サウスゲートタワー川口ってどうですか？PART6

前スレ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366220/

20階で賃貸でてますね。

北向きとはいえ、２０階の７２。９４平米、管理費込で１８万は安いですね。
駅から少し離れるからこんなものかな？
これが賃貸相場の基準になって動き始めますね。
事務所も可能なのですね。

新築プレミアムがだいぶのってるよ。
住居費だけで18万。手取り40万の人でも半分だからね。
安さを求める川口で借り手がいるかだね。
人住んだら2万くらいは下がるんじゃないかな。

川口は、分譲価格は高く、賃貸は安いというイメージがあるので、
不便ではありませんが、駅から若干離れるサウスだと少し高い感じはしてしまいますね。
でも駅前では18万はけっこうありますよ。新築の割には安いかな～とは思いますが。

金利2.5%。借入4000万。返済期間35年。
支払い金利2000万。
このくらいの金利で借りてる人いるんだよね。

逆じゃないかな？
川口は賃貸が高くて、分譲が安いと思うけどなぁ

川口はマンション供給過剰。
戸田よりはマシだけど売れ残りと中古を比べて買い叩くのが賢い買い方。
サウスも予想通り大量に残ってるし。

＞供給過剰

僕としてはこの言葉、「選び放題」ってプラスに考えちゃうんですよね。供給過剰によって検討者個々に何か影響あったりしますかね。分散されて一件あたりの競争率が下がるメリットすら見えてくるんですけど。

うちの近隣も実は過剰なんじゃないかという状況なんですよ。傍観者の立場ですけど、みんな好きなマンション選べていい時期だなあなんて思ってます。もちろん個々の予算で限定的にもなるわけですが。

供給過剰で選び放題というのは間違ってないね。
しかし中古物件値下がりリスクが高くなる。
これが購入後のリスクかな。
サウスだと駐車場の空きによる管理費や修繕費枯渇などのリスクもある。

早くも共用部分傷がつき始めましたね。

中古でも良いマンションはなかなか出ないね。

>>9さん
供給過多だと、永住物件として買っている方はいいですが、
転勤を伴う方などは、賃貸に出す時に入居者が決まりにくかったり、
賃貸料も下がってしまいますよ。
もちろん買い替えの時には買いたたかれます。
大型物件だと同時に売りに出される可能性も高くなるので、
他の部屋の売り出し価格にも左右されてしまいます。

供給過剰はメリットばかりでなくデメリットもあるということですね。勉強になります。８さんが仰るようになるべく競合させて強気に値引き交渉して売却時にも問題ない価格が引き出せるようなら前向きに検討するというスタンスでチャレンジしてみようと思います。
まだ大幅値引きとか難しいですかね？

大幅値引きは大手だと竣工1年とかにならないと難しいと思います。

廊下のスペースを可能な限り削り、他の部分に回すデザインは他のワンパターンのレイアウトではなくて引かれるものがあります。
ただ、かなり無理しているなという間取りもありますね。
プランのバリエーションが豊富で高層マンションでこの金額なら悪くないですね。

>11さん
ちなみに共用施設のどこですか？
ここは大規模ですし、入居が始まってから時間が経っているのである程度は仕方がないと割り切るしかないですね。

>14さん
大幅値引きはどうでしょうね？
東急不動産の値引きに関するスレッドを読みましたが、例え売れ残っていても値引きは少ないそうです。
値引きはなくとも建物や管理については高評価なので、結果的に皆さん満足されているようです。

公式ホームページのトップにはられているバナー、GWキャンペーンをチェックしたら特典がお肉のギフト券1000円分でちょっと笑ってしまいました。
最終期ですが、まだそんなにせっぱつまっていない状況なのでしょう。
値引きのタイミングは残戸数なのか、それとも竣工後〇ヶ月～なのかどちらが重視されると思いますか？

住友が好調なので内心焦りはあるでしょう。
でも、GW中にあまり大きなサービスをするのは厳しいのかと。

………住友？

シティが好調…？

住民板見ると給気口からの臭いの問題書いてありますね。
普通に閉めて他の給気口を開ければいいだけの話だと思いますが、内廊下側には吸気口はないのでしょうか？
それだときついですが。

久しぶりにスレみましたが、まだ完売ではないのですね…。

豊富な間取りがありますって言われてもね。
こんなに残ってるんだって正直引く。
残ってるのは窓なしの中住戸が多数。
住民板見ると窓なし部屋の弊害が色々書かれてる。
マンションの掲示板に誘導したけど。

