プラウドタワー武蔵小杉ってどうですか？Part2

ローンが16万って。。。
キャッシュで購入してしまう人もかなりいそうですが、最低でも3000万くらいは用意しないと、辛くないですか？

固定資産税約36万くらいとききました。
5年は半額ですね。
人生何を優先すべきかですね。
利便性がいいから車の維持費は贅沢かなぁ

ローン月16万返済ですか。
某都市銀行の融資担当者から聞いた話ですが銀行は変動金利4％で想定しても返済可能な方にローンを組むのでかなりの優良企業にお勤めもしくはなんらかの資産やバックグラウンドをお持ちなのでしょうね。

今、買うなら武蔵小杉と思いますよ。
ただし頭金3000万整った数年後に買うべきマンションはその時の時流ですよ。

30年50年と資産価値が維持できる立地ってアメリカ型の都市開発を続ける限り有り得ない。

街ごと古くしてまた新しい街を開発しますからね。

だからデベロッパーと呼ばれるんですね。

>198

修繕積み立ては、段階的値上げと定期的な一時金徴収がセットにされているパターンがほとんど。イニシャルの費用だけで考えてローンぎりぎりで組んじゃうと破綻リスクが高い。分譲マンションって運命共同体だから、破綻して滞納されたら他人事ではない。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されてるんだけど。さらに２５年計画だと、配管、エレベーター、機械式駐車場の交換といった３０年目以降に控えてる大物は含まれていかかったりするから、さらに値上げ額が大きくなる可能性が非常に高い。そういった意味で長期修繕計画を早めに確認するのは必須。

不動産取得税がどれくらいかの確認もお忘れなく。入居後数年してから突然、申告のお知らせが税務署から届いて驚かないように。

ちなみに我が家は20代で最初の物件を購入以来だいたい7〜8年ごとにマンションを買っては繰上返済して次を買ってます。

一戸売却して頭金に回し一戸賃貸してローン返済に充て給料から繰上返済です。

つまりは、頭金、引越し費用の他に200〜300万くらいは登記費用やら税金などでかかるということですね。

もう少しかかるんじゃないですか？
他に積立て一時金、火災保険、ローン保証金やらタワマンだとオーダーカーテンやらなんやら物件価格の5〜8％は見るべきかと。


とにかくキャッシュ持ってないとキツい。

カーテンって既成のだとサイズがあわないからオーダーになって意外に物入りなんだよね。タワマンに限らず。ってか、タワマンだとカーテンしないってパターンもある。お見合いでなければ。

確かに、閉めたことがないカーテンあるな

209さん、よく読んで。頭金、引越し費用の他に…ですから、家具などはさらに300〜500万みないとね。つまり、手続きだけで200〜300万必要ということ。

そうなんですよね。
契約から入居までの間にせっせと貯めたお金をそっくり持っていかれる感じです。

ひとつ、新築タワマンの良いところは不動産仲介手数料（購入価格の３％）がかからないという事ですかね。6000万円で180万の手数料、結構大きいですよ。

仲介手数料は販売価格に乗ってるだけ。販売代理が入ってるでしょ。

それから消費税もかかるし。中古を個人から購入(ってのが普通）だと消費税はかからない。

>214

新築プレミアってのを知らないのかな。１割くらい乗っているといわれてる。

2割3割じゃなかった？

場所は悪くないね。
上の階ならありかも。

全方向に何かしらあるから真ん中より上がよいなと思います。

うちは庶民なので低層階しか買えません(泣)

3.11以降、家の揺れやエレベーターのリスクを考えると高層階は怖くて～なんて人には言い訳してます。

３・１１では乾式壁が結構あちこちで壊れた。制震も例外ではない。戸境壁は共用部分だから、補修費は管理組合負担。低層の人は高層の人に貢って構図。低層買うなら、タワマンでなくてもね。

制震だけど、境界梁ダンパーってはじめて聞いた。３・１１での実績を確認したほうがいいかも。

6-7階程度のマンションだと1階ごとに100万程度違うから最上階はかなり高い。
小杉でこの駅距離なら南向き70平米で5000万台中盤にはなるでしょう。

だからここの低層との違いは維持管理にかかる金だとおもうが、共用施設をどう見るかだろうね。

>223

要望書って単なる購入希望住戸アンケートだから、あまり重く考える必要は無いよ。売る側はそれを見て販売住戸の決定とかに利用するけど、購入する側のメリットとしては早く出したら重ならないように営業努力してくれるだけ。でも、倍率がつくような人気だったらそれも意味が無い。調整しようが無いわけだから。

