シティテラス目白 Part2

収入ベースだろうが、給与所得だろうが、どうでもいいのですが、コンスタントに年収５０００万の人って具体的にはどのような職種の方でしょうか。

少なくとも東証一部上場勤務の堅実な企業勤務ではないでしょう。

地面を売った成金の方や、税務調査に入られたら困るような個人企業主でしょうか（笑）

No.912 by ご近所さん　2007/08/23(木) 09:18

【良いところばかり】
・山手線には遠く、地下鉄へも緩やかな坂を上る為、カロリー消費に貢献。
・窪地のなので、眺望はそれほど良くないので、庶民の目線で謙虚に生活。
・地元の戸建に挟またエントランス。これまた庶民と同じ目線での暮らし。
・東側の小学校、給食室からの臭いが、毎日の夕飯メニューの参考に最適。
・坂道を急降下するクルマを子供に見せることで、交通安全の教育に貢献。
・朝早くからの都電の走行音と踏切り音により、朝は目覚まし時計いらず。

912の方がこのようにこのマンションの良いところばかりを、どなたにでもわかるようにリストされています。富裕層だか年収5000万だか知りませんが、さぞかしその富裕層の皆さんがこのマンション購入に我こそはと購入に殺到したのではないかと。これはもう、即完売のキャンセル待ちの列でしょうね。

ご近所さんから見れば、ここは目白ではなく「高田」です。
そりゃそうだ。いくらマンション名に目白が付いても住所は高田だもんね。
けどね。購入者は近隣の人とは限らない。
例えば、埼玉の人が
「今度、娘の学校の都合で引っ越しますの。　豊島区の高田です。マンション名はデベの都合で目白ってついてますけど。　いえ　いえ高田馬場とは違うんですよ。高田２丁目です。　学習院すぐ見えますけど、目白じゃないんですよ。高田です。」
ってめんどくせー。
世田谷方面からタクシーの運転手に
「すいません。明治通りの高田お願いします。」
「？　高田馬場ですか？」
「いえ。　千歳橋のあたりです。といっても千歳船橋ではないんでよ。あ〜。目白の　学習院下のところです。」
「あ〜目白ですね。」
「いえ。ご近所の都合もありますので、目白とはちょっといえないんですよね。高田でお願いします。」
ふ・べ・ん。

終電を逃してタクシーで帰るときは「目白といっても、ここには着きません」
「目白の都電の学習院下まで・・」これで通じますよ。

他人に説明するときは「目白のマンション」でいいと思います。
理由は、近所のマンションはほとんど「目白〜」です、例外は
最近分譲している、スーパーよしやの前の「ダイナシティ高田馬場」だけ？
シティテラスの場合は、現状では最寄り駅はJRなら目白駅ですから業界でも問題なし、目白らしくないと思うことは勝手です。
少し歩くと、文京区目白台ですからわかりやすいでしょう。

下落合を目白というより、一般的にはよほど自然です、目白不動も高田2丁目
ですから、全く違和感はありません(笑)
高田の名前がついた駅名はないから、豊島区民でも知らない人がいるくらい無名です。

そんな細かい地名など、どうでもいい。
私個人はブリリアとかプラウドとかの
名前の方が恥ずかしい。

> 915, 920

住友もあせってるのかね。９月も近づき、秋の新規物件次々出て来るからね。

目白駅近くに富裕層が増えてるとか、ガーデンヒルズと一緒にしたり、シティーハウス雑司が谷とは関係ない話持ち出して宣伝始めたんですかね。あの地図の絵だってここは入ってませんよ。

目白ガーデンヒルズの高層階に住んでる人の事も、反対側の近衛町周辺が高級住宅地に当たるのも分かってるんですよ、みんな。

そことここは関係ないの。使うJRの駅が同じだからといって町並みも居住者も同じと言ったらおかしいでしょ。

>>929
あなたは、MRにも行けないから想像力がたくましいのだろうけど
ガーデンヒルズの高層階（プレミアム住戸？）と、シティテラスの下層階と
もはや、坪単価は同じだよ。
つまり、資金力も同等で住民層も似ているということ。

ここの下層階に80㎡超の部屋はないから、ガーデンヒルズの高層階みたいに
100㎡超えばかりの部屋は分譲価格なら、こちらより高いでしょう。

2010年、新築マンションは大幅値下がり!?
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070823-00000004-omn-bus_all

>>930 のような目先しか判断できないと、記事の内容のような状況になった場合最悪なことになります。

ローン金利上昇は長期のトレンドとして折込済みで頭の中では一応理解したつもりで売買時に契約を結んでもこの物件のように高額の場合はそれなりに高額のローンを組んでいるわけで、将来の金利上昇は返済に大きな負担がのしかかります。

ローンの返済をギブアップせざるをえない状況に陥った場合、又は何らかの事情で売却をする場合、全体的な不動産価格の下落に加え、この「高田」という地域がこの「見た目高級」物件が建ったからといって学習院坂上の「目白」と同様のいわゆる高級住宅街に向こう5年以内に急激に世間の認知が変化するとは到底思えません。となると不動産環境の悪化がもし起こった場合、売るに売れない状況になりますし、2010年以降「安い」金額で運よく？中古を購入した新規住民と明らかに竣工時に購入した住民層が違うということにもなります。

↑のほうで富裕層とか資産家とかの話題も（釣り？）ありましたが、まず購入者として、あくまでも一般的な数字ですが、堅実とされる公務員、一部上場のサラリーマンはまず無理でしょう。金融機関でも、都市銀行の役員クラスでせいぜい2〜3000万です。あとはメーカー勤務のサラリーマンもまず無理。外資系の金融や新聞・放送関係で夫婦共働きでしたらありえなくもないですが、彼らは殺人的に働いていますので、まずこんな所には住みません。
となると、自営業者、医者あたりでしょうか。自営の方もぴんきりですし、歯医者も内科も町医者であれば200メートル周辺に個人病院が乱立する昨今、
彼らも昔と違って楽ではないでしょうね。

