リヴァリエってどうですか？　Part9

非常時は鍵のカバーを壊して開けるそうです。

カバーは簡単に壊れるそうですが、階段は普段使えません。

総会でそのような運営は変えたらいいと思います。

>599
４台が低層階用、高層階用、全階用２基というのは
タワーマンションではよくあるパターンですが
それだと、エレベーター待ちは必死です

正直、４５５戸で４基は少ない方です
最近はは７０戸ないし８０戸に一基
でも住民の理想は大型マンションの某アンケートでは１基あたり５０戸ないし６０戸
一基当たり１００戸以上というのは
まあ、他の掲示板を見ると、叩かれる要素になります

ただ、エレベーターの維持費は高いからね

階段を常時開放だと何か問題あるんですかね？

455戸で非常用も含めてエレベーター4基は、タワマンでは少ない方と思いますよ。

人に貸している三井のタワマンでは非常用も入れて70戸当たり１基あるし、
他のタワマンと比べても少ないなぁ～と思っています。

値段もあって贅沢は言えないと思いつつも、実際に待ち時間がどうなるか少し気になります。

＞階段を常時開放だと何か問題あるんですかね？

よくわからないです。
階段を使えないタワマンって初めてです。

http://biz-journal.jp/i/2012/08/post_531.html
こんなことかかれると心配。

＞６０６さん

ミレナリーは火災を起こしたこともあり、より売れなくなったけど
オールパークスは１４００戸ちょっとのうち、９割以上が売れて、
残りは８０戸弱らしい
たぶん、「免震」というのはなんだかんだいっても
セールスポイントなんだと思う
東北の地震でも実績が確認されたし

そういう点では、ここも地震に対して、
十分なセールスポイントを持ってるわけで

だいたい、榊にブログはいい加減って評判だよ

８月頃の記事をいまごろ見つけてきてご苦労様です。
この評論家の方の話題は以前にも出ましたよ？
この方のほかの記事では、「物件としてはいいけど営業が・・・」と言ってましたね。

気になるのであれば、ググった先で評論記事を購入して研究してください。
そのうえでの情報提供をお願いします。

内廊下ショボすぎじゃないか？
a棟完成してから検討した方が良さそうだな。

別地域の榊レポートを買ったことがありますが、あまり信用できるとは思えませんでした。

自転車やベビーカーがエレベータ迷惑って残念です。

混雑時に迷惑なのはよくわかりますが、
平日休みに、朝からサイクリング行きたい時もあります。
（貯金して買った大切な自転車なので、駐輪場は不安。）

１０分まって混雑が解消されるわけではないので、
乗るしかないのになぁと思ってしまいました。

また、ベビーカーも子供が複数いると、
一人と手をつないで、赤ちゃんを抱っこして、自分の荷物持って、
ベビーカーをたたんで持つ。なんて、不可能に近い。

規約で禁止されない限り、堂々と利用したいです。
もちろん、混雑時に強引に乗ることは避けますが・・・。

リヴァリエは、リバーサイドでサイクリングが趣味な私達には魅力的でした。
そもそも、こんな人はマンション買うこと自体、迷惑でしょうか。

自転車置き場はセキュリティで守られている屋内にあります。
念のためラックにロックさせておけば盗まれる心配はないかと。
防犯カメラもきっとあるでしょ。

自転車は室内駐輪場なので安心だと思いますよ。
シューズインクロゼット付きの間取りも結構あるので、ベビーカーを収納するには便利そうですよ。
何より駅にはエレベーターもあるから、ベビーカーも使いやすい場所になると思います。

参考までに、失礼しました。

サイクリングには向いてる立地だよね。
自転車もシェアリング出来ればいいのに。

まあまあ、その1400戸の物件だって何年もかけてちょっとづつ売ったんだから。

たしかB棟は間取り変更したんでしょ。
もたもたした訳じゃなく、A棟販売していた中でニーズに応えれるよう、改良したと思いましょう。

>611
規約次第でしょうけど。。。
規約で禁止されていなければ、何でもOKってわけにいかないのが
集合住宅です
次年度からは総会などで、規約の追加や変更もでてくるかもしれませんし、
管理組合の理事長や役員次第では、いろいろ警告文などが掲示されたりします

ベビーカーはサイズにもよるんじゃないですか
ここは１７人乗りだったかのキャパの大きいエレベーターもあるようですが、
一回に一台とは限らないでしょうから。

ただ、自転車は事故やエレベーター内外のキズ（キズの補修費用）も想定し、入居後、状況をみて
禁止となるマンションも少なくないし、西口の某タワマンでは、自転車が
住人同士のトラブルとなっている話も聞きます。
まあ、タワマンの出勤時のエレベーター問題は、タワマンに住む以上、
付いてまわるストレスだと思うしかないのかも。
一人が自転車を乗せれば、いつのまにか、既成事実として、我も、我もで
何人も人が自転車を乗せるようになるでしょうから、トラブル覚悟でするしかないでしょう。

道路が比較的平坦だから自転車はスピードが出せますね。
自転車乗りなら1時間以内に横浜、上野、渋谷などに行けると思います。

>614さん

時期が悪いよ。
マンション購入の潜在顧客が
消費税率アップに伴う固定資産税の減額措置や住宅ローン減税がどうなるか
様子見を始めたなんて話も出てきてるし、
マンション価格なんて、あってないようなものだから
消費税率アップしても、税率アップ通りに値上がりするかどうかは
デベが業界内の足並みみてってことになるだろうから
当然、客も今購入するのがいいか、２年後、しかも、２年後のリヴァリエだと
新しい棟が立って選択肢が増え、しかも、エレベーター数とかを改善したものに
なるかもしれないわけで

自分は、ローンやいろいろ仕事の都合で、２年も待たないで検討してるけど

B棟、C棟が立つ頃にはどうなっていることやら。。

>619
B棟の建築確認はとっくの前に済んでいて、エレベーター数のように大きな改良は無理なんじゃないでしょうか。
１フロアあたりの戸数は１戸増えるようなので、狭い部屋が増えると思います。

