シティテラス目白 Part2

前スレッド；「高田二丁目計画」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/

山手線「目白」駅下車徒歩10分

東京都荒川線「学習院下」駅下車徒歩1分
東西線高田馬場　徒歩12分、
山手線高田馬場　徒歩14分、
西武新宿線高田馬場　14分

山手線「目白」駅下車徒歩15分

東京都荒川線「学習院下」駅下車徒歩1分
東西線高田馬場　徒歩15分、
山手線高田馬場　徒歩15分、
西武新宿線高田馬場　15分

デベは、業界ルールに従って巻き尺もってはかっているのに
何でウソ書いているの？

悔しいから何としても、駅遠マンションにしたいんですね
どのあたりの人が書き込んだかは想像できるけど。

で、３と４はどちらが正解に近いのですか？

>06さん
スレ主さんのところに張ってある
公式HPの物件概要をご覧下さい、正解は03さんです。

05の方がなんだか悔しそう。
でも、確かに04のようなデタラメは止めましょう。
ファミリータイプ中心なのですかね？

目白駅からの計測で、大きく違うのは、駅前の学習院を表記上は右回りで通るからでしょう
南北に長い敷地だから千登勢橋側にエントランスが出来ればかなり近くなるよね。
左回りで明治通りの手前の目白プレイスが徒歩14分の表記だから、
そこと比較すれば、明治通りを越えたこの物件はそれより遠く感じるのかしら。

デベの表記を基準にするもよし、高田住民の計測を基準にするもよし。
明治通りの信号状況などで変化しますから、検討者は自分で計測すべき
ですね。

このマンション計画、明治通りの信号は渡りませんよ。
千登勢橋を超えて、階段を下りるルートが最短です。

この物件のグレード教えてください。

まだ何も発表になっていないから立地条件、売り主からの想像ですが

目白ガーデンヒルズ＞目白高田プロジェクト＞目白プレイスタワー＞イトーピア目白
という感じではないでしょうか。

地価の上昇が影響すると、物件そのものの価値プラス地価のため
意外と高額になりそうですね。

そしてまた延々売れ残りですか。

土地の仕入れは、ずいぶん前だからガーデンヒルズや目白プレイスと
変わらないか、むしろ安いくらいかも。
二つのマンションは、入札だったのではありませんでしたっけ？
まあ、時期的には高値で分譲してもあまり影響ない時代に突入しそう。

少しずつ土地を買収していったから、今日まで資金が寝てしまっているわけですよね？
デベは資金を寝かせた間の金利なども計算に入れて値付けしてくると思いますよ。

あまり高い高いと持ち上げると、本当に高値になっちゃって
本気で購入を考えている人たちが気の毒かも。
明治通り沿いで、しかも都電の踏切に挟まれた場所に、それほど高級な物件が建つとも
思えないんだけど。
まぁ、窓やサッシなど騒音対策をバッチリやって、内装に金をかければ、
それなりの高値でも売れるのかもしれないけどね。

恵比寿のビール工場跡地があの値段で売れるんだから、まあ実際販売してみないとわからないよね。
昔からの東京住みはびっくりしたもの。
恵比寿ガーデンプレイスとかその周りのマンションの値段に。

確かに、南面の住戸数は少ないでしょうし
東南角なんて……
西向きばかりの部屋じゃ、建物をガーデンヒルズ並にしたところで
金額に見合わないかもしれませんね。
通り沿いじゃ、排気ガスと都電の音に悩まされそうですし。
どちらにしても、1月までは動きなさそうですね。

嫌悪施設というのがありますが、この前のNHKの番組を見ていたら
大通りも、騒音の点から嫌悪施設らしいです。
でも一般的には、都内の場合大通りに面して高層マンションが建設されるのは
ごく普通のことですから、なんの問題もないでしょう。
文京区音羽周辺では、ほぼ例外なく音羽通りに面してマンションが
建設されていますが、大人気スポットです。

西向きを減らして、東向きを増やすのではないでしょうか
たまたま学習院の緑、借景えおメインに販売された目白プレイスと
ガーデンヒルズとは別の販売手法なのではないでしょうか。
目白地区で、過去に学習院の借景を全面に出して販売されたマンションは
この2つ以外に知りませんよ？
角部屋は、デベにとっては利益の多い住戸ですから積極的に造るのでは
ないでしょうか。

角部屋といえば、ガーデンヒルズには、角部屋って本当に少ないんですね、
敷地の問題が大きいのでしょうが、あのグレードで
大多数が中住戸というのも珍しいです。

>23
確かにガーデンヒルズはあのグレードで中住戸が多いのは珍しいですね。
中住戸でも上層は軽く１億を越える部屋ばかりでしたからなおさらです。
その代わり、南棟は全戸２戸１エレベーターにするという策をとっていましたが。
こちらのマンションはどういうプランになるのか非常に興味があります。
敷地が四角いからまた違った間取りの取り方をするのでしょうね。

>24
敷地内に生活道路という私道（？）がありますが、
あれを利用するのでしょうか、それとも潰して
一つの敷地にするのでしょうか？

近隣住民説明用の図面と、建築確認図面で細部が変更になることは
よくある話なので。
いずれにせよ、利益追求には熱心なデベなので、
上手に宣伝するのでしょうね。
マンション業界のパイオニアと自負しているくらいですから、
全国規模のノウハウが、あるのでしょう。

お隣の建設反対の垂れ幕のあるマンションの4階が
少し前から売りに出ていますね、今日も新聞チラシが入りました。
東京メトロ13号線新駅徒歩2分は、いいんですが
日当たり良好　というコピーに違和感を覚えます
18階のマンションが南側に工事中なのに。
眺望には間違いなく影響するでしょうが
日当たりにあまり影響を受けないんでしょうか？