こういう記事を鵜呑みにする人って
まだいるんですね。

それと

自身の収入が2〜3000万程度しかなくても
親が5〜6000万くらいなら援助出来る人達って
たくさんいると思います。

実家から割と近いから買っておこうかな
という購入者も多い気がします。

私も友人もそんな一人です。

＞ガーデンヒルズの高層階（プレミアム住戸？）と、シティテラスの下層階と
もはや、坪単価は同じだよ。つまり、資金力も同等で住民層も似ているということ。

ちがうんですよね〜。景気が悪い時にもお金がある人と、景気が改善して来たら購入できる人って違うんですよ。分かんないと思うんですけど。景気が悪くてもお金がある人がいわゆる”富裕層”なのですね。同じお金を持っていても違うってことを917, 918当たりに書いてる人がいるのにね（同じ人かもしれないけど）。同じ値段でも景気、経済状況によって全然価値が違うのです。比べても仕様がないでしょ。資金力が同じでも住民層は違うって自分で書き込みした人じゃないですか？あなたは？。

念のため、全く違う人だったら謝ります。

>933
いずれにせよ金持ちだからあんまり資産価値とか考えない層じゃないの？
年収2000万以上ってやっぱすごいよ。

ここは富裕層でなくても充分購入出来る価格帯の
マンションだと思っています。
富裕層が購入するマンションって、今販売されて
いるのだと有栖川の３億５０００万〜８億って
やつなんでしょうね。
１億やそこらのマンションで立地がどうの
仕様がどうのと議論するほどではないかと。

親が5〜6000万援助できるって、すごいですね。老後の親自身の生活資金も含めて子供に5〜6000万の援助ができるということは少なくとも預貯金や株、土地資産合計で一億は楽に超えていることでしょう。
まあ、人それぞれ家計が違うので価値観も違います。

しかし、>>932 こういう記事を鵜呑みにする人ってまだいるんですね。

このような人がバブル崩壊から何も学んでいないか、バブル時代と又同じことを繰り返すようなような気がします。
今私は40歳少し越えていますが、若い頃、まだお給料も少ない頃に友人が何人も自宅購入を含めた不動産投資を景気良くしていたのですが、最後はほとんど全員自己破産しました。今は目先の景気もいいですから路線価、坪単価も上がり、気分がいいものです。海外旅行も円安にもかかわからずどんどんでかけていくし、メディアが格差と騒ぐ一方リッチな生活を楽しんでいることも事実です。
しかしバブル崩壊を私も経験していますから、今のこの景気の良さが当時とどうしても重なってしまうのです。当時、誰が崩壊するなんて銀行も不動産屋も言っていたでしょうか。

悲観的過ぎるのかもしれませんが、万が一このニュースに述べられているような状況になった時に、この物件は資産として？？なのかということです。
色々な付加価値があってこその資産で、たとえ建物の構造や見た目が良くてもこの高田という場所では単なる大規模ファミリーマンション化するのではという危惧が捨て切れないのですが....

既に売買契約を済ませてしまったかたには申し訳ないのですが、2〜3年経って中古になってから安く買っても遅くはないのではと思います。プレミアムが付くとは絶対に思えません。将来不動産市場が下がった時に買ってもこの建物の構造や作りはいいので、10年以内なら問題ないでしょう。

釣りかもしれないけどスルーもなんだし。
実際に住む人は
「俺、今年収これだから、あともう少し頑張って富裕層になろう
そうなったら、有栖川買っちゃおう。それまではここら辺のプレミアムで我慢しよう。」
という人よりは、家族の都合や将来設計を踏まえて、親に頼んだりローンを組んでこのマンション買う人が普通だと思うよ。
少し無理して買っている人も、余裕を持って買っている人もいる。
だって３００世帯だよ。

No.936 by 購入検討中さん
の希望は１０年後に先に購入した住民より安く買ってその後じわじわと
再度値が、上がって欲しいのですよね。
あなたの希望通りになるかは分かりませんが、不動産もある程度のスパンで上下するでしょう。
上手くいくことをお祈りいたします。

マンションを購入する際、将来プレミアムがつくか
資産価値がどうなるかなどを検討材料にするのであれば
ここに限らず、どんな物件も買わないほうがいいですね。
そこそこ便利な場所で、値段もそこそこだから買っておこう
くらいの人達が購入すればいいんでしょうね。

買おうとする部屋の位置と間取りで資産価値は違う、
目白ガーデンヒルズの例でもわかりやすい。
利益が出ていそうなのは、南棟の高層階ばかり。

中途半端な西向き、東向き、低層階の中住戸は？マーク。
こちらでよいのは、高層階＆南側と目白ではまず見ない
希少価値のルーフバルコニーのある部屋かな。

＞　９１５

ここは目白をなんとか高級住宅地と認めさせたい人が居ますね。

高級住宅地に住みたいというスレッドに同じ写真を書き込みしてます。

目白駅周辺は山手線の外側にも内側にも高級住宅地があるのは皆さん同じ意見ですよ。御心配なく。

あなたと意見が違う人は、この物件がその範囲に入っては居ないということだけです。

> 936 931さんへ

素人です。

資産とか、売るとか考えていなければ、もうここを最後にしようと思っていて、１年後の金利が長期固定で5％ぐらいになっていても大丈夫と思っている様な人でも、マンションが値下がりしても問題ありますかね？。

バブルの時に失敗した人や、近い将来値が下がって困るという人は投機的な購入をされた人なのではないですか？。相対的には損をするかもしれないけど、今後、気に入ったものが出てくるかは分からないですよね。中古で、といいますけど私は文京区、豊島区で中古も２年ぐらいずっとみてますが、ある程度の広さ（９０平米程度）の築朝の条件のいい物件って本当に無いですよ。新築はやはり選択肢があるのです。その点が絶対的な利点なのですね。少し高くても。でもここは高すぎます。

