グレーシアシティ川崎大師河原【旧称：カワサキチカイ プロジェクト（旧：（仮称）川崎大師河原プロジェクト】

15階を14階にすることによってワンフロア分価格が上乗せされるんだけどね。価格が安くなる方が良心的だと思うけど。

それに安マンションの二重床は最悪だよ

>201
単純にワンフロア分の価格が上乗せされるわけじゃないよ。
容積率を使い切ることができれば同じ面積が稼げるから。

階高を低くすることで建設費が抑えられ、天井高が低くスラブ厚が普通の直床マンションになる。
典型的な長谷工マンションだね。

日本語でお願いします。

１５階建てマンション
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2013-03-20

サプライズなら長谷工って事か？さすが大手！！

直床構造
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2014-05-10

この方、中々良い記事書いてると思いますよ。

まだ２年近く先になるんですね＞入居

直床っていうのは本当にもうそう決まっているのですか？
スラブ厚があれば、音が伝わらないんですよね？？
おそらく音が伝わらないのであれば、普通に暮らす分にはよさそうだけれど、
リフォームの時に気になったりするのでしょうか！？

みなさん、水回りの位置を変えるような大リフォームをするんですかね。。。

数十年先のマンションスタイルへの適応可能性の違いかと。
大きな制約になるかもしれないし、問題ないかもしれない。

二重床はリフォームしやすいのは間違いないですが
騒音に関しては賛否両論ですね。
二重床騒音でぐぐると50万件位ヒットしますしね

遮音性はスラブと合わせて見ないとダメですね。

>二重床騒音でぐぐると50万件位ヒットしますしね

本当だ。

試しに直床騒音で検索してみたら90万件位ヒットしたが。

高級マンションの二重床と安マンションの二重床は全然違うよね。
歩くだけでうるさい二重床はいらないな

最近は普通のマンションでもコスト削減で乾式壁にして隙間を埋める為に二重床のところも多いよね。

>>213

二重床も隙間に防音材入れ込んでるような都心高級物件は確かに
防音性能違うのでしょうが、神奈川や23区外周区の坪単価250万以下の
物件では防音材入れてる物件ほとんどないので、どんぐりの背比べという事でしょう

防音材？
二重床は何も入れないほうが遮音性がいいんだよ。

遮音性は価格じゃなくてスラブ厚。
億ションでも薄っぺらいスラブがあるからね。

長谷工といえば直床、スラブ厚200mm、二重壁、田の字間取り、天井低めとだいたい決まっている。

　スラブ厚は200mmあればいいというのを読んだことがあるので
一応それはクリアしているという形になるのではないかと思います
生活音はそれで一応シャットアウトできる、と

　あとは物を落としたり、乱暴に歩いたりしなければという事じゃないかな
これらは生活音とは別の音なので
どうしても響きやすいという事です

天井高の話題が他のスレにあったけど、ここはリビングで2.2～2.3ｍくらい？
十分ですね。

キッチンじゃなくてリビングがそんなに低いか？

え？リビングってそんなに低いのですか？
長谷工って基本直床で2400と認識していますが。
ここは長谷工でももっと低くなるんですね。

>218です。
２．４ｍの間違いみたいですね。たいへん失礼しました。十分な高さですね。

↑＞２２０の間違いです。重ね重ね失礼しました。

＞＞217
＞＞二重床は何も入れないほうが遮音性がいいんだよ

初めて聞きました。どなたか専門家の意見でしょうか？
それとも独自の意見ですかね？

それと確かに一部のみ億ションのマンションは大衆マンションと同じスラブ厚の場合ありますが
全室億ションのところではスラブ厚、アンボイドで300以上普通だと思うのですが

そういう意味ではどんぐりの背比べでしょ

>225
グラスウールの効果はググれば論文なり専門家の意見なり出てきますよ。

全室億ションについてのあなたの想像が正しいかどうかは実際に見たらわかると思いますよ。
私は平均２億超、６億の低層マンションのスラブ厚が20cmを少し超える程度しかなくてガッカリしました。

ところでアンボイドってなんですか？
アンボンドなら聞いたことがありますが、アンボイドは聞いたことがありません。

グラスウールの効果については二重床の効果と
ともに賛否両論あるのは知っていますが二重床は
空洞のほうがいいというのはググってもでてこなかったもので…

アンボイドはボイドではない意味で、アンボンドと紛らわしいかなと思ってました。すいません

六億で20センチスラブなんてあるんですね
最近の物件ですかね。勉強になりました
因みに後学のためご教示頂けると幸いです。

天井高が2400って低めに感じましたが、標準的なのでしょうか。
あまり高すぎても困りますが。

エントランスやお庭の雰囲気がステキだなって思いました。
共用部分が広いので、いろいろ活用できそうです。

同じグレーシア物件でも湘南江の島は構造を詳しく書いてあるのに、こちらは何も書いていないというのは
いかがなものかと思いますね。
http://www.sotetsufudosan.co.jp/enoshima/equipment/index03.html

