プラウドタワー武蔵小杉ってどうですか？Part2

地下鉄直通で材料で尽くしだから、あとは注目度は落ちる一方でしょ。

すみふタワーはあの三角形の敷地に建物はタワー一本だけ？
ならずいぶん贅沢だな。価格に転換されてないか心配。
プラウドは地権者への優遇分が価格に上乗せされてないか心配。

スミフタワーが70㎡で４０００万円台ですか？４８００万円とかですか？

んなわけねーじゃん…
詐欺に引っ掛かるバカじゃあるまいし

安くて良い物の詐欺なんてあるのかな？
あっちは８００戸もあるから、値段下げるんじゃないのか？

安かろう悪かろうってのは普通にあるよ。最近野村は低コスト物件にシフトしている。

すみふは高くてもがっかりってのが多いんだけど。

シティータワーは高級感あるマンションだと思います。それが４０００万円台なら期待度は高い。当然じゃないですか。安かろうとかの話ではないと思うけど。

すみふって、天然石とか使って見栄えだけで、建物の造りは安普請だったりするよ。モデルルームで騙されないように。３・１１で竣工直後なのに壁が壊れたところもあったな。

高値が当たり前のすみふが安く出してきたら手抜きを疑うのが普通じゃない。

すみふは前田建設、清水建設施工のプラウドタワーの方が安心感がありますね。

川崎シンフォニーホールって清水建設だったよね？

スミフ坪２３０からあるそうです。
資料が届いたので確認しました。

新川崎のパークより坪安いそうです。

すみふの資料には価格はなかったけどな。普通、モデルルーム内覧会のときにお披露目でしょ。

清水建設は市川の鉄筋不足タワーで有名。安心って、どういう感覚なんだろう。情弱もこれ程だと、おめでたいとしかいいようがないな。

北側低層階で坪２３０なら安くはないでしょ。

住友のことだからどうせ4000万円台って言っても
4980万からとかでしょ。全く信用出来ません。
正式な値段も完成3年前から販売なのに完成しても出さなさそう。

すみふのステマがすごい。

スミフ、チラシ配りも始まったね。

ほんとにすみふいくらになるのでしょうか。
土地代160億＋建設費用145億(予想)
普段のすみふであれば、63m2で5690万くらいでしょうか？

土地代で１６０億はないでしょう。桁が違うかと？

>420
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20101228/544949/

本当に160億円で買っちゃってます。
もともと商業施設と一体型で東京建物のタワーと
決まりかけてたとこに売主を高く買うからと割り込んだのがすみふ。
おかげで東京建物は商業施設へのモチベーションが下がってアリオになったとか。

アリオの土地は東京建物が地主なのですか？
１６０億とはビックリな値段です。

小杉は今後も開発が予定されてるけど、マンションの値段は下がるんじゃないかね？人口は減ってるし。
住友の２３０万／坪とかが適正だと思いますね。７０㎡で５０００万円以下です。

アリオの敷地は東京機械の所有ですよ。160億でシティタワーの敷地なので、アリオ敷地はもっと広いし駅近くなので200億以上でしょう。

アリオの土地は東京機械が地主で今後も東京機械が所有する。
ただマンションの土地は東京建物に売って商業施設との複合開発で
東京建物がやることになってたけど東京機械はマンションのほうの土地をすみふに売ってしまった。

マンション建てて儲けられなくなった東京建物はやる気なくして
イトーヨーカドーを誘致するだけしてイトーヨーカドーグループの
モールエスシー開発に丸投げで手を引いた。

こんな流れです。なのでシティタワーが安いなんてありえない。
建設費だけでも相当かかるのに土地を川崎としては
ありえない高値で買ってるからさすがに赤字にしてまで売るはずない。

高く売れると見込んで住友は土地買ったのでしょう。

すみふすみふうるさい人たちが撃退されたという理解でよろし。ここはプラウド板ですよ。

比較だからしょうがないよ。
実際悩むところ。

すみふvs野村はいつものこと。ここだけの話しじゃない。それが何を意味してるか、わかるでしょ。

透明ガラスパネルのバルコニーのところがあるけど、洗濯物が外から丸見えになる。せめて低層階は半透明にすればいいのに。

オプションで間取り変更を加えていないモデルルームって謳ってるから、素の状態を見せるのかと思いきや、内装は変更しまくり。間取り変更して無いだけってこと。あれじゃ、スッピンが分からない。

