西神南の建売住宅

成約価格での築１０年程度の戸建の価格は３０００万程度（土地６０坪弱）ですね。
インターネットで近畿レインズのＨＰを確認してみてください。

売り出し価格と成約価格にはズレあります。
インターネットで載っている売り出し物件は、売れ残った焦げ付き物件で、
適正価格の物件は不動産会社の中で公表されずに成約すること多いらしいです。

国債ジャブジャブのこのご時世、将来のインフレリスクはあるかもしれませんね。
もっともローン族にとってはインフレはリスクでなくメリットですが。

インフレにより、高齢者の貯蓄から現役世代のローンにお金が流れる構図。
年金の不平等の是正の一助と考えてもいいかもしれません。

成約価格が3000万って、ホントにそんなに下がってるのですか？
もしホントなら、悲しすぎて涙も出ない。

特に西神南が値下がりしているというわけでも・・・。

一般的に５０００万の家を買っても入居即中古でー３００万。
大体２０年償却で考えるので土地２０００万として上物２７００万。

一年毎に１３０万減額されるとして１０年で１３００万の減額。

都合　５０００万ー３００万ー１３００万＝３４００万
なので、そんなもんと思います。

バブルの頃なら、これが値上がりしていたのですのですごい話です。

パナホーム、ついに6000万円以上の物件が出てきましたなぁ。

ＳＡＹＡＫＡってどれくらい売れたの？

ほとんど売れていないらしい。
初めの販売会社(タミー)は売れないので早々撤退し、現在はオックスに。
オックスは、結構会社として厳しい状況のよう。
どうなるやら。

ＳＡＹＡＫＡは、いくら駅近とはいえ、西神南あたりの戸建住宅で５０坪を下回る物件だから売れないに決まっている。マンションではなくあえて戸建物件を買う人の気持ちを考えれば当然のこと。単に駅近物件なら、そこそこの広さがあるフィレールで十分。土地を細分化しすぎて営利主義に走りすぎたのでは？今からでも遅くないので５０坪超の戸建物件に変えるべき。５０００～６０００万円の価格になっても十分売れるでしょ。パナホームなどは５０００万円を超える物件が当たり前のようにあるのだから。パナホームの質よりも劣るがパナホームよりかなり駅近である、フィレールよりもかなり広いとなれば売れるでしょ。売れなくても西神南で物件を考える人にとってはかなり検討に値するようになるでしょ。私はパナホームを購入することにしましたが、もし、ＳＡＹＡＫＡが５０坪超で、５０００万円前半だったらＳＡＹＡＫＡも十分ありえたと思います。

ＳＡＹＡＫＡは、あえて５０坪を下回る物件を市場へ投入したのでしょう。
４４００万円台はえらい。別に５０坪を下回ったからといって
マンションとは基本的に違うので競合対象にはならない。

だいたい普通のサラリーマンで６０００万とかの物件をどうやって買うの。
東京みたいにもっと小刻みに３０坪とかでもいいんじゃない？

シングルインカム２キッズが購入層の標準世帯と思われるので
３０００万くらいのローンが限界。４０００万だと(ケンシロウ的表現なら)すでに死んでいる。

別にＳＡＹＡＫＡに肩いれするわけではないけど、６０００万はどうかと思う。
頭金や親支援がたくさんある人は問題ないですが。

ぱなもSAYAKAもすみ分けができていて良いのでは。
ところでルナはどうなの？
売れているようには見えないけれど。

SAYAKAの杜は、夜に前の道を通ったら電気が点いてない家が多いし、物干し竿が無いとか生活の臭いのしない家が多いですよね。コンセプトを変えて、区画を大きくやり直せば立地面で有利なんだから売れると思うのですが、もう一回区画割りしなおせるものなのかな？

まあ、神戸市のコンペでＳＡＹＡＫＡが当選したのだから、区画を変えることはできないでしょうな。戸建住宅がすべて別に敷地で５０坪以上ないといけないとは言っていないでしょ。それこそ、芦屋や夙川辺りで敷地５０坪超となると億超えになってしまうから。西神南で戸建住宅を希望するのは、やはりそれなりの広さの庭と家が欲しいから。４４００万円でえらいとかいうけど、フォリアの新古物件では、営業の人の話からすると４０００万円は物件によってはきることができるかもということやし、ルナかって４５００万円位の価格で外断熱の家提供しているし。１期では眺望林をうたっていたみたいだけど、結局は狭い敷地をいかに広く見せようとしているかにしか思えなかった。いろいろ言ったところで、現在の入居状態が全てを物語っているでしょ。別にＳＡＹＡＫＡの家が悪いと言っているのではないのだよ。西神南の戸建住宅としては、どうしてもこじんまり感が否めなく、敬遠されることになっているということなんだよ。

