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西神南では、井吹台北町を中心に建売の分譲が数社によって行われております。
野村、ヤマト、トヨタ、ユニホーなど。
西神南でお住まいをお探しの方、
どの物件にどんな魅力を感じていらっしゃいますか?
[スレ作成日時]2006-06-17 02:55:00
西神南では、井吹台北町を中心に建売の分譲が数社によって行われております。
野村、ヤマト、トヨタ、ユニホーなど。
西神南でお住まいをお探しの方、
どの物件にどんな魅力を感じていらっしゃいますか?
[スレ作成日時]2006-06-17 02:55:00
成約価格での築10年程度の戸建の価格は3000万程度(土地60坪弱)ですね。
インターネットで近畿レインズのHPを確認してみてください。
売り出し価格と成約価格にはズレあります。
インターネットで載っている売り出し物件は、売れ残った焦げ付き物件で、
適正価格の物件は不動産会社の中で公表されずに成約すること多いらしいです。
国債ジャブジャブのこのご時世、将来のインフレリスクはあるかもしれませんね。
もっともローン族にとってはインフレはリスクでなくメリットですが。
インフレにより、高齢者の貯蓄から現役世代のローンにお金が流れる構図。
年金の不平等の是正の一助と考えてもいいかもしれません。
成約価格が3000万って、ホントにそんなに下がってるのですか?
もしホントなら、悲しすぎて涙も出ない。
特に西神南が値下がりしているというわけでも・・・。
一般的に5000万の家を買っても入居即中古でー300万。
大体20年償却で考えるので土地2000万として上物2700万。
一年毎に130万減額されるとして10年で1300万の減額。
都合 5000万ー300万ー1300万=3400万
なので、そんなもんと思います。
バブルの頃なら、これが値上がりしていたのですのですごい話です。
パナホーム、ついに6000万円以上の物件が出てきましたなぁ。
SAYAKAってどれくらい売れたの?
ほとんど売れていないらしい。
初めの販売会社(タミー)は売れないので早々撤退し、現在はオックスに。
オックスは、結構会社として厳しい状況のよう。
どうなるやら。
SAYAKAは、いくら駅近とはいえ、西神南あたりの戸建住宅で50坪を下回る物件だから売れないに決まっている。マンションではなくあえて戸建物件を買う人の気持ちを考えれば当然のこと。単に駅近物件なら、そこそこの広さがあるフィレールで十分。土地を細分化しすぎて営利主義に走りすぎたのでは?今からでも遅くないので50坪超の戸建物件に変えるべき。5000~6000万円の価格になっても十分売れるでしょ。パナホームなどは5000万円を超える物件が当たり前のようにあるのだから。パナホームの質よりも劣るがパナホームよりかなり駅近である、フィレールよりもかなり広いとなれば売れるでしょ。売れなくても西神南で物件を考える人にとってはかなり検討に値するようになるでしょ。私はパナホームを購入することにしましたが、もし、SAYAKAが50坪超で、5000万円前半だったらSAYAKAも十分ありえたと思います。
SAYAKAは、あえて50坪を下回る物件を市場へ投入したのでしょう。
4400万円台はえらい。別に50坪を下回ったからといって
マンションとは基本的に違うので競合対象にはならない。
だいたい普通のサラリーマンで6000万とかの物件をどうやって買うの。
東京みたいにもっと小刻みに30坪とかでもいいんじゃない?
シングルインカム2キッズが購入層の標準世帯と思われるので
3000万くらいのローンが限界。4000万だと(ケンシロウ的表現なら)すでに死んでいる。
別にSAYAKAに肩いれするわけではないけど、6000万はどうかと思う。
頭金や親支援がたくさんある人は問題ないですが。
ぱなもSAYAKAもすみ分けができていて良いのでは。
ところでルナはどうなの?
売れているようには見えないけれど。
SAYAKAの杜は、夜に前の道を通ったら電気が点いてない家が多いし、物干し竿が無いとか生活の臭いのしない家が多いですよね。コンセプトを変えて、区画を大きくやり直せば立地面で有利なんだから売れると思うのですが、もう一回区画割りしなおせるものなのかな?
