シティテラス目白 Part2

>>949
すみません、私は資産価値ばかりを一番に重視して購入を検討しているのではありません....。売却時の利益やプレミアム重視ばかりでもありません。

恥をしのんでこの場で書かせていただきますが、私は約20年前に大手マンション業者にこの辺は絶対に大丈夫ですと音羽通りに面したファミリーマンション某大手を公庫で買った者で.....；；；皆さんなるほどねとうなずいていただけるのではないでしょうか。ちょっとへこみます（涙）


>>949 バブルの頃と今って、不動産市場において全く同じ動きをしている訳ではないのでは？

投資銀行の手法的には当時とは違う動きですが、一般の消費者向けの営業トレンドは同じです。二極化の顕著というのは東京と地方でしょう。少なくとも二極化の表現にここ「豊島区高田」は数字上では含まれないと思います。
上のほうで何人もの方が事実坪単価や路線価が数字上、学習院上の目白と同じだと主張されていましたし、一部の方にとってはこの物件が高級路線思考に方向性を見ておられるという、数字の裏づけもあるようです。

目白プレイスは立地や建物の内容というプレミアムもありますが、何より高貴なお方が住んでおられるということでの付加価値もありますから、こことは比較をすることは始めから無意味です。

竣工時には高級物件のナリであっても5年以内にいわゆる”フトン干しファミリーマンション”になっていては悲しいものです。

ごめんなさい、また長文になってしましました。

それにいろいろなご意見をありがとうございました。
地方の方や、バブルを経験されていないお若い方には、おこがましいですが、十分お気をつけてくださるよう。

＞私は約20年前に大手マンション業者にこの辺は絶対に大丈夫ですと音羽通りに面したファミリーマンション某大手を公庫で買った者で

＞950さん
絶対に大丈夫ですよと言う、あかの他人のしかも業者の話を鵜呑みにして購入をお決めになる愚者ではないでしょう。
泣きを見たのはその時の経済情勢の不運と置かれた状況が重なっただけでであって。。。

過去の経験から色々とご慎重になられる気持ちは察します。

しかしながら〜たら。〜れば。と考えていてもこの先買ったマンションの仮想は出来たとしても、果たしてそれが実現するのかどうかは誰も分かりませんよね。
ある種博打みたいなものですね。

＞950さん
２０年前にマンション購入ってことは４０代半ば以上？
更に不動産動向を１０年見てたら還暦前ジャン。

郊外に戸建てのほうがいいと思う。
リバースモーゲージってのもあって悪いシステムじゃないよ。

偉そうに言っている俺。　そう　酔っ払いだからあんまり信用しないほうがいいね。

バブルかそうでないか、それは簡単にわかりますよ。
地価の上昇率の（バブルの期間よりもずっと長い）長期トレンドの平均と物価の上昇率は、基本的に（理論上は）同じです。株価についても同じ。
もちろん、個々の土地やマンション、株については、いろいろありますけどね。

で、地価のグラフと物価グラフをなるべく平均が一緒になるようにならべて、地価の方がずっと上ならばバブルです。

今は物価は上昇基調とはいえ、まだデフレを脱していません。
にもかかわらず地価は２０％〜３０％もあがっています。
まだバブルとはいえないですが、デフレが続く限り、そのうち調整局面は来る可能性は否定できませんね。

資産価値というか、死ぬまで住む予定でも、もし今後下がったら問題あるのですか？。

バブルの時代より、ローン金利もぜんぜん低いですよね。まあ、マンション価格が暴落するっていっても2002年ぐらいまでは下がってくれないでしょうし、今後、マンションの価格が落ちても、もし金利が上がっていったらローンの支払いは同じになるかもしれないし。

何が問題あるかというと、転売しようと思っている人だけじゃないですかね？。あとは、自分が死んだときとかでしょ？、そのために保険に入ってんだし、、、。それにこの辺の価格帯を買う人って景気が悪くなっても正直そんなに給料減んないでしょ？。

