シティテラス目白 Part2

>>968

すまん、>>968です。そう、細かいことに突っ込まんでくれ。
目白プレイスとガーデンと間違えました。

いずれにせよ、学習院近辺、要するに明治通り渡って学習院近辺の森隣接地帯やら御留山公園近辺の邸宅周辺ってことで。

なんか根本的にずれてると思うのは、この価格帯、坪単価だと普通に買い替えのとき値下がりしてると困るような客層ではないということ。
ちょっと前なら南麻布とかの価格帯だからね。
すくなくとも一部上場高給取りリーマンでも手が出ないくらいの価格なんだから。
まあ、この地区にこの価格帯がどうかという議論はあると思うが、購入した人種は割高とか値下がりリスクとかは関係ない人達。

ガーデンヒルズも７メーター道路の先は高田。
もともと高級住宅街といえるようなところではなかった。
目白プレイスは更に川沿いで、バラックをどかして作ったようなところ。
ＧＨの南を歩くと徒歩２分ほどでプレイスに着く。
更に、３分で明治通りでそこがシティテラス。
目白駅への最寄は、千登勢橋をわたって学習院の前を通るコース。
マンコミでもＧＨは当初は馬の匂いと、目白の際とか崖下と酷評された。
シティテラスがプレイスやＧＨと較べて極端に悪い立地ではないというのは現地を見れば容易にわかる筈。
ただし、価格は新価格でＧＨに比べ駅から遠いのにも関らず、高い印象は否めない。
設備は高級マンションとして十分なものを備え、豪華な造りはＧＨを基に継承、進化させたもの。
住友のチャレンジ価格はどこでも叩かれているが、長期的にこの値が適当なのかどうかは、神のみぞ知る。

確かに高い値段設定だが１０月の新新価格の登場で評価が変わるかも。

>>974
あなた、周辺住民ではないですね？

＞ガーデンヒルズも７メーター道路の先は高田。

そこから数分歩けば、3路線使える便利な高田馬場駅です？
イメージ先行で単一路線で、スーパーも商店街もまばらな、目白駅とは大違いです。

＞目白プレイスは更に川沿いで、バラックをどかして作ったようなところ。

直前は製薬会社の研究所とテニスコート、それ以前は製薬工場と化学工場
戦前は日本軍の研究施設も併設していた、まさに準工業地の工場地帯です。
長期間土壌汚染改良工事をやっていましたが、神田川沿いですから、
当然のロケーションなのです。

＞ＧＨの南を歩くと徒歩２分ほどでプレイスに着く。
GHは目白駅徒歩5分、目白プレイスは徒歩13分ですよ。

＞更に、３分で明治通りでそこがシティテラス。
ここは、目白駅から学習院の反対回りで北側のエントランスは徒歩10分です。

＞シティテラスがプレイスやＧＨと較べて極端に悪い立地ではない

立地は、シティテラスに失礼だと思いますよ。
GH＞シティテラス＞目白プレイス　の順番なのは業者であれば常識

販売時期が違うから、分譲価格が違うのも当然です
この周辺、バブルの頃は坪500〜700万円でしたよ。現在はちょうど
12〜13年位前の価格に戻っただけです、だいたいバブルの直前の相場です。

>974

>マンコミでもＧＨは当初は馬の匂いと、目白の際とか崖下と酷評された。

そう、でもバッシングされまくったのは価格が明らかになってからね。
価格発表前まではいろいろとまともな意見で盛り上がってたよ。
今見ると明らかに買えない人の僻みでしたね。

ここもそうなんじゃない？

ここは、売れているんだろうか、住友にしては順調なような気がするけどね。

ガーデンヒルズで、このエリアで高額物件を買うべき層のかなりの割合が
買ってしまったという感じなのかも。
かなり格差があるけど、次のクラスは目白プレイスを買ったのかも。

近衛町の東急のマンションも苦戦しているようだし、目白プレイスの
タワー低層階も北西で居住中とはいえ、坪単価335万円でずっと売り出し中のまま。
一方人気のガーデンヒルズの高層階だと、500万円近い単価でもすぐに売れる。
学習院の馬場の臭いは相変わらず、夏場は厳しいけど。