>>26
今のうちに売ってしまおうという魂胆なんでしょうね。
こちらのマンションが建ってからでは売るのは難しくなるのでしょうから。
検討する方は南側に何が建つのか位は調べるとは思いますけど。

http://www.tokyometro.jp/news/2006/2006-m23.html

13号線は2008年6月開業

雑司が谷駅の用地取得と発掘調査のために遅れたそうです。
19年度完成だと思っていたのに残念。発掘調査は知っていた
が用地取得が遅れたのは知らなかった。どこらへんだろ？

あと、おそらく駅ができるであろう真前にセブンイレブンが
出来ます。1日オープンですって。

長年マンションで得られた、眺望という既得権を失うのは
心中穏やかではないのではないでしょうが、都心のマンションでは
眺望や、日照はお互い様という感じもします。

そろそろ重機が入って、工事が本格化してきました。
MRオープンは、来年1月
物件概要しか発表していないのに、HPに予告広告、住宅情報にも
予告広告を出してます、本腰入れて販売するのでしょうね。

現地に行ってみました。高田馬場からも目白からの歩けますね。
ただ、どちらからも現地に近づくにつれてとても暗くなってきて、
女性や子供が歩くのには、と思いましたが、住宅地なので
そんなに心配することはないのでしょうか。　静かな暗い住宅地に
スーパーよしやさんが一件明るかったです。

入り口は明治通り側になるのでしょうか、それとも別の側でしょか。
どなたかご存知ですか？

閑静と夜道が暗いとは、諸刃の剣という感じではないでしょうか？
そりゃあ、ガーデンヒルズのように駅に近くて閑静なら最高ですが
もうマンション用地がないでしょう、そういった意味では
目白ガーデンヒルズのキャッチフレーズ通り
目白一丁目の奇跡というのは間違いなかったと実感しています。

地下鉄13号線には、あまり期待していません、埼玉方面神奈川方面の人達には
便利になるでしょうが、この近辺は平行して山手線もあるし駅前が発展する余地もない。
渋谷にしても池袋にしても、予想では乗り換えのアクセスに時間が掛かりそう
それなら、目白や高田馬場まで歩いてしまった方が遙かに時間短縮になりそうです。

確か、当初予定では細長〜い「コ」の字でした。しかも斜線規制で全体の上端を斜め切り。
当然エレベータは2個1ではなく、間取りは一般ファミリー系と思われ、、、
設計も日建とかではなかったかと。ここが高値でバンバン売れるとしたら、バブル、ですかね。

すみません。私墨共好きではないので、つい。でも、上記は近隣住民用説明資料ですので本当です。

確かに住民の立場からすると、駅から近いとか、閑静な住宅地のイメージはないですね。
でもパンフレットでは、目白駅10分、高田馬場駅12分　マンション名も目白を使えば
一般的イメージは都心でも上位の部類でしょう。
それに目白界隈では、貴重な大規模物件、売れそうな要因は揃っていますね・・・

同じ住友の久我山ガーデンヒルズも地元の人には、久我山に思えない
ロケーションらしいですが、結局完売しましたからマンションはイメージなんでしょう。
目白プレイスも、目白と言うには無理があるロケーションだと最初は思いましたが、
竣工前に完売しました。

MRオープンが来年1月なのに、宣伝だけはしていますね。
住友不動産のHPもデザインも変わりました、
何だか焦らされているようで期待がふくらみますね。

「目白」というのは、決して豊島区目白のことではないので、宜しくお願いします。
目白の地名が定着したのは、１３０年前の山手線目白駅開業以来ですが、目白駅の名前は、
当時文京区関口にあった目白不動に由来します。今は豊島区高田に移ってますが。。。
また、いわゆる目白のお屋敷町は、五摂家筆頭近衛家当主の近衛篤麿元貴族院議長・学習
院長（近衛文麿元内閣総理大臣の実父）が、明治期に、２万坪に及ぶ天領を明治天皇から
頂戴し大邸宅を構えて以来高級住宅地が形成されて来た新宿区下落合２，３，４丁目界隈
（いわゆる目白近衛町や目白御留山）や、江戸後期から徳川家の別荘地があり現在も徳川
黎明会や徳川ビレッジがある豊島区目白３丁目界隈でしょうね。そうした古くからのお屋敷
街に加えて、ガーヒルやプレイス、そしてこのタワー物件等も作られ、目白界隈が一層発展
することを希望します。

目白界隈で目白という地名・住居表示が始まったのは、昭和７年の豊島区誕生時に、
当時は高田村と言っていたエリアの一部が目白という地名に変わったから。
もともと目白とは、現在の新宿区下落合から豊島区目白、文京区関口・目白台辺り
にまで及ぶ幅広い概念なので、豊島区目白は、その一部を構成しているに過ぎません。
よって、豊島区高田辺りも、目白エリアであることには変わりありませんね。

どんな立ち位置のコメントなんだ？

目白は幅広く使いましょう委員会？

目白って下落合、目白台、豊島区目白のことだと思ってた。
高田もそうなの？？

ここは、高田でも坂下じゃないからさほど違和感はない
神田川の遊歩道と同レベルの高さの坂下は、目白と言うには
違和感があり。

どうみても坂下だと思いますが。

エントランスは坂の途中ですよ
目白プレイスとかガーデニアは確かに坂下です。

私は、目白プレイスの友人に　「近くに住不の素敵なマンションが建つよ」と
勧められ、この物件に興味を持っています。
目白プレイスとこの物件の検討者って、仲悪いんですか？（笑）
そんなことは、マンション購入するに当たって、どうでもいいのですが。

ところで、今　資料請求をした段階なのですが、
＞バルコニーは広い、ルーフバルコニーも多数、エレベーターも多数、エントランスも複数
そんな詳しい資料どこでいただけるのですか？
自動的に順次発送しているのでしょうか？
直接　住不に電話すればいいのでしょうか？
よろしければ教えてください。

そして、今後も坂下だとかプレイスの住人がとか
そういうことではなく、マンション購入に際して、本当に役立つ情報をいろいろ知りたいと思ってます。重ねてよろしくお願いします。

情報ソースは、Part1を見れば想像がつくと思いますよ。
仮称：高田二丁目計画
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/