要望書出さなくても、希望する住戸が販売対象になったら登録できるし、その逆も可。

新築低層、小杉駅徒歩４分、南向き70平米は5000万台では難しいでしょ。
そもそも物件無いから想定も難しいけど、１階でも6000万は超えそう。

>>225要望書を出すのって担当営業さんをうまく使うためのサービスカードぐらいに軽く思った方が良いですよ。

うん、かなり控えめに言ったつもり。
だからタワマン低層に価値ないってことはないかなと。

中古低層、小杉駅徒歩5分、？向き70平米5000万円はリエト。

リエトの抽選住戸が当たらない限り無理です。

通常販売だと低層でも6000万近いです。

リエトとプラウドを比べてはダメ。
物件そのものが比較にならないほどの差がある。
あそこは元は賃貸だったんだから。

同じ武蔵小杉物件として比較して、納得したうえでプラウド選んだほうがいいよ。中古になったら似たようなスペック(数字上は)だからね。

リエトは、分譲の予定で作ってる途中で、賃貸に変わったから、仕様も値段もさほど安くないよ。
HPにある抽選物件は、客寄せ用だから安い。
話聞きに行くと、他のもありますよーって教えてくれるけど、それは武蔵小杉タワマン新築相場より若干安い程度です。

リエト、見たことありますか？
中身、全然違います。シンクから壁紙、トイレ、風呂場、どれを見ても賃貸マンションと同じ材質だし、サッシも普通のサッシなんですから。
とにかく、見てみるとすぐにわかります。あれに、何千万も払う気になれないです。
あと、値段交渉も足元を見る感じで提示してきますから、さらに怪しいところです。

賃貸にも色々あるが、さすがにあんな賃貸ゴロゴロしてないでしょ。リエト見たけど。それとも部屋によるの？
賃貸って言っても、お高め賃貸だから、賃貸仕様としてもそんな低いレベルじゃないしなぁ。


脱線するが、賃貸にも色々、といえば。
某サイトのアンケート結果だと、日本一(回答してくれた不動産業者の中で)の賃貸マンションは月の家賃が320万円だそうです。
TOP3は全部広尾。駅からは徒歩10分くらい。どんなひとが住んでるんだろー。
ちなみに10位で250万円越え/月でした。恐ろしい金額だ。
TVでおそらくその1位と同じマンションかなってとこの内装見たことあるけど、あのレベルだと、賃貸分譲関係なく実際に目にしたことない！っていう豪華さ。うらやましい。
別世界だなー。
白金や中目黒、代官山なんかより、広尾がTOPなんだねー。

我が家は、リエトコートクラッシーからこちらを検討中です。
最近の新しいマンションの仕様は良いと思います。大分高いけどね。
当時、リエトはパークだと、さほど内装は変わらなかった印象です。
窓や換気など違いますが、住んでいて気になったことないですね。

なるほど、リエトに賃貸で住んでて武蔵小杉が気に入り、購入する人も結構いるんですかね。

>>237クラッシーは分譲ですよ。
リエトが賃貸仕様というのは鹿島がデベ抜きで建てたためにデベ営業が言いふらした都市伝説ですね。


単に新駅が完成するまで完売に自信がなかったからあんまり高級に作れなかったのと不二サッシ跡地なので全面ガラス張りでサッシだらけなだけですよ。

少なくとも分譲のリエトクラッシーとリエトイーストは、まったく同じ仕様です。

横須賀線ユーザーには悩ましい選択でしょうね。


駅のホームから遠くてOKならプラウド

坪単価が割高でも待てるならスミフタワー

すぐ住むならリエトイースト

１駅先なら三井の新川崎タワー

乗らない東急線に無駄に近くて良いならGWT

プラウドタワーは横須賀線がちょっと不便ですね。ホームまで１０分。

プラウドから横須賀線のホームに行くには、南武線の混雑したホームを通らなくてはいけないので、ラッシュアワーは結構きついです。

横須賀線メインでプラウドはもったいないかなぁ

東横より東にいっぱいあるタワマンの中古待てばいいと思う。
戸数多いからそれなりに数出るでしょ

うそです！パークとリエトを一緒にしないで‼
全然違います、設備も、内装も、比べられるのはちょっと悲しいです。
リエトはもういいでしょう。
ここは実際、駅からの距離は微妙に感じる距離だし、JRを使うなら駅近マンションとは思えないような気がします。

なんか必死ですね。

内装なんか、個人的に変更できます

パークとリエトは両方見たけど仕様は本当に全然違いますよ。
パークは換気も第1種換気（全熱交換式）だしサッシもいいものをを使っている。
構造も直接基礎+制震構造で安定感があり、使っているコンクリートも最大１５０Nでリエトの2倍の強度。
あとは個人的にはスタディールームが気に入っています。ミッドスカイタワーの方は蜂の巣上に入り組んだブースになっていてプライバシー性が高く他の人を気にすることなく集中できます。

パークとリエトの中古価格はどうなんですかね？
仕様の差を反映した価格なのかな。

>247です。
リエトの良い点も書いておくと公開空地は広くて武蔵小杉以外の地域のタワマンと比べてもきれいで希少だと思います。
また、エントランスも広々していてホテルみたいで非常に素敵でした。
リエト最初にみて舞い上がったのを思い出します。
パークを選んだ理由は上に書いた通りですが。

