ガーラ・レジデンス川崎南幸町について

この物件、売り出す前に売主が親会社に変更になってますね。
親会社のホームページを見ると、子会社がやっていたファミリーマンション事業は数年に亘り計画未達になっていて、ファミリーマンション事業の早期再生を目指すために売主を親会社に変更するとありました。

でも親会社の売主は投資ワンルームマンション専門で有名なエフジェーネクスト。
投資ワンルームの会社がファミリーマンションの再生ってノウハウあるの？　よくわからん

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洗濯は干せますよ！！排ガスだらけになるだけですね。
でも車で生活している夫婦には便利でしょうね。子供が生まれたら難しそうだけど。

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現地いってきたよ。
川崎駅ではなく尻手駅物件と考えると利便は良い。
騒音・振動・排ガスは部屋の向きと階で変わるのかな。
立地・広さを総合すると単身やDINKS向けでしょうか。

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このマンションは消費税増税前の来年3月入居物件ですね。それだけでもお得な感じはします。
消費税もそうだけど、3月末入居可能なのでうちの家族にとっては4月の新生活にタイミングはぴったしです。
あまり広い面積だとナイスのオールパークスのように価格も高くなってしまうので、60㎡や65㎡で十分な広さです。
お風呂のサイズがちょっと小さいのと各居室が狭いのは気になりますが、100％満足のマンションを探していたら一生かえませんよね。
騒音なんて窓を閉めれば聞こえないし、振動なんて戸建てじゃないんだから新築マンションなら問題ないと思います。

第2京浜沿いはニトリやスーパー三和、ケーズデンキ、大型店舗のブックオフもあって、とっても生活がしやすいです。
それに車利用の方ならマンションでたらすぐ国道1号線と横浜、東京に行くには1本で行くことができます。
4月上旬にモデルルームを見学して、ずっとまっていましたが5月下旬にやっと第一期を分譲開始をします。

南向きの最上階を希望しているのですが、営業さんに聞いたら、人気住戸は抽選になるかもしれないとのことでした。

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ここの北向き住戸が気になっています。
隣接住戸なしでプライベート感がすごく高いし、３方向に開口があるため、
南向きではないけど、非常に明るいかと思われます。

坪単価230ぐらいであれば欲しいかも。

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＞50さん
Ｃタイプ開放感あってよさそうですね。
隣戸なしもマンションでは大きいと思います。

ただ坪230万円は高いような気もしますが。。。
4000万切ってくるようなら検討したいです。

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坪単価230万円なら欲しい、北向き65㎡で4,000万円を切ったら検討したい・・・・

いくらなんでもその書き込みは無茶苦茶だよ（爆笑）

川崎駅徒歩15分、尻手駅徒歩9分、八丁畷駅7分、ゴミ焼却場隣接が大きいネックの
「ガーデンヴィラ川崎」で68.75㎡の東南向きが坪単価129万円～154万円。
※68.75㎡ 2階 2,689万円～最上階7階 3,198万円　
ちなみに57.57㎡で2階 2,368万円～7階 2,698万円

尻手駅が3分と近いけど、国道1号線沿いという大きなネックのあるワンフロア3戸の
ペンシルマンションが坪230万円なら欲しい、4,000万円（坪203万円）を切ったら
検討したいは、一般ユーザーの書き込みではないのでしょう。

スレッドの冒頭で周辺相場を知りたいとありますので、削除依頼はしないでね。

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ガーデヴィラでも、検討版は「買う物件では無い」と書いてあったきれど、
すぐに完売したから、それなりの金額を出して来たら
完売になるじやない？

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線路で囲まれ駅にも遠いガーデン○○○と比較するのは無茶では？
戸数も少ないし意外に売れるかもね、もちろん価格次第だろうけど。

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川崎駅よりも南武線の尻手駅の方が近いですが尻手駅周辺はあまり栄えていません。
ですが尻手付近は川崎に比べて治安は悪くないですね。
気になるのは、物件近くの幹線道路沿いは車の排気ガスが凄いのと
大型トラックなどやダンプが通ると騒音なども気になると思います。
他には土曜の夜とかは暴走族も多く出没するので物件購入して住むとしたら
夜遅く帰る場合駅まで車などで迎えに行った方がいいかもしれません。

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確かに、川崎駅西口から尻手駅に続く通り沿いは、環境悪くないね
幹線道路沿いっていうのがなぁ

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ＦＪネクストは投資用マンションの大手だからコストダウンの術は心得てるから安いんじゃないかな？
とはいえ第二京浜国道沿いですから自分が住むとなればNox対策やサッシ等級、ホルムアルデヒドなどは要チェックですね。

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>>52
オープンヴィラが特別安かっただけだよ。
（その証拠にナイスなんかを尻目に売れた）

坪230はネタだけど、200ならギリギリありだと思う。

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ポレスターと同じぐらいかな。

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やっぱりこのマンションの２重サッシュは戸建てや中古マンションの騒音や結露対策で
後付でつけられるサッシュだね。
ホームページの写真を見るとサッシュとサッシュの間にフローリングがあるし、
部屋側のサッシュが薄くて白いし。

新築マンションでこんなサッシュを採用しているのは聞いたことがないな～
やっぱ投資マンションで実際に入居するのは賃借人だからこんな仕様なんだろうな～

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いやいや
オープンヴィラが坪130万円～150万円で特別安いのだったら１か月で完売するはず、
実際、モデルオープンから半年で完売したのだから普通の売れ行きですよ。