＞バブルの時に失敗した人や、近い将来値が下がって困るという人は投機的な購入をされた人なのではないですか？

バブルの頃は、投機であろうと居住用であろうと99％の人が失敗しました。

＞ある程度の広さ（９０平米程度）の築朝の条件のいい物件って本当に無いですよ。

あるわけがないでしょう、築浅というのが間違いです、新築の代替、擬似新築を少しでも安く買いたいなんて誰でも考えますよ、市場に出る前に売れてしまう、すぐに売れるから市場に出すこともないし、ちっとも割安でもない。
中古物件は自由市場ですから。

それと、文京区はともかく豊島区では90㎡超の物件なんて5％未満だと思いますよ、文京区で供給戸数から言ったら10％までは行かないでしょう？

ガーデンヒルズと住民層が同じなわけないですよ。
うちのマンションはセキュリティー上の問題で、しっかり家族構成まで
隅々調べられましたよ。お金があっても売ってもらえなかったひと
多くいると思いますよ。今はしょっちゅう売ってくれといろいろな不動産から手紙が送られてきますね。

ガーデンヒルズとは住民層は違うでしょ。
うちのマンションは購入時には家族のこと隅々まで聞かれたよ。
セキュリティー上の問題ですね。だから、いくらお金あっても売ってもらえなかった人、多くいますよ。

どうでも良いんですが、

９４４と９４５さんは別の方ですか？

もしほんとに別の方なら、時間も内容も殆ど同じで、これ奇跡ですね。

大丈夫、ほんの一部の人以外は944さんと945さんに賛成です。

ふーんそうなんですか、ガーデンヒルズの高層階の1億超の部屋は、普通のサラリーマンはほとんど申込みがなかったと関係者から聞きましたけど。
北棟や低層階は、サラリーマンも多いようですね、知人もいますから。
部屋の広さと分譲価格（グレード）によって、駐車場の割当台数も
駐車する位置も決められましたから、全てにおいてお金持ち優先の格差のあるマンションだという感じでした。

シティテラスは、家族構成は聞かれないんでしょうか、そんなことありますかね。
プレミアム住戸の比率は、ガーデンヒルズより圧倒的に少ないけど
価格はガーデンヒルズより高いですね。
狭い部屋が多いから、分譲価格はそれほど違いがないかもしれません。

バブルの時に失敗したか誰がどう、失敗したか、個々人によって違いますのでここでは詳しく書きませんが、私が>>936で言いたかったことは、当時と同じようにまず事業法人のバブルが来て、彼ら事業法人が撤退し始めたころ、投資・居住双方共、個人向けのバブルがきたわけです。要するに業者(銀行・不動産屋）が十分儲かった後（又は撤退後）に個人が彼らの口車に乗せられたということです。
それと同じような波が今来ている感じがしてます。

>>938
No.936 by 購入検討中さん
の希望は１０年後に先に購入した住民より安く買ってその後じわじわと
再度値が、上がって欲しいのですよね。
あなたの希望通りになるかは分かりませんが、不動産もある程度のスパンで上下するでしょう。
上手くいくことをお祈りいたします。

誰でも安く買って高く売りたいものでそれは否定しません。

>>939
マンションを購入する際、将来プレミアムがつくか資産価値がどうなるかなどを検討材料にするのであればここに限らず、どんな物件も買わないほうがいいですね。そこそこ便利な場所で、値段もそこそこだから買っておこう
くらいの人達が購入すればいいんでしょうね。

不動産はある意味、御縁ですからあらゆるリスクや価値が等しくなるというわけではありませんから御縁という意味でリスクの何をあきらめるか、又はより何の価値を重視するという点の思い切りで買うということは確かに購入の動機の一考察です。

ただし、あなたが言われるように「そこそこ」という値段がこの物件にあてはまるのか、いくらだったら「そこそこ」という考えで7000万以上もする買い物をするのか疑問に思います。くどいようですが、不動産の一般消費者（個人）が現在ほど等しく情報を持つことができず、かつ教育されていなかったバブル全盛期の約２０年前、「そこそこ」という観念でそれこそローンの組み方（公庫のステップ）や立地場所、業者の言われるままに「そこそこ」で購入したあげく、何かの事情で売却せざるを得なかった場合、購入時に業者から言われた「そこそこ」の条件が全く売却時に甘い幻想だったということで、それをやっと２０年近くかけてここまで回復してきたという経験が全く生かされていないのです。周辺を少し散歩してみれば、大手・中小問わず、マンション事業用地の看板が本当に目に付きます。

全方位的にリスクやメリットを購入以前に検討することは本当に難しいのですが、できるかぎり業者のパンフレットや、張りぼてのモデルルームやメディアに騙されずに賢く考察したいものです。
それと、自分のキャリア等＝収入のシュミレーション→人生のシュミレーションもです。ただし突然の解雇もあるのであてにはできませんが。

長文失礼しました。

ちなみにAERAでも同じような記事が今週発売ですので念のため。

http://www.aera-net.jp/aera/index_cbox.php

＞しかしバブル崩壊を私も経験していますから、今のこの景気の良さが当時とどうしても重なってしまうのです。当時、誰が崩壊するなんて銀行も不動産屋も言っていたでしょうか。

バブルの頃と今って、不動産市場において全く同じ動きをしている訳ではないのでは？
バブルの頃は、どこもかしこも値が上がったけど、今は二極化が顕著になっているような気がしますけど。
資産価値を一番に考えているのであれば、不動産購入は出来ませんよね。

大切な事は、住んでみたいと思うかどうか。資金計算も含めて自分達のライフスタイルに合うかどうかと思いますけど。

>>949
すみません、私は資産価値ばかりを一番に重視して購入を検討しているのではありません....。売却時の利益やプレミアム重視ばかりでもありません。

恥をしのんでこの場で書かせていただきますが、私は約20年前に大手マンション業者にこの辺は絶対に大丈夫ですと音羽通りに面したファミリーマンション某大手を公庫で買った者で.....；；；皆さんなるほどねとうなずいていただけるのではないでしょうか。ちょっとへこみます（涙）