同じ住友不動産ですが、護国寺の駅のすぐ近く不忍通り沿いに
「大塚二丁目計画」という看板がありました。
施工は鴻池組、敷地は320坪13階建て、竣工20年2月末
中規模マンションでしょうか東邦音大附属高校のグランドの跡地です。
文京区ですから、やはり高いのでしょうね。

最近、都内高級住宅地の特集記事を雑誌等で見かけますが、目白下落合はランキングの常連さんですね。

つい先日も、高額納税者上位3000人の届出住所ランキングを見ましたが、
近年、超高層タワーマンションが多く作られて人口が急増し、新興富裕層もそれなりに増えていると見られる六本木・品川や白金高輪界隈、中高層マンション街で事務所・店舗住所も多いと想像される青山・赤坂・麻布・高輪・広尾・恵比寿・代官山・表参道エリア等が多いのは当然としても、
商業エリアとは直接関係なく、再開発やタワーマンション等建設により人口が急増してる訳でもない、純然たるごく一般的な第一種低層住居専用地域としては、田園調布・成城・松濤・神山町・東五反田（池田山・島津山）・上大崎（長者丸・花房山）・本駒込（大和郷）・大山町・上原・西原等と並び、
下落合（目白近衛町・御留山）・目白が必ずランクインしているのはさすがであり、目白下落合エリアの底力を見せ付けられる思いです。なお、同様の傾向は、講談社ムック「東京土地のグランプリ」でも見ることができますよね。

最近、目白界隈では、ガーデンヒルズやプレイスが建設されており、更に、今後住友の目白プレミアム２タワー等も竣工すれば、一層新興富裕層も増え、実質的に都内で唯一のロイヤルタウンたる目白エリアは、益々ブランド・バリューに磨きがかかったプレミアム・エリアとなることでしょうね。

ガーデンヒルズは目白駅徒歩5分、プレイスは14分　両方とも山手線の内側です。
住友不動産のマンションは、やはり地域でも割高感はあると思いますが
ブランドで購入する人も多いので、住民層もそれなりだと思います。
もちろん例外はありますけど・・・・。

外壁は、目白ガーデンヒルズと同じような感じになるらしいですよ。

学区は異なるのですが、お隣の新宿区立の落合第四小学校でしょうか？　ここは進学校と聞きましたが、地元での評判や進学実績はいかがでしょうね？　あと、落合中学校の評判も、ご存じの方いらっしゃれば教えて下さい。

＞55
理由はわからないけど、昔は落合4小学校は新宿区の学習院といわれてました
学年2クラスで大きな学校ではないですね。高級住宅地の中にありますから
それなりでしょう。
学校選択制が一般的になってから、不人気小学校はますます生徒が減って、
いまは1学年1クラスが多くなった。

56です続き
公立小学校は、御三家、国立附属中学に何人も進学する目白小学校のように
どんなに人気校であろうと、公立ですから無試験ですから生徒が優秀かどうかわかりません。
ただし、学校の雰囲気はかなり違います。
親の意識が高いというか教育熱心な人が多いだけです。
公立中学は、都心の場合更に優秀な生徒が私立中学に抜けた後の生徒が中心ですから
どうなのでしょうか。

新宿区の学習院と云うのは、良家の子女が多い名門風といった趣旨でしょうか？
あまり進学実績とは関係ない評価なのでしょうか？　目白小と比較すると、どんな評価なのでしょうね？

>58
うちの夫婦とその兄弟は全員中学受験経験者、有名私立中学出身なんですけど
公立小学校ですから、進学実績とは全く関係ないと思いますよ。
ただ少子化ですから、学校によって人気校で生徒数が多かったり、不人気で1クラスであったり
学校の雰囲気が良かったり、活気が違ったりはすると思います。
大人になってから兄弟が集まって話をすることがありますが、
進学実績の要因について感覚的には、
小学校10％、進学塾20％、本人の出来不出来（知能指数、記憶力、遺伝）70％という
感じではないでしょうか。下町だって私立御三家に入る子供はいますから。
やはり、本人の才能によるところが大きくて、都心のこの地区であれば
学校はあまり関係ないと思いますよ。

越境の多い有名校で周囲に勉強が出来る子供が多くて凹んでしまうこともあるし、
不人気校、普通の学校でお山の大将で、調子に乗って伸びることもあると思います。
自分自身はどちらかというと、普通の小学校で後者でした。

高田二丁目のオリジンのわきの坂の途中のわき道に交番ありますよね？？
あれはなんなんですか？？
何か行き止まりだし、すごい不思議なとこにあるなっていつも思うんですよ。
だれか教えてください！！

＞60
用途地域による建坪率も容積率も目白ガーデンヒルズと同等の
建坪率60％/容積率300％です。目白ガーデンヒルズも容積率は299.43％とほぼ限界まで
容積率を消化しています。ご近所の目白プレイスのレジデンスも同様だったと思います。
マンション価格が昨年より上がっていますから、駅遠の分を考慮しても
平均坪単価330万円前後は仕方ないのでは。

目白ガーデンヒルズも㎡/100万円超というのは南側の中層階以上の相場ではないですか、
販売時期にもよりますが、北向の中層、低層階や南の低層階は、もっと安かったように
記憶しています。

マンションの分譲価格は南向きの中層階中住戸を基準にして決めます。
仮に南向き中層階の坪単価が330万円であれば、東向き310万円、西向き305万円　北向き280万円
同じ75.9㎡の（23坪）部屋でも南：7590万円　東：7130万円　西：7015万円　北：6440万円
こんなに違います。
更に低層階に向かい1Ｆにつき1〜％ダウン、高層階に向かい1〜％アップします。
角部屋は更に5〜％以上アップし、更に眺望や内装グレードにより差が付きます。
同じマンションの同じ専有面積でも、住戸の位置によって40％以上差が付くことは
珍しくない。
この物件の南向き中層階中住戸を330万円と仮定すると、
坪単価260万円（北の中住戸）〜380万円（高層階東南角部屋）くらいの差がありそう
これを75.9㎡に当てはめると5980万円〜8740万円と2760万円も差が付く。
一番大きな部屋は130㎡らしいし、多分最上階にするだろうから1億5000万円以上になるのでは。

