ザ・タワー横浜北仲

> ●タワーマンションのメリット

> ①タワーマンションは、ほとんど例外なく免震構造や制振（制震）構造で建築されているので、大地震が来ても揺れが小さく、家具の転倒による怪我など二次災害に遭いにくい。

→大きな地震に耐えたとはいえ、免震装置そのものは疲労しますし、半永久的に持つものでもありません。
また、大規模な地震では大きな余震がかなりの回数にわたって繰り返し発生します。免震装置の中には、エネルギー吸収能力が衰えてしまうもので出てくるでしょう。そうした装置をいつ、どのような方法で交換するのがベストなのかという課題は残ったと考えています
http://www.taisin-net.com/solution/special_issue/87lvn70000018cso.html

→ 一方、免震のように静的荷重を受ける状況下では、建物の変形を抑えるのは剛性しかありません。
ですから、剛性があまり低下しない方が変形を抑制できますし、逆の場合はどんどん変形が進んでしまいます。
免震は、打たれ弱く脆いと言えます。
基礎固定の場合は、塑性化が履歴減衰の増大となり変形を抑制する方向に働きますから、冗長性という観点からは基礎固定の方が一枚上手です。
この現象は、最初にお話した建物の地震応答解析結果の意味するところと合致します。
以上が、過渡応答でも定常応答でも共通して見られる免震の応答特性なのです。
免震の建物は一度壊れるとどんどん変形が進んでしまいますから、免震の建物を塑性化させる設計は好ましくないということになります。
https://www.sein21.jp/NewSeinWeb/TechnicalContents/Kikuchi/Kikuchi0104...

> ②災害対策も充実しており、ライフラインが切れたときのために非常用設備（72時間自家発電装置・太陽光電源・飲料水生成装置・簡易トイレ・かまどなど）も充実している物件が多い。

→さらに、地震で停電や断水になった場合、エレベーターが使えなくなるので外出は難しいですし、水を一階から高層階まで運ぶのは相当苦労します。地震だけでなく、火事が起こった時に逃げ出しにくい事も大きな問題です。こうした災害は滅多に起こらないとはいえ、万が一の災害へ対応が難しい事が、タワーマンションの大きなデメリットといえるでしょう。
http://rh-guide.com/hudousan/tower_man_demerit.html


> ③タワーマンションは、大抵が戸数300戸以上の大規模な物件なので、ホテル並みの豪華な共用施設がふんだんに用意され、またコンシェルジュを置いて住民サービスに当たるなど、付加価値の高い物件が多い。

→ところが、これらの施設はその運用や維持管理の費用を月々の管理費で賄うことになる。費用が賄えず、ジムやプールが閉鎖に追い込まれ、分譲時の付加価値がむしろマイナス資産として評価されている物件もある。これが、後述する費用問題にも大きく関わってくる。
http://sp.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html?page...

> ④既成市街地の駅前再開発の一環として誕生することも多いので、ペデストリアンデッキで駅まで繋いだものもあるなどアクセスが良いことに加えて買い物施設・飲食店も充実していることから、生活利便性が非常に高い。

→私も駅前に住んでおりますが、部屋によって騒音の度合いは大きく違います。
電車と反対側の部屋はほとんど気になりません。駅側は神経に障るくらい騒がしいです。
騒がしい駅側にはリビングがあるのですが、逆にリビングで子供が騒いでもテレビを大きくしても電車がうるさいので大丈夫という変な安心感も・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15656/


> ⑤多くは20階以上の高層階に限ることですが、都会の喧騒から遠い住まいであることも長所。窓を開けると、はるか下を走る車が小さく見えますが、騒音は殆ど聞こえて来ない。

→そもそも、タワマンの高層階に住めば、少なくとも地上から15m以上は離れた場所で生活することになる。そこで危惧されるのが、抑うつなどの症状だ。
　建設省建築研究所（当時）の渡辺圭子教授が1994年に発表した論文「集合住宅のストレスと居住者の精神健康」は、「高層集合住宅はその高さゆえに、外の明るさ、雨の音、樹木の緑といった外界による刺激が乏しい」と指摘する。
　また、感覚遮断研究では「刺激を極度に絶たれた被験者は無気力、抑うつなどの症状に陥りがち」だといい、渡辺教授は、高層階でもそれと同様の傾向が表れるのでは、と類推している。
　さらに、高層階での居住は「流産率が高まる」との報告もある。公衆衛生学の権威で『コワ～い高層マンションの話』（宝島社）の著者である逢坂文夫氏は、94年の研究「住居環境の妊婦に及ぼす健康影響について」で「高層階の居住者ほど流産の割合が高くなる」と発表しており、10階以上の高層階に住む女性の流産割合は38.9％に達するとしている。
http://biz-journal.jp/2017/08/post_20285.html


> ⑥タワーマンションの足元には広いオープンスペースがあって、都会とは思えない庭園が設けられるケースが多いもの。これは、出入りの際に住民に潤いを与えてくれる。また、中低層階の住戸では、その緑の景観をリビングから楽しむこともできるはずです。