>>949 バブルの頃と今って、不動産市場において全く同じ動きをしている訳ではないのでは？

投資銀行の手法的には当時とは違う動きですが、一般の消費者向けの営業トレンドは同じです。二極化の顕著というのは東京と地方でしょう。少なくとも二極化の表現にここ「豊島区高田」は数字上では含まれないと思います。
上のほうで何人もの方が事実坪単価や路線価が数字上、学習院上の目白と同じだと主張されていましたし、一部の方にとってはこの物件が高級路線思考に方向性を見ておられるという、数字の裏づけもあるようです。

目白プレイスは立地や建物の内容というプレミアムもありますが、何より高貴なお方が住んでおられるということでの付加価値もありますから、こことは比較をすることは始めから無意味です。

竣工時には高級物件のナリであっても5年以内にいわゆる”フトン干しファミリーマンション”になっていては悲しいものです。

ごめんなさい、また長文になってしましました。

それにいろいろなご意見をありがとうございました。
地方の方や、バブルを経験されていないお若い方には、おこがましいですが、十分お気をつけてくださるよう。

＞私は約20年前に大手マンション業者にこの辺は絶対に大丈夫ですと音羽通りに面したファミリーマンション某大手を公庫で買った者で

＞950さん
絶対に大丈夫ですよと言う、あかの他人のしかも業者の話を鵜呑みにして購入をお決めになる愚者ではないでしょう。
泣きを見たのはその時の経済情勢の不運と置かれた状況が重なっただけでであって。。。

過去の経験から色々とご慎重になられる気持ちは察します。

しかしながら〜たら。〜れば。と考えていてもこの先買ったマンションの仮想は出来たとしても、果たしてそれが実現するのかどうかは誰も分かりませんよね。
ある種博打みたいなものですね。

＞950さん
２０年前にマンション購入ってことは４０代半ば以上？
更に不動産動向を１０年見てたら還暦前ジャン。

郊外に戸建てのほうがいいと思う。
リバースモーゲージってのもあって悪いシステムじゃないよ。

偉そうに言っている俺。　そう　酔っ払いだからあんまり信用しないほうがいいね。

バブルかそうでないか、それは簡単にわかりますよ。
地価の上昇率の（バブルの期間よりもずっと長い）長期トレンドの平均と物価の上昇率は、基本的に（理論上は）同じです。株価についても同じ。
もちろん、個々の土地やマンション、株については、いろいろありますけどね。

で、地価のグラフと物価グラフをなるべく平均が一緒になるようにならべて、地価の方がずっと上ならばバブルです。

今は物価は上昇基調とはいえ、まだデフレを脱していません。
にもかかわらず地価は２０％〜３０％もあがっています。
まだバブルとはいえないですが、デフレが続く限り、そのうち調整局面は来る可能性は否定できませんね。

資産価値というか、死ぬまで住む予定でも、もし今後下がったら問題あるのですか？。

バブルの時代より、ローン金利もぜんぜん低いですよね。まあ、マンション価格が暴落するっていっても2002年ぐらいまでは下がってくれないでしょうし、今後、マンションの価格が落ちても、もし金利が上がっていったらローンの支払いは同じになるかもしれないし。

何が問題あるかというと、転売しようと思っている人だけじゃないですかね？。あとは、自分が死んだときとかでしょ？、そのために保険に入ってんだし、、、。それにこの辺の価格帯を買う人って景気が悪くなっても正直そんなに給料減んないでしょ？。

まあ、もちろん私は筋金入りの素人なんですけどね。

住み続ける場合だけでなく、買い換える場合も、まぁそんなに問題はないかと。
安くなったら、たいてい買い換える先の物件も安くなっていますからね。

ただやはり、954さんの言うように転売目的な人とか、身分不相応なローンを組んだ人とか、賃貸など投資用に買う人は、将来苦労する可能性はありますね。
（まぁそのリスクの分ぼろもうけする可能性もあるので、まぁやる人はやるんでしょうけど、要するに博打以外の何者でもないかと。）

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/

首都圏　2007年の駅別坪単価上位30位ランキング（専有面積30m2以上） 坪単価：万円

　 沿線名 駅名 坪単価 平均専有
1 ＪＲ中央線 四ツ谷 546.9 95.73
2 東京地下鉄日比谷線 広尾 505.2 92.47
3 東京地下鉄日比谷線 神谷町 495.0 74.20
4 ＪＲ山手線 渋谷 488.3 68.73
5 ＪＲ山手線 目黒 459.5 86.16
6 東急東横線 中目黒 453.9 88.65
7 都営地下鉄三田線 白金台 431.7 105.63
8 東急田園都市線 三軒茶屋 424.9 93.01
9 東京地下鉄南北線 麻布十番 418.7 52.46
10 ＪＲ山手線 目白 411.1 74.39
11 小田急小田原線 代々木八幡 399.2 86.55
12 東急田園都市線 用賀 393.0 40.73
13 ＪＲ中央線 中野 380.5 73.88
14 東京地下鉄千代田線 根津 376.0 80.66
15 都営地下鉄新宿線 曙橋 372.5 83.51
16 ＪＲ山手線 高田馬場 368.0 31.26
17 東急大井町線 上野毛 358.2 77.32
18 都営地下鉄三田線 神保町 347.8 31.44
19 東京地下鉄日比谷線 小伝馬町 344.5 31.35
20 東急田園都市線 二子玉川 336.8 102.81
21 ＪＲ山手線 駒込 332.9 70.18
22 京王井の頭線 富士見ヶ丘 332.8 51.75
23 ＪＲ中央線 吉祥寺 332.6 45.07
24 東京地下鉄丸ノ内線 東高円寺 330.6 30.46
25 東急東横線 学芸大学 327.1 84.69
26 東京地下鉄丸ノ内線 淡路町 327.0 30.47
27 東急池上線 池上 323.8 34.11
28 東急目黒線 武蔵小山 321.1 56.70
29 ＪＲ京浜東北線 大森 320.6 46.38
30 東急大井町線 尾山台 320.5 65.59