5.ガーヒル、プレイスとこの界隈では大規模な物件供給が続いていて、需要が一段落していると思われること。

これに関しては、逆のように思えるのは違っているでしょうか。
都心では物件がぐっと減ってきていますよね。すると、むしろ
ここに集まる可能性があるように思います。

駅からはそう遠くはないのでしょうが、とにかく何もないところを
歩いてきて何もないところに建つので、少し不便に思います。
高田馬場周辺は便利ですが、その後の道のりが長くて暗いので、少ない
山手線徒歩物件、デベの大きさなど魅力があるものの、悩みどころです。
まあ悩んでもお金がNOを突きつけてくるかもしれませんが。

みなさま、お尋ねです。
目白下落合エリアで物件探してるのですが、近衛町や御留山の一種低層住専地区で、目白台地の南傾斜高台に立地する、山手線目白駅徒歩10分前後、築5年以内、80平米超の2LDK以上、周囲は緑溢れる閑静で落ち着いた環境で、大手ゼネコン施工の比較的規模も大きい上質な低層物件とかだと、今では幾らくらいでなら買えますでしょうか？

＞64さん
何もないところを歩いてくるのは、目白プレイスも同様ですし、目白駅を起点としたら
この目白プレミアムの方が少々近い距離です。
あの価格で目白プレイスも竣工前に完売したのですから、この物件は更に売れるような気がします、
とにもかくにも、分譲価格のレベル次第でしょうね。
平均坪単価が300万円を切れば、人気殺到かもしれませんね。

明治通り側（西側）は騒音問題があるのであまり高くはならないとは思いますが、
それ以外は相当高い値付けとなると思います。13号線の駅（雑司が谷）からも近いですし。
平均坪単価は330万円〜350万円ぐらいでしょうか。
上層南向きはプレミアム住戸でしょうからとても手が出そうにありません。

平均の坪単価が350万円になると最も高いであろうプレミアムは400万円を超えてしまいますね
目白地区でこんな高い部屋は久しぶりですね。誰が買うんでしょうか？？
13号線は本当に平成20年に開通するんでしょうか、また延びそうな予感がして嫌ですね。

東京メトロはやりきるつもりらしいがね。

目白エリアの本格的タワーは希少価値が高いですよ。
ガーヒルで億ション100戸超さばいたスミフです、顧客リストも万全でしょうし、今後山手線内の高級住宅地エリアに本格的タワー物件の供給が殆ど期待できない現状を考慮すれば、多少高くとも、売れない理由があまり見当たりません。
全200-300戸中、おそらく100戸近くを億ション、若しくは億ション級の坪単価で売り出して来るのではないでしょうか。
近衛町では東急低層億ションも建設中だし、数年後には御留山近辺の官舎が払下げられ、高級低層マンションの開発が進む可能性が高いので、目白エリアは今後ますます富裕層が集積する都内屈指の高級住宅地として発展することでしょうね。

＞70
目白プレミアム２は最上が18階なので、本格タワーどころか、タワーマンションではないと思いますが・・・。

高さを売りにした18階なんて、南側のほんの一部みたいですよ。
北側は4階建てだから、平均したら10階程度になるみたい
この地区が高級住宅地には、絶対になり得ないと思うけど

高級住宅地と騒ぐのは、高級と思い込んでいるプレイスのマンション住人だけ
宣伝以外で「高級」なんて聞いたことがないけどね。

うーん、そうですね。あそこまで行ってしまうと周辺の雰囲気をみても高級とは言えないですよね。どちらかと言うとし下町という感じですね。ただ、このマンションのグレードによって多少街の雰囲気は変わると思いますのでスミフの腕次第だと思います。

>>74
たしかに。
今ガーデンヒルズが建ってるあたりだって
数年前、船舶研究所があった頃はホントに暗くて寂しい場所だった。
それが今じゃ瀟洒な坂道と高級マンションですっかり雰囲気が変わった。
このプロジェクトも南側は下町っぽいけど、それ以外はわりかし雰囲気がある街並み。
建物の意匠と外構でどうにでも変わると思う。

同じ住友不動産で、豊島区内に南大塚2丁目計画というのがHPに掲載されてます、
施工もここと同じ前田建設、竣工時期もほぼ同じ。

通りから１本入った場所のようです。
しかし敷地は狭く、のっぽの小規模ビルのようです。
まだ先のようですが、期待して待ってます。

護国寺5分、総戸数56戸、平成20年2月竣工（仮称）護国寺プロジェクトといのもHPで発表になった。
住友さんは、けっこう隠し玉みたいにこの周辺で土地を仕入れているんですね。
まだまだ出てきそうですね。

都心中心にマンション価格が高騰してます、環状五号線（明治通り）の内側のマンションですから
当然、値上がり待ち、売り渋りの対象でしょう。
販売時期も来年の1月より後にズレ込むかもしれませんね、スミフさんは利益を追求する企業体質のようですから。

たなかやのとこに成城石井が入るって噂はホントですか？

>70
大きな勘違いですね。高田２丁目に長く住んでいますが
目白も山手線外側は高級と言われる住宅街が広がっていますが
山手線内側は特に高田１、２、３丁目はどう考えても
高級住宅地にはなり得ないですね。
購入検討者の方が勘違いして後悔しない為に
ついつい」おせっかいして書き込みしてしまいました。
目白近辺を山手線外側から内側へと
歩いてみると其の違いが一目瞭然です。

＞81
確かに高田は、長屋も多い工場街とブルーカラー主体の町でしたね。
でも目白通りの坂の上にマンションが乱立してから、ずいぶん雰囲気が変わりましたよね
坂下も以前の面影は薄れてきていますから、また新しいマンションが出来て変わって行くのでは
ないでしょうか。
まあ、高級住宅地に変貌することは100％あるはずがないと思いますけど。
ローンで新しいマンションを買った人は、高級住宅地になると思い込みたい気持ちは
理解できなくもありません。

