THE TOYOSU TOWER Part15

>>1335 住民さん5さん
だから、欧米の区分所有者の意見は厳しく、その代表である理事会と管理会社は常に緊張感のある対立であります。管理会社とズブズブ関係の理事会なんてあり得ないんでしょう。日本は、昔から不動産会社が強いんで、そうなるように仕組んでるんだろうな。

>>1334 さん

サイレントマジョリティというのは、「商品やサービスに不満があってもクレームを言わない顧客」「政治に不満があっても声を上げたり、行動を起こしたりまではしない人」。
不満があるが意見までしない人々で、経営を考える上で、その大多数を重要視しないといけないという意味で使うんですよ、、、笑

サイレントマジョリティを重視するのは、大多数のニーズに応えるために重要な存在だからです！

わかってらっしゃらないようですが、サイレントマジョリティを無視してたら、改善はありえないんです。このサイレントマジョリティ（一般的に96%）の意見を吸い上げるために、優秀な企業は、アンケートやSNSを活用するのが、一般的な施策です。

言ってることわかります？

>>1338 住民さん5さん
　で、そのサイレントマジョリティの意見を吸い上げる最も有効な方法は？　アンケート？　SNS？　さんざん理事会や管理組合に意見を吸い上げろと言うだけで、有効な方法を何も提案できていないですね。しかもSNSって区分所有者かどうかすら分からない。

言ってることわかります？

>>1339 入居済みさん
だから、それは理事会がやるのではなく、プロである管理会社にやらせるんですよ。やり方なんていくらでもありますよ。だいぶ考え方のレベルに差があるようですね。笑

>>1339 入居済みさん
理事会は考えなくていいですよ。意見を吸い上げろと指示するだけでいいです。仕事として、管理会社にやらせてください。結構うまくやりますから。

今の管理会社はプロではないんですね、プロの定義がよーわかりません。どこかからそのプロの管理会社ってのを探して起用するとして、その受託者である管理会社へ指示する委任者たる管理組合は、ただ「うまいことやれ、やり方はお前が考えろ」の丸投げで素晴らしいやり方でやってくれるってこと？　どんだけ頭が御花畑なんだか　笑　考え方が稚拙すぎ、甘すぎ。脳みそまでアウトソーシングするとは、だいぶ考え方のレベルに差があるね。マッキンゼーに管理会社やってくれる？ってお願いしてみたらいいんじゃないかな

　そんな丸投げしかできない管理組合なのに、別のプロの管理会社を探し、コンペし比較検討し、変更に伴う影響のpros consを区分所有者へ説明し、リプレースする議案を諮ることはできるんだーすごいわー(棒)　どこまで他人任せなのよ　笑

>>1342 入居済みさん
全然、話が噛み合わないようで、疲れます。笑

リプレースするなどを言ってるんでなく、今の管理会社（もちろんプロ）にやるべきことをやってもらうべきという話です。
大手の管理会社は、マンション管理に対するノウハウ・事例はたくさん持ってます。素人の理事会が独自でやるのでは負荷やリスクが大きいので、管理会社をうまく使えということ。
丸投げではなく、管理会社がやることを管理・監督して、区分所有者から吸い上げた意見をまとめさせ、理事会は、しっかり受け止め、判断→改善策を打つのが役目です。
それをしてたら第9号議案のような案は出てきてないはずです。

人の意見に否定しかせず、おまけに、意味を取り違えるような人が、理事の一人だとしたら、心配しかないです、、。
他の方々の意見をいろいろ聞きたいです。

>>1344 住民さん
吠える、文句、立候補すれば、とか書く人よく見ますね、、、笑

この掲示板も一つの大事な意見交換のツールだと思って閲覧してます。当然、取捨選択は必要ですが、匿名であるがゆえ、住民や住民外の本音ベースの意見を聞けます。喧嘩を売るような書き込みはゴミと思えはいいですから、、、


当掲示板に書かれたコメントを遡るとわかりますが、常識あるまともな意見や見解が多いです。
ここでの書き込みを参考に、不明・改善すべき点は、管理組合に求めます。
ご意見、情報をお願いします。

>>1340 住民さん5さん
　いくらでもあるやり方のうち、アンケートよりも回収率が高くサイレントマジョリティの声が拾える方法をいくつか挙げていただくことは可能でしょうか？