まあ、神戸市のコンペでSAYAKAが当選したのだから、区画を変えることはできないでしょうな。戸建住宅がすべて別に敷地で50坪以上ないといけないとは言っていないでしょ。それこそ、芦屋や夙川辺りで敷地50坪超となると億超えになってしまうから。西神南で戸建住宅を希望するのは、やはりそれなりの広さの庭と家が欲しいから。4400万円でえらいとかいうけど、フォリアの新古物件では、営業の人の話からすると4000万円は物件によってはきることができるかもということやし、ルナかって4500万円位の価格で外断熱の家提供しているし。1期では眺望林をうたっていたみたいだけど、結局は狭い敷地をいかに広く見せようとしているかにしか思えなかった。いろいろ言ったところで、現在の入居状態が全てを物語っているでしょ。別にSAYAKAの家が悪いと言っているのではないのだよ。西神南の戸建住宅としては、どうしてもこじんまり感が否めなく、敬遠されることになっているということなんだよ。
SAYAKAが人気がないのは、狭いからというよりは
お隣にマンションがあるからでは?と思ったりします。
日差しはそれなりに差し込むと思うのでボツボツ売れていくような気がします。
ローン地獄…
注文建築>パナ>ルナ>さやか>マンション
これは上述の地域住民の選民思想に基づく意見だが
(皆さんダイレクトには書いてませんが文意にありますね)
一方で家計破綻確率の高い順位でもある。
キリギリスさんは頑張ってアリのように働きましたが
なぜか冬に食料がなくなり凍死してしまいました。
814ですが、西神南にそもそも住んでません。
ですのでどのカテゴリーにも入りません。
ただ不動産の将来の価値として個人的に感じているのは
兵庫県の南部なら
阪神間>須磨垂水>明石>加古川>名谷>学園都市>西神>西神南
と思っています(あくまで個人的判断です。人それぞれなので)。
将来とつけたのは、現在の価値では違うから。現在の価値なら
阪神間>須磨垂水>西神>西神南>学園都市>名谷>明石>加古川
かと思っています(これも勝手な個人的意見です)。
キリギリスと言ったのは新興住宅地での現在を謳歌しているから。
新興住宅地の行く末は多摩ニュータウンとか鈴蘭台を見ればよくわかる。
貯蓄のしっかりあるアリさんは脱出切符を持っているので問題はないですが。
脱出切符を持っていない人どおしが選民思想とはおかしな話です。
なんだ、814番は明石在住か・・・
少なくとも今世紀中は、西神南が明石に負けるってことはないよ。
お金がほしい…
814は西神南に住んでいない(住む気もない)のに
何でこの掲示板に張り付いてるんですか?
814です。
>817さん
地下鉄の止まった西神南と、山陽線が残っている明石(明石にはこだわりませんが)
とではどちらに住みますか。
新興住宅地は将来どこかのタイミングで、街の人口流入が止まります
(30年後の老夫婦のみの街に若夫婦が中古を買って移り住む可能性は低いので)。
現在、地下鉄を利用している層は、主に通勤・通学層。将来、老夫婦世帯が大部分を
占める中、はたして地下鉄を皆さん頻繁に利用されるでしょうか。地下鉄を維持するためには
相当数の乗客が必要です。ある程度近所で日常の買い物も足りるでしょうから
三宮に地下鉄を使って買出しに頻繁に出かけますか?