今の情報では、天井高もですが、床の構造化壁の構造も全くわかりませんね。
長谷工だからおそらくというような推測にすぎません。

今回の物件はいわゆる田の字型になるのでしょうが、一般的に天井の下がり部分が多いので
実際には狭く感じる可能性が高いです。天井下がりがどのくらいあるのかもチェックポイントですね。

共用設備が多いというのは売りですが、ほかの物件と大きく変わるところはないですね。
多少珍しいのは音楽室くらいでしょうか？敷地を周遊するランニングコースなども
あればよかったですね。最近は共用の菜園を作るところも多くなっているようですが。
プールやSPA系を作らなかったのは共益費の上場を抑えるためなのでしょう。
バーベキュー設備はよいと思います。

殿町上空200mが羽田空港の新離発着ルートになってますね。
上空200mってラゾーナタワーが140mぐらいですよね。

なんとかコーポレーションで15階建てですから、構造は決まっているようなものです。
https://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/

飛行ルートが決まるまで怖くて買えない。日本有数の騒音エリアになったらヤバい。

こっちにくる飛行ルート案なんてあったか？

離陸時に1kmほど東側を飛ぶ案があるようだね。
サッシや換気口の遮音性次第かな。

何寝言言ってんの？殿町というのは産業道路を渡ったラウンドワンから東側だよ。離陸後に小島新田駅の上空あたりを上昇していく。

もの凄い爆音だよ。今の計画案のままだと１日最大70便が離陸後に殿町小学校の上空200mを上昇していく。

しかし6月時点で黒岩知事が懸念を表明している割にはデベは何も言わないね？何で？

てか滑走路と殿町小学校を線で結んだ線はそのまま大師河原二丁目なんですけど1キロで200mから何メートル上昇してるの？

>235
寝言言ってるのはお前じゃ！

換気口は覆いがある換気口があります。
防音換気口に、二重サッシにすればなんの問題もないと思いますよ

名前をころころ替えるのはよくない。
別の物件が近くにできたのかと思いました。

防音換気口に二重サッシ？準備の良い回答だが24時間ずっと窓を締めて暮らさせる気かい？

窓開けて暮らすのって団地臭くない？
生活音ダダ漏れになるよ？

モデルルームとか説明会に行った人感想を知らせてください。

>>241
太陽の光浴びてますか？

小島新田に住んでますが、飛行機の騒音は昼間は気になりませんよ。それよりも窓を開けることで、走行音とクラクション、そして排ガスが気になります。

>>244
ここは幹線道路沿いではないので関係ない話です。

首都高と産業道路が目の前なんで関係ないです！！

>>246
だいぶ離れているけど。

遮るもののない上の階は気になりそう。

出来野の近く、もう少し東門前寄りに住んでいますが、排ガスは気になります。
窓を1日あけていると、夜フローリングを指でこすると細かい黒い砂埃が指にザラっとつきます。
日々、床は拭き掃除をするので大丈夫ですが。

ここは、加えて隣の中学校からの砂埃もあると思うので、窓を開け放つなら床の拭き掃除が必須かと。
でも、風を通したいから窓はあけておきたいですよね。

あ、飛行機の音は気になったことないです。少し離れているからでしょうか。
でも、家の前を大きな車が通ると、窓を閉めていても気になります。
防音換気口に、二重サッシですがね。

皆さん　勘違いされているようですけど
飛行機の騒音はこれからの問題なんですよ。
新しい離陸のルートがこのあたりなんです。
今、聞こえないのは当たり前。
これからは爆音かもしれないんですよ。
大問題です。
詳細はこちら
http://digital.asahi.com/articles/ASG8V4PV0G8VULFA010.html?ref=mixi

ちなみにそこは保育園です。

検討版によく出てくる榊淳司氏のサイトでは、レポートを
売っていますが、川崎地区のマンションについて、
以下のように書いてあります。

大規模なマンションが競い合う川崎市川崎区エリア。
　558戸の「カワサキチカイプロジェクト」は、 資産価値に大きな脆弱性を秘めています。
　また、苦戦が続く「リヴァリエ」の未来は？
　さらに「シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ」の買ってはいけない理由。

