シティテラス目白 Part2

HPの販売戸数、何戸か減った？
今は１００になってるが、前は１０２くらいだったような覚えがあるんだけど。

スミフは金利の先高感を背景にパチャメチャな値上げしてきました。
でも、ここにきて、金利はいったん下がるとの読みが大勢をしめてきた。
そうなると売れ残り期間はますます長くなりますね。
ご愁傷さまです。

金利一旦下がるって、、。どの時期にどの位と予想されているのかもう少し詳しく教えて下さい。体勢って何の体勢ですか？。

売れ残り期間が長くなることは、購入者にとってはどんなデメリットがあるのでしょうか？
修繕費や管理費はスミフが持つし、マンションは人が少ないので静かで使いやすい。
もちろん駐車場は１００パーセント確保できちゃう。
スミフなら完成後１，２年で直に値引きも無し。
値段が高くてなかなか売れないと自慢するも良し。

別にゼネコンが儲かろうが損しようが住居者にとってはどうでもいいのでは？
少し楽天的過ぎるのでしょうかしら。

なんか、住不の完成売り（完成在庫）キャンペーン発言が目立ちますね。

そういうの、他を出し抜いて、しれっと決まれば格好いいでしょうけど

声高に何が悪いんだって言い出すとこが、なんとも住不らしいというか。

エンドを甘く見ると、また、罰が当たりますよ。又。

８２３さん
どうやら勘違いなさっているみたい。
２億４０００万円と２億２５００万円は違う部屋みたいですよ。
値下げどころか、予定広告では少し値上げするみたいですね。

＞828
別にあなたが、買ってくれるわけでもなさそうですから無関係なのでは？

＞エンドを甘く見ると、また、罰が当たりますよ。
株式公開企業ですから、株主に責任を負っているだけでしょう。

売り方が他のデベと違うのは、良いことなのではないかと思います。
契約者としても、売れ行きが悪いから竣工までに何百万円も値引き
されるより、安心だと思いますけど。

マンションは極論を言えば片手間、貸しビル業がメインの会社ですから、発想が違うのかもしれません。

スミフ関係者のいつもの言い草ですね。
「株主重視です（購入者は重視しません）」「売り方が違うんです（実はただの売れ残り多発デベにすぎないのに）」「値引きしないから安心のはず（かつては値引きしてました。ここにきて上昇トレンドだから値引きをやめただけ）」「貸しビルがメインでマンションは片手間（片手間だから仕事も雑というわけですか）」
あきもせず、あっちでもこっちでも同じことを書きまくってご苦労さまですね。
ついでですが、「私は関係者じゃありません。ただの主婦（検討者・購入者・近所の者）です」なんてのもお得意のせりふです。
チーン

何だかんだ、ここ売れてません。

住宅情報誌、販売戸数がずっと１０２だったのにこの前は９９に減ってた。
３ヶ月近く掛けてようやく３戸売ったってことだろうか・・・。

都心9区だけで、HPに載っている一等地の貸しビルが2〜300棟もあります
その家賃収入を考えたら、莫大でしょう。
今期の利益も50％近くアップ、年間計画の40％を第一四半期で販売して
しまったそうです。

社員だって大卒総合職は1000人に遙かに満たないのですから、
それが、商業ビルとマンションと住宅の分野で別々に仕事をしている
やはり大手はすごい。

これじゃマンションは片手間と思われても、しょうがないでしょう。

上の方のボタンをクリックすると、物件概要が見られるようになりました
駐車場23000〜28000円は、激安ですよ、このあたり屋根付きなら4万円前後。

いくら駐車場が激安でも、肝心の部屋が激高じゃあね。

どなたがか以前、的確な指摘をしてたけど、
①お世辞にも高級感やブランド感があるとは言い難い、下町的な周辺環境を無視した値付け
②80㎡台の3LDKがなく、70㎡台の狭い部屋が主流（この価格帯を購入できるファミリーが、わざわざ、しかもこの場所で70㎡そこそこの3LDKを選ぶとは思えない。）
広い部屋もあるとはいっても、さすがに1億を超えると、購入可能層は一気に減りますからね。

が、大きなネックになってるんじゃないでしょうか。
JRの駅からは多少離れるにしても、地下鉄新線も含め、交通・生活利便性もいいし、駐車場設置率も高い。決して悪い物件ではないだけに、スミフの「欲の出し過ぎ」がなんとも残念ですね。

＞②80㎡台の3LDKがなく、70㎡台の狭い部屋が主流（この価格帯を購入できるファミリーが、わざわざ、しかもこの場所で70㎡そこそこの3LDKを選ぶとは思えない。）広い部屋もあるとはいっても、さすがに1億を超えると、購入可能層は一気に減りますからね。

何だか、とっても矛盾してませんか？
自分基準の貧乏な発想なのか、金持ちを理解できないのか・・・

9000万円が買える人は、12000万円もそう変わらないでしょう。
5000万円と8000万円では大きく違うけどね。
一馬力の普通のサラリーマンでは、最初から検討外でしょう
中小零細企業なら論外の価格です。

シティハウス護国寺の価格で、こちらも割高感が薄まるでしょう。

住友のサイトでも、メジャーセブンのサイトでも
シティテラス目白、シティハウス護国寺はハイグレードの分類です
周辺環境はともかく、建物と仕様はハイグレードだと思いますよ。
前に分譲された、目白ガーデンヒルズの並と中間よりは確実に
ランクアップの内装であることは、MRに足を運んだ人ならわかるでしょう。
MRに行ったことのない人は、実感できないでしょうけど・・・・

あなたの言うとおりなら何で完売しないの？

近くにもっと高いマンション売り出して、割安感作って売るってすげー販売戦略だな。
護国寺も売れ残って、近くにさらに高いマンションを売り出すんだろうか？

887は住不っぽいですね、目白の事まで知ってて。

9000と12000は違います。

建物と仕様と価格がハイグレードなのは認めているようですが、
このハイグレードを購入する人が周辺環境だけ我慢するわけないでしょ？

こういう感覚だから、ここは残るんだと思います。

どちらかというと逆で、お金を出せる人は周辺環境の良いところに
自分のお金でいいもの建物を作るのです。

お金で買えないものは周辺環境で、買えるものは建物です。

分かるかな〜？。

>>837

内装だけは、見た目豪華になったかもしれないけど、基本構造は
ガーデンヒルズのほうが、はるかに金をかけていたと思う。
スラブ厚だって、ここはわずかに200mmですよ、200mm。
たしかガーデンヒルズは300mmはあったような。

内装の仕様だけで、まんまとごまかされちゃう人もいるんだね。

素人ですね、ボイドスラブじゃあるまいし、スラブ厚230㎜以上は無駄
300㎜の中空のボイドスラブ以外で、18階建てのマンションが
建設できるのかな？

構造は確かに、免震構造などガーデンヒルズの方がお金を掛けているのは
事実でしょう、ロケーションも住所もガーデンヒルズの方が上でしょう。

内装だけは、こちらが上質ですね。
ガーデンヒルズの、マーベラス（プレミアム）以外は都心としては
価格に見合わない安っぽい並の内装でしたからその教訓が生かされて
いるのかも。

>>840は業者さんでしょうか、度素人さんでしょうか？
どうせ買わない人でしょうね。

売れ残りが多いとこんな悲惨なスレになるといういい見本ですね・・・

なんだか、どうしてもここを買いたかったのに、経済的な事情で買えなかった人が悲惨なスレにしているのでしょうね。
８３７さんは現実的な方ですよ。
９０００万と１２０００万などあまり差を感じない人は幾らでもいますよ。
だからこそ、ここもプレミアムはかなり売れているのでしょう。

９０００万と１２０００万などあまり差を感じない人がこんな場末を買うかね。そんな大層な物件ではないよ、ここは。ただ価格が高いので高級と勘違いしている人が多いだけ。典型的な高額物件。

ここはだんだん　住不の　言い訳　発表会になってきましたね。

そろそろやめないと自分ではまっていってるってわかんないのかね。

護国寺のスレも寂しくなってるんですよね〜。

＞なんだか、どうしてもここを買いたかったのに、
＞経済的な事情で買えなかった人が
＞悲惨なスレにしているのでしょうね。

まったく、あっちでもこっちでもスミフの方は
同じこと言って、いい加減むなしくなりませんか？

ただ値付けがへたくそで、
欲かいて高くしたために、売れ行きが悪い
マンションってだけですよ。

>848
それは高い高いと同じ事を言う人がいれば
同じ反論も出てくるのではないですか？？

私は目白ガーデンヒルズの販売終わりにかけてからマンションを探し始めた
のであちらのスレッドにも一通り目を通しましたが、その現象ははっきりと
見られましたよ。
価格発表前は物件についてあれこれ語っていた方も
価格が発表された後は「高すぎる」「絶対売れ残る」などと大ブーイング
の嵐でした。それこそ物件にケチをつけるだけのような。

はぁ・・・ガーデンヒルズの販売当初にマンションを探し始めていたら
この物件を検討する事も無かったのですが・・・。

売れ行きとかはどうでもいいですけど、ただ貶すだけの人は
どうなんでしょうね。

私は目白ガーデンヒルズを買わなくて良かったと心底思っている。当時は同じくらいの価格でガーデンヒルズより数段勝る場所にはるかに高品質のマンションが買えたよ。私も運よく買えた。

>>851
しかし、いいところを買ったという人がなんでまだこんな掲示板に書き込んでいるのでしょうかね？　不思議な人ですね。
で、ちなみにどこ買ったんですか？
で、そこのどこがどのようによかったんですか？
ぜひ後学のためにお教えください。

悔しさと、妄想があふれるレスが増えてきました。
ガーデンヒルズも、最初はスミフ流のゆっくりとした高い値付けで
売れてなかった。
それが、皇室報道でMR閉鎖するほど売れて、再値上げ。
結果的に、最初の期が最も安かったということ。


>>851さんが買えたのは、目白プレイスですか？
それとも麹町？

＞＞８５２
趣味で掲示板見ているが、これがそんなに不思議？
どこ買ってどのようによかったか知ることが後学のためになるとは思えないが、私が買ったのは山手線のほぼ真ん中の高台住宅地で、９０ｍ２、坪単価は当時３００万円強だったよ。ここが超都心かと思うくらい静かな環境でグレードも５０件以上見た中ではダントツだった。今は本当に満ち足りた生活を送っている。

スミフさんは、即日完売なんて売り方しませんよね。じっくり、１年でも２年でもかけて、決して値引きせず最後は売り切ってしまう。

今朝の新聞にも出てたけど、業績も大変好調のようで、既に本年度計画の半分近くを売ってしまってるらしいので、残りの物件を売り急ぐ必要がない、むしろ年度後半や来年度の業績に貢献するよう、意図的に一部物件をじっくり売る姿勢ではないかと思われます。

