クラッシィハウス谷中道灌山【旧称：（仮称）谷中道灌山マンションプロジェクト】ってどうですか？

場所はすごく良いですね。値段次第かな…

そんなにいい場所とは思えませんが。
もう少し開成寄りなら環境いいですけどね。

前は文京区、ここは台東区、すぐ裏は北区なんですね。
いろいろ面倒そう。

通学区の谷中小まで遠いのが気になります。

このへんって地盤どうなん。谷中の地名由来って大地の谷からきてるからよくなさそうだけど

あと周辺スーパーはあるけどファミレスとか飲食店など商業施設少なそう笑

静かな環境求める人にはよさそうだけど

台東区の最北端だね。谷中小まで1kmくらいあるよ。
中学生からは開成に行けばＯＫ！

不忍通りと道潅山通りから離れてるので静かそうに見えるかもしれないけど
前の一方通行は抜け道になってるので。車の通行はけっこう多いですよ

この辺りって台東区が突出しているあたりなんですよね…。

一番近い中学校、確かに開成ですね

うちの息子も入れたらいいのですが

まあ絶対に無理ですね（汗）

買い物はこの辺りで一番便利なのは道灌山下のサミットですかね？

サミットとコープ、あと、少し歩きますが地元の「のなかストア」も人気があります
あとはバスに乗って上野松坂屋でしょうか


＞３
ここのコンセプトからしてファミレスに行く方たちはターゲット外だと思いますよ
「笑」を付けるなんてちょっと失礼だと思います

価格どれくらいになるんでしょうね？3000万円台の住戸って出るのですかね？

情報がでませんね

飲食店は少なめな印象ですが、ちょこちょこと穴場的なお店はありますよね。
チェーン店が少ないって感じなだけではないでしょうか。
それよりもこの辺りって台東区だったんですね。
驚きです。
文京区と荒川区の間にせり出してくるような感じなんですね。
お子さんがいらっしゃるご家庭は小学校は台東区の小学校なんですよね？
ちょっと遠くなったりしないのでしょうか。

いやファミレス行く層だろｗ

ここは値付けわからないけど７０㎡前後で５０００～６０００でありそうだし

しかもこのへんってさあるサイトでみたけど台地の上にのってなくね？

谷中の名前の由来は台地と台地のあいだの谷？からきてるらしいから地盤どうなんだろうとは思う

谷中三丁目の表層地盤増幅率は1.504544 地形はローム台地です
地盤は大丈夫だと思う

スマイティというサイトで間取りタイプが出てました。３ＬＤＫの間取りは、やはり田の字のようですね。２６年の３月入居予定なのになかなか情報出しませんね。

ここの土地は元々大日本製薬ななにかでしたよね？

google mapのストリートビューを見てみると
確かに大日本製薬の建物がありますね。
意外と日当たりが良い感じがしますね。

情報がなかなか出てこないですね。
売るときは一気にという感じなのでしょうかね。

先日現場を見てきました。土曜日でしたので工事はしていませんでしたが、周りの環境は城東地区の下町‼って感じでした。個人的には好きです。ただ、小学校まで結構距離がありました（汗）
施工の東急建設の情報をネットで調べたところ、良い評判が見当たらないのですがどうなんでしょうか？ あと、情報公開が遅いようですが何かあったのですかね⁇

結構この辺りってカジュアルな雰囲気ですよね。
こういう雰囲気は私は結構好きです。

こちらは台東区の本当の端っこなので、
通学区の小学校に通うのはとてもとても遠いですよね。
一番近そうな第一日暮里小学校は荒川区の小学校ですし。
越境が可能なら考えてもいいかもしれないですね。

日暮里は昔ながらの町というイメージがあります。
布の問屋さんや駄菓子屋さんがあるからでしょうか。
こういう場所で子育てをするのもなんだか良さそうですよね。

＞１８　そのカジュアルをここは「山の手的であり下町である」と表現しているのでしょうね。このバランス、どこにでもある雰囲気ではないと思いますよ。日暮里・西日暮里の適度な栄え方は私は好きです。上野の隣に位置する地域として上野に近いところとして住む人が増え、そして少しづつ栄えてきた、しかし上野ほどにはならないから住まう場所に相応しい。私はこんな風に解釈しています。

ここで生まれ育った者だから、良い点も悪い事も当然熟知してます。
良い点は駅近のみ、先の道灌山F程ではないが・・さてE棟は苦肉の設計ですな。日照時間短し。
近頃は谷根千とかで、商店街連中は歓迎の様だが、我々地元住民は迷惑ですよ。線香臭い谷中
のどこがそんなに良いのかね、数々の不気味な因縁をもつ土地ですよ、ここは。ごちゃごちゃ感
では、まともな区画整理とうとうしなかったからね。隣の田端も、一部西日暮里だけが成された。
鈴木　勝男先生が懐かしい。有余る悪い点、うっかり書けないね。再度言いいます。良い点は駅近のみ。

工場跡地だろ？大丈夫なんか？

駅近であることと、現地自体が静かなことがポイントではないでしょうか。
西日暮里は山手線・京浜東北線・千代田線・日暮里舎人ライナー（あまり使わなさそうですが…）があるので
かなり便利かと。
道灌山の通りからこうやって脇道に1本入ると本当に静かなんですよね。
そういう点は良いなと思っています。
あとは西日暮里の駅がもうちょっときれいになってくれたらな…とは思いますね。

6月中旬に行われる説明会は満席だそうです。

6月の説明会、はがきが来てからすぐに電話したものの、ギリギリ予約とれました
やはり人気なのでしょうか・・・

この前現地をにみにいってきましたが、あそこはもともとなんの工場があったのでしょう？？
知っている方教えてください

とりあえず早くモデルルームみたいです

大日本住友製薬の跡地です。地中を掘削したら障害物だらけで大分工事遅れてるみたいです。モデルのオープンは７月にずれ込みそうらしいですよ。

ちょっと前まで、5年間このあたりに住んでました。
個人的には、このあたりは本当に静かで暮らしやすかったです。
大日本住友製薬の跡地ですが、確か工場とかでなく、研修所とか保養所とかそのような類の建物だったと記憶してます。
検討している方は、MRにも行かれると思いますので、その時に聞いてみると良いかと思います。

全体的にマンションが増えている地域という印象がありますので余程住みやすくて需要があるのだろうなと考えております。
駅同士の近さも相まって商業面の便利さも重なっているように見えますね。これだけ近ければ隣駅までも足を延ばそうという気になるものです。