>247

コンクリの強度を上げた分、細くしたらトータルの強度は一緒。耐震等級どっちも１でしょ

プラウド板でなんでパークとリエトが争ってるのか

今日、コンビニで売っていた週刊ダイヤモンド新築マンション・戸建て購入完全ガイド2013春という本で、儲かるマンションベスト100に選ばれてました。儲かる確率は84.8パーセント。ここ以外はすべて都内。都内以外で唯一選ばれてました。詳しくは立ち読みしてください。

買ってください。

武蔵小杉は材料（横須賀線新駅、副都心線直結）出尽くしたから、今がピークでしょ。あとは下がるだけ。リエトみたいに売れ残りもある。おいしかったのはコスギタワーとかの頃だったかな。

相鉄乗り入れもあるよ。

リエトとパークが競ってるというより結局のところ既存タワーの入居者は概ね選んで正解だったと思ってるんですね。

この流れが西口〜小杉三丁目にもあてはまって欲しいものです。
最近の書き込みを拝見してると地価上昇の影響か荒っぽい感じのやりとりが目立ちますが、小杉ってそんなギラついて物色するほどの街じゃないので
本当に穏やかに住みたい方におすすめしますよ。

>255

相鉄乗り入れは相鉄沿線住民にはメリットがあるけど、武蔵小杉には混雑するだけってデメリットしかないでしょ。

少しは商業地の需要が増えるんじゃないか？
人の流れが一方向なら客奪えるってことだろ

>>257
相鉄直通は武蔵小杉には実質増便（ただし品川行き）となりそうな感じになってきているので
混雑緩和に繋がる可能性が高い。

リエトが売れ残りとか言ってる時点で武蔵小杉をよく知らん人の意見と丸わかり。
あれは賃貸の期限が切れた部屋を順次売ってるだけだから。

商業施設の需要が増えて喜ぶのはお店の人だけ。住民にとっては住環境が悪くなるだけでしょ。外からの人が集まると犯罪が増えるし。

>>261
そしたら代官山なんて犯罪だらけですね。
でも実際には代官山で犯罪が多い、とは聞きませんが。

>>259
えっ、それほんと？
蛇窪の平面交差がある限り、増発なんて無理でしょ。

相鉄の件、JRへの乗り入れは小杉にはデメリットしかないが、東急への乗り入れは新横浜直通ってメリットがある。
東急念願の新幹線停車駅だよ。コストもJR直通線の比じゃなくかかってるし、東急も気合入れてるよ！

東横線の副都心線との直通運転も、座れなくなったって不評だよ。

新横直通にメリットがあるなら横浜線沿線が潤ってないのは何ゆえ。

JRと東急って仲悪いから、直結したら乗り換えの接続悪いダイヤ組んだりして。菊名がそうだよね。

>265
>東横線の副都心線との直通運転も、座れなくなったって不評だよ。

物事の一面がすべてとは限らない。
座れなくなった人と同じ数だけ座れるようになった人がいる。

プラスとマイナスは相殺されている。

>>259相鉄線の品川直通はものすごく重要な話題ですが横須賀線経由では時間短縮効果も少ないうえに大崎駅手前にある蛇窪の平面交差という非常に危険なポイント切り替えがあるため
鶴見からこのたび整備された東海道貨物線を走る計画だそうですよ。

鶴見駅新ホームも構造的に貨物線になら新設可能とJRが発表しました。

259さん

具体的に増発出来るソースあります？

西大井～品川間には平面交差が二ヵ所あり、第１ポイントが、武蔵小杉側→大崎へ抜ける湘南新宿ラインと品川側→武蔵小杉へ抜ける横須賀線の平面交差です。

第2ポイントが、武蔵小杉側→品川へ抜ける横須賀線と品川側→大崎へ抜けるNEXの平面交差です。

この問題があるために、増発は不可能で、東京側からの増発は品川で折り返す設備まで造る苦心策まで講じなければならなくなってます。

横須賀線＆湘南新宿ライン＆NEX を合わせた時間辺りの本数は限界になっており、横須賀線を増発するなら湘南新宿ラインを減らす等の方々しかないのが今の現実だと思いますので、さらに相鉄が乗り入れるとしとも、朝ラッシュアワーでも1～2本位で限界でしょうね。
しかも相鉄は10両。編成が短いので乗降に時間が掛かりそうだし、西大井にも武蔵小杉にも折り返し設備を設置するスペースも、二重の平面交差をすぐに立体化する土地も厳しいかんじですね。

そもそも例え相鉄が朝に1～2本でも乗り入れる余裕があるのなら、東戸塚辺りのJR住民が黙っちゃいないでしょう。

パークはなぜこんなに必死なんだろう？
売りたいのかな？
それとも、タワマンが増えてきて、自分がタワマンの中でもカチグミだと思いたい？

>>270昨年、東海道貨物線と東北本線がつながった際に東海道貨物線の旅客併用案は一度オープンになった情報ですが今はコンフィデンシャルになってるみたいです。
理由は不明ですが宇都宮から湘南新宿ラインの線路を借りて走っていた東海道線帰属の列車が池袋新宿渋谷を通らなくなるなど地域への影響が少なくないためはっきりするまで内緒なんだと思います。