ところで、目白駅前の田中屋さん、旧店舗跡地１階を工事中ですが、ここには何が出来るかご存知の方いらっしゃったら教えてください。

> 趣味で掲示板見ているが、これがそんなに不思議？

不思議というより、不気味です。

そうですね。深夜に掲示板に見ていること自体がすごく不気味。

＞＞８５５
お仕事ご苦労さん。

多分、ここにスミフ関係者は1人もいないと思う
スミフのマンションに住んで、大満足のスミフファンは多いね
自分もその1人。
価格高いだけで、住民層も良いしアフターの対応も迅速、エントランスも
趣味がよく豪華で、来客に必ず褒められる。
検討中は予算の多寡で対応が違うことは確か、心地よい優越感を持てる人
それ以外の人は、淡泊な対応で恨み節かもしれません。

>>854さんのマンションは話題で売れ行きも良かった
資産価値はともかく、生活の便で見送りました。

>>855

田中屋さんの１F、私も気になっています。

”成城石井”ができるっていう噂を聞いた事がありますよ。
だとしたらすっごく嬉しいんですけど。

またガサネタを、、、。

1Fは、ローソンらしいよ。

861です。

”成城石井”はガセだったんですか、、、ガッカリしました。
ローソンって、、、あの辺コンビニ多いから全然嬉しくないですね。

シティテラス目白のそばにも、コンビニできて欲しいな。
坂上まで上るのはちっと辛い。
スーパーが遅くまで営業してくれているので、物凄い不便ではないだろうけど。

>>865
コンビニですか？
徒歩5分前後であれば、坂を登って目白通り沿いに2軒
坂下の新目白通り沿いに2軒、あとは高田の商店街に個人経営があります。
高田1丁目まで足を伸ばせば、24時間営業の2階建てスーパー（セイフー？）があります。
10年前までは、都電が唯一でどこの駅からもそこそこ遠く大きな
スーパーもない場所だったので、買い物は早稲田や高田馬場まで。
現在はといえば、山手線内としてはそれほど便利な場所ではないですが
地下鉄駅しかない、文京区の平均的な利便性と同等か？

ここは坂の中腹ですから、高田地区でも神田川沿いのように
超庶民的な街でもない。
高田も目白通りのあたりは、大きな家も多く坂下とは全く雰囲気は違う。
高田の商店街も、長屋がいくつも取り壊されて新築ラッシュのような
感じですが、何か理由があるのでしょうか。

>>866ここは坂の中腹ですから、高田地区でも神田川沿いのように
超庶民的な街でもない。

どこをどう贔屓目に見て、この立地が中腹と言えるのでしょうか。
一番大底でしょう。
周辺は川沿いの古い木造モルタル戸建てとそう変わらぬ昔ながらのマンションと小さい町工場、最も庶民的なスーパーと自動車会社。新築とはいっても安物のどこかわからない業者のマンションや狭小鉛筆ハウスばかり。

このマンションの値段に会うような高級住宅街ではないですよ、周辺は。

>>867
5年前にタイムスリップしたんですね(笑)
最近、高田を歩いたことありませんね？

なぜ、北側が5階で南側が18階なんて変形な建物になったのか、
なぜ、北側のエントランスに下と上と両方に入り口があるのか、
理由はそこが急坂の中腹だから。

超、庶民街への入り口であることは間違いない。
でも高田も目白通り沿いの坂上には、文京区目白台のような
屋敷街が、わずかにあるのをご存じないのでしょうね。

MRに一度足を運ばれると、いろいろわかりますよ
最近は空いているようですから、最初はごく普通の風体の人なら
対応してくれるし、気になるアンケートは。。。。

このスレ、必ずこの地区をとんでもないスラム街のように書きたくる輩が度々登場して皆さんを閉口させます。
８６７さんもそんな輩の一人でしょうか？
それとも、本当にマンション投資家なら実際の周辺環境くらいは見ておいたほうが宜しいかと思います。

近隣に木造住宅はあります。小さな家もあります。
けど、綺麗なマンションや豪華な住宅のほうがはるかに多いですよ。
確かに超高級住宅街ではありませんが、住環境は決して悪くありません。

>>868
超、庶民街への入り口であることは間違いない。
でも高田も目白通り沿いの坂上には、文京区目白台のような
屋敷街が、わずかにある

ええ、わずかにありますね、坂上には。

このマンション敷地のほぼ全部が中腹にあるならそれは中腹にあると言い切れますが、本当の中腹は例の新建材の安っぽい二軒が建っています。

坂上に屋敷街がわずかにあるのと、坂の中腹に建物の一部が乗るということで、その屋敷街のわずか以外の大部分である高田地域は実際どうですか。

私は>>867で、ここのマンションを陥れるために書いたのではありません。
確かに土地の収用をした時点では、他の「リアル」目白等に比べてここは高田ですから安く仕入れることができたわけで、↑で誰かが書いておられうようにその分内装に力を入れているでしょうから、建物そのものとしてはかなりいいレベルだと思いますよ。

ただ、私の考えからいえば、いくら建物がここのように素晴らしいものであっても、毎日買い物や通勤をしたり実際生活をする意味で、周辺環境も込みでのマンションの価値だと思っていますので、ここは正直？？です。

>>868 ５年前はもっとひどかったですよ。
確かに最近は木造モルタルの家を壊して若い人が三階建ての狭小建売住宅を買っているケースが多いです。

毎日犬の散歩で椿山荘から和敬の坂を下り、昭和の匂いがする川沿い地域からその近辺を歩いていますので、特にこの季節、目白台付近だと風の流れを感じていても、高田二丁目付近になると途端に空気が止まった上に、幹線通りである明治通りの交通量や煩い踏み切りの音が気になります。

家族構成が変わるのでできれば住み慣れた地域で住み替えようかといろいろ新築情報を集めている現在ですが、上記の理由で？？です。

＞住環境は決して悪くありません。

というか、このマンションが環境を創っていくと思います。
建物が完成し外構が仕上がった時、
豊島区高田のイメージが変わると思います。
それだけのインパクトを持つ物件だと思います。

ここにいる皆さんはほとんどご存じないと思いますが、
10数年前、現在のガーデンヒルズが建っているあたりはヒドイものでした。
線路沿いの公団もなく、貨物ヤードに寂れたビアガーデン。
ガーデンヒルズの場所には巨大倉庫のような船舶研究所。
目白の暗黒地帯とも呼ばれていました。
それが今はご覧のとおり。

シティテラスが完成したら周辺一帯がどうなるのか、
今から楽しみです。


〜とても手が出せない目白古住民より〜

８７１さんの意見すばらしいですね。
契約しちゃった人間からみれば、すごく前向きで、建設的です。

私もマンションの住人としてだけでなく、ここ高田地区の一人の人間として既存の住民の皆様とこの地域をより良いものに出来るようにしたいなと思っています。

有難うございます。

＞けど、綺麗なマンションや豪華な住宅のほうがはるかに多いですよ。
＞確かに超高級住宅街ではありませんが、住環境は決して悪くありません。

スラムなんてことはありませんが、それは言い過ぎだと思いますよ。
綺麗なマンションは、坂下では思い浮かばないです、しいて言えば
目白ガーデニアでしょうか？　
同じ高田でも坂上には立派な、人気マンションがいくつもありますけど。

長くお住まいなので、見慣れてしまったというのが本当のところでしょう。
このあたりを歩いて感じたのは、比較すれば豊島区の中でもけっして
きれいな街並みとは言えないでしょう。
利便性やゴミゴミした住宅密集、道路の狭さ、緑の少なさ・・・
住環境は、区内では悪い方だと思います。
川沿いで、低地であることが歴史的な理由なんだと思います。

確かに高田は、3丁目から1丁目に進むに従って長屋が増える傾向にあります
昔は神田川で染め物をしていたらしいですから、そういう人々が
多かったのでしょう。
町工場も、区内では群を抜いて多い、板橋区のような雰囲気の街です。

シティテラスに関しては、目白とは言えませんが利便性をとれば
住みやすいのではないかと思います、街の雰囲気で住むわけでもなく
治安が悪いわけでもなく、山手線の内側の街であることは間違いない。

>>868さんは、よく歩いているのでおわかりのようですね。

確かに高田は、3丁目から1丁目に進むに従って長屋が増える傾向にあります
昔は神田川で染め物をしていたらしいですから、そういう人々が
多かったのでしょう。

っていつの時代の話でしょうか？

渋谷は昔、山の谷間だから猟師が多くいたので、わらぶき屋根が多くあります。

日本昔ばなしなのでしょうか。

http://w3land.mlit.go.jp/Air/photo400/79/ckt-79-4/c9a/ckt-79-4_c9a_24....
http://w3land.mlit.go.jp/Air/photo400/74/ckt-74-15/c25/ckt-74-15_c25_3...

国交省の昔の写真でも見て和みましょう
街は順にきれいになれば良いのでは
個人的にはプレイスの裏の戸建て郡が気になる

まあ以前の値段を知ってると高いのは確かだよね

>>875さん
貴重な航空写真ありがとうございました。
30年前で、大正セントラルテニスも、ジョナサン、デニーズもない。
新目白通りの、早稲田部分が開通する前の時代ですね。
スーパーよしやの敷地は、自動車整備工場。目白プレイスの敷地は
製薬工場と化学工場。ガーデンヒルズの敷地は船舶の研究所と実験場
だったことがよくわかります。
シティテラスの敷地は、本当に住宅密集街なんですね〜！

改めてこうしてみると、目白駅前の広大な土地を学習院が占拠しているのが
よくわかりますね、だから高田にまで目白という名前のマンションが
いくつも出来るのでしょう？

高田の神田川沿いの街並みは、現在とあまり変わらないのですね・・・・
新宿区や豊島区目白と違って、区画整理が遅れて道が狭く
ゴミゴミしています。
神田川沿いの長屋は、屋根が繋がっているので大きく見えますね(笑)

＞まあ以前の値段を知ってると高いのは確かだよね

少し前の坪単価230万円と比較すれば当然ですよね。
知人がバブルの最中にすぐ近くの大規模マンションを
検討したそうです。
当時55㎡で9000万円強（坪単価550万円）くらい
だったと言ってました。

正直、何故ここに高級マンション？って思うね。
目白では無いし。目白駅までは徒歩２０分位掛かるよ。

場所も良く無い。高田馬場から見て坂の下。目白から見ても坂の下。
谷間って事です。
私の住まいは目白通りの坂の上ですが、登って帰る事を考えると恐ろしく
よっぽど用事が無い限り坂下に降りることはありません。
だってあの坂でしょ・・・。
住んでみれば、直ぐわかりますよ。

期待の椿山荘もちょっと遠いいですね。
しかも坂の上なので、ご縁が無いっか。

後は神田川、結構匂いますよ。
ここは近いです。
白十字の工場もちか〜い。
ここは是非一度覗いて見て下さい。
病院のレンタルリネン等、ここで洗ってますよ。
綿ぼこりと匂いで・・・息を止めて歩きましょう。

あまり悪い事ばかり言っては申し訳ないので、良い所を。
まず都電、板橋区、北区や荒川区まで乗り換え無しです。便利ですね。
それと学習院、徒歩で行かれます。坂上ですが。御御足がとても強く成りますよ。でも、御家柄が良く無いと入れて貰えないので、ご縁が無かったでしょうか。

