ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町について語りましょう。
契約済みの皆様、どうぞ宜しくお願い致します。
検討スレはこちら
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/295240/
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所レジデンス株式会社
所在地：東京都港区南青山７丁目373-1（地番）
交 通：東京メトロ日比谷線「広尾」駅（3番口） 徒歩11分、
東京メトロ半蔵門線・千代田線・銀座線「表参道」駅（B1口） 徒歩14分
[スレ作成日時]2013-07-12 22:47:12
担当者の人、質問、要望に対して全く返答してこないんですが、説明会で事足りると思ってるんでしょうか。説明会で要望に沿う回答を期待してますが、そうでなければ頭にきます。
このような匿名の板にいくら書き込んで建て替えを懇願しても、効果は期待できないと思います。本気でやるなら、一人ではなく同調する契約者が連名で嘆願書を作成するなり、署名を集めるなりして、地所レジの社長宛に直接提出するぐらいの事をやらないと相手にされませんよ。
外野の方はご存じないでしょうけど、前回の説明会に出席した印象としては、ほぼ建て替えで決まっているのではないかと感じました。補修について発言されている方は契約者と説明者どちらもあまりいらっしゃいませんでしたよね。この流れで補修なんてことになったら収拾つかないでしょう。個人的に、問題は建て替えか補修かではなく、賃料補償が入居時又は別物件購入時までされるかの一点のみです。半年はどう考えても根拠なく短いでしょう。
どのような補償になるにしても、全契約者にフェアであること。
私の場合、家賃は発生しませんが、家賃補償のある人とない人が出るのは、フェアではありません。
持家の人は固定資産税分を補償でしょう。他は減価償却分でしょうか。持マンであれば管理費とか。
家賃補償が損害賠償という位置づけなら、それ以外のケースの場合実損が対象でしょ。
持ち家の固定資産税や減価償却分、
マンション管理費を補償って・・・・
いやあ、びっくりした。
自己所有物件に住んでた人は多くが買換え特約で売却済みでしょ。中には２度の引越しを嫌って所有し続けてる人もいるだろうけど。その場合、旧居のローンを返済済みとかでないとダブルローンになるから厳しい。
仮住まいが長引くのって精神的にもきついかも。そういった補償はないかな。
私の場合、2割の違約金をもらって、さらに家賃補償があれば、かなり儲かります。
うちは儲ける気はありません。
ですが、２割＋半年のみ賃料補償ですと、税金を差し引いた場合に我が家はマイナスになる計算です。
大迷惑をかけられた上、マイナスでは到底納得できません。
昨年書き込んだ手帳の3月20日欄「引渡し予定日」が悲しいです。
本来今月中に払う筈だった1億以上の資金は払わずに済んでいるわけですから、それが自己資金であろうと借入であろうとその資金に対する金利分（土の利率が適正かは分かりませんが）は差し引かないといけませんよね。
払わずに済んだのではなく、売主側の一方的責任で払いたくても払えない。金利安いときに。建て替えの3,4年後に金利上がったらどうしてくれるのか。そういうこと言い出したらキリがないしそこまで別途補償してほしいと言ってるわけでないが、買主全員がやたら得したと思ってるわけでは全然ないのは分かるべき。
そもそももうすぐ住めたのに、賃貸探さなきゃいけないのかこの腹立たしさは当事者にしか分からないだろう。ろくに賃料保証もしてくれないし。
2割の違約金は、損害賠償に相当するのですよ。
東電の支払う損害賠償金は所得税法上非課税ですが、今回このケースは課税対象となるかどうか、どなたか実際に税務署に確認された方いますか？
不動産売買契約の解除に伴う違約金は、一時所得に該当します。
では、通常の違約金を超える割り増し部分を、損害賠償金として支払ってもらえば良いのでは。相手側の出費額は同じだから会計処理等で問題がなければこちらとしては節税できます。