>>1346 住民さん1さん

サイレントマジョリティは、マーケティング用語で、マンション住民の声を聞くこととは意味が違ってきますので、一旦、忘れましょう。

方法は、アンケートで十分。
但し、回収率を上げるため、紙とWEBアンケートはできれば併用がベター、掲示板にも連絡要、未回答者への督促もできればベターです。
（賃貸入居者は対象外、外部区分所有者へ郵送も要、捨てられる人のため、コンシェルジュでも予備準備）

当マンションで今までアンケートされたことありますか？私はほとんど記憶にない。
どのマンションでも意見収集アンケートは普通にやってます。生活に関わる事なのでかなり回収率は高いです。

大事なのは、関心を引く、アンケート内容です。

・シンプルかつ短時間で回答できる工夫は必須

・何についてのアンケートなのか具体的にわかりやすく
　→今回の第9号議案（管理費の余剰金）であれば、管理費口の余剰がどれだけ出ているか、余剰が出ている理由、管理費・修繕積立金の周辺マンションとの比較、資産価値が下落している可能性があること、修繕費用が上がっていること等は、アンケートの前提となる重要情報なので漏れなく記載する必要があります。

・回答は選択式にする。（以下、例）
①11000万円を修繕積立金に繰入れ、管理費は現行通り
②11000万円は管理費口に残し、管理費の適正化を検討
③5000万円を修繕積立金に繰入れ、管理費適正化も検討
④その他（どうしてほしいか記入してもらう）

これで回答されない方は、本当に無関心（どちらでもいい）な方、無視でよい。アンケートを実施したというプロセスが一番大事なことです。

アンケートは回収と集計が大変な作業です。
今回は、当課題を議論をしたのが3/25だったので、総会まで時間が足りなかったのかもしれませんが、今であれば余裕で、管理費適正化の検討までできます。

作業は管理会社の仕事、理事会は、当アンケートの結果に従って、総会に議案化すればいいだけです。誰も文句のつけようがありません。

理事会の方と推測しますが、宜しくお願いします！

うーん何かが足りないな。QUOカード500円か1000円をアンケート回答者に渡すとか出来ないですかね。その財源は管理費で、回答すれば区分所有者に還元されるイメージで。未回答者の分の余ったQUOカードは次回アンケートの時へキャリーオーバーか、回答者で山分け。
　1000世帯に500円配ったところで50万円、それで回答率が劇的に上がればいいと思うけどどうでしょう。その代わり今後ずっと毎回QUOカード付けることがデフォルトになって期待されてしまうかな　笑

>>1348 住民さん5さん
アンケートは無理して回収率上げなくても、普通に3割～5割回収できればOKです。
全区分所有者にアンケートを実施し、多数意見を取り、その結果を元に議案を上げ、過半数可決で、誰も文句言えませんから、、。アンケートで過半数は必要ないので、回答200～400件でも十分説得力あるエビデンスになります。
アンケートの取り方が悪いとだけ言われなければ、、。

このロジックを継続的にやっていけば、アンケート参加者も増加し、民主的で平穏な、それこそ、理事会が目指す「豊洲で住み心地No1のマンション」に近づけます。
少数の理事が全て背負う必要ないんです。アンケートの多数意見に従えば間違いはなく、仮に間違っても、所有者アンケートの結果ですと言い、再度アンケート取ればいいだけですから。
今のままでは、苦労しても文句しか言われない理事会なんて誰もやりたがらないのでいつか崩壊します。

