アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/【地域スレ】23区内の新築マンション価格動向
[スレ作成日時]2013-04-17 21:21:02
施工業者ですが、やはり今の基準のほうが厳しく監査もあるのでしっかりしてます。耐震や防音、中の作り含めて格段に違います。20年前の中身はムラがありますが見た目は豪華です。今後、新築が減少していくことを考えると新築、築浅の方が希少性からリセールは間違いなく高く、今後金利以上にインフレは加速するので購入できる方は新築をお勧めします。
ただ世間は購入可能層のほうが少ないので、賃貸派、中古派が激しくなりますが。
2000年代のタワマン黎明期に建設されたタワーマンションは、現在の視点で見ても構造・管理・資産性の面で強みを持つケースが少なくない。当時は超高層住宅が本格的に普及し始めた時期であり、設計や施工には清水や鹿島などの大手ゼネコンが中心的に関与し、実績づくりの意味合いも強かったため、構造躯体には現在以上に余裕を持たせた保守的な設計が採用されることが多く見られた。
耐震設計についても震災を想定した安全率を高めに設定している物件も多く、実際に東日本大震災を経験したことで、その構造的な堅牢さが検証された建物も少なくない。また、当時のタワーマンションは、床や柱、梁などの主要構造部に高強度コンクリートを惜しみなく使用し、遮音性や耐久性を重視した造りが特徴。近年の建築ではコストや環境配慮の観点から合理化が進む一方で、2000年代前半の物件は「過剰」と言えるほどのスペックを備えている例もあり、長期的な躯体寿命という点ではむしろ有利に働いている。
共用施設についても、単なる見栄ではなく、居住者の満足度やコミュニティ形成を目的として設計されたものが多く、適切な管理体制のもとで今なお有効に機能しているケースが目立つ。長年の運営実績がある分、維持費や修繕費の実態が明確で、管理組合が現実的な判断を下しやすい点も、中古タワーマンションならではの安心材料。設備更新についても、段階的にリニューアルを重ねることで、居住性能を現代水準へと引き上げている物件は珍しくない。
さらに、立地面でも20年前のタワーマンションは眺望が良いとか、公園の隣など再開発初期の好条件な場所に建てられていることが多く、同じ場所に同規模・同仕様の新築を建てることは事実上困難。その希少性が資産価値を下支えしており、築年数を重ねてもなお安定した評価を維持している要因となっている。こうした点を踏まえると、適切に管理されてきた築20年前後のタワーマンションは、信頼性・居住性・資産性のバランスに優れた、完成度の高い住宅ストックだと評価することができる。
>>82605 評判気になるさん
その発言はいい加減な内容で不安を煽っているだけです。まず、2000年代のタワーマンションが「施工ノウハウ未成熟」だったということ自体が事実と逆です。日本で本格的な超高層建築の技術が確立したのは1990年代で、2000年代に入る頃には、主要ゼネコンはすでに高層オフィス・超高層住宅・免震構造を大量に手がけ、施工管理・品質管理の標準化を完了しています。むしろ2000年代は、日本の超高層建築技術が世界的にもトップクラスだった時期です。
耐震性能についても誤解があります。2000年基準（いわゆる新耐震2000年版）は、想定外の大地震に対しても「倒壊しない」ことを明確に求めた基準であり、これは当時から変わらず現在も有効です。長周期地震動についても、東日本大震災以前から高層建築では解析対象に含まれており、実際に震災時、2000年代竣工のタワーマンションで構造躯体が致命的損傷を受けた例は存在しません。修繕が必要になったのは、内装・設備・エキスパンションジョイントなどの非構造部で、これは躯体構造には関係ありません。
次に「下請け丸投げで施工不良が常態化していた」という主張ですが、これも現実を知らない言説です。ゼネコンが下請けを使うのは今も昔も同じですが、2000年代にはすでに配筋検査・コンクリート受入検査・中間検査・完了検査が制度化されており、「今なら弾かれる施工が普通に通っていた」というのは完全な虚構です。もしそれが常態なら、2000年代竣工の超高層住宅は、すでに社会問題になって大量に使用停止になっているはずですが、そんな事実は存在しません。
材料の質についても同様です。コンクリート、鉄筋、ALCなどのJIS規格はすでに厳格化されており、「安普請だから材料が低品質」というのは建築材料の規格制度を無視した暴論です。建設単価が低かったのは、不況による競争の結果であって、材料規格を下げることはできません。
最後に、「業界の中の人ほど古いタワマンを買わない」という主張ですが、これも事実と真逆です。実際には、設計・施工が安定していて管理体制も成熟した2000年代タワマンを、業界関係者が実需・投資の両面で選んでいる例は非常に多い。理由は明確で、施工品質・管理水準・立地の三拍子が揃っているからです。結論として、その発言は建築基準の歴史を誤解しており、震災後の実データを無視しており、施工管理の実務を知らず、一部の例外を全体に拡張しているという点で、根拠のない不安煽りに過ぎません。「2000年代タワマンは危険」という主張は、事実ではなく、イメージだけで語られた典型的な誤情報です。