＞421
＞425
そうだったんですか・・・
小杉エリアの発展にとっては不幸な出来事でしたね

すっぴんなんて所詮白い壁紙。どこのマンションも同じだから、あえてモデルルームで見せるほどのものじゃないでしょう。
部屋の中にしつらえた家具や壁に取り付けた装飾類は、文字通りお化粧ですから、
余裕があれば新居のインテリアの参考にする程度にしておかないと・・・・

モデルで見るポイントはそういうところではなくて、
キッチン、風呂、床材、建具類などの質感、これは標準/Optionがわかるようになっているので注意して見る。
そして基本構造や共用部など、後から自分では変えられないところも。
具体的には、柱、梁の出っ張り具合や、内廊下の場合は特に玄関外の廊下の感じなど。
あとは図面では分かりにくいもの、エアコン配管用の穴の具合とか、給湯器の型式、間取り図に記号で表示されているものなど

間取り変更を加えてないって、そもそもここってオーダーメイド対応の一
部の住戸を除けば、間取りやカラー変更できないでしょ。青田売りで竣工
は１年半以上先なのに対応しないってのは不親切だし、オーダーメイドだ
け対応するってのもどうかな。

角部屋って、窓にコーナーがあるからドレープのカーテンしかつけられないかな。

>>430風や美観の問題で高層マンションのバルコニーって洗濯物は干せない場合が多いですよ。

せいぜい腰高ぐらいのハンガー物干しとかにチョロッと干すぐらい。

住友は１６０億であの土地を買ったんですね。となると、１戸あたり２０００万平均、部屋の平均を１４００万とすると、３４００万の原価かな？十分に４０００万台の価格設定で利益が出る。野村はもっと高い金額でここを買ったのか？

たしかスミフはリエトイーストを建物＋土地で200億円で手に入れたんだよね。今更ながらすごい

>436

禁止だったら、バルコニーに物干し付けないでしょ。

あの高さだと建築費だけでも100億円くらいかかるので4000万円台はないでしょう。
販売期間の長くなるタワーは原価だけじゃなくて経費も相当かかるのだし。

>>438それ安い。
賃貸収入だってしっかり入るから二度美味しい。

つうか普通に考えて他人が3年〜5年も使った部屋にしちゃお高いですね。仮に25万で貸してる部屋なら36カ月で900万、

相場より下げろよって話だね。

プラウドは１００億以上かな。
だから販売価格が高い！

スミフはもし一気に売り切ればスミフ販売から借りてる営業マンが自宅待機になりもったいないから高値で長々と売らせますね。

買い手がマイホームを必要とするタイミングは人によってバラバラなのにマンション販売は売り手の都合で一気売りってのが矛盾なんですよ。

スミフは買い手が欲しいと思った時に売っているってのがありがたい。

>443

売れ残って長々と売らざるを得ないってのも、言い方かえるとそうなるんだね。面白い。

建物1400万ってどんだけしょぼいマンションになるんだか…

住友は最高級をジワジワ売る印象。

仮に今すぐに武蔵小杉のタワーを買って住みたいなら個人売買の中古以外ではスミフのリエト再販中古しかない。
スミフって会社はすごいですよ。

そんなに迷いますかね？どこら辺が迷うのでしょう？
価格ということであればシティタワーはまだ公開されてないので
わかりますが、立地は迷うことがないですね。
どちらにもいい部分嫌いな部分がありますので、どっちを選ぶかは
人それぞれですが、少なくとも判断はできます。

立地はシティタワーのほうがいい？

お見合いって観点からするとシティタワーのほうがいいでしょ。ここは、東と北は将来ふさがれる。

シティタワー側は今後新築タワーは無いよね？
東京品川方面の人は一択じゃないの？

南武線の北と西はまだある

となると、CTに希少価値はあるね。
それで４０００万台とはかなり安いのでは？

だからその「4000万台」って根拠は何なのよ？
正式に価格発表があったわけでもないのに、やたらシティタワーと比べたがって
持ち上げてるところをみるとすみふのステマかと思ってしまうわ
用地買収に高額払ってるんだがら、今までのすみふを見ても安く出してくるわけがないじゃん