この辺は目白っていうより、なんだか早稲田界隈の雰囲気に近いような気がしますね

10年以上住んでいますが、完全に早稲田、高田馬場の雰囲気です
目白駅には、用事もないのでほとんど行くことがありません。
目白は日常生活に必要な店もほとんどないし、あるのは私鉄沿線風の商店街です。
高田馬場はデパートと電気量販はありませんが、飲食店がたくさんある雑多な街で、
ミニミニ池袋、新宿という雰囲気です

来月分譲開始なのに、HPも出来ていないしMRの場所も案内されないのですか？
分譲価格高騰のご時世だから、販売延期なんてならないかと心配ですね。

いや、販売延期とははっきり言ってなかったですが、3月ぐらいには・・・と
言ってました。要は延期でしょう。。。

販売延期の噂なんですか、ＨＰでは発表になってないですね。
住友さんは簡単に売る自身があるのか、値上がり待ちの売り惜しみなのか。
判断を誤ると大変ですから、タイミングは難しいですね

売り惜しみは、住友だけなんでしょうか？

住友のみならず他のデベも結構売り惜しみしてますよ。

間もなく年末。
当初どおり１月販売ですかね

住友不動産販売のマンションの会員誌が送られてきました、
その中に販売開始は平成19年3月上旬と書いてありました。
雑誌に書いてあるのに、HPを更新しないのはいかがなものでしょうか。
雑誌の原稿の締め切り日はどう考えても、発行日のかなり前ですよね？
おかしな売り方ですね。

結局、都心部物件は２、３年前までに買っておくべきでしたね。
今後は供給減るし、価格上がるし、金利も上がるすし、どんどん不利になりますね。

今後は誰も買わなくなって不動産業者も厳しいでしょうね。

高田地区が戸建て中心の高級住宅街になることはまずないでしょうね。
ただ、マンションが整備されて今までの工業地域としての雰囲気が変わっていくことが予想されます。あえて「目白」と冠することで高田地区で準？高級マンションが可能になるのですから、それはそれで良いのではないでしょうか。実際、高田地区の雰囲気も以前とは随分違ってきていますし（特に２・３丁目）、今後もそうした傾向が続くことはあれ後戻りすることはないと思います。湾岸のように地域の環境が急激に変わるのではなく、少しずつ変わっていっているのも良いことです。

坂下なのですから、高級住宅地に変わることなんて有るわけはありません、
お金持ちがあえて住みたいと思いますか？
ただこの地区を散歩してみるとわかりますが、高田地区も目白通りに近い坂上は
けっこう閑静な感じで大きな家が昔からありますよ、目白通り沿いには高級マンションが
昔から結構ありますもちろん億ションもありました、坂上と坂下では地価も
全然と言っていいほど違います。
長屋が多くて、職人町、町工場が多いのは高田地区の中でも、坂下の神田川沿いの低地ですね。

このご時世ではキチンと完売までもっていけるかどうかが大事
もし売れ残りがでのであれば、価格と需要のバランスがあってない証拠
ここはどうなるかね

住友には他の業者と違って竣工までに完売という発想はないですよ、1年くらい残っても平気だし
値引きもしないと聞きますよ。売れ残りと騒ぐのは周囲だけで、優良在庫くらいに思っているのではないでしょうか。
分譲価格を世間相場を見て値上げするのも平気だし、せっかく苦労して土地を仕入れてマンションを
作ったのだから、少しでも多く利益を追求しようという姿勢は外資系並でしょう。
冷静に考えるとこのご時世ですからそちらの方が、利益は上がるし大手なので金利負担も大丈夫だし金利も低いのでしょう。

目白ガーデンヒルズの一番高い部屋の坪単価が440万だった気がしますから、
ここは500万円を超えるかもしれませんね。
平均でも300万円は軽く超えるんじゃないでしょうか。

>99
目白ガーデンヒルズの一番高い部屋は坪５００万になってますよ。
公式ＨＰの間取りに大幅値上げされたペントハウスが載っています。

ガーデンヒルズが住所が豊島区でも高いのは、JR目白駅徒歩5分緑多い学習院に隣接しているからなんじゃあいかな。
ここは、駅からも遠いし、交通量の多い明治通りに隣接していて緑が多い地域でもないし、
お世辞にもいい環境とは言えないでしょう。いくらマンション価格高騰の時代とは言っても
べらぼうに高い価格では、見向きもされないと思いますけど、文京区じゃないんですから。
まあ平均坪単価300万円ちょっとじゃないと買わないんじゃないのかな。
中層階80㎡が300万円--7300万円　350万円--8500万円　400万円--9700万円

言っていることは首肯できるが、
いまは大手デベの都心物件の相場は「安くて」坪380万ですから、
内装が良かったりすると、低層でも坪400万くらいはするでしょう。

>101
それくらいになって欲しいという希望は分かるが
時勢及び都心相場からも300万円ちょっとは
厳しいでしょうね。
新駅も近いし、竣工前には完成なので便利な立地ですし。

でも13号線は地下鉄ですよ、池袋、渋谷間ですから都内在住にとってはあまりメリットは感じないです
メリットがあるのは、西武線沿線と横浜の住民でしょう。
都心物件といっても、豊島区の物件ですから文京区じゃありませんからね・・・

住友はこのエリアに集中してマンション建設している感じですね
不忍通り沿いには護国寺プロジェクト、その近くの新大塚には南大塚2丁目計画
全部併せて400戸以上供給がありますね、バッティングしないのでしょうか。