消費税率アップは増税の条件が満たせなくて延期となる可能性もあり、それに伴うとされる減税措置も変わるような気がします。
また、２年先竣工のＢ棟が控えていますので、売主は売り急ぐ必要性もメリットもあまりない気がします。
悩ましい時期ですね。

1400て94％売れてる物件ってどこですか？

>617さん

残念です。
MRで営業に伺った時は、自転車はエレベータOKで、
そういう方も契約していると聞いていたのですが。

駐輪場は防犯カメラがあっても、スポーツバイクはいたずらされるそうです。
小さな部品を壊されたり、盗まれたり。子供のいたずらでしょうか。
こまめにメンテナンスもするので、
そもそもエレベータに乗れないというのはNGです。

傷とかつけないように、マナーは大切にしますが、
みんながそうとは限らないですよね。
規約で禁止になったらと思うと、マンションはあきらめるべきですね。
本当に、残念です。
失礼しました。

チャリコをエレベーターに載せるのは禁止でしょ。
子供に壁にぶつけないように無いようになって言っても無理無理。駐輪場に置くべき。

>623
オールパークス

617さん

ご心配されるお気持ちわかります。

そんないたずらする人がいるんですね。
住民がやるってことですよね？
リヴァリエにはそんなことする人いないと願いたいです。

>626
ありがとうございます。
今調べてみたら八丁畷もしくは尻手の物件なのですね。
横浜市になるのはいいけど尻手って何か嫌だわ(笑)

尻って何だか嫌…

駐輪場は、防犯カメラがあっても確かにいたずらが発生しますね。

で、スポーツバイクはヘタをすれば小型自動車ぐらいの値段がするから、駐輪場には置きたくないですよね。

そのへんを考慮しないと、富裕層は買いにくくなるのではないかな。

あの内廊下どこがホテルライクなんだ？

じゃ。うちも高級車だから外に置くのヤダな。

高級バイクも部屋までエレベータで持って行ってOK？
みんなイタズラされたら当然、嫌ですよね？

自転車がエレベータOKな訳ないでしょ。常識的に考えてよ。
車椅子なら当然OKですが。

自転車を部屋に持って行っちゃう様な奴程、ベランダ喫煙がヤダとか先頭になって言ってんだろうな。きっと。

>No.629
そんな富裕層いらないよ。

今住んでるマンションでも自転車をエレベーターに乗せてる人がいてエレベーターの下部分に無残に傷がついてます。
扉が閉まる時に擦れたりぶつけたり、傷の位置とつき方をみれば自転車でついたものだとわかるようなものです。
一人がやりだすと皆がやり始めて、毎日の生活の中で絶対に傷をつけないで乗せられるなんて言い切れないと思います。

自転車や他の何かを自分の部屋の外扉前（内廊下の部分）とかに置いておくのもやめてもらいたいですね。

全て規約次第になるんですかね？

チャリンコとスポーツ自転車を同じだと思っている人とは噛み合いませんよ。
どこ行ってもそんなものでしょう。

スポーツチャリコ？勝手に変なジャンル作って特別扱い方しないように。外に置けばイイだけでしょ。

都心部のタワマンではエレベーターでスポーツ自転車見かけますよ。。。

でも、ここは非常用込みでエレベーターが4基しかないから自転車は無理かもね。
本当は、4基のほかに非常用やペット用があるものだけど。

自転車、ベビーカー、上階の音、喫煙の問題は普遍的ですね。
ここで言っても意味ないですよ。

タワマンは隣の音問題もあるからね。

エレベーターチャリやりたい人は登録制にして、なんかあったら連帯責任にするとかすればいいんじゃね？

此処の仕様を拝見し、気になったのはＥＶの少なさでした。
正直後で問題になるなと思っています。

本来サービス用のエレベータがあってしかるべきと思います。
ゴミの運搬や自転車等の運搬を動線として分けてしまうのが
良いと思っています。
１０年前の計画であるならまだしも、
自転車が流行っているご時世です。
占有部に自転車を持ち込むことに関し、
何らかの解決策が提案されても良かったと思います。

現在のプランは各階のゴミ捨て場から集積場までの同線も明快では
ありませんし。
（深夜に運搬するのでしょうか）

このマンションでＥＶで自転車を運ぶことは基本的に遠慮願いたいです。
内廊下であることあって共用部は明らかに室内です。

自転車を愛する方々にはこの物件は決して満足できる物件では
ないと思います。

自転車を居住空間に持ち込みたいのであれば、
少なくとも外廊下で、メインとは異なる
サブの同線を確保し、
願わくばサービス用のＥＶを自転車用として使えるマンションにするか、
占有部に直接アプローチできるタウンハウスか
或いは一戸建てを購入するのが賢明だと思います。

自転車は必ず駐輪場と杓子定規に決めつけるのはどうなんでしょう。
例えば駐輪場の上の段とかだと女性や子供は上げるのも大変です。
ここは子育て世代の多いマンションでしょうから、もう少し柔軟に考えてもいいのでは？
エレベーターのキズ防止で自転車だけ目の敵にされるのもおかしいです。
車椅子でもベビーカーでも台車でもキズはつくのに。

キズ防止だけが反対の理由ではないと思います。
公共という概念についての捉え方であって、
それはマンションの持っているハード面での制約で
自ずと決まってくるものだと思います。

少なくともこのマンションは自転車（自宅で保管する）には
向かないマンションだと思います。

だいたいチャリ好きって自己中な奴が多いからな。

自動車はもちろん、オートバイも100万円以上するものがあるが、自転車は駐輪場に置けないというのか

どんだけ潔癖症

A棟まだ100戸も売れ残ってるのにB棟売るの？ちょっとは考えてよ。京急さん。

でもB棟竣工は二年以上先だしちょうどいいくらいじゃないか？

＞本来サービス用のエレベータがあってしかるべきと思います。
＞ゴミの運搬や自転車等の運搬を動線として分けてしまうのが良いと思っています。
>深夜に運搬するのでしょうか