ここは100戸くらい残ってるのですか？

たしかに残戸数は気になりますネ。

GWに行きましたが、残50戸位でした。
高層階と2LDKばかり残ってました。

紹介される間取り以外にも残ってそうで最終期2次、3次と続いていきそうな印象でした。
駐車場も半分くらいまだ空きがあるようです。
価格も全戸教えてくれる訳じゃないので、残戸数はわかりませんでした。
駐車場の残りからして残100戸くらいありそうな印象でした。
駐車場は全戸売れても稼働率80%くらいになりそうです。

夜行ってみたのですが、明りがついていない部屋が多い気がします。100位以上残っているかもしれませんね。

そうですね…上層部ほとんど電気が突いてませんね。

全体的に65㎡偽3LDK（基本的に扉を常時開放して2Lとして使うの前提みたいな細長い部屋あり）みたいな間取りが多すぎるというか、それしかないというか。
70㎡以上の普通の3Lというのがほとんどなくて、70㎡超えてもやはり1部屋がLD隣接の細長いのだったりして、そういうニーズは全く無視したマンションですね。

子供一人のファミリーなら子供部屋、寝室、LDKの2Lが一番売れ筋という判断なんだろうけど、諸々高級感を出してそれを売りにしているマンションなんだから、中層階にもう少し広い部屋があってもいいんじゃないかと思います。それがなかったので私はここは検討したけどやめました。

電気を突いてどうするのかな？!
らしいコメントで失笑

ここの住民板が盛り上がらない理由って何ですか?

サイバーホームのマンション掲示板に文句を書き込んでるから。

遮光性が高く、保温力も高いカーテンを使っていたら、カーテンを閉めれば外から内部の明かりは全くわかりません。
そういう、高価なカーテンを使っている家庭が多いということかもしれないね。

経済的に豊かな家庭が多く、管理費を滞納する様な家庭は少ないとも推測できる。

めちゃくちゃなこと言わないでね！

富裕層は夜、カーテンを閉めきって生活してるのか。

サウスゲートが惨敗した理由って、一部屋が使い物にならない(細過ぎて)
狭小リビングインのONパレードだからですか？

前にも話題になりましたがその通りだと思いますよ。
あの間取りですと実質2LDKですし、うち一部屋が窓なし行灯部屋ですから…

>>35
本気でいってます？(笑)
近隣のマンションとはずいぶん違うライフスタイルの住人が多いんですね(笑)

営業さん的には、竣工までに七、八割売って、そのあとはゆっくり売っていく計画だ、とかなんとか。
最後に空き状況見たときも、高層中心に余ってたなぁ。。
たしかにもっとバリエーションあったほうがいいですよね。

サウスの非道い間取りを企画、設計をしたのはGA設計？鹿島？
それとも売り主である東急＆三井？

過去には一部だと思うが頭の悪そうな契約者、もしくは契約者を装った人からの売れてますカキコミもあったが
流石に入居してみて想像以上に売れてない現状知っちゃうと、恥ずかしいのか全く顔出さなくなっちゃったね
勉強不足による自業自得とはいえ、あの香ばしさ好きだったのに

ここまで言われるのですね。。。候補なだけに悔しいです!?

いや、人がどうこう言うっていうより見て気に入ったならいいと思いますよ。
家ってそんなもんです。

高価なカーテンも買えない連中が一斉に書き込みしている感じ。
妬みから、嫌みの一つも言いたくなるよね～。
人間の性だから仕方ないか。

ムキになったっていっぱい余ってるんだから仕方なし。

よんじゅうごww

一斉入居も落ち着き売れてないことが明らかになってしまったな。

売れ行きがそんなに気になるんですね。

売れ行きじゃなく売れ残りが気になるんじゃないの。

売れ残りが多かったら購入しないということかな？
購入検討のスレッドとしたら本末転倒だよね。

それとも売れ残りが多いと決めつけて、購入しなかった、または購入出来なかった自分を納得させているんだろうね？
ここに書き込んで溜飲を下げられるんだったら思いっきり書きこめばいい。
かわいそうに思われるだけなのが、分からないらしいね。

