ファインフロントテラス

オールパークスではなくここ検討してます。

違いは
・設備がよい。
床暖房、ディスポーザがついてる。オールパークスはなぜかカーペットだし、ウォシュレットもない…
・スーパーが近い
・適度な大きさ
さすがに1000世帯のマンションのつながりはいや
・オールパークスより安い
からですね。

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意外とまともですね、ここ。
売れ行きはどうなんでしょう？
広告が下手なような気が。

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名前が悪い。ださい。だから損してる。

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どうやら第一期で三分の一は決まったみたいですよ。

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そばの鉄塔がすごく気になったんですけど、あれはどうなんですかね？

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近所に住んでいて周辺をよくわかっているので
どうしてもこの物件を購入したいと考えています。

ですが希望の部屋は少々高い(私の予算の問題ですが)ため、
少しでも借入額を抑えたいのですが
この時期に交渉しても下げてはくれないものでしょうか？

決算の時期等を待っていたら部屋がなくなってしまいそうですし…
多少の無理をしても契約するべきなのか迷っています。

今の段階では値下げは厳しい気がしますね。
逆にこの時期から下げてたらヤバイ何かがある？
と、疑ってしまいそうです。

早くても年度末までは今の順調さだと
強気な対応でこられそうですね。

あり得そうなラインで言えは
食洗機つけてくれたら今日契約するとかの
オプション作戦くらいかなあ。

エコポイントつかないですし
30万円分欲しい！が限界かと思います。

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先日うちに来てたDMに、第一章契約特典として、
・10万円の商品券もしくは最新家電プレゼント
・駐車場優先確保
というのがありました。
だとすると、現時点では、交渉次第だと思いますが、
食洗機OPぐらいはサービスしてくれる位じゃないかな、と。（原価10万円以下なので）
早い段階で値引き前提の話をすると、別の安い部屋を勧められるのがオチで、そのうち営業さんに相手にされなくなりますよ（笑）
半年位待ってみるという手もありますね。

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最後までねばって、結局値下げがなかった。
値下げはあったけど、そこは気に入る間取りじゃなかった。
急いで契約したら、後で値下げがあった。

いろんなパターンがあるので、購入時期って難しいですね。

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最近の流れやここの地区の競争激化、供給過多な
状況から察するに売れ残りは必ず出るので
値下げがない、ということはないでしょう。

この間の間取りかどうかはわかりませんが。

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供給過多です？

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第一期から値下げは無理でしょう。待つか、何かを妥協したほうが良いかと思います。
あえて厳しい言い方をすれば、その物件に見合った収入が無いということですから。

「広さ」「階数」「向き」いろいろ妥協ポイントはあるはずです。
私は「広さ」を妥協して購入しようと考えてます。

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そもそも日本全体で見て住む人より住む場所、
つまり供給の方が上回っています。

さらに南武線沿線はここ数年激戦区となってます。
川崎〜武蔵小杉で現在でも数件の大規模物件が
売り出されています。
消費者にとっては歓迎ですが
どうしても何らかの付加価値で差別化するか
価格を安くするしかないのが現状です。

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南武線沿線だと、川崎に近い順でここと、ラグゼ、アクア、ミレナリーが販売中か。
確かに供給過多ではあるよなあ。

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あ、ポレスターも販売中か。

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No.87に書き込んだ者です。

みなさんから色々とためになる意見が出て
なるほどなと思いました。

たしかにこの時期から値下げはしないですよね。
妥協ですね…希望の部屋より安いのあったかな…

とりあえずOPをつけてもらえるように頑張ってみようかと思います。
いざ営業さんを前にすると、値下げしてなんて言ったら
悪いかなーなんて遠慮してしまうんです。

相手にされなくなると完全にこちらが困るので
見極めが肝心ですね！

みなさん、色々とありがとうございました！

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まずは予算がギリギリ足らないと言う。
この部屋気に入ってるけど予算少しオーバー。