SAYAKAが人気がないのは、狭いからというよりは
お隣にマンションがあるからでは？と思ったりします。
日差しはそれなりに差し込むと思うのでボツボツ売れていくような気がします。

ローン地獄…

注文建築＞パナ＞ルナ＞さやか＞マンション

これは上述の地域住民の選民思想に基づく意見だが
（皆さんダイレクトには書いてませんが文意にありますね）

一方で家計破綻確率の高い順位でもある。

キリギリスさんは頑張ってアリのように働きましたが
なぜか冬に食料がなくなり凍死してしまいました。

>>814
８１４はマンションだな。

814ですが、西神南にそもそも住んでません。
ですのでどのカテゴリーにも入りません。

ただ不動産の将来の価値として個人的に感じているのは
兵庫県の南部なら

阪神間＞須磨垂水＞明石＞加古川＞名谷＞学園都市＞西神＞西神南

と思っています（あくまで個人的判断です。人それぞれなので）。
将来とつけたのは、現在の価値では違うから。現在の価値なら

阪神間＞須磨垂水＞西神＞西神南＞学園都市＞名谷＞明石＞加古川

かと思っています（これも勝手な個人的意見です）。

キリギリスと言ったのは新興住宅地での現在を謳歌しているから。
新興住宅地の行く末は多摩ニュータウンとか鈴蘭台を見ればよくわかる。
貯蓄のしっかりあるアリさんは脱出切符を持っているので問題はないですが。

脱出切符を持っていない人どおしが選民思想とはおかしな話です。

なんだ、８１４番は明石在住か・・・

少なくとも今世紀中は、西神南が明石に負けるってことはないよ。

お金がほしい…

814は西神南に住んでいない（住む気もない）のに
何でこの掲示板に張り付いてるんですか？

814です。

>817さん

地下鉄の止まった西神南と、山陽線が残っている明石(明石にはこだわりませんが）
とではどちらに住みますか。

新興住宅地は将来どこかのタイミングで、街の人口流入が止まります
（３０年後の老夫婦のみの街に若夫婦が中古を買って移り住む可能性は低いので）。

現在、地下鉄を利用している層は、主に通勤・通学層。将来、老夫婦世帯が大部分を
占める中、はたして地下鉄を皆さん頻繁に利用されるでしょうか。地下鉄を維持するためには
相当数の乗客が必要です。ある程度近所で日常の買い物も足りるでしょうから
三宮に地下鉄を使って買出しに頻繁に出かけますか？

この少子高齢化の中、逆ドーナツ現象が起こってきており今後はさらに進む可能性あります。
実際、山陽線も、従来なかった須磨止まりの電車ができたと思いますが、これは須磨以西の
乗客数が減ってきているということを意味しています。

姫路等もあるので山陽線が廃止になる可能性は低いと思っていますが、
地下鉄西神線はどうでしょうか。また老夫婦世帯が増えた多摩ニュータウンとかは
商店街のシャッター街化も進んでいます。