まあ、もちろん私は筋金入りの素人なんですけどね。

住み続ける場合だけでなく、買い換える場合も、まぁそんなに問題はないかと。
安くなったら、たいてい買い換える先の物件も安くなっていますからね。

ただやはり、954さんの言うように転売目的な人とか、身分不相応なローンを組んだ人とか、賃貸など投資用に買う人は、将来苦労する可能性はありますね。
（まぁそのリスクの分ぼろもうけする可能性もあるので、まぁやる人はやるんでしょうけど、要するに博打以外の何者でもないかと。）

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/

首都圏　2007年の駅別坪単価上位30位ランキング（専有面積30m2以上） 坪単価：万円

　 沿線名 駅名 坪単価 平均専有
1 ＪＲ中央線 四ツ谷 546.9 95.73
2 東京地下鉄日比谷線 広尾 505.2 92.47
3 東京地下鉄日比谷線 神谷町 495.0 74.20
4 ＪＲ山手線 渋谷 488.3 68.73
5 ＪＲ山手線 目黒 459.5 86.16
6 東急東横線 中目黒 453.9 88.65
7 都営地下鉄三田線 白金台 431.7 105.63
8 東急田園都市線 三軒茶屋 424.9 93.01
9 東京地下鉄南北線 麻布十番 418.7 52.46
10 ＪＲ山手線 目白 411.1 74.39
11 小田急小田原線 代々木八幡 399.2 86.55
12 東急田園都市線 用賀 393.0 40.73
13 ＪＲ中央線 中野 380.5 73.88
14 東京地下鉄千代田線 根津 376.0 80.66
15 都営地下鉄新宿線 曙橋 372.5 83.51
16 ＪＲ山手線 高田馬場 368.0 31.26
17 東急大井町線 上野毛 358.2 77.32
18 都営地下鉄三田線 神保町 347.8 31.44
19 東京地下鉄日比谷線 小伝馬町 344.5 31.35
20 東急田園都市線 二子玉川 336.8 102.81
21 ＪＲ山手線 駒込 332.9 70.18
22 京王井の頭線 富士見ヶ丘 332.8 51.75
23 ＪＲ中央線 吉祥寺 332.6 45.07
24 東京地下鉄丸ノ内線 東高円寺 330.6 30.46
25 東急東横線 学芸大学 327.1 84.69
26 東京地下鉄丸ノ内線 淡路町 327.0 30.47
27 東急池上線 池上 323.8 34.11
28 東急目黒線 武蔵小山 321.1 56.70
29 ＪＲ京浜東北線 大森 320.6 46.38
30 東急大井町線 尾山台 320.5 65.59

　※2007年は1〜6月の集計。

このデータはあんまり意味ないね。

　１）この時期に新築マンションが売り出されなかった駅がデータに入らない。
　２）代官山、青山一丁目、表参道、原宿とか入ってないのおかしいもんね。
　３）一部の駅にタワーとかの無茶な値段がついたマンションが立つとそこが上がっちゃいますからね（多分、根津がそう）。提示された価格と実際売れたかどうかを考慮してないからね。

　４）時間経過として以前との比較、または他の場所との比較と言う意味では少しは有意義かもしれません。

　９５６さんは、どのような意図でこれをここに提示したかわかりませんが、この物件のせいで、目白のマンションの価格が無意味に上がって迷惑だという意味ですかね？。

ここの間取りのひどさを抜きに資産価値やバブルを語っている
みなさんっていったいいままでどの程度のお住いに住んでこられた
ことやら

＞957さん

このエリアで探しているので、私も違和感を感じたデーターでした。
感覚的には、デターの方が高めです。
目白駅徒歩圏で、2007年6月までの半期に販売していた物件は
・目白ガーデンヒルズの最後のプレミアム坪/500万円
・イトーピア目白カレン　坪/370万円前後
・ドレッセ目白近衛町　坪/390万円〜
・シティテラス目白　坪/370〜600万円

どう平均すると、山手線北側の目白が平均411万円、74㎡になるのかな？

広尾と四谷の平均92㎡、白金台と二子多摩川の105㎡も・・・
笑えるのは、お隣の高田馬場が368万円で平均がたった31㎡？

東京カンテイのデータは，ワンルームも含んでいるんでしょう。
ワンルームなって昔から一律坪単価３３０万で売っていた。
その理由は、販売員が「平米１００万」なら覚えやすくていい
という理由だったらしい。