内廊下の臭気問題は築年数そのものではなく、換気設計、清掃頻度、管理体制に強く依存することが既存研究や実務上も明らかである。適切な機械換気と管理が維持されている物件では、築20年以上であっても空気環境が良好な例は多数存在する。また、外壁仕上げの耐久性や設備更新についても、長期修繕計画に基づく計画的更新が行われていれば、資産価値や居住快適性が直ちに低下するとは言えない。さらに、新築物件が必ずしも高品質・高耐久とは限らず、コストダウンや将来修繕リスクを内包する事例も多い。したがって、「築20年＝臭く疲れた建物」「新築＝常に安心」という二分法は、実証性を欠いた単純化であり、評価として不適切である。
昔の物件に「杭不足のような施工不良が多かった」ということ自体が虚偽内容。そんな事実はない。杭不足問題は特定の事業者・特定の現場で発生した個別の事件であり、「築20年以上の物件に広く蔓延していた構造的欠陥」ではない。また、「今ほどチェック体制が厳しくなかった」というのも嘘。近年の新築でも、施工不良・是正工事・引き渡し遅延・構造スリットや配管トラブルなどは普通に発生している。むしろ工期短縮やコスト圧縮が強く求められる現代の建設現場では、別の形のリスクが顕在化しているのが実情。「新築だから安心」「中古だから危険」というのはおかしな主張だ。
さらに決定的におかしいのは、「外からは分からないが開けてみたら問題が出る」という点を中古だけの問題のように語っているがそれは新築でも同じ。マンションの安全性や将来リスクを左右する最大要因は「新築か中古か」ではなく、設計思想、施工会社、管理体制、修繕計画、管理組合の機能、立地条件といった総合要素です。築年数だけを根拠に中古を一括りで危険視するのは、不動産を理解していない人の典型的なアホ発言。「どうせ買うなら新築が圧倒的に合理的」という断定は、客観的根拠を欠いたデタラメ。
私の持つマンションは大成だし、近所に知人や芸能人の住む竹中の高級マンションがあるけど、躯体そのものも内装も段違いにいいし、内装も真鍮や大理石、御影石なんか当たり前。今これを作ればとんでもない金額になるだろうな。
それにしても今のマンションの水回りも玄関回りも外装もサイディングで内装も全て見た目はいいけど質感が２ランクダウン、あまりにもチープ過ぎだし、左官屋、木工職人の出番もなく、内装業者の仕事ぶりも見るに堪えない。
これじゃ食指が動かない。
2000年代の建物が構造では遜色ないのかもだが、子育て世帯が買おうとした時、未だにVDSLだったりデザインが古臭かったり、子育て終了済み世帯が多かったりで買い辛すぎる
特に老人さしかかった世帯が多いマンションは買うリスクがデカすぎるし、賃貸の方がマシ
>>82611 匿名さん
あんたは、2000年代に建設されたタワマンがすべて低品質であるかのように言ってる時点で統計的にも論理的にも成立しない。2000年代は大手ゼネコンによる高層建築技術が急速に成熟した時代だ。
配筋ミスや打設不良が「日常茶飯事」であったとする主張についても、客観的裏付けが全くない。日常茶飯事だったというくらいたくさんあったなら、そういう手抜きが明るみになった主な事件をマンション名出して列挙して欲しいもんだ。建築基準法および建築士法に基づく中間検査・完了検査制度は1998年改正以降、厳格化されており、特に超高層建築では、当時も行政検査に加えて構造設計者・第三者機関・施主側技術監理が多層的に完成検査する体制になっている。
耐震基準も2000年代も2020年代も変わっていない。長周期地震動も想定されている。繰り返すが、そんなに当たり前にたくさんあったというなら、問題になったマンション名や東日本大震災でダメージ食らって大規模補修に入った物件名を列挙してみろ。デタラメ書いてんじゃねえよタコ。
>>82614 名無しさん
それを言うなら、ゼネコン、マンコン、更にはデベの人ほど注文住宅を好んで住みたがるよね。それもお金持ちのトップだけじゃない
（逆にタマホームの社長はタワマンなのも面白いw）
これは何を意味するのかな
https://presidenthouse.net/category/construction
https://presidenthouse.net/category/real-estate
夜は漆黒の闇と静寂に包まれる田舎者程、都心や湾岸のタワマンに憧れ、都心育ちの富裕層が、緑溢れる閑静な高級住宅地を好むという風潮と似ている
2000年代のタワマンを一括して「試行錯誤の普及期で不利」というのは時代幅と物件差を無視したデタラメ。2000年代と一口に言っても、2000年直後と2008年以降では設計思想・解析技術・審査体制は大きく異なる。実際、2000年基準以降は限界耐力計算や時刻歴応答解析が普及し、当時としては最先端の構造設計が採用されたタワーマンションが多数存在する。
長周期地震動や設備冗長性についても、「当時は想定されていなかった」という表現は誤り。少なくとも首都圏のタワーマンションでは、2000年代半ば以降、長周期成分を考慮した解析や制振部材の導入は一般化していて、免震・制振の有無は築年ではなく個別仕様の問題。新築であっても、コスト制約から最低限の構成しか持たない物件は存在する。