人件費もあるし、深夜ということはないのではないでしょうか。
清掃の時もエレベータを使うのでしょうし、
引っ越し期間中は非常用2基は使いっ放しになって実質2基になると思います。
せめて階段は、規約を変えて使えるようにしないといけないですね。

自転車については規約でＯＫとのことらしいですから、
規約を変えると場合によっては訴訟になるので理事の方は相当覚悟が必要と思います。

規約でOKなんてどこに書いてありますか？
今度機会がある時に聞いてみますけど、当然NGだと
思ってます。
また規約は住人たちの意見で変えられるものですよ。

規約にＮＧとは記載されていないので、安心してＥＶに乗れます。
不満でしたら、規約を変えて下さい。

>また規約は住人たちの意見で変えられるものですよ。

それはそうですが、そういう話ではないでしょう。

私は自転車についてＯＫかＮＧか興味がありませんが、

ＯＫだったものをＮＧにすれば損害賠償等訴訟を起こされるリスクがありますので、

ＮＧの方はご自身が理事となって総会でＮＧにされればいいということです。

>656
何を仰っているのかよく分かりませんが、規約は３／４以上の賛成で変更できます。
それに合意して契約するので、訴訟の意味はないと思います。

自転車EV持ち込みネタ、飽きました。
複数あるエレベーターのうち、1基を自転車、ゴミ搬送
用にすれば解決しそうですが…
それ以外のエレベーターは、絶対使わないようなルールを作り、コンシェルジュがチェックしてれば、良い話です。

そうだよね、
1基を自転車、ゴミ搬送 用にすれば、簡単に解決なのに。
本当の住民なら、折衷案に頭を回したいですね。

契約者専用板ではないので、わざともめさせる人がいるかもね。

実は某マンションで似たような事例があったのですが、
いつまでも話していても仕方ないですね。

大規模物件では色々な意見や要望があって、
理事会や総会は結構もめることがあるんですよね。

当然NGですね。本当にチャリンコ好きはゴネるの得意ダネ。すぐ金よこせか。

一基を自転車、ゴミ搬送用にするってことは
残り３基を４５５世帯が日常的に使用することになります。
そこにベビーカー乗ることになるでしょうし、
手ぶらの人間ばかり１７人ならともかく、
土日など買い物で両手荷物では、
いくらなんでも３基４５５世帯は少なすぎでしょ。
自転車に乗らない人が大迷惑します。

ゴミ搬送、自転車、ベビーカー、ペットを一緒にしたらどうでしょう？

ペットとベビーカー、ゴミとベビーカー一緒は
まずママさんたちから反発でしょう

自転車、ゴミやペットなども乗るエレベーターを一つ作って、一般の人も気にしなければ乗れるようにすれば良いのでは？

ベビーカーはなるべく畳んで欲しい。

自転車もって上がりたいって言ってる人はどこに置くつもりですか？
部屋の中？まさか共用部の内廊下ではないですよね？
通り道に邪魔で仕方ないですよ。

エレベーターに乗るのにいちいちベビーカー畳めとか有り得ない。
子供のいない人の発想ですね。

朝のラッシュ時で混んでる時のエレベーターに我が物顔のベビーカーは迷惑です。

699
共用部分は置いちゃ駄目でしょ。部屋とか玄関に置くんじゃないですか？

階段使えるようになればいいのにね…

っていうか、これだけ戸数があってエレベーターが4基しか無いってのは致命的だろう。

今からこんな調子だと入居後に共用廊下は自転車やベビーカー挙げ句の果てには傘立てや観葉植物等でいっぱいになるのでは？

素朴な疑問なんですがなぜ階段使えないの？
何か理由があるのですか？

理由はデベに問いただすとして、問題なければ階段は使えるようにしたいですね。

何で使えないのか不思議ですよね？使えるようになればエレベーターの問題も少しは解消されると思います。

階段使えない理由として考えられるのは、
セキュリティの都合上？
管理会社の管理範囲外？
過去の経験から？
屋上に出れてしまうから？

あとは何が考えられるだろうか。

エレベータ少ないのに管理費は他のタワマン並。
特別な共用施設がある訳でもないし、なぜ高いんだ。

場所とるから、傷がつくから、自転車やベビーカーがNGなら、
ゴルフバックもEVはNGということになりますね。
担いで階段を上がれ？そんなマンション住みたくない。
厳しすぎる規約は、資産価値を下げますよ。

ベビーカーNGとは誰も言ってないと思いますよ。
混雑時はたたんで欲しいって言ってるんでしょ。
一台ならまだしも混雑時にベビーカー二台も三台もいたら迷惑でしょ。

小さな子供が複数いるなら仕方ないでしょうけど。

タワマンなんて9人乗りばっかりです。6基あっても低層用と高層用とかだし。
17人乗りが2基あれば満員で乗れないということも少なくなるだろうし、自転車も余裕じゃない？

内廊下は物品放置禁止と聞いた。
共同住宅である以上規則は必要です。住民が好き放題にしているマンションのほうが資産価値は低いです。
極論もほどほどに。

管理費は設備相応だよ。
コンシェルジュや24時間警備に、
近場のタワマンより共用施設がいいからむしろ安くは感じる。

エレベーターもこれくらいが普通だろうね。
住んで不便はしないレベル。

管理規約の話なんて買ったあとに住民板でやれば？

まだ入居も始まってないのに、
あることないこと書かれてもね。

そしてどこのマンションでもありそうな内容だし、
専用スレで論じてくれ。

コンシェルジュや24時間警備なんて大規模ならあたりまえじゃね

ベビーカーたためと言ってる人いるけど、そこまでマナーだマナーだと、
子連れに厳しいのは日本くらいだよ。。。

ここは日本ですから。

ベビーカーや自転車の問題に関しては今この場所で論じてもあまり意味ないと思います。
階段やEVの使用は規約の変更なども関係してきますから、いずれ住民板や契約者板で議論した方が
いいのではないでしょうか？
マンションの周囲、アヴェニューやガーデンが整備されてきれいになってきたのはうれしいのですが、
ベンチの数がけっこう多い。契約者板では喫煙場所になるのではという懸念もありましたが、ここは
公開空地なので部外者の休憩場所にも使われそうで気になります。
以前ここでもブルーシート住民の話題が出ましたが、ああいう人が夜間や早朝など座ってたりすると
嫌ですよね。警備員もいつも巡回してるわけではないでしょうから。