ちなみに今はバンバン通過してるライナー便も全部東海道貨物線に移る予定ですよ。
その空いたダイヤに相鉄の湘南新宿ライン直通が走り、品川直通は東海道貨物線を走る案だと聞いています。

つまり相鉄からの品川直通は横須賀線の線路というか武蔵小杉は通らないのですね。

272

具体的な想定ありがとうございます。
東海道＆常磐線の直通化も絡めてくるのでしょうね。ただますます複雑化しそうな感じでしょうか…

湘南ライナーの本数は僅か。
東海道貨物線～横須賀線を使って品川へ行くライナー分を朝の東海道に組み込んでまで相鉄に配慮するほどJRは優しくないでしょう。今度は東海道線を減便したりしなくてはやりくりが厳しくなってきそうですし。相鉄に配慮するくらいならば、自線をまず増やさないと！

元々現在ある横須賀線も湘南新宿ラインも貨物線でしたから、現在のような旅客用路線に対応しておらず、継ぎ足しをしつつ、さらに西大井や武蔵小杉に駅を造るなんてなかったと思われます。


273

つまり、相鉄は武蔵小杉を通るってことでしょ？

東海道貨物線ですよ。品川駅でたまに列車が止まるアレです。

あれが国土交通大臣に旅客利用申請して通れば晴れて東海道貨物線でダイヤが組めるのです。

横須賀線が走っているのは品鶴線という貨物線です。

>>268座れませんね、重い荷物や疲れてる時など大変です。

しかも乗り換えエスカレーターが詰まるので朝のラッシュ時は代官山辺りの線路で待たされてた頃から時間短縮効果は０です。

京王新線のように渋谷駅を２つにして欲しかった。

渋谷駅の東横から半蔵門線にかけての通路に警備員の格好した誘導係がいて邪魔というか、毎日不快なのは私だけ？いつまで雇用するのかしら。年度予算の今月末で終了願う。

ここでそんな話w

パークは、リエトを叩くのが好きだね。GWTの販売員もそうだった。リエトと、あとエクラスもダメっつってたな。よそを叩かないとセールス出来ない販売員ってのもなんだかな。
リエトが引き合いに出されやすいのは、賃貸契約終わったところから売ってるので、常に売る時期がかぶってるからかな？

賃貸って言っても、分譲用に作ったのを賃貸に変えただけだし、賃貸仕様ではないだろう。
隣のクラッシーは分譲だけど、リエトイーストと同じ仕様。
言うても高給賃貸の部類だろ。

リエトに行って、物件見てみればわかるのに。キッチンの造り付けの棚とか、トイレ、クローゼットの扉。賃貸マンションよりお粗末だったりするから。何故、わからないのかが不思議。叩いているのではなくて、本当に質が違うことを言っているだけ。
高級賃貸って、白金や六本木辺りのこと？そこは、賃貸でも普通に大理石つかってます。

大理石使っているのは高級賃貸では？賃貸仕様で標準的と想定されるのはUR賃貸だけど大理石は使ってないな。

だから、リエトは高級賃貸でもなければ、三井やプラウドと比較するには取るに足りない物件と言いたいのです。

あちら天然大理石のキッチンや豪華な浴室にリフォームできますよ。
スミフが実際にそんな部屋も作ってて見せてくれましたがプラウドより少し高いぐらいで収まりましたよ。
でもなんだかんだ言ってても誰もやらないそうですが。


それより何よりこちらは新築、水回りは新築に限ります。

ありえないやりとりだから、てっきり281は279あてのレスかと思って読み返したが、
大理石が話題に入ってきてるとこから察するに、やはり280あてのレスなのか。

279＞（リエトは、）言うても高給賃貸の部類だろ。
280＞高級賃貸って、白金や六本木辺りのこと？そこは、賃貸でも普通に大理石つかってます。
281＞大理石使っているのは高級賃貸では？

・・・・ギャグのつもりじゃないなら、281は小学校から国語やり直した方がいいかもレベル。

>>279カタログ値では明らかに上だったはずなのに震災ダメージも実際に住んでみた使い勝手も大差ないじゃんというストレスは青田買いの宿命です。

小杉に住みたいと思った時に売ってるタワーを素直に買えば良いと思います。
リエトは築５年だけど横須賀線まで徒歩２分

それで良いと思います。

リエトは駅近物件とは思うが、タワーマンションとしてのステータスを感じさせない安造り、というところが欠点。

内装は変えられますが、立地と周辺環境は変えられません。そこが迷います。リエトに傾きつつあります。

うーん。内装ね…。プラウドに住むという響きとリエトとでは雲泥の差があるように思いますが。まぁ、住んでいる本人の価値観が1番ですから。リエトが気に入られたのなら、それはご縁があるということですね。