恐らく住友のステマなんでしょう

中古のリエトを高値で販売してる裏で、新築を格安価格で出したらどうなるか。すみふはそんな馬鹿なことしない会社。ステマに踊らされちゃダメ。

希少性はあると思うがどう考えても高くなるよな
俺が売り手ならこないだの地価のニュース見て値段つり上げるよ

>457

野村は地価高騰を利用して宣伝してるよね。土地取得は何年も前ってことは隠して。

ところで抽選ってどういう方式でやるんだろう。普通は操作できないように同倍率同時抽選するんだけど、何故か最近野村は、部屋毎の抽選をする。手間がかかる上に、細工すれば当選者を恣意的に選択することができる。この方法とってる物件では操作疑惑がわきあがってる。

プラウドの抽選は星川の物件で相当モメテタから上手いこと公平感が出るようにやるんじゃない？

デベは強欲だからアウンの呼吸でインフレ基調を盛り上げてくるよ。

買い控える人はそれなりに給料アップが期待できる人ですな。

住友の方が立地の優位性はあるのは間違いない。あとは値段。坪２３０万ならかなりの人気は間違いないでしょう。

坪230なんて、そんなに安いの？　坪270はすると思ってましたが。

シティータワーの仕様は最高級と聞きましたが・・・。
安くなるなら嬉しいですね（＾：＾）

えっ？住友が２３０万なの？

２３０万の訳がねーーーだろが、そいつはリエトの抽選部屋だよ！

リエトは先着順だから抽選はありません。
売って貰えなかった人ですか？

一年前、道で配っているチラシをもらってリエトを見に行ったら
「パンフに乗っているのは『見せ部屋』ですから」的なことを営業さんに言われた。
「パンフの部屋は定期的に抽選です」って言われたよ。
当然、全然別の部屋を薦められた。

プラウドの抽選は操作疑惑があるんですか。
購入を検討する身としては操作してくれたほうがいいな。
デベが選んだ居住者のほうが質がいい、って気がするもの。

民度って基準で選別してくれたら、住民にとってもいいことなんだけど、キャンセルリスクが低いってのがデベの基準でしょ。お金持ちってだけで、＊＊な人でも優遇されちゃう。

リエトは中古です。

新築とは比較できない。

プラウドの坪２８０万とシティの坪２３０万の比較。

共に新築です。

シティタワーが坪230万じゃ怖くて手を出せないな。土地を高く仕入れて、最高級仕様。これで相場より安かったら、あるのは手抜き。清水よりすごいことやってくれるかも。

シティタワーが坪230っていうステマですよ。あり得ない流れです。

騙される馬鹿多すぎ
プラウド検討者って頭弱い人多いんだな

スミフタワーはたとえ北向の低層でも坪230万では売りたくないから〜70平米までの間取り設定だと気がつかない社会人が存在するのか？

まあ社会人かどうかはわからないけど。でも流れ読めない人いるね

坪２３０ってコスタやパークの頃の話ですよ。
今時どこからそういう数字が出てくるの。

新川崎の三井パークが坪３００以上とか。

どこからかというと412さんが書き込んだんですよ。ステマですよね。

相場を替える転換点ですか？

坪３００の立地で２３０は安い。

住友の抽選待つかの選択ですね？

インフレ基調のこの時期に小杉をデフレに変えるわけがないだろ？

あったとしても客寄せパンダで北向アリオ向きの２階で数戸だ。


しつこいぞ。

本当しつこい。プラウドタワーの話題に戻しましょ。

玄関すぐトイレの間取がイマイチ

廊下を削る今時のタワー間取りだから玄関の脇はトイレかお風呂だよ。

そもそも内廊下によくあるリビングから入る洋室が良いと思えません。廊下面積減らしたい気持ちは分かるから1部屋ぐらいなら許せるけどここだと2部屋もしくは全洋室でしょ。我が家は間取り見て角部屋以外は興味無いですね。

内廊下だからリビングから洋室に入る間取りが多い訳ではなく、
マンションの建築面積が小さいにも関わらず戸数を稼ぐため
一戸あたりの間口が犠牲になってるからですよ。

普通に考えて廊下から各部屋にアクセスできた方がいいですが
それが出来ないからあんな間取になっちゃうんでしょうね。
私もそんな間取はNGで、だったら角部屋がいいですね。