しかし、ガーデンヒルズとの格差はどう頑張っても埋められませんよね。
あそこは特別だもんね。
プレイスとなら・・・でも通りの向こうとこっちだと厳しいか、ごめんごめん。
でも地下鉄が出来れば良いかも。
駅名が「雑司ヶ谷」だけど、それって近くに有った処刑場の名残り？
それとも墓地に来る人が降りるため？

場所も良く無い。高田馬場から見て坂の下。目白から見ても坂の下。
谷間って事です。
私の住まいは目白通りの坂の上ですが、登って帰る事を考えると恐ろしく
よっぽど用事が無い限り坂下に降りることはありません。
だってあの坂でしょ・・・。
住んでみれば、直ぐわかりますよ。

期待の椿山荘もちょっと遠いいですね。
しかも坂の上なので、ご縁が無いっか。

後は神田川、結構匂いますよ。
ここは近いです。
白十字の工場もちか〜い。
ここは是非一度覗いて見て下さい。
病院のレンタルリネン等、ここで洗ってますよ。
綿ぼこりと匂いで・・・息を止めて歩きましょう。

あまり悪い事ばかり言っては申し訳ないので、良い所を。
まず都電、板橋区、北区や荒川区まで乗り換え無しです。便利ですね。
それと学習院、徒歩で行かれます。坂上ですが。御御足がとても強く成りますよ。でも、御家柄が良く無いと入れて貰えないので、ご縁が無かったでしょうか。

しかし、ガーデンヒルズとの格差はどう頑張っても埋められませんよね。
あそこは特別だもんね。
プレイスとなら・・・でも通りの向こうとこっちだと厳しいか、ごめんごめん。
でも地下鉄が出来れば良いかも。
駅名が「雑司ヶ谷」だけど・・・駅名だけでも怖いよ。

＞期待の椿山荘もちょっと遠いいですね。
目白駅からも遠くて、最寄り駅は江戸川橋なんだから散歩コース
というよりも、ウォーキングコース往復5㎞でしょう、坂を延から
心肺機能も強化される。

＞プレイスとなら・・・でも通りの向こうとこっちだと厳しいか、ごめんごめん。
いくら何でも製薬工場跡地のプレイスと比較するのは、失礼でしょう。
まんべんなくどこからも遠くて、外壁が微妙な白なので
汚れと水垢でもう、古びた感じになっています。
今となっては、分譲価格も1.5〜2倍のマンションですから住民層が違います。
5000〜7000万円のファミリーマンションだから、自動車も庶民的ですよ。

８７９と８８０は夏休みの中学生でしょう。
文書も語彙も内容もあまりにも稚拙です。
このようなところで大人と意見を交わすことは貴重な経験になるでしょうが、そのためにはもう少し勉強をしないといけないよ。

営業の方が微妙でした。
いかにも「買って下さい」オーラを出されてましたね。
お客さんも全然付いていない様なのですが、物件検討はあくまで
建物を比較対象にした方が良いのでしょうか？

まあ、現実的にこの辺は厳しいですよね。

文京区、豊島区辺りの環境の良いのは今後も物件多すぎるでしょ。この値段とこの立地でここ選ぶ理由があまりに無さすぎると思います。

住友の目白、南大塚、護国寺、ブリリアの駒込４、６丁目、護国寺、パークハウスの本郷、巣鴨、護国寺、ブランズの小石川、西方、オリックスのタワーでしょ、伊藤忠の本郷、野村の本郷、アトラス白山、駒込ウイリスとかも残ってる、ド素人でも知ってる情報がこんなにあるんですよ。

みんないわゆる新々価格狙って出てくるんでしょうけど、どうみてもこの辺でこの値段で、既に出てるのも残ってるのにもう無理でしょ売り切るの。港区ならこの値段でもバシバシさばけるんでしょうけど、文京区、豊島区の環境の良いとこでマンション買う様な人は硬い商売の人が多いので、そんなに景気も良く無いので、そんなに多くは居ないと思うのですよね。まあ、来年の春の人事異動の頃までって長く考えてるんですかね。この辺から都心マンションの高騰の頭打ちが始まってしまう気がします。マンション業界の自業自得な気がしますね。

No.884さんの意見は同意できますね。
文京区、豊島区という超高級住宅街ではない地域までが、ファミリー向けでは１億では足りないというのは、少し異常のような気がします。
その違和感がこのスレでも問題視されているようですね。

>>885 その違和感がこのスレでも問題視されているようですね。

その通りです。
成約済みの人が何とかして納得したいが為に、この物件に少しでも否定的な感想や、周囲の環境・地形、周辺環境に対するこの物件の価格の設定等を具体的に指摘されると、ものすごく必死で、時には感情むき出しに否定されています。

それらの違和感があるので、他のスレと違ってここはいわゆるバトル的な雰囲気に陥りやすいのですよ。

それもこれもマンション業界の自作自演のような気もするのですが、それに釣られて/踊らされて買ってしまう消費者がいるのもいけませんな。
「踊らされて」等と書くとまた必死で否定してくる人が出てくるのも、それはそれで「おもしろい」マンション消費者動向のサンプルになるので、生温かく見守ってあげましょう。

まあ、885さんや886さんのことはわかるし、ここは高すぎる気がするけど、購入した人は何とかして納得したいとは思ってないんじゃないかなあ。
ココが地縁の人とかもいるだろうし、知っている地域や好きな地域をけなされたらそりゃ嫌な感じがするんだと思いますよ。
だから、納得したい為の否定的意見に対する反論ではなく、好きな地域だからこそ反論したいということではないでしょうか？

ずっと1人か2人で書いているような文体だと思うけど

私は884ですが、ちなみにここでは最近100レスのなかでも私のは一つです。

ここは比較的丁寧な書き込みが多いのでそのように感じたのでは？。

人を装う場合はそれこそ、文体を変えるのではないでしょうか？、と思います。

近くに住んでます。

高すぎるというか、このくらいの値段だったら
もっといいところがありそうな気がしますね。

この物件、
良いところは、外観ですね。
値段が値段なだけ、ちゃんとしてますね。

良くないところは、急坂と都電の音。
急坂では、クルマがスピードを落とさないんです。タクシーでも。
建築前は視界が保たれていましたが、建物の影もでき、
子供の横断が心配です。大人が相当注意してあげないと。
都電に関しては、踏み切りの音ではなく、走行音。
バタンバタンという音は、明治通りのクルマより響きます。

でも、都電は便利です。
地下鉄ができても、間違いなく都電とバスは活躍します。

目白からも馬場からも谷という話がありましたが、
それは、まさにそうですね。ただ、その地形も
学習院から椿山荘にかけてのグリーンベルトのおかげで
このあたりの空気がキレイなようです。
かつて、調査でそんな結果がでたとか。

ただ、この夏の猛暑で、神田川は臭ってます（涙）

あと2年くらいしたら、マンション価格も
緩やかに下がってくると思いますが、
この土地に納得がいけば、立派な物件ですね。

お盆休みで、早起きして高田を散歩してみると掲示板とは違う印象。
目白通り沿いの高台は、文京区目白台にも隣接していて良い雰囲気。

高田2丁目も明治通り沿いは、言われるほど雰囲気は悪くない整然とした
街並みですね。長屋が多いのは江戸川橋よりの川沿いでした。

たしかに、学習院の馬術部の馬場と神田川は
ムカムカするような悪臭を放っています、夏の3ヶ月だけですけど。

成城石井では無くローソンでがっかりされておりました購入者及び購入検討中の方々へ。
目白駅前のコマ−ス跡地には紀ノ国屋が出来ますよ。
成城石井より良いのでは。

ただこちらのマンションからだと目白は隣街です。
生活圏外の目白駅前では意味無いですね。
新しく出来る地下鉄で伊勢丹に行った方が早いですか。
まあ、よしやが有るし。

ちなみに都バスは廃止されます。

またガセなんじゃないですか、新宿より北に紀伊国屋が出店して
何の意味があるというのでしょう、常識で考えたってわかるでしょう。

http://www.e-kinokuniya.com/index.html

えっつ、紀伊国屋ができるのですか？
うひょ〜〜〜、やったね！
ガセじゃない事をお祈りしています。。。

＞＞８９３

紀ノ国屋ができる根拠を、もう少し詳しく教えて頂けないでしょうか？

コマース関係者、若しくはコマース跡地再開発関係者さんですか？

コマースの紀伊国屋説は、
出たり消えたりしてます。
もう、ずいぶん前に消えた噂な気が。
真相は定かではありませんが、本当かな。

バスの廃止も、断言できるものですか。
大江戸線開通の際は、沿線でバスの本数が減り
お年寄りが、ずいぶん困ったと聞きます。
でも、それはともに都営だから。

副都心線は東京メトロなので、都バスは競合。
現に、バスの本数が増えたりしてるので、
利便性をアピールしていると思われますが。

８９３さんから、明確な根拠が提示されない限り、あまり単純に信じ込まない方が良さそうですね。

目白に紀伊国屋なんて思っているのは、地元育ちの人だけでしょう
某掲示板にも書いてありましたが、親会社が焼き肉牛角になった
成城石井ならともかく、個人経営の紀伊国屋が山手線の北エリアに
出店するとは思えないけど。

山手線有数の乗降客の少ない目白駅の駅前で、新ビルで家賃も
割高なところに、出店してもペイしないでしょう、目白の高級エリアは
もっと下落合寄りなんですから。
以前コマースにあったコンビニ（現在はガーデンヒルズの前）も
それほど、繁盛していなかったですよ。

ピーコック目白店だって、唯一の大型スーパーとしてほぼ独占的に
営業してきたけど、近くに新宿マルショウが出店したら寂れてしまった。
何でも高かった、コマースの地下商店もお世辞にも賑わっていなかった。
目白駅前は池袋に近すぎて、大型スーパーのニーズがないんだと思います。

今度の日曜日、シティテラスのＭＲでヴィオリンの演奏会をやるそうです。
こんなので、「よし、ここのマンション買っちゃおう！」てっ思う人いるのかな？

売る気があるのか、売れない値付けなのか、
MRオープンが早すぎたというのが実情でしょう。

しかし、立地も住所も違う目白ガーデンヒルズと同等に扱うのは
無理があるよね、いくら内装をそれ以上に良くしても
マンションの価値の基本は、立地と眺望ということを忘れているのでは。

住友も、近隣物件がたくさんの情報は持ってるだろうから、先行して売り出して先に売っちゃおうと思ったのだろうけど、お客さんの目はそんなに甘くないのでした、、、という感じですね。

みんな、こういうとこで情報交換しちゃうからね。

ここより立地のよい物件は周辺でこれから秋にかけてどんどん出てきますからね。

>>902さん

現状では、都電以外どこの駅からも遠くて13号線だって
都心にはメリットがなくて、パッとしないことはわかっています。
ここより立地がいいところは沢山あるでしょうが
周辺で、秋から出てくる未発表の物件とはどちらですか？
このエリアでは、思いつかないのですが・・・