何より山手線上の物件ですから、便利で当然ではあるのですが。多くの山手駅に比べて割安な印象もあり。
予算的に嬉しいです。

鶯谷　日暮里　西日暮里　田端は山手線でも不人気エリアだから
他の駅と比べたら安いでしょ

いくら駅近、雰囲気良しと煽っても、所詮は台東区、しかも端の端で、数歩歩けば荒川区
高値で買ったら笑われるよ

住友商事か。
どんなに頑張っても、最初は強気価格だよ。
値付けもよく間違えるけど、途中でこっそり＆何度も微調整入るので、気に入ったのなら粘り強く頑張ること。
というのが傾向と対策。

とりあえず申し込んだらいいよ。

6月の説明会、はがきが来てからすぐに電話して、予約取りました。
説明会の前に、またはがきを送るって電話で言われましたが、
いまだに届きません。
なんか、動きが遅いですよね。

今日もA4版の1枚ものが届きました。何度も来るので説明会はガラガラなのかと思ってました。
私は待ち切れず？別のマンションを契約してしまったので検討外ですが、場所や利便性は気に入ってました。
ただ、CG画の出来が悪いだけでしょうか…外見がイマイチの印象でした、、。

駅までそこそこ近いですし、
現地自体はとても静かなので住むにはとてもいいんじゃないかと思いました。
でもここがまさか台東区の谷中に当たるとは思いませんでした…。
突然この辺りだけ細長く飛び出しているんですね。
ここから役所絡みで出かけるのはちょっと面倒ですね。
普段の生活なら何ら問題ないですが。

今週末にやっと説明会ですね
早く価格が知りたいです

不動産にきくと、クラッシィ系列は中身がとてもいいそうですよ
マンションはできる前とできてからは違うそうなのでこういう時に建設会社など気にしてしまいますね

〉No.35さん
現地からは距離的には荒川区役所が一番近いですが、電車利用の場合は荒川、文京区役所に比べて台東区役所が圧倒的にアクセス良いですよ。

結構間取りも広めでゆったりしていますね
リビングと洋室が一体化されるというのもいいなと思います

確かに、平米数はゆったりで良いですね。
ただ、アウトフレーム化されてなかったり、梁も多そうな間取りですね。
あとファミリータイプにしては、収納も少ないかと（汗

＞この邸宅は、
＞下町的ではあるが、
＞山の手的な価格であった。。。
どのぐらいの価格か教えていただけますか？

７０平米台で５５００万スタートでしたよ
日照の良い部屋は軽く６０００万超え
さらにＷ棟の引渡しは３月には間に合わないということで、我が家は見送ります

w棟は70平米6000万スタート（二階）と猛烈強気価格。これじゃ三井の公園前目白とほぼ同価格帯という超KYなお値段！

場所を考えると相当割高とおもいます。下町、庶民派という谷中のイメージとはかけ離れていますね〜

高すぎる・・・。
どうしたらこうなるのだ・・・。
地代？？？

いいなっと思った間取りで、75㎡で2階でも、6500万ですか。。
ただ、驚いたばかりです。

5階の角部屋、85㎡で8500万円でした。
文京区の、千石あたりより高いね。
こんなんじゃ、将来、含み損かかえちゃうよね。
検討の余地すらないかな。

価格もですが、リビングから直接バルコニーに行けない間取りの住戸が多いのも気になりました。

場所は悪くはないとはいえ、あくまでも台東区ですからねえ
クラッシィハウスは高級マンションのブランドじゃないはずですが。

間取りの種類は多いのに、どれも使えない。
収納が売りと言っていたけど全然足りないし。
欲張りな配棟計画、パッとしない外観。
本郷あたりの物件が買えてしまう価格。もともと自社グループの土地なのに、ぼったくりすぎ。
これでは本当に買う理由が見当たらない。
修正待ってますよ営業さん。

谷中ブランドで押し切れる立地じゃないですね
正直言って蚊帳の外って感じを受けました。
２丁目高台（武家屋敷跡）はこのエリアの文京区を含む中でも別格なので、ここに建つマンションならわかる金額ですがね…
しかし、こんな価格をつけて買う人がいるんでしょうか。。

皆さんお書きのとおり、あまりにも強気な価格設定です。
1～1.5千万ほど高いように思えました。

主要道路から離れているので静かな界隈ですが、台東区の北端。
谷根千スポットまでは結構な距離がある。

南東側には狭い道を挟んで民家が連なっている。
道灌山通り（南東側）、不忍通り（南西側）沿いにはそれぞれそれなりに高さのある
マンションが建っているので、開放感は無く日当たりもそれ程期待できないようにも
思いました。

頭金で1.5千万ほど出せるように準備していましたが、カミさんと話をして
見送ることにしました。

この邸宅は、
山の手線の内側にあり、
ただそれだけである。

あり得ない価格ですね。
間取りが、どれも魅力的じゃないです。
80平米以上を検討していましたが、価格、間取りともに、微妙です。
そこそこ考えられて作られている間取りは、モデルルームになる部屋かなと、思いました。
収納と、使いやすい水回りにこだわったようですが、あまり、感じられませんでした。
価格調整とかって、あるんですかね…？

物件公式HPでは、入居予定時期が平成26年3月と記載あるが、
W棟の入居時期は平成26年5月とか言ってたような。
工事遅れてんですかね。
少なくとも、HPくらい修正しとけって感じ。
当初、販売開始は平成25年6月とかってなってたと思うけど、
結局9月からでしょ。
全てが、遅れすぎ。

で、この価格でしょ。
なんか舐められてる感じするんだよな～

この立地にしてこの価格設定。
アベノミクスをいいように受け取ってしまったデベの勘違い、ここに極まれりって感じか。

これ120戸もあって売れるんですかね？予定価格出した後で大幅修正なんてするんだろうか。

このエリアでマンションを買う人って、この近辺に賃貸で住んだ経験のある人が圧倒的に多い（以外に便利で庶民的なので）。田端～日暮里エリアはどうしても地味なので、他地域にお住まいの人がいきなりこのエリアで購入するケースは少ないかと。加えてこの価格帯。これではどちらのタイプも寄り付かないでしょうね。

この周辺住民の生活スタイルとか感覚とか、ほとんど把握せずに計画立てたとしか思えませんね。。。竣工後叩き売り状態になりそうな感じがします。

結構真剣に検討しようと思って、説明会に参加したものです。工事の遅れについて説明がなかったのが不満でした。お菓子がもらえたのはよかったですが。子ども雑誌の付録のような、紙でマンション組み立てるやつは意味不明でした

ぜひ価格について批判されている方々にお伺いしたいのですが、この辺りの相場はいかがなんでしょうか。

私はこの辺りに住んでいるものではないので、ネットで調べてみました。以前販売されて場所も近いザ・パークハウス谷中道灌山通りは、最も広い６１．９１㎡の価格かどうかはわかりませんが、最高価格が５０９８万円でした。また最も狭いのが５３．７９㎡で、最低価格が３６２８万円でした。仮に単純計算したとして、平米単価が６７万～８２万円ぐらいとみられます。ただ全て調べたわけではないので、正確ではありません。