東日本大震災後の補修事例についても、「大量に発生した」事実はない。補修があったとしても倒壊や致命的欠陥ではなく、超高層建築の想定内挙動に対する是正措置。これは「弱さ」ではなく、長期使用を前提とした建築物が適切にメンテナンスされた結果。重要なのは築年数ではなく、その後の点検・修繕履歴と管理体制。
内廊下の臭気問題についても同様で、構造的欠陥ではなく管理水準、清掃頻度、配管更新の有無の問題。実際、築20年以上でも無臭の内廊下を維持している物件がほとんど。「業界関係者ほど築20年を避ける」という点も、根拠がない。不動産・ゼネコン関係者ほど、立地、管理、修繕計画、構造仕様を冷静に評価し、築年数だけで判断しない。築浅＝安全という図式は、むしろ一般消費者向けの単純化された説明。
新築が「すべてで上」という結論は、コスト・品質・将来リスクの三点で成立しない。近年の新築は、建設費高騰を背景に設備仕様や共用部の簡素化が進み、長期的な修繕負担が読みにくいケースも増えています。完成度の高い2000年代物件が、適切な管理のもとで安定した居住性と資産価値を維持している例は数多く存在する。結論として、築20年前後のタワーマンションを一律に危険視し、新築を唯一の合理解とする見方は、技術史・個別差・管理要因を無視した単純化に過ぎない。合理的判断とは、築年ではなく「設計内容・施工品質・管理実績・立地」を総合的に評価することによってのみ成立する。新築というだけでだけで「安心」とか言ってるのは、構造も施工も理解してない外野の戯言にすぎません。
東日本大震災前に竣工した物件って、むしろ構造安全性や施工の堅実さという点で再評価されるべき存在だと考えられます。というのも、この時代の建物は「実際に東日本大震災を経験し、その結果が確認されている」という決定的な強みを持っているからです。設計図上の性能や最新基準への適合は確かに重要ですが、最終的に建物の価値を裏付けるのは、現実の災害に耐えたという事実にほかなりません。震災時に致命的な構造被害を出さず、その後も継続使用されている物件は、机上の理論を超えた信頼性をすでに証明しています。
また、2000年前後に分譲された大規模マンションは、当時の市況や金融環境を背景に、長期保有を前提とした堅実な商品設計が主流でした。短期間での回転を狙う投資色の強い開発よりも、実需層を意識した計画が多く、躯体や基礎といった目に見えない部分にコストをかける思想が根付いていました。結果として、コンクリート強度や鉄筋量、杭基礎の設計などは、現在の目で見ても余裕を持った仕様になっているケースが少なくありません。
免震や制振技術についても、黎明期であったからこそ慎重な設計がなされていたという側面があります。技術が成熟していない段階では、理論上の数値をギリギリまで攻めるのではなく、安全率を大きく取る設計が採用されがちです。そのため、最新技術に頼らずとも、建物全体の剛性やバランスによって揺れに耐える、いわば「基本に忠実な構造」が多く見られます。こうした設計は、経年による性能低下が起きにくく、長期的な安定性に寄与します。
さらに、東日本大震災前に竣工した物件の多くは、震災後に詳細な点検や補修、場合によっては追加的な耐震補強が行われています。これは、新築物件には存在しない大きな利点です。初期不良や弱点が早期に洗い出され、是正された状態で現在に至っているため、建物としてはむしろ「熟成」された段階にあると言えます。築年数が進んでいるからこそ、管理組合の体制や修繕計画も現実的に運用され、数字だけの計画ではない実績に裏打ちされた管理がなされています。
品質管理の面でも、この時代は大手ゼネコンが主導する大型開発が多く、ブランドや信用を重視した施工が行われていました。一件ごとの分譲が企業評価に直結していたため、現場管理や検査体制は決して軽視されていません。むしろ、現在のようにコスト圧縮が極限まで求められる環境と比べると、余裕のある工程で丁寧に造られていた側面もあります。
このように考えると、東日本大震災前に竣工した物件は「古いから不安」なのではなく、「厳しい試練を経て残ったからこそ信頼できる」存在だと言えます。新しさだけを安全性の尺度にするのではなく、実績、構造の余裕、管理と修繕の積み重ねといった要素を総合的に見れば、これらの物件が今なお高い居住価値と資産価値を保っている理由は十分に理解できるでしょう。
東日本大震災前に竣工した物件って、実際には構造的な信頼性や施工の堅牢さが高い。特に2000年以降に建てられた建物は新耐震基準を満たしており、設計段階から震度6強～7クラスの地震を想定した構造計算が行われています。東日本大震災という未曾有の実地震を経験し、大きな被害を受けずに耐え抜いた建物は、図面上の理論ではなく「実績としての耐震性」が検証済みだと言える点は大きな強みです。