ゴルフバック、ベビーカーOK。自転車NG。当たり前のことでゴネないで下さい。
なんでそんなに自転車部屋まで運びたいのか分かりませんが。まさか廊下に置いたりしませんよね。
ゆとり教育世代の方？

っていうか、マンションを買うにあたって、自転車は駐輪場に止めるのは常識だよね？
それをおかしいと思うなら、マンションじゃなくて、戸建買ってください。
無理やり自分の都合・理由ばかり押し付けてくるのは＊＊ですよ。

>>691
公開地なので誰が入っても警備員等が文句を言う事はできません。もし嫌ならば住民以外入れない様にするのが当たり前ですが、公開しない場合には建築許可が下りないはずですよ。

決して広くはない内廊下ですから、壁紙を痛めたりカーペットが汚れたりする可能性が高いものはできるだけ避けていただきたいです。
私はスポーツタイプの自転車に乗ってますが、駐輪場に置きますよ。
雨に濡れず関係者しか入れないセキュリティエリアで防犯カメラもありますから、安心してます。

>693
ゴルフバック、ベビーカーOK。自転車NG。？
自分で勝手にルールをつくるのはやめてください。
無理やり自分の都合・理由ばかり押し付けてくるのはやめてください。
嫌なら、規約で禁止してください。
集団生活できないのなら、マンションじゃなくて、戸建買ってください。

もういい加減同じネタで荒らすのやめたら？

>>698
ここだけじゃなくどこの板も同じもんｗ
匿名板の情報なんて成りすまし可能だし気にするなってこと。

>>694
公開空地だから誰が入っても文句は言えないが、
ルールを守ってない人がいたら文句は言える。

ちなみに公開空地はあくまでリヴァリエの私有地になるから、
地権者が決めたルールは法律的に絶対になります。
例えば、
・禁煙
・ベンチに眠る行為
・たむろ
・外部のペット散歩禁止

などです。
そういうルールの看板が立っていたら周辺住民は注意ですね。

なので上記規定を組合なので決まってしまえば、
警備会社に見回り時に注意可能となってしまいます。

私の知ってる情報なので最近は知りませんが、
間違ってたら申し訳ないです。

まぁ公開空地だからといって何でもありではないって事は普通に考えて当たり前ですが。

うちは総戸数約600戸でエレベーター4基ですが、朝のラッシュ時も待ち時間はほとんど気にならないレベルですよ。
致命的とか言ってる人は、大規模に住んだことないんでしょうね

696さんの仰ることも尤もだと思います。
棚上げ先送りではなく、管理組合に意見を上げて議論するしかないのです。
事実、他の物件でも繰り返されてきた話題であり、決着がつく話題ではありません。
仮にここで結論が出たとしても、意味はありません。

>総戸数約600戸でエレベーター4基ですが、朝のラッシュ時も待ち時間はほとんど気にならないレベルですよ。

大体そんな感じですよね。
たまーにエレベータ自体が遅い（古いマンションにありがち）時に少し待つ程度の物件はあるらしいですが、
リヴァリエは新築なので問題ないと考えてます。
しかも待ち時間が1分もあれば遅い！っとか思う人がいるらしく、
1～3分程度余裕持とうよっと毎回思ってます。

29階建で450世帯で4期のエレベータなら問題ないでしょう。
むしろこれ以上増やしたら余計な維持費がかかる時間が多くなると思います。
総合的にベストなのではないでしょうか？

dfsのデメリットは建物の中心が潰れるから、エレベーターの設置場所も限られて、内廊下も狭くなる？

あと施工写真見て思ったんだけどスラブ厚いのって、バルコニー側の半分だけ？かなり段差があるように見えるが。

段差は水周りの段差スラブですね。
キッチン、洗面、お風呂などの部分が一段低くなっています。
これはバリアフリー化を目的として段差部分に配管等をするためです。将来のリフォームのときもこの部分内でなら自由に水周りの移動ができる。

通常はこの段差にあわせて天井部分にも段差ができるが、写真で見ると天井は梁のところ以外凸凹がないので逆にリビング周辺（窓側）のコンクリは厚くなっていると思われます。

廊下は法律上1.2ｍ以上必要みたいだから最低限は確保されているかと。

角住戸の図面に内廊下が描かれていますので、定規で測ってみました。
幅は約137cm。
一部、柱のところが約132cmだと思います。

いつの間にか販売戸数30戸になってるけど、地味に売れてるんだな。

340mmあるのは窓側で、内廊下側は薄いということ？
上階の凹みに合わせて下階の天井も下がってるのが普通と思っていたけどここは違うようだね。

たしかスラブ330-340って書いてあったから水回りが330かな？

ボイドスラブ330～340mmか。
250～300mmがよくある厚さだから少し厚めなのかな？

従来のスラブよりボイドスラブって剛性や強度や遮音性に優れてるからいいよね。
スッキリした部屋になるし。

最近ではボイドスラブって多いのかね。

結構段差があるから水周りはかなりうすいのでは？
ちゃっかりしっかり一部を除くと書いてあるし。

DFS構造だから横にかかる力をダイレクトに伝えるためにあの形なのかな

SUMOサイトが更新されてた

スーモに購入者のインタビュー載ってましたね。

ゲ・また売れてるぞ‼

5期2次2戸って引き合い弱すぎだろ・・・

2012年11月2日現在
＜販売戸数＞
1期1次150戸 2次30戸　累積180/455
2期1次30戸 2次15戸 3次20戸 4次10戸 5次3戸　累積258/455
3期1次25戸 2次10戸 3次7戸 4次4戸　累積304/455
4期1次20戸 2次15戸 3次16戸 4次5戸 5次3戸 6次4戸　累積367/455
5期1次15戸 2次2戸 累積384/455