今回の物件では平米単価はそれぞれ、８０万～１００万ぐらいでした。説明会では１階の価格帯が出ていませんでしたので最低価格帯がどのあたりかよくわからないところはありますが。結果的にクラッシイハウスの方が高いようです。

この場合、パークハウスのような価格設定がこの地域にしては普通で、クラッシイハウスは高いという風にとらえればいいでしょうか？

それとも、そもそもパークハウスも高いですか？パークハウスも高いのであれば、ちょっとクラッシイハウスはやめとこかなと思いますので……。

紙で作る模型説明の時、
本日来た方だけのお土産の特典です。
これを組み立て、ご自宅で希望する間取りはどのあたりかなど…使ってください。
と言っていた時、会場にいた人たちからは、失笑がおきていました。

＞60さん
価格に批判している者ではないですが、長らくこの辺りに住んでいました。

○価格について
結論から言うと、価格的には妥当だと私は思います。
ザ・パークハウス谷中道灌山通りは異様に安かったんでしょうね、2週間で完売ですし。
だからか、完売後すぐに近くの不動産屋でいくつかの部屋は賃貸情報が出回ってました。
結局、利回りが良いと判断した方々が投資目的で購入したんでしょうね。
ちなみに、この物件は確か当初三菱が開発していた物件じゃなかったと記憶してます。
エントランスも微妙ですし、その点も安かった理由の一つかもしれませんね。

一応、この近くのアージョ文京千駄木も完売してます。
坪単価は忘れましたが、250～くらいだったと記憶してます。
こちらはペンシルですし、外観も間取りも。。。でしたが、ある程度の期間で完売までこぎつけたので、妥当な価格設定だったと思います。
クラッシィは、アージョよりはずっと仕様も良いので、価格的には妥当と判断します。

○クラッシィについて
まぁ、他の方もご指摘の通り間取りがね。。。
まず収納少ない。
掃除機、どこに置きます？笑
あと梁も多そうで、開放感もなさそうですね。まぁ天井高さにもよりますが。

○立地について
真剣に検討しているなら、なおさらですが・・・
この土地で、いきなり永住を決意するのであれば、それなりの覚悟は必要だと思います（もちろん、ある程度住んでから買い換えや賃貸に回すことを想定するのであれば別ですが）。
ここら辺は、山手線内ですけど、下町っぽいところもあり、地域に馴染めなければ、楽しさが味わえないのかな、と。
飲み屋で、たまたま隣に座った見ず知らずの人と仲良くなれるのであれば心配はないです。
私はこの辺りに住み「馴染みの店」が出来たことが良かったと思いますし、今でもそういった店に足を運びます（ちょっとと離れてしまいましたが）。

妥当な価格（笑）
文京区と台東区のマンションは別物ですよね。
関係者さま、
火消しはもう少しお上手に！

62の方は元近隣在住を謳って立場を濁していますけどHPに掲載の間取り以外の間取りのことを知っているのは関係者か発表会に参加した購入検討者だけのはず…

雰囲気はアージョのほうが悪いけどね。

文京区の格下立地よりは、
台東区の谷中とか池之端のほうが
高値で売り出しやすいが。

池之端は高い（というかあのあたりのタワマンが高い）けど、谷中って高いの？

マンションはともかく谷中２丁目高台、隣接する上野桜木１丁目の格式は別格です。
真の山の手と言われているエリアです。
ただし同じ谷中でもこのマンションが建つエリアは下町で土地の価格もそれなりです。

アージョは千駄木駅から500ｍほどなんだから文京区の格下立地なんかじゃないでしょ。誘導はやめましょうよ！

間取りについては、今後、変更もある、と説明していましたよ。
もっとも、それ以前の問題だけど。

立地は気に入ってるのに、価格、間取り、引渡し日と残念な点がてんこ盛り。
特に価格は下げなきゃ売れないだろうけど、大幅に下げたら下げたで、どれだけぼったくるつもりだったのかと言われるでしょうね（笑）

自分は間取りは割と気に入ったんですが（少数派ですかね…笑）、いかんせん価格が。
リーマンショック後で地価が下がっている時期の土地購入だったはずだし、地盤も悪くない地域だから
基礎工事費用の負担もそんなに大きくないと思うのですが。
以前購入を検討したブリリア田端と比べても、やっぱり高過ぎる気がします。

相当売れ残るでしょうね。。
同じ予算でどこが買えるかと考えるとなかなか難しい

みんなここを買いたいんだよ。
だからわざわざ投稿する。以上

↑と言うより突っ込みどころ満載のマンションなのでは

62ですが、私は関係者でも購入検討者でもないんですがね。。。

＞No.63
○○区だから･･･、ってのは単なる行政の区分にすぎません。
区のサービスを重視するのであれば別ですが。
文京区、台東区といっても広いので、立地も様々で、一概に良し悪しを決めるのもどうかと。
（他の方もおっしゃっている通り、台東区でも池之端は坪単価が高くても売れますし。）

＞No.65
HPに掲載の間取り以外の間取りのことは知りません。
そもそも、私のどの発言でそういうことをお考えになったか不明です。
本物件については、「収納少ない」という間取り上の事実と「梁も多そう」というあくまで憶測でしか言及してません。
間取りを見慣れている人にとっては、梁が多い少ないの推測は容易にできます。

最後に、私が他の物件を含めて購入検討している者であれば、ここは見送ったと思います。
理由は価格が高いという問題でなく（62で言った通り妥当な価格だと判断してます）、ここよりより気に入った土地が見つかったという自分の価値観の問題です。

No.77
　↑
業者　　
おつかれ

62＋78さんはどうして検討者でも関係者でもないのにこちらのスレを昨日、今日とチェックしてわざわざ書き込みまでされるのでしょうか？個人の自由ですがね。

↑
自由ならいいじゃん。
正論なんだし。

文章が長い割には内容も根拠も薄い近隣の方と、煽りに一生懸命な方がいますが、生暖かく見守ってあげましょうよ。理由はどうであれ、この物件に興味があるんですよ（笑）

やり取りが２ちゃんねるぽくなってきて、不愉快ですね。

E棟とW棟の間の道って人通りどうなのでしょうか？
なんか防犯面に不安があるのですが、、、。

購入検討してるのですがどこも死角が多いようで、、、。

近隣にお住まいの方とかでこの辺の防犯事情に詳しい方
教えてください。お願いします。

まあ、９月に販売開始されれば、答えが出るのでしょう。
妥当な価格であれば、即日完売するでしょう。
山手線の内側なのですから・・・。

６０です。６２さん、ありがとうございました。貴重なご意見として参考にさせていただきます。
今日の夜に現地に行ってきたのですが、一方通行の通りは街灯も明るいですね。人通りが一定あるのは治安的にいいかなと思う反面、車も定期的に通るのでちょっと気になりますね。エントランスに近い狭い道の方は暗いですが、マンションが建てば明るくなるのではと感じました。保証はありませんが。

