「ザ・パークハウス 宮前平エルド」（旧：宮前平二丁目計画）

最上階だったら余裕であるでしょう。

テニスコート跡地が開発されたら、南側4階からの眺望は無理と思い644さんに同感です。
となれば、将来も眺望の恩恵を受けるのは5階のみとなります。
その5階が、坪280万円台でしたら高くないかもしれません。
もしかしたら、647さんのような方が青天井の価格でも買うかもしれないと思います。
逆に、4階までの間取りが280万円台で売り出されたら、後々になって痛い目に遭いそうと思います。

それと、駐車場の台数が少なすぎますね。
これは大きなデメリットだと思います。

最上階眺望は６４２さんの写真にあるように、素晴らしいことは間違いありません。
高台且つ目前に何もなく、朝日が登るのを毎日眺めることが出来るのはうらやましい限りです。
坪３００は楽に超えるでしょうし、しっかり買い手は付くのでしょう。
（最近の近隣物件から類推すると、７０００万以上かな）

653さん

前列南向き最上階に限って、その可能性は大だと思います。
地所の宮崎台の物件も、北斜面の小台の物件でさえも最上階の南向きは6000万円後半でしたから、ここは更に高くなるでしょうね。

いっそのこと、エルドの最上階をルーフバルコニー付きの間取りにすればよかったのに。
そうしたら、夜景を見ながら優雅な時間を過ごせたでしょう。
私には手が届きませんが（笑）。

644さん
確かに健康な人なら苦にしない坂です
足を痛めた時や年老いてからは大変でしょう

坪300以上の田の字かぁ

坪280とか300とか・・。
浮世離れしているのか、意図があってか。
真に受ける人がいる筈もないのにね。
反論がないから読んでる人が納得してるとでも思うのかな。

そういうことを書いているのは、初期の頃、学区の話を高々としていたごく一部の方達だけでしょう。
一般検討者はそこまで盲目ではないと思います。

3月には答えが出ます。

644です。

私も、5階の南向きは相当高くなりそうと思っています。
といいますか、現地に立つと思えてきます。

ただ、656さんと同じく、田の字の中洋室のある間取りですし、特別な高級感のある外観でもありませんから、眺望だけで値段が高くなってもどうかなとも思います。

MRが完成して価格表が出るまで待つしかありませんね。

先日、デベからQUOカードプレゼント付きアンケート依頼が郵送されてきましたが、購入予算の項目のレンジが5000万～1億くらいだったような気がします。私のguessにすぎませんが、販売価格は6000万～9000万未満くらいですかね？

652さん

>それと、駐車場の台数が少なすぎますね。
>これは大きなデメリットだと思います。

機械式駐車場の台数が少ないのは今やメリットですよ。
何年か前に、戸数分に近い台数のあるマンションで、借り手が少なくなって維持費が管理費を圧迫するので機械式の一部を撤去したという話も聞きましたし、戸数の半分も台数が無くて、新築時は抽選だったのに、今や恒常的に空きがあるというマンションもあります。どちらも近隣の駅から５分以内の安くはなかったマンションです。
車をやめてマンションに移るという高齢の方も多いと思うし、私の友達にもヤンエグなのに家族で自転車という30代が何人かいます。

661さん

私にも来ました。いたって普通のマンションみたいですから、周辺の相場と同様に下層の狭い部屋なら4000万台からあるのではないでしょうか。

662さん

そういう見方や考え方もありますね。
機械式で屋外となると、修繕費が半端ではないと、実際に友人マンションで発生している問題を聞いています。

ここは急な坂があるから車は必要。

664さん

人それぞれでしょうね。
車があれば便利ですが、老いたら車をやめて徒歩生活するという人もいるでしょうし、このくらいの坂なら納得するという人もいるでしょう。

老いた場合、なんとか歩けるし、なんとか買い物もできる場所じゃないかなあ。

662さんのレスは一理あります。当マンションの購入層はそれなりの年齢層と
想定（高所得者＝年齢も高い）され、居住後、更に高齢化が進むことにより
駐車場もそれほど必要でなくなるかも。
修繕費負担でもめているマンションが多い中、入居時一時的に不便でしょうが、
マンションの長い将来を考えれば確かにメリットかも。

一部地下駐車場もあるようです。地下の普通の（７０平米）部屋なら４千万後半位
で出ると予想します。
その点でも662さんと同意見です。
坪平均280万は何度考えても、高すぎます。
（平均260～270、最上階300が個人的予想ですが）