「カサーレ川崎ネクシア」と「マークウィング川崎」なら、
どちらを選ぶべきか？

http://25sakaki.web.fc2.com/35kawasaki/

つまり3物件とも良くないといわれているようですが、資産価値に大きな脆弱性を秘めています。
ってなんですかね。上空の飛行機のこと？　産業道路の隣接が何か影響？　大使線に何か問題？
幼稚園の騒音？　土壌の問題？それとも欠陥工事を予知でもしたのでしょうか。直床・直天井は
大きな脆弱といわれるほどではないかと思われますが。
シティテラスを買ってはいけない理由も気になります。

分かる人いませんか？

>>253
住友不動産に恨みがあるんでしょう。

榊氏の評価が気になるなら資料を買って読んだらいいと思います。
榊氏の言うように数千万の買い物なんですし。

そうでないなら気にしなくていいと思いますが。

>>253
榊氏は10年後に売る前提で物件を評価しますから2020年から2024年に売る時に大きな懸念材料になりそうなポイントがあるってことですよ。

それが何かはデベスレなんで安易な推論は書きませんけど。

>>257
もしその人がそういうことが分かる人だったらそんな商売してないし、大金持ちになってるでしょ。

>南側の一戸建の並び

これだと出来野ルーテル保育園ですよね。

ふたば幼稚園は
南側でも一戸建ての並びでもなく、
東側で産業道路沿いですが。。。

>>258
それは榊氏に直接質問してください。私に聞くのは愚問です。

>>258
確かに（笑）！そんなにマンションを見極める目があるなら、投資用マンションを売買しまくって、儲けられるはずですよね。マンション評論家って職業自体が眉唾モノなのかも。趣味でマンション巡りしている人たちのほうが、まだ理解できる。

>資産価値に大きな脆弱性

専門家気取りで
「ここは3.11のような震災が起こった際、津波による被害の恐れがあります（シャキーン）」
って書いてあったらウケるな。

榊氏はまがりなりにも専門家ですから素人が安易な決めつけで否定するのはナンセンスです。
要らぬ横やりはごめん被るという物件関係者の方ならお気持ちは理解できますがマンコミュはなりすまし禁止ルールなので宜しくお願いします。

まがりなりにもというより
「曲がり屋」ともっぱらの評判です

レポートもお金を出して買うほどの内容はない
この掲示板のネガレス集めたほうがましとのこと

専門家って自称でしょ？別になにか資格を持っている訳でも、評価の高い研究論文がある訳でもない。
ブログ立ち上げて、自費出版のレポート売るだけで専門家なら、誰でもなれますよ。

車の排気ガスはもちろんですが
京浜工場からの臭いはよくない

洗濯物に黒い粉がつく時もあるので
敷地内だけ緑増やしても意味がない

風向き良い日はいいのかもしれない

榊淳司さんってつい最近まで講演会行くとフロッピーのマンション市況とか
販売してたみたいだよね。

あっ・・・（察し）、ってかんじがするよね。

>洗濯物に黒い粉がつく時もあるので

写真載せて。

>>270
読んでらっしゃる本当の検討者さんへは有益な情報だと思います。
私ははるか内陸の東横線の元住吉の東向きに20年前住んでいましたが風向きによってベランダの手すりに真っ黒いススみたいなものが付着していて驚かされました。
その後かなり空気は綺麗になったと聞いていますが同時に3・11以降は扇島の火力発電所も再稼働していると聞いています。
この物件はまだ立っていないので必ずやキツい文面で否定が入るでしょう。

しかしデベさんには申し訳ないのですが良いことばかりが事実ではないので書き添えさせていただきました。
これが消されていたら推して知るべしだと思ってください。

>271
それは排ガスでしょうね。
交通量の多い道路沿いは特に空気が悪く、黒いすすで汚れます。

>>272
トラックの排気ガスはあったと思います。
ただ、その物件は反対の西側が綱島街道に面していて東側は遮るものも大きな通りもどちらもなくてものすごく見通しが良かったです。

まあ各種排気がクリーンになってきたからこの辺りにも人が多く住めるように待って来たのでしょうが、キレイ、黒いススはないと決めつけない方がいいと思いますよ。

なんだか強引な人がちょこちょこケンカ腰で抑え込みに来てるのが気になったので書き込みました。

>>268
講演会？業界の方？
匿名ってあなたはどのようなお立場から頭ごなしに全否定？あなたの立場がわからない以上あなたの方が怪しいですよ。

>273
排ガスは軽いので浮遊しますよ。
綱島街道に面していたなら、条件は悪いですね。
ここが良いとは言いませんが。

整理すると

長所
幼稚園も保育園も近い
大師インターに近い
産業道路駅に近い
アクアラインに近い
羽田空港に近い

短所
大師線は不便
高速道路や産業道路に近い
工場や稼働中の火力発電所に近い
小さいながらも原子炉が近い
2020年にすぐそばを低空飛行で旅客機が飛ぶ日がくるかもしれない