プラウドに住むという響きに
いくら払うかというところですね。

響きと値段を考慮して納得いく物件買えばいいと思います。

リエトの場所にプラウドが建ってれば良かったのにねえ
マンション選びとはとかく難しい

モデルルーム行ってきました。このマンションが武蔵小杉のセンターにあるみたいな表現に苦笑しました。明らかにセンターじゃないし。間取りはいいなと思いましたが、駅距離が劣りますね。

むしろ昔はセンターだったんですよここらへんが。

ミストサウナは壊れたら嫌だな。
低層階にタワーズ台場のSOHOフロアみたいにコンサバティブなプランが出ないかな？

引き合いに出すには格が違いすぎるが、かつての横浜の中心は関内や伊勢崎町だったと言ってるようなものかな？
マンションデベはそういう売り文句をよく使います。
昔は昔、今は今。で、自分の好みと将来を見据えて選べばよいでしょう。

基本的に不動産って不便な時に買い栄えてきたら売るとあまり損をしない。

その意味では今はきったない街並みですが仮に入居5年で売ろうと思うなら、築10年超になってしまう横須賀線駅前タワーや目の前がアリオなタワーよりたぶん売りやすいですよ。

アリオが目の前だろうが、何年たってもここは立地で駅周辺タワーに近づけないけどね。
都心に出やすい横須賀線に対しては駅遠。マンションは立地がすごく重要。
また、野村は背伸びしても三井、三菱、住友には及ばない準一流。

ここは駅から遠いいから安いんでしょ。
いまどき制震だし。

東急とJRに囲まれたエリアと西口エクラスがセンターであってプラウドは勢い頼みなウエストエンドなのか？

東側の小杉町3丁目東地区再開発で建つ三井の三角タワーの位置が、野村がMRの模型等で説明している位置と、川崎市が再開発概要として公開している位置

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000018/18272/3higas...

で異なるのですが、どちらが正しいのでしょうか？具体的にはヨーカドーの北にあるみずほ銀行が再開発に含まれるかどうかの違いがあり、野村がMRで示している模型ではみずほ銀行が再開発に含まれないため、三角タワーの先端がやや北にあるのに対し、川崎市の公開している概要では、みずほ銀行が含まれるため、三角タワーの先端がヨーカドーから10メートルセットバックしたところに来ています。

三角タワーの先端がどこに来るかで、東側の部屋の日照が大きく変わって来そうなので、野村は敢えて川崎市と異なる位置で模型などを作っているのでしょうか？それとも野村が示している位置で建つ可能性も依然あるのでしょうか。

市は以前から一貫してその図面しか出してませんよね
野村の勘違いか、わざとかは分かりません

野村はこういう小細工好きだよね。

やっぱ立地が難点かなぁ。
ちょっと外れ感があるよね。

布団屋さんがあったとこだよね。米屋もあったっけ？昭和な感じが良かったんだけど、まぁ現センターではないだろなー。
イトーヨーカドーの裏、っていうイメージ。

でも野村の営業力でいいペースで売り切ると思います。

ここがセンターだとか、西側が優れているとか、眺望がひらけてなかったから、小杉ではタワーは今まで作らなかったとか、気になる説明が多々あった。センター？西側がいいのか？眺望も隣にマンション建つし、他の土地でも安かったら買ってるんじゃないの？…って。
間取りもいいし、プラウドのブランド力もあるんだから、ここがタワーで一番だみたいな言い方しなくてもいいのに。かえって、信用がなくなる。

プラウドタワーはタワマン群の一番端っこなので、最初から「センター」というイメージを植えつけたかったのでしょう。本来なら「小杉のセンターはもう変わったので、西の端っこも変わるらしい」というキャッチですね（笑）

小杉のセンターはパーク３兄弟とエクラスでしょう。

どなたか知っている人がいれば、

プラウドタワーは線路沿いだと思いますが、線路沿いの窓の採光計算は、
線路の反対側を隣地境界線として計算するのですか？

センターって何？って話ですけどね。東急スクエア、アリオ、３丁目東の商業施設が順次できて人の流れがどうなるか次第。小杉に人を流すのは横須賀線じゃなくて東横線と南武線乗り換えだろうけど、どの商業施設が集客力あるかで解釈も変わると思います。集客が目的でないマンションがセンター(?)ということも無いし、プラウドは良くてセンターの端だと思ってますが、はっきり言ってどうでもいい。

元住吉もブルーメンがメインだし、
日吉も商店街側がメインだし、
武蔵小杉も区役所や郵便局がある西口がメインでいいんじゃない？

綱島も西口にヨーカドーがあってメイン。

反対側の住友との比較になりますね。
住友はかなり安くするみたいですが、まだ価格は正式には発表してません。
この状態で決め切れず悩みます。

住友はかなり安くするのですか～？
どこ情報ですか？

高くて、狭いからプラウドと値段は一緒でしょ。

住友が安いなんてありえない。相場より高値設定して売れずに完成在庫に成っても、何年でも値下げしないってことで有名。即日完売なんてすると、もっと高く売れるのに何てことしたんだと営業が怒鳴られて飛ばされるなんて噂されるような会社。