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半年で完売したんだ。
さすが価格破壊のオープンハウスはすごいね。

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あの大通りはきついな。
FJ自体投資マンションの会社でファミリーマンションの会社ではない。
賃貸マンションってこと。

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賃貸マンション、その通りでしょう。
分譲マンションではあるけど各部屋を購入するオーナは全国の人で、実際に住む人は賃貸居住者。
エフジェーネクストは投資マンション業者としては上場もしているし、投資営業力はかなりあると聞いたことがあるので、
投資で購入する人にとっては賃貸管理システムや家賃保証システムなど、とても安心して投資を任せられると思います。

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売主のホームページのトップで
「マンション投資・マンション経営は信頼と実績のエフジェーネクストへ」ってあるから、
この物件の入居者は賃貸の人ですね。
短期間の住まいならあの立地でも借り手はいるのでしょうね。

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ここのポジ書き込みは露骨に営業のものだとわかるね。普通の人が読んでもわかるレベル。
このマンションの相場として2500万円～3000万円じゃない？

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予定価格でましたね。
すごい・・・・逆の意味で価格破壊マンションになってます。

専有面積60.22㎡～65.80㎡
予定価格2,900万円台(2F)～4,100万円台(最上階)
坪単価160万円～206万円　平均坪単価180万円？

すべての部屋が相場より500万円くらい高いと感じるのは僕だけ？

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値下げを前提にした価格設定じゃないの？？
あの立地で4000万円出すなら、サンクタスとかクレッセンとの中古狙いたいくない？

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値下げを前提にした価格設定じゃないの？？
あの立地で4000万円出すなら、サンクタスとかクレッセンとの中古狙いたいくない？

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そりゃそうなんだけど、じゃあサンクタスとかクレッセントとかで、
65平米とはいえ4000万の中古が出てくるかといえばそんな気全くしないんだけど気のせいかな。

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うーん、確かにそれはいえてる。でも俺の記憶が正しければ同じくらいの広さで4000万円切ってたのもあった気がして。
そう考えるとここは高すぎないかなと思ったんだよね。

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ここ、物件担当の営業マンの書き込みが半分くらいですね。

とにかく、4000万円が上限の相場ですよというのがウザい。
マンコミュは担当営業が書き込みすればするほど荒れるっていうのを知らないのかしら。

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>>71
それはない。
安くても坪220くらいはしてる。

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迷惑電話という書き込みが多いけど
この会社のモデルルーム行って個人情報を記入すると、すごいペースで電話がかかってくるのでしょうか。

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やはり川崎の海や川にに近いエリアは地盤がやわらかいのか、
基礎杭の長さが44メートルというのも気になりますね。

13階建てマンションだと階高3メートルとしても建物自体の高さは39メートル。
このマンションの高さ以上の杭が地下44メートルにあるというのはどうなんでしょう。
浦安であったような液状化や地震で建物が傾くなど絶対にないのでしょうか？

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この物件の袋詰めチラシに書いてある賃貸と購入の損得表はとんでもないね。
固定資産税、管理費、修繕積立金の合計を35000円/月として試算すると総支払いは同額なのに購入が得みたいに書いてある。

賃貸なら住み替えでそこそこ新しい物件や経済状況によっては市営住宅に移れるが購入したら築35年のボロ家に住み続けるか二束三文で売るか貸すかするしかない。

繰り上げで早めに完済♪ってその分賃貸なら貯金できるでしょうが。

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消費税増税の関係なのか、増税前来年3月入居可のマンションの駆け込み需要があるようです。
こないだこちらのモデルルームに見学に行ったらすごく賑わってました。

大通り沿いの音を2重窓で体感できたので騒音に関しては我家では問題ありません。
眺望も360度良く、富士山も見れるのですよ、眺望写真を見て住んだときのイメージができました。
全戸専用ポーチや食洗機、床暖房が標準装備だったので現在第一候補のマンションになっています。

営業担当の方も誠実で信頼のおける方でした。全室抽選になる可能性が高いのとのことでどの部屋
に登録をするのか、現在迷っています。
みなさんはどのタイプ、どの階数を登録しようと考えてますか？

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自己居住用と投資用に２戸買おうかな。

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どうぞ

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３月下旬のモデルルームオープンから、もうすぐ３ヶ月経つのに、
未だに販売を開始しませんね。

総戸数３０戸ちょっとの小規模マンションで３ヶ月も販売を開始しない物件も珍しいですね。

多分、６月下旬の販売開始時に即日完売ありがとうを狙っているんでしょう。

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場所悪すぎ！

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夜間～深夜でも交通量は多いのでしょうか？
昼間はしょうがないと思いますが洗濯物を外に出すのは躊躇いますね。
生活環境や駅までの距離は程良いと思ってます。周辺の治安はどうでしょうか。

suumoだと2期が8月下旬からと載ってました。
間取りはコンパクトでごく一般的なものですね。
柱が部屋を邪魔してないので家具が置きやすそうです。
プライベートポーチ仕様、なかなか良いですね。

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工事が遅れていて日曜日も工事って問題ありありだよ。
近隣住民との決まりごとで日曜日は工事しないっていうのが
普通あるからね。

多分、消費税増税前の来年３月に完成するように無理くり
工事をしているのでしょう。

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公式サイト移動したようですね。
http://www.happy-kawasaki.jp/

前戸角部屋というのは良いですね。
Ｃタイプの２ＬＤＫが開放感あって好みなのですが、モデルルームの雰囲気も素敵ですね。

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