ここは82平米台の3LDKと一番広い101平米の間取りが秀逸ですね。
その間の間取りは90平米台とか100平米があるがリビングインの居室が多かったりとイマイチ。

70平米の3LDKでマスターベッドルームだけ廊下側の向こうというプランがチラシに出てますが、親が寝静まったあとは子供たちのワンダフルワールドでしょうね。

子供たちは彼氏、彼女を部屋に呼びづらいね。

>486

常に近い距離にいたい年頃まではいいと思うんです。田の字レイアウトでもリビングが監視下にならないという意味では一緒かなと。
引き戸だし、子供がプライバシーを意識し始めると難が出てくると思います。休日朝も誰か起きれば物音で起こされますね。窓なしの方は廊下側にドアつけても良さそうなんですがきついですかね。

昔は、電話は家にひとつ、電話は、親がとって息子、娘につなぐ、異性ならどんな話をしているか、親兄弟に話の内容を全部
聞かれたものです。
今は、携帯だから、子供部屋で話せる、ﾒｰﾙもできる。
狭い家でもﾌﾟﾗｲﾊﾞｼｰ守れますからいいですよ。

いいんじゃないですか。リビング通る方が子供が非行に走らないってテレビで言ってたよ。

すみません。住友のタワーが坪２３０万円とはかなり安いので驚いている者です。

資料請求をしましたが、まだ資料がきていません。

どんな間取りかご存知の方はいらっしゃいますか？

>491

すみふ板で聞くべきでしょ。敢えてこちらで連呼するのって誰がどういう目的でやってるかバレバレ。

ナロースパンは嫌、ワイドでも文句。
一体どうしたいんだろう。
まぁ、価格が手頃だからいいじゃないですか。

せっかく軌道修正しようと頑張ってるんだから数日は本旨で議論してください。

５０００万以内で買えるなら検討したいが、無理ですな。東口に期待するしかない。

>495

東口は間違いなくもっと高い。ご愁傷様。

東口の住友は坪２３０万とか⁉
本当なら５０００万しないよ‼

>495
安く買いたいんだったら、普通は北口ツインタワーの遠い方に期待するだろ。
竣工は東口のスミフと半年しか違わねーぞ。

一等地の東口が安いって事が重要なんじゃない？買えない人がウンチクたれる必要はない。

価格は重要な要素ではあるが、価格だけで購入を決めるわけではない。シティタワーは東口と言ってもアリオより南。しかもアリオの南側は、駐車場の入口や搬入口のある、言わばアリオの裏口側。立地としても東口物件というより横須賀線エリアの駅近物件。対してプラウドは南武線北口エリアの物件。生活エリアも違うと思う。プラウドそのものの情報が見たいな、と思う。

もう本当にやめにしないか？

スミフが２３０万と書く奴は名を名乗るか根拠のリンクを貼れ！


無責任にも程がある。

すみふ230て書いてるやつが本当に関心あるのはここでしょ。倍率下げたいから。

小杉は地価急上昇のエリアです。
地価下落が当たり前的な方々は検討に値しないからどっか他の街に行ったらいいよ。

>>503そのデフレ発想が小杉で通用すると思ってる検討者がいるか？

東大生の実家はリビングインが多いらしい。

住友はむしろ武蔵小杉のマンションの中では1番高くなる（坪330ぐらい）と思うのだが。
直近で1番安いのはここだと思う。

住友はどこも高い、ここで安くするわけない

中原区役所のすぐ隣に葬儀屋さんがあったなんて.....


しかも真横のNTTも結構な高さだし眺望悪すぎるような

ここが不安なのは今後も近隣に供給が多いことかな

それは小杉全体に言えることだよ
特にタワマンなんて多すぎだから途中で売る気のない人しか買っちゃダメでしょ
選り取りみどりなのに中古で眺望悪くて高いタワマンを誰が選ぶのさ

結局ね、安ければ中古も売れるんでしょうけどまだまだ相場が上がるエリアだからそこまで困窮してバッタ売りするオーナーは少ないから賃貸に回るんだね。

エクラス建つ前の小杉町３丁目の人口が1900人くらい。
500戸のタワマン一本で1500人くらい増える。
そんだけ供給量が激増するってこったね

>>512量的にはその通りです。立ち退いた賃貸住民向けの代替住戸も建てますからね。

でも需給バランスで言うと三千万人が住む首都圏でも有数な交通利便性の武蔵小杉で、駅5分の面積内のタワマンに現状では数千人しか住めないという希少性は将来的にもたいして変わらないですね。