　※2007年は1〜6月の集計。

このデータはあんまり意味ないね。

　１）この時期に新築マンションが売り出されなかった駅がデータに入らない。
　２）代官山、青山一丁目、表参道、原宿とか入ってないのおかしいもんね。
　３）一部の駅にタワーとかの無茶な値段がついたマンションが立つとそこが上がっちゃいますからね（多分、根津がそう）。提示された価格と実際売れたかどうかを考慮してないからね。

　４）時間経過として以前との比較、または他の場所との比較と言う意味では少しは有意義かもしれません。

　９５６さんは、どのような意図でこれをここに提示したかわかりませんが、この物件のせいで、目白のマンションの価格が無意味に上がって迷惑だという意味ですかね？。

ここの間取りのひどさを抜きに資産価値やバブルを語っている
みなさんっていったいいままでどの程度のお住いに住んでこられた
ことやら

＞957さん

このエリアで探しているので、私も違和感を感じたデーターでした。
感覚的には、デターの方が高めです。
目白駅徒歩圏で、2007年6月までの半期に販売していた物件は
・目白ガーデンヒルズの最後のプレミアム坪/500万円
・イトーピア目白カレン　坪/370万円前後
・ドレッセ目白近衛町　坪/390万円〜
・シティテラス目白　坪/370〜600万円

どう平均すると、山手線北側の目白が平均411万円、74㎡になるのかな？

広尾と四谷の平均92㎡、白金台と二子多摩川の105㎡も・・・
笑えるのは、お隣の高田馬場が368万円で平均がたった31㎡？

東京カンテイのデータは，ワンルームも含んでいるんでしょう。
ワンルームなって昔から一律坪単価３３０万で売っていた。
その理由は、販売員が「平米１００万」なら覚えやすくていい
という理由だったらしい。

ここは厳しいよ。
営業担当の若い男性は理屈ばかりでこちらの話も聞こうとしない。
どれだけマンションは良くても購買意欲は落ちますよ。

自分ひとりの感想で物件全体の売れ行きが推し量れるものなのでしょうかね。担当者は他にもいるでしょう。

購入しそうもない人、明らかに資金ショートで購入できない人には
応対する時間も無駄だと思うこともあるでしょう。

このデベは、金持ち優遇、格差販売が得意だからマンションの住民層がそこそこなのは大きなメリット。
その代わり、そうでない人には恨みを買って掲示板で叩かれることも多いんです。

ガーデヒルズの時は、個人の財布に合わせて図面を小出しにして
販売価格も、そっと囁くような販売だったけど、今回のフルオープンへの
変貌ぶりはどうしちゃったんでしょう？
80㎡未満のタイプが圧倒的に多いから、楽勝だと思っているのかもしれない。
80㎡弱で、ルーフバルコニーの有無で差額が800万円というのも大胆だな。

チャレンジ価格で、長期戦というのが最初から見えている、MRの土地も寝かせる予定の、JR社宅跡地で自前だから家賃もゼロ。

確かに、このエリアでネームバリューがあって大規模物件というと
当面新築ではここしかないから、強気なのは理解できる。

956さんはこの物件の最寄り駅である都電の学習院下が入ってなかったのがおかしいと
　言いたかったのでしょ？

　実際、都内の電車の駅である事は間違いないからね。

だから最初から大規模物件ファミリーマンションとして売り出せばこんなに叩かれることもなかったのに。

下町なのに>>964さんのおっしゃる格差販売だとか、事情を知らない田舎の人が目白だと勘違いするような妙〜なおハイソ的な広告とか。

こんな物件の80平米手前を買って、購入した時は絶対引越ししないって思ってても、子供が大きくなって個室が必要だとか、親を引き取るとかでどうしても売却して引越ししなくてはいけないとき、それがいつなのかにもよるけれど、今が天井？のこの金額でこんな物件を買ってどうするって感じです。平均80平米で何人家族がゆったり暮らせるの、永遠に二人世帯か子供が大きくならなければ永住も可能だけど。
売却系のトピックを書き込む人にはすぐに転売目的だとか、検討違いも甚だしい。

目白プレイスやら学習院近辺等の、もともとの高級住宅地と比較しようがないのに、何度も不毛にも路線価だとかカンテイのデータを貼り付けようとするチャレンジャーが後を絶たないのも>>967さんがおっしゃる通り。現に貼り付けられたカンテイ？の数字は単なる路線価で、住宅地というより、ここのうさんくさい高級コンセプトとかけ離れた飲み屋街＝繁華街の価も羅列されている。

馬鹿馬鹿しい。

>950　目白プレイスは立地や建物の内容というプレミアムもありますが、何より高貴なお方が住んでおられるということでの付加価値もありますから、こことは比較をすることは始めから無意味です。

その文脈からするとガーデンヒルズのことですよね？？


>968　目白プレイスやら学習院近辺等の、もともとの高級住宅地と比較しようがないのに、何度も不毛にも路線価だとかカンテイのデータを貼り付けようとするチャレンジャーが後を絶たないのも>>967さんがおっしゃる通り。現に貼り付けられたカンテイ？の数字は単なる路線価で、住宅地というより、ここのうさんくさい高級コンセプトとかけ離れた飲み屋街＝繁華街の価も羅列されている。

目白プレイスのどこが高級住宅地？？

目白プレイスとは、明治通りから学習院の下の道に入ったところにある
比較的ゆったりとしたオフィスビルのようなホワイト系のタワーと、
ゆとりのない公団のような10階程度のレジデンスからなるマンションのことですよ。
高級住宅地どころか、戦前から戦後に掛けて化学工場と製薬工場の跡地ですからイメージはかなり違います。中外製薬が外資系に買収されて泣く泣く手放した土地ですよ。

