西神南の建売住宅

829です。

カインズ　6700円
ロイヤルホームセンタープロ伊川谷店　8700円ほど（要取り寄せ）
コーナン　小束山店　8000円前後（在庫あり）

でした。
コーナンは歩道用ではなく2tまで用でしたが、滑り止め加工のものがありました。
まだ購入してませんが、値段でカインズのものにするつもりです。

ＫＡＮＥＧＡＮＡＩ…

神戸地下鉄と阪急が相互運転する話があります。

そうなればここも阪急沿線ですな。

大阪へも梅田へ一直線。

新型車両に変えれば可能では。

阪神と近鉄も電圧とか違うのを新型にして
強引に乗り入れしましたので。

阪急は地下鉄ーＪＲで大阪に通う通勤客を取り込みたいようです。

かねがない…

乗り入れはないでしょう。

今の爺さん市長じゃ　駄目よ。行動力ないし・・

西区の住民は　かしのくん　を選んでないから　駄目ね。

須磨区はＯＫよ！

地下鉄を、岩岡町に！！まで拡張を！！

それは、無理。
需要がないから。

南に駅があるだけでも感謝せねば。

829さん。
グレーチング？私は一年前にコーナン大石で￥５５００で購入しました。
たまたま立ち寄って安かったので即決でした。
今は在庫があるかどうかわかりませんが・・・。

860さん　どうもです。
近くに行ったときにみてみます！

セリオの休憩テーブルで弁当を持ちこみランチをしている
家族をみますが、下流の典型だな。

いくら収入が高くても家を高値で買ったら
下流生活を余儀なくされる。しかもローンは一生付きまとう。

おいしいものも我慢して粗末な食事しかしない、旅行もできない、
服も何年もいっしょ。そして毎日、会社に通勤して使役労働を課される。

まさに禁固刑（禁固30年）のようなもんだな。

外食をする、旅行をする、おいしいものを食べることが上流なの？どこにお金をつぎ込むかは人それぞれの価値観に基づくものだから、それに上流も下流もないのではないか。８６２の奴はきっと西神南辺りの戸建物件を買うことができないひがみ屋なんでしょうな。何事もひがんでしか物事を見ることができないんでしょうな。８４６，８４７，８５０の奴と同じ奴がカキコしとるんやろな。バイバイとかいいながら、結局この掲示板を見てカキコする。おまえ、どうせ嫌われ者の独身者やろ。

国際常識を理解されていないようなので説明しましょう。

各世帯の資産状況は純資産が１つの尺度になる。
純資産とは、各世帯での「総資産ー総負債」で算出される。

自身の持っている家計資産の合計から負債合計を引いてみよ。
（時価評価が必要＝株式も不動産も売却予想価格で計算する）

純資産が

上流　１億円以上（いわゆるミリオネア）
中流　１億円未満～３０００万円（３０００万円～ゼロでも準中流）
下流　純資産マイナス（会社で言えば債務超過）
　　
となる。例えば

５０００万円の西神南の不動産を購入したとすると再販売価格は３０００万円程度なので
３０００万円以上のローンを組んでいる家計は(他の資産なかりせば）債務超過となる。

まあ、ストック（＝純資産）がなくても充分なキャッシュフローがあればいいが

例えば年収が1000万程度なら税後のキャッシュフローは700万円程度。
それであればかなりの生活ができるはずだが、大半は住宅ローンに消えていく。
（生活費と教育費はいたしかたないとしても）

つまりストックサイドの負債部門がキャッシュフローを食いつぶす構図。
これが貧乏の直接原因となっている。しかもこれが何十年も続く。

下流と皆さんが思う文化住宅住まいの年収６００万世帯のほうがキャッシュリッチだったりする。
セリオで外食もできない理由わかりましたか？

８４６を書いた者です
８６２の書き込みは私が書いたものではないので悪しからず
ＨＮや文体を似せたなりすましですね

８６２と８６３は同じ業者の社員なのか、同日人物なのか・・・
とにかくこのサイト　悪意のある業者多すぎ！

日本の住宅着工数、十年後には65万戸を切る。
http://www.murc.jp/report_pdf/20091009_152438_0795411.pdf　　
の14ページ。8ページには空き家のデータ、去年は13％。
老人による搾取と若者いじめで、第二次ベービーブーム世代以降が家を
購入する能力が無くなっている。
今後は建替え需要ぐらいしか見込めない。土地からの分譲はもう売れない。
世帯数はあと6年でピークを迎え減少に転じる。家が余り空家率が20%の時代に。