現状の煌びやかさがあるだけに、将来像も充分検討されて購入検討されるのがよいと思います。

日本の現状の社会学的構造変化の見地からと金融ファイナンス的見地(ｻﾗﾘｰﾏﾝの値段でない）
からの両方で西神地区はリスクが高いと思います。

それなのに、さやかの坪数とかマンションとか内輪の選民思想は
あまりに短視眼的で目に余ったのでコメントしました。

ニュータウンが衰退すると決まっているわけではありません。

千里ニュータウンは街開きから４０年過ぎていますが
各種施設の充実、都心へのアクセスの良さ、住宅環境から、現在でも高い人気を保っています。

明石の明舞団地のように衰退してしまった所もたくさんありますが。。。

明石って、駅北側の一部（太寺・上の丸）以外のエリアってガラが悪いので、
ウン千万ものお金を出す価値なんてないよ。
そもそも、資産価値以前の問題

新興住宅地比べ（電車所要時間、距離）

千里中央ー梅田　１８分　１３km

西神南ー三宮　　２６分　２０km
ー梅田　　６０分

土山　　　　　　３６分　３６km

北鈴蘭台　　　　２８分　１０km

土山あたりはすでに死んだ。
北鈴はまだ住宅新規造成あり。

千里中央は都心と地続きで新興住宅地というより、高度成長期の新興都市で
垂水や舞子のようなものかと。

北鈴は西神南にステータス近いかも。ただどっちがいいかといえば
はるかに西神南のほうが開放感あっていいと思いますが・・。

まあ、地下鉄　西神線は昔みたいに名谷止まりになるかもな。
そこから先はバス便？？
まあ、ずいぶん先の話だが・・
２０年ぐらいは、徐々に衰退していくのかな。
まあ、加古川や六甲の裏になる鈴蘭台（神鉄沿線）よりはましかと。

千里ニュータウンは別格。
あそこは、ニュータウンというより、日本一の住宅街。
世界で10本の指に入る大都市から10km以内で、平均100～200坪の区画割で、
尚且つそのレベルの宅地が数千区画あるような街並みは日本でも唯一無二。
1億円以上の土地が、数千区画あり、狭小地やミニ戸が無いという環境は
日本では他に見られない。
梅田、本町、淀屋橋のビジネス街に電車で直結、難波、空港、新大阪にも直結。

子供のころ、千里中央からちょっと離れた、新千里北町に住んでいましたが、それほど良い所とは思わなかったな。
千里中央も北千里もバス便だったからかな。
歩いて歩けないこともなかったが、３０分ぐらいかかったような記憶がある。
土地は２世帯で70坪ぐらいあったはずだが、子供が東京に行っている間にバブルに乗じて売ってしまった。
100坪以上の区画はほとんどなかったぞ。

今は、西神も考えたが利便性からいって名谷が限界と思い、名谷で中古戸建てにした。
歩いて１０分以内だけは譲らなかったが・・
新千里北町にいた時よりも、便利で気候も穏やかだな。
千里ニュータウンは、冬場　結構寒い。南も冬場寒いでしょ。
まあ、確かに梅田や新大阪は、御堂筋線に乗れば近かったが、それだけで特色ある街ではなかったな。

千里ニュータウンは分筆された土地以外は、殆ど１００坪以上だよ。
http://www.toshohouse.co.jp/s_town2list.php?AreaID=1
http://www.toshohouse.co.jp/s_town2list.php?AreaID=2
http://www.toshohouse.co.jp/s_town2list.php?AreaID=3
http://www.toshohouse.co.jp/s_town1list.php?AreaID=2
http://www.toshohouse.co.jp/s_town1list.php?AreaID=1
吹田市側は分筆できるが、豊中側は隣接する敷地の所有者に許可を得ないといけないので、
豊中側はそれほど分筆は進んでいない。

この板、南の住民少ないね。
南に住む気もないのに、何でこの掲示板を見てるんだろう。
とても不思議だ。

ほんとに南以外の住民の主観的な話が多いですね。


ところで西神南の戸建てにお住まいの皆さん、側溝のフタ（グレーチング）って
どうされてますか？

不動産屋からは「全部フタして引き渡すことはできない」と言われてるので
子どもが落ちたら危ないので、フタを購入しようと思ってます。
あの大きさのものは、カインズ西神南以外では見かけないないのですが、
ほかでどこか売ってるところがありますか？
ネットでもあまり見かけないですし。

グレーチングは神戸市サイズ（？）のようで、明石のホームセンターでは扱っていなかった記憶があります。
私は、改装前のロイヤルホームセンター（伊川谷）で買いました。
価格は、4000～5000円だった気がします。
神戸市内のホームセンターならあるかもしれません。

子供が小さかったこともあり、すぐに購入しましたが、蓋のないところに落ちて骨を折りました･･･

829です。
830さん、ありがとうございます。

先日、伊川谷のロイヤルホームセンター（プロ）を見てみましたが見当たりませんでしたので、
一度問い合わせてみます。カインズだと6700円でした。

広くて深いので結構キケンですよねぇ。

グレーチングはサービスでしたよ。
それぐらい、デベにつけてもらっても罰当たりませんよ・・

交渉してみたんですが、『何ｍ以上空けないとダメ』というルールがあって
全部ふさいで提供することはできない、とのことでした。
これは西神南の複数のデベで言われました。