長谷工の持ち込みに数社が乗っているのでノルマ分担すれば全部売れるんじゃないですか？

産業道路に面した建物は明らかに排ガスで黒くなっているのが判るレベルだから、それは甘く見ない方が良いと思うよ 悪くなることはあってもこの先改善することはないだろうね。

モデルルームに行ってきました。長文失礼します。

良い点
・駅前の交通広場が完成(入居の1年後予定)すれば、駅徒歩1〜2分。
・価格。中住戸2900〜4400万円。3500万以下も多数。
・ディスポーザー、ピピっとコンロ、良水工房は標準装備。
・緑化。
・ホームライブラリースペースなど、間取りも多少工夫されていた。

懸念点
・直床、建具等も少し安っぽい。いかにも長谷工。
・駅からの導線にスーパーがない(まいばすけっとは敷地内にできる)
・管理修繕費・駐車場代は、安くはない。
・共用施設は14もあって、充実しているように見えるが、よくよく考えると、使いづらそう＆汚れやすそう↓以下詳細

共用施設の懸念事項
・カフェサロンは別室ではなく、エントランスの一角(玄関で果たしてパンが食べたいものか？)
・ブックオフ監修のコミックサロン(子どものたまり場？)
・コミックサロンを通らないと出入りできない、シガールーム(コミックサロンに煙がもくもく？)
・キッズルームとパーティルームは完全に同じ部屋(子供は部屋を汚すもの。お客様を呼べるか？)
・スタディスペースは4席のみ(500世帯あるが？)

色々書きましたが、スミフより同程度の部屋が1000万円近く安く、駅近徒歩1〜2分になることを考えると、アリかなと思いました。懸念事項もありますが、価格を考えると納得。競争力、資産価値もまぁまぁかと感じました。これくらいの価格のものは川崎でも減ってきているので、完売しそうな気がします。ご意見、お願いします。

>278
味の素の臭いとは違う。
409号を東に向かっていくと産業道路の東一帯に入ったところで耐え難い化学薬品の臭いがしたことがある。

買えない人のコメントが多いですね。

ま、お金に余裕がある人はスミフかタワマンが近くにあるよ。

>283
書き込む前によく確認しましょう

>>281
初めて分譲マンションの皆さん方って頭割りだからなんでもできると思ってらっしゃるからこういう見せ施設が魅力的なんですよ。
利用者が減る一方で維持費と共有ってことでの固定資産税だけが突出します。
まあプール、ジャグジー、バーラウンジ、スポーツジムがあたりがないだけ救いですね。コーヒーラウンジはセルフサービスになるでしょうね。

この物件とリヴァリエ　、住不を比較する際に一番大きな違いは入居時期でしょう。
この物件は再来年6月からなのに対し他の2物件は来年の3月には入居できるわけです。
子供のいる方などは、入居時期の違いは非常に大きいと思います。この物件は既存
中古と比較してもリヴィエマーレ（東門前）あたりより安めなのは、先物買という
要素があることを理解しておく必要があります。また産業道路駅の地下化工事も
平成26年完成予定であったものを2019年に延ばしており、それもとりあえず先延ば
しにしただけなので、確実性のある話ではありません。地下化しないという
可能性もあり得ないわけではないようです。
http://mirai-report.com/blog-entry-1217.html

したがって入居開始時には予想図と異なり現状の駅舎から
現地に向かうようになるのでしょう。その意味では4分かかるのかもしれません。

共用施設は圧倒的に住不が少ないですね。エントランス、ラウンジ、キッズルーム
のみですから、ほとんどないに等しいです。リヴァリエはスカイラウンジとスポーツジムが
多いくらいです。
また、武蔵小杉の駅前タワーでは入り口付近のロビーに椅子を置いたら
子供のたまり場になって騒ぐので、ホテルのような高級感が台無しになっているので
イスを置かないでほしいというような書き込みがありましたが、このあたりは
住民が解決すべき問題ですね。
私は、大規模マンションは共用施設が魅力的と感じていますが、そういう人も多いのでは？
必要ないという人は住不という選択もあるわけです。最初の価格は高めでも
維持費は安くなるのかもしれません。