このスレ営業の人で盛り上がってる感じしかしない。

>>968

すまん、>>968です。そう、細かいことに突っ込まんでくれ。
目白プレイスとガーデンと間違えました。

いずれにせよ、学習院近辺、要するに明治通り渡って学習院近辺の森隣接地帯やら御留山公園近辺の邸宅周辺ってことで。

なんか根本的にずれてると思うのは、この価格帯、坪単価だと普通に買い替えのとき値下がりしてると困るような客層ではないということ。
ちょっと前なら南麻布とかの価格帯だからね。
すくなくとも一部上場高給取りリーマンでも手が出ないくらいの価格なんだから。
まあ、この地区にこの価格帯がどうかという議論はあると思うが、購入した人種は割高とか値下がりリスクとかは関係ない人達。

ガーデンヒルズも７メーター道路の先は高田。
もともと高級住宅街といえるようなところではなかった。
目白プレイスは更に川沿いで、バラックをどかして作ったようなところ。
ＧＨの南を歩くと徒歩２分ほどでプレイスに着く。
更に、３分で明治通りでそこがシティテラス。
目白駅への最寄は、千登勢橋をわたって学習院の前を通るコース。
マンコミでもＧＨは当初は馬の匂いと、目白の際とか崖下と酷評された。
シティテラスがプレイスやＧＨと較べて極端に悪い立地ではないというのは現地を見れば容易にわかる筈。
ただし、価格は新価格でＧＨに比べ駅から遠いのにも関らず、高い印象は否めない。
設備は高級マンションとして十分なものを備え、豪華な造りはＧＨを基に継承、進化させたもの。
住友のチャレンジ価格はどこでも叩かれているが、長期的にこの値が適当なのかどうかは、神のみぞ知る。

確かに高い値段設定だが１０月の新新価格の登場で評価が変わるかも。

>>974
あなた、周辺住民ではないですね？

＞ガーデンヒルズも７メーター道路の先は高田。

そこから数分歩けば、3路線使える便利な高田馬場駅です？
イメージ先行で単一路線で、スーパーも商店街もまばらな、目白駅とは大違いです。

＞目白プレイスは更に川沿いで、バラックをどかして作ったようなところ。

直前は製薬会社の研究所とテニスコート、それ以前は製薬工場と化学工場
戦前は日本軍の研究施設も併設していた、まさに準工業地の工場地帯です。
長期間土壌汚染改良工事をやっていましたが、神田川沿いですから、
当然のロケーションなのです。

＞ＧＨの南を歩くと徒歩２分ほどでプレイスに着く。
GHは目白駅徒歩5分、目白プレイスは徒歩13分ですよ。

＞更に、３分で明治通りでそこがシティテラス。
ここは、目白駅から学習院の反対回りで北側のエントランスは徒歩10分です。

＞シティテラスがプレイスやＧＨと較べて極端に悪い立地ではない

立地は、シティテラスに失礼だと思いますよ。
GH＞シティテラス＞目白プレイス　の順番なのは業者であれば常識

販売時期が違うから、分譲価格が違うのも当然です
この周辺、バブルの頃は坪500〜700万円でしたよ。現在はちょうど
12〜13年位前の価格に戻っただけです、だいたいバブルの直前の相場です。

>974

>マンコミでもＧＨは当初は馬の匂いと、目白の際とか崖下と酷評された。

そう、でもバッシングされまくったのは価格が明らかになってからね。
価格発表前まではいろいろとまともな意見で盛り上がってたよ。
今見ると明らかに買えない人の僻みでしたね。

ここもそうなんじゃない？

ここは、売れているんだろうか、住友にしては順調なような気がするけどね。

ガーデンヒルズで、このエリアで高額物件を買うべき層のかなりの割合が
買ってしまったという感じなのかも。
かなり格差があるけど、次のクラスは目白プレイスを買ったのかも。

近衛町の東急のマンションも苦戦しているようだし、目白プレイスの
タワー低層階も北西で居住中とはいえ、坪単価335万円でずっと売り出し中のまま。
一方人気のガーデンヒルズの高層階だと、500万円近い単価でもすぐに売れる。
学習院の馬場の臭いは相変わらず、夏場は厳しいけど。

ちなみに、日本は偏西風帯にあることもあって、東風ってほとんど吹かないんですね。
日本ではほとんどふくのは西風で、冬は北風が多くなり、また低気圧が近づくと南風が吹く程度。

で、馬の匂いがどこに行くかというと、当然東側です。
プレイスやシティテラスのある方角ですｗ

>979さん
外気の空気が直接入ってこないようにフィルター付き換気扇だったと思うけど。
詳細気になるようなら、問い合わせしたら？

そもそも排気ガスを気にしていたら都心に住めないのでは？よほどの緑でもあればＣＯ2を吸収してくれるんでしょうけど。

>>980
都心に住むべきではない、というのはおっしゃるとおりです。
ですので、空気清浄機を24時間運転するのは都内なら必須だと思っています。（換気にフィルターがついていようがいまいが。）
それでもNOxとかSOxとかを除去はできていないでしょうね。。。
だからアトピーとか喘息の子が最近増えている、という話もあるわけで。

でも、都心に住むことが条件の場合は、それでも少しでもきれいなところに住みたいわけですよ。

で、幹線道路沿いに住んだことがありますか？
1週間ベランダを掃除しないと真っ黒になりますよ〜
ましてや坂の近くだとかなりやばいです。

まぁそういう意味で、この物件買うなら高層か東側でしょうね。

（ちなみに私は979さんではないです。）

あと、馬については、馬場の前を通ってもにおうのは、数週間に1回程度ですね。最近処理機を入れてからは、ほとんどしなくなりました。
明治通りまで臭いが届くことはないでしょうね〜（笑）