購入対象になっていたので、昼夜ともに現地を見に行ってきました。
結論からいって購入対象から外れました。
価格は我慢できるとしても、いわゆる谷根千エリアからは外れているうえ、近隣のロケーションもイマ一つのような気がしました。
特に夜は同じ町内でも夜店通り側は明るく比較的人通りもあるのですが、こちらは暗く寂しさを感じました。
閑静と言えばそうなのですが
買い物は便利のようですね

こちらはいわゆる谷根千ではないですね。
そういう感じを期待するとちょっと違和感を感じるかもしれません
あくまで西日暮里駅まで近いという利便性を求める感じになりますかね…私は
このあたりは1本入るとだいぶ静かですので、
夜は特にそう感じるのかもしれないです。
昼間でも本当に閑静だと思います。

一応ＨＰでは谷根千エリアであることを強調していますけれどね…ちょっと違うんじゃないかと思いますが。
道灌山通りを越えてしまうと違うように感じますよね。

それにしても台東区ってどうしてこんな風にとんがって飛び出ているのでしょうね？？
この辺りは荒川区と台東区と文京区が交差しまくっている感じがします。
学校関係がなんだか通学区はどうしたらいいの?というかんじですね。
一番近い日暮里第一小学校は荒川区の小学校ですよね？？

でもこの辺りは新築マンションでてこないので悩みます

そうなんですよね。
たまーに出ているみたいですが、
本当にたまーになので。。。

私も気になってどうしてこの辺りが台東区なのか
goo地図の古地図や古い写真を遡ってみてみたのですが
昔はただただ畑だったみたいでどうしてそういう境界になったのかはわかりませんでした。
なんだか不思議です。

文京区と台東区の堺の、よみせ通り～へび道の通りは不忍池まで昔は川だったのです
川の東が台東区（昔の下谷区）、西が文京区（昔の本郷区）になったのだと思います

荒川区と北区は明治大正時代には東京府１５区には入っていなくて、北豊島郡でした

92さん、ありがとうございます！！
地図を見つめていても判らなかったのですが
ご説明戴いてよくわかりました！！
ありがとうございます。
川に沿ってああいう形になっていたのですね。
へびの道はくねくねしていて確かに昔川だったんだなという感じの形をしていますものねぇ。
大変勉強になりました。

ホームページのエリアガイドを見ていたのですが、
近所に美味しそうなお店が結構あるんですね。
パン屋さんは人気があるようなので、今度行った際に見てきたいなと思っています。
食べログでも結構この辺りは個人のお店が載っているので、
外食に関しては困らなさそうな感じですね。
駅も近いですし。
後はほんと、お値段次第だなというところです。

ここは環境はいいですよ。値段もそこまで高くない。知名度も低いので穴場かもしれません。

えっっ!?
値段もそんなに高くはない？ですか？
このエリアを考えると、相場より高いのではないかと思うのは、私だけでしょうか!?

モデルルーム見てきました！
はっきり言って、ありえない間取りです。
バルコニーつぶして、広く見せているだけで、
使いづらいったらありゃしない！！！

このスレの書き込みで、金額が妥当とか言っている人は、
関係者か？よくわかっていない人に違いないです。（断言します。）

住商の営業も、「この土地は希少です！」、しか言いませんでした・・・。

この物件が、即日完売することは、絶対にないと思います！！！！！
価値としては、4000-5000万ぐらいが妥当かと思います。

別に即日完売する必要性がないのでは？

住商って大手だしね

即日完売に拘っているのは野村さんくらいでは？

4000万から5000万なら確かに即日完売しますよ！いくら何でもそこまで安くはないよ。借地権なら別だが

今田端に住んでいます。閑静な住宅地という雰囲気が気にって購入を検討しています。
(谷中という点は一切考慮していません。みなさんおっしゃっている通り住所こそ谷中ですが、あそこは谷中とはいえない)

週末MRを見学してきました。バルコニーが狭い、E棟の日当たりがわるそうなどいろいろありますが、気になったのは特にこちらから質問していないのに地盤はしっかりしているので心配なくと言われたこと。
不審に思い調べたところ、前の書き込みにもあるとおり目の前の矢田橋通り->へび道->不忍池と昔川が流れている。
ということは砂や砂利で地盤はよくないと思い「ジオダス」をみると、軟弱な地盤と診断されている。
さらにボーリングの結果もたまたまみつけましたが、基礎は20mほどにつくらないとだめですね。(http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/pdf/106taninaka....)

これが工期遅延と高価格に響いてきているのでしょうか？専門家の意見を聞きたいですね。

勉強の意味を込めて構造説明会など今後のイベントにも参加しますが、購入意欲はだいぶ下がってしまいました。

＞即日完売に拘っているのは野村さんくらい
＞4000万から5000万なら確かに即日完売しますよ！いくら何でもそこまで安くはないよ。
おらもそうおもう。
９７のほうこそ、わかってないただの○○ｗｗｗ

いろいろ勘案しても売れない。。というか買っちゃいけないダメマンのような気が…

消費税が来年の4月から8％となります。この物件の引き渡しは
来年5月予定。（だから建物部分の消費税は8％となる）
だたし、今年の9月末までに契約すれば、特例で5％となる。
従って、今の価格表はあくまで9月末までの契約者に適用
される金額で、10月以降の契約だと値上げするとか価格表に書いてあった。
このデベは、価格を少しでも抑えるための企業努力とかないんですね。

消費税8%になることで値上がりする分を値引きしますというような広告や宣伝の文句は
「法的に」禁止されましたけど。　ニュース見てないの？

あと禁止される主な理由は「下請けいじめ」を禁止するためです

客：「価格を少しでも抑えるための企業努力しろ！」　→
デベ：客が安くしろと言ってるから、下請けを値切れ　→
下請け：作業員の賃金を安くしたり、材料を粗悪なものに変更
良くないでしょ。この流れ

どっちにせよ売れないと思う

確かに、金額が妥当とか言うより、この間取りでは金額を出して住みたくないと思いました。せっかくの希少性が残念です。
面積をかせぐためなのか、バルコニーを狭くして、庇もないところに足元までＦＩＸガラス張りにしていますが、
これでは昼間明るいどころか、強烈な西日にさらされて屋内がすぐに傷みそうですし、日中いられるかどうか。どの間取りにも無理があって、家具を置きづらい。たいした設備もないようでした。