この少子高齢化の中、逆ドーナツ現象が起こってきており今後はさらに進む可能性あります。
実際、山陽線も、従来なかった須磨止まりの電車ができたと思いますが、これは須磨以西の
乗客数が減ってきているということを意味しています。
姫路等もあるので山陽線が廃止になる可能性は低いと思っていますが、
地下鉄西神線はどうでしょうか。また老夫婦世帯が増えた多摩ニュータウンとかは
商店街のシャッター街化も進んでいます。
現状の煌びやかさがあるだけに、将来像も充分検討されて購入検討されるのがよいと思います。
日本の現状の社会学的構造変化の見地からと金融ファイナンス的見地(サラリーマンの値段でない)
からの両方で西神地区はリスクが高いと思います。
それなのに、さやかの坪数とかマンションとか内輪の選民思想は
あまりに短視眼的で目に余ったのでコメントしました。
ニュータウンが衰退すると決まっているわけではありません。
千里ニュータウンは街開きから40年過ぎていますが
各種施設の充実、都心へのアクセスの良さ、住宅環境から、現在でも高い人気を保っています。
明石の明舞団地のように衰退してしまった所もたくさんありますが。。。
明石って、駅北側の一部(太寺・上の丸)以外のエリアってガラが悪いので、
ウン千万ものお金を出す価値なんてないよ。
そもそも、資産価値以前の問題
新興住宅地比べ(電車所要時間、距離)
千里中央ー梅田 18分 13km
西神南ー三宮 26分 20km
ー梅田 60分
土山 36分 36km
北鈴蘭台 28分 10km
土山あたりはすでに死んだ。
北鈴はまだ住宅新規造成あり。
千里中央は都心と地続きで新興住宅地というより、高度成長期の新興都市で
垂水や舞子のようなものかと。
北鈴は西神南にステータス近いかも。ただどっちがいいかといえば
はるかに西神南のほうが開放感あっていいと思いますが・・。
まあ、地下鉄 西神線は昔みたいに名谷止まりになるかもな。
そこから先はバス便??
まあ、ずいぶん先の話だが・・
20年ぐらいは、徐々に衰退していくのかな。
まあ、加古川や六甲の裏になる鈴蘭台(神鉄沿線)よりはましかと。
千里ニュータウンは別格。
あそこは、ニュータウンというより、日本一の住宅街。
世界で10本の指に入る大都市から10km以内で、平均100~200坪の区画割で、
尚且つそのレベルの宅地が数千区画あるような街並みは日本でも唯一無二。
1億円以上の土地が、数千区画あり、狭小地やミニ戸が無いという環境は
日本では他に見られない。
梅田、本町、淀屋橋のビジネス街に電車で直結、難波、空港、新大阪にも直結。
子供のころ、千里中央からちょっと離れた、新千里北町に住んでいましたが、それほど良い所とは思わなかったな。
千里中央も北千里もバス便だったからかな。
歩いて歩けないこともなかったが、30分ぐらいかかったような記憶がある。
土地は2世帯で70坪ぐらいあったはずだが、子供が東京に行っている間にバブルに乗じて売ってしまった。
100坪以上の区画はほとんどなかったぞ。
今は、西神も考えたが利便性からいって名谷が限界と思い、名谷で中古戸建てにした。
歩いて10分以内だけは譲らなかったが・・
新千里北町にいた時よりも、便利で気候も穏やかだな。
千里ニュータウンは、冬場 結構寒い。南も冬場寒いでしょ。
まあ、確かに梅田や新大阪は、御堂筋線に乗れば近かったが、それだけで特色ある街ではなかったな。
千里ニュータウンは分筆された土地以外は、殆ど100坪以上だよ。
http://www.toshohouse.co.jp/s_town2list.php?AreaID=1
http://www.toshohouse.co.jp/s_town2list.php?AreaID=2
http://www.toshohouse.co.jp/s_town2list.php?AreaID=3
http://www.toshohouse.co.jp/s_town1list.php?AreaID=2
http://www.toshohouse.co.jp/s_town1list.php?AreaID=1
吹田市側は分筆できるが、豊中側は隣接する敷地の所有者に許可を得ないといけないので、
豊中側はそれほど分筆は進んでいない。
この板、南の住民少ないね。
南に住む気もないのに、何でこの掲示板を見てるんだろう。
とても不思議だ。
ほんとに南以外の住民の主観的な話が多いですね。
ところで西神南の戸建てにお住まいの皆さん、側溝のフタ(グレーチング)って
どうされてますか?
不動産屋からは「全部フタして引き渡すことはできない」と言われてるので
子どもが落ちたら危ないので、フタを購入しようと思ってます。
あの大きさのものは、カインズ西神南以外では見かけないないのですが、
ほかでどこか売ってるところがありますか?