環状五号線明治通りの内側だから、誰が見ても都心物件と
言えると思うよ。
高田のイメージが悪くなるのは、目白不動より東側の住宅密集地と
神田川沿いです。
最近は、建て替えラッシュのようで傾いた家も長屋も更地になりました。
それも昔の話しになりつつあります。

このトピックでどうどうめぐりしてますな

＊高田地域内での必死厨
　目白不動より東側の住宅密集地と神田川沿いと違うと思いたい件について

＊目白地域として無理矢理認めてもらえるかどうかの必死厨
　明治通りから向う側と目白通りの坂上を見なかったことにしたい件について
　学習院の馬場エリアと目白プレイスをどうにかしたい件について

＊路線価等や富裕所得層を持ち出す必死厨
　一般庶民にはこの値段では買えないだろうと数字で何とかしたい件について
　
同じ高田ですよ、仲良くしましょうね。

ここって，著明人入居予定はあるんですかね．
ガーデンヒルズは天○陛下，皇○陛下がいらっしゃったようですが．

おっと、ついにガサネタで客集め。

ガーデンヒルズも、大物芸能人、有名スポーツ選手、著名人等の噂が
ありましたが、知り得る立場は本人が話さない限りデベです。
それが入居前に伝わるようじゃ、企業体質を疑われてしまいます。

ガーデンヒルズなど、地元の年配の人はけっこう知っていますが
掲示板世代じゃないから、一般には知れ渡らないしマスコミには
喋らないですよ。

ここの販売広告のウチワ、汗ダラで駅前に立って配ってますね。
こんな事って有るのね〜、大変ですね〜。

このスレが堂々巡りを繰り返している間にも工事は順調に進んでいますね。
坂の下に下りてみると北側（坂上に側）に向かうにつれて階層が低くなっているので、それほど圧迫感は感じないのだけど、
のぞき坂の上から見ると、巨大な見物が地から這いでてる様に見えます。
新宿方面の視界が建物に遮られていて、壁のようにも見える。
存在感ありますね。

今晩は台風の上陸が危惧されますが、神田川の氾濫までは無いかな？
ある意味、試金石になりそう。

>>989
今晩は台風の上陸が・・・

目白ガーデンヒルズのほうは、南側駐車場入り口に防潮堤？地下鉄入り口にある。
ここ二十年くらいは神田川の氾濫なくなったけど、玉川高島屋近くでは何十年ぶりくらいで住民に避難勧告。

ここもガーデンヒルズ並みの対策か聞いておいたほうが良いかも。

ガーデンヒルズより5ｍは高いから問題ないでしょう
ガーデンヒルズのエントランスは2階、1階は半地下ですから、あちらの3階と
シティテラスの1階が、同レベルの高さでしょう。

>>今晩は台風の上陸が危惧されますが、神田川の氾濫までは無いかな？
　ある意味、試金石になりそう。
　↑このひと大丈夫？　www

>>911それは違うと思います。
地形からすると、ガーデンヒルズよりもシティテラスの方が低いですよ。
明治通りから学習院の馬場に向かって、やや登り坂になっていますから。
新目白通り側からヒルズに向かって歩くと良くわかりますよ。

>>992
自分で貼ったハザードマップ見てみろよ
地図の読み方ぐらいわからないのかな？

正確に調べたければ、豊島区役所の土木課に電話してみなよ。

>>994
普通の人間が歩いたら、どちらが高いかわかると思うよ
いい加減なこと、投稿するなよすぐにばれるよ。

>>995

根拠のない感情的な書き込みは、
物件検討の阻害要因になります。慎みましょう。

＞996
日本語が理解できないのかな、995さんは
根拠を書いてありますよ。
ご自分こそ根拠を示して反論しないと、笑いものですね。

まあそんな「谷底」の方々がドングリの背比べをして熱くならなくてもいいでしょう。
地形が低いと、気持ちまで低くなるのかしら？

995 = 997　バレバレだよ。こいつ相当頭悪いな。www

part3はいらないよね？

ニートが寄ってくるから？

ここは、販売状況と同じで末期的ですね。

「文京区関口二丁目に御住まいの皆様へ」

”さて、突然で誠に恐縮ではございますが、この度は私ども住友不動産が計画しました大規模レジデンス「シティテラス目白」についてご案内させていただきます。
「シティテラス目白」が誕生するのは「椿山荘」のあるお屋敷街、「甘泉園公園」など目白の品格を今に伝えるスポット、伝統と新たな創造を育む文教施設等に囲まれた「文教地区」です。〜以下”

住友不動産の社員の人も、この掲示板をチェックされているとは思いますので敢えて書かせていただきます。
本日（9/18）にビニールに入った、上記チラシがポストに入っていました。
豊島区高田2丁目の「シティテラス目白」を販売するにあたり、このような内容の文章を「椿山荘」の地元である文京区関口2丁目の人々に配布するのはマーケティングとして根本的に間違っていませんか？

**ちなみにいくらなのか薄いほうのチラシには表示されていませんでしたが、D-Egタイプ75.82ｍとC-Fsタイプ134.51ｍが今回のスポット販売？の対象のようです。

高田って正直に書けばいいのに。
４畳半フォークの世界を前面に押し出せば、全共闘世代に訴求力あるのにね。

チラシを作成する時、上席や周辺の地理に詳しい担当者のチェックを受けないのでしょうか？

文京区関口2丁目在住の人々にわざわざ「椿山荘」の地理的なことや雰囲気をお知らせする広告とは.....笑！一体住友の人はどういうつもりで書いたのでしょうか。

オートメーションで「文京区関口XX丁目の皆様」や、周辺地域の住所一覧を挿入して自動印刷しているのでしょうけれどせめて関口地域配布なら「甘泉園」だけ書くとするとか、逆に「椿山荘」なら早稲田や高田以降の地域等に絞ってみるとか、配布エリアを考えたらどうなんでしょう。