脱税は結構重たいですよ。
支払調書を税務署に提出するから申告しないとすぐばれる。でないと地所が損金として落とせない。損賠賠償だと実損を算出して支払いだから、面倒なので違約金を倍にしてはいさようならしたいんでしょ。
脱税の話なんてどこにも出てないでしょ。また訳も判らず食いついてくる奴が出てくるから、言葉は選びましょう。地所に損害賠償金として払えってもらえれば、非課税になるのではという話でしょ。それが合法的であれば要検討じゃないですか。
違約解約して、さようならしたい契約者にとってはそれは困るでしょ。損害が生じないから賠償無しってことで、契約書通りに手付金と同額の違約金にされるなんてことに。
何を言ってんの。2割の割り増し部分を損害賠償金名目で払えないか検証すべきでは、という話。2割の部分の額が変わる話ではない。良く読んで。
契約書どおりなら倍返しで解約される立場なのを忘れずに。
753はよくわかってないか、関係者の投稿だね。
賠償は損害に対する補償。名目だけにして支払ったらそれこそ課税逃れ。それでなくても印象の悪い地所が、そんなことして報道されたらもうアウトでしょ。
契約者は被害を被っているわけですから、通常の違約金は違約金として、それにプラスで支払われる部分は、税法上損害賠償金または慰謝料として扱えないかどうかの問題でしょ。まぁここであれこれ騒いでも始まらない。税務署に聞いても電話に出るのは下っ端だし、基本は課税ありきで回答されそうだから、契約者で税理士さんとか詳しい人いませんかね。ま、あとは地所レジが賠償金または慰謝料として支払えるかどうかもポイント。ただこれが課税が非課税かはかなり大きい。
不動産売買契約の解除に伴う違約金は、一時所得です。
それを、三菱が勝手に、損害賠償金とか慰謝料とかに変更できるものではありません。
通常の違約金が一時所得であることは周知のこと。通常の違約金にプラスして支払われる割り増し分は本来の契約にはないものであるから、名目は違約金に縛られないのでは、という素朴な疑問。
単純に、三菱が契約に基づいて支払う違約金は違約金として、更に割り増しで支払う分は、賠償金または慰謝料です、って支払えばいいだけのことじゃないの？
第38条
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、 又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を こえることとなる定めをしてはならない。
２ 前項の規定に反する特約は、代金の額の10分の２をこえる部分について、無効とする。
売買契約をした後に、予定の時期が過ぎても売主が引き渡しをしてくれないなどの債務不履行によって損害を受けた場合に、買主は売主に対して損害賠償を請求できる。本来は、実際に損害が発生した事実とその損害額を立証することによって損害賠償を請求するが、売買契約の際に予め「損害賠償額の予定」や「違約金」を定めることができる。これについての内容が重説の「損害賠償額または違約金に関する事項」。売主の債務不履行が原因で契約解除した場合の違約金は、契約時に支払った手付金の倍額。買主の責任の場合は手付金と同額と指定されるケースが多い。民法では「違約金は、これを賠償額の予定と推定する」と規定されている。そして、契約書に賠償額の予定額＝違約金を明記すると、実際に発生した損害の額よりも大きな損害を受けても、予定した金額以上の違約金を請求しても認められない.
三菱は２割以上の損害賠償は出来ないことになりませんか？
また話しがループしている。契約を盾にしたらそういうことになる。ただ、今回地所は契約の条件を越えた提案をしてるわけでしょ。お互いに合意すれば契約条件と異なっても問題はない。合意しなかったら、契約の規定が適用されるだけ。
あっ、すでに提案された違約金の話しじゃなくて、損害賠償についてもってことね。
契約に基づく倍返しの違約金＋契約にはない賠償金または慰謝料として手付と同額の金額の2本立てということであれば辻褄が合う。その場合、違約金は課税対象、賠償金または慰謝料は非課税ということでいいのかな？
そうとも言えないのでは?