目白と他は差別化できるので心配いりません

やっぱ、新宿區がいいかな

＞106
護国寺プロジェクトは文京区ですから、豊島区物件は絶対に勝てないでしょう。
国立附属小学校まで徒歩圏というのは、人気が出ないはずがありません。

豊島区内の高級マンションの場合、文京区に近いほど価格が高いのは不思議
豊島区ながら文京区の雰囲気というのが、人気のようです。

文京区も新宿区には敵いませんが

明治通りなので池袋にはかなり近い。
徒歩ないしバスや自転車で西武に行ける。
交通量は多いので騒音はあり。

文京区よりは綺麗だけど生活必需品が買いにくいところは文京区と同じ。

文京区が新宿区に敵わないなんて聞いたことがない・・・・、マンションの新常識でしょうか(笑)
まあ、買い物が不便な地区であることは間違いない、坂が多いので電動自転車は
生活必需品でしょう。高田1〜3丁目には、よしや以外のスパーらしいスーパーがない。
自転車があれば、高田馬場、下落合、早稲田や池袋で買い物は便利でしょう。

新宿区の方が文京区よりも格上なのは常識ですが・・・。
別に都庁があるとか、防衛庁があるとか、都心５区の一つだとか、世界一のターミナル新宿駅があるとか、日本最大規模の巨大商業集積エリアで利便性抜群かつ地価水準も極めて高いとか、パークハイアット等超高級ホテルが数多くあるとか、早稲田大学や慶応義塾大学医学部・東京女子医大・東京医科大学等の一流名門教育医療機関、学習院初等科・女子学習院・旧学習院昭和寮・聖徳記念明治神宮外苑絵画館や秋篠宮妃紀子様・常陸宮妃華子様御実家等の皇室関係施設等々があるからではなくて、純粋な住宅地としての話ですが。
新宿区のうち、市ヶ谷砂土原や若宮町・加賀町、四谷若葉高台界隈等は、番町・麹町や麻布・赤坂等と並ぶ江戸期からの武家屋敷に由来する高級邸宅地。
また、下落合高台界隈は、今上天皇陛下やその家庭教師ヴァイニング夫人・旧伏見宮家・秋篠宮家や常陸宮家等の皇室関係者、五摂家筆頭近衛公爵家・相馬男爵家・尾張徳川家等の旧有力公家武家関係者、本田技研・大正製薬・花王・ミツワ石鹸等ね創業者・実業家一族、近衛文麿・石橋湛山・河本敏夫・橋本龍伍・橋本龍太郎・橋本大二郎・後藤田正晴等の歴代内閣総理大臣・派閥領袖級等有力政治家ほか、明治期から大正期以降、数限りない綺羅星の如き歴史的要人や旧貴族華族関係者、高級官吏・軍人・外交官、大学教授・学者・研究者・芸術家・文化人、医学者・法曹界幹部、政府高官・政府系機関や財閥系名門一流大企業幹部役職員等々が住まって来た我が国屈指の高級名門一流住宅地で、おあいにく様ではかりますが、残念ながら、これほどまでの住宅地を文京区では存じ上げません。

文京区って、所詮は教育ママゴンの棲む町ざんしょ（笑）

土地柄的には、ドレッセより高いはずは無いけれど、スミフのことですからねぇ〜

今のところ高田地区の最高級マンションは昭和63年築の目白ガーデンハイツです。
北面は目白通り沿いですが、南面は奥行きがあって眺望・日当たりも格別で空気も全然違います。
仕様は今のものと一概に比較することは出来ませんが、当時としてはかなりハイグレードでした。

ドレッセ、かなり出来上がって来ましたが、随分高級感ありますね。
目白下落合高台界隈を代表する高級億ションですね。

まあ、近衛町ですから、しょうがないですよ、高くても

スレ違いの話題は、削除対象でしょう、目白プレミアムの話題をお願いします。

名前は「シティテラス目白」に決まったようですね。
どの程度のランクなんでしょうか？
あんまりプレミアっぽくない気がしますが。

実質的にグレードはこんな感じでしょう。
パークスクエアー＝シティハウス＜シティテラス＜ガーデンヒルズ＜グランドヒルズ

シティテラスというブランドも、ここ数年の首都圏ではシティテラスさいたま新都心しかないんですね
新しいブランドというか、曖昧なグレードなのかもしれない。
数年前護国寺に建てられた、パークスクエアー音羽はかなりのグレードだったから
マンション名だけでグレードを判断できない時代になってきたのかもしれません。
売りやすい目白エリアということで、高層階はプレミアムグレードの高額物件、
その他はガーデンヒルズと同様に普通の部屋になるんでしょうね。
目白ガーデンヒルズも、普通の住戸とプレミアム住戸では内装や玄関周りのグレードが
ワンランクどころか、2ランクぐらい格差がありますからね。

シティテラスって、微妙な感じですね。プレミアムタワーならシティタワーなのでしょうが、ここはタワーと云うほどのタワーでもないので、テラスと云う中途半端なグレードとブランド名なのかも知れませんね。
プレミアムをうたうくらいなら、ガーデンタワーとかグランドタワーとか、新しいブランド作れば良いのに。やはり、プレミアムマンションが希望なら、近衛町のドレッセの方が良さそうですね。

近衛町あたりは低層マンションしか建築できない、
高級物件だから、中高層マンションを建築しないのではなくて用途地域と容積率で不可能。
中高層マンションと、低層マンションを比較するのも素人だけでしょう客層も将来の積立金負担も
かなり違うから、客層が全く違う。
このマンション建ぺい率80％が本当なら、そんなに余裕のあるマンションは建てられないでしょうね。

来年３月発売のようですね。どんな建物になるのか楽しみです。

外観イメージはどんな感じですか？

外観は、目白ガーデンヒルズ似にたレンガ貼りのようですよ。

立地と住所を考えると、同じ住友不動産の護国寺プロジェクトの方が良いと思います。
戸数も50戸程度とこじんまりしていて、住所も文京区で、駅にも徒歩5分以内ですから。
部屋も最大１２０㎡があるようです、あの辺りでは住友で高級マンションの
パークスクエアー文京音羽が数年前に建設されて、実績がありますから。

