プレミスト葛西

駅近で価格が下がりにくいといっても、中古で売るとなって、買う方も中古に高いお金を注ぎ込む気にはなれないのでは。
葛西で高値掴みはしたくないかな。

駅近の築十年のマンションの価値が仮に相場の８割とすると、十年前に5000万のマンションは、4000万になる。でも、十年前より相場が2割上がってたら、中古も2割値上がりすると考えると4000万の1.2倍で4800万で売れる見込みとなる。
つまり、買ったときに近い値段で売れるのは、駅近だからというだけでなく、今後もどんどん相場が上がり続けるという前提がある。
坪単価230万～の今の価格が安かったね、駅近でもまだ部屋も広かったねというぐらいの相場にならないと、営業の言うような十年後もほぼ同じ資産価値を保つかどうかは疑問。

ただ、駅近なので売りたいときにすぐ買い手が見つかる可能性が高く、駅遠より高く売れるのは間違いないので、十年後も同じぐらいの値段で売れるとか勘違いしてローンを目一杯組むのでなければ買っても良いかも。最悪高値掴みしても駅近がいいと割り切れる人向けかな。

10年後に上がる？オリンピックのあとは下がる可能性が高いのでは？今の時期に資産価値で買うのは危険じゃないかな。

物件概要が更新されましが、第一期先着順は予想通り残り5戸のまま動きなしのようです。また、第二期の販売が開始され、先着順で6戸出ました。6/21土曜から受付開始のようです。第二期はしょっぱなから先着順にしてきましたが、珍しいですね。100%買う客の分だけ出してきた感じです。

第二期先着順の内訳は、A、B、Cタイプがそれぞれ1戸ずつ、Dタイプが3戸です。さすが人気のDタイプですね。残り4戸のうち3戸に要望があったようです。一方で他のタイプはあまり要望の入り具合が芳しくなさそうです。極端な人気の差がありますね。

第二期はDタイプ9階904号室が6080万、Cタイプ2階203号室が4890万、Bタイプ7階702号室が4830万という価格です。ABCはやはり5000万以下の部屋が売れ筋なのでしょうか。

第一期は戸数は変わりませんが、いつの間にかAタイプの最上階1501号室5740万が売れて、売れたと思われた3階301号室5090万が復活してます。これで最上階はABCD全て売れました。Dタイプの7階と同じぐらいの値段ですが陽当たりより高さ、眺望を選んだのでしょう。5千万後半をポーンと買える層は羨ましいものです。

最上階は売れてしまったですか。販売価格は未定のままになっていますが、もう価格は出ていたのですね。
高いところで、５０００万超えも私には厳しいです。４０００万でもですが。
でもそんなところでも、そこでしか味わえないものもありますからね。買える人が羨ましいですね。

>>209
第二期の追加情報。Aタイプ12階1201号室が5630万円、Dタイプ3階304号室5390万円、5階504号室5550万円という価格です。

人気のDタイプは残り1戸で、2階の204号室ですね。価格は5290万円あたりが予想されます。2階なので冬の日当たりや道路の騒音、排気ガスなどが懸念されますが、大人気のDタイプなので、この程度の価格でもサクッと売れてしまうのでしょうか。

申込の見込めるDタイプが無くなると今後の販売ペースに影響しそうですね。不人気の他のタイプの魅力をどう引き出して買う気にさせるか、営業トークの見せ所ですね。

先週までの販売中戸数
A 第一期 1戸、第二期 1戸 合計 2戸
B 第一期 3戸、第二期 1戸 合計 4戸
C 第一期 1戸、第二期 1戸 合計 2戸
D 第一期 0戸、第二期 3戸 合計 3戸

今週の販売中戸数
A 第一期～第二期 2戸 変動なし
B 第一期～第二期 2戸 2戸減
C 第一期～第二期 3戸 1戸増
D 第一期～第二期 2戸 1戸減

なぜかCタイプが増えてますが、第一期のキャンセル住戸でしょうか。人気のDタイプが完売でないのは以外です。5階504号室が売れて9階904号室と3階303号室が売れ残ったと思われます。9階は6000万オーバー、3階は色々デメリットもあるので、要望者の踏ん切りがつかなかったのでしょうか。