ネットでもあまり見かけないですし。
829です。
830さん、ありがとうございます。
先日、伊川谷のロイヤルホームセンター(プロ)を見てみましたが見当たりませんでしたので、
一度問い合わせてみます。カインズだと6700円でした。
広くて深いので結構キケンですよねぇ。
グレーチングはサービスでしたよ。
それぐらい、デベにつけてもらっても罰当たりませんよ・・
交渉してみたんですが、『何m以上空けないとダメ』というルールがあって
全部ふさいで提供することはできない、とのことでした。
これは西神南の複数のデベで言われました。
現在、側溝のうち3割程度はフタ無しです。
周囲の家も、ストリートビューで東町、西町を見ても、出入りするとこ以外は
ついていない家が多いですね。
◎にほー で契約予定です。
思った以上の値引きで対応していただけました。
待ったかいがありました。
中古住宅買ったと思い 決断いたしました。
北町のみなさん よろしくお願いします。
Yニホーさんは、モデルルームに行ったら、まず、2年以上前の物件で値引きが500万円以上(家具付)ですといわれました。4年以上前の物件もあったので、それを考えると4年以上前の物件やったら交渉しだいでは1000万円値引きもあるかも。
500万円「以上(家具付)」ですかー。
半年ほど前は「」内が無かったです。
築2年落ちなんて市場では中古扱い。
それをたった500万引きなんて購入者を馬鹿にしている。
築落ちを安く買うのはいい話ですが、値落ちが業者サイドに寄りすぎ。
指値でいけばもっといけるはず。
皆さん頑張りましょう。
4500万のうち、建物部分が2200万、土地が2300万として
建物の償却分は2200万÷20年=110万/年(20年は法定耐用年数)
新築プレミアムを300万程度と考えれば
110万x2年+300万=520万。
あれ、そんな金額になってしまいました。
まあ足元(業者の金利負担等や金融危機で新築成約率が30%程度)を見て
さらに200万程度で720万マイナス。
あとオプションをつけて顧客側からの表面値引きをさらに100万で
3680万でどうでしょうか。この辺が限界でしょうね。
実際は業者の都合もあるのでここから+200万くらいが限度か。
粗利益を通常の20%と考えれば900万で販売管理費除きの原価に
なってしまうので。
2年落ちなんて赤字大出血で売らせたいところですが。
みなさん
本当に中古で買ったと思った価格ですよ。
500ぐらいで手を打ちませんよ。いまどき・・
3年前の物件ですよ。
よく考えましょう。
販売価格の22%ぐらいが、業者の粗利益といわれているみたいなので、フォリ〇さんは、分譲開始時から3年くらい経過してたら800万くらいの値引きはあったかな?しかし、分譲開始してから3か月以内でフォ〇アさんを購入した人はほとんど値引きはなかっただろうから、現在の販売価格を聞いたら怒るだろな。
昨日の夜、SAYAKAの杜とパナホームの周りを車で回りましたが、空家がよく見かけられました。SAYAKAもそうだけど、パナホームも言われるほど売れてないんですね。やっぱり高いから…
パナホームは半年毎くらいに少しずつ新しい戸建てを建ててますが、SAYAKAとルナは建ててないですね。
売れ残りがあるのはフォリアも含めて同じようです。
契約する前だったら、3割ぐらいがんばれますかね??
2000台になりそうな雰囲気ではあるのだが・・
ここの掲示板進歩ないな
同じ奴の同じ話題ばかり・・・
飽きずによくここまで書けるもんだ
平日の昼~夕方に投稿してる人って、主婦or暇な営業マンorプータローくらいでしょ。
主婦の文面なら書き込み内容が違うし、プータローはこんな掲示板興味ないだろうし。
そういう、君らも深夜にご苦労さん。
買いたくても買えない人たち、黙っててね・・
ぱなが大きく下げてきそうですが。
狙いどころか?
そうそう、興味がないならこの掲示板を見なければよいだけのこと。846と847はもうこの掲示板見なくていいよ。バイバイ永遠に。
わかりました。バイバイ永遠に。
で、ルナの営業マンには、ご退席願わないのですか?