は、そのレベルが強烈な
上値抵抗線になります。今後は1800を上抜けすることはないでしょう。
本格的な下落トレンドに突入です。1500はおろか1000割れも視野にいれるべきでしょう。
ディーリングベースでは、「戻り売り」が基本。決して「値頃感」からの買いはダメです。
現物市場も年初から、値引きの雨荒らしです。昨年夏までの強気がウソのようです。
MRに行った物件（郊外ではない）からの電話やDMが連日来ます。「値下げしました」「2割引き
までOKです」など異口同音に言って来ます。正直あまりの下落スピードの速さが怖くて、手が
出ません。

例えば川崎市の発展は、そこに近い大田区、世田谷区、杉並区の若いファミリー層を
根こそぎ持って行くかもしれない。
若い世代の購買力には限りがあり、今のような３区のマンション坪単価では狭小になり過ぎ、
購入対象地域とはなりえない。
不動産価格の高騰と維持は一見よさそうに見えるが、
実はその地域の将来性を狭め、蝕むことにつながる。

自分の住んでいる場所の自治体は７０平米以下に細分化はできないそうです。７０平米でも地下をつかえば４０坪はつかえるとおもうのでなかなかいい。

23さん、

昨年の６月のREITの天井から現物は実感として数ヶ月遅れたかもしれませんが、
環境は大きく変わりましたね。
（今回も外国人の引き上げによるもの？）

>本格的な下落トレンドに突入です

だとすると、現物もこの２・３ヶ月が要注意ですね。
（この春に予定していたものがあるものですから）

今年の3月決算を待たずに潰れるデベが多発するでしょう。
昨年末倒産したグレイスに続き、プロ○○ト、ア○ル、ノ○ル、ラ○ドなどの
カタカナデベには要注意です。そういうところが資金繰りに窮して「投売り」を
始めると、大手も追随して、3月決算を前に新築マンションのバーゲンセールに突入
することが必至です。竣工前でも2割-3割引きが当たり前になるでしょう。

下がるのが不安ならいい手がある。

マンションって先物市場なんですよ。
竣工まで２年あって、二年先に２割下がる懸念があるなら、
手付けを５％に値切って一期一次だ買っておきなさいよ。

本当に下がったら手付け捨てて安い物件に乗り換えたらいいんだよ。


竣工の後先でで相場が下がったら？
そのときは１割下がったら売ればいいじゃないか。
そのときはみなさんお待ちかねの大暴落だからじっと待って
それでもって３割下がったらもう一度買えばいいんだよ

いいなぁ。オレもそうしたい。

28さん
オプションの原理ですね。
手付金5％のプレミアムを払って、ヨーロピアンのマンションコールオプション
を買うということですね。
おそらく現状でも3月決算前には、手付金（プレミアム）を放棄してマンションコール
オプションを解約する人が続出するでしょう。だって手付金よりも値引き額の方が
はるかに大きいだろうからね。

>手付けを５％

5%でも１０００万になります。
ただこの３年かけて５割超上がったとすると、
下げ足は速いですから、２年で２割で済むかどうか。

＞「投売り」を始めると、大手も追随して、

会社つぶすんならそれもいいけど、融資受けて事業しているわけだ。借りれ金払って
工事代金払って金が足りなくなるようなマネすると思う？

昔の投売りは、そうしないと銀行が次の融資おろさなかったから。
地価が放出されるなかでデベは早くもっと安い土地でもっと利幅をねらいたいと思っただけ。

今みたいに次の仕入れが厳しいなかで（実際、上のほうでこれ見よがしに引用した
修正決算値の理由に）土地の仕入れ困難・・・って書いてあったでしょ。それと
ブローカもよるような業者は、土地を他の業者から転がしで抱えちゃうんだよ。

大手はそういう＊＊はしないでも横綱相撲。

＞30
おいおい、２億円の物件買う話かね。
ＫＥＮとかレイサムでも紹介してもらった法がいいよ。
税理士とかいれて上手い買い方相談すんださ。

下落するのは城東の４５００万クラスじゃないと、話の辻褄があわないがｗ

需給バランスで地価が反転するのなら、あなたのお父さんは、牛久に家買ってませんよｗ

８０年代さんざん税制いじったり金利を上げてみたり，消費税導入しても住宅地価は
ともらなかったんだよ。

「土地神話」って簡単にいわないでよ。あなたのＤＮＡにも農耕民族の遺伝子が刷り込まれて
いるんだよ。

人がマンション買うと、ほしいと言い出すのがカミサンだ。
そういえば、６年前エルメスのバーキンがまだ４０万で買えた頃、もう上がらないとか
いっているうちに８０万でユーロ高のあげくが１００万だよ。おいおい。