現在、側溝のうち3割程度はフタ無しです。
周囲の家も、ストリートビューで東町、西町を見ても、出入りするとこ以外は
ついていない家が多いですね。

◎にほー　で契約予定です。

思った以上の値引きで対応していただけました。

待ったかいがありました。

中古住宅買ったと思い　決断いたしました。

北町のみなさん　よろしくお願いします。

Ｙニホーさんは、モデルルームに行ったら、まず、２年以上前の物件で値引きが５００万円以上(家具付）ですといわれました。４年以上前の物件もあったので、それを考えると４年以上前の物件やったら交渉しだいでは１０００万円値引きもあるかも。

５００万円「以上(家具付）」ですかー。
半年ほど前は「」内が無かったです。

築２年落ちなんて市場では中古扱い。

それをたった５００万引きなんて購入者を馬鹿にしている。
築落ちを安く買うのはいい話ですが、値落ちが業者サイドに寄りすぎ。

指値でいけばもっといけるはず。

皆さん頑張りましょう。

4500万の築2年ならいくらまでいけます？どのくらいが妥当なんでしょう？＞837さん

4500万のうち、建物部分が2200万、土地が2300万として
建物の償却分は2200万÷20年＝110万/年（20年は法定耐用年数）

新築ﾌﾟﾚﾐｱﾑを300万程度と考えれば
110万x2年+300万=520万。

あれ、そんな金額になってしまいました。

まあ足元（業者の金利負担等や金融危機で新築成約率が30%程度）を見て
さらに200万程度で７２０万マイナス。

あとオプションをつけて顧客側からの表面値引きをさらに100万で
3680万でどうでしょうか。この辺が限界でしょうね。

実際は業者の都合もあるのでここから＋２００万くらいが限度か。
粗利益を通常の２０％と考えれば９００万で販売管理費除きの原価に
なってしまうので。

２年落ちなんて赤字大出血で売らせたいところですが。

みなさん

本当に中古で買ったと思った価格ですよ。

500ぐらいで手を打ちませんよ。いまどき・・

3年前の物件ですよ。

よく考えましょう。

販売価格の２２％ぐらいが、業者の粗利益といわれているみたいなので、フォリ〇さんは、分譲開始時から３年くらい経過してたら８００万くらいの値引きはあったかな？しかし、分譲開始してから３か月以内でフォ〇アさんを購入した人はほとんど値引きはなかっただろうから、現在の販売価格を聞いたら怒るだろな。

昨日の夜、ＳＡＹＡＫＡの杜とパナホームの周りを車で回りましたが、空家がよく見かけられました。ＳＡＹＡＫＡもそうだけど、パナホームも言われるほど売れてないんですね。やっぱり高いから…

パナホームは半年毎くらいに少しずつ新しい戸建てを建ててますが、SAYAKAとルナは建ててないですね。
売れ残りがあるのはフォリアも含めて同じようです。

>834さん

申込前でしたらまだ交渉の余地があるでしょうに。

そんな事書かない方がいいですよ

契約する前だったら、３割ぐらいがんばれますかね？？

２０００台になりそうな雰囲気ではあるのだが・・

ここの掲示板進歩ないな
同じ奴の同じ話題ばかり・・・
飽きずによくここまで書けるもんだ

平日の昼～夕方に投稿してる人って、主婦or暇な営業マンorプータローくらいでしょ。
主婦の文面なら書き込み内容が違うし、プータローはこんな掲示板興味ないだろうし。

