グランドメゾン伊丹池尻 リテラシティ　【パート２】

伊丹は在日の方は多いけれど、川の向こう側なので日常生活に実感はない。
それに童話地区はほんとうに小さい地域。

近隣ブランドエリアの西宮、宝塚、豊中辺りは、大きい所がたくさんあって、
そういう所の方が大変だと思うよ。

道挟んですぐ近くなのにあっちとこっちで大違いみたいな感じが
子供の教育に影響がないとは思えない。

伊丹は学力低いかもしれないけれど、のんびりしてると思うよ。

宝塚の大きいところってどのあたり？

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小林・安倉の川端。

池尻の川向こうのエリア京阪神間最強です。

同じ川向こうでもjr駅前と違い他市のため
交流は皆無です。

池尻の川むこうとは阪神競馬場のあたりですか？

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JR駅前も学区は違うよ。
確かに昔から伊丹に住む人は
JR駅より東は住まないけどね。

伊丹小学校が生徒増えすぎで、
JR線路から東側の学区を
果密小学校区に変えようとして
レスタージュの住民が大反対だって。
そこのマンションもタイヤ工場の跡地で格安だったっけ。
でも完売で中古価格も安定してるね。
イオンとJR伊丹駅が近いからだね。

それに比べこのマンションは･･･いろいろな面で大変そう

イオン駐車場　どうにかならないの　不便　警備員邪魔すぎ

レスタージュに住んでる友人が言ってた
夜に親が必死になって、小学校の学区反対の署名を集めに来たって。
「うちの子から学区がかわるのはかわいそうなので」
必死だったみたいよ。

他府県移住者は地域の生業は最初はわからないからね。
良くあるケースです。

果密も節用も実は少人数で学校自体は落ち着いていて平和らしい。
イメージ先行でかわいそう。

一方、宝塚、西宮、豊中の悪いと言われてる学校は筋金入り。
学年、時代を問わず一定のレベルを維持。

西北は駅北東側は昔から今も高級住宅地だけど、
西北駅南は昔は女性は近寄らなかった。西北駅北西側も･･･
JR西宮の周りも暗くて怖い雰囲気。

でも今や西北駅南は再開発とガーデンズ効果で新しいマンション価格は高騰
でもカツカツ購入組みは子供を公立小学校に通わせてみてビックリ状態だろうな。

市のイメージやブランド力だけで判断はやめておいたほうがいい。
関西では市内でもいろいろな場所がある
賃貸に住んで勉強してから購入を勧めます。

宝塚、西宮、豊中の筋金入り校区を具体的に教えてください。

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皆さん、グランメゾンの情報発信の場であることをお忘れなく。

眼中にないってことでしょう

今現在、どれくらい売れ残ってる？
というか、修繕積立金や管理費は、積水の負担だろうけど大変だよね。
まー、初めから、その分の利益を乗せてるでしょうけどね。


みなさん、幾らで買われました？
今だったら、実質どれくらい値引きありますかね？
諸費用の無料サービスとか、家電付けるとかも含めると
４００万くらいの値引きはあたりまえですか？

ところで、伊丹駅から徒歩３５分いけますか？

積水は、何でこんなに駅から遠いとこにマンション建てたの？
どういう市場調査したのかな？
ＳＵＭＯ程度の販売促進雑誌見ても、マンションは５分以内、最悪でも１０分以内じゃないと
資産価値の目減りが激しいって書いてるのに。

地方の新興住宅地に行けば、駅から３０分なんてよく歩けど、
それは、車移動が中心って理由だけどな。

ここも、車通勤の職種を対象にしてるのかな。
工場勤務とか、建設職人とか、トラック運転手とか・・・

あとは、イオン目当てで客が来るとでも思ったのかな。

ぜひ、積水のプロジェクト担当者に話を聞きたいよ。

伝説は、グランメゾンだけで十分やで。

大阪市内、西区辺りなら他府県者でもそうなんだ、そんな（伝説）物件だと
理解出来ると思いますが、伊丹なら航空騒音と工場街くらいのイメージしかないので
残念です。

空港伊丹。同市民レベルの、ローカル優劣でいいんじゃない。（爆笑）

橋本知事が言うように、ホンマに伊丹空港無くなったら
伊丹が東大阪とか堺みたいな不人気市になるかも。

市の税収は落ち込んで、ただでさえ悪い財政状況が悪化して
ボロボロの学校や公共施設、住民サービスの低下、
仕事が減って人口流出、資産価値の減少・・・

まー、そこまではおおげさとしても、
このマンション、駅遠、空港騒音、幹線道路騒音、工場排気ガス・・・

将来、下がる間違いないんとちゃうかな。

なんか、夜でも電気ついてない部屋多いですね。

パッと見た感じ、５０％くらい人がいない気もするけど、
実際の入居率ってどれくらいなの？

現在6割り程度の居住率です。
夜は少し不気味です。

確かに薄暗い感じはしましたね・・通勤、通学等に電車が必要なければいいかもしれませんが。
ファミリーで購入するのなら、交通の便　学校区　地域の環境を調べますね。イオンは二の次です。
中古で売る時、マンションは立地（駅近）重視だと思います。多分値崩れするでしょうね。