契約戸数：353戸
先着残り戸数：29戸
5期2次：2戸
未販売戸数：71戸
A棟販売数に対する契約率：92.4%
A棟全戸数に対する契約率：77.6%


>>716
憶測ですが、
契約したい人がいた為に、
2次として販売する可能性はありますね。

全て憶測ですが今週末で355戸売れ、
あと100戸という所ですか。

大師線を盛り上げるために、
港町駅も頑張ってもらいたいところです。

今川崎のマンションは過剰供給な感じがします。
あちこちに1000戸以上の大規模企画があり、
即完売が中々厳しくなってる様です。

リヴァリエも良いマンションだとは思いますが、
完売まではまだ時間がかかりそうですね。

B棟が仮に今月着工し2年後に竣工するのならば、
それまでにはA棟は完売しておきたいところですが、
周りのマンション状況を見るとそれも厳しい期間かもしれません。
※現在は竣工後何年たっても完売しない駅前タワマンがちらほら出始めています。

川崎区が盛り上がるのは歓迎なので、
どこの企業も頑張ってもらいたいところですね。

因みに入居開始しても完売していない場合、売主が管理費や修繕積立金を払ってくれるとのこと。

>>718
まぁそれはどこでも当たり前の事ですね。

あとは空き駐車場を今後契約する人の為に確保するのに、
その分の駐車場代を毎月払ったりしますね。

確保しておかないといつ埋まるかわからないし、
駐車場あり、で売りたい場合もあるしね。

リヴァリエアヴェニューを歩いて踏切から多摩川に抜けられるようになってました。
エントランスもはガラス張りなのでよく見えます。
綺麗に仕上がってきました。

角住戸や低層階は外から結構見えますね。
はじめは川側で残っている中〜上層階は低層階と眺望がほとんど違わないのに値段の傾斜がそれなりにあるなと感じていたのですが、見られる心配がないことの価格差だと思えば、まあそんなものかという気がしてきました。

入居説明会で新たに説明を受けた事項です。
検討中の方の参考に。

・棟内モデルルームをつくって早期完売を目指す
・B棟はH24.11月着工、H27.3入居予定
・デイリーヤマザキ　焼きたてパンだけでなく、野菜・豆腐なども販売、ヤマト運輸と提携
　　　　　　　　　　24時間営業、店内外に防犯カメラ、セコム
・ファームカフェ　厳選した野菜、果物、水、米（玄米を店内で好みに精米）、調味料も販売
　　　　　　　　　キッズスペースを広く設置、コミュニティ形成に役立ちたい、料理教室や食育教室も
　　　　　　　　　住民の意見を聞いて改善、一緒に成長したい
・保育園　60名定員、保育士募集中
・共用部分で無線LAN、Wi-Fiの利用ができる
・1Fのインフォメーションタッチボード　掲示板、施設予約等の情報確認ができる　
・管理費削減　事務方一人を減らし、平均1300円の管理費削減、コンシェルジュ・警備員は変更なし
　　　　　　　（この2年で新しい会計ソフトを導入したことと、大規模物件の経験者を責任者にするため）
・共用施設の相互利用　スポーツスタジオはA～C各棟に作るので他棟からの利用はない
　　　　　　　　　　　ライブラリだけは他棟住人も使える
　　　　　　　　　　　逆に音楽スタジオ、ゴルフレンジを他棟で計画しているが、これはA棟住人も使える
　　　　　　　　　　　（聞いたら他棟への出入りはその棟の住人と一緒か、受付を通さないと入れない（自由に出入りはできない））

口頭で説明があった点をまとめました。
あとは個人的にいろいろ細かく聞いてきました。
京急の挨拶で「3棟1400戸」と話していたので3棟作る計画ではあるらしい。また入居を楽しみにしていて欲しいとも話していたので結構自信があると感じました。
線路を背負って、隣にギャラリー、しかも最初の棟、品質は手抜きできない条件ではあるがはたしてといったところです。
内覧会は建築士同行で冷静に見てこようと思います。

契約者スレにも投稿してあげたら良いのでは。

契約者は基本的に全員聴いている情報です。
但し、
検討者にとっては参考になる情報かもしれません。

722さん
完成物件で棟内モデルルームを作るということは、モデルルーム使用住戸を理由にとうとう値引き販売が始めるということでしょうか？どれくらい値引きできるか聞いた方はいますでしょうか？始めは100万円位で最終的には300～700万円位値引くというイメージですが如何でしょうか？

モデルルーム使用住戸ってのは、モデルルームとしての役割を終えてから売られるものなんです。
しかもいろんな人が入って設備をパカパカ動かした後の状態のまま引き渡しとなり、キズ、汚れ、設備の故障などがあっても基本的に直しません。
中古に近いものだから割り引くのです。
たまたま希望の住戸がモデルルームになり、それが希望する価格になるまで残ることのに賭けるならどうぞ。

売主の視点で考えてくれ。
モデルルームや営業を開放してコストを浮かせらるのか、お金に困っているのか、等々。

B棟を建設しようとしているのにお金に困っているとは思えないし、モデルルームや営業が要らなくなるとも思えない。
つーか、契約者に聞くなんてどうかしてるぜ。

726さん
売れ残って棟内モデルルームを開設したマンションを幾つか見ましたが、全て値引きしてましたよ。
基本は使用済みの部屋を使用済みを理由に割引くのですが、実態は、その他の部屋にも案内し内覧させる為、内覧を使用したと解釈し値引きしてしまうのが一般的です。
強きな住友みたいに値引きしないケースもあるとは思いますが。

まあ暫く値引は無いだろうな。

ここの検討者って、欲しい欲しいと顔に書いてあるみたい。
それじゃ、営業に鼻毛読まれて値引きなんて引き出せないよ。
検討者魂に難有りだね。

728さん
竣工してどのくらいの物件でしょうか？竣工して一年近くたってるなら値引きもあるでしょうけど、リヴァリエは竣工もまだなのでしばらくは値引きしないと思いますよ。

