東京サウスゲート計画＜9＞

１０年後も落としどころを探ってそうですね。
もう新駅はやめにして、どういったコンセプトでまちづくりを行うか事業体どうし話し合い、詰めていってほしい。
聞こえてくるのは、東京都の勇ましい発言ばかり。

東京都の構想は、基地跡再開発によるJRの利益を最大化するものではないのなら、営利企業であるJRは利益を最大化しようとするのは当然で、東京都の構想に協力してもらうには、JRにとって相応のインンセンティブが必要と思います。

容積率緩和は確かにとてもいい考えだと思います。

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容積率を緩和しても、羽田との絡みの高さ制限や
風の道を確保との絡みもあるのでは？

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この辺りは航空法で言うところの空港周辺ではないんではないでしょうか。

風の道は北寄りの一部に確保する構想のようです。

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容積率緩和された場合、必ずしも上に伸ばすとは限りません。特にオフィスの場合は高さよりワンフロアの面積が大きいことが望まれます。

高さは羽田を中心とした逆円錐に入らないよう高さ制限があります。よって品川駅周辺ビルよりは高く、浜松町よりは低くって感じですね。

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容積率緩和は、全くもってここでは不要でしょ。もともと敷地が広くレイアウトできるんだから。
高さじゃなく、おもいっきりデブビルにできるから？
広場も作らず、道路に接するまでめいっぱい建築物を建てたって、景観は悪いし、街のデザイン失格。

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容積率緩和が不要？車両基地の容積率は４００%だよ。
例えば品川駅東口の高層ビル街は容積率７００%。
汐留も７００から８００%と倍近い。
大規模オフィスにするのだから容積率緩和は必須でしょ。

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車両基地の基地部分も一団の土地として開発するなら
むしろ容積なんて余りそうなくらいかと思う

新駅が出来るのは間違いない
日本電設の発表資料に完成予定で載っちゃったし

費用負担はJRと東京都が負担すべき
なぜなら西はJRの敷地、東は東京都の敷地だから

このへんはそう動かないだろうからループはもう勘弁して

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ちなみに東京都は新駅メリットを
相場より高いシーズンテラス敷地の定借賃料として既に貰ってる

もちろん入札側のNTT都市開発も知ってたんだろう
──もしかしたらリニア駅のことも
NTT村に「となり掘るかも」とJR東海から打診があったとか、で

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容積率が余るってどういう意味？
公園とかならともかく港区の事業用土地で容積率余らせるとかあり得ない。東京ミッドタウンだってあんな広場がありながら容積率６７０%を使い切っている。

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まあだけど汐留みたいに街区を区切って分譲してデザインバラバラの高層ビル建てるとか勘弁して欲しいね。
東京駅はクラッシックだから思いっきりモダンにして駅と街並みもすべてデザイン統一してもらいたい。

たなると近隣は浮いちゃうね。

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ミッドタウンがどうしたって？　1,200％のような大漢和は、歌舞伎町のような繁華街や
渋谷駅や東京駅などの既存ビルの建て替えに有効であって、ここのような広場も一緒に
造る場合は、大漢和の必要なんて全く無いね。通常の、用途変更による緩和で充分。

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大幅緩和ってドヤ顔で書いた人は空港の規制を指摘されたから恥ずかしいんでしょ。

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サウスゲート開発による東京駅の相対的地位低下を恐れる埋立地住民のネガですか？

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全ては、特区の詳細が決定してからでないと発表も差し控えないとならないでしょうし。

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ちょっとスレチで申し訳ないのだが、旧ソニー本社ビルとか一斉に売却されたけど、どれも確かに建物も古いし壊して開発とかかけるのかね？品川駅西側(御殿山)あたりが何気に取り残されてる感も否めないと思うのだが、どうかねぇ？！

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>>709
＞容積率が余るってどういう意味？
そのまんまの意味
いま建ててるシーズンテラスも延床20万平米の超弩級ビルだけど
敷地の設定面積が広いから容積400％よ
（北に広がる公園も「敷地面積」に参入してある）

JRの再開発も東側の基地を敷地面積に含めて一団の開発とみなせば
トータルでシーズンテラスの４倍も建っちゃうｗ
でも風の道云々で配棟間隔あけるとか言ってるので「余る」わけ

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JR再開発用地にはインターシティ２つ半も建てられる
しかしそんな詰め込みはしないそうだから容積は余るほど
よって追加で容積緩和をしても全くメリットにつながらない

終了ー

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容積率緩和して出てきた余剰床を売って駅建設の原資にするって話だろ。必要あるとかないとかそういう話ではない。

容積率緩和はコストゼロで土地を生み出す魔法だからな。

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容積率４００%だった土地が例えば８００%に緩和されたら理屈としては土地面積が倍になったようなものだから価値は上がる（オフィス立地ならね）

ＪＲが土地を売却するなら容積率が今のまま売るより緩和後に売る方が高く売れる。そういう話だよ。

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容積率が余るとどうなるのか？
余った容積率は余剰床として売れる。それを原資にビルを建て替えたりするわけだ。余った容積率をそのまま放置するとか都心ならありえん。

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東京駅は容積率を消化できないけど余った容積率は丸ビルに移転した。三菱地所は総合設計制度を活用し、東京駅の容積率を購入し丸ビルを高層化し床面積を増やした。
ＪＲ東日本は容積率の売却益で東京駅の耐震化とリノベーションを行った。

こういうスキームが取られるのではないかと想定している。

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なるほど。
丸ノ内は三菱地所。
では、品川は？
率先するデベロッパがないと、難しくない？