これで値下げにならなければオプションつけたいが
この費用を減らし負担を軽くしたいと伝える。

希望のオプションがあれば、
つけてくれたらハンコ押します！でトドメ。
頑張ってください。

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↑　うちも、その戦術ですこし攻めてみようかな。
もう、ここってほぼ決めているけど。

このまま待ってて希望の間取りがなくなってもいやだし。

工場地帯だって聞いてましたけど、平日昼間でも別に音もニオイもしませんね。
工場自体もどんどん減ってるみたいですし。
ちょっと安心しました。

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今は、ね。

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今は、ね。って、これから何かあるんですか。

工業地帯といっても、ぎょっとする臭いや煙がたっているわけでもなく
住むには問題ないのかなぁって。

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無いと思う。

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唯一の不安材料はアドレスは鶴見だけど実際は
川崎ので治安面と、尻手駅の廃れっぷり。
あと、小学校がオールパークスができて急増してる
ことによる教育環境の悪化ですね。
ニトリの奥に巨大なマルハン作ってるので
パチンコ好きの私には嬉しい（笑）

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教育環境の悪化とは、どんなことが考えられますか？

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オールパークスと同じ学区のため学童数が急増して、
プレハブ校舎を増設しているそうです。
このため教員一人当たりの生徒数も増えている傾向に
あるらしく、このあたりが不安の材料になるかと思います。

時間がたてば解消に向かうでしょうが、
転校生が急増すると教科書の進行にも
多少なり影響しそうなので…

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市に問い合わせたところ、計画的に対応するとのこと。
今調査中みたい。

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売れてますか？

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即日完売と言うほどのメリットはありませんが、
デメリットの少なさと、利便性のよさ、価格のバランスから
そこそこの滑り出しではないかと思います。

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安すぎで心配
土地の仕入れがうまくいったのか、いわゆる「尻手」がその原因なのか。

値引きの話はしてみたほうが良いですよ、と他のモデルルームで言われました。
向こうもそれで買ってくれるなら、という考え方らしいです。

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もう値引きってホント？

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順調な滑り出しのようなんで値下げなんてしないのでは？

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先週ＭＲで見たときは、申し込み50戸くらい入ってたようです。
その後どうなんでしょうかね。
価格も比較的手ごろですし、川崎周辺ということで売れてるんですかね。
尻手駅はしょぼいけど。

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利便性考えればありだと思いますよ。
確かに尻手と言うアドレスは知らない人に
説明した時の印象がちょっとよろしくないですが…

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うーん、尻手というアドレスには、少々不満もありますが。。。
価格的には、我が家にとって手頃なマンションです。
駅からもそれほど遠くないですし。
でも、もう値引きの話が出てきているんですか？

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はじめは目的買いが多いから定価を崩さない。
いったん落ち着くと比較検討組が入ってくるので
決め手として値引きをチラつかせる。
値引きしたら決めてくれますね？ってね。

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順調なのでの値引きもオプションも付けませんって言われましたよ。
順調ってどの程度のことを言うのかな。

確かに花はたくさん付いていましたね、50個くらい。
あれ全部が契約済なのかなー。

やっぱ竣工直前とかじゃないと無理なんですかね？
値引きなくても比較中のやつよりだいぶ安いからなぁ。

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価格には絶対の自信を持ってるんでしょうね。
でも、必ずどこかのタイミングで値引きに踏み切るのは
どこの物件も同じです。
損した気分にならないためには
選べる内に買うか、期末まで待って値引きさせるかです。

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元々この辺は土地が安い。川崎駅徒歩圏から外れればこんなもんです。
オールパークスが高いから惑わされがちですけど。

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たしかに横のスーパーとニトリに惑わされている感もある。
でも設備や仕様は充実…でも意外と駐車場代高い…うーむ。迷うな。

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意外と駐車場や管理修繕費が高い？は気になります

管理会社はどちらになるのでしたっけ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25852/

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管理は長谷工です。
駐車場100％じゃないので辛いのと
自走式の割に駐車料金が高い。
近隣と比べると相場と言っているが、
新築マンションと比べると高い。
15000くらい。