このペースなら3月までにプレミアム以外は完売でしょうね
どうしてもプレミアムだけは残るでしょうね

>733さん
確かにプレミアムは残ってしまうでしょうけどそれ以外は何とか頑張って完売して欲しいところですね。

３月までに完売とは行かなくても完売に近いくらい売れるように営業さん頑張っていただきたい。

検討者に早期に見せるのは自信があるからなのか

エアリータワーって何ですか？

Ａ棟のＡのつく単語だからでは？

エアリータワーと呼ぶのはやめたんですか？
B、Cはブライト、カレンでしたっけ？

井川遥はどこに行ったの？

リヴァリエは販売急いでないと思いますよ。
竣工して半年、一年たっていてる物件ならわかりますが。マンションギャラリーの人件費や維持費を考えて早く閉めたいというならわかりますがＢ棟、Ｃ棟とまだ何年も使うでしょうしね。

確かに今のマンションの販売形態っておかしいんですよね。竣工時に売れてなければ売れ残りのレッテルが貼られる。
家電でも車でも、実物を見て、検討に検討を重ねた上で買うのに、何千万円もする買い物を模型や図面だけで買うのが当たり前で、実物を見て判断出来る物件は中古か売れ残りのレッテル付きだから…

今まだ売れてない部屋全部見せてくれるんですか？
それとも決まった部屋だけですか？

中を見せる目的は、値引き販売するためなのか、欲しがらせる（納得させる）ためなのか、モデルルームに行ってみればわかる。
北東・北西向きの日当たりなどは、実際見てみないと分からないよね。

>746

もうすぐ入居できる物件と、更に２年待つ物件とでは競合（共食い？）しにくいのでは？

それに、駅へのアクセス、建物の高さ、１戸あたりの広さからしてもフラグシップはＡ棟で、違う魅力があると思います。
Ａ棟（29階建て、96.241m、455戸）
Ｂ棟（29階建て、95.614m、478戸）　←A棟より戸数が多く、1戸あたりの面積が狭い
Ｃ棟（28階建て、93.316m、475戸）　←A・B棟より1階低いので、B棟より更に狭い

難しい話は素人にはわからなーい

>750さん
売り急いでないと言ったのはＡ棟のことです。

竣工に２年のインターバルが生じた時点で
実質的に競合しなくなったと思います。

このご時世でこの立地でＡ棟が即日完売なんて
考えにくいですが、
仮に早々に完売していれば

予定どうり１年後となり、
ＡＢ棟は結果的に一体となった販売体制が取られた筈です。

そのことは想定していたでしょうが、
と云っても現在の状況は想定していなかった訳ではなく、
であるから「順調に」販売が進んでいるというコメントが出たのでしょう。


タワーマンションは高層に住むという実感を
モデルルームでは伝達し辛いので、
棟内モデルルームを建物竣工後に
設置したり、完成した区画を見せる事は
販売の常套手段です。

現実問題として、
タワーマンションは工期が長くなるため、
竣工後販売は考えにくく、また、
これまでの一時期はタワーマンションであるという
事実だけで投機目的を含め人気が殺到し、
完成を待たずに完売という物件も多かった為
結果的に棟内モデルルームが出来なかった物件もあったのだと思います。

別にデベロッパーに肩入れする訳ではありませんが、
売り主側の発表通り想定の範囲内で、様々な手立てを講じている段階であり、
それを大幅な値下げの兆候を捉えるのは無理がある話だと思います。

但しデベロッパーとしては竣工を控え
プロジェクトの収支が見えてくる時期ですので
それなりの紹介者を介する等してプロジェクトに責任を持っている
デベロッパーの社員に対する個人的なルートを持っていれば、
それなりの回答がある時期になってきているとは思います。

経験を基にした推測に過ぎませんけれど

何を言ってるのか理解できません。

まあbc棟待てるなら、待った方がよいかもね。
a棟入居しての不満等もここでやり取りされるだろうし。

近隣マンションのモデルルームは
家具・オプション付きで最後は1000万引きでしたね。

早く販売現場を撤収したいためということでしたが、
ここはB棟C棟と販売が続くため、
値引きして無理に売ることはないと思います。

C棟は当面凍結との話も聞きましたが、
いつか建てることは建てるのでしょうね。

竣工もしてないのにモデルルームと称して値下げしたら許さんぜよ！

棟内モデルルームを現状渡しで大幅値下げで売るのは
どこの現場でもある話ですが
１～２戸のみです。

そしてこれを狙う方もたくしゃんいらっしゃるので
どの様な物件でも大変な倍率になるとのことです。

竣工済の物件を内覧せたとしてもそれを
根拠にモデルルームであるから値下げとはならないと思います。

チラシを打ってモデルルームの値引き販売をする場合もありますが、
真の大幅値引きは営業さんが確実に買える客から個別に案内していくので
先着順で倍率はないですよ。

書き方に問題があるのかも知れません。

モデルルームは高倍率になります。

売れ残り住戸を値引きするのであれば、
仰る通り個別に（値引き額も当然個別）商談するので
勿論倍率など存在しません。

>756
たくしゃんってｶﾜﾕｽ。

契約済みさん必死すぎ

C棟が凍結って誰が言ってたんですか？

>761
たかが２，３年で型落ちって、そんなに技術革新速くないよね。
中の設備は多少新しくなるだろうけれども、あまり進化せずにコストダウンしただけってことも多いからな。

モデルルームとして使って販売促進するのは大いに結構だがせいぜい2戸くらいにして欲しいわ。モデルルームは決まった部屋のみにして欲しい。

そしてそのモデルルームは販売住戸が完売になるまで売らないでいただきたい。
モデルルームを作っては欲しい人にモデルルーム価格で売り、また新たなる部屋をモデルルームにして欲しい人が現れたら売るようなやり方はやめていただきたいです。