このくらいの阪じゃないでしょう。

販売価格は6000万～9000万未満でしょうね。

坂について、意見が分かれていますね。

私は、最上階＝眺望が将来も抜ける間取りが買える身分でしたら坂を気にしません。
坂を歩くのが辛い年齢になったら、最上階を売却して平坦で買い物便利で狭い間取りに移ることを考えます。

と、夢のようなことを考えるのですが、平均260～270なんて言われたら1階でも買えない身分です。
250万円ぐらいで3階～4階あたりが買えないかなあと、夢の中で祈るばかりです。
夢がかなったら、坂のことは割り切ります。

とはいっても、田の字の中洋室には悩みまくりです。

ま、MRに行ってから考えますわ。

坂について、意見が分かれていますね。

私は、最上階＝眺望が将来も抜ける間取りが買える身分でしたら坂を気にしません。
坂を歩くのが辛い年齢になったら、最上階を売却して平坦で買い物便利で狭い間取りに移ることを考えます。

と、夢のようなことを考えるのですが、平均260～270なんて言われたら1階でも買えない身分です。
250万円ぐらいで3階～4階あたりが買えないかなあと、夢の中で祈るばかりです。
夢がかなったら、坂のことは割り切ります。

とはいっても、田の字の中洋室には悩みまくりです。

ま、MRに行ってから考えますわ。

>666さん

>地下の普通の（７０平米）部屋なら

地下の間取りってあるんですか？
物件サイトを見ても、送付された資料を見ても判別できませんし、基礎工事中の現地を見ても穴を掘っている様子はありませんが。

単なる個人の推測ですか？

地下室は考えられませんね。

私も資料請求して配置図を観ましたが、南側の前列建物の1階が地上に出ているわけですから、駐車場を挟んだ後列建物が地下になるわけがありません。
東向きのエントランス面の建物にしても、CG写真で1階から地上に出ていることが確認できます。

666さんがデベ関係者だとしたら・・・。

後列建物は半地下になるかも。
前列との間が駐車場だから、半地下があっても日影規制はクリアできそう。

で、260万円～270万円がデベの見込む中心価格帯だと。

ちょっと考えすぎかな？（笑）

坂はきついですが、立地は魅力。

270万円なら税是非検討したいです。

672さんと同じように考えていました。

あとは、将来テニスコートに何らかの建物が建つかもしれない状況なら最上階以外は買うべきではない、とも。

年老いたら売却前提では、高い価格で買えば買う程、将来条件が悪くなってしまってからの売却は厳しいでしょう

し、永住のつもりで買うにしても、眺望が望めなくなってしまった部屋に高い価格で住むのはなんとも・・・という

気がしてしまうので。

スレ主です。
当初の現地看板には、確かに地下１Ｆ地上5Ｆとなっていたんですよね。地下駐車場じゃないことが確定のようですし、地下室はあるのかと思っているのですが…

675さん

現地の看板には、たしかに地下1階の地上5階と書いてありますね。
機械式駐車場が3段だとすれば地下が必要ですし、付帯設備の収納スペースにも地下が必要と思われます。
間取りが地下もしくは半地下になるとは考えにくいですね。

ここまで書いて思いましたが、エントランスフロアが地下扱いになりませんか？

坪300ぐらいでも十分売れると思う。
値段上げていいから、仕様をもうちょっと良くしてくれないかな。

677さん
仕様とは具体的にどこを変えてほしいですか？
参考にしたいので教えてください。

677さん

坪300って、最上階のことですよね。
まさか、1階がその値段だったら買わないですよね。

676さん

傾斜のある土地に建つマンションは実際は６階建てでも
建築基準法上の表記で地下１階の地上５階や地下２階地上４階なんていうことはざらにあります。
機械式駐車場の地下とか付帯設備のスペースではありません。
複数棟あるマンションなどでは仮にA棟B棟あると、どちらも１階の部屋なのに、傾斜下側はA-101号室で傾斜上側はB-201という頭が混乱する場合もあります。

680さん

ご意見は理解しますが、造成中の現地は南側を基点に平坦になっています。
この場合、どこを掘って地下にするのかなと思います。
建築看板に地下1階と書いてありますので、掘るには間違いないでしょうが。