感想はいいから法的な根拠が知りたい。どのみち自分で調べるけどね。もし詳しい人がいれば是非。
このままゴタゴタの状態でずっと遊ばせておくのはあまりにも土地が勿体無いので
建て替えは当然だと思うわけです
地所レジさんから書面が届いた。方針は定まったようだが、契約者や近隣住民などの利害関係者に向けて何らかの企業努力をした形跡が感じられない。本質的な内容としては「nothing new」。実損の考え方も相変わらずあれが「精一杯の努力」ですか。。。
一体、地所レジさんはこの数週間に何を「努力」していたのかね。内輪揉めにでも終始していたのか？金額の多寡が問題なのではない。正直に関係者に向き合って話をしていれば、この書面には契約者から共感を得るメッセージを含められたであろうに。
顧客の目線で考えるという今やどんな業界でも当たり前の「努力」がないと、こうなっちまうということか。まあ一割以上の施工ミスを見過ごしながらも現場のせいだと言い切るような「社会通念」をお持ちの会社ですからね。
戯言はさておき、忘れかけていた怒りが呼び戻されてきた。半ば呆れながらではあるけれど。次の説明会が楽しみですな。
初めて投稿します。
三菱地所レジデンスの他の物件を購入したものです。
南青山の物件に比べれば全然安い物件ですが、販売担当、販売所長、三菱地所品質管理グループ長に南青山の件で
説明を受けています。
品質管理グループの言い分としては、今回の件はネットによる内部告発が無くても最終的な検査では発見することは
できた。
今回の原因は設計図は問題無く、設計図から施工図に落とし込む段階で抜けてしまったとの説明です。
私の購入した物件は問題無いとの話ですが、どうもなかなか信用することができないでいます。
建築に関しては素人なので、上記説明が理にかなっているかどうかがわかりませんので参考までになればと思い投稿
させていただきます。
>772
恐らく完成検査で見つかったはずと言い逃れしようとしてるんだろうけど、中間検査ですり抜けてるってのがポイント。検査も杜撰だったんだろうね。それと施工図のチェックは設計監理である三菱地所の仕事。チェックの段階ですり抜けただけでなく、是正工事のときもちゃんと確認してないから強度に問題が生じるようなコア抜きしちゃったんでしょ。ダブルでアウト。しかも現場が報告しなかったから知らなかったなんて、丸投げしてますって自ら言ってるようなもの。他の現場で問題があったところで分からないでしょ。
ここで当初、補修して引き渡すから遅れますって説明をしたときには、ちゃんと補修されていることを確認するために第三者検証の実施を地所が自ら提案している。当然他の物件でもちゃんと工事されてるかを確認するためには第三者検証するベキなんだけどね。チェックアイズに沿って確認してますって、冗談きつい会社。ここもチェックアイズに沿って確認してたのに。
775さん、上手くまとめていただいてありがとうございます。説明会での説明通りです。
この説明の真偽はどうにせよ(事前に把握していたが告発を受けて明るみにした)、無責任なことには変わりません。他の物件には問題がありませんでしたとよくも言えたもんだと思います。他の物件を買った方で、地所から説明を受けた方はこの場でシェアすることをお勧めします。ここで議論することが無責任な言動の抑止力になると思います。
７７２って一之江の人？
ここでは随分殊勝なこと言ってるけど向こうでは
周りを批判しまくって問題になってますよね。
ここで情報収集してまた向こうでひと暴れ？
それとも中途半端にひけらかして「お花畑」呼ばわり？
まともに応じる必要があるのか疑問です。
775さん、上手くまとめていただいてありがとうございます。説明会での説明通りです。
この説明の真偽はどうにせよ(事前に把握していたが告発を受けて明るみにした)、無責任なことには変わりません。他の物件には問題がありませんでしたとよくも言えたもんだと思います。他の物件を買った方で、地所から説明を受けた方はこの場でシェアすることをお勧めします。ここで議論することが無責任な言動の抑止力になると思います。
一之江は突貫工事で、共用部分は工事中なのに内覧会強行開催なんてことしてる。また、問題を起しかねない状況なのによくやるわ。
http://www.checkeyes.jp/sumai/checkeyes/flow/report.html
「安心してお引渡しをお待ちいただくために」…