管理会社を動かし、所有者多数に決めてもらい、理事はまとめ係に徹してください。

>>1335 住民さん5さん
1335さんの「理事会は管理費の突出‥‥資産価値の下落等知らず‥‥‥」の見立ては甘すぎます。理事会はそんな情弱でありませんよ。相当前から皆さんが知っている以上に知っていましたよ。知っていてこの有様ですので、経済合理性から考えれば理事会メンバー自身も多額の負担・資産価値の下落を被るのにどうしてなのか理解に苦しむところです。
理事会は何か別の狙いがあるということです。
　
　積立金口にある資金が少なく大規模修繕工事等に支障するおそれがある場合は繰り入れる必要性は理解するところですが、当マンションにおいては前年度修繕積立金を大幅値上げをしており、再来年度に第1回目大規模修繕工事で13億円以上の支出が予定されているものの2022年度末残高が23億円以上もの額があり、かつ、今後毎年2.6億円以上の額が積み上がって行くことから、喫緊に繰り入れの必要性がないのは明白です。
　将来的に物騰等で資金不足が生じた場合は、その時に修繕積積立金の値上げをすれば良いだけです。でも、それは第２回目の大規模修繕工事が終わった以降の話しですね。
　更に、支出においては、本来管理費口から支出すべき備品（ソファー・テーブル）まで計上している有様です。世の中のマンションの長期修繕計画で家具購入費用まで計上しているマンションがあれば見てみたいと思います。余りにも荒唐無稽な長期修繕計画と言わざるを得ません。
とにかく何かと屁理屈をつけて金を使いたい、金を使えば資産価値が維持・向上すると思っているようです。

　この理事会提案の第９号議案（管理会社の作文に過ぎませんが）、これは、必要以上の管理費を集め多額の余剰金が生じても「適正な管理費に改めるつもりはない。お前たち返す金はない。」という理事会の強烈なメッセージですね。次年度以降も管理費口に一定額の余剰金が生じた場合も、本年度と同様に積立金口に繰り入れ、実質修繕積立の二重負担を続けるつもりです。
異常な経営感覚と言うしかありません。

　　このような多額の余剰金が生じた場合は原則返金すれば良いのですが、実務上は今年以降の相当な剰余金は発生することも踏まえれば、管理費適正化（値下げ）の原資に充当して管理費の値下げをするのが取るべき道と思います。
　一昨年の管理費の大幅値上げ議案（笑ってしまいますが「管理費の適正化」と言う議案）が理事会の判断間違いの議案だったことが明らかになった訳ですので、管理費の在り方について住民の意見を聞くべきである思います。しかし、理事会は理事会提案（管理費の大幅値上げ）は間違いであったことを認めない立場から今後も住民の意見を聞くことはないと思います。アンケート等を実施して意見を聞くべきと住民から要望しても、多分黙殺・握り潰して終わりでしょうね。
　
※マンションの管理の適正化に関する指針（国土交通省告示）には、「管理組合の運営は、情報の開示、運営の透明化等を通じ、開かれた民主的なものとする必要がある。」と書いてありますが、ここの理事会はどうでしょうか。

2020.12.2-17で、12期理事会・管理会社で、「コンビニ、キッズスクエア一体整備についてのオーナーアンケート」を実施してます。
回答数345（紙156、WEB189）あり、コンビニの整備は収益事業化として、現時点では非常に上手くいっており、オーナーアンケートを活用した全組合員の意見をうまく収集して進めた成功事例だと思います。アンケート内容は、誘導してる感じは若干ありましたが、、。

>>1350 さん

今の理事会判断が理解が困難ということは、同意見ですが、組合員として、理事会に改善に向き合っていただくよう、情報や住民意見を伝えた方が良くないですか？証拠なく全否定して不満だけぶつけるのではマイナスしかないと思います。
1350さんの書き込みでは、極悪非道な理事会になりますよね。何のメリットがあって、そんな極悪を演じる必要があります？流石にそっちの方が理解困難です。この長文の書き込み内容はヤバくないですか？心配してしまいます。「お前たち返す金はない、修繕積立の二重負担を続けるつもり、異常な経営感覚、間違いであったことを認めない、黙殺・握り潰して終わり」など、誹謗中傷ですよね。ネットの誹謗中傷は厳罰化されてますので、削除依頼されたほうが、、。

やはり、9号議案は、理事会の検討不足という前提に立ち、管理費再見直しに動いてもらう方向で、意見するのが組合員の正しい姿では？
理事会も管理費見直しはしないとは言われてはないですから。総会議事録遅いですが、検討してると言われたような、、。

>>1352 住民さん8さん
同感です。1350さんは定量的な説明があるので理解できる面もありますが、それだけで管理費を値下げすべきと言い切るのは短絡的ではないでしょうか。

２年後に予定されている13億円以上の大規模な支出、この見積もりはいつでした？
確かに23億円(＋今後の積み上げ)あれば足りると信じていますが実施の直前に再見積もりをしたら13億円を大幅に超える可能性もあります。電気代だって人件費だってさらに高騰しているかも知れません。