シティテラス目白は、目白というのは無理があるし何につけても目白ガーデンヒルズと比較され
二番手という地位に甘んじそうです。

まだHPに1月分譲開始と書いてある・・・

昨日我が家に案内が来ましたよ。よく見てないけど。価格帯の記載もなかったなような。

我が家にも来ました。
外観は目白ガーデンヒルズと似たブラウン系のレンガ貼り
エントランスホールは、チラシだけ見ると二層吹き抜けでガーデンヒルズより豪華な感じです。
ガーデンヒルズよりファミリー向けかなと思う点は、最大の134㎡の部屋が3LDKではなく4LDKなこと。
洋室12.4J、7.2J、6.7J、6J　リビング20.5J　キッチン5.8J　ユニットバスは1822サイズ
バルコニーが東西に2つ、WIC2つ、SIC1つ、納戸1つという感じでした。
千代田区などの都心物件と違い、豊島区仕様なんでしょうがファミリーには
実用的で住みやすそう間取りだと思いました、これなら2世帯同居というのも可能かも。
これで2億円超えるのでしょうか？

価格はどのくらいと見るのが妥当でしょうか。

坪単価330〜350と予想します。
西向き（明治通りに面している側）はどの程度を付けてくるのでしょうか。

明治通り側は防音サッシくらいでしょうか。それとも二重（窓）
でしょうか。

二重サッシの方が防音効果は高いですよ。
どこの高層マンションも大通り沿いに建設されるのが普通ですから
ノウハウはいくらでもある。
目白プレイスのタワーの高層階だって、騒音はそう変わらないと思いますよ。
入居が始まれば、また掲示板に書き込みがされるでしょうからわかります。
低層階は、どこでもさほど影響がないけど日当たりと住環境は高層階には劣ります。

いずれにせよ、東向き西向きの部屋が多くなるので満点は望めないでしょう。

>150さん
東側より西側の方が緑が望めてよい。しかし西は明治通り沿いで
騒音と粉塵あり。難しいですが、どちらがいい部屋とされるので
しょうかね。やはり東側？　いずれにせよ西は道路、東は小学校
なので、将来のお見合いの危険はないですね。

しかし駅から遠いねぇ、ここ。

検討中です。目白駅から歩いてみました。女の早足で9-10分くらい、
ゆっくりで11-12分という感じでしょうか。

ただ夜が暗く、橋から降りるあたりから入り口までは人とすれ違うのが
怖い感じがします。高田馬場からの道のりもはやり怖い感じがします。
今まで商店街を通るところばかりだったから慣れてないだけでしょうか。

女の方、または奥さんやお嬢さんについて、その点どう思われますか？
私の気にしすぎであれば、一歩踏み出したい気がするのですが。

夜道が怖いと閑静というのは、同じことであり見方によるメリットデメリットでしょう。
夜道が怖いのであれば、目白エリアに関して言えば大通りに面したマンション以外に
選択肢がないということです。落合の住宅地のマンションなんてもっと夜は暗いですよ。

ただここは閑静な住宅がだから静か、というのとは違うからね。
あと、平日の昼間に現地に行かないと、
ここの交通量の多さはわからないので、要注意。
どうしても目白がいいというのであれば別だけど、
ここ、別に目白でもないしね。

のぞき坂（車で下ると、まるでジェットコースター）を徒歩で下るのはしんどいと思いますよ、
荷物を持っていたりすると余計に大変です。
明治通りを下れば何の問題もないでしょう、人通りは少なくても自動車はビュンビュン
通ってますから人の目はありますよ。
昔はよく警察がスピード違反の取り締まりをしていたくらいスピードが出るところです。
さすがに目白通りから坂下まで降りてくると目白とはマンションの名前だけで
雑司が谷、高田の雰囲気ということは間違いないでしょう。
さすがに、ここまで来ると目白プレイスの販売時のように、学習院の借景というフレーズも
使いにくいと思いますよね。
新駅が開業すれば、超駅近物件といえなくもないですが。

>156さん のぞき坂...
なるほど。急坂だけれどあの階段あたりよりいいかもしれませんね。

>157さん　学習院の借景という...
西側は低層を除けば、学習院の緑がリビングから見えるように
思うのですが。あまりきれいでない低中層建物の景色よりも
いいですよね。でもネックは排ガスと騒音。

>新駅が開業すれば、超駅近物件といえなくもないですが。

駅近はとてもいいですね。副都心線の池袋駅はかなり深いところに
なるのでしょうか。例えばＪＲで大塚方面へ行く場合、池袋での
新線−ＪＲの乗り換えの時間によっては、目白まで歩いた方が
早いような。

ここは都電の学習院下が超近なので、大塚方面であれば都電がベストだと思います。
結局のところ目白駅から山手線を利用することはあまりないように思います。

どこかのマンションとは違って、目白駅まで10分だから普通の人は歩けるでしょう
高田馬場だって15分程度だと思いますよ。

豊島区長の引退の悲願事業ですけど、実現性は薄いと思いますよ。
たった2キロの線路を敷設するのにいくらかかると思っているのでしょう、
既に有楽町線は池袋→東池袋間を走っているのですから。

明治時代は新目白の方をのぞき坂って言っていたんですねー
江戸時代は大名屋敷．
http://map.yahoo.co.jp/kochizu/maptop?lat=35.7138847436854&lon=139...