産業道路駅はこのスレにも書かれていたかと思いますが、地下化と同時に大使河原に名称が
変わる可能性が強いかと思います。住んでしばらくは変わらないでしょうが。しかし
大使線の駅名はいずれも特に良いわけではなく、都心部の人たちから見れば、？？
でしょう。ブランド志向が強い方などは辞めた方が良いでしょう。
横浜の方が好きという人には同じ沿線でほぼい同じような価格で
http://www.playhome.jp/
もでています。大分遠くなりますが、こちらの方が好きという人もいるでしょう。

将来にわたっても（研究施設などができたとしても）高級感はでないかと。
京急は東急とはそのあたりがもともと違うのです。大使河原にデパートを作ろうなどとは
発想しないはずです。また、利用者の便を考えて小島新田から先をJRの貨物線を超えるか
くぐるかして浮島地区や殿町に結ぶことを考えたりはしないはずです。もともと利便性の
高かった土地に先人たちが線路を引いてくれたわけだから、これ以上利便性を高めるこ
とは一切考えずに、単純に鉄道業を営むのが京急の企業姿勢であって、どうやったら運賃が
増えるかという都市再開発的な発想はないように思われます。（上大岡が少しその気がありましたが）
リヴァリエもコスモスがこけたから安く手に入るならということで関わったのであって
再開発を目的としてというようなものではないでしょう。駅ごともっと高級に仕上げる
こともできたのをしなかったわけですから。

大和ハウス（住友銀行）と大林の強力があってこそ実現したものでしょう。
日本コロンビアの跡地というのはパークコート青山もそうですね。
ここはどこかの社宅跡地と聞きました。

通勤に関しては浅草線沿線、あるいは品川や新橋から1度くらいの乗り換えで行ける範囲は
多いので、その範囲の会社であればかなりよいですから、身を取るかどうかですね。
比較的都心部に近い割には、買い物などの便も良い珍しく残されていた場所に思われますが。

大師河原駅ってのはいいですね〜。随分、印象が違う。

大師線駅名で港町と鈴木町と産業道路は無しだな。
大師河原ならよいね

「港町と鈴木町と産業道路」

ほんと誰がつけたのでしょね
センスねえ
ドン引き

鈴木町っていうのは、もともとは味の素前のような駅名だったそうです。
鈴木さんというのは味の素のオーナーの名前です。鈴木町駅利用者の80%は味の素関係者ということです。

http://www.foodwatch.jp/secondary_inds/37130
http://www.city.kawasaki.jp/kawasaki/cmsfiles/contents/0000025/25841/5...'%E9%88%B4%E6%9C%A8%E7%94%BA+%E9%A7%85%E5%90%8D%E7%94%B1%E6%9D%A5'

ところで、デメリットに以前近くに原子炉があるっていうのがありましたが、これは東芝の
研究開発用の原子炉のことですね。浮島地区にあるようです。

http://nanohana.me/?p=7869

また稼働は休止しているものの東電の川崎火力発電所も浮島地区にあるようです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B7%9D%E5%B4%8E%E7%81%AB%E5%8A%9B%E7%9...

だからどうというわけではないですが。

リヴァリエもここも値段かわらないけど、将来をかんがえるとこっちのほうがましかな？

>>294
将来の何を考えるとこっちなんですか？
何かのリスク？よろしければ具体的におしえてください。

>>293
http://www.city.kawasaki.jp/160/page/0000032054.html

川崎市の発表では４月の時点で運用中かつ核燃料ありとなってますが？
火力発電所も扇島の他鶴見にもあってフル稼働中のはずですがいつ休止になったのですか？勉強不足で申し訳ございませんが休止というのは初耳情報です。

>>293
http://xn--tfrr70e8ee8z1b.com/2/kanagawa.html

休止はしていないですね。

殿町に羽田空港との橋ができ、キングスカイフロントとという特区ができるから

東京電力の火力発電所は、何度も建設と廃棄を繰り返しながらも運転しているんですね。
地球上に放出されるCO2の4割は火力発電所からといわれています。日本が暑くなって
きている原因の一つでもあります。東芝は世界一安全な原子炉を開発しているので
この実験用原子炉も安全であることを期待します。

ところで港町という駅名は、ここに日本コロムビアというレコード会社があった
時に美空ひばりさんの港町13番地という歌がレコード化されて有名になったそうです。
これは、youtube で確認できます。
しかし、今は単なる広い河原で桟橋の一つもなく、どこにも港町の風情やマドロス酒場は
見当たらないようです。川崎自体、あまり港町のイメージはないですからね。
また私鉄には大使線のように参拝目的で作られたものは他にもあり、東武の西新井大使
京成の金町、柴帝釈天、京王線は高尾山などが該当するらしいです。

リブァリエは一応タワマンで修繕費が高いからここと比較するのは無理がある。