購入者としては売れ残り多いと悲しいですよね。。

子供一人なら何ら問題無い間取りだとおもけど、違うのかな－？

間取り以外にも売れない理由があるってこと？

10年完済は無理でも10年後に残債を貯金が上回る人は多数じゃね？

〉〉23
その辺にしときなよ。

残100戸と騒いでも安くはなりませんよ(^^)
実際は残50戸ですね〜

それと電気の数は全くあてになりませんよ（笑）
イーストゲートやオーベルも1/3位しかついてませんから〜

>>57
残50戸だと全戸売れても駐車場余りまくってしまいますよね、
営業さんに車停められるか確認したらまだ半分くらい空きがあるので大丈夫とのことでした。
今のペースだと80台が余ってしまいますね。
トランクルームの70台は埋まってしまったとのことです。

ところで残50戸というのはどこからの情報ですか？
モデルルーム行っても全戸の価格表もらえませんでした。
購入検討中とのことですが値下げに否定的ですし住民さんじゃないかと。。。
疑って申し訳ないですが、大事な情報なので情報元を。

>>54さん

間取り以外に売れない理由があるとしたら立地でしょう。
ぶり返しになってしまうので言いたくはありませんが。

＞５４さん
これもぶり返しになりますが、地域の防災を川口市で管理するのではなく、市民税も地域の人達同様に支払う様になるマンション住民に、防災拠点にしようとする土地の固定資産税、都市計画税も毎年負担させるやり方に矛盾を感じる人達も多いということでしょうね。

GWに行きましたが大盛況でしたね。
あんなに人がいるのに売れてない意味がわかりませんね。

>61さん、何戸残ってマシたか？

2/3は完売してるようです。

残りは40～50位というところかと思います。
駐車場は100台以上入ってるのは確認したことがあるので、
出ている車もあることを考えると、現在で約55～60%くらいかなと思います。
こちらは完売しても埋まりそうにはありませんね。
トランクルームは希望者が多く、抽選になったそうです。

確かに上の方は電気がついている家が少なく上の方を中心に残ってるのでしょうが、
あまりあてにはならないかなとも思います。
うちは、遮光カーテンということもあり、
カーテンを閉めたら外からは電気がついていることが全くわからないですし。

駅からマンションまでは駅前以外お店もほとんどなく、多少さびしい感じはしますが、
今のところは快適に住めています。

上の人が書いているように、＞３５さんの書き込みは推測の個所もあるけど出たらめじゃなかったんだ。

住民さんが匿名で検討板に書き込みか。
収入高い層が多くカーテンもヒダの多い遮光カーテンで灯りはあてにならないと言いたいようだけど。
南を除いて他の方角は灯りのついてる住戸がポツポツなんだよな。
未入居が明らかに多そうなんだけど。
南の間取りだけ遮光カーテンじゃないのかな。
それと収入高い人が住むなら車の所持率も高いはずなんだよね。
説明に無理あるんだよな。

＞66
なにこの人気持ち悪い。

でも確かに南以外灯り少ないね。。。

＞６６
いきすぎた妬みは、人をダメにするよ。

サウスは近所であまり売れてないみたいと話題になってたけど。

金山町の人口2割は増えてるっ評判ですね

川口市のページに月別町別の人口統計資料あるので３月１日分と５月１日分で金山町の世帯数と人口数の増加計算してみてね

金山町の全体世帯数は
5月1日で1867世帯。
3月1日で1594世帯。

金山町全体で273世帯の増加か。
このうちサウスの入居を95%として260世帯。
やはり残100戸くらいだね。

金山町はかつての中国並みの人口増加率ですね。

　 世帯数 人口
3/1 1,594 3,188
5/1 1,867 3,822
増加 　　273　 　634（+19.9%(対3/1)）　

http://www.city.kawaguchi.lg.jp/kbn/04013021/04013021.html

毎月確認していけばサウスの売行きの目安になるね。

金山町の人口増加数が、川口市全体の人口増加数に占める割合ってすごいですね。まさにHOTなエリアですね。

>73
前半は同意です。純増から計算すると金山町以外からのサウスの入居は260世帯くらいでしょうね。
ただ地権者と金山町内での町内引越し者を加えるとほとんど残りはないかも！