積水えらいことやってるんや。。。
うちのマンションの地下にも廃材捨ててないか、
確認口ないのかな。

積水は大手だから、新築のまま投売りしないのはいいことのように見えるけど
６０％の入居率が何年も続くとは・・・

マンション自体の環境にとってどうだろうな。

それに、５年くらいしてホントの中古が出たときにどうなるのか。

普通のマンションは５年で２０％くらいの値下がりらしいけど
ここは５年で４０％くらい落ちそうだな。

駅からだとチャリで２０分くらいか・・・
電車通勤にはきついな。

宅建法は築１年以内で未入居を新築というらしいから
このマンションは法的には中古じゃないの？

ところで、当初の物件価格２９００万⇒２０００万以内なら
買うのも検討しようかと思うんだけど、
最近、契約した人とかどんな感じでした？

阪急神戸線、阪急宝塚線、ＪＲ神戸線、ＪＲ福知山線、
の尼崎、伊丹で探してます。

実売２０００万以内なら、こんな不人気物件でも真剣に検討しようかと思ってます。
２５００万くらい出して、土地２０平米、３階建ての戸建もありかなと思ってます。

私は、車通勤なんで、駅近に拘らないけど、
子供２人の通勤通学と、将来の値下がりを考えたら
２５００万以上だして買う気にはならない。

大型スーパーが近隣ということで多少の担保があるだろうから、二束三文にはならないだろう。

2,600万円で購入した場合、
2015年頃売却=2,200万円
2020年頃売却=1,800万円
くらいのイメージかい？

甘いでしょ(笑)
無理無理

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近隣相場を見ると
２６００円購入で
２０１５年売却　２０００マン
２０２０年売却　１５００マン
ぐらいじゃないかな。
イオン南側マンション参考にすると
これでもいいんちがう。
そこらも、積水と同感のデベやで。

皆さん売却、売却といわれますが、
マンション購入の際、売却目的で購入する人は
そんなにいるんでしょうか。
ちょっと、考えがずれているような気がします。

223さん
相場と言いますがあなたなら中古でその価格、購入されますか？
まずその価格での売却は難しいと思います。

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資産価値、資産価値が大事と力説する人は、このマンションは避けたほうが賢明です。

一般的に、新築マンションは見込み客をひきつけるために、大量の広告をばらまき、
集客を行いアノ手コノ手で買わせようとします。
広告に予算があるからこそできる手段です。

一方、中古物件の場合、せいぜい輪転機で印刷したチラシを配る程度です。
中古物件は価格の安さだけが、売るための武器なのです。

このマンションのように、大量の広告費を投下したにもかかわらず、
大量の売れ残りを抱えた物件の場合、中古になると転売は想像を絶するくらい厳しいはずです。

新築時に人気のなかったマンションが、中古になった途端に人気物件に変身することは
有りえないと知るべきです。

伊丹で資産価値が高いと考えられる物件は、先日に即日完売したプラウドとジオくらいでしょう。

>>225
おっしゃるとおり、基本的には永住を目的とされるものだとは思います。
利便性等に難のある一次取得者層をﾀｰｹﾞｯﾄとする物件は、半ば賃貸に住むのと感覚は近く、ｽﾃｯﾌﾟｱｯﾌﾟのために売却を想定されるのではないでしょうか。

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「ｽﾃｯﾌﾟｱｯﾌﾟのために売却を想定」って、甘すぎるのではないかな？

賃貸物件を借りる気分で買う人は、そもそも頭金がゼロ円に近く、
全額をローンで購入するような層ですよ。
新築時から10年住んでから（ローンを支払ってから）、引っ越したいと思っても、
ローンの支払い金は大半が利息に当てられるため、ローンの元金は、ほぼ丸々残っている状態です。
それに、10年後に売れる価格は、ローンの残高を大きく下回っているはずです。