903さんと意味合いが違うかもしれませんが、近隣の情報交換も良いと思いますね。

このエリアとはどこまでを902さんは意味しているのですかね？。
この周辺とか、このエリアという表現って人によって意味が多分違いますよね。

豊島区限定にします？。

目白駅まで歩いて１５分以内にします？。

もう少し広げて文京区豊島区にします？。

これによってみなさん持っている情報が違うと思います。

目白駅から徒歩１５分以内で新築、ファミリー向けを私も希望しています。
ドレッセ目白のような窪地で、一昔前のマンションは嫌です。
ここ以外に比較検討に値する物件ってありますか？

目白駅から15分も歩いたら、池袋、高田馬場、下落合駅に到着します。

現在目白駅限定だと、新築物件はここ以外にありません
「リビオン目白通り」というのがありますが、ファミリーでは70㎡位の
小さな部屋しかありません。
高田3丁目に大規模マンションが複数出来るそうですが、いつになるか。
そう考えると、シティテラスは大変な希少価値がありますね、
住友が売り急がないのもわかるような気がしてきました。

目白駅をはじめとしたエリアは、そんなに良い場所ではないと思います。
駅としての発展は山手線の中では最低クラスだし、乗り継ぐ地下鉄もない。

皇室と、高級住宅地のイメージだけで、実際の高級住宅地は
新宿区とか山手線外商店街は寂れる一方で、徒歩圏にちゃんとした
規模のスーパーもない。
それでいて、駒込同様にマンション価格は20％くらいは割高で文京区
価格といっても過言ではありません。
豊島区内で比較すれば池袋、大塚、巣鴨駅あたりなら
目白エリアの70㎡の予算で100㎡前後が買えますから。
何年か住んでみましたが、都心としては生活もインフラもとても不便です。

９０６さん
早速の返答有難うございます。
私は家族の都合でどうしてもこの目白エリアで探していますが、中古も含めてここ、シティテラスと比較する物件がありません。
スミフの強気もそれに原因のひとつがあるのでしょう。

＞907さん
新築限定となると、確かにここは希少価値であることは誰もが認めるでしょう。
しかし中古も含めて検討できるんであれば、目白エリアは物件数も多いので
来年の春までなら、いくらでもあるのではないでしょうか。
シティテラスもその頃まで、ほぼ確実に部屋は残っていると思います（笑）

本家の目白ガーデンヒルズは、いくつも中古や新築未入居で出ていましたよ
住所は豊島区目白だし、目白駅にも高田馬場駅にも近くて良い物件では。
但し、北棟と南等では作りも条件もかなり違うので南棟がいいと思います。
中古ですから、分譲時ほどの価格差はないと思います。

目白プレイスは、ここより若干不便でグレードも低いですが
タワー棟なら資産価値も住み心地もある程度期待できるのでは、
レジデンスは特色もなく、日当たりも眺望も悪いのでお勧めしません。

両者のように築浅中古は割高で、中古マンションとしてのメリットが
ありませんが、大規模であることは間違いないので玉数は出やすいでしょう。

第２期じゃなく第1期3次先着順などというものが始まりましたね。もう分けが分かりません。
正直もう価格を下げて売りに出した方がいいんじゃないかと思うんですが。
既に購入者になった方に対しても値引きするということにすれば反発も出ないでしょうし。

>>909
残念ですが、竣工前に値引きするなんてことは99％ないでしょう(笑)
予算に合わないのであれば、他のマンションを検討した方が賢明だと。

以前にも書き込みがありましたが、久我山ガーデンヒルズは竣工1年以上
シティハウス成城は2年以上掛けて完売しましたよ。
目白ガーデンヒルズも、MRオープン当初高価格のバッシングで売れてないと
思われていましたが、実際には違っていたようで。
売り惜しみなのかMRを竣工前に閉鎖して販売一時中止
小出しに値上げして結局完売したのは、やはり1年半くらいだったと思います。
竣工後1年もしてから、最上階のプレミアムが大幅値上げで出てきた。(笑)

ましてや、今期も過去最高益を更新しそうですから売り急ぐ理由がない。
年末から値上げするのではないかと思います。

【良くないところ】
・目白駅はそれほど便利でない、高田馬場駅からもまんべんなく遠い。
・冷静に考えれば、目白エリアとはほど遠い立地条件
・地下鉄の新駅が出来るけど、発展は見込めない
・グレードが高いのは認めるが、立地の割にはとっても高い
・学区という点では、人気の千登世橋中学だけど目白小ではない
・高田でもっと駅寄りにマンション用地が残っているので将来的な資産価値
・明治通りに面した谷間であるため、騒音と排ガスが心配
・4人家族に手頃な80㎡台の部屋がない、70㎡台は窓なし行灯部屋が多い
・近隣に配慮したためか、建物の形が変形的であること。

【良いところ】
・エントランス、内装のグレードは高く設定されている。
・マンションの供給実績と歴史のある、住友物件で資産価値と安心感がある
・目白ガーデンヒルズほどプレミアムが多くなく、部屋による格差がない
・山手線内という希少価値の立地。
・ルーフバルコニー、専用庭などの設備が充実（プレミアム中心）
　このエリアで、ルーフバルコニーは希少価値がとても高い。
・南向きの部屋が少なく、よい位置の部屋はほとんどプレミアム住戸
・都心物件としては珍しく、4LDKの間取りが選べる
・都心としては、緑が多いエリアで高層階なら眺望も期待できる

【良いところばかり】
・山手線には遠く、地下鉄へも緩やかな坂を上る為、カロリー消費に貢献。
・窪地のなので、眺望はそれほど良くないので、庶民の目線で謙虚に生活。
・地元の戸建に挟またエントランス。これまた庶民と同じ目線での暮らし。
・東側の小学校、給食室からの臭いが、毎日の夕飯メニューの参考に最適。
・坂道を急降下するクルマを子供に見せることで、交通安全の教育に貢献。
・朝早くからの都電の走行音と踏切り音により、朝は目覚まし時計いらず。

↑
ご近所さんは以前からこんなに羨ましい環境で過ごされていたんですね。
自慢もしたくなるわけです。

大分工事も進んできました。（１０Ｆ位まで外壁出来たんではないでしょうか？）
明治通りから見ても、存在感ありますね。

オプションの選択も終わり、内覧会まで半年になりましたね。
近隣でおいしいお店とか、お勧めスポット教えてくれませんか？
甘泉園公園は、ブラット歩いてみましたが素晴らしいですね。

目白界隈にはもともと富裕層が多いらしいですが、ここ数年で高級億ションも増加中なので、もっと富裕層が増えるのでしょうね。
これなら、高級食品スーパーのひとつやふたつあっても全然不思議じゃないはずだけど、逆に、日本有数の巨大商業集積エリアへのアクセスが良すぎる点が、玉に瑕なのかな？

富裕層っていうとたぶん年収5000万ぐらいからですかね。

そんなにいませんよ、目白に。

2000万ぐらいじゃ富裕層って言わないだろうしね。

給与所得で5000万円貰う人って、富裕層というより、単なる税金素人。

本当の富裕層は、個人給与所得を5000万円とかでは貰いません。だって、税金が馬鹿馬鹿しいのよく分かってるからね。別の形で事実上の利得を得ているんですよ。代々富裕層の人たちは、相続税対策含め、その辺よく心得ているんだけど、ぽっと出の成金さんは、お金持ちになることが嬉しくてしょうがなくて舞い上がっちゃうもんだから、税金のこと考えずに、とりあえず個人所得増えると喜ぶ。馬鹿みたいｗ

↑おっしゃるとおり。
収入ベースで２０００万円と給与所得で２０００万円じゃ全然違うよね。
給与で２０００万円じゃ億を超えるマンションは少し大変かも知れませんが（親援助無し）、会社の経費や大きな手当てを捻出させれば、もっと給与所得低くしても大丈夫だよ。
普通の中小企業主は専従者給与でローンの支払い分くらいはまかなっちゃうのではないかな。

↑
間違えました。
給与で２０００万円ではなく、収入ベースで２０００万円では、に訂正。

シティテラス目白効果、ガーデンヒルズ効果とでもいうのでしょうか
周辺の中古物件価格が急騰しているような気がします。
新築物件との比較論で相場が決まるので、当然といえば当然なのでしょう。住友不動産のおかげで喜んでいる、周辺マンション住民も多いのかと思います。

本日の折り込みチラシでは、ガーデンヒルズの南棟7階が掲載されていました、
104㎡で1億5500万円ですが、バルコニーは2つで8㎡弱しかない。
坪・490万円になります。
築1.5年、目白小学校学区で住所も目白、マーベラス（プレミアム）仕様、
目白5分、メトロJRの高田馬場7分、免震構造となれば、比較論では割安にさえ思えます。
新築にこだわらなければ、この価格でも欲しい人もいるかもしれません。

シティテラス目白の魅力は、大規模新築、北向きがほとんどない日当たり、ルーフバルコニー、内装と共有部分の豪華さ、10階以上の眺望、新駅5分、買い物や病院の生活インフラの利便性でしょうか。
プレミアム住戸の方が、メリットが多いと思います。

目白をもっともっと知りたい方へ、

少し古いですが、以下ご参考まで。

http://www.tv-tokyo.co.jp/adomachi/041113/index.html

↑のアドマチは目白駅周辺です。

ここは目白ではなく「高田」です。

どうしても学習院エリアの目白と、ここ「高田」を一緒にしたい方がいるようなので念のため。

収入ベースだろうが、給与所得だろうが、どうでもいいのですが、コンスタントに年収５０００万の人って具体的にはどのような職種の方でしょうか。

少なくとも東証一部上場勤務の堅実な企業勤務ではないでしょう。

地面を売った成金の方や、税務調査に入られたら困るような個人企業主でしょうか（笑）

No.912 by ご近所さん　2007/08/23(木) 09:18

【良いところばかり】
・山手線には遠く、地下鉄へも緩やかな坂を上る為、カロリー消費に貢献。
・窪地のなので、眺望はそれほど良くないので、庶民の目線で謙虚に生活。
・地元の戸建に挟またエントランス。これまた庶民と同じ目線での暮らし。
・東側の小学校、給食室からの臭いが、毎日の夕飯メニューの参考に最適。
・坂道を急降下するクルマを子供に見せることで、交通安全の教育に貢献。
・朝早くからの都電の走行音と踏切り音により、朝は目覚まし時計いらず。

912の方がこのようにこのマンションの良いところばかりを、どなたにでもわかるようにリストされています。富裕層だか年収5000万だか知りませんが、さぞかしその富裕層の皆さんがこのマンション購入に我こそはと購入に殺到したのではないかと。これはもう、即完売のキャンセル待ちの列でしょうね。

ご近所さんから見れば、ここは目白ではなく「高田」です。
そりゃそうだ。いくらマンション名に目白が付いても住所は高田だもんね。
けどね。購入者は近隣の人とは限らない。
例えば、埼玉の人が
「今度、娘の学校の都合で引っ越しますの。　豊島区の高田です。マンション名はデベの都合で目白ってついてますけど。　いえ　いえ高田馬場とは違うんですよ。高田２丁目です。　学習院すぐ見えますけど、目白じゃないんですよ。高田です。」
ってめんどくせー。
世田谷方面からタクシーの運転手に
「すいません。明治通りの高田お願いします。」
「？　高田馬場ですか？」
「いえ。　千歳橋のあたりです。といっても千歳船橋ではないんでよ。あ〜。目白の　学習院下のところです。」
「あ〜目白ですね。」
「いえ。ご近所の都合もありますので、目白とはちょっといえないんですよね。高田でお願いします。」
ふ・べ・ん。