　管理費の適正化＝値下げは、大規模修繕の後であれば賛成です。現時点では以前の適正化のおかげで余裕がある(あり過ぎる)だけで、足りない心配をしないで済むことから間違いだったとは感じていません。大規模修繕の再見積もりも終えないうちに管理費を値下げし、その後もし現在の額に戻すべき事態になったらそれこそ大間違いとなります。

　ソファーやテーブルといったせいぜい数百万円の話は、数億～数十億円の話からすると全体の数％の微々たる額の話なので、その拠出すべきお財布が違ったという指摘はそうなの？と思いましたが、お金に色がついているわけではないし新しくなったのはいいことだとしか思われず、マンション経営の素人の理事は我々もその立場になるかもしれない住民の一人なのですから、そこまで罵らなくてもいいんじゃないでしょうか。管理会社はプロのはずなので適切な支出をすべきだったと思いますけれど。

>>1353 入居済みさん
同感と言ってもらっては困ります。大きな勘違いをされてますね。管理費適正化は管理費口の問題で、修繕積立金口とは別管理が原則です！管理費はすぐ対応すべきです。
管理費と修繕積立金をごっちゃにして語る人、大規模修繕後と言う人は規約をわかってない人達です。
再見積もりして、何十年後かに足りなくなる場合に、値上げするのは昨年上げたばかりの修繕積立金ですよ！

理事会の人？大丈夫ですか？

>>1354 住民さん4さん
ご指摘のとおりですね。
この方は、管理費口と積立金口について基本的なことが全く理解できていないようです。
家具購入もせいぜい数百万円でなく、今後総額一億円以上（税込み）計上されています。
文章後半では、管理会社と管理組合との役割の違いも分かっていないようなところもありますね。

>>1355 マンション住民さん
大規模修繕の後でとかいう人はたぶん理事会の人ですよね。理事会議事録でもそれ言ってる人見ました。
修繕積立金は昨年値上げされたばかりで、多少、物価高で修繕費上がろうが、一般住民は、十分な蓄え＋毎月の積立金があることは知ってるので、誰も心配してないですよ。
理事会で規約やマンション管理の勉強会からやり直しては如何でしょう。ほんと心配です。管理費の適正化は、資産価値を守る最重要課題ですから、すぐに検討着手を宜しくお願いします！

1356は、1355さんでなく1353さん向けでした。

ソファなどの什器類の更新に、積立金会計を使うのには
問題があると思います。
一般会計から移動した先で使うなら、
なんで使った後で残りを積立金に移さないのかが不思議です。

>>1358 マンション住民さん

ちょっと何言ってるのかわかりません、、

ここのマンション管理士は管理組合の顧問なのかね。それとも管理会社の顧問なのかね。総会での発言を見るとまるで管理会社の代弁者・代理人だね。
ここの管理会社出身のマンション管理士だから住民の意向なんてどうでも良さそうですね。
呆れた。

以下を見ればわかると思うが、トヨスタワーのランキングが下がったのは
管理費と修繕積立金の値上げが原因
マンションのグレードは一番高いとも思いますが。

2019年時点での豊洲坪単価ランキング
1.パークシティタワーB
2.トヨスタワー
3.パークシティタワーA
4.シンボル
5.ツイン
6.スカイズ、ベイズ

1.パークシティタワーB
2.トヨスタワー
3.パークシティタワーA
4.シンボルツイン
5.スカイズ、ベイズ

2022年時点での豊洲坪単価ランキング
1.ブランズタワー
2.パークシティタワーB
3.パークシティタワーA
4.スカイズ、ベイズ
5.シンボル
6.ツイン
7.トヨスタワー

皆さんで理事に立候補されたらどうですか。

確かにここに書き込んでる人たちが理事になった方が良い運営ができそうです
しかし優秀な人ほど理事会活動に時間を割けないのが現実ですね

このマンションの民度めちゃくちゃ低くないですか？
マンション前の敷地、めっちゃはっきりと"自転車降りてください"って書いてあるのにほとんどの住民がこれを無視して自転車乗って爆走。小さい子供が歩いてたりベビーカー押してる人とかいても平然と。。
警備員は見て見ぬふり
いつか人身事故起きる気がします。