まあ、あちらは広くても７０平米の部屋だから、高値と言っても流石に億ションは無いだろうけど。

逆に野村は、即日完売至上主義だから、売れる価格設定をするはず。

>317はすみふのステマかな。先にこちらに流れると困るもんね。野村とすみふが競合すると、お互いにやり合って掲示板が荒れるってのはマンコミュでは定説となっている。

317ですけど、なぜステマ扱い？316さんが住友はかなり安くするって書き込みしたからどこ情報か聞いただけなのに。失礼なひとだな。

普通なら２つの駅に挟まれたエリアが商業面では絶好のロケーション
だと思うけど既存タワーがかなりの場所食ってるのが惜しい。

民間主導で区画ごとばらばらに再開発してるからしようがないね

敷地内の地下に貨物線が通ってる。タワーの建物にも一部かかるような位置だけど大丈夫なのかな。陥没とかしない。

えっ、やばいじゃん。聞いてないなぁ。

323

タワーの下には、杭が地中の深くまで打たれているのに、貨物列車がタワーの下にかかって通っているわけないじゃん。

デタラメなネガか多いですね。

プラウドタワーは杭基礎なんですね。
支持層まで何mなんでしょ。
駅周辺は支持層が浅い所にあるのでエクラスやパーク3棟は直接基礎になっていますね。

住不は安くないよ。新丸子のマンション、リエトしかり。でも安くない方が、武蔵小杉全体のマンション価格（中古含む）をキープできてよいと思います。住不タワーは野村より立地良いと思うよ。野村は横須賀の駅に遠いからね。
部材とか人件費とか最近高くなっているって不動産屋が言ってましたよ。

>>324スミフタワーは貨物線とは関係ないですがギリギリで南武線の南側、大多数の東横線駅前タワーのそばをかすめてます。

>>323敷地内を通ってますから重説で話が出ます。 ただし微妙なのですが
北側をセットバックして新しく道路が通るのですがその下あたりを貨物線が走ってますから完成したら敷地外かもしれません。


ブラウドを含めた小杉三丁目開発でグレーなところは現状でビルの下を線路が走ってるような建物を道路を作るからという名目で立ち退かせてきれいな再開発エリア内にちゃっかり紛れ込ませている点でKI不動産という開発組合の理事長さんのビルがそれに当てはまります。

線路脇のヨレヨレの雑居ビルテナントがプラウドの複合開発エリアにそっくり移住が決まってます。家賃が適正かどうか店子にふさわしいかどうかの選定などを含め同じ敷地内のマンション組合としてはいちいち面倒臭そうで私は引いてみてますがどなたか説明を受けてますか？

貨物線、GoogleMapだと建物にかぶって見えます。正しい位置はどうしたらわかるの？

線路脇のヨレヨレの雑居ビルテナントに西口再開発理事会？の役員のテナントがあるとうわさですね。
ビルのオーナーだったかも。

身内にはチェック甘いと思われます。

>328

重説で説明されるだろうけど、あれって契約の直前でばたばたしてたりするから、事前にちゃんと確認すべきだと思うよ。

>326

完成在庫がいっぱい残ってる状況だと、中古は投売りせざるを得ない状況になるでしょ。未入居とバッティングするんだもの。高値設定で売れないすみふ物件が周辺の価格を維持するなんてでたらめなコメントしちゃダメ。

高値設定で売れないすみふ物件ではなく、あえて高値設定で売らない(売ろうとしない)すみふ物件だよ。あなたはあまり武蔵小杉の物件事情知らないでしょ？

武蔵小杉に限らずすみふは一人負け。リエトみたいな訳あり物件にわざわざ手を伸ばしておいて、あえて売ろうとしなんてやせ我慢にしか過ぎない。

近隣物件にしきりに出張してステマしてることからも状況はつつぬけ。ここでも、すみふvs野村の戦いが始まるのかな。

エントランスのCGイメージのオブジェ。微妙なセンス。あれにいくらかけるんだろう。

保育施設が建物の中にあるけど、エントランスはマンション住民と共通なのかな。セキュリティってどうするんだろう。

さすがにエントランスは分けるのでは？エクラスでもちゃんと分かれてますので。

みんな、アリオもできるし、JRに近いスミフの方がいいんじゃない？？

スミフが嫌いです。高めの設定で、営業マンの評判がいつも最悪です。野村の方が良心的ではないでしょうか。

デフレ投げ売り物件を買い漁りたりような輩にスミフは無縁だから悪口を書くよりスルーしてください。

スミフがいなかったら大崎も、豊洲も品川もとっくに大暴落してます。
我々一般の住民にとって不動産てのはオンリーワンなので安値でコロコロ転がされる物件には住みたくないからスミフの売り方は悪くない。