つまり、売れる価格とローンの残高の差額を、埋める資金がなければ、
売りたくても売れないというニッチモサッチモいかない状況に陥ります。

結局、転売するのを渋々諦めて、仕方なく「永住」ということになります。

今週のＳＵＭＯに出てましたね。
いつまで広告するのでしょうか(笑)
駅でいつも取ってしまいます。

その空撮写真見て思ったのがイオンのでかさｗ
あんなのが近くならまだしも隣にあるってどうなんだろう？
便利だとは思うけど、それなりに嫌な人も多いのかなって思った。

大阪ガスが堺でやってるメゾンとか凄い値引き広告してるのに
このマンションは値引き広告無かった。

実際はどうか知らないけどね。

住友不動産は売り出し時期じゃなくて、完成してからさらに３年は
値引きしないって聞いた。
体力のある会社だから出来るらしいけど、積水はブランド価値守る為に
何年くらいは大幅値引きしないでいくのかな？

誰の目から見ても売れ残って頓挫している物件なのに、
大々的な値引きをせず放置していることが、ブランド価値の向上につながる。

それは、大きな過ちだ。
それは、真のブランド品の価値が何であるのかを理解できていない証拠だ。

誰もが手を付けずに、いつまでも陳列されているマンションなんか、
誰も買いたいとは思わない。

ましてや、それがブランド品の値打ちだと考える人が居るはずがない。

本物のブランド品は、欲しいと思う人が「列を成して買いに来る」ものだ。

鮮魚店で異臭を放つ高級魚は、もはや価値がない商品なのだ。

良い商品を造れば、買い手は飛んでくる。
それは、造り手の思い込みであると同時に、傲慢さの表れだ。

だから、このマンションは大量に売れ残っているのだ。
愚か者につける薬は存在しない。

法律上の新築って、築１年以内で未入居の物件らしいから
このマンションはもう中古ってことだよね(笑)

中古マンションか・・・

既に購入された方から見れば、
値下げしてでもマンション全体が売れて人が入った方がいいのかな？
それとも、ガヤガヤするし、半ゴーストマンションくらいがちょうどいいのかな？

今でも、１ヶ月に３戸～１０戸くらいは売れてるの？
そうだとすると、全部売れるまであと何年かかるの？

どちらにしても、竣工前に値引きゼロで買った人は大損こいてる訳だけど、
今値下げしたからって、その差額を補填してるくれるなんて無いだろうし、
新しい住民が自分よりも何百万も低いローンで買ったと知ったら人間関係悪くなりそう。

グランメゾンって建物はいいけど、立地が悪すぎるよね。
西九条にしろ清荒神にしろ、土地の仕入れ担当者を左遷させた方がいいと思うけどね。

今朝、新聞折り込み広告見ましたか、東急リバブルの中古マンチラシに
ついに紹介、グランメゾン池尻。。。。。。
２階の方が、強気に2990万でだしてます。
現況、居住中やから、この値段じゃないと、前のコメントにあるよう
永住ですね。
この掲示板見て、売りにだすのがこわいんです。結局２重ローンになるしなあ。。
私も損でも査定だそうかな。

損は、当たり前です、少しでも早く売り出すことが
得策です、刻々と値段が下がるんですから。
ただ、ここは売れ残りが多すぎですので、すぐ売却となれば、
購入価格の1000～1200万は下げないと。
逆に売れ残りは、大幅な値崩れおこしますね。
売却して、数年後売れ残りを購入という手も、すご技ですね、

ちらっと立ち読みした程度だけど、
マンションって、どんなにショボイマンションでも駅前とか駅近だと値崩れに限界があるって書いてあった。

なんでかっていうと、賃貸としての需要と賃貸に投資するファンドとか個人があるからだって。
確かに、ワンルームでも家賃５万とか６万取れるしね。
このマンションも伊丹駅徒歩３分だったら、家賃１８万くらいはいくんでねーの？

駅から遠いマンションが値崩れするもうひとつの理由が、
一戸建てと競合するからだって。

別に資産価値なんて売る時くらいは実損ないんだけど
心理的には相当くるよね。

例えば、２８００万で購入して５年後に６００万下がって２２００万になってもいいと思うんだよ。
新築で毎月の家賃１０万と考えれば５年間賃貸住宅に住んでたと考えればいいだけだから。

でも、２８００万が１８００万とかになるとかだと払ってるローン考えるときついよ。

子供が大学進学で独り立ちする１０年後にローン残債がちゃらになるくらいが理想なんだけね。

語るに落ちた物件で、何を今さらがたついてるの？
永住しなさい。
それしかないでしょう。

ここって駐車場もあるし職人とか車移動の人はいいよね。
だから、１０年後には、土方とかとび職、大工なんかの現場労働者であふれてるマンションになると思うよ。
駐車場も軽トラ、フルスモッグのハイエースだらけになりそうｗｗｗ