ちなみに、日本は偏西風帯にあることもあって、東風ってほとんど吹かないんですね。
日本ではほとんどふくのは西風で、冬は北風が多くなり、また低気圧が近づくと南風が吹く程度。

で、馬の匂いがどこに行くかというと、当然東側です。
プレイスやシティテラスのある方角ですｗ

>979さん
外気の空気が直接入ってこないようにフィルター付き換気扇だったと思うけど。
詳細気になるようなら、問い合わせしたら？

そもそも排気ガスを気にしていたら都心に住めないのでは？よほどの緑でもあればＣＯ2を吸収してくれるんでしょうけど。

>>980
都心に住むべきではない、というのはおっしゃるとおりです。
ですので、空気清浄機を24時間運転するのは都内なら必須だと思っています。（換気にフィルターがついていようがいまいが。）
それでもNOxとかSOxとかを除去はできていないでしょうね。。。
だからアトピーとか喘息の子が最近増えている、という話もあるわけで。

でも、都心に住むことが条件の場合は、それでも少しでもきれいなところに住みたいわけですよ。

で、幹線道路沿いに住んだことがありますか？
1週間ベランダを掃除しないと真っ黒になりますよ〜
ましてや坂の近くだとかなりやばいです。

まぁそういう意味で、この物件買うなら高層か東側でしょうね。

（ちなみに私は979さんではないです。）

あと、馬については、馬場の前を通ってもにおうのは、数週間に1回程度ですね。最近処理機を入れてからは、ほとんどしなくなりました。
明治通りまで臭いが届くことはないでしょうね〜（笑）

環状五号線明治通りの内側だから、誰が見ても都心物件と
言えると思うよ。
高田のイメージが悪くなるのは、目白不動より東側の住宅密集地と
神田川沿いです。
最近は、建て替えラッシュのようで傾いた家も長屋も更地になりました。
それも昔の話しになりつつあります。

このトピックでどうどうめぐりしてますな

＊高田地域内での必死厨
　目白不動より東側の住宅密集地と神田川沿いと違うと思いたい件について

＊目白地域として無理矢理認めてもらえるかどうかの必死厨
　明治通りから向う側と目白通りの坂上を見なかったことにしたい件について
　学習院の馬場エリアと目白プレイスをどうにかしたい件について

＊路線価等や富裕所得層を持ち出す必死厨
　一般庶民にはこの値段では買えないだろうと数字で何とかしたい件について
　
同じ高田ですよ、仲良くしましょうね。

ここって，著明人入居予定はあるんですかね．
ガーデンヒルズは天○陛下，皇○陛下がいらっしゃったようですが．

おっと、ついにガサネタで客集め。

ガーデンヒルズも、大物芸能人、有名スポーツ選手、著名人等の噂が
ありましたが、知り得る立場は本人が話さない限りデベです。
それが入居前に伝わるようじゃ、企業体質を疑われてしまいます。

ガーデンヒルズなど、地元の年配の人はけっこう知っていますが
掲示板世代じゃないから、一般には知れ渡らないしマスコミには
喋らないですよ。

ここの販売広告のウチワ、汗ダラで駅前に立って配ってますね。
こんな事って有るのね〜、大変ですね〜。

このスレが堂々巡りを繰り返している間にも工事は順調に進んでいますね。
坂の下に下りてみると北側（坂上に側）に向かうにつれて階層が低くなっているので、それほど圧迫感は感じないのだけど、
のぞき坂の上から見ると、巨大な見物が地から這いでてる様に見えます。
新宿方面の視界が建物に遮られていて、壁のようにも見える。
存在感ありますね。

今晩は台風の上陸が危惧されますが、神田川の氾濫までは無いかな？
ある意味、試金石になりそう。

>>989
今晩は台風の上陸が・・・

目白ガーデンヒルズのほうは、南側駐車場入り口に防潮堤？地下鉄入り口にある。
ここ二十年くらいは神田川の氾濫なくなったけど、玉川高島屋近くでは何十年ぶりくらいで住民に避難勧告。

ここもガーデンヒルズ並みの対策か聞いておいたほうが良いかも。

ガーデンヒルズより5ｍは高いから問題ないでしょう
ガーデンヒルズのエントランスは2階、1階は半地下ですから、あちらの3階と
シティテラスの1階が、同レベルの高さでしょう。