ここは厳しいよ。
営業担当の若い男性は理屈ばかりでこちらの話も聞こうとしない。
どれだけマンションは良くても購買意欲は落ちますよ。

自分ひとりの感想で物件全体の売れ行きが推し量れるものなのでしょうかね。担当者は他にもいるでしょう。

購入しそうもない人、明らかに資金ショートで購入できない人には
応対する時間も無駄だと思うこともあるでしょう。

このデベは、金持ち優遇、格差販売が得意だからマンションの住民層がそこそこなのは大きなメリット。
その代わり、そうでない人には恨みを買って掲示板で叩かれることも多いんです。

ガーデヒルズの時は、個人の財布に合わせて図面を小出しにして
販売価格も、そっと囁くような販売だったけど、今回のフルオープンへの
変貌ぶりはどうしちゃったんでしょう？
80㎡未満のタイプが圧倒的に多いから、楽勝だと思っているのかもしれない。
80㎡弱で、ルーフバルコニーの有無で差額が800万円というのも大胆だな。

チャレンジ価格で、長期戦というのが最初から見えている、MRの土地も寝かせる予定の、JR社宅跡地で自前だから家賃もゼロ。

確かに、このエリアでネームバリューがあって大規模物件というと
当面新築ではここしかないから、強気なのは理解できる。

956さんはこの物件の最寄り駅である都電の学習院下が入ってなかったのがおかしいと
　言いたかったのでしょ？

　実際、都内の電車の駅である事は間違いないからね。

だから最初から大規模物件ファミリーマンションとして売り出せばこんなに叩かれることもなかったのに。

下町なのに>>964さんのおっしゃる格差販売だとか、事情を知らない田舎の人が目白だと勘違いするような妙〜なおハイソ的な広告とか。

こんな物件の80平米手前を買って、購入した時は絶対引越ししないって思ってても、子供が大きくなって個室が必要だとか、親を引き取るとかでどうしても売却して引越ししなくてはいけないとき、それがいつなのかにもよるけれど、今が天井？のこの金額でこんな物件を買ってどうするって感じです。平均80平米で何人家族がゆったり暮らせるの、永遠に二人世帯か子供が大きくならなければ永住も可能だけど。
売却系のトピックを書き込む人にはすぐに転売目的だとか、検討違いも甚だしい。

目白プレイスやら学習院近辺等の、もともとの高級住宅地と比較しようがないのに、何度も不毛にも路線価だとかカンテイのデータを貼り付けようとするチャレンジャーが後を絶たないのも>>967さんがおっしゃる通り。現に貼り付けられたカンテイ？の数字は単なる路線価で、住宅地というより、ここのうさんくさい高級コンセプトとかけ離れた飲み屋街＝繁華街の価も羅列されている。

馬鹿馬鹿しい。

>950　目白プレイスは立地や建物の内容というプレミアムもありますが、何より高貴なお方が住んでおられるということでの付加価値もありますから、こことは比較をすることは始めから無意味です。

その文脈からするとガーデンヒルズのことですよね？？


>968　目白プレイスやら学習院近辺等の、もともとの高級住宅地と比較しようがないのに、何度も不毛にも路線価だとかカンテイのデータを貼り付けようとするチャレンジャーが後を絶たないのも>>967さんがおっしゃる通り。現に貼り付けられたカンテイ？の数字は単なる路線価で、住宅地というより、ここのうさんくさい高級コンセプトとかけ離れた飲み屋街＝繁華街の価も羅列されている。

目白プレイスのどこが高級住宅地？？

目白プレイスとは、明治通りから学習院の下の道に入ったところにある
比較的ゆったりとしたオフィスビルのようなホワイト系のタワーと、
ゆとりのない公団のような10階程度のレジデンスからなるマンションのことですよ。
高級住宅地どころか、戦前から戦後に掛けて化学工場と製薬工場の跡地ですからイメージはかなり違います。中外製薬が外資系に買収されて泣く泣く手放した土地ですよ。

このスレ営業の人で盛り上がってる感じしかしない。