そういう、君らも深夜にご苦労さん。

買いたくても買えない人たち、黙っててね・・

ぱなが大きく下げてきそうですが。

狙いどころか？

そうそう、興味がないならこの掲示板を見なければよいだけのこと。８４６と８４７はもうこの掲示板見なくていいよ。バイバイ永遠に。

わかりました。バイバイ永遠に。
で、ルナの営業マンには、ご退席願わないのですか？

829です。

カインズ　6700円
ロイヤルホームセンタープロ伊川谷店　8700円ほど（要取り寄せ）
コーナン　小束山店　8000円前後（在庫あり）

でした。
コーナンは歩道用ではなく2tまで用でしたが、滑り止め加工のものがありました。
まだ購入してませんが、値段でカインズのものにするつもりです。

ＫＡＮＥＧＡＮＡＩ…

神戸地下鉄と阪急が相互運転する話があります。

そうなればここも阪急沿線ですな。

大阪へも梅田へ一直線。

新型車両に変えれば可能では。

阪神と近鉄も電圧とか違うのを新型にして
強引に乗り入れしましたので。

阪急は地下鉄ーＪＲで大阪に通う通勤客を取り込みたいようです。

かねがない…

乗り入れはないでしょう。

今の爺さん市長じゃ　駄目よ。行動力ないし・・

西区の住民は　かしのくん　を選んでないから　駄目ね。

須磨区はＯＫよ！

地下鉄を、岩岡町に！！まで拡張を！！

それは、無理。
需要がないから。

南に駅があるだけでも感謝せねば。

829さん。
グレーチング？私は一年前にコーナン大石で￥５５００で購入しました。
たまたま立ち寄って安かったので即決でした。
今は在庫があるかどうかわかりませんが・・・。

860さん　どうもです。
近くに行ったときにみてみます！

セリオの休憩テーブルで弁当を持ちこみランチをしている
家族をみますが、下流の典型だな。

いくら収入が高くても家を高値で買ったら
下流生活を余儀なくされる。しかもローンは一生付きまとう。

おいしいものも我慢して粗末な食事しかしない、旅行もできない、
服も何年もいっしょ。そして毎日、会社に通勤して使役労働を課される。

まさに禁固刑（禁固30年）のようなもんだな。

外食をする、旅行をする、おいしいものを食べることが上流なの？どこにお金をつぎ込むかは人それぞれの価値観に基づくものだから、それに上流も下流もないのではないか。８６２の奴はきっと西神南辺りの戸建物件を買うことができないひがみ屋なんでしょうな。何事もひがんでしか物事を見ることができないんでしょうな。８４６，８４７，８５０の奴と同じ奴がカキコしとるんやろな。バイバイとかいいながら、結局この掲示板を見てカキコする。おまえ、どうせ嫌われ者の独身者やろ。

国際常識を理解されていないようなので説明しましょう。

各世帯の資産状況は純資産が１つの尺度になる。
純資産とは、各世帯での「総資産ー総負債」で算出される。

自身の持っている家計資産の合計から負債合計を引いてみよ。
（時価評価が必要＝株式も不動産も売却予想価格で計算する）

純資産が

上流　１億円以上（いわゆるミリオネア）
中流　１億円未満～３０００万円（３０００万円～ゼロでも準中流）
下流　純資産マイナス（会社で言えば債務超過）
　　
となる。例えば

５０００万円の西神南の不動産を購入したとすると再販売価格は３０００万円程度なので
３０００万円以上のローンを組んでいる家計は(他の資産なかりせば）債務超過となる。

まあ、ストック（＝純資産）がなくても充分なキャッシュフローがあればいいが

例えば年収が1000万程度なら税後のキャッシュフローは700万円程度。
それであればかなりの生活ができるはずだが、大半は住宅ローンに消えていく。
（生活費と教育費はいたしかたないとしても）

つまりストックサイドの負債部門がキャッシュフローを食いつぶす構図。
これが貧乏の直接原因となっている。しかもこれが何十年も続く。

下流と皆さんが思う文化住宅住まいの年収６００万世帯のほうがキャッシュリッチだったりする。
セリオで外食もできない理由わかりましたか？

８４６を書いた者です
８６２の書き込みは私が書いたものではないので悪しからず
ＨＮや文体を似せたなりすましですね

８６２と８６３は同じ業者の社員なのか、同日人物なのか・・・
とにかくこのサイト　悪意のある業者多すぎ！

日本の住宅着工数、十年後には65万戸を切る。
http://www.murc.jp/report_pdf/20091009_152438_0795411.pdf　　
の14ページ。8ページには空き家のデータ、去年は13％。
老人による搾取と若者いじめで、第二次ベービーブーム世代以降が家を
購入する能力が無くなっている。
今後は建替え需要ぐらいしか見込めない。土地からの分譲はもう売れない。
世帯数はあと6年でピークを迎え減少に転じる。家が余り空家率が20%の時代に。

郊外の家や土地はあと20年以内に二束三文の値段に。

一般的なニュータウン型のビジネスモデルは既に破綻。

あと２０年で６０歳以上の人口と６０歳未満の人口が同じになる。

その超高齢化社会では、当然年金制度は成立しないため
７０歳～８０歳まで働く社会となる（ドラッカー著ネクストソサエティ）。
しかも今で言う非正規労働者の身分となる可能性も高い。