消費税増税分を値引きしますという表現は禁止されている
らしいが、あえて増税分は値上げしますって書く必要は
ないんじゃないの。
値上げしますって表現をいれなきゃいけないルールはないよな？

そもそも、この値段のマンション買う人は、所得水準高い人たち
だから、建物にかかる消費税値上げ３％分（せいぜい100万円くらいだろ）
よりも、所得税のローン控除で20万円×10年＝200万円の所得税が
安くなったほうが得なんだけどな。

自分はそこまで間取りは悪いとは思わないですが、
バルコニーは確かにもっととってほしかったですね。
せっかくの立地なのに残念です。
こちらにもともと川が流れていたのは知らなかったです。
地盤的には悪くない地域かと思っていました。
３１１の際には特に被害はなかったようなので、
埋め立て地よりはいいのかな、という感じでしょうか。

駅から近く、山手線内側、間取りも選べ、しかも広い。同じ火災危険度高い所と比較しても価格が手ごろなのでとても迷っています。

谷中道灌山ってネーミングはあり得ない
地元の人ならわかると思うけど

昼の現地と、ＭＲ見てきました。
駅近く、閑静な住宅街というのは良いなと思いました。
谷中銀座へは、通りを渡って商店街を歩いていけるので、案外近い印象でした。
価格は、良い部屋は平米100万ほどなので、高いなぁと思いました。
あと一割安ければ良かったのに！

この辺りは昔川だったということで、気になって調べていたのですが、
思川という川が流れていたようですね。
川とは石神井川を飛鳥山でせき止めて用水としてこちら側に流したものだそうで、
元々あった川ではないようです。
地盤的には水が出る場所ではないようですし、そこまで心配しなくても。。。とは思います。

それはそうと谷中道灌山…確かにへんですよね（汗）

＞113さんへ

この辺りの地盤が悪いのは、有名です。
藍染川より前にあった谷田川というのは、縄文時代から流れている川でした。
地形を見ても明らかなように、上野台地と本郷台地の間を流れる川であり、
この辺りに住む人は昔から水害に悩まされてきました。
地盤的に水が出るような場所です。（今でも井戸がたくさん残っている地域です。）
せき止めて用水なんてありえません！！！

地元民より

MR行ってきましたが、週末なのに閑散としてました。
前向きに検討してましたが、なんだか心配になってきました。高めの価格設定のせいでしょうか。
地盤も良くないなら尚更心配です。
売れ行き好調とはいかなさそうな印象を受けました。

正式な価格って出たのでしょうか？
そちらのほうが気になります。

地盤の件はどうにもならないでしょう。
湾岸エリアほど悪くは無いだろうし。

江戸時代から町中くまなく川が流れていたのが東京です。
あまり気にするようですと、都内で購入できるところは無いのでは（笑）

石神井川（藍染川・谷田川）は、縄文時代から流れてる川で、
そこからの支流で江戸市中に水を引いています。
その川沿いを調べると、遺跡がたくさんありますよ。

ちなみに、東大がある弥生地域は、弥生遺跡が発掘されたところですね。
治水が進んだのは、大正時代のようで現在の暗渠（川にフタ）が作られました。

おわり

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/table.htm
で地震に関する地域危険度について東京5099地区中、何番目か順位が載っていますね。

MR,現地を見てきましたので、情報を共有します。　皆さんの感想やご意見をお聞かせ下さい。

1) E棟とW棟の間は公道であり、2棟は一体管理ではなく、独立です。
　管理組合は、別です。ゴミ収集場所も、駐車場も別です。管理人も別です。
　管理人は、W棟は昼間勤務ですが、E棟は午前のみ勤務とのこと。

　いずれの棟も共用会議室等はなく、管理組合の会議場所には、困ると思います。
　管理費は、E棟215円/平米、W棟は206円/平米です。　
　120戸のスケールメリットは無く、あくまで、86戸と34戸です。

2) W棟は、A館（9階建て、74戸）、B館（6階建て、13戸）、C館（5階建て, 9戸、北向き）の3館に別れています。
　エレベータは、A棟に1機のみですが、B館・C館とは、渡り廊下で行き来できます。

　A館の4階以下は10部屋ですが、5階以上から階が上がる毎に北西側が削れて部屋数が少なくなり、9階は2間のみとなります。
　これは、敷地北側の一般住宅への日当たりを配慮してのことと思われます。
　その結果、W棟A館のルーフバルコニーは、南東側ではなく、北西側になってます。

3) マンション敷地は第一種住居地域ですが、その南側にあたる、不忍通り、道灌山通り沿いは、
　商業地区であり、10階建て以上のビルが建っています。（将来、もっと高いビルが建つ可能性もあります。）

　そのため、最上階のW棟9階は、日当たりは問題ありませんが、南側に大きく抜け感のある眺望を完全に得られるわけではありません。　
　W棟A館の南東角部屋が、南方向に窓を大きく取ったデザインになっていない理由は、南側に10階以上のビルが見えるからだと思います。

4) 間取りですが、敷地北側の住居への配慮しつつ、建坪率を最大限に活用して戸数を増やすためなのか、無理な間取りが、散見されます。アウトフレームも不完全で、四角形の部屋が少ないです。

　W棟A館では、広めのルーフバルコニーを持つ西端部屋の柱の室内への食い込みがひどいです。残念。
　3LDKでは、2部屋リビングイン、そのうち一部屋が行灯部屋の間取りも多いです。

　E棟は、101, 204, 304, 404のLDの中くびれ形状は、使いにくそう。
　505号室は、全体形状が凹形で、しかも洋室１のWICの広さがアンバランス。ちょっとあり得ない。

5) 予定価格は、最安値が、W棟C館107号室で、3860万円（坪204万円）、最高値が、W棟A館601号で、8960万円（坪316万円）です。
　坪単価では、W棟A館902号室の6770万円（坪341万円）が最高単価だと思われます。
　価格差がかなりありますね。

6) エントランスの位置ですが、W棟はB館1階、E棟はその向かいつまり、W棟とE棟の間の道路の奥のほうにあり、つまり、日暮里駅から歩いてきて、近い方向ということだと思います。
　狭い道路際ですが、車寄せはありません。
　HP等を見ると、エントランスは南側にあるものと思い込んでいたのは、間違いでした。

7) MRで見たところ、正直な感想としては、高級感はあまり感じられませんでした。
　 事前取り付けのエアコンは、一切無し。
　 外廊下、ディスポーザ無し、洗面ボールは人造というあたりも、安っぽい一因。


【全体所感】

・ロケーションは満足なのですが、間取りも含め、もったいない感というか、残念感を強く感じてしまいました。
　高級感を犠牲にしている割には、W棟901号室の 坪341万円は、高すぎると感じます。
　W棟C館107号室の坪204万円は、まぁ、安いと思います。