豊洲も大宮も千葉湾岸もみなとみらいも川崎も首都圏の主要通勤スポットを網羅できない、都心だと逆にコスパが見会わない通勤スポットが出てくる、

小杉みたいな立地なかなかないんですよね。

住友の２３０万と３３０万では２０００万もの違いがでる。２３０万で決まり？
３３０万だと目黒区でも買えるし。

間をとって280で決まり！

平均は確実に300万超えるよね。そのために800戸に小分けにした訳だから。 小杉を考える人は広さより価格なんですよ。

サラリーマンがローン組んで買うには6500万の壁があるから100平米で8000万をハナから作らない以上60〜70平米で5500〜6500万てのがメインですよ。

そこで４０００台がインパクトある。安いと思います。

>517

そのせりふ、すみふの販売後に言えるかな。小分け作戦が、まだ成功したわけでもないでしょ。

アベノミクス戦略特区構想はコスギには逆風かも。都心や臨海地域で容積率緩和されたら、広くて安い物件がそのエリアにはできる。

今日発売の週刊ダイヤモンドのマンション特集でも武蔵小杉は今後収益率ワーストに転落する可能性が高いエリアって言われちゃってるね。単純に投資効率の話だから場所が悪いわけではないんだけども。

けどプラウドタワー自体はそれなりにいい評価っぽい

PERは単に投資家のための指標じゃないよ。居住目的の購入でも、転勤とかで賃貸に出す場合もあるわけだから、購入価格に対して、家賃を高く設定できないとローンの支払いにも支障をきたすってことで参考にすべき。

ちなみにあのランキングって駅力の評価が含まれてないから、おかしな結果がいっぱいある。

ただし、あのPERは小杉全体の平均賃料から算出されちゃうから判断基準にならないよ。

小杉はタワー群とその他ではだいぶ賃料違うでしょ。
どっかで賃料算出してもらって自分の買う部屋のPERをだしましょう！

同じ４分で４０００万円からだと、ここは高すぎませんかね。実際どうなんでしょうか。

賃貸で収益をあげたければ都内北東部というのは普遍的ですからね。これが臨海部に南下して川崎さらには鶴見…となるはずが震災でポシャりかけてる。


小杉にはこうしたエリアと一線を画し良質な住環境を形成したいものです。

個性がないんだよね
シティタワー
と何が違うの？
価格かも

囲まれた
建物が
建て替えたとき
52階だったらどうするの？

>>526
1番はやはり値段の安さかと。シティタワーやパークタワー新川崎はここより高い。

>>528
小杉の真のセンターが
53階建てだったとき
あなたはどうするのですか？

ど真ん中にコントロールできない
異物がある。
結構な○○物件。

住友が４０００万～出すとは・・・。
ここもピンチ？

ネガ増えましたなぁ

登録が近づいて来た感じですね

シティタワーを４９００万円で買おうかな。やっぱり１５００万の違いは大きいし。

ここの南西南東角部屋は無理してでも買うべき！景気良くなるから背伸びしてもどうにかなる！

シティタワー4900万って50平米ぐらい？
そんな狭いとこで満足出来るのならいいけどね。

ネガとステマが多いですね。

ＣＴは70平米で4000万円台。

坪230万らしいよ（＾＾＠：＠＾＾）

また根拠ないすみふのステマさんか。。

住友がそんな安いなんて100％無い。70平米で7000万の書き間違いだな・・おそらく。

住友に４０００万円から出されたら流石にキャンセル出そう。住友の間取りはどうなんでしょうか。

しつこすぎるな、スミフが安いなんてこんなところにいくら書いても倍率なんか下がらないよ。

すぐとなりに警察や区役所があるでしょ？複合型一体開発のここは高くできないんですよ、
スミフは初めから抽選で落ちた連中をちょっと手狭な同価格帯の部屋で拾う筋書きだから。

手狭イコール坪単価アップなのね。
デベはしたたかなのであしからず。

小杉は伸びてる町、デフレ目当ての貧乏神はハウス！
こっちくるな

投資目的の人にはなるべく抽選当たってほしくないな。
3〜5年で平気で損切りするから中古相場が下がる。

野村さんよろしくお願いいたします。

損切りなのかな？
景観の開ける中高層の角部屋の価値は確かだよ、もっと中住居と価格差あっても買うなあ。たぶん中層の倍率が断トツ高いんだろうな、私は高層かな。まぁ、それなり高い倍率で抽選外れたら気持ちよく諦める。本当に狙ってる人はシティタワーなんて気にしてない。