ただ管理費は普通だったと思いますよ。
共用設備ないし、来客用駐車場とかすらもないから。

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100％でない場合、もれた人は近隣を借りるわけで、
その場合価格差があると不満がでるから、近隣相場で設定する
みたいな話も、100％でないところはあるような

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駐車場１００台で足りるのか心配。
車を所有していないご家庭って結構あるのかな？
敷地内の駐車場借りれないとなると、すごく損した気分になりそう。

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駐車場確保は契約先着順だから、
大幅値引きまで待ったら、空きがなかったりして。。

↑確かに、値引き待って、微妙な部屋と外部の駐車場になるのは本末転倒です(笑)

たとえ駐車場代が安くて100％だとしても、機械式は絶対イヤなので自走式は譲れないんですよね。

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自走式も1階ならいいけど上層階だと階段上がるの辛い…
やはり高くても1階屋根付きがいいですよね。
一番高いけど。

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払う側にしてみれば、毎月毎年払うのだから、駐車場も管理費修繕費と何ら変わらないのに、仮に不公平無くすために近隣月極め相場額になるよう下駄はかせられてるとしたら、たまらんよ。てかその分のお金は何処にいくの？

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車ナシですけど、機械式の物件はパスしてここ検討してます。
機械式のメンテ費を払わされてそうでイヤなので。

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嫌なら車持たなければいいって考え方なのでしょうか…

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駐車場代35年払うシュミレーションしたら
高すぎて笑ってしまった。

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駐車場代が周辺相場のマンションは、余ったお金は修繕積立て口座に入金され、後々、建物の修繕などに使われます。駐車場代が長谷工や名鉄の利益になるわけではありません。

駐車場代が安いマンションは資金不足になるとこも多く、修繕や管理費以外に別で徴収されます。

後者の場合、後々、設備の改善など議題が出ても、お金を徴収されたくない人達と対立が起こりかなりもめると、知り合いの管理人さんから聞きました。(そこはイニシアでしたが)

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車持たない人は超美味しいな。
車所有者が積み立ててくれる。

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>133
その『余ったお金』てのが、既に管理会社に搾取された後なんだよ。

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おっしゃる通り、余ったお金は搾取された後です。
129さんがお金がどこに行くのかとおっしゃってたので。
車を持つと色々な負担が増えますね。
私はそれでも車は手放せませないので、しょうがないのですが^^;

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車が手放せない人や持つ予定の人は、かなりの冷遇ですね。

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自走式という響きと100％未満の設置で
足元見られてるんですかね。

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>137
4Lが売れ行き好調（特にＤ棟）、3Lは抜けの良い部屋と安い部屋から埋まってる感じでした。
とは言っても比較的散ってるので、部屋タイプを選ばないならそんなに焦らなくても大丈夫かと思いますよ。

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>132　さん

仮に駐車場が、月1.5万と、月5千円だと、トータル400万円くらいもの差が出るのですね

びっくりしました。

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ばかにならないですよね。
車一台買えますから。
継続的に払うものなので慎重に選びたいですね。

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>140
ありがとうございます。
部屋タイプ等にこだわりないなら、
どこの部屋でもあまり外れは無さそうですよね。


うちも車があるから、それがちょっとネックです…

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ただ周辺よりは少し安い設定ですよね。車が必要で保有してるので維持費としては、あんま気にならないけどなぁ。
かえって安すぎて後々問題になる可能性を含んでるほうが嫌だけど。

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それは前も聞いた
問題は車非保有者含めた修繕費の積み立てを被らされる車所有者だけが馬鹿をみるシステム、変な論理で予備費を搾取するシステム

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駐車場の大規模修繕費に一戸あたり400万円でも信じがたいが、一戸あたり400万円「不足」するなんて信じろというほうが無理。
最初から目的外徴収？