自転車についてはどこのマンションもそんなもん。それで民度がわかるほど世界は単純じゃない。

このカンリヒガー達同一人物やろw
毎年総会前のお勤めご苦労様です^ ^

火曜10時のTBS「18/40」で深キョンのマンションがトヨタワですね！

すげ～オシャレなタワマンに見えるwww

室内はセットでしょうけどね。

>>1367 さん

やはり、朝凪橋からのトヨタワは映えますねー！

>>1361 中古マンション検討中さん
新豊洲にある、スカイズタワー＆ガーデンで管理費の値上が予定されているようです
㎡単価は350円を軽く超えるようです。しかし修繕積立金は据置
理事会があまり良く検討せず、電気料金値上げを理由に
総会の議題に上げてしまったようです
本マンションと同じような結果になるのでしょうか？

>>1369 住民さん
それでスカイズの資産価値が特に下がらず維持されたら、ウチのマンションの資産価値の下落理由は管理費ではないと言うことになりますね。来年答え合わせかな。

答え合わせなんてとっくに終わってますよ。
管理費、修繕積立金の値上げ前は
シンボル、ツインより高く、パークシティタワーAよりちょい下ぐらいだったのに今や最下位なんだから。早くコンビニ賃料収入を管理費の値下げに使うべき。遅すぎることはない。

>>1369 住民さん
スカイズの人気は下がらないと思います。トライスター型のカッコ良さ、まだ築浅だし、充実した共用施設、素晴らしい眺望、広々したガーデンどこを取っても唯一無二で資産価値は揺るがないでしょう。
管理費のみ50円上げは常識的な上げ幅だと思いますね。
これだけエネルギーも物価も上がれば、周辺マンションも耐えられず、値上げせざるを得ないのは時間の問題でしょう。

うちと、BTTは、この掲示板のせいか、ネガティブな印象を持っている購入希望者が多いって聞いた。

>>1360 マンション住民さん
理事会やマンション管理士はなぜ、過大な値上げを画策するのでしょう？
数年後大規模修繕工事があるなら、金額が確定した後で値上げしても決して遅くないはず。
大規模修繕工事代金交渉時に少しでも資金に余裕があれば、自分の仕事がやり易いからでしょうか？
過大の値上げを決定したとき、値上げありきで、詳細の検討が不足していたのでは！
後になって気が付いたが、撤回するようなことはしたくなく、詭弁を弄する。

検討者ですが、管理費の適正化を是非お願いしたいです。シンボルは修繕積立金が不足気味で心配、ツインは間取りが酷すぎるのと、ガラスウォールの修繕費が莫大になりそうなのが心配なので、トータルバランスがいいのがトヨスタワーだと思いますが、いかんせん管理費が不当に高いです。。同じ毎月の支払額だと、他のマンションで予算が500万円ほど上げられます。