ほ〜らね、住友不動産も住友不動産販売も、み〜んな同じ、DM入れてはいけないというマンションの常識も知らないでマンション売ってんです。

やっぱり間違いなく、このマンションも管理規約でDM可になってるんでしょうね。スミフのマンションってもしかしたらポストが大きめに出来てるのかな？。スミフ仕様なんて書いてあったりして。

売るためにはモラルなんてどうでもいいのです。住友はそういうところ。社長から平社員まで下衆の集団。こういう奴らが蔓延っているから世の中が良くならないのです。

なんか、スミフも必死ですね。もう、やぶれかぶれなキャッチ文。

地元にバラなスポットチラシをまくなら、もっとましな地理コピーを書かないと嘲笑されますよ。安っぽいキャッチ文のせいで自ら墓穴を掘ってると同じで、実際はその真逆なシチュエーションなんだねと思われるのがオチでしょう。
この場合だと、「椿山荘」があるお屋敷街や「甘泉園公園」などの目白の品格が無いこのスポット、文教地区でもないと思われてマイナスなのではありませんか。

何よりも、この物件を既に購入された方が、かわいそうです。

　いつまでも売れ残ってる物件って寂しいですよ〜。

まあ、「大規模」マンションですから、現在の残り物件数戸の中にはローン審査落ちの人が何人かいたとしても不思議ではありませんし、途中で気が変わった方がいたかもしれません。

>この度は私ども住友不動産が計画しました大規模レジデンス「シティテラス目白」
「大規模レジデンス」の「大規模」ですが、まるで郊外のファミリー向けのフトンマンションのような印象を受けます。規模はどのくらいなのかは広告の写真を見れば一目でわかりますし、興味があれば物件詳細を読めば数字で具体的にわかります。「大規模」と余計な修飾語等をつけずにそのまま「住友不動産が計画しましたレジデンス」これで良かったのではないか。

なんだか、近隣にばら撒いているチラシ広告が発端となり、時間の経過と共に全てが安っぽい方向になってしまっているようです。物件本来の姿が現れてきたか、スミフの時間切れか、戦略の間違いか
どうでしょうか。

スミフの株主さん建ちの意見ですかな。
そうではない、買わない、買えない人達は、ほっときゃいいじゃない。
おせっかいだよね。

＞1010

残り100戸ぐらいのうちの数戸に、、、という意味ですね。

ローン控除が終わる来年末とか、消費税が上がって今のうちに、、、という人が出てくる4年後ぐらいをすみふは努力目標として狙っていると思います。

居住者が管理組合を開けないとか無視ムシって感じでしょ。

＞「大規模レジデンス」の「大規模」ですが、まるで郊外のファミリー向けのフトンマンションのような印象を受けます。
印象を受けるのは、あなただけで分譲価格を見たら、そうでないことがわかります。

「大規模」を宣伝するのは、一般的に人気があることと都心では
希少価値だからです。（個人的にはいいと思いませんけど）
購入可能、検討可能候補にPRしているだけで、買えそうもない周辺住民は
どうでもいいんだと思います。
マンション建設は、企業広告でも慈善事業ではなく利益追求の事業ですから。

ガーデンヒルズの過去スレを見ると、同じようなバッシングがありましたが
きれいさっぱり完売しましたからね。
今度は、あれ以上の資金力のある人しか買えないでしょう。
ガーデンヒルズのプレミアム住戸が、ここのノーマルの坪単価ですからね。

エリアはともかく、建物は豪華仕様であることは間違いないでしょう
買える人が買えばいいんだと思います、外野はどうでもいい。

>>1009
縁がないからマンションのこと、住友不動産のこと
何にも知らないんですね、可哀想に。

住友不動産のここ数年で分譲された都内のマンションで
竣工までに完売させた物件は、一つもありませんよ。

それなりのマンションを計画して、高い値付けで値引きなくお金持ち相手に
利益追求でゆっくり売るというのが、住友不動産の近年の方針なのです。
それ以前は、住友だって竣工完売を目指して値引き販売もしてましたよ。

普通のデベなら、竣工３ヶ月もすると値引きの話しが出ますが、
ウソのような話しですが、こちらは１年も2年も値引きどころか状況によっては、値上げして売り切ることで有名です。
もちろん値引きしないだけで、殿様商売というわけでもありませんから
宣伝活動や営業活動は積極的にやって来ます。

>宣伝活動や営業活動は積極的にやって来ます。
スミフもこんなバカな宣伝しなけりゃいいのに、しかも椿山荘の地元にチラシ撒きちらすなんて。
もっと頭使ってください。

☆いつもマンションコミュニティのご利用有難うございます。

このスレは規定の1000レスを超えています。
大変お手数ですが、新しいスレを立てていただきますようお願いいたします。

今後ともマンションコミュニティをなにとぞよろしくお願いいたします。

No.1015大企業だからあなたよりよっぽど、頭使っているよ。
心配いりません。

第一期先着順　95戸
第二期　90戸
となってるけど、
いったいどのくらいの戸数が既契約なんでしょうね
ほとんど契約されてないということでしょうか？

うちもポストに投げ込まれました。ここのパンフ。
スミフは「チラシお断り」の文字も完全に無視！　恐ろしいですね。


私も近隣に住む者として申し上げます、
この辺りに土地勘の有る人はこの物件は絶対に購入しないと思います。
いくらパンフを投函しても無駄です。

ここはパンフに書かれた山の手とは全く無縁の下町で
まさにブラックホールの様な場所ですし、
地形的にも近辺では一番劣る、この物件に近隣の者が手を出す訳がないでしょう。
それ位も解らないのでしょうか？
この立地から目白駅をどう利用するのかも非常に疑問です。

いくら販売が目的のパンフでもあまりにも違和感のある広告で、
本当に山の手地区に住む方々に対しても失礼だと思います。

次スレを立てました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44145/