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駐車場分の土地も含めて区分所有ですよ。
車無しの人への借料を予備費として積立てている、
と考えれば、論理的にはおかしくないでしょう。

まあそれでもちょっと高いとは思いますが。

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>147
たとえば使用料9000円、車保有率50%の場合↓みたいになる、って理解したけど、合ってる？

　駐車場メンテ費：5000円
　管理予備費：2000円
　借料：2000円　→貸主（車非保有者）分の管理予備費に充てる

だとしたら別におかしな感じはしないね。
少なくとも車の有無で不公平が出ることはない。

ってここまで書いといてなんだけど、このへんが気になって仕方ない人は
素直にデベの人に「駐車場代の算出根拠見せて」って言いなよ。
これ以上憶測で話し合っても意味ないでしょ。

>>146
>駐車場の大規模修繕費に一戸あたり400万円でも信じがたいが、一戸あたり400万円「不足」するなんて信じろというほうが無理。

どういう論理でそのような想像を？

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>>147
＞車無しの人への借料を予備費として積立てている、
なんで車無しの人に借料を払う必要があるのですか？
あくまで共有資産なのですから、使用するしないにかかわらず両者が等しく按分すべきでしょう。

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駅前がもう少し栄えてくれると嬉しいんですが…
昔ながらの立ち寄り居酒屋や場末のスナックの雰囲気は好きですが、
家族で住むとなるとちょっと寂しいですよね＾＾；
以前仕事で立ち寄った時は駅前のファミレス潰れてたし…
（しかも跡地がビデオボックスなんて；；）

このマンション建設を機にファミリー向けの駅前に変身して
くれることを祈ってます。

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>148
そのとおりです。わかりやすい例示ありがとうございます。

>150
共有資産ですが、共用施設ではありませんよ。

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買う前から駐車場があるのは分かっているのだから、車所有者のみに負担させるのは無理があると思います。
（車をもたないから負担をしたくないというなら駐車場のない物件を選ぶべきでは。。。）

でも、100％未満の設置率である以上共有資産を車所有者だけで専有することになるのだから、負担が多いのは当たり前なのでは？

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なんかずれまくってません？
最初「駐車場代高くない？」だけだったのが、
不公平だ何だと変な方向に捻じ曲がってる気がしますけど。

>148の言うとおり、気になる人は営業さんにでも確認してから話しましょうよ。

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でも、100％未満の設置率である以上共有資産を車所有 者だけで専有することになるのだから、負担が多いのは 当たり前なのでは？

そのとおりでしょうね

車所有者の負担が多いのは、100バーセント未満の設置率だといかんともしがたいわけですよね、不公平ぶんがあろうがなかろうが。負担が多くなることはあっても、負担がかるくなることはないんだから。

車所有者は、100%設置率が有利、非保有者は、100%未満が有利、これが本質的なこと。

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いや、駐車場使用者は、敷地の借主でもあり、貸主でもあるわけですよ。
払うのは借りている人だけですが、収入は両社が得るべきでしょう。
結果的に使用者の方が負担が多いというだけです。

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結果的に不利なので、ここにする際は車手放す前提かしら

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でもさあ、車所有してたら一戸建てでもなければ駐車場代はかかるわけだし
マンションの価格と同程度の一戸建てなんてないし、プラス４～５００万で出しても
駐車場付一戸建ては買えないわけだし（買えても隣家との境が１５センチくらいの超狭小）
仕方ないんじゃない？

不公平とか言い出したら、車持ってないのに駐車場分の固定資産税払うのが不公平とか
とんでもない言い分も出始めるよ。嫌なら検討物件から外せばいいだけ。

全体的にほかの物件と比べても低価格で、
尻手駅から徒歩圏内、小学校や保育園も近い、
何といってもスーパーが近くて便利。

気になる点はあるけど、それでもほかの
近隣の物件と比べても良いほうだと思うなあ。

確かに余計な共用施設も少ないし、部屋も価格の割には広くて、収納もなかなかですね。
（ある物件ではプールがあったりしますけど、そんなに使わないだろうし。。。）

個人的には、もう少し周辺地域が明るくなってほしいです。
近くの吉野家が24時間営業くらいですかね。
コンビニとかが建つ予定はないのでしょうか？？

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コンビニの予定は聞かないですね。
逆にファミマとデイリーが去年か一昨年あたりに閉店してます。