>C棟が凍結って誰が言ってたんですか？

誰とは言えませんが、
関係者からちらっとそんなことを聞きましたよ。

作らないとは言っていなかったので、
状況をによりタイミングを見極めて建てるのだと解釈しています。

>また新たなる部屋をモデルルームにして欲しい人が現れたら売るようなやり方はやめていただきたいです。

同意です。
どこかのデベではないのだから、そんな手法はやめて欲しいですね。

そんなことはないだろうと安心はしていますが。。。
本気で値引きを待っている人がいたとしたら、
買えないだけでしょうね。

>766さん
ですよね。
そういうやり方は絶対にやめていただきたいですよね
入居後一年後、二年後ならまだわかりますが今の時点でこんなやり方したら問題ですよ。

まだ販売してない部屋は価格決まってないんでしょ？
はじめから安くする可能性はあるね

BC棟って駐車場や共用施設、管理組合が一緒だから、
タイムラグがある場合、どうやって運営するんだろうか。

>768さん
その可能性はなきにしもあらずですね。
安くするとしても気持ち程度かな？
なぜなら同じタイプの部屋ですでに値段出してある下の階の部屋より安くすることは難しいと思うので。

立地や環境・仕様を考えると、やはり少し高いのかなと。あとは維持費が高い。

普通、全体計画で1500戸ならば、1500戸が順調に売り切れる価格設定でなければならない。当初、一年毎にA,B.Cと竣工させる計画だったんだから二年後にずれた時点で順調ではないことが分かる。順調というのは、予定通り一年後かそれよりも早まる場合だ。

しかも、C棟が凍結する情報が出ているが、現在の販売状況や他の1500戸クラスの現状をみていると、可能性が極めて高そうなことが分かる。

販売直前に大地震があってそれでも1500売れると思ってたならそのほうが恐いですよ。
そういえば、地震後に資材高騰とかって噂もあったけど影響ないのかな？

消費税も上がるしローン控除もたいしたことなさそうだし、購入時期は悩みますなー。

772続き

それでは、他の1500戸クラスの事例で検証していきます。

○ユトリシア
千葉県習志野市で分譲中の約1450戸の大規模マンションです。5つの街区で構成され1番街は2009年頃竣工し約3年間で完成させ売り切る計画でした。
2011年中には全て竣工しているはずですが、結果は、現在3番街絶賛販売中です。
竣工済みの4番街も今後販売開始される予定ですが、5番街は不明です。
3番街の値引きも凄まじく、1,2,3とどんどん販売価格は下がっていき、仕様も下がっています。1450戸もの大規模であれば、初年度で半数の725戸は販売出来ないとそのあと順調に売り切ることは難しいです。
ユトリシアは5番街迄の計画の見直しを早期に決断出来なかった為、負のスパイラルに突入し、大きな損害がでているように見えます。

>771
A棟の第１期１次の登録受付開始が2011/7/9だから、B棟が2年先なら2013/7/9からになっちゃうよ

>なぜなら同じタイプの部屋ですでに値段出してある下の階の部屋より安くすることは難しいと思うので。

そうですよね。
１階分違うといくら違うかということもわかっているので、
値下げしたとしても10万から30万くらいでしょうね。

で、その程度の値下げで売行きに差があるとも思えないし、
その一方値下げしたことはわかって評判が下がるので、値下げする意義はあまりないですよね。

>774
C棟はB棟と一体らしいのですが、C棟を凍結するならB棟を今月着工できますかね？
B・C棟はもともとコストダウンして狭く安くしていく計画のような気がします。

Ｃ棟作らずにＡ棟とＢ棟だけで良いかもね。

ユトリシアとの共通点があまり見いだせないのですが、
どこら辺がどんな検証になっていますか？

デベなんてすでに買った人からの評判なんか気にしてないよ。売り切ることが全て。

>780
A棟しかないなら買った人の意見など気にせず売り切るって考えもあるだろうね。
しかしここはB、C棟とこれからまだ何年もありますからね。無茶苦茶なやり方して評判下げるようなことはしないと思いますよ。

774続き

続いて成功事例です。

○プラウド船橋
野村不動産と三菱商事が開発中のイオンモールやスーパー、病院など含む、マンション等1500戸の駅前大規模複合開発です。ユトリシア同様5つの街区に分かれますが、2012年8月に販売された1,2街区の全573戸は即日完売しました。続いて、3街区370戸のうち300戸が現在申し込み期間中ですが、かなりの倍率で即日完売見込みです。来年早々には5街区約310戸の販売が開始され、続いて戸建街区も販売される見込みで、最後が4街区の販売です。恐らく、2年位で1500戸全て販売されるでしょう。

竣工時期については、戸田建設施工の1,2街区573戸が2013年1月、リヴァリエと同じく大林組施工の3,5街区約700戸が2013年6月であり、わずか半年にも満たない期間に1200戸も竣工させ販売させてしまう計画です。4街区は2014年6月に竣工予定ですが、現状の販売ペースからすると、2014年1月頃に早まりそうです。

ここまで人気の理由は、全体計画のスケールと良く考えられたランドプランや仕様、価格、施工主やデベが良いことなどがあるようです。

リヴァリエは規模が1500戸にも及ぶ為、450戸売り切る価格で設定してしまったことが問題です。1500戸を最期まで順調に売り切る価格に価格を下げる必要があります。

検討者が欲しい価格で売り出され、最後のC棟までのスムーズな竣工、販売を切望します。

a棟入居してからb棟の販売となると、a棟の評価によっては売れなくなる可能性ありだね。
タワマンは音問題が特に気になるところだから、a棟の出来によるかもね。

野村は即日完売に持っていくやり方がうまいんですよ。
まあ即日完売になるやり方しなくてもプラウド船橋は完売する物件でしょうね。
まずまずな条件そろっていて安いからね。