安心してたらこうなった。このサイト閉鎖しなくていいのだろうか。説明会では改善すると言ってたのだから、改善してからサイトを変更するのがすじだろう。
官庁の内部の検討状況を引き出したければ質問主意書です。
前述の、ホットラインステーションは、担当レベルが「検討中」「調査中」などと回答して終わりです。
質問主意書は、国会議員が出せば、１週間以内に、調査結果を整理して閣議決定しなければならないため、効果大です。与党は質問主意書は出さないと思われるので、野党議員に持ち込んで、主意書を出してもらうのが良いでしょう。
777さんへ
772ですが、残念ですが私はあなたが想定している人物ではありません。
聞いているありのままの事実をお話ししているだけです。
今週末、説明会。
契約者の皆様
地所の提示している内容で合意解約されますか？
我が家は内容をいまいちど十分に検討してから決めます。少なくとも、地所のペースで早々に合意解約することはしませんし、その義務もないと思っています。
うちは弁護士に相談してから決めます。
土曜日までには、立替の可否及び工期の詳細はでなさそうですね。
今回の書面で落胆されたご契約者は私も含み多数いらっしゃるのではないでしょうか。
これでは
「合意解約を早々にお願いします。
同じ建物の立替が可能な場合のみ、引き渡します。
まだ、立替の詳細はわかりません。」
としか聞こえず、結果合意解約に応じたが同様の建物が立たないので、引渡し不能という結果が目に見えてる気がします。
このままだと合意解約に応じて、その後最終的に建て替えはできないことになりましたという一方的通知が来ることが容易に想像できる。
ただ契約者もそこまでバカではない。
本当にもう。何で批判が出ることが明らかな合意書のドラフトを送ってくるのか。当然、売主方に都合よく書いてくるインセンティブがあるのはわかるが、こんな状況で、争点が明らかなドラフト送らなくても。危機管理意識の欠如？
788です。
790さんの書込み拝見して確認したら、ドラフト届いておりました。
工期は分かったが、やはり内容に疑問が…
さあここから先は当事者間のまさに真剣勝負の世界。私も含めくれぐれも部外者の投稿は慎みましょう。
実は立替られるか分からない原因が設計上の問題にあるのではという疑念が拭えない
もちろん設計上同物件の立替は可能との説明ですが…
説明会以前から掲示板で高さ制限が問題に挙げられているのにも違和感を感じます。
こういった疑念を払拭するためにも、必ず同じ建物を完成させて欲しいものです。
我が家は、合意解約に応じます。
地所レジ首脳陣の当事者意識の欠如、言行不一致、不誠実さだけが目立った説明会でした。
ある程度は予期していたけど、極めて残念。まともに個人向けの商売をしている会社とは思えない。
あの合意書はほんとに地所の顧問弁護士が作ったのかな。地所首脳陣の考え方、意図は説明会で分かったけど、それが全然合意書に反映されていなくて練られてない気がしたんですけど。
こういったことは書面がすべて。口頭での説明はあとでそんなこといいましたっけってとぼけられることも。録音しておけば話しは別だけど。
＞795さん
地所の肩を持つつもりはございませんが、今回の説明会が不誠実でしたか？
契約書の内容に疑問はございますが善処を期待しましょう。
あえて契約者の方にしかわからないように書きますが、
大半の方の指摘事項の内容、たとえば①が失効した場合の文言の修正や③の内容修正をして頂ければ良いかと考えております。
私はそれ以上の恨みつらみのような質問や過剰な要求は如何なものかとも思っております。
この物件の契約者にだからったといって全てを知る権利があると思うのはさすがに行き過ぎでしょう。
そもそも建て替えをせず、契約書に基づき契約解除も地所はできたはずですし(これこそ最大の不誠実ですが),この件は地所1社だけではなく今後の業界の対応に関わる重要なことであり、かなり慎重に対応するのも理解できます。
現に今日の説明会場や紹介業者などからかなり同業への配慮を感じませんか？
いづれにせよ、地所には今回お持ち帰りの案件に関しましては善処を希望いたします。
これまで3回の説明会で個人的に感じるのは、地所の副社長、事業部長といい話を聞くと誠意が伝わってくるし理解できる。でも送られてくる資料がちょっとね。今回の合意書も。書いてる内容しか伝わらないからね。