郊外の家や土地はあと20年以内に二束三文の値段に。

一般的なニュータウン型のビジネスモデルは既に破綻。

あと２０年で６０歳以上の人口と６０歳未満の人口が同じになる。

その超高齢化社会では、当然年金制度は成立しないため
７０歳～８０歳まで働く社会となる（ドラッカー著ネクストソサエティ）。
しかも今で言う非正規労働者の身分となる可能性も高い。

年金に依存せざるえない人は老人になっても退職できない社会。
２０年年下の上司に老後こき使われる世界もどうかと思う。

今のうちにお金を貯めよう。

西神南の建売に関係ないことはよそのところに書きましょう。

そうそう。

銭ためても、そのうちハイパーインフレがやってきたら紙くず同然。

土地かGOLDなどの現物を仕込んでおきましょう。

戦争が起こっても、紙くずにならないものに投資しよう・・

戦争が起こる確率は低いが、住宅地の逆ドーナツ現象は宇宙のビッグバンが拡大から
収縮に向かうがごとくすでに起こっている。

収縮の輪の外にでた不動産がどうなるかは、フラワータウンや三田等を見ればよくわかる。
西神南が輪の中に残ればいいですが・・・。

ちなみにハイパーインフレくれば、現金は紙くずになるが、
同時に住宅ローンも紙くずに。そうなると西神南軍団は高収入の人が多く
急にスーパーリッチ集団に変身か。

そうそう。

実は、ローンが紙くずに　なることを祈っている。

大根１本5000円、3000万のローンが実質１００万になるかも知れないからね・・

これだけ＄、円　刷り続けているのだから、価値は限りなく小さくなっていくであろう。

バラマキばかりやってりゃ、インフレくるよ。

日本ではハイパーインフレは無理です。

デフレの方が都合が良い年金受給者＝老人のほうが人口が多い（おまけに投票率も高い）からです。

世界各国の常識で５０歳以上の、有権者の割合が、有権者の５０％を越える時が、
「改革行き最終電車」の出発、ということになるらしい。
フィンランド、スイスは２０１０年ごろ、米国、ドイツ、フランスは２０１５年ごろ、
イタリア、スエーデンは２０２０年ごろ、スペインは２０２５年ごろ。
当たり前だが、年金改革の実質的な、改革抵抗勢力になるのは、高齢者だ。
くしくも、日本では、年金改革時、高齢者の年金を、カットできず、先送りにされた。

その日本。２００３年１０月時点で、すでに、５０，４％と、最終電車は出発してしまった。
これから、いくら、高齢者を、支える、若年層が、政治的に、取り組んだとしても、
法案的に、支えられる高齢者が、数では勝る。
結果として、どんな改革でさえも、成立しにくい、という事実が明確になった。

編集委員・田村秀男　デフレ不況と円高助長
http://sankei.jp.msn.com/economy/finance/091011/fnc0910110846000-n1.ht...

　あなたの地元もそうだろう。商店街で空き店舗が目立ち、ゴーストタウンになる寸前だ。理由は、消費が減っているからである。

　値打ちの上がるカネは使わないほうがよい。だから多くのかみさんが１円でも安いモノを買うために遠くまで出かける。おかげでお小遣いも減らされた。居酒屋さんに運ぶ足がすっかり重くなった。

　対照的に、知り合いの初老カップルは所有ビルの賃貸収入のおかげで、連日のように都内のすし屋や高級レストランめぐり。２人とも輸入ブランドものをさりげなく身に着け、月に１度は海外ツアーに参加する。そこまで行かなくても、金融資産を多少なりとも持っている退職者の多くは、デフレに不平を言わない。

すみません、難しくて、ついて行けないのです。
さて、パナ、SAYAKA、創建さんの値引きはどのような感じですかね？
最近、パナの新規売り出し直後でも結構引いてくれると噂を聞きました。
例のマンションも、3月には完成し、その後、かなり値引きがありそうな情報はあるので、
実価格で検討したいのですが、
実際の状況を教えて頂けないですか

パナもおねだりすれば、１５ぐらいはいけるそうです。

元値５０００以上だから、当たり前と言えば　そうなんだけど・・

そうなんですね。
1年ぐらい前は、10ぐらいはすぐにでもでしたが、それ以上は厳しい感じでした。
他は、買う気を見せれば、言い値に近いイメージでしたが..。
いづれにせよ、旭化成とトヨタのジョイントもかなり延期されそうだし、
パナも４の隣の土地も買わなかったようだし、
開発が止まる感もありますね。