　そもそも、戸数を減らし、無理な間取りを減らすこともできなかったのでしょうか。
　特に、狙っていた上層階のルーバル付きの広めの部屋に無理な間取りが多く見られるのが、本当に残念です。

・2棟の位置づけも、もったいないです。　W棟C館１階の、1番不人気なりそうなところを共用会議室にするとか、駐車場を2棟一体管理にしたり、管理体制も一体にしたりとするのは、できなかったのでしょうか。

　不人気の部屋は、値下げしないと売れない部屋も出てくるのではと思います。

　当方は、申し込むか、見送るか、見送る方に傾いてきましたが、もう少し悩んでみます。

(昨日の続きです）　皆さん、ご意見・ご指摘をお寄せ下さい。

◆ 昨日、書き忘れたこと、
　- 地権者住居は、一切無し。
　- 水道は、直結式。停電でも、断水にならない。
- トイレは、タンクレスではない。

◆ 1番良かった間取り: E棟501号室 3LDK（93.38平米、8,480万円、単価 300万円）

- プラス：　ワイドスパン。全室６畳以上で、形状もほぼ四角形。浴室・トイレにも窓有り。キッチンからルーバルへ出られる。
- マイナス：　ルーバルは北側。浴室が1418。90平米超物件なんだから1620が欲しかった。ここは実に惜しい。

- 要確認ポイント：　５Fならリビングの日照は、ぎりぎり大丈夫では。
　　　　眺望は、どうだっかなぁ？　目の前に5階建てぐらいの建物がお見合いであったような記憶が。
- 5Fで単価 300万って、高すぎないか？

・ロケーション・雰囲気： 趣味的には、OKです。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/06_taito....
これをみたら谷中３丁目といっても端なので安全ということが分かりますね。

えっ！？安全！？？？

でもなんだかんだ山手線の駅からこれだけ近いのはおそらく想像以上に便利ですよね。
このエリアで大通りから一本入ったところに新築マンションはこの先建たなさそうだし、金利も低いし、建築資材高騰とか日経に出てるみたいだし、、、
一生の買い物だからじっくり選びたいんですが、タイミングとしては今がいいのかなあとは思ってしまいます、、、
きっとどこかで折り合いつけてビシッと決めなきゃいけないんでしょうね、、、

No119, 120です。

１）E棟の南東は商業地区で、将来、高層物件が建築される可能性は否定できないとのこと。今は日照を享受出来る５Fでも将来の日陰リスクがありますね。
２）周辺中古相場は、坪２００万円がいいところ。
３) 比較の為、月島駅直結のゲートシティの第一期５次販売のMRへ行ってきました。 低層なら坪300万円以下も有ます。
値下がりリスクは高層マンションはほとんどないですよね。交通の便も月島駅直結の方が上ですよねえ。
但し、ロケーションの雰囲気は、まだ谷中道灌山が上です。

デベロッパーの住商さん、正式価格をあと３割、せめて２割５分下げて下さいませ。
そうすれば、買う気になります。

①管理費
②修繕積立金
③修繕積立基金

を提示してもらいました。入居後５年間は①②合せて約２万円程度でした。②は６年目から２倍。11年目になると３倍。16年目になると４倍…と５年毎にどんどん増額になっていく。これって普通ですか？

それと修繕積立基金って、普通は入居時に数十万支払うものですよね？
12年目と24年目にも入居時の数倍支払うようになっているのですが、これも普通なのでしょうか？

管理費・修繕積立金・修繕積立基金といずれもそれなりに費用が掛かる意識はありましたが、
あまりにも高いので、購入を見送ろうかと思ってます…

126さん
総合的に考えて普通と思います。大規模なら2割程度安いのもあります。タワーは5割程度高いです。資産価値維持、暮らしに関わってきますので、安すぎる設定も後々問題になります。

↑70平米位で2万ならの話です。金額は大体広さに比例します。

まぁ、月島のゲートシティとここを比べると、マンション規模もロケーションも違いが大きすぎてなんですけどね。。。

価格については、デベロッパーが総合商社だけあって、不動産で必ずしも失敗できない訳ではないってことがあるかもしれないですね。
前の投稿でもありましたが、この周辺のマンション供給は少ないので、この土地で探している人にとっては、高くても「買い」なんだと思います。
「即日完売！！」とはならなそうですが、長期間で販売して、完売に持ち込むんでしょうね。

119-120さん、詳しくありがとうございました。
５階でその価格だと割高感がありますね。
場所が場所なので、強気なのでしょうか？
西日暮里の駅は確かに近いですし、マンション周辺はとても静かですしね。

２棟が結局は別物のマンションとしては実質扱われるということでいいのでしょうか。
修繕費もそれぞれ…ということですか？？？
要確認ですね。

130さんへ
2棟は、区分所有権も管理組合も100％別物です。
当方は見送るつもりです。 MRへ行って、パンフやWEBが、意図的に誤解を招くような説明となっていることに気づき不愉快になりました。
1) E棟とW棟の間の道に紅葉の道だか名付けてあるので、敷地内かと思いきや、公道です。
2) そのためか、2棟は全くの別マンションで、共用設備は会議室すらなく、管理上のスケールメリットもありません。
あの説明では、誰でも120戸の集合マンションだと思いますよね。
3) W棟が、A, B, Cの３館構成とは、パンフでは、全く気づきませんでした。この分、W棟の合理性が下がりますよね。
4) パンフの建物のイラストをよく見てください。9階建と５階建との高さがほぼ同じように描いてある。 イメージとはいえ、酷すぎませんか。

こんなんでは、入居後にさらにネガティブサプライズがあるのでは、と不信感で一杯になってしまいました。

こちらによく登場する購入検討中さんは、何者ですか？
業界関係者ですか？詳しすぎる！！！

クラッシィ関係者の反論が聞きたいです。
公平な観点からポジティブな意見をお願いします。

別に購入検討中さんが書いている内容のレベルは、誰でも
不動産を購入しようとして少し勉強すれば分かるレベルですよ。
全然ふつうのことだと思いますねど。

前に調べたマンションも修繕積立金が何倍にもなっていくけいかくでした。20年後は6万とかあり得ない…

↑の書き込みが気になり、修繕積立金について、問い合わせました。　
当方、E棟501号室を希望し、また永住を前提に考えているので、長期修繕計画がしっかりしていることは
重要なのですが、以下は、他のマンションと比べて、標準的と言えるでしょうか？
詳しい方に、コメントを頂きたく、お願いします。

E棟501号室の場合は、毎月の修繕積立金は、以下の通りです。
　1～5年目　7,730円
　6～10年目　18,040円
　11～15年目　21,350円
　16～20年目　36,080円
　21～25年目　43,810円
　26年目～　　51,540円