終電を逃してタクシーで帰るときは「目白といっても、ここには着きません」
「目白の都電の学習院下まで・・」これで通じますよ。

他人に説明するときは「目白のマンション」でいいと思います。
理由は、近所のマンションはほとんど「目白〜」です、例外は
最近分譲している、スーパーよしやの前の「ダイナシティ高田馬場」だけ？
シティテラスの場合は、現状では最寄り駅はJRなら目白駅ですから業界でも問題なし、目白らしくないと思うことは勝手です。
少し歩くと、文京区目白台ですからわかりやすいでしょう。

下落合を目白というより、一般的にはよほど自然です、目白不動も高田2丁目
ですから、全く違和感はありません(笑)
高田の名前がついた駅名はないから、豊島区民でも知らない人がいるくらい無名です。

そんな細かい地名など、どうでもいい。
私個人はブリリアとかプラウドとかの
名前の方が恥ずかしい。

> 915, 920

住友もあせってるのかね。９月も近づき、秋の新規物件次々出て来るからね。

目白駅近くに富裕層が増えてるとか、ガーデンヒルズと一緒にしたり、シティーハウス雑司が谷とは関係ない話持ち出して宣伝始めたんですかね。あの地図の絵だってここは入ってませんよ。

目白ガーデンヒルズの高層階に住んでる人の事も、反対側の近衛町周辺が高級住宅地に当たるのも分かってるんですよ、みんな。

そことここは関係ないの。使うJRの駅が同じだからといって町並みも居住者も同じと言ったらおかしいでしょ。

>>929
あなたは、MRにも行けないから想像力がたくましいのだろうけど
ガーデンヒルズの高層階（プレミアム住戸？）と、シティテラスの下層階と
もはや、坪単価は同じだよ。
つまり、資金力も同等で住民層も似ているということ。

ここの下層階に80㎡超の部屋はないから、ガーデンヒルズの高層階みたいに
100㎡超えばかりの部屋は分譲価格なら、こちらより高いでしょう。

2010年、新築マンションは大幅値下がり!?
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070823-00000004-omn-bus_all

>>930 のような目先しか判断できないと、記事の内容のような状況になった場合最悪なことになります。

ローン金利上昇は長期のトレンドとして折込済みで頭の中では一応理解したつもりで売買時に契約を結んでもこの物件のように高額の場合はそれなりに高額のローンを組んでいるわけで、将来の金利上昇は返済に大きな負担がのしかかります。

ローンの返済をギブアップせざるをえない状況に陥った場合、又は何らかの事情で売却をする場合、全体的な不動産価格の下落に加え、この「高田」という地域がこの「見た目高級」物件が建ったからといって学習院坂上の「目白」と同様のいわゆる高級住宅街に向こう5年以内に急激に世間の認知が変化するとは到底思えません。となると不動産環境の悪化がもし起こった場合、売るに売れない状況になりますし、2010年以降「安い」金額で運よく？中古を購入した新規住民と明らかに竣工時に購入した住民層が違うということにもなります。

↑のほうで富裕層とか資産家とかの話題も（釣り？）ありましたが、まず購入者として、あくまでも一般的な数字ですが、堅実とされる公務員、一部上場のサラリーマンはまず無理でしょう。金融機関でも、都市銀行の役員クラスでせいぜい2〜3000万です。あとはメーカー勤務のサラリーマンもまず無理。外資系の金融や新聞・放送関係で夫婦共働きでしたらありえなくもないですが、彼らは殺人的に働いていますので、まずこんな所には住みません。
となると、自営業者、医者あたりでしょうか。自営の方もぴんきりですし、歯医者も内科も町医者であれば200メートル周辺に個人病院が乱立する昨今、
彼らも昔と違って楽ではないでしょうね。

こういう記事を鵜呑みにする人って
まだいるんですね。

それと

自身の収入が2〜3000万程度しかなくても
親が5〜6000万くらいなら援助出来る人達って
たくさんいると思います。

実家から割と近いから買っておこうかな
という購入者も多い気がします。

私も友人もそんな一人です。

＞ガーデンヒルズの高層階（プレミアム住戸？）と、シティテラスの下層階と
もはや、坪単価は同じだよ。つまり、資金力も同等で住民層も似ているということ。

ちがうんですよね〜。景気が悪い時にもお金がある人と、景気が改善して来たら購入できる人って違うんですよ。分かんないと思うんですけど。景気が悪くてもお金がある人がいわゆる”富裕層”なのですね。同じお金を持っていても違うってことを917, 918当たりに書いてる人がいるのにね（同じ人かもしれないけど）。同じ値段でも景気、経済状況によって全然価値が違うのです。比べても仕様がないでしょ。資金力が同じでも住民層は違うって自分で書き込みした人じゃないですか？あなたは？。

念のため、全く違う人だったら謝ります。

>933
いずれにせよ金持ちだからあんまり資産価値とか考えない層じゃないの？
年収2000万以上ってやっぱすごいよ。

ここは富裕層でなくても充分購入出来る価格帯の
マンションだと思っています。
富裕層が購入するマンションって、今販売されて
いるのだと有栖川の３億５０００万〜８億って
やつなんでしょうね。
１億やそこらのマンションで立地がどうの
仕様がどうのと議論するほどではないかと。

親が5〜6000万援助できるって、すごいですね。老後の親自身の生活資金も含めて子供に5〜6000万の援助ができるということは少なくとも預貯金や株、土地資産合計で一億は楽に超えていることでしょう。
まあ、人それぞれ家計が違うので価値観も違います。

しかし、>>932 こういう記事を鵜呑みにする人ってまだいるんですね。

このような人がバブル崩壊から何も学んでいないか、バブル時代と又同じことを繰り返すようなような気がします。
今私は40歳少し越えていますが、若い頃、まだお給料も少ない頃に友人が何人も自宅購入を含めた不動産投資を景気良くしていたのですが、最後はほとんど全員自己破産しました。今は目先の景気もいいですから路線価、坪単価も上がり、気分がいいものです。海外旅行も円安にもかかわからずどんどんでかけていくし、メディアが格差と騒ぐ一方リッチな生活を楽しんでいることも事実です。
しかしバブル崩壊を私も経験していますから、今のこの景気の良さが当時とどうしても重なってしまうのです。当時、誰が崩壊するなんて銀行も不動産屋も言っていたでしょうか。

悲観的過ぎるのかもしれませんが、万が一このニュースに述べられているような状況になった時に、この物件は資産として？？なのかということです。
色々な付加価値があってこその資産で、たとえ建物の構造や見た目が良くてもこの高田という場所では単なる大規模ファミリーマンション化するのではという危惧が捨て切れないのですが....

既に売買契約を済ませてしまったかたには申し訳ないのですが、2〜3年経って中古になってから安く買っても遅くはないのではと思います。プレミアムが付くとは絶対に思えません。将来不動産市場が下がった時に買ってもこの建物の構造や作りはいいので、10年以内なら問題ないでしょう。

釣りかもしれないけどスルーもなんだし。
実際に住む人は
「俺、今年収これだから、あともう少し頑張って富裕層になろう
そうなったら、有栖川買っちゃおう。それまではここら辺のプレミアムで我慢しよう。」
という人よりは、家族の都合や将来設計を踏まえて、親に頼んだりローンを組んでこのマンション買う人が普通だと思うよ。
少し無理して買っている人も、余裕を持って買っている人もいる。
だって３００世帯だよ。

No.936 by 購入検討中さん
の希望は１０年後に先に購入した住民より安く買ってその後じわじわと
再度値が、上がって欲しいのですよね。
あなたの希望通りになるかは分かりませんが、不動産もある程度のスパンで上下するでしょう。
上手くいくことをお祈りいたします。

マンションを購入する際、将来プレミアムがつくか
資産価値がどうなるかなどを検討材料にするのであれば
ここに限らず、どんな物件も買わないほうがいいですね。
そこそこ便利な場所で、値段もそこそこだから買っておこう
くらいの人達が購入すればいいんでしょうね。

買おうとする部屋の位置と間取りで資産価値は違う、
目白ガーデンヒルズの例でもわかりやすい。
利益が出ていそうなのは、南棟の高層階ばかり。

中途半端な西向き、東向き、低層階の中住戸は？マーク。
こちらでよいのは、高層階＆南側と目白ではまず見ない
希少価値のルーフバルコニーのある部屋かな。

＞　９１５

ここは目白をなんとか高級住宅地と認めさせたい人が居ますね。

高級住宅地に住みたいというスレッドに同じ写真を書き込みしてます。

目白駅周辺は山手線の外側にも内側にも高級住宅地があるのは皆さん同じ意見ですよ。御心配なく。

あなたと意見が違う人は、この物件がその範囲に入っては居ないということだけです。

> 936 931さんへ

素人です。

資産とか、売るとか考えていなければ、もうここを最後にしようと思っていて、１年後の金利が長期固定で5％ぐらいになっていても大丈夫と思っている様な人でも、マンションが値下がりしても問題ありますかね？。

バブルの時に失敗した人や、近い将来値が下がって困るという人は投機的な購入をされた人なのではないですか？。相対的には損をするかもしれないけど、今後、気に入ったものが出てくるかは分からないですよね。中古で、といいますけど私は文京区、豊島区で中古も２年ぐらいずっとみてますが、ある程度の広さ（９０平米程度）の築朝の条件のいい物件って本当に無いですよ。新築はやはり選択肢があるのです。その点が絶対的な利点なのですね。少し高くても。でもここは高すぎます。

＞バブルの時に失敗した人や、近い将来値が下がって困るという人は投機的な購入をされた人なのではないですか？

バブルの頃は、投機であろうと居住用であろうと99％の人が失敗しました。

＞ある程度の広さ（９０平米程度）の築朝の条件のいい物件って本当に無いですよ。

あるわけがないでしょう、築浅というのが間違いです、新築の代替、擬似新築を少しでも安く買いたいなんて誰でも考えますよ、市場に出る前に売れてしまう、すぐに売れるから市場に出すこともないし、ちっとも割安でもない。
中古物件は自由市場ですから。

それと、文京区はともかく豊島区では90㎡超の物件なんて5％未満だと思いますよ、文京区で供給戸数から言ったら10％までは行かないでしょう？

ガーデンヒルズと住民層が同じなわけないですよ。
うちのマンションはセキュリティー上の問題で、しっかり家族構成まで
隅々調べられましたよ。お金があっても売ってもらえなかったひと
多くいると思いますよ。今はしょっちゅう売ってくれといろいろな不動産から手紙が送られてきますね。

ガーデンヒルズとは住民層は違うでしょ。
うちのマンションは購入時には家族のこと隅々まで聞かれたよ。
セキュリティー上の問題ですね。だから、いくらお金あっても売ってもらえなかった人、多くいますよ。