>>339サブエントランスが賃貸棟側にもできるようですが管理は別ですね。ちなみに相模大野のプラウドでは地元協力者のテナントでいきなり雀荘が入りました。
KI不動産がどんな不動産屋さんで最初の店子がどこになるかぐらいは契約前に確認すべきでしょうが、私が知ってる限り名の知れた会社が多かったのです。

将来のことは誰にもわからないですね。

ここの制震の境界梁ダンパーって塑性変形してエネルギーを吸収するみたい。要は壊れることで建物を守
るってこと。どれくらいの地震で壊れるんだろうね。壊れる度に補修だけど、その分って長期修繕計画に見
込んでるのかな。見込んで無かったら、壊れる程度の地震の度に費用が発生する。

普通の制震って弾性変形だから、耐えられる範囲を越えなければ壊れない。

子供用自転車置き場があるのはいいね。マンションって子供の自転車を置く場所が
無くて、ポーチに置く人が出てきて問題になったりする（ここは内廊下だから、それが
できずに置き場所に困るパターンか）。ただ、残念なのは来客用自転車置き場まで考
慮されてないこと。これもエントランスに放置されて同じく問題になったりする。

保育施設の送り迎え用のママチャリ置き場もね。

>344

普通、長期修繕計画には自然災害の発生を織り込んでない。なので壊れることが前提の装置ってのは問題かも。

MRで野村の営業マンが声高に言ってましたが、今井小中ってそんなにいいんですか？

それなりの家庭なら、子供を公立に通わせないでしょ。

相模大野の雀荘は地権者じゃなかったっけ。商業施設併設で、そこに地権者が入る予定の物件なら、そういったことの確認は必須だよね。ここの商業施設は、マンションとは別だから聞いても知りませんって答えられてお終いかも。

>342

すみふが値下げしないから相場を維持してるってのは詭弁。築浅で中古で出すときに、未入居とバッティングするから売れなくなっちゃう。小杉バブルも、すみふの完成在庫が出始めるのをきっかけにはじけるかも。ちょうど消費税１０％と重なるタイミングだし。

野村も小杉の地価上昇を売り文句にしてるけど、すみふのおかげで嘘つきにされちゃうかも。

>>351自分はいざというときに処分できるかってレベルで考えてる。

安く買って売り抜けるつもりないから。

いつ行ってもここは賑わってますね

すばり、値段の違いです。
両者は立地が駅直結、土地の価格が全然ちがいます。
お金を貯めるにも時間かかりますから。

駅直結を除けば建物スペックや設備の豪華さでは引けを取らないからいいんじゃないですか。
間取りは秀逸で収納もまあまあだし。エクラスは間取りがイマイチなんですよね。
あと、清水建設が施工するところもプラスポイントですね。
なんだかんだ、スーパーゼネコン施工は安心感がある。

売り出しの時期って人もいるのでは？このマンションがタイミングばっちりって人も。

大手ゼネコンでも、実際は下請けが施工するとか
あり得ますか？

それ普通ですよ。元請けが監督はするけど実際の工事は下請け。

No.354さん

個人的な理由としては次の通りです。

エクラスタワー
　・私が検討を始めた時は販売後期で間取りの選択肢がほとんどなかった
　・現在住んでいる賃貸マンションと設備がほとんど変わらなかった

グランドウイングタワー
　・坪単価３００万円近くというのは世帯年収１３００万円の私にとって負担が重かった
　・周囲に実質的に保育所がなかった（ベネッセは待機児童多数につき入所不可と判断）

エクラスやグランドウイングよりはベターと個人的には考えていますが、
　・グランドウイングより５％程度安いとはいえ、南向きはそれでも高いので、西向き中心の検討となる
　・周辺環境がゴチャゴチャしている
　・住友シティータワー、三井ツインタワーと供給が続く

ことから、ここがベストかどうか迷い中です。

>>358
それは本当に普通です。

>>358タワー建設に関しては大手ゼネコン云々よりタワーの鹿島、デザインの竹中、以外はあまり大差ない模様。

地盤が良けりゃ良いで抜きますし、免震装置付きや直接基礎ならそれに甘えて柱や梁を抜いてたりします。
制振装置を付ければそのぶん重くなりますから上層階を意図的にペラッペラにして軽くしてたりします。
そもそも耐震基準の計算なんて理論値だから正直まったくあてにならない。
ただし、ここは注目立地の小杉で中原区役所の建て替えと一緒に請け負ってるから多分、清水建設さんは多少赤字になっても柱は抜かないだろう、ぐらいの安心は担保できます。

そもそもマンションなんて元請け社員を真面目に投入してたら採算取れないから、ちょっとの元請け社員＋大量の下請けで作るものでしょう。

元請けがどこってのは現場の職人にはあんま関係ないんですが、丸投げしてもちゃんとやってくれる元請けもあれば、能力の低い元請けの仕切りに振り回されてヘソを曲げた下請けや孫請けが見習工にクロス貼らせたり手すり雑に塗ったり