修繕積立の一時金は、次の通り。
　12年目　96万6,420円
　24年目　77万3,140円

正直、金額が多いことはしっかりとした計画ということを意味していると思うのですが、
定年後の支払いを考えると、ちょっと高いなぁ、というのが正直な感覚です。

こういう情報こそ、HPやパンフレットに記載してくれると、信頼感がアップすると思うのですが。

部屋番号は記載しないほうが良いと思いますよ。誰か特定されてしまうので。

>>no.135
わたしもＥ棟希望で、気になって同じくらいの部屋数のマンションを参考に比較しましたが、特に大きく違いはありませんでした。

そんなに他物件と差はありませんよ。
修積の上昇や一時金、管理費あたりが気になる人はマンション自体を買わない方が良いですよ。

私が、今住んでいる所は、２０年目を過ぎても，値上げは最大で入居時の５割り増し程度の計画の上に，管理費の黒字分を積み立てることができた結果，将来の一時金は不要となりました。 それから比べると、格段に高いと感じます。
今の所が、安く済んでいる理由は，次の3点かと思います.
・大規模マンションであること
・管理組合が熱心の方が多く、管理会社の言いなりにならず無駄な修繕を避けたり、値下げ交渉をして支出を低減してきたこと
・駐車場利用料が、管理組合の収入になっていること
また、知人は、管理組合の理事になった時，建設会社系の管理会社の契約を更新せず、独立系の管理会社に変更して、管理費を値下げしました。
20年後の修繕積み立て金が、販売会社さんのいう通りになるかどうかは，管理組合員になる住民の皆さんの熱意次第ということだと思います.

135さん。
記載して頂いたお部屋は何㎡なのでしょうか？

>140さん　　
　93.9ｍ２です。

> みなさん

　コメント ありがとうございます。
　標準的と言うことであれば、納得したいと思います。
　また、将来は、管理組合次第という点も、ガッテンします。

501に入居された方を何でも話してしまう人に見てしまいそうです。。。実際は別の方かもしれませんが。。。
一般的にm2単価の時間推移質問するだけではいけなかったのかな(・・;)

１２年目は修繕積立金の一時金の支出が大変そうですね。
これに毎月の管理費・修繕積立金や住宅ローンと固都税を支払うとなるときつそう。

現在、予定価格のまま購入希望の申請段階ですが、販売会社としては、その応募状況を踏まえて、正式価格を決定すると聞きました。正式価格の発表は、8/24（？） とのこと。　これって、後出しじゃんけん？
（人気があれば予定価格を下げないし、人気が薄ければ正式価格を値下げする、、）

賢い消費者としては、今の段階では、”あと2割値下げしてくれれば購入するが、今の価格では高すぎる”と、営業の方に伝え、購入のそぶりを一切見せない。皆で同じ行動を取れば、希望者が少なくなり、値下げにつながるのでは期待します。
本当に購入する気があれば、正式価格発表後に、正式な応募をすれば良いだけのこと。

以上の仮説をたてましたが、皆さん、いかが思いますか。

>>144
価格下がって欲しいですよね。
後出しジャンケンは私もそう思いました。
印象悪いですよね。

大勢値下げして欲しい人達がいても、先方としては高く買ってくれる120家庭を探せば終了。
少し高くても抽選にならない方が良いと考える人もいるでしょうし、難しい所です。

設備もイマイチだし、駅近とはいえ台東区なので下げ代あると思うんですが…

住友商事が引き渡しまでに売り切りたいかどうかじゃないの？

この時期に資金力ある売り主が叩き売りすることはないよ！

こっちは今の値段が妥当かどうか見極めるだけですよ

不動産市況のプチバブルの現在、値下げしてくる可能性は低いのかもしれません。
私は、現在の予定価格は、プチバブルを反映した割高な価格だと感じました。
全ての購入検討者が、販売価格が妥当かどうかを冷静に判断するため、全ての情報をクリアに開示して欲しい訳ですが、誤解を招く説明、修繕積立金についてきちんと説明しない、さらに正式価格を後だしジャンケンで決めるのでは、そんな売主の姿勢に、消費者としては不信感を感じるし、対抗策が欲しくなるのは、自然では。
プチバブルのイケイケ価格を押し付けられかねない状況を克服するために、賢い消費者が連帯して情報を交換し、価格の妥当性を判断することを支援することが、このサイトの一つの存在意義だと感じました。

プチバブルと言っても、建築資材価格も人件費も上がってるから少し前の感覚で考えたらいかんですよ、念のためですがね。

この物件の今の価格が割高だと感じられないなら、ちょっと勉強し直したほうがいい。

谷中小学校まで徒歩20分
上野中学校まで徒歩35分

台東区の僻地だな

割高論者はいつも買うタイミング逃すんだよね。
郊外でも行って買えるところ探した方が良い。

>>150

地図上で測定すると、谷中小学校まで930m、上野中学校まで2,000mですね。

小学生（特に低学年）で約1kmの通学は、相当しんどい。
上野中学校まではそれなりの坂を上り続けて行くので、30分では着きません。

私らにはまだ子供がいませんが、子供ができたときのことを思うと
この通学圏は考えてしまいますね。

荒川区の小中学校へ区域外就学することはできると思うけどね
文京区は人数制限してるみたいだからできるかどうかわからんけど

中学校は開成に入れるようがんばれ

先日、モデルルーム行ってきました。

ファミリータイプというわりに、、、バルコニー狭い。

まぁ、最近はバルコニー小さいとこも多いですが、、。
さらに、、バルコニーのとこの室外機置き場、、、。

ありえない、、、。両側から夏は熱風が出るのかと思うと
げんなり。。。。見栄えも悪いし、、、。

かなり購買意欲下がりました。

地震が起こってもし周りが火の海になってもここはマンションだから心配することはないですね

このマンションを申し込む方は、
どんなところに魅力を感じているのでしょうか？
やはり、山手線駅近ですか？それ以外にありますか？

元々この界隈で生活していて、何かと便利なんですよ。
駅自体はすごく地味ですけど。

山手線と京浜東北線が使える利便性。職場まで30分、乗換無しで行ける。
千代田線も乗り換えできる駅が多い路線なので、何かと便利。
成田や羽田へ乗り換え1回で行けるのも大きい。

下町ですけど浅草みたいに汚くもないし。あとは周辺が静かなところかな。
ただ、間取りが微妙なのと価格がいかんせん高いので、正直まだ迷ってはいますが。

他物件の購入申し込み期限がきてしまい、悩みに悩んでいるのですが、ここの物件に未練。なんといっても収納力と広さ、駅が近い。価格も手ごろ。揺れ度も低い。環境を承知していれば、広さを重視して購入を考えるべきなのでしょうか。