年金に依存せざるえない人は老人になっても退職できない社会。
２０年年下の上司に老後こき使われる世界もどうかと思う。

今のうちにお金を貯めよう。

西神南の建売に関係ないことはよそのところに書きましょう。

そうそう。

銭ためても、そのうちハイパーインフレがやってきたら紙くず同然。

土地かGOLDなどの現物を仕込んでおきましょう。

戦争が起こっても、紙くずにならないものに投資しよう・・

戦争が起こる確率は低いが、住宅地の逆ドーナツ現象は宇宙のビッグバンが拡大から
収縮に向かうがごとくすでに起こっている。

収縮の輪の外にでた不動産がどうなるかは、フラワータウンや三田等を見ればよくわかる。
西神南が輪の中に残ればいいですが・・・。

ちなみにハイパーインフレくれば、現金は紙くずになるが、
同時に住宅ローンも紙くずに。そうなると西神南軍団は高収入の人が多く
急にスーパーリッチ集団に変身か。

そうそう。

実は、ローンが紙くずに　なることを祈っている。

大根１本5000円、3000万のローンが実質１００万になるかも知れないからね・・

これだけ＄、円　刷り続けているのだから、価値は限りなく小さくなっていくであろう。

バラマキばかりやってりゃ、インフレくるよ。

日本ではハイパーインフレは無理です。

デフレの方が都合が良い年金受給者＝老人のほうが人口が多い（おまけに投票率も高い）からです。

世界各国の常識で５０歳以上の、有権者の割合が、有権者の５０％を越える時が、
「改革行き最終電車」の出発、ということになるらしい。
フィンランド、スイスは２０１０年ごろ、米国、ドイツ、フランスは２０１５年ごろ、
イタリア、スエーデンは２０２０年ごろ、スペインは２０２５年ごろ。
当たり前だが、年金改革の実質的な、改革抵抗勢力になるのは、高齢者だ。
くしくも、日本では、年金改革時、高齢者の年金を、カットできず、先送りにされた。

その日本。２００３年１０月時点で、すでに、５０，４％と、最終電車は出発してしまった。
これから、いくら、高齢者を、支える、若年層が、政治的に、取り組んだとしても、
法案的に、支えられる高齢者が、数では勝る。
結果として、どんな改革でさえも、成立しにくい、という事実が明確になった。

編集委員・田村秀男　デフレ不況と円高助長
http://sankei.jp.msn.com/economy/finance/091011/fnc0910110846000-n1.ht...

　あなたの地元もそうだろう。商店街で空き店舗が目立ち、ゴーストタウンになる寸前だ。理由は、消費が減っているからである。

　値打ちの上がるカネは使わないほうがよい。だから多くのかみさんが１円でも安いモノを買うために遠くまで出かける。おかげでお小遣いも減らされた。居酒屋さんに運ぶ足がすっかり重くなった。

　対照的に、知り合いの初老カップルは所有ビルの賃貸収入のおかげで、連日のように都内のすし屋や高級レストランめぐり。２人とも輸入ブランドものをさりげなく身に着け、月に１度は海外ツアーに参加する。そこまで行かなくても、金融資産を多少なりとも持っている退職者の多くは、デフレに不平を言わない。

すみません、難しくて、ついて行けないのです。
さて、パナ、SAYAKA、創建さんの値引きはどのような感じですかね？
最近、パナの新規売り出し直後でも結構引いてくれると噂を聞きました。
例のマンションも、3月には完成し、その後、かなり値引きがありそうな情報はあるので、
実価格で検討したいのですが、
実際の状況を教えて頂けないですか

パナもおねだりすれば、１５ぐらいはいけるそうです。

元値５０００以上だから、当たり前と言えば　そうなんだけど・・

そうなんですね。
1年ぐらい前は、10ぐらいはすぐにでもでしたが、それ以上は厳しい感じでした。
他は、買う気を見せれば、言い値に近いイメージでしたが..。
いづれにせよ、旭化成とトヨタのジョイントもかなり延期されそうだし、
パナも４の隣の土地も買わなかったようだし、
開発が止まる感もありますね。