タワーの角部屋って隣が一軒ってわけじゃないから
低層で全戸が方向向いてるマンションでの角部屋ほどのありがたみはないよね

価値がないとは言わんが

単価320万の住友の話題はこれで終わりにしましょうよ

地震対策ってどうなるの？
やっぱり怖いっちゃ怖いけど、
気にしなくても全然OKですか？

揺れはするけれども家具の固定とかをしっかりすれば問題ないかな？

そういえば、リエトはかなり安いよね。
ここで６０００万だすならリエトは９０㎡位のが買えるし。。。
どうするかなぁ・・・。

またスミフ振りかい…買えないよ、リエトは抽選住戸以外はしっかり高い。

>549

石膏ボードの壁に家具を固定しても、下地が無いところだと釘が抜けて倒れてきちゃう。家具固定用の下地が入ってるかを要確認。入っていないのなら、リフォームして下地を入れる必要がある。

それから戸境壁に固定するために穴をあけちゃだめだよ。共用部分だから。

リエトって抽選なんだ。

そんなに人気なのか。
人気なら完売してると思うが。

リエトって賃貸じゃん。何故か一部を住友が販売してるね。なんでだろうね？

>>553-554
リエトの今売っている方の棟はそもそも全部屋が賃貸として供用されていた。
しかしダヴィンチの破綻によって、片方は賃貸供用の前に分譲として
住友商事によって販売され、賃貸棟は住友不動産に売られて
更新が切れた順に中古マンションとして販売されている。

つまり、今のリエトは全部屋が最初から中古で分譲という極めて稀なケース。
賃貸の更新が切れた順に販売しているので、当然売れ残りではない。

でも、質からして全く違うんだよな。同じ小杉にあるがプラウドやパークと同じ土俵にたてる物件ではない。
それだけは確か。

でも庭が広く、駅前ではないが少し静かな所が
好みの人はいいんじゃない。
プラウドみたいに回りに何もないから。

パークやプラウドと同じ土俵に立てない分だけ
安いから得だと思うけど。

小杉のタワマン多少の差はあってもどれも
そんなにかわらない。
それこそ億ションじゃあるまいし。

あっ別にリエトの人間ではないからパークの次男ですよ。

こう言う事を言うと、細かく違いを列挙してくるんだろうな。
(笑)

もうすぐ30階くらいまでできますね

業務・商業棟はタワー完成を待たないで開業できちゃいそうに見えますね。
実際そうなのかな？その方が投資回収できそうだし

小杉のタワマン多少の差はあってもどれも そんなにかわらない。 それこそ億ションじゃあるまいし。



に同意です。
でも売却するときにプラウドとかだと有利なのですかね？

いや。けなすわけではないが、野村はデベではあくまで4番手だよ。御三家は三井、三菱、住友。
わかってる人はわかってる。物件の質自体に差はないと思いますけどね。

むしろ立地で不利でしょ。東京、新宿に出やすいJRまでは10分の駅遠。

70平米で管理費約２万、修繕積立金約１万！
管理費が高過ぎる思います。せめて1万、1万が妥当だと思います。
450戸あるんだから野村の管理会社はすごく儲かりますね！

え？タワーでそんな安いの？　やばくない？

そうですねー。マンションヲタク …ブログでも、湾岸タワーに較べて超豪華施設も無く、貧弱なのに管理修繕同じくらいだと指摘されてました。。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11505720261.html
この人は価格表も掲載してましたね。

>>565管理費は物件価格に比例するって実に興味深いです。

エレベーター、植栽、あとは電気水道代や電球などの交換費用、清掃関係の人件費、規定によっては駐車場費用の赤字補填あたりなのですがどういう訳かお金が余って仕方ない物件など聞いたことがありません。