どうでも良いんですが、

９４４と９４５さんは別の方ですか？

もしほんとに別の方なら、時間も内容も殆ど同じで、これ奇跡ですね。

大丈夫、ほんの一部の人以外は944さんと945さんに賛成です。

ふーんそうなんですか、ガーデンヒルズの高層階の1億超の部屋は、普通のサラリーマンはほとんど申込みがなかったと関係者から聞きましたけど。
北棟や低層階は、サラリーマンも多いようですね、知人もいますから。
部屋の広さと分譲価格（グレード）によって、駐車場の割当台数も
駐車する位置も決められましたから、全てにおいてお金持ち優先の格差のあるマンションだという感じでした。

シティテラスは、家族構成は聞かれないんでしょうか、そんなことありますかね。
プレミアム住戸の比率は、ガーデンヒルズより圧倒的に少ないけど
価格はガーデンヒルズより高いですね。
狭い部屋が多いから、分譲価格はそれほど違いがないかもしれません。

バブルの時に失敗したか誰がどう、失敗したか、個々人によって違いますのでここでは詳しく書きませんが、私が>>936で言いたかったことは、当時と同じようにまず事業法人のバブルが来て、彼ら事業法人が撤退し始めたころ、投資・居住双方共、個人向けのバブルがきたわけです。要するに業者(銀行・不動産屋）が十分儲かった後（又は撤退後）に個人が彼らの口車に乗せられたということです。
それと同じような波が今来ている感じがしてます。

>>938
No.936 by 購入検討中さん
の希望は１０年後に先に購入した住民より安く買ってその後じわじわと
再度値が、上がって欲しいのですよね。
あなたの希望通りになるかは分かりませんが、不動産もある程度のスパンで上下するでしょう。
上手くいくことをお祈りいたします。

誰でも安く買って高く売りたいものでそれは否定しません。

>>939
マンションを購入する際、将来プレミアムがつくか資産価値がどうなるかなどを検討材料にするのであればここに限らず、どんな物件も買わないほうがいいですね。そこそこ便利な場所で、値段もそこそこだから買っておこう
くらいの人達が購入すればいいんでしょうね。

不動産はある意味、御縁ですからあらゆるリスクや価値が等しくなるというわけではありませんから御縁という意味でリスクの何をあきらめるか、又はより何の価値を重視するという点の思い切りで買うということは確かに購入の動機の一考察です。

ただし、あなたが言われるように「そこそこ」という値段がこの物件にあてはまるのか、いくらだったら「そこそこ」という考えで7000万以上もする買い物をするのか疑問に思います。くどいようですが、不動産の一般消費者（個人）が現在ほど等しく情報を持つことができず、かつ教育されていなかったバブル全盛期の約２０年前、「そこそこ」という観念でそれこそローンの組み方（公庫のステップ）や立地場所、業者の言われるままに「そこそこ」で購入したあげく、何かの事情で売却せざるを得なかった場合、購入時に業者から言われた「そこそこ」の条件が全く売却時に甘い幻想だったということで、それをやっと２０年近くかけてここまで回復してきたという経験が全く生かされていないのです。周辺を少し散歩してみれば、大手・中小問わず、マンション事業用地の看板が本当に目に付きます。

全方位的にリスクやメリットを購入以前に検討することは本当に難しいのですが、できるかぎり業者のパンフレットや、張りぼてのモデルルームやメディアに騙されずに賢く考察したいものです。
それと、自分のキャリア等＝収入のシュミレーション→人生のシュミレーションもです。ただし突然の解雇もあるのであてにはできませんが。

長文失礼しました。

ちなみにAERAでも同じような記事が今週発売ですので念のため。

http://www.aera-net.jp/aera/index_cbox.php

＞しかしバブル崩壊を私も経験していますから、今のこの景気の良さが当時とどうしても重なってしまうのです。当時、誰が崩壊するなんて銀行も不動産屋も言っていたでしょうか。

バブルの頃と今って、不動産市場において全く同じ動きをしている訳ではないのでは？
バブルの頃は、どこもかしこも値が上がったけど、今は二極化が顕著になっているような気がしますけど。
資産価値を一番に考えているのであれば、不動産購入は出来ませんよね。

大切な事は、住んでみたいと思うかどうか。資金計算も含めて自分達のライフスタイルに合うかどうかと思いますけど。

>>949
すみません、私は資産価値ばかりを一番に重視して購入を検討しているのではありません....。売却時の利益やプレミアム重視ばかりでもありません。

恥をしのんでこの場で書かせていただきますが、私は約20年前に大手マンション業者にこの辺は絶対に大丈夫ですと音羽通りに面したファミリーマンション某大手を公庫で買った者で.....；；；皆さんなるほどねとうなずいていただけるのではないでしょうか。ちょっとへこみます（涙）


>>949 バブルの頃と今って、不動産市場において全く同じ動きをしている訳ではないのでは？

投資銀行の手法的には当時とは違う動きですが、一般の消費者向けの営業トレンドは同じです。二極化の顕著というのは東京と地方でしょう。少なくとも二極化の表現にここ「豊島区高田」は数字上では含まれないと思います。
上のほうで何人もの方が事実坪単価や路線価が数字上、学習院上の目白と同じだと主張されていましたし、一部の方にとってはこの物件が高級路線思考に方向性を見ておられるという、数字の裏づけもあるようです。

目白プレイスは立地や建物の内容というプレミアムもありますが、何より高貴なお方が住んでおられるということでの付加価値もありますから、こことは比較をすることは始めから無意味です。

竣工時には高級物件のナリであっても5年以内にいわゆる”フトン干しファミリーマンション”になっていては悲しいものです。

ごめんなさい、また長文になってしましました。

それにいろいろなご意見をありがとうございました。
地方の方や、バブルを経験されていないお若い方には、おこがましいですが、十分お気をつけてくださるよう。

＞私は約20年前に大手マンション業者にこの辺は絶対に大丈夫ですと音羽通りに面したファミリーマンション某大手を公庫で買った者で

＞950さん
絶対に大丈夫ですよと言う、あかの他人のしかも業者の話を鵜呑みにして購入をお決めになる愚者ではないでしょう。
泣きを見たのはその時の経済情勢の不運と置かれた状況が重なっただけでであって。。。

過去の経験から色々とご慎重になられる気持ちは察します。

しかしながら〜たら。〜れば。と考えていてもこの先買ったマンションの仮想は出来たとしても、果たしてそれが実現するのかどうかは誰も分かりませんよね。
ある種博打みたいなものですね。

＞950さん
２０年前にマンション購入ってことは４０代半ば以上？
更に不動産動向を１０年見てたら還暦前ジャン。

郊外に戸建てのほうがいいと思う。
リバースモーゲージってのもあって悪いシステムじゃないよ。

偉そうに言っている俺。　そう　酔っ払いだからあんまり信用しないほうがいいね。

バブルかそうでないか、それは簡単にわかりますよ。
地価の上昇率の（バブルの期間よりもずっと長い）長期トレンドの平均と物価の上昇率は、基本的に（理論上は）同じです。株価についても同じ。
もちろん、個々の土地やマンション、株については、いろいろありますけどね。

で、地価のグラフと物価グラフをなるべく平均が一緒になるようにならべて、地価の方がずっと上ならばバブルです。

今は物価は上昇基調とはいえ、まだデフレを脱していません。
にもかかわらず地価は２０％〜３０％もあがっています。
まだバブルとはいえないですが、デフレが続く限り、そのうち調整局面は来る可能性は否定できませんね。

資産価値というか、死ぬまで住む予定でも、もし今後下がったら問題あるのですか？。

バブルの時代より、ローン金利もぜんぜん低いですよね。まあ、マンション価格が暴落するっていっても2002年ぐらいまでは下がってくれないでしょうし、今後、マンションの価格が落ちても、もし金利が上がっていったらローンの支払いは同じになるかもしれないし。

何が問題あるかというと、転売しようと思っている人だけじゃないですかね？。あとは、自分が死んだときとかでしょ？、そのために保険に入ってんだし、、、。それにこの辺の価格帯を買う人って景気が悪くなっても正直そんなに給料減んないでしょ？。

まあ、もちろん私は筋金入りの素人なんですけどね。

住み続ける場合だけでなく、買い換える場合も、まぁそんなに問題はないかと。
安くなったら、たいてい買い換える先の物件も安くなっていますからね。

ただやはり、954さんの言うように転売目的な人とか、身分不相応なローンを組んだ人とか、賃貸など投資用に買う人は、将来苦労する可能性はありますね。
（まぁそのリスクの分ぼろもうけする可能性もあるので、まぁやる人はやるんでしょうけど、要するに博打以外の何者でもないかと。）

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/

首都圏　2007年の駅別坪単価上位30位ランキング（専有面積30m2以上） 坪単価：万円

　 沿線名 駅名 坪単価 平均専有
1 ＪＲ中央線 四ツ谷 546.9 95.73
2 東京地下鉄日比谷線 広尾 505.2 92.47
3 東京地下鉄日比谷線 神谷町 495.0 74.20
4 ＪＲ山手線 渋谷 488.3 68.73
5 ＪＲ山手線 目黒 459.5 86.16
6 東急東横線 中目黒 453.9 88.65
7 都営地下鉄三田線 白金台 431.7 105.63
8 東急田園都市線 三軒茶屋 424.9 93.01
9 東京地下鉄南北線 麻布十番 418.7 52.46
10 ＪＲ山手線 目白 411.1 74.39
11 小田急小田原線 代々木八幡 399.2 86.55
12 東急田園都市線 用賀 393.0 40.73
13 ＪＲ中央線 中野 380.5 73.88
14 東京地下鉄千代田線 根津 376.0 80.66
15 都営地下鉄新宿線 曙橋 372.5 83.51
16 ＪＲ山手線 高田馬場 368.0 31.26
17 東急大井町線 上野毛 358.2 77.32
18 都営地下鉄三田線 神保町 347.8 31.44
19 東京地下鉄日比谷線 小伝馬町 344.5 31.35
20 東急田園都市線 二子玉川 336.8 102.81
21 ＪＲ山手線 駒込 332.9 70.18
22 京王井の頭線 富士見ヶ丘 332.8 51.75
23 ＪＲ中央線 吉祥寺 332.6 45.07
24 東京地下鉄丸ノ内線 東高円寺 330.6 30.46
25 東急東横線 学芸大学 327.1 84.69
26 東京地下鉄丸ノ内線 淡路町 327.0 30.47
27 東急池上線 池上 323.8 34.11
28 東急目黒線 武蔵小山 321.1 56.70
29 ＪＲ京浜東北線 大森 320.6 46.38
30 東急大井町線 尾山台 320.5 65.59

　※2007年は1〜6月の集計。

このデータはあんまり意味ないね。

　１）この時期に新築マンションが売り出されなかった駅がデータに入らない。
　２）代官山、青山一丁目、表参道、原宿とか入ってないのおかしいもんね。
　３）一部の駅にタワーとかの無茶な値段がついたマンションが立つとそこが上がっちゃいますからね（多分、根津がそう）。提示された価格と実際売れたかどうかを考慮してないからね。