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ところで線路って容積率０％だったと思うがどこから移転するの？東京駅は線路と重ならない部分の容積率を売ったはず。

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その通り、だから新駅建設費用の調達スキームはいろいろあるが実現性、タイミング的には不確定性要素が高いと論じた。
ゆえに諸条件が揃わない限り新駅の話が具体化されないという話。

だから駅は五年先かもしれないし15年先かもしれない。
そんな不確定なものを実需であてにするべきではないと考える。

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線路っていっても車両基地だからね。容積率は４００%です。

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>>724

線路の真上に駅ビル建てるなんてよくあるじゃん。
私鉄ターミナルなんてホームの真上がデパートだったりする。容積率０%だったら無理でしょ。

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新駅ではなく、品川駅を北に拡張する案もあるようですね。

確かにその方が費用を抑えられるので、費用負担をどこがするか決まっていない？なら、落としどころとしてはいいかもしれないですね。

新駅を作ると費用以外の不利益もあると思いますし、再開発地一帯が品川駅にアクセスしやすくなればそっちの方が良いような気がします。

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729さんの意味がよく分からないのですが
拡張して動く歩道か何かで再開発地に新しい出口を作っても、
便利と言えるのでしょうか？

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渋谷駅の埼京線ホームみたいな感じかね？

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埼京線の渋谷駅はホームがあるじゃん
新宿駅の新南口（ほとんど代々木）みたいなイメージでしょ

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〉〉729さん
品川駅を北に拡張する案は初めて聞きました。
もしよろしければ、ソースをご教示いただけますでしょうか。よろしくお願いいたします。

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2000年代…金の負担を巡って都とJRで平行線

2012年1月…石原が独断で都の金を出すと合意しマスコミにリーク
2012年12月…猪瀬に引継ぎ
2014年2月…猪瀬辞任で舛添に変わったが引き継がれず白紙に
2014年4月…品川駅拡張計画へと発展的解消

これが最悪のシナリオだな。

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729です。

東京2020計画地図という、東京都市計画研究会編、かんき出版の書籍83Pに記載してありました。

すいません。案と言いましたが、ここでは品川駅拡張"説"と書いています。

"ホームをさらに田町よりにのばせば、新駅を作るコストより格段に低く抑えられる"

正式発表がまだなので、いろんな"説"があるようですね。

僕は個人的には品川駅ホームが大きくなるのに賛成です。

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サウスゲート、または都心を機に都営住宅や、耐震基準が心配な老朽低層ビルなどは移ビジネスエリアからは転してもらい、よサウスゲートをはじめ、千代田区、中央区、港区、品川区、大田区などの特区エリアは、高層ビル化を進めるのが望ましいかと考えてます。

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730さん

品川駅ホームを伸ばして再開発地近辺に出口を作れば、再開発地を利用する人は、高輪口あるいは港南口を利用するより、ホームまでの距離が短くて便利じゃないですか？
雨も避けられるし。

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ホームを長くしたとしても、車両の長さは変わらないわけで
新宿駅新南口みたいに、
ホームの端まで辿り着いてから、乗車口まで更にホームを長く歩く事になっても…

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再開発と一緒にホームの延長を行うのなら、単純に付け足すという感じではないと期待しています。
延長すると決まったわけではないですが...

もし延長するなら
ホームと再開発地の施設やインフラが、有機的に融合した姿を期待したいです。

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いずれにしても渋谷駅の件も発表されたし、何らかの発表を早くして欲しいですね。楽しみですね。

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東西連絡道路のあたりまでホームが伸びれば、そこに出入口を作って、そこから再開発施設への道も作って、
新宿駅南口みたいになりそうですね。、

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新宿駅だって最初から今の形を目指していたわけじゃないし、新駅も危ないかも。。

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サウスゲート開発に、新駅って冷静に考えてみたら、特別そこまで騒ぐ程の魅力って訳でも無いようにも思えるのだが、それならば、都営住宅や、老朽低層ビルや家屋を、特区外へと移転してもらい、完全ホワイトカラー地域へと整備してく方が良いかと思われます。不動産価値の上昇を願うならば、しかもせっかく品川駅近隣をサウスゲート開発として大規模な都市整備するのだから、中途半端にせず、徹底的な未来型都市計画としてく国際化に完全対応し街作りを推進したい！

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>736
>744
また来たね。
品川は超高層化したくても高さ制限があるから一生無理だよ。

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「匿名」さんは、シンガポールにでも移住すれば、今すぐ理想の街に住めると思います。私は、東京や日本を、彼の国のようにしたいとは思いません。

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東京はともかく品川のまわりがシンガポールみたいになるのは賛成

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>>747

同感。東京とシンガポールとの違いは歴史と多様性。
歴史や伝統は浅草とかにまかせて、品川は東京ではグローバル部分を担当させるのが適当と考えます。

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744 　>747　>748に私も賛成です。
しいてはNo.744さんの意見は、正直で、
とてもサウスゲートや、ベイエリアなど
開発コンセプトでもあるグローバル化する
より合理的な率直な方針かと私も同意します。

No.745さんのご指摘の「高さ制限」ですが、
べつに階数の問題でなく、用途や使用や景観など
やるからには羽田国際空港と近い優位性など
それらをフルに活かしたグローバル地域化が
周辺の価値底上げにもつながるかと考えます

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まあ色々意見があると思いますが..

高輪口の整備をするにあたり、高輪口２軒のパチンコ店に立ち退いていただきたい。
あれがある限り何をやっても無駄な気がする。

無理なら、外観の工夫と騒音対策を東京都がお金出してやってほしい。
パチンコ店が自ら自腹切ることは99.9%ないから。

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