＞８７５

１５とは？　１５万円、１５０万か１５００万？。

％ですがね・・

1500マンは厳しいかもね。

なるほど。％ですか。
１０万１５万かなとも思いましたが少ないなとも思い・・。

パナは太陽光発電ついているので、電力買取が強制化されるような話あるので
結構その分はお買い得かもしれませんね。

ただやはり５０００万超は高い。小さくて安いSAYAKAも検討中。
悩みどころですね。

フォリアとかの売れ残りはいくらくらいまでいけるのでしょうね。

この1年以内の某所で購入ですが買う気を見せてもパナは10%を提示しなかったですね。
がんばっても数%・・・。

フォリア、SAYAKAは売れ残りであれば10%からスタートでした。
839さんの計算だと20%くらいまでいける雰囲気ですね。

ただ、それにしてはフォリアの物件が売れてなさ過ぎな気はします。
4500万の物件が3600～3800万になってるなら。

神戸自体は郊外ベッドタウンなんて本来必要ない規模の経済だから、あと少ししたら
神戸の郊外ニュータウンなんてヤバすぎるでしょ。
近畿だと淀屋橋、本町、中之島、梅田にまともに通勤できない郊外住宅地はどこも悲惨な事に。

880さんへ

買う買うオーラを出しすぎてませんでしたか？
他の物件を比較させてやるといいかも。
ただ、営業マンによりますがね....。

3600～3800万ならずいぶん楽ですが・・・・。
しかし前の人の三菱UFJのレポートにもありましたが
今後さらに安くなる可能性もあるのなら静観もありかも。

あと１年待てば安くなるかなあ～。
景気回復が鮮明になれば、供給が絞られている分高くなるか。

しかし築２年とか３年とかの新古物件はメンテどうなんだろう。
朽ちていたりしないだろうか。

築３年以上は、中古物件より始末が悪いよね。

住んでいないと痛みが早いから。

フォリアとかは、言い値で落とせるでしょうから、十分粘ってね。

周りの中古価格を　ご参考に・・

パナの購入しなかった土地の現在価値はいくらか。

買い手のいない土地の価格は理論上はゼロとなる。
しかし現実には、買い手が現れるまで値下げされることになる。

そして安い価格で仕入れた土地に、市場で需要がつく値段で
建売が販売されることとなる（その市場価格に合う土地購入を行う）。

六甲アイランドで実際に起こったケースが下記。

当初、六甲アイランドは神戸市を主体として事業開発を行い、
分譲は民間の共同事業体で行われた。初期の頃は順調に販売されて
いたが、景気が思わしくなくなると売れ残りが増えていった。

売れ残りをさばくため、半値以下にまで下げたが売れ残りは築年数の経過も
あり売り切ることはできなかった。

最近、従来の共同体とは違う形で民間に払い下げされた土地に
別の民間会社が新規開発分譲を行った。従来型とのしがらみもないこともあり
販売価格も従来型の５０００万主体より一気に２５００万主体となった。
このマンション（ブリリアのこと）は順調に販売された。

六甲アイランドと同様のことが、西神南にも起こる可能性は充分ある。
神戸市が土地の払い出し価格を下げるかどうかが分岐点だが、
慢性財政赤字の神戸市が塩付けの土地を永遠に抱えるかどうか・・。

神戸市はポーアイとか山ほど塩漬けの土地を持ってるからなー。

ポーアイは医療特区として新産業地区で頑張ろうとして
いますが、イマイチのようですな。

パナ４の土地も西神中央のように工場誘致でもしますかね。
ゴミ焼却場とか葬儀場とかの嫌悪施設なら建設ニーズはあるだろうが。

墓場の近くじゃ、いやだな。
もうちょっと、あかるいもん　ないですか？

女子大の誘致はどうですか。

毎日、たくさんの女子大生が自宅周辺の道を通学するのは
華やかです。

神戸学院でも誘致すれば？

今は、バス便だけの辺鄙なところにあるし、土地を提供すれば出てくるんじゃ　ないの？

明石の免許更新センターでも良いが・・

神戸市で西神南地区での福祉大学の設立が議題となっているらしい。
福祉大学の設立に伴う商業施設もあわせて協議対象。
商業施設は、具体的には地方からのニーズを想定した学生専用マンションや
喫茶店、インテリアセンター等が想定されている。