　４）時間経過として以前との比較、または他の場所との比較と言う意味では少しは有意義かもしれません。

　９５６さんは、どのような意図でこれをここに提示したかわかりませんが、この物件のせいで、目白のマンションの価格が無意味に上がって迷惑だという意味ですかね？。

ここの間取りのひどさを抜きに資産価値やバブルを語っている
みなさんっていったいいままでどの程度のお住いに住んでこられた
ことやら

＞957さん

このエリアで探しているので、私も違和感を感じたデーターでした。
感覚的には、デターの方が高めです。
目白駅徒歩圏で、2007年6月までの半期に販売していた物件は
・目白ガーデンヒルズの最後のプレミアム坪/500万円
・イトーピア目白カレン　坪/370万円前後
・ドレッセ目白近衛町　坪/390万円〜
・シティテラス目白　坪/370〜600万円

どう平均すると、山手線北側の目白が平均411万円、74㎡になるのかな？

広尾と四谷の平均92㎡、白金台と二子多摩川の105㎡も・・・
笑えるのは、お隣の高田馬場が368万円で平均がたった31㎡？

東京カンテイのデータは，ワンルームも含んでいるんでしょう。
ワンルームなって昔から一律坪単価３３０万で売っていた。
その理由は、販売員が「平米１００万」なら覚えやすくていい
という理由だったらしい。

ここは厳しいよ。
営業担当の若い男性は理屈ばかりでこちらの話も聞こうとしない。
どれだけマンションは良くても購買意欲は落ちますよ。

自分ひとりの感想で物件全体の売れ行きが推し量れるものなのでしょうかね。担当者は他にもいるでしょう。

購入しそうもない人、明らかに資金ショートで購入できない人には
応対する時間も無駄だと思うこともあるでしょう。

このデベは、金持ち優遇、格差販売が得意だからマンションの住民層がそこそこなのは大きなメリット。
その代わり、そうでない人には恨みを買って掲示板で叩かれることも多いんです。

ガーデヒルズの時は、個人の財布に合わせて図面を小出しにして
販売価格も、そっと囁くような販売だったけど、今回のフルオープンへの
変貌ぶりはどうしちゃったんでしょう？
80㎡未満のタイプが圧倒的に多いから、楽勝だと思っているのかもしれない。
80㎡弱で、ルーフバルコニーの有無で差額が800万円というのも大胆だな。

チャレンジ価格で、長期戦というのが最初から見えている、MRの土地も寝かせる予定の、JR社宅跡地で自前だから家賃もゼロ。

確かに、このエリアでネームバリューがあって大規模物件というと
当面新築ではここしかないから、強気なのは理解できる。

956さんはこの物件の最寄り駅である都電の学習院下が入ってなかったのがおかしいと
　言いたかったのでしょ？

　実際、都内の電車の駅である事は間違いないからね。

だから最初から大規模物件ファミリーマンションとして売り出せばこんなに叩かれることもなかったのに。

下町なのに>>964さんのおっしゃる格差販売だとか、事情を知らない田舎の人が目白だと勘違いするような妙〜なおハイソ的な広告とか。

こんな物件の80平米手前を買って、購入した時は絶対引越ししないって思ってても、子供が大きくなって個室が必要だとか、親を引き取るとかでどうしても売却して引越ししなくてはいけないとき、それがいつなのかにもよるけれど、今が天井？のこの金額でこんな物件を買ってどうするって感じです。平均80平米で何人家族がゆったり暮らせるの、永遠に二人世帯か子供が大きくならなければ永住も可能だけど。
売却系のトピックを書き込む人にはすぐに転売目的だとか、検討違いも甚だしい。

目白プレイスやら学習院近辺等の、もともとの高級住宅地と比較しようがないのに、何度も不毛にも路線価だとかカンテイのデータを貼り付けようとするチャレンジャーが後を絶たないのも>>967さんがおっしゃる通り。現に貼り付けられたカンテイ？の数字は単なる路線価で、住宅地というより、ここのうさんくさい高級コンセプトとかけ離れた飲み屋街＝繁華街の価も羅列されている。

馬鹿馬鹿しい。

>950　目白プレイスは立地や建物の内容というプレミアムもありますが、何より高貴なお方が住んでおられるということでの付加価値もありますから、こことは比較をすることは始めから無意味です。

その文脈からするとガーデンヒルズのことですよね？？


>968　目白プレイスやら学習院近辺等の、もともとの高級住宅地と比較しようがないのに、何度も不毛にも路線価だとかカンテイのデータを貼り付けようとするチャレンジャーが後を絶たないのも>>967さんがおっしゃる通り。現に貼り付けられたカンテイ？の数字は単なる路線価で、住宅地というより、ここのうさんくさい高級コンセプトとかけ離れた飲み屋街＝繁華街の価も羅列されている。

目白プレイスのどこが高級住宅地？？

目白プレイスとは、明治通りから学習院の下の道に入ったところにある
比較的ゆったりとしたオフィスビルのようなホワイト系のタワーと、
ゆとりのない公団のような10階程度のレジデンスからなるマンションのことですよ。
高級住宅地どころか、戦前から戦後に掛けて化学工場と製薬工場の跡地ですからイメージはかなり違います。中外製薬が外資系に買収されて泣く泣く手放した土地ですよ。

このスレ営業の人で盛り上がってる感じしかしない。

>>968

すまん、>>968です。そう、細かいことに突っ込まんでくれ。
目白プレイスとガーデンと間違えました。

いずれにせよ、学習院近辺、要するに明治通り渡って学習院近辺の森隣接地帯やら御留山公園近辺の邸宅周辺ってことで。

なんか根本的にずれてると思うのは、この価格帯、坪単価だと普通に買い替えのとき値下がりしてると困るような客層ではないということ。
ちょっと前なら南麻布とかの価格帯だからね。
すくなくとも一部上場高給取りリーマンでも手が出ないくらいの価格なんだから。
まあ、この地区にこの価格帯がどうかという議論はあると思うが、購入した人種は割高とか値下がりリスクとかは関係ない人達。

ガーデンヒルズも７メーター道路の先は高田。
もともと高級住宅街といえるようなところではなかった。
目白プレイスは更に川沿いで、バラックをどかして作ったようなところ。
ＧＨの南を歩くと徒歩２分ほどでプレイスに着く。
更に、３分で明治通りでそこがシティテラス。
目白駅への最寄は、千登勢橋をわたって学習院の前を通るコース。
マンコミでもＧＨは当初は馬の匂いと、目白の際とか崖下と酷評された。
シティテラスがプレイスやＧＨと較べて極端に悪い立地ではないというのは現地を見れば容易にわかる筈。
ただし、価格は新価格でＧＨに比べ駅から遠いのにも関らず、高い印象は否めない。
設備は高級マンションとして十分なものを備え、豪華な造りはＧＨを基に継承、進化させたもの。
住友のチャレンジ価格はどこでも叩かれているが、長期的にこの値が適当なのかどうかは、神のみぞ知る。

確かに高い値段設定だが１０月の新新価格の登場で評価が変わるかも。

>>974
あなた、周辺住民ではないですね？

＞ガーデンヒルズも７メーター道路の先は高田。

そこから数分歩けば、3路線使える便利な高田馬場駅です？
イメージ先行で単一路線で、スーパーも商店街もまばらな、目白駅とは大違いです。

＞目白プレイスは更に川沿いで、バラックをどかして作ったようなところ。

直前は製薬会社の研究所とテニスコート、それ以前は製薬工場と化学工場
戦前は日本軍の研究施設も併設していた、まさに準工業地の工場地帯です。
長期間土壌汚染改良工事をやっていましたが、神田川沿いですから、
当然のロケーションなのです。

＞ＧＨの南を歩くと徒歩２分ほどでプレイスに着く。
GHは目白駅徒歩5分、目白プレイスは徒歩13分ですよ。

＞更に、３分で明治通りでそこがシティテラス。
ここは、目白駅から学習院の反対回りで北側のエントランスは徒歩10分です。

＞シティテラスがプレイスやＧＨと較べて極端に悪い立地ではない

立地は、シティテラスに失礼だと思いますよ。
GH＞シティテラス＞目白プレイス　の順番なのは業者であれば常識

販売時期が違うから、分譲価格が違うのも当然です
この周辺、バブルの頃は坪500〜700万円でしたよ。現在はちょうど
12〜13年位前の価格に戻っただけです、だいたいバブルの直前の相場です。

>974

>マンコミでもＧＨは当初は馬の匂いと、目白の際とか崖下と酷評された。

そう、でもバッシングされまくったのは価格が明らかになってからね。
価格発表前まではいろいろとまともな意見で盛り上がってたよ。
今見ると明らかに買えない人の僻みでしたね。

ここもそうなんじゃない？

ここは、売れているんだろうか、住友にしては順調なような気がするけどね。

ガーデンヒルズで、このエリアで高額物件を買うべき層のかなりの割合が
買ってしまったという感じなのかも。
かなり格差があるけど、次のクラスは目白プレイスを買ったのかも。

近衛町の東急のマンションも苦戦しているようだし、目白プレイスの
タワー低層階も北西で居住中とはいえ、坪単価335万円でずっと売り出し中のまま。
一方人気のガーデンヒルズの高層階だと、500万円近い単価でもすぐに売れる。
学習院の馬場の臭いは相変わらず、夏場は厳しいけど。

ちなみに、日本は偏西風帯にあることもあって、東風ってほとんど吹かないんですね。
日本ではほとんどふくのは西風で、冬は北風が多くなり、また低気圧が近づくと南風が吹く程度。

で、馬の匂いがどこに行くかというと、当然東側です。
プレイスやシティテラスのある方角ですｗ

>979さん
外気の空気が直接入ってこないようにフィルター付き換気扇だったと思うけど。
詳細気になるようなら、問い合わせしたら？

そもそも排気ガスを気にしていたら都心に住めないのでは？よほどの緑でもあればＣＯ2を吸収してくれるんでしょうけど。

>>980
都心に住むべきではない、というのはおっしゃるとおりです。
ですので、空気清浄機を24時間運転するのは都内なら必須だと思っています。（換気にフィルターがついていようがいまいが。）
それでもNOxとかSOxとかを除去はできていないでしょうね。。。
だからアトピーとか喘息の子が最近増えている、という話もあるわけで。

でも、都心に住むことが条件の場合は、それでも少しでもきれいなところに住みたいわけですよ。

で、幹線道路沿いに住んだことがありますか？
1週間ベランダを掃除しないと真っ黒になりますよ〜
ましてや坂の近くだとかなりやばいです。

まぁそういう意味で、この物件買うなら高層か東側でしょうね。

（ちなみに私は979さんではないです。）

あと、馬については、馬場の前を通ってもにおうのは、数週間に1回程度ですね。最近処理機を入れてからは、ほとんどしなくなりました。
明治通りまで臭いが届くことはないでしょうね〜（笑）

環状五号線明治通りの内側だから、誰が見ても都心物件と
言えると思うよ。
高田のイメージが悪くなるのは、目白不動より東側の住宅密集地と
神田川沿いです。
最近は、建て替えラッシュのようで傾いた家も長屋も更地になりました。
それも昔の話しになりつつあります。