地所側も何でこんなに契約者が反応するのだろうと疑問に思ってるかもだけど、真意が資料には書いてないから、いたずらに不信感を募らせてるいるだけな気がする。
その辺を工夫してもう少しうまくやればよいと思うんだけどな。前代未聞だから慣れていないだけなのかな。
三菱でなければこうはならなかったでしょう。今後の三菱物件の検討者にとってもひとまず朗報ではないでしょうか。
私は一番コストと手間がかかる建替てまで、現契約に引渡しを選択したことを素直に評したい。
ひとまず、三菱地所のプライドにかけて建て替えるという選択したことで、グランという最高級ブランドの価値への毀損は最初限で済みそうですですね。末長く評価されるようなヴィンテージマンションになることを望みます。
二度目の失敗はあり得ませんよね、絶対に‼︎
地所レジと地所設計は、言ってることとやっている(書いている)ことのズレが酷い。特に書面上での①の定め方、配布資料の第五章など、契約者を安心・納得させるものではない。説明会で言っていることはまあ理解できるだけに、この書面とのズレがなんとも気持ち悪い。何をどう考えているのかについては、ある意味、今回は鹿島の方がストレートに伝わってきた。逆に、三菱二社は当事者意識よりも被害者意識が強いのではないかとつい勘ぐってしまうほど、説得力に欠けている。
三社とも頑張ってはいるのでしょう。慎重に丁寧に対応しているのもわかる。何かと腐心している雰囲気も伝わってくる。でも一体どっち向いて頑張ってるのかな。。。地所レジは鹿島を激詰めするのに忙しいのかもしれないけど、もっと真剣に契約者のことを考えてみたらどうだ。契約者のなかには身を削る思いで質問しているような方も見受けられたが、果たしてどこまで伝わっているのだか。。。
今回の説明会で出ていた質問は、ちょっと考えれば天下の三菱なら想像できるものが多かったはず。もしそうしていれば、誠意を尽くすと言っている以上、あんな合意書をドラフトしない。仮にそうした上で敢えてあのような合意書にしているのなら、相当悪質。逃げ道を残していると思われても仕方がないことは、誰の目にも明らか。
建て替えは大きな決断だったのかもしれない。さすが三菱。でも本来なら今週末に引き渡しだったことをお忘れなく。しかも4-5ヶ月の遅れではなく、これから何年も待たせるのだから。しっかりしてくれ、三菱さんよ。
社内の調整も相当大変だったと想像しますが、副社長、都心事業部長ともに非常に誠意を持って対応してくださったのだと思います。もしかしたら地所レジ、グランを救ったとさえいえるかもしれません。口頭でご説明いただいた内容からすれば多くの契約者の考えとも相違ないと思いますので、後は合意書を改善いただければすぐに合意します。
鹿島も副社長、部長の今回のご説明には非常に誠意を感じました。名誉挽回の機会をいただいて全力で取り組むという言葉、全面的に信頼したいと思いますし、私は鹿島に頑張っていただきたいと思いました。
本当に誠意があるなら、合意書は書き直せるはず。よろしく頼むよ。
この一ヶ月の間で契約者への提示の内容は、実質的にはほとんど変化していない。ものによってはむしろトーンダウンしている感すらある。契約者が説明会でどれだけ声をあげても、まともな説明は少なく、結論の押し付けが多いから、余計にそう思える。後で回答すると言ったきり、うやむやにされているものもあるし。
こんな調子だから、建て替え決定は契約者のためというよりは自社のプライドだけで決めた、鹿島にゴリ押ししてやらせることにしたんじゃないの、と思われても仕方ないと思う。これ以上、不信感が増えないように、ちゃんとやってくださいな。
【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】
値段が値段だけに穏便に済ませる人はいないんじゃない？
このような事態を「クレーマー」呼ばわりするのはいかがなものか？各自それぞれ事情があることでしょうし、自分が納得できたから他の人たちも同じと思うのは、それこそ思いあがりです。誠意を持って対応したと言われてますが、土地購入時、販売完了時にあれだけＮＥＷＳになったのに、今回大手の新聞、ＴＶでは取り上げられておらず、元々はＮＥＴの内部告発的なことから、周知されるに至った経緯は大きな問題であり、社内で隠蔽された部分があるということではないでしょうか。自分達が「合意解約」に同意しただけで済まされる問題ではないということが解らないのが、消費者の愚かな所だと思いますね。