この物件って、収納量がある方なのでしょうか？
少なくても値段が手頃ではないのでは？？
6000-7000万の物件は、高い部類に入るのでは？？？

駅近い割りに環境がよい。

私はこのマンションにキメウチしております。

駅近とはいえ、6000万以上出して西日暮里に住みたい人がいるんだ…
時代は変わったよな

今日西日暮里駅のところでパンフレットらしきものを配っていました。
この時期に及んでもあのようなものをばら撒かなくてはならないとなると、相当客集めに苦戦しているのでしょうか。

９月初旬で第１期一次の申し込み締め切りのようですが、売りに出されるのは主にＥ棟で、Ｗ棟は殆ど対象外の模様。
価格以外を除けば、それなりに良い代物だと思っているのですが、あまり人気が無いのですかね？

駅から近い割には静かな環境なのはすごく良いと思います。
恐らくお値段なんでしょうね（私もそうです）
スーパーも割と近いですし、
クリニックもちょこちょこある地域なので暮らしやすさはあると思うのですが。
もう少しリーズナブルになればいいのですが。

モデルルームになっているタイプの部屋が、第１期で売りに出されていない。モデルルーム＝一番の主力商品のはずでは？
第１期からメインで売り出すように思えるけど、高過ぎて人気が無いのか？２期以降の販売で価格が下がってくるのでは…

まだいろいろ悩んでます。しっくり来ない点がある場合は、見送ったほうがいいですかね…

603と702はモデルのタイプでは？五階以下はタイプ関係なく第一期ではほとんど出てないし。。。

お値段的に低層階からの方が売れるのかなぁと思っています。
でもお値段が関係ないのなら、上の階の方が人気なのでしょうけれど…。
こちらはまず上から売って、それから下の方の販売になるという感じなのでしょうかね？？
仕様は普通のように感じるのですが、
やはり場所柄お高めな価格設定なのでしょうか。

私はオープンエアにゾッコンです。
普通に呼んでしまうとルーフバルコニーなんですけどね。

でもここはベランダ的デザインじゃなくて空と眺望を意識してここで食事をしたりすることも意識した「外の部屋」という感じ。使わない時の出しているソファやテーブルはどうするんでしょ、なんて考えてしまいますけど、ほんと普段は画像のような風景を演出しておきたいです。

昨日で第１期の申し込み締切日だったみたいだけど、どれくらい決まったのですかね？

5,000万円前後の比較的安めなところから売れてるようです。

>>170
モデルルームのタイプは１期では全くと言っていいほど売りに出ていません。
あまり人気が無いんだと思いますね。

低層階から売れているということですか？
何か変な物件ですね(笑)

日当たり悪めの部屋から売れてる、ということ。E棟8割、W棟のb館7割、c館全部。それでもW棟の7～9階は一期で9部屋出てます。

日当たり悪めの部屋＝低価格から売れてるということは、多くの人が価格面で二の足を踏んでる…ということでしょう。
Ｗ棟（a館）は相当売れ残りそうな感じ。売れなくて値下げ…なんて状態になってから、考え直そうかと思ってます。

こことパークハウス湯島龍岡町を天秤にかけている方はいますか？

パークハウス池之端なら、いるよ。

湯島龍岡町とここは価格が全然違うと思うよ。
あっちはおそらく坪360からってところだと思う。
池之端はもう少し安いかな。

この物件は山の手的であり、下町的であり、公式HPのモデルルームのページがずっと開けないまま的ですね。

本来は山の手的なことで付加価値を上げたいところですが、この場所は震災ハザードマップで危険地帯であったり、飛び出た区境で通学先が不便などでもあるため無理な価格設定では売りにくいのかもしれませんね。

その後、売れ行きはどうなんでしょう？

一期も抽選あったみたいです。で、一期二次で外れた人の登録が昨日締切。二期は10月上旬予定のようです。二期の部屋はスーモご参照ください。

一期も抽選あったみたいです。で、一期二次で外れた人の登録が昨日締切。二期は10月上旬予定のようです。二期の部屋はスーモご参照ください。

湯島の三菱も坪360万からってことはないでしょ。条件良い部屋はそれくらい
いくだろうけど、低層なら300くらいの部屋もあるんじゃない。

公式ＨＰでモデルルームのページがみられるようになっているのでＭＲの人もこの掲示板も一応チェックしているのですね。

という事は単に公式ページの更新ミスってただけですか。
住商さん頑張ってくださいよ。

遅ればせながら、各媒体でこのマンションをチェックしているのですが、耐震とか免震とかいう表記が見当たりません。私の見落としでしょうか…

欲しい間取りが見れなくなってる！売れちゃったのかな…汗

↑階数不問であれば多分大丈夫ですよ。一応タイプ分散させて売るって言ってたから。（単に申込入ってないだけかも）ただしW棟a館の五階以下限定の話になりますけど。。。

この程度の階数で免震・制震構造はあまりみないですね。億の部屋が中心となる
マンションなら別ですが。耐震については最近のマンションは概ね耐震構造なん
でわざわざ記載してないと思います。

動きがナイですね。

契約済のものですが、そこまで人気の物件というわけでもなさそうでしたし。

人気イマイチなんですか？
割高感が否めなくて早々撤退したのですが、もう一度考えてみようかな。

一家揃って谷根千好きの為最初に折込広告が入ったときからマークして一期で契約したものです。６月の物件説明会で予定価格を聞いたときには皆様同様大ブーイングでしたが結局立地に負け、希望の部屋が一期で捌けてしまいそうなのでかなり無理をしてしまいました。（住商さんの思う壺のカモです・・・）確かに谷根千エリアからは外れていますが幹線道路沿いでなく、エリア内のように細い道路に囲まれた住宅密集地よりはやや緩和されており更に部屋からお墓ビューにならないということで逆にエリア内でないことはウチは全く問題なしでした。（エリア内まで徒歩2~3分ですし）一期を終えてE棟は順調のようですがW棟下~中層階はかなりの苦戦中のようです。入居したときに売れ残り住戸が多数あると色々と辛いものがあります。価格調整は今後期待大だと思いますので>197さんのような方に戻ってきていただけることを期待致します。念のために私、営業ではありませんので。。。

Ｅ棟好調なんですか？
私も当初考えていたのですが、修繕積立金と修繕積立基金を見て唖然。
毎月の積立金が20年目以降も上がるうえ、12年目と24年目に発生する
積立基金があまりにも高額で、購入意欲が一気に失せました。

素人ゆえの穿った見方ですが、価格を下げた分、積立基金で
回収しに掛かっていませんかね？

基金の支払先も結局住商建物だし。。。

修繕積立金をふんだくるのは無理ですよね？
管理組合のお金であり、修繕の計画はあくまで提案かと。
管理費ならマージンを多くすることは出来る気がしますが。