某物件ができてから、八丁畷〜鶴見市場は出店ラッシュでしたが、尻手は・・・

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規模の大きいマンションが建つと周辺地域も変わっていくって言うし。
某物件の影響で鶴見市場あたりが変わったように尻手も今後に期待。
まあ、今の状態で、大きな不満があるわけではないけど。

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ファミマは契約更新時のトラブルと聞いたが定かではない。

デイリーは契約更新時期でもう一度契約し直すとあと５年。
オーナーもそこそこ御歳だし、家賃も高いのであまり採算がとれないので閉店を決めた。
と、閉店の時他の客と話しているのを聞いた（ちょっと聞き耳たててましたw）
三和が出来たり、大きな駐車場のあるサンクスが出来たのが痛かったようだ。

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Ｃ棟Ｄ棟の西端の部屋は午後は日陰になりそうですね
あと、Ｄ棟の真ん中くらいの部屋の前が４階建てのマンションかな？

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マンションはＤ棟の西から４部屋分くらいだったかな。
まだ売らないでしょ。

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周辺月極めと同等以下と営業に言われたので、周辺分譲と比べどうかと聞いたら、態度が豹変されました(泣)

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入居までかなり時間あるけど、消費税率上がってもその分追加で取られたりしないよね？

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追加徴収は難しいでしょうね。

普通に考えると

予め上乗せする
何処か見えにくいところでコストダウンしとく

関連費用では消費税かかるものもあるからご注意を

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調べてみました。

契約時ではなく、引渡し時の消費税が適用されるのが原則みたいです。

ただ97年の時は、消費税ｱｯﾌﾟ時より半年前に契約していた場合は、旧税率が適用されるとゆー措置が取られたようですよ！

政府が今回もその辺しっかり考えてくれるといいんですが…

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そうなんですか！
引き上げ直前にかけこみで購入すると危ないですね。

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消費税ネタでの早く早く～な買い煽りは、売り出し間もない物件営業での常套句ですね。

これまた一般的な売り出し暫くした後での事後値引きで興ざめだけはしたくないな。

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前営業さんに聞いたときは、消費税上がっても契約後の価格は変わらないようなこと言ってた気がしますが・・・。
諸費税が上がったことによる、本体価格（内訳）は変わると思いますが、表示価格は変わらなかったかと。。。違ったかな。

消費税上がった後の価格表示はもしかしたら上乗せされたりするのかな。

いすれにしても直接問い合わせされたほうがよろしいかと思います。

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消費税のこともあるけど、今後このあたりにマンション立つ余地ってあるんでしょうか？

工場つぶしてってパターンばかりだから、まだ出てくるだろうけど
とりあえずはピークを迎えたような気もします。

消費税上がる前に買いたいなーと思いつつも、なんとなく踏ん切りつかぬままです。

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鶴見区尻手という意味では少ないかもしれませんね。
川崎市の矢向～鹿島田方面はまだまだ余地ありそうですが。

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京急エリアだと（鶴見市場、八丁畷）
ほかにナイスやらオールパークスやらもありますから、もう増やさないんじゃないですかね。
これ以上増えると、学校とかの施設がおいつかないし。
（既においついてないけど・・・）

ここも小学校至近なんてうたってるけど
市場小は無理そうですし。
ここら辺の学校は転校生なんてめずらしくともなんともないんでしょうね。
「あ、またきた」くらいで。
転校生だけでクラスも作れちゃいますね。

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市場小の運動会すごかったよ。
父兄がグラウンドに入りきらないで溢れてた(笑)

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市場小への転入は厳しいのかもね。
さすがに入学はできるだろけど。

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