今の住まいのマンションも地下住居はないけど表記上は地下１階付となっています。坂はまったくない、平坦な場所です。ここはどうなんでしょうね・・・

間取りですが、Ｙタイプが田の字ではないけれど、洋室３は窓があっても奥な上に形も変で、かなり家具が置きにくく個室には向かないと思いました。東のＭタイプも１２畳のリビングダイニングはどう使えばいいのか・・・カウンター横スペースが広すぎて無駄に思えました。ここにソファ置くわけにもいかないし、洋室の入り口もあるし。結局ここは田の字が一番ましなのでしょうか？

送られてきた資料に入っていた間取り図だけで判断すると、Mタイプには中洋室がありませんため最も好ましいと思いましたが、683さんのご意見まで細かくは見ませんでした。

Mタイプも使いにくいとなりますと、資料の間取りは代表間取りだろうことから、多くの間取りが悩ましいかもしれませんね。

Yタイプは90平米を超えた4LDKですから、限定された方が選ばれると思います。

坂や駐車場に納得したとしても、肝心の間取りが使いにくければ魅力が落ちます。
あまり期待せずにいたほうが無難かもと思いました。

この雪じゃマンションまで辿り着けないわ。

ソリ遊びができるもん。

また坂ネタかって感じですが、確かに自分が老いてもし車椅子になったら、ちょっと外へ散歩とかでもあの坂じゃ無理だろうとか最近考えてしまいます。

もし坪２９０とかじゃ、うちはギリギリの生活になりそうなのでやめますが。

670・671さんへ
666です。手元に昨年８月に近隣住民宛て配布された概略の図面があります。
（近隣に住む友人から入手しました。ちなみに私は当マンションを検討している者でデベ関係者ではありません）

これを見ると地下住戸は南棟に７戸（すべて３ＬＤＫーＲタイプに似た田の字型）あります。
エントランスは１Ｆです。駐車場は機械式３段昇降式で、東棟・北棟・南棟
に囲われた処に３６台あります。
５階には広い部屋も見られますが、１～４階の北棟・南棟は南棟角部屋（恐らくＹタイプ）
を除き、ほとんどが７０平米台の部屋の様です。（Ｒタイプに似た田の字型中心）

地下の場合、立地からして相応の採光は取れる様ですが、それでも地下ですので
上記７戸の中には、７０平米程度で４０００万後半の物件もあり得る
と見ています。
（ＭＲに客を呼び込む為にも、あるのでは？）

以前も話題になりましたが、パークテラスの地下1階(全地下)で4千万円台後半だったようですね。

688さん

CG画像で南棟が見れますが、この1階は地下扱いになるんでしょうね。
で、エントランスは2階になると。
ということで、実際には穴を掘った地下間取りは無いと。

これで当たりでしょうか？

当たりでしょう。
北道路を基準に1階とすると、やはり地形的に南に向かって斜地だから南棟は部分的に地下1階＝実質は1階になりますね〜
パークテラスの地下階とは異なりますね。エントランスも表記上？は2階＝実質は1階なんでしょう。

地下に駐輪場やなんだっけ、あの空間、があればB1F扱いになるのでは？

もうちょい基礎工事が進めば、どんな感じになるか判明すると思います。
そのときはMRがオープンしてるかもしれませんが。

近隣駅に住んでいますため、時折現地を観察するようにします。

物件サイトが更新されました。

建物の配置図を見ますと、駐車場は屋外機械式の12列3段＝36台＋平置き1台の計37台というのがわかります。
転回スペースが狭くターンテーブルがなさそうですので、何度かの切り返しが必要と思います。
駐車場は、前列と後列の建物の間に位置しますから、後列の低層階の間取りには目障りになるかもです。

駐輪場とバイク置き場は、東棟の1階屋内でしょう。

間取り図の3タイプ掲載されていますが、中洋室で悩ましいかぎりです。

駐車場も間取りも、どちらも残念だなという気持です。

情報が更新されるごとに魅力度が落ちていくね。

80㎡前後でもう少し魅力的なプランは無いのかな。
配置図見ると無さそうだけど。

北棟は全部南棟にかぶる？最上階はセーフ？

「地下駐車場じゃない、外観が格好悪い、間取りが単純」
こういう理由で購入を見送る方が多いみたいですね。
財力はありそうですから戸建ては視野に入らないのでしょうか？

資金があるから戸建、ないからマンション、というのは、ちょっと古い考えでは？
うちは転売の可能性、セキュリティ面などでマンション派です。

698さん
なるほど。それですとパーフェクトなマンションが出てくるまで待たなくてはいけませんね。
新築マンションが出る度に期待してしまうのもうなずけます。

完璧な物件がでてくると価格がネックになる。

よくある話です。

堂々巡り、当たり前。