私はダスキンあたりがマンション管理事業に着手すればあっという間にデベ系管理会社は淘汰される時代が来ると確信してますからあまり気にしてませんけどね。

>566

管理組合が真っ当なら黒字が出たら、管理組合総会の決議を経て修繕積み立てに振り替える。真っ当でないケースでは、理事が飲み食いや、不必要な支出をして使い果たす。

>>567あーそれ思い当たりますね、必ずたいした出費もない最初の数年以内に何年後かに元がとれるとか言って非接触型オートロックとかＬＥＤとか導入しますね。

あと備蓄品を何年分も買い込んだり。

ソファーがボロいとか言って全部買い換えたマンションもありましたね。

管理組合というか、周りの住民がどんな人かって重要なんだけど、新築分譲マン
ションって入居するまで分からない。ある意味賭け。野村って入居前にパーティ
やるけど、そのときに違うと思ってもあとの祭り。契約の前に分かる方法ってな
いんだよね。

修繕積立金が一万で済むはずないよ。
ちゃんと将来の値上げ予定もみせてもらいましょう。
長期平均では平米当たり300円を軽く超えて月二万円
オーバーですよ。
70平米で月4万円をローン返済とは別にしはらうことに
なる。これが高いとかいう人が買うようなもんではないな。

なんでこんなに管理費が高いのでしょうか。
住友の倍くらい。この差は何ですかね・・・？

住友のどこと比較してですか？

>>567車で通ったことあるわけ？
走ればわかるだろ、道路が後回しになったのはプラウドへ移転になるビルがギリギリまで営業するためだろうけどな。

道路後回しなんだ。まさか入居してから工事？

エクラス、グランドウイングも見ましたが、管理費・修繕費は大差ないですよね？

逆に、リエトの修繕費の安さは怪しすぎでした。あれじゃあ、大規模修繕のとき、数百万の追加徴収がありそうです。

修繕積み立ては新築販売時の長期修繕計画よりも、将来の値上げ額は多いと想定しておかないと支払いきれなくなるよ。３０年目以降にエレベーター、機械式駐車場、排水管の交換といった大物が控えてる。

あとここは、大きな地震があったらダンパーの交換が必要になるタイプの制震装置。自然災害は予測できないから長期修繕計画には見込まれていないってのがポイント。

このマンション見に行ったけど、気になる点が多かった。
コスト下げてる感が伝わって来てトーンダウンでした。

キッチンがグレード低くてシンク下が観音開き、
換気は天井近くに付いてるだけで、営業の女性は熱交換器じゃ無いっていってました。

コンロ天板がこびりつきそうな低グレード、
バルコニー戸境が賃貸アパートみたいなつい立てで丸聞こえ、
NTTの紅白の鉄塔がかなり大きくて近い、
マンションではよくあるような部屋の建具などのカラー選択も不可、キッチンや洗面台の高さも選べない(39階からなら選べるけど)

タワーには珍しいガスっていうのが気に入って見に行ったけど、それを打ち消す事柄が多くて検討を続けるか迷います。
駐車場の数も多めで後で三井みたいに余りそうで怖く、しかもタワーパーキング。
敷地一杯に建ててる感じで、植栽は街路樹程度にしかなくてちょっと寂しい。

保育施設の送り迎えの自転車止める場所、言われて見ればたしかに気になります。

個人的にはグランドウイングがガスだったら本当に良かったんですが…。

ちなみにどこか良いと感じたのですか？

>>578区役所の脇から入って線路沿いにエクラスの横を抜け東口に抜ける道路ができる予定だけど完成までには相当時間がかかる。

それまでは今の工事車両のように通路を抜けるような状態が続くよ。

>>579おいおい、三十年後の物価や修繕工事の相場をなぜ君が予言できるのだ？
断定するが必要な時に必要な人が修繕費用を出すのが原則で積立金はいわば使用料。

おいおい、何で君が断定するのだ？一時費用で大きな額の請求来ると払えない人が出るから長期でならしてるってのが建前みたいだよ。必要な人ってのがその時住んでる人にしわ寄せにならないよう、今の想定で将来かかる費用を予想しながら積み立てるんであって、使用料とかぬるいこと言えないよ。

修繕費は特に注意だよ？

ほぼすべての物件に言えるらしいけど、
売主は安く見積もってる。

必ずと言っていいほど計画以上のお金を払う時がくるらしいので、
余裕を持った方がほんといいからね。

これローンも同じだけど、
いつリストラとかあうかわからないよ？

なるべくリスクすくなく人生送ってね！！

本当の勝ち組は0.01%にも満たないごくわずかな人だけ。

>>586いやそれが築10年の免震タワーから越してきたんだけどね、そこの管理組合でもそんな声を受けて第三者機関が調査に入ったんだけど何の材料も見つからず値上げも追加もやめたよ。
ちなみに修繕積立金は72平米で5800円だった。