あれだってカミサンがいらないっていうだけで、買わないですむんだよｗ

いろんな意見があっていいじゃない。

下がらない論者は、買った人なんだから
いくら下がっても売らない限り損はないし。

下がる論者は、結局買わない理由さがしているだけで結局買ってない
わけだから
上がったら余計買わないし、下がっても
どこで買っていいか判らずにやっぱり買わないわけだから

何ももお互い利害関係ない。そうじゃない？

人は、自分が納得するためなら何でも見つけてきて理由にしてしまうものだ。
信じている人に、いくら無関係だと説明しても無駄だろう。

未開人の中には星が流れたらそれを自分の死期の知らせと解釈して
飯を食わずに餓死する種族があるそうだ。

彼にとっては、星が流れたから死んだという話だが、我々からみたら
飯を食わなきゃ誰でも栄養失調で弱ると解釈できる。
でも信じていなけばいくらなんでも死に至ることはない。

下がる論者の本心は「買いたくない」のだ。
どんなに安くなろうが多分、マンションは買わずにすませたいのだろう。

上がる論者は、おそらくマンション買うのが好きなのだと思う。
いわゆるマンションオタクで毎週の広告ビラをじっくり眺めるタイプ。
こういう人は、安い高いでなく、基本的に「買いたい」という病気だ。
買いたいから、買う理由を探している。

どとらにも明るい未来は開けている。前者は買わないことで幸福になり
後者は買うことで幸福になる。

やはり息がカルト臭いかｗ

先ほどの、プットオプションの喩えだが、売る側からみれば
値下がり懸念がある場合は、なるべく早く売りたがるよね。

２年後竣工なら１年で売らないと下がったら売れなくなるからね。

しかし、最近は着工してもなかなか値段を出さない。売り出す気配も
ない。
やはり、供給を握っている側の強みだ。

上昇しつつあるなかで、早めに値段を出すのは儲けそこなう可能性が
ある。正直なところ急いで売っても次年度以降の仕込がない。

複数年にまたがる利益を持久戦でもぎ取ろうとしているのだろう。

客に見えていなくてもデベには２年先の全体の供給は
つかめている。

安い立食パーティと同じで、同じ皿を長くだしたままにして
おいて不味い料理で間を持たせる作戦かも。

待っていても出てこないからあきらめて食うか腹を減らしたまま酒飲んで
悪酔いするかどちらかしかない。

ところで、地価下落はいいにしても、どうしたらよい物件が買えるのだろう。
以前は安値で優良物件が目白押しだったが、
安くなっても選べるほどの数は出てこない。

「デベは、物件売り続けないと生きていけないビジネスモデル。」
うんうん。

それはいいけど、経営不振で物件投げ打って、掃けたところで、

だれがどこから土地出してくるんでしょうね。

いくらでもある？・・・あっても建ててうるのに時間がかかるものばかり。
地価が下がれば資産デフレで景気が沈んで給料も切り下げで結果
購買力に対する価格は同じだったりするだろう。

下落したから、今のうちに売れ・・・って、リートやファンドが物件売って・・・
って売られるのはテナントがついてる賃貸不動産やオフィス、倉庫だったりでしょ。

一般企業だって事業用の不動産のリストラは終わっている。儲かって買いもどしたい
くらいの会社ばかりだろう。

それにタワマンに四方囲まれた土地などいくら安くても、マンション用地で買う
人はいない。建てられないし建っても売れない。

供給過剰だから下がるわけで、供給過剰が長続きしなければ、また上がるって
ことだ。
需要がないなら、買う人もいないわけだから、わかって売るデベもいない。

うーん。難しいよね。

とにかく下がるクンは、「自分の考える」の需要と、株式市場からみた
供給サイドの事情の憶測しかないから　話がかみあわないんだよ。

それと、電話かけてくるのは当然だしＤＭは来て当たり前。
１０％値引きは、昔は契約終えた客を無理にひっぱるのに使った。

実際、値引いたほうがグレードが高いとか立地がいいというのなら別だが
おちついて考えれば、これは客が払う金はすこしも減っていない。