西神南って一般リーマンには高くない？
（セレブが住む街でもないでしょうから）

例えば５５００万の物件として、値引３００万、手数料２００万、
オプション１００万として５５００万。

頭金を１５００万出したとしてもローンは４０００万。
年間返済額は２００万、総返済額は６０００万にもなる。

４０歳で購入したとして年平均１１００万の年収しても可処分所得は（累進課税あるので）
８００万円程度。ここから生活費４００万、教育費２００万とすると
返済するのに精一杯。前倒し返済は厳しいと思われ、そのまま返済続けると
２０年後の６０歳には１８００万の残債が残る。

退職金を３０００万とすると１２００万で老後を暮らすことになる。
少子高齢化で実質年金は月よくて１０万程度とすると、最低２０万/月として
１２年で貯蓄が底をつく計算になる。

せめて退職金とローンの相殺は避けたいところだが、果たして
皆さんの財政状況は???

確かに、こんな辺鄙な土地にしては、高いと思います。

西神中央なら、施設も整っているので、少しは分からんでもないが、
パナは6000万を出しているが、どんな人が買っているのか？？です。

高給サラリーマンなら、こんな場所でなく、御影、岡本あたりが普通かと。
近くのマンションを見に行ったとき、年収400万のかたもいますよと言われた時には、
どうやって買うのだろうと思った。

買うときは、家のローンのことしか話さないが、
固定資産税が取られ、子供ができたら教育費がかかり、さらに、家のメンテナンスもかかりだす。

ローンのための仕事は嫌だな。

それ専用の用地が別あるものをわざわざ西神南の宅地内に誘致する結論はでないでしょう。
神戸市の宅地分譲がそれなりに売れているし。


> 892
40歳年収1100万で頭金1500万という時点で住宅にかけるお金が少ないのでは・・・。
40歳年収7～800万で頭金に2～3000万入れて、借入3000万（総返済額は4000～4500くらい？）。
トヨタ・パナあたりの住人さんだとこのくらいじゃないかな？


もともと地下鉄沿線のNTには旧さくらBK、川重、神戸製鋼の社員が多いので、
セレブというより、ええとこの社員さんが多かったとこですね。

販売員は、600ぐらい年収があると無理やりでも４０００ローンが組めると言い出す。

だかた、マンションだと年収300ぐらいもざらにいたりする。

のとのち、ローンハタンしようが　かまわないわけです。

パナとかだと共働きの教師　とかがいたりする。

まあ、高いわな。それだから結構値引きしてくれたりするわけよ・・

>894

頭金に2～3000万入れて、借入3000万（総返済額4000～4500)という前提とすると
40歳年収7～800万で60歳迄の平均年収1000万で可処分所得平均750万円。

750万X20年=15000万

ここからローン返済額4000万(固定３％ﾍﾞｰｽ、変動はこのご時世自殺行為）
教育費が1500万/人として２人で3000万。
生活費が500万 X20年=10000万で2000万支出超過。

退職金だけでどうやって老後をしのぐのか。

ましてや年収６００万の中小のリーマンは言うまでもなし・。

適正価格は土地1000万＋上物2000万=3000万くらいでは。
みんなで渡ればこわくないで、言い値で買うから高くなる。

政府の思惑の家計部門の景気政策につられないで。
なぜ年収６００万で４０００万のローンがつくかを考えましょう。

生活費は身の丈に合わせて変えないと、破綻してあたりまえ。
それと「このご時勢」の話をするなら、年収増を期待するのもどうかなぁ？

適正価格は買い手が決められるものじゃないしな。
近隣NTが同様の価格帯なんだから、買い手の適正価格で買いたいなら
別の場所を選ぶべきじゃ？

身の丈にあわない買い物をするから、生活費を切り詰めないと
生きていけない生活を送らないといけない。

まさに国の景気政策に踊らされ終身農奴化したリーマンは悲しい。

適正価格でない物件を買うのもよいが、このご時世会社破綻でもしたら
売却価格よりローン残高が多い物件を抱えてどうするのか。

再販売価格が市場の適正価格と心得よ（新築ﾌﾟﾚﾐｱﾑは仕方ないが）。

地価高騰は住宅金融公庫の35年ローンから始まった
http://www.yorozubp.com/9803/980319.htm

日本の常識は世界の非常識。
海外では住宅取得価格は年収倍率で3.5倍ぐらいがここ数十年の長期平均。
ちなみに金融危機を引き起こした元凶のサブプライムローンというのは、日本の土地本位制、かつてのバブル経済を真似たもの。

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