その代わり機械式駐車場を解体したけどね。

解体して足りなくなった駐車場はどうしたの？
平置き？車の台数自体を減らした？

平置きなら、借りない人達の土地権利を借りる人達だけで新たに占有することになるよ。
台数減らすなら、管理費に入る収入が減る。

>>588駅前マンションの現実ってパーキングの利用者は年々減る一方なのね。
しかも裕福な方がお乗りになるようなクルマはでかくなる一方。


で、三台あった機械式の一台を解体して利用者には隣のタワーに移っていただくこととし、サイズの問題で敷地外で借りていた大型車の方を含めて新設した平置き式の抽選をやりましたよ。


ちなみに拒む人は皆無でした。

小杉はタワーが乱立しますし、管理費も修繕費も高い高層タワーは、気になる点がある方々は絶対購入をやめたほうが良いですよ。倍率が上がってしょうがないので、プラウドの購入はあきらめて他を検討して欲しいです。う～ん、希望の部屋、買えるかな～。

川崎市は基本車で生活してる人がが多いと思うけど。
小杉は車持ちの人が少ないのかな。

>>591小杉のように異常に便利な駅前に住んでいると車を使う機会が減ります。

たまのゴルフも毎回は車を出しませんし、たまの外食もお酒飲めないから車は稀です。
あとは車でいかなくてもいいけど放置したらバッテリーが傷むから動かそうかみたいな感じです。

少し批判的な見解なのですがプラウドタワー武蔵小杉の間取り批評が出てました。ご参考までに貼っておきます。http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-1774.html

プラウドタワーを現金（ローン無し）で購入したとしても、マンション維持費に毎月10万円位かかります：管理費、修繕積立金（5年後の値上がりも勘案）、固定資産税、光熱費。

これにさらに車を購入すると毎月8万円位が上乗せされます：駐車場賃料、毎月の車ローン又はキャッシュで購入した場合は減価償却費相当、車検、税金、燃料費等。

すなわち野村プラウドタワーに住んで車を持てば、マンションのローンが無くても毎月18万円位かかるという計算です。

武蔵小杉タワマンの利点は何と言っても電車交通の便利さなので、武蔵小杉タワマン族は車購入を諦めて月に２回位、週末にレンタカーをしましょう。

>>594修繕積立金の尻上がり高騰はたしかに頭が痛い。
一生住まれたらデベが商売にならないからわざとじゃないかとまで思います。

修繕積立の一時金徴収や段階的値上げが長期修繕計画に織り込まれているは、それ
によって入居時の月々の積立を安く見せかけるってトリック。いきなり高い修繕積立だ
とローンの支払いもあるから、購入に踏みきれない人が多いでしょ。でも、いずれ高くな
るからが支払いきれなくなるリスクも。国土交通省のガイドラインでは、一時金は値上
げによる未納問題を防ぐため定額積立が推奨されている。

住宅をローンで購入したり、修繕積立金が上がっていくのって
高度経済成長期のモデル。賃金も右肩上がりだったし、物価上
昇（貨幣価値は年々下がっていく）で支払いを先に伸ばした方
が有利だったからね。

今はそういう経済状況ではないってことがポイント。

>593

リンクに玄関のことが指摘されているけど、気がついたことが1つ。玄関を入ってすぐ９０度曲がって廊下になってるけど、このレイアウトって引越のときに長い物（物干し）とかを搬入するのに苦労する。

リフォームの時も資材搬入が大変だろうね。

給料は尻上がりどころか定年で大幅ダウンするからどうするんだよ？

ローンは79才まで計算してくれる訳だから修繕費保険でも作れっていう話。

修繕積立金が5年後に倍になったころ、アベノミクスの副作用として住宅ローンの金利も倍位になるでしょう（理由はインフレによる日銀による公定歩合引き上げ　OR 国債暴落による長期金利アップの為）。現在のように金利がボトムの時は長期固定（出来れば20年以上の固定）で住宅ローンを組む事をおすすめします。但し、手持ち現金に余裕がある人は金利が上がった時点で繰上げ返済して毎月のローン額を増やさない、という手もありますが。