また、当時の分譲マンション、とりわけ大規模物件では、過剰とも言える安全率を取った設計や、部材を厚く使った躯体が採用されている例も多く、長期的な耐久性という観点ではむしろ有利なケースもあります。免震・制振が普及する前だからこそ、純粋な躯体強度を重視した構造になっている点は見逃せません。新築は最新設備や仕様が魅力ですが、建物としての「当たり外れ」が見えにくいのも事実です。その点、一定の時間を経て実際の地震や風雨に耐えてきた既存物件は、構造・管理の両面で評価しやすく、冷静に見れば安心して長く住める選択肢になり得ます。建物の価値は築年数だけで決まるものではなく、実績と管理の積み重ねこそが本質だと言えるでしょう。
今は新築マンション売れないから必死ですよね。でもそれは自業自得。
円安にかこつけて便乗値上げし過ぎ。元々ニーズがないのに売れないのも当然です。
それ以前に内装がチープ、躯体は堅牢でも出入は不便、停電時は避難も困難なので諦めました。
東京都江戸川区松江７-429-1 |
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4500万円台～7000万円台（予定） |
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3LDK・4LDK |
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59.16m2～73.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都世田谷区祖師谷一丁目 |
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6,900万円台予定～8,900万円台予定 |
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2LDK～3LDK |
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56.39m²～71.04m² |
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総戸数 6戸 |
東京都世田谷区松原１-118-1 |
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9600万円台～1億100万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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46.93m2～63.65m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都練馬区石神井町3丁目 |
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7,000万円台予定～1億1,000万円台予定※1000万円単位 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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43.04m²～63.42m² |
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総戸数 42戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
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8398万円～8998万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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60m2～60.2m2 |
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総戸数 83戸 |
東京都品川区大井6丁目 |
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未定 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.16m²～138.83m² |
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総戸数 43戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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6190万円～1億6390万円※権利金含む |
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1LDK～3LDK |
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35.89m2～72.53m2 |
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総戸数 522戸 |