このトピックでどうどうめぐりしてますな

＊高田地域内での必死厨
　目白不動より東側の住宅密集地と神田川沿いと違うと思いたい件について

＊目白地域として無理矢理認めてもらえるかどうかの必死厨
　明治通りから向う側と目白通りの坂上を見なかったことにしたい件について
　学習院の馬場エリアと目白プレイスをどうにかしたい件について

＊路線価等や富裕所得層を持ち出す必死厨
　一般庶民にはこの値段では買えないだろうと数字で何とかしたい件について
　
同じ高田ですよ、仲良くしましょうね。

ここって，著明人入居予定はあるんですかね．
ガーデンヒルズは天○陛下，皇○陛下がいらっしゃったようですが．

おっと、ついにガサネタで客集め。

ガーデンヒルズも、大物芸能人、有名スポーツ選手、著名人等の噂が
ありましたが、知り得る立場は本人が話さない限りデベです。
それが入居前に伝わるようじゃ、企業体質を疑われてしまいます。

ガーデンヒルズなど、地元の年配の人はけっこう知っていますが
掲示板世代じゃないから、一般には知れ渡らないしマスコミには
喋らないですよ。

ここの販売広告のウチワ、汗ダラで駅前に立って配ってますね。
こんな事って有るのね〜、大変ですね〜。

このスレが堂々巡りを繰り返している間にも工事は順調に進んでいますね。
坂の下に下りてみると北側（坂上に側）に向かうにつれて階層が低くなっているので、それほど圧迫感は感じないのだけど、
のぞき坂の上から見ると、巨大な見物が地から這いでてる様に見えます。
新宿方面の視界が建物に遮られていて、壁のようにも見える。
存在感ありますね。

今晩は台風の上陸が危惧されますが、神田川の氾濫までは無いかな？
ある意味、試金石になりそう。

>>989
今晩は台風の上陸が・・・

目白ガーデンヒルズのほうは、南側駐車場入り口に防潮堤？地下鉄入り口にある。
ここ二十年くらいは神田川の氾濫なくなったけど、玉川高島屋近くでは何十年ぶりくらいで住民に避難勧告。

ここもガーデンヒルズ並みの対策か聞いておいたほうが良いかも。

ガーデンヒルズより5ｍは高いから問題ないでしょう
ガーデンヒルズのエントランスは2階、1階は半地下ですから、あちらの3階と
シティテラスの1階が、同レベルの高さでしょう。

>>今晩は台風の上陸が危惧されますが、神田川の氾濫までは無いかな？
　ある意味、試金石になりそう。
　↑このひと大丈夫？　www

>>911それは違うと思います。
地形からすると、ガーデンヒルズよりもシティテラスの方が低いですよ。
明治通りから学習院の馬場に向かって、やや登り坂になっていますから。
新目白通り側からヒルズに向かって歩くと良くわかりますよ。

>>992
自分で貼ったハザードマップ見てみろよ
地図の読み方ぐらいわからないのかな？

正確に調べたければ、豊島区役所の土木課に電話してみなよ。

>>994
普通の人間が歩いたら、どちらが高いかわかると思うよ
いい加減なこと、投稿するなよすぐにばれるよ。

>>995

根拠のない感情的な書き込みは、
物件検討の阻害要因になります。慎みましょう。

＞996
日本語が理解できないのかな、995さんは
根拠を書いてありますよ。
ご自分こそ根拠を示して反論しないと、笑いものですね。

まあそんな「谷底」の方々がドングリの背比べをして熱くならなくてもいいでしょう。
地形が低いと、気持ちまで低くなるのかしら？

995 = 997　バレバレだよ。こいつ相当頭悪いな。www

part3はいらないよね？

ニートが寄ってくるから？

ここは、販売状況と同じで末期的ですね。

「文京区関口二丁目に御住まいの皆様へ」

”さて、突然で誠に恐縮ではございますが、この度は私ども住友不動産が計画しました大規模レジデンス「シティテラス目白」についてご案内させていただきます。
「シティテラス目白」が誕生するのは「椿山荘」のあるお屋敷街、「甘泉園公園」など目白の品格を今に伝えるスポット、伝統と新たな創造を育む文教施設等に囲まれた「文教地区」です。〜以下”

住友不動産の社員の人も、この掲示板をチェックされているとは思いますので敢えて書かせていただきます。
本日（9/18）にビニールに入った、上記チラシがポストに入っていました。
豊島区高田2丁目の「シティテラス目白」を販売するにあたり、このような内容の文章を「椿山荘」の地元である文京区関口2丁目の人々に配布するのはマーケティングとして根本的に間違っていませんか？

**ちなみにいくらなのか薄いほうのチラシには表示されていませんでしたが、D-Egタイプ75.82ｍとC-Fsタイプ134.51ｍが今回のスポット販売？の対象のようです。

高田って正直に書けばいいのに。
４畳半フォークの世界を前面に押し出せば、全共闘世代に訴求力あるのにね。

チラシを作成する時、上席や周辺の地理に詳しい担当者のチェックを受けないのでしょうか？

文京区関口2丁目在住の人々にわざわざ「椿山荘」の地理的なことや雰囲気をお知らせする広告とは.....笑！一体住友の人はどういうつもりで書いたのでしょうか。

オートメーションで「文京区関口XX丁目の皆様」や、周辺地域の住所一覧を挿入して自動印刷しているのでしょうけれどせめて関口地域配布なら「甘泉園」だけ書くとするとか、逆に「椿山荘」なら早稲田や高田以降の地域等に絞ってみるとか、配布エリアを考えたらどうなんでしょう。

ほ〜らね、住友不動産も住友不動産販売も、み〜んな同じ、DM入れてはいけないというマンションの常識も知らないでマンション売ってんです。

やっぱり間違いなく、このマンションも管理規約でDM可になってるんでしょうね。スミフのマンションってもしかしたらポストが大きめに出来てるのかな？。スミフ仕様なんて書いてあったりして。

売るためにはモラルなんてどうでもいいのです。住友はそういうところ。社長から平社員まで下衆の集団。こういう奴らが蔓延っているから世の中が良くならないのです。

なんか、スミフも必死ですね。もう、やぶれかぶれなキャッチ文。

地元にバラなスポットチラシをまくなら、もっとましな地理コピーを書かないと嘲笑されますよ。安っぽいキャッチ文のせいで自ら墓穴を掘ってると同じで、実際はその真逆なシチュエーションなんだねと思われるのがオチでしょう。
この場合だと、「椿山荘」があるお屋敷街や「甘泉園公園」などの目白の品格が無いこのスポット、文教地区でもないと思われてマイナスなのではありませんか。

何よりも、この物件を既に購入された方が、かわいそうです。

　いつまでも売れ残ってる物件って寂しいですよ〜。

まあ、「大規模」マンションですから、現在の残り物件数戸の中にはローン審査落ちの人が何人かいたとしても不思議ではありませんし、途中で気が変わった方がいたかもしれません。

>この度は私ども住友不動産が計画しました大規模レジデンス「シティテラス目白」
「大規模レジデンス」の「大規模」ですが、まるで郊外のファミリー向けのフトンマンションのような印象を受けます。規模はどのくらいなのかは広告の写真を見れば一目でわかりますし、興味があれば物件詳細を読めば数字で具体的にわかります。「大規模」と余計な修飾語等をつけずにそのまま「住友不動産が計画しましたレジデンス」これで良かったのではないか。

なんだか、近隣にばら撒いているチラシ広告が発端となり、時間の経過と共に全てが安っぽい方向になってしまっているようです。物件本来の姿が現れてきたか、スミフの時間切れか、戦略の間違いか
どうでしょうか。

スミフの株主さん建ちの意見ですかな。
そうではない、買わない、買えない人達は、ほっときゃいいじゃない。
おせっかいだよね。

＞1010

残り100戸ぐらいのうちの数戸に、、、という意味ですね。

ローン控除が終わる来年末とか、消費税が上がって今のうちに、、、という人が出てくる4年後ぐらいをすみふは努力目標として狙っていると思います。

居住者が管理組合を開けないとか無視ムシって感じでしょ。

＞「大規模レジデンス」の「大規模」ですが、まるで郊外のファミリー向けのフトンマンションのような印象を受けます。
印象を受けるのは、あなただけで分譲価格を見たら、そうでないことがわかります。

「大規模」を宣伝するのは、一般的に人気があることと都心では
希少価値だからです。（個人的にはいいと思いませんけど）
購入可能、検討可能候補にPRしているだけで、買えそうもない周辺住民は
どうでもいいんだと思います。
マンション建設は、企業広告でも慈善事業ではなく利益追求の事業ですから。

ガーデンヒルズの過去スレを見ると、同じようなバッシングがありましたが
きれいさっぱり完売しましたからね。
今度は、あれ以上の資金力のある人しか買えないでしょう。
ガーデンヒルズのプレミアム住戸が、ここのノーマルの坪単価ですからね。

エリアはともかく、建物は豪華仕様であることは間違いないでしょう
買える人が買えばいいんだと思います、外野はどうでもいい。

>>1009
縁がないからマンションのこと、住友不動産のこと
何にも知らないんですね、可哀想に。

住友不動産のここ数年で分譲された都内のマンションで
竣工までに完売させた物件は、一つもありませんよ。

それなりのマンションを計画して、高い値付けで値引きなくお金持ち相手に
利益追求でゆっくり売るというのが、住友不動産の近年の方針なのです。
それ以前は、住友だって竣工完売を目指して値引き販売もしてましたよ。

普通のデベなら、竣工３ヶ月もすると値引きの話しが出ますが、
ウソのような話しですが、こちらは１年も2年も値引きどころか状況によっては、値上げして売り切ることで有名です。
もちろん値引きしないだけで、殿様商売というわけでもありませんから
宣伝活動や営業活動は積極的にやって来ます。

>宣伝活動や営業活動は積極的にやって来ます。
スミフもこんなバカな宣伝しなけりゃいいのに、しかも椿山荘の地元にチラシ撒きちらすなんて。
もっと頭使ってください。

☆いつもマンションコミュニティのご利用有難うございます。

このスレは規定の1000レスを超えています。
大変お手数ですが、新しいスレを立てていただきますようお願いいたします。

今後ともマンションコミュニティをなにとぞよろしくお願いいたします。

No.1015大企業だからあなたよりよっぽど、頭使っているよ。
心配いりません。

第一期先着順　95戸
第二期　90戸
となってるけど、
いったいどのくらいの戸数が既契約なんでしょうね
ほとんど契約されてないということでしょうか？

うちもポストに投げ込まれました。ここのパンフ。
スミフは「チラシお断り」の文字も完全に無視！　恐ろしいですね。


私も近隣に住む者として申し上げます、
この辺りに土地勘の有る人はこの物件は絶対に購入しないと思います。
いくらパンフを投函しても無駄です。

ここはパンフに書かれた山の手とは全く無縁の下町で
まさにブラックホールの様な場所ですし、
地形的にも近辺では一番劣る、この物件に近隣の者が手を出す訳がないでしょう。
それ位も解らないのでしょうか？
この立地から目白駅をどう利用するのかも非常に疑問です。

いくら販売が目的のパンフでもあまりにも違和感のある広告で、
本当に山の手地区に住む方々に対しても失礼だと思います。

次スレを立てました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44145/