少なくとも関係各庁から何も言ってこないのはおかしいですね。
まあ、先手を打って説明に行き「金」で解決するのでその経緯を見守ってほしい。とでも抑えてあるんでしょう。マスコミも手回し済みで。「合意解約」では問題は何も解決されていないということです。
同じことが起こらない保証は何もない。まあ三菱グループらしい結論の出し方、やり方ですね。鹿島に全部責任も費用負担も押し付けて再建築とは。責任を押し付けられた鹿島は気の毒だと思いますけど、もう関係ないですね。
凄いですね
物件価格の２割も違約金をもらえるのにまだゴネるんだｗ
契約者じゃない人ばかり書き込んでますね。
もうこの掲示板も終了ですね。
盲目のチェックアイズ
ひるおびで特集されましたね。
八代弁護士が、通常考えれば手厚い保障だけれど
この物件購入者層を考えると最低限の保障だと言っていました。
検討スレにある近隣住民の皆様の反応が気になりますね。地所レジデンスも頑張っているかなと思いましたが、建て替えが実現しなければ話は別です。当面静観しようかなというのが率直な気持ちです。本当に「さすが」と思わせていただけるのか。不安な日々がまだ続きますね。契約者の皆様、気持ちを強く持って頑張りましょうね。
８１４様
そこまで安心できるのはなぜですか？
検討スレ見て、地所レジデンスのHPのニュースリリースを見たのですが、本件の主要な対応者の２名に人事異動が出ていましたね。今後どなたが責任者になるのでしょうか。
キャンセルが出れば、購入を検討しています。
私のように考えておられる方もいらっしゃると思います。
NO８１５様、早く終息してほしいですよね、当事者としては！書き込まれて又ばれては困りますからね！
NO８１４は関係者ですね。このような不祥事に「最高」？はないでしょう。
手付金の倍返しとは言いますが、そのうち半分は自分達の「手付金」。解約に応じた+＠があると
すれば、個々に金額は変わって然るべきでは、なぜなら個々に事情が違うはずですからね。
たった２４億円で済むなら安いもんですね。「クレーマー」呼ばわりすれば言う方が怯むとでも
思っているのでしょう。姑息な手段です。
NO８２１様は「相場が変わっても」購入されるのですか？一般的な考えではないと思いますが、
販売促進でしょうか？（苦笑）
違約金の定めの法的性格を理解していないですね。
ちなみに、金銭的な実損がゼロであっても、
約定違約金の定めがあれば、それに従って全額支払われるんですよ。
それから、違約金は「物件価格の２０％」でしょ。
手付金の返却は、違約金とは別ですよ。
「手付金の倍返しとは言いますが、そのうち半分は自分達の「手付金」」
というのは、全く違いますけどね。
>822
貴方こそ全くの部外者（おそらく）が契約者専用板に書き込むべきではないかと。
今や契約者じゃなくても知っている違約金等の保障の内容すらご存知ないのに書き込むとは・・・
814さんじゃないですが、不思議なもので地所を擁護する気持ちも理解できるんですよ。
やや日本は消費者保護が行き過ぎて買い手のリスクを忘れている気がします。
もっとも大手でも買い手としてリスク管理しなくてはいけないのも悲しいですが。
私は実損は無いので、２０%のリターンは大変結構ですが、個々の事情が違うとはいえ、家賃保証などの損害賠償は全員、フェアにやってもらいたいですね。実損が無いなら、家賃保証は無しと言うのは受け入れられません。
貰えるものは貰わないと。
持ち家で家賃がかからないのに、家賃保証とか借りてどうするのでしょうか？
貰えるのもは貰おうというのは分かりますが、ゴネ得みたいに思っていて、取れるだけ取ってやろうと考える方がいたら残念です。
同じマンションの住人になるのが嫌ですね。
もらえる人ともらえない人がでるのはフェアじゃないでしょう。ゴネ得とは違います。平等にしてもらいたいだけです。
実損分を埋めてもらえる人と、
そのお金で得をする人が、
なんで平等になるかわからん。
もらえる金額に差があるのは不平等ってことでは？
金額に差なんかありませんよ。
家賃補償６ヶ月あるかないかだけ。
この家賃補償６ヶ月を持家でも現金として受け取りたいということでしょう。
持家でも賃貸に回せたからなど、たらればで実損の意味を理解されていないのでしょうね。
家賃20万なら120万。30万なら180万か。大きな差じゃん。
いろいろ不満がでて三菱はたいへんだ（笑）