＞８７５

１５とは？　１５万円、１５０万か１５００万？。

％ですがね・・

1500マンは厳しいかもね。

なるほど。％ですか。
１０万１５万かなとも思いましたが少ないなとも思い・・。

パナは太陽光発電ついているので、電力買取が強制化されるような話あるので
結構その分はお買い得かもしれませんね。

ただやはり５０００万超は高い。小さくて安いSAYAKAも検討中。
悩みどころですね。

フォリアとかの売れ残りはいくらくらいまでいけるのでしょうね。

この1年以内の某所で購入ですが買う気を見せてもパナは10%を提示しなかったですね。
がんばっても数%・・・。

フォリア、SAYAKAは売れ残りであれば10%からスタートでした。
839さんの計算だと20%くらいまでいける雰囲気ですね。

ただ、それにしてはフォリアの物件が売れてなさ過ぎな気はします。
4500万の物件が3600～3800万になってるなら。

神戸自体は郊外ベッドタウンなんて本来必要ない規模の経済だから、あと少ししたら
神戸の郊外ニュータウンなんてヤバすぎるでしょ。
近畿だと淀屋橋、本町、中之島、梅田にまともに通勤できない郊外住宅地はどこも悲惨な事に。

880さんへ

買う買うオーラを出しすぎてませんでしたか？
他の物件を比較させてやるといいかも。
ただ、営業マンによりますがね....。

3600～3800万ならずいぶん楽ですが・・・・。
しかし前の人の三菱UFJのレポートにもありましたが
今後さらに安くなる可能性もあるのなら静観もありかも。

あと１年待てば安くなるかなあ～。
景気回復が鮮明になれば、供給が絞られている分高くなるか。

しかし築２年とか３年とかの新古物件はメンテどうなんだろう。
朽ちていたりしないだろうか。

築３年以上は、中古物件より始末が悪いよね。

住んでいないと痛みが早いから。

フォリアとかは、言い値で落とせるでしょうから、十分粘ってね。

周りの中古価格を　ご参考に・・

パナの購入しなかった土地の現在価値はいくらか。

買い手のいない土地の価格は理論上はゼロとなる。
しかし現実には、買い手が現れるまで値下げされることになる。

そして安い価格で仕入れた土地に、市場で需要がつく値段で
建売が販売されることとなる（その市場価格に合う土地購入を行う）。

六甲アイランドで実際に起こったケースが下記。

当初、六甲アイランドは神戸市を主体として事業開発を行い、
分譲は民間の共同事業体で行われた。初期の頃は順調に販売されて
いたが、景気が思わしくなくなると売れ残りが増えていった。

売れ残りをさばくため、半値以下にまで下げたが売れ残りは築年数の経過も
あり売り切ることはできなかった。

最近、従来の共同体とは違う形で民間に払い下げされた土地に
別の民間会社が新規開発分譲を行った。従来型とのしがらみもないこともあり
販売価格も従来型の５０００万主体より一気に２５００万主体となった。
このマンション（ブリリアのこと）は順調に販売された。

六甲アイランドと同様のことが、西神南にも起こる可能性は充分ある。
神戸市が土地の払い出し価格を下げるかどうかが分岐点だが、
慢性財政赤字の神戸市が塩付けの土地を永遠に抱えるかどうか・・。

神戸市はポーアイとか山ほど塩漬けの土地を持ってるからなー。

ポーアイは医療特区として新産業地区で頑張ろうとして
いますが、イマイチのようですな。

パナ４の土地も西神中央のように工場誘致でもしますかね。
ゴミ焼却場とか葬儀場とかの嫌悪施設なら建設ニーズはあるだろうが。

墓場の近くじゃ、いやだな。
もうちょっと、あかるいもん　ないですか？

女子大の誘致はどうですか。

毎日、たくさんの女子大生が自宅周辺の道を通学するのは
華やかです。

神戸学院でも誘致すれば？

今は、バス便だけの辺鄙なところにあるし、土地を提供すれば出てくるんじゃ　ないの？

明石の免許更新センターでも良いが・・

神戸市で西神南地区での福祉大学の設立が議題となっているらしい。
福祉大学の設立に伴う商業施設もあわせて協議対象。
商業施設は、具体的には地方からのニーズを想定した学生専用マンションや
喫茶店、インテリアセンター等が想定されている。