>783
音問題ってなんですか？

>782
ユトリシアやプラウド船橋みたいな低価格ファミリーマンションとリヴァリエみたいなタワーマンションはまた違うと思います。

同規模マンションにはユトリシア、プラウド船橋、横浜オールパークスなどありますが、リヴァリエの魅力はちょっと違いますね。

野村は売り方が上手いです。
毎回必ず即日完売となるようにして、大人気を演出して人気が人気を呼ぶ好循環を作り出します。
ネガ要素を冷静に考える隙など与えません。

779
○一番は同じ超大規模だということです。
○次の棟が一年も後ろにずれて遅れていること。
○ユトリシアは仕様を落とし広さも狭くし販売価格を下げていますが、リヴァリエは広さを狭くし販売価格を下げようとしていること。

同じく超大規模の磯子のブリリアは価格を高く設定し過ぎて、購入者へ払い戻ししてまで価格改訂を実施しました。
そこまで必要かはわかりませんが、B棟以降は是非仕様を高めて広さもキープし価格を下げなければかなり厳しいのではないでしょうか？

プラウド船橋の1,2街区は全街区の中でも圧倒的に人気でいい立地でした。
リヴァリエも同様に3棟の中でA棟の立地が圧倒的に良いのはかわりありません。
その、圧倒的に良い立地であることを考えると、価格が下がって当然で、下がっても販売ペースが落ちるのもまた当然です。
で、あるならば、価格を下げて仕様を良くしなければ売り切るのが大変で、Cまで建てるのはさすがに無理なんじゃないかと考え始めたと推測できます。

本来、そのような凍結の話は、末端の営業までなかなか降りてこないものですが、営業からその様な話が出たのであれば、決定に近い位現実的な情報ではないでしょうか？

もう少し突っ込んで聞いて頂けると、皆さんの参考になります。

>787
その通りですよね。野村は売り方や演出が本当に上手い。

786
価格プラウド船橋のが安いですが、仕様やブランドなどプラウド船橋のがグレードは上ですよ。
プラウドは高級マンションブランドですから、なもなきデベのタワーよりは上です。

大林の選択は良いですが、全体計画と仕様、価格のバランスが悪いのではないかと。価格だけやすくても全体計画と仕様が低いから安くはない。という感じです。
ユトリシアは、価格が安いけど、仕様が低いし立地も悪い。
ブリリア磯子は、仕様は普通で全体計画もまずまずだけど、価格が高すぎる。

そう考えると、全体計画も良く価格もお手頃なブリリア多摩ニュータウンが成功してるのも分かります。

なんかわかってきませんか？

>788
要するに、B・C棟をA棟より安く良い仕様で狭くせずに売り出せということですか

凍結と言っても、作らないという話ではないと思いますよ。
Ｃ棟にもジムは作るが、Ａ棟の住民もＣ棟のゴルフレンジを使えると先日わざわざ発表したので。

勝手な想像では、
Ｂ棟は小ぶりな部屋が多いことと、
Ａ棟より駅から遠くなってＡ棟Ｃ棟に挟まれるということから坪単価も抑えて、
非常に買いやすい値段を演出し一気に売ってＣ棟販売に繋げていくのでは。

＞790
プラウド船橋は住戸の仕様はそこそこ良い（というか気が利いている）ものの、建物の仕様はそんなに良くはなく、眺望は全く良くないですよ。
グレードが上と感じさせるところも野村の上手いところですね。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

とにもかくにも、大規模な他物件をみると、地震等の他責理由だけで、BC竣工延期の理由にはならないということですかね？

リヴァリエは発表を小出しにしてるからね。
と言うより、実際に決まってないからだと思うけど。

最初から決まってたのは、コンビニと保育園、あと港町駅のリニューアル。

その後にカフェ、これは食糧備蓄する結構画期的なタイアップなんだけど、発表が遅い。震災直後の最初から決まってれば注目度も全然違ってたんじゃないかな。

それとB棟前の店舗予定スペース、噂では病院か京急ストアみたいな話だけど、今だに発表なし。

それと一番気になる、モデルルーム跡地。これは三棟売れ行き良ければマンションにしようかな、ぐらいの青写真だった様だけど、今は流石に無理だと思って商業施設として練り直してるみたい。ただここは小型ＳＣ並の敷地面積、今からの企画じゃ販売期間までには間に合わないんじゃないかな。

とにかく大規模経験の少なさからか、誘致に関しては行き当たりばったり感が見え見え、最初に全部の周辺施設決めてから計画発表してたら、A棟はとっくに完売してたんじゃないかな。そしたらBC棟も評判で勢いに乗ってたかもだけどね。

B棟の販売開始はまだ決まってないみたいだけど、その辺は学習してくるのかどうか。まあ逆に言うと京急は余裕がある売り方なのかなとも思うけどね。

仕様が低い、安普請との意見が聞かれますが、本来建物の仕様とは構造であり、内装については、床壁天井の下地を含めた仕様、加えて、竣工後には個別には更新し難い基本的な設備（電気、ガス、上下水道、そして最近は通信設備）、また最近注目せざるを得ない防災、防犯機能だと思います。
オプション機能的ないわゆる便利なアイディアは流行り廃りがありますし、付いていれば便利かもしれませんが、必要が無いという人も多い（というか付いているからうれしいと云った程度）と思います。
本件については建物の基本的仕様は（スーパーゼネコンである）大林の注力物件であることもあり、十分だと思います。もちろん安普請であろう筈もありません。
但し、大手のブランドマンションに比べると床暖房を含めカタログを飾る（しかも素人が価格を想像しやすい）設備が比較して少ない事は事実です。この様な設備は本当は（床暖房は難しいですが）リフォームやオプションで何とでもなるのですが。
仕様が仮に販売が不振の営業が仕様の低さであるとするなら、マーケティングの失敗かもしれませんが、それは安普請なのではなく、購買者の心理を見抜けなかったというでしょう。

この立地、建物の構造・仕様は他にはない。
でも港町駅なんて川崎市住民や大田区住民すら知らない。

駅から何百メートルも離れた町名より
港町駅の方がよっぽど知名度あるかと

港町13番地～ってね。
ここを指すわけではないみたいですけど。