とにかく清水さんと中原区の肝いりだから間違いはないですよ。

小杉のセンターとは言え近くにろくなスーパーがないね。
アリオや三井の商業施設迄行く時間を考えるとここはチョット。
マルエツがもう少しマシなら。
ヨーカ堂まイマイチだし。

3月末期限だった（第一期の）要望書って、どれくらい出たのかご存知の方いますか？

ってか、市川のタワーで鉄筋不足って施工ミスやらかしちゃったゼネコンだよ。デベには、野村も絡んでた。施工管理ができて無いってこと。

プラウドのイベントで頂いたパンフには施工管理をしっかりやってるようにアピールしていたので安心してたのですが少し醒めたかも。どこも似たり寄ったりだとは思うのですが、今回の組み合わせが特別良くないわけではないと信じたい。

住友がかなり安くするみたいだし、購入の決断が中々出来ないです。皆さんはどうなんでしょうか？

売る側の宣伝文句を鵜呑みにするなんて甘い。長谷工プラウドのできの悪さを
考えたら、施工管理ができてない会社ってのは容易にわかる。

>>370
住友が安くするわけがない。住友が安くしたのはシティタワー品川の特例だけ。
あとはことごとく周辺より割高。

品川が安かったのは都が地主の定期借地権ってのと、都営住宅跡地の分譲ってことで都の意向があったからでしょ。すみふ単独で安いわけが無い。

それにカスタムオーダーが売りみたいだし。あれってコストかかるよ。こっちのオーダーメイドは高い特定の住戸限定。

住友が安いってのは恐らくステマ。あとからの販売が安いって噂を流して、ここを
見送らせる作戦。そういうことをする会社ってのも、検討のポイント。

住友は坪２４０万位で４０００万円後半が中心みたいですね。

東南の角部屋で２０階が５０００万前後なら十分に安いかとおもいます。

ＪＲと東急の２線の中心だし。

>>375
リエトより安いですね。
プラウド止めて新しい住友に決めました。

すみふはミニバブルのときも、売り渋りして高値設定をしてた。アベノミクスで不動産価格上昇が言われてるから同じことするでしょ。

いやあ、住友がそんなに安いなら、間違いなく住友にします。問題は、この手のカキコミって裏付けが何もないこと。何か少しでも根拠を示してもらえると助かります。

住友は坪320ぐらいって聞いたけど。

>380
どこで聞かれたのですか？

倍率下げたいだけでしょう。

住友は狭いから、
安く感じるかもしれませんが、
坪単価にする320越えでしょう。

住友はそんなに安いのですか。

これは迷いますね。

住友の値段設定がそれほど安いとなると、相場が変わってプラウドタワーの価値に影響が出てしまいますね。
再考します。

これだけ小杉にタワマン乱立してるなら中古市場はあまり期待しない方がいいですかね？

当方５年程度小杉に引っ越しをする予定ですが、
５年後くらいに売ることも考えて購入を検討中です。

プラウドに入居できるのは２年後ですけどいいんですか？

ネタでしょ
購入時、売却時の諸費用考えたら５年で転売なんてよほど有利な状況で売れないと割に合わない。
実際は5年後になるとお隣の3丁目東地区のタワマンと線路挟んで向こう側の三井の3本のタワマンと競合するから有利な状況なんてあり得ない

つまり中古市場は望みはないってこと。
買うなら永住っしょ！
資産価値なんて自分の住み心地だよ！！

タイミングさえあえばYOUかっちゃいなよ。

中古を買う側にとっては数年後は選択肢多そう

住友タワーが４０００万円からとなると、ここはどうなんだろうか？
こんなもんかと思う価格だが、１０００万位の違いが出てくる。
同時に比較できないのが残念。。。

住友タワーは50平米5000万から70平米で7000万ぐらいはすると思うのだが。
広さを狭くして単価を安くする作戦。

駅の東側はこれからすみふタワーくらいだっけ？
西はこことお隣の三角形タワマン、日石跡のツインタワーとエルシィ跡かな？
少し供給多いかも。

終の棲家の購入のつもりであっても、今後の人生何があるか分からない。いざというとき売りに出して売れなかったら身動きができなくなる。中途売却のことは当然考慮すべき。

客観的な相場を知りたかったら、近隣の仲介業者に話しを聞くのがいいかな。できれば複数に、かつ、野村とすみふは除外して。

集客できてないのかな。提携企業特典で、資料請求や来場者プレゼントを野村の物件でここだけがやってる。

確かにシティタワーが４０００万台は安いし驚きだ。

シティタワー4000万円台って大嘘だよ。54平米でも5000万ぐらいと聞いた。

必死ですね、ここも。

野村とすみふがバッティングするとどこもこうなる。

ここも売れてくれないと、勢いがとまっちゃうからね。
何とか頑張って欲しい。