西神南って一般リーマンには高くない？
（セレブが住む街でもないでしょうから）

例えば５５００万の物件として、値引３００万、手数料２００万、
オプション１００万として５５００万。

頭金を１５００万出したとしてもローンは４０００万。
年間返済額は２００万、総返済額は６０００万にもなる。

４０歳で購入したとして年平均１１００万の年収しても可処分所得は（累進課税あるので）
８００万円程度。ここから生活費４００万、教育費２００万とすると
返済するのに精一杯。前倒し返済は厳しいと思われ、そのまま返済続けると
２０年後の６０歳には１８００万の残債が残る。

退職金を３０００万とすると１２００万で老後を暮らすことになる。
少子高齢化で実質年金は月よくて１０万程度とすると、最低２０万/月として
１２年で貯蓄が底をつく計算になる。

せめて退職金とローンの相殺は避けたいところだが、果たして
皆さんの財政状況は???

確かに、こんな辺鄙な土地にしては、高いと思います。

西神中央なら、施設も整っているので、少しは分からんでもないが、
パナは6000万を出しているが、どんな人が買っているのか？？です。

高給サラリーマンなら、こんな場所でなく、御影、岡本あたりが普通かと。
近くのマンションを見に行ったとき、年収400万のかたもいますよと言われた時には、
どうやって買うのだろうと思った。

買うときは、家のローンのことしか話さないが、
固定資産税が取られ、子供ができたら教育費がかかり、さらに、家のメンテナンスもかかりだす。

ローンのための仕事は嫌だな。

それ専用の用地が別あるものをわざわざ西神南の宅地内に誘致する結論はでないでしょう。
神戸市の宅地分譲がそれなりに売れているし。


> 892
40歳年収1100万で頭金1500万という時点で住宅にかけるお金が少ないのでは・・・。
40歳年収7～800万で頭金に2～3000万入れて、借入3000万（総返済額は4000～4500くらい？）。
トヨタ・パナあたりの住人さんだとこのくらいじゃないかな？


もともと地下鉄沿線のNTには旧さくらBK、川重、神戸製鋼の社員が多いので、
セレブというより、ええとこの社員さんが多かったとこですね。

販売員は、600ぐらい年収があると無理やりでも４０００ローンが組めると言い出す。

だかた、マンションだと年収300ぐらいもざらにいたりする。

のとのち、ローンハタンしようが　かまわないわけです。

パナとかだと共働きの教師　とかがいたりする。

まあ、高いわな。それだから結構値引きしてくれたりするわけよ・・

>894

頭金に2～3000万入れて、借入3000万（総返済額4000～4500)という前提とすると
40歳年収7～800万で60歳迄の平均年収1000万で可処分所得平均750万円。

750万X20年=15000万

ここからローン返済額4000万(固定３％ﾍﾞｰｽ、変動はこのご時世自殺行為）
教育費が1500万/人として２人で3000万。
生活費が500万 X20年=10000万で2000万支出超過。

退職金だけでどうやって老後をしのぐのか。

ましてや年収６００万の中小のリーマンは言うまでもなし・。

適正価格は土地1000万＋上物2000万=3000万くらいでは。
みんなで渡ればこわくないで、言い値で買うから高くなる。

政府の思惑の家計部門の景気政策につられないで。
なぜ年収６００万で４０００万のローンがつくかを考えましょう。

生活費は身の丈に合わせて変えないと、破綻してあたりまえ。
それと「このご時勢」の話をするなら、年収増を期待するのもどうかなぁ？

適正価格は買い手が決められるものじゃないしな。
近隣NTが同様の価格帯なんだから、買い手の適正価格で買いたいなら
別の場所を選ぶべきじゃ？

身の丈にあわない買い物をするから、生活費を切り詰めないと
生きていけない生活を送らないといけない。

まさに国の景気政策に踊らされ終身農奴化したリーマンは悲しい。

適正価格でない物件を買うのもよいが、このご時世会社破綻でもしたら
売却価格よりローン残高が多い物件を抱えてどうするのか。

再販売価格が市場の適正価格と心得よ（新築ﾌﾟﾚﾐｱﾑは仕方ないが）。

地価高騰は住宅金融公庫の35年ローンから始まった
http://www.yorozubp.com/9803/980319.htm

日本の常識は世界の非常識。
海外では住宅取得価格は年収倍率で3.5倍ぐらいがここ数十年の長期平均。
ちなみに金融危機を引き起こした元凶のサブプライムローンというのは、日本の土地本位制、かつてのバブル経済を真似たもの。

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