多分急いだほうがいいんでしょうね。川口で今一番熱い町金山町に住みたい人は。

日本人だけのデータだと

5月1736世帯
1867世帯から日本人世帯を引くと131世帯が外国人世帯か。

3月1499世帯だから
外国人世帯は95世帯だった。

増えた273世帯のうち36世帯は外国人世帯なんだね。

サウスの入居の1割強は外国人世帯？

流石に住人動向を出されては、気持ち悪い住人の営業発言も少なくなったね。
キモい粘着質な住人を除けばだけど

あれ残り50戸だっけ？金山町が人気？

発売から2年経つがまだ3分の120戸前後残ってますよ
それにしてもステマも度が過ぎると嫌味にしかならんね
当人は気づいてるのか、わざとなのか

外国人の増加の多い熱いエリアか。

人気の街金山町はハイソで国際的な下町

http://allabout.co.jp/gm/gc/31497/

案外安アパートの引越しばかりだったりしてね。
外国人は狭いアパートに複数で住んだりするし。

http://suumo.jp/chintai/saitama/sc_kawaguchi/oz_11203029/

地権者20＋町内40＋町外260＝320

＞77

どうした？
なんでそんなに必死なの？

２７３世帯の内サウスの一斉入居で何割増えたかだね。

９５％で２６０世帯
９０％で２４５世帯
８５％で２３２世帯

それと非分譲住戸の１３戸を持つ地権者。
金山町からサウスへの引っ越しの人想定２０世帯。
その中で住んでたアパート、もしくは自宅が引っ越し後の家が住まれてない、その住んでた家も後に住んだ人が金山町からの引っ越しの場合はこれらをカウントしなきゃならない。
まあ多くみても１０世帯だろう。

とするとサウスの残は９５％で残９０戸。９０％で１０５戸。８５％で１１８戸。

外国人の増加を加味するとやはり残１００戸くらいじゃないかな。

これから毎月人口動向をチェックすればサウスの売れ行きがわかるね。

公開空地などの芝生部分に生えた雑草抜きはしないのでしょうか？
植え込みも元気なく枯れたのや枯れかけのが多くて残念ですね。

購入者専用のスレッドに、このマンションは管理人なるものがいないと書いてあったよ。

＞７８さん
これからますます、反日教育をされ続けてきた中国人が、川口のこのエリアに増えてくると言うこと。

>86
このエリアに限った話ではないでしょう。
他の新築マンションも同様。

川口の駅周辺は特に多い。
西川口はもっと多い。
他の地域のマンションとは違います。

日本人だとか外国人だとかそんなに気になるものでしょうか

田舎よりも都心部にいくほど外国の方は普通に多いと思いますよ。そこそこ収入のある中国の方は日本語と英語ペラペラとか日本人より優秀でマナーも良い方も多い気がします。




それより歩きたばことか日本人でマナーの悪い人の方の方が気になります

同じマンションに住むとなると文化の違いなどで揉めるようですよ。
サウスは中国人の方が多いのですか？

>88
言葉が足りませんでした。
金山町だけじゃなく、川口周辺が総じてそうであって、
サウスゲートだけじゃない、と言いたかったのです。

川口はもともと外国の方が多いですし、仲間が集まって
来やすいのは事実ですね。

駐車場は近隣相場より高いのと、タワー式なのて出庫に時間が掛かるので、敷地外で借りている人が多いそうです！

さあ！駐車場が余っているから売れてないって騒いでいる人はこの情報を論破できるかな‼︎

夜間に見れば一目瞭然だと思いますよ。

では夜間にオーベルタワーを見て入居世帯数を計算してみてください。

推測のロジックも採点対象です

ある時間に一目で判断するとなるとフェルミ推定みたいなロジックが必要ですね。

専業主婦率、現役世帯率、遮光カーテン率、シフト勤務や深夜残業などいろいろな前提が必要そうだけど９４がどんなロジックをまとめてくるか楽しみ


http://wakarukoto.com/?p=743

いちもく‐りょうぜん【一目瞭然】国語
［形動］［文］［ナリ］ひと目見ただけではっきりとわかるさま。

ロジックで空き部屋推測しても一目瞭然って言わないんじゃね

購入検討中さんら何をムキになってるのやら。
ちゃんと売れてる南は夜明るいでしょ？
他の方角は明らかに灯りが少ない。
タワーパーキングの不人気を強調してまで販売戸数を水増ししたいの？

もし南向きが他の向きより明るい部屋が多かったとして売れ行きとどんな関係があるのでしょう？オーベルタワーでも同じ傾向ですが空室率は何割ですか？

ヒント
・南向きの部屋は日中主婦が家にいる専業主婦家庭が多い。他の向きは比較すると共働きが多く在宅率が低い。

・南向きの部屋を買う家庭は日光へのこだわりがあり遮光カーテン比率が低い。