>>1374 匿名さん
管理費の値上げの方なのか修繕積立金の値上げ方なのかわかりませんが、文脈から判断すると修繕積立金の方のような気がしますが。
　値上げ前の修繕積立金は、2020年度末時点で積立金残高が約20億円程度あり毎年約２億円程度積み上がって行くようになっていましたので2024年度の大規模修繕工事に約14億円程度支出するとともにこの間毎年若干の支出があったとしても大規模修繕工事工事完了時点で約10億円以上もの積立金残額があるので大規模修繕工事の実際の支出額を踏まえ、その後に修繕積立金の見直しをしても十分だったと思います。資金的にも問題ないですし、その方がより精度の高い長期修繕計画が作成できたと思います。
　逆にあまり多くの修繕積立金があると工事業者に足元を見られるとともに理事会も財布の紐が緩みがちになり適正支出の努力をしません。
　私見ですが第一回目の大規模修繕が終わった後に改定をしても良かったのでは思います。拙速過ぎた値上げだと思います。
　
　また、修繕積立金は大規模修繕工事以外の更新工事等の費用にも充当しますので、多額の金があれば管理会社は何かと理屈を付けて金を使わせようとしますし、ﾏﾝｼｮﾝ管理士（元理事長が前ﾏﾝｼｮﾝ管理士を理由もなくクビにしてまで連れてきた現管理会社出身のﾏﾝｼｮﾝ管理士です。）の総会・理事会においての言動を見ますと管理委託費を下げることに異を唱えたり、管理会社の意向を忖度して多額の支出を促すような意見が多いようです。問題ありの人物のような気がします。
　なんとなく理解できると思いますが、実際の修繕・更新工事、物品購入等は管理会社の協力会社・系列会社に発注しますので管理会社が儲かるようなシステムになってます。
　管理会社にとっては、修繕積立金が潤沢にあることが自社の利益に繋がりますので早期かつ大幅の値上げは大歓迎なのです。
理事会は残念ながらド素人集団なので、管理会社とﾏﾝｼｮﾝ管理士に上手く手懐けられている感じですね。
　管理組合・区分所有者の立場に立ったﾏﾝｼｮﾝ管理士がが望まれますが、思い切ってﾏﾝｼｮﾝ管理士なんて止めた方がいいと思います。
　
　管理費についても修繕積立金と同じことが言えると思います。
管理費収入が多くあれば管理委託費値上げにも即応じてもらえるし、例えば今回のように協力会社（アルフレックス）から高額なソファー・テーブルを購入をさせれば管理会社の利益に繋がることから管理費の値下げなんてもっての外であり、ﾏﾝｼｮﾝ管理士と一緒になって管理費を下げさせないよう理事会を懐柔している感じですね。
　総会議事録・理事会議事録をお読みなればﾏﾝｼｮﾝ管理士がいかに管理会社側に立っているかは、見え見えですね。
　管理費を大幅に上げ（110円/㎡up）、続けざまに修繕積立金（75円/㎡up）を上げたため不動産市場において購入者側から見放され成約価格が酷い状況になっているのは、他の方が何回も指摘しているとおりです。
　近隣マンションと同水準の価格にするには、管理費を適正額に下げるしかありません。しかも十分できるのやらないのは理解に苦しみます。理事会の連中も自分の所有物件も相対的に下がっているのにどうかしてますね。

マッサージチェア、もう2週間以上、故障中のまま！
高い管理費取っといて、対応はこのレベルですか？
管理会社、ちゃんと仕事しようよ！

ここ最近同マンションを購入した者です。
参考になればと思い購入者の目線を投稿します。
他マンションと比較した点は、間取り、眺望、外見ですね。
購入した部屋はグロスが予算に見合っていたこともありますが、住友不動産お得意のギラギラでバルコニーの狭いマンション独自性を感じずトヨタワの落ち着いた雰囲気は差別化のひとつでしたね。
またマンション周りや共有設備も綺麗で、余計なものも少なく、コンビニが真下にあるのもグッドポイントでした。

マイナス点は内廊下でないのに管理費・修繕が高いのはシンプルに疑問でしたね。
個人的には旧アニヴェルセルの再開発後の眺望が不安でもありましたが。。。

とはいえ、引越し後の生活には非常に満足しています！

マッサージチェアが故障のまま、もう一ヶ月以上も放置されてます！高い管理費取っといて何してるんですかね？
理事会議事録にご意見ってありますが、意見箱ってありましたっけ？理事会長のポストに投稿すればいいんですかね？
わざわざ防災センターに言うのも面倒くさいです、、。

>>1379 住民さん8さん
6月にあんなに活発な、投稿があったのに今はまるでなし、
どうなっているのでしょうか

管理費値下げに関しては理事会の中でも継続検討となっていたはず。まだ実現していない。資産価値に直結する事項なので最優先で取り組んでいただきたい。真冬の過剰な暖房の節減、犬の洗い場、ライブラリ、ジムの有料化、自動掃除機の導入などまだできることはあるはずです。

スカイズタワー＆ガーデン或はベイズタワー＆ガーデンにお住まいの方かと思われます。
これらのマンションはTOYOSU　TOWERと同じ管理会社が管理をしていますが、この管理会社は悪質なやり方で管理委託費を値上げしようとしたり、高い工事又は不要な工事等を発注させたりして管理組合の金を使わせようとします。
もうすでにあなたが心配していることが起こっているのではないですか。ご注意ください。
このあたりのカラクリについては、週間現代3月９日号の「ふっかけ や キックバックが横行、管理会社に騙されるな」の記事をご一読ください。

>>1383 マンション住民さん

理事会があることを決めます、それを、総会に議案として提出されます。
総会に議案として上がってしまえば、殆ど可決されます。
この悪循環が問題です。

理事会は少ない人数です、間違った議案を提出してしまうことはあります
これを、監視する術はないのでしょうか