新目白じゃなくて明治通りでした．すみません．

目白プレイスのタワー低層階が坪単価400万円で新築未入居扱いで売りに出ている
目白ガーデンヒルズの最上階は坪単価500万円、低層階でも400万円で中古で売りに出ている

この調子じゃ、シティテラスは平均で400万円超えるのは間違いないんじゃないかな。
ということは、82.5㎡（25坪）→1億円〜・・・誰でも買える訳じゃないね。

駐車場率，結構高いですね．

大規模である程度のグレードなら驚くほどの設置率ではない、
目白ガーデンヒルズも70％は超えているよ。
名前だけ目白を掲げるところは、大規模でも30％未満のところもある、
駐車場がより多くあった方が高く売れるし、マンションの維持管理も楽に出来る。

166さんのおっしゃっているのは
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
ですよね。

正直驚いてます。
地価が上がっているということと、金利が上昇するということを考えると、
この物件　思っていた以上の値段がつきそうです。
買いの機会を逃したかな〜

>169
今現在、その値段で売れるとは思わないのですが。
このまま不動産が上昇していけば割安感が出てくるんででょうけど。

3月発売予定なのに、HPも変化なし、また売り惜しみで先延ばしにするのだろうか？
そんなに、飛ぶように売れる場所でも無いと思うけど。
ここまで来るとさすがに目白とは胸を張れないし、山手線の最寄り駅が目白と言うだけ

住友物件って相場の上限で値付けしてくるって本当ですか？

本当です。

いいえ嘘です。
住友は上限のさらに斜め上を行きます。

竣工して1年以上は値引きなんてしない話しはよく聞きます。
シティハウス成城なんて、2004年5月竣工でもすぐ竣工3年になろうとしているのに
まだ、新築未入居で気長に販売しています。
「売れ残り」なんて発想は最初からないようです、値引きして利益を減らすくらいなら
長期戦でゆっくり売ろうという発想なのでしょう。

元々マンション専業デベではなく、利益の大半は商業ビルのテナント収入ですから、
「一般で言う売れ残り」＝「根上り待ちの優良資産」くらいにしか考えていないのかも。
地元の知人も狙っているようですが、地元では手が出ないビックリ価格の可能性もあるかも？
24日から優先MR内覧らしいので、分譲価格の傾向ももうすぐわかるでしょう。

>元々マンション専業デベではなく、利益の大半は商業ビルのテナント収入ですから、
>「一般で言う売れ残り」＝「根上り待ちの優良資産」くらいにしか考えていないのかも
おっしゃるとおりで・・・。
ついでにいうと、地所とかもマンションはお遊びですからね。

ドムス南麻布なんて竣工して10年間も売ってたからな
販売受託会社はもちろんスミフだよｗ

建設地の目の前で死亡事故があったらしいね。大変だ。。。

上野の某マンションのショールムに先週行きました。
その時の担当者の話では、山手線内の駅近のマンションの坪単価は400万円は常識に
なりつつあるそうです。
今出ているのは新価格、秋以降は更に値上げして新々価格になりそうだということでした。
主な原因は土地仕入れ価格の高騰だそうです。
シティーテラスも坪400万円でも驚いてはいけないのでしょうか？

販売開始予定時期が迫っているのに、これだけ
HPの更新が遅い物件も珍しいですよね・・・。
他も検討しているので、早く詳細が知りたいです。

売り惜しみ、新価格待ちなんでしょう。
登録も申込みも何だかんだ言って先延ばしにした方が、この時期は有利と思われます。

そうですよね。売り惜しみですよね。
でも、ここの場所は何度通ってもここまで勿体つける程では
ないと思うのですか・・・。

>184
去年まではそういえたけどね。
今や山手線外の郊外でもとんでもない値付けだし、この立地を売り惜しみするのも無理ないよ。

ここをそんな価格で買うなら、利回り高い株に投資してその配当で賃貸に住んでた方がマシだな〜。
住宅情報誌は同じ価格なら買った方が遥かにグレード高いとか煽ってるけど、
アレは明らかに３年前価格だし、新々価格なんてものだと同じ価格で賃貸の方がグレード高いくらいになる。

まあ焦ってどんな高値でも買いたいって人は買えばいいでしょう。

検討者じゃない人が悪口言ってるスレって
ここですか？
賃貸の方がいいって言う人が何故わざわざ
シティテラス目白のスレに来て書き込みして
るんでしょう？
利回り高い株に投資してその配当で賃貸に住んでた
方がマシなら黙ってそうしてればいいのに。
何か意図を感じますね〜

なら黙ってスルーすればいいのにムキになって

>188
別にムキなっていないのでは？
188=186さん？

書き込んでいる人も、分譲価格が高くなりすぎて検討できなくなる人も
たくさん出てくると思いますよ。
このエリア3年前から30％も分譲価格の坪単価が上昇しているのに、
年収が30％増えてる人は少数派でしょう。

利回りの高い株と言ってもせいぜい税引き後4％も行かないでしょう、賃貸で月額20万円としても
更新料も含めて年間250万円ですか。好景気が継続するの前提に7000万円〜2億円くらい
上場株式持ってないと実現できないことだと思いますよ。

高田馬場駅から８分のところにモデルルームができてました。
近日オープンらしいのですが、建設地から遠い！！
見間違いかな・・・新大久保と高田馬場の間です。

今日から完全予約制で販売開始となったようですね。

どなたかMRに行かれた方はいらっしゃいますか？
価格などは公表されていたのでしょうか。

会員登録しましたが、ＭＲの予約のお知らせとか来ないんですね。

＞194さん

私は昨年の秋頃に会員登録して、3月の初めにMRの案内が来ました。
会員人数が多くなって登録した順に案内を出しているのかもしれませんね。
バタバタしている内に、結局、私はMR予約はできませんでしたが。

>195さん
ありがとうございます。そうですか。私も昨年秋頃出したように
思うのですが（収入書いたわけでないので、それではじかれた
なんてないでしょうし）、問い合わせてみます。

東向きの騒音はどうなのでしょうね。タイトサッシくらいでも
あまり気にならない程度なのでしょうか。

坪単価400万円でした・・・。

>197さん

４００は、どちら向き、何階くらいのお話しでしょうか。

１００平米超のプレミアムフロアは坪５００万を超えていました。
１２階以上、南向きはすべてプレミアム。
１１階以下は全て８０平米未満の部屋でした。

>198さん、199さん

情報有難うございます。
やはり、これだけ引っ張っただけあって、強気な設定ですね・・・。
明治通り沿い、且つ、駅からも距離のある物件にも関わらず。
どのような層をターゲットにしているのでしょうか。