販売強化で8月末までMRのナイター営業をするようですので、今後の売れ行きに期待です。

ナイター営業は7月8月の金土のみ午後8時まで営業なんですね。ビールとツマミ用意するなら仕事帰りにちょいと寄ってもいいかな。（笑）

6/26時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸の売り出しで、第一期～第二期先着順（売れ残り）の合計は9戸。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

3月上旬竣工までの残り8か月強で31戸、完売のためには1月平均4戸弱のペースが必要だが、果たして結果はどうなるか？
売れ残り先着順の戸数の推移と第三期の販売数に注目だね。

>>206
葛西駅近くの中古物件が高値維持してるのは、葛西駅が人気というよりは中古市場の値上がりの影響が大きいということだね。葛西駅周辺の中古が今後も値上がりを続けるかはなんとも言えないし、5年後10年後になってみないと実際のところはわからない。そこは各自の判断かな。買いたい人は高値維持を期待すれば良いし買いたくない人はそんな価値ないと思えば良い。

プレミストの営業は周辺マンションの売り出し時と中古価格の数値データで中古価格が下がらないと押してくるけど、高値で売れた部屋だけを恣意的に抽出してる気がしてあまり納得感がないなあ。一部の条件の良いデータを見せて全体がそうだと錯覚させるのはよくあるトリックだからね。例で出したマンションのここ5年ぐらいの全ての売買データを見せてほしいよね。

>>215
ナイター営業の曜日は木曜、金曜の間違いですね。

第一期～第二期までのタイプ別の売れ行き（2014/6/28時点）

A 全14戸　成約： 4戸　先着順：2戸　未売出：8戸
B 全14戸　成約： 8戸　先着順：2戸　未売出：4戸
C 全14戸　成約： 2戸　先着順：3戸　未売出：9戸
D 全14戸　成約：11戸　先着順：2戸　未売出：1戸

先着順はたぶん以下でしょう。

A:3階（5090万）、12階（5630万）
B:3階（4590万）、 8階（4860万）
C:2階（4890万）、 6階（5190万）、10階(5390万)
D:3階（5390万）、 9階（6080万）

Aは角住戸だがなぜか売れない。北側で線路の影響受けそうなのが原因か。
Bは中住戸だが一番狭く販売価格が低いため普通に売れている。5000万以下の部屋が多いので葛西相場ではここが売れ筋か。
Cは中住戸のせいか売れない。エレベータ隣接やプライバシー性低めなのが原因か。
Dは角住戸かつ唯一南向きで一番広いためとても売れている。坪単価・販売価格の高さはピカイチだが高収入者からの引きが強くそろそろ完売目前か。

それにしても人気の低いAとCを価格を下げずに買う気にさせるにはどうアピールすべきだろうか？
もし野村の営業ならどう売るんだろう？

野村の得意な値下げで売るのかな。

いまやってるフジテレビのノンフィクション見てみて。安いマンションだけど、うつで退職してローン払えずサラ金で借りまくった結果、マンション競売だって。他人事ではないね。資産価値を過剰に見込んでフルローンで買っちゃだめだよー。

221さん、そんな番組やってたんですか。見逃しました。見てたらけっこうショック受けたかもしれません。もしもローンを払えなくなったらと思うと怖いですね。そんなときはどうしたらいいんでしょう。ここは売りに出したとしてすぐ売れそうですか？いずれにしても住処は必要なわけだから、賃貸で暮らし続けるのか買うのか良く考えないといけないですね。無理のないように。

7年前の結婚の時に新築買って共働きで何とかなると思ってたら、旦那はうつで退職、嫁は産休でしょうがなくサラ金から借りて借金500万、結局ローン払えず賃貸マンションに移り競売による売却待ちという内容でした。結局はなんとかローン残高より高く売れたみたいでしたが、賃貸マンションもそこそこ良さそうな部屋で、生活水準はなかなか下げられないんだなあと思ったり。
駅近で資産価値高いとはいえ、この割高相場では売るときにローン残高を上回るかどうかは不透明なので、やはりある程度の頭金と手持ち資金は必須だと痛感しましたね。
まあここ買う層はわりと裕福な家庭だと思うのでそこまで心配することはないのかも？

何はともあれ、どの物件も頭金なしで購入するのは危険ですよね。

よく売れ残り物件で自己資金０の方、ご相談くださいなんてチラシに書いてあったりするけど 今まで貯金すら出来なかったのにマンション購入して計画的に返済なんてできるのかって思いますね。