→これを見た方の中には「こんなの本当に必要なの？」「誰が使うの？」と感じられた方もいると思います。
しかし、タワーマンションというのは、必ずと言っていいほど「億ション」と呼ばれる部屋がいくつも存在します。
そういった億ションを購入する人たちが満足できるマンションを計画する必要がある為、新築設計の段階で不要と思われる施設も設置しなければ販売が苦しくなる、という実情があります。
高級料理の周りに存在する花や芸術料理のようなものと同じです。
コンシェルジュがどこまで役にたつの？本当に必要なの？と言われると疑問を感じることがないわけではありません。
https://replacesupport.com/management-fee-for-tower-apartment


> ⑦眺望という無形の付加価値が付いてくる（住戸位置によって異なるものの、富士山や東京タワー、スカイツリー、レインボウブリッジといった魅力的な光景をリビング内からいつでも見ることができる）。これが最大のメリット・魅力となっている。

→ここでは代表的な入居者の不満点を2つほど挙げてみよう。まず1点目は、眺望に魅かれて高層階を選んだのに、それが実現していないという不満。
これは、中層のマンションにありがちな隣の建物で眺めが邪魔されるというものではない。窓際やバルコニーからは確かにすばらしい眺めが見られるのだが、リビングに座った状態では空しか目に入らない、ということ。
確かに大半の人は、ゆっくりとしたい休日などはリビングのソファやダイニングチェアに腰かけていることが多いはず。肝心のその瞬間（体勢で）見たいものが見えないというわけだ。
https://allabout.co.jp/gm/gc/26374/2/

>>21534 匿名さん

えっとここは北仲のスレなので、貼るところ間違えてますよ？
タワマンに住むかアパートに住むかなスレでお願いします。

二年後に1000万上乗せで売れますね。

>>21519 匿名さん

ざんねーん、さよなら

しかしすげーことになってるな。
もう終わりましたが。

当たった方おめでとうございます！
やったー‼️2年後楽しみですね。
この資産価値絶大なマンションに住めるのです！

外れた方はキャンセル待つか。
中古待つかです。
住宅ローン落ちや未入居転売が少なからずあるはずです。

抽選結果わかる方いらっしゃいますか？

上に貼ってありますよ？

未入居なら7000万が8200万から8500万くらいだな。

全戸倍率かぁ〜。すごいなぁ。

ご当選された方おめでとうございます。
42倍はすごい！

21536さん、反対に２年後１０００万下がったりするかも。

>>21435
そんなにいうほどここに思い入れは無いよ。残念ながらね。

>>21543 匿名さん
万が一北仲がそうなれば他のマンション、戸建は大暴落しますよ？

>>21544 マンション比較中さん
ではもうサヨナラですね？

>>21541 匿名さん

私もそれくらいになると思いますが、手付けと登記費用で1000万入れて、売却時の仲介手数料を引いて手残り1000万てとこでしょうか。
2年から2年半で倍になれば投資としては悪くないですね。

もちろん現時点での予測ですから上振れ下振れあるでしょうが、よほどのことがない限り損はないでしょう。

うちは大丈夫です、特別なので。

でた、セールズの人。苦笑

>>21548 匿名さん
セールズw

＞＞21528

抽選結果１０倍から下も情報お願いできませんか。

今ネット上の発言で訴訟になる件いっぱいあるのご存知？特に人種差別発言は気をつけた方が良いと思うよ。

説明されたけど土地計画着工初期なわけでしょ？
これからもビル群たちまくりで気が付いたら囲まれちゃっているのが想像できるからね。
いい場所なんだけど結局方角眺望がどこ選んでも将来的に相当高層階じゃ無いと期待できないってとこが残念な点だと思う。
しかも構想になるほど海っぺリだから強風で窓も開けらんないし、地震の揺れ倍率が恐い。

>>21553 マンション比較中さん

だから価値が上がるんじゃん。
ここ以外建たなかったらつまらない。

>>21553 マンション比較中さん
いまだにこのスレにネガを書き込む連中のレベルがわかる書き込みでgood。

ここの価値は横浜屈指の観光地の中に住めることでしょう。そこが評価されてのこの倍率じゃないでしょうか。

しけにやられるよね海沿いは。ジトジト。

潮風による外壁の劣化とかね。そりゃあもう。

＞＞21555
これもネガに入るの？貶してないみたいだけど。真実を言ってると思いますよ。

給排水設備のメンテとかね、
そりゃあもう莫大なコストなのね。

完売御礼が出たら
検討板は閉鎖で平和になりますよ～

よかっねぇ、よかったねぇ

武蔵小杉化したら価値が下がるよ。希少性というものが本当の価値を上げると思う。
嫌だ。囲まれたくない。他を探す。サヨナラ皆さんお幸せに。

>>21563 マンション比較中さん

ほんとですか！！
武蔵小杉って初期の頃、坪200強だったと思いますが、タワマンが乱立していまの新築はどれくらいで売りに出されてるのですか？
坪100くらいですか？
全力で買いに走るので、現在の武蔵小杉の相場を教えてもらえますか？

>>21564
文面を読み取る力はありますか？

武蔵小杉に行くといい、頑張れ

先程落選の電話を頂きました。
思い出の土地で、夫の通勤にも理想的なマンションだったから暫くヘコみそうです。

当選された方々、おめでとうございます。
一階のスーパーは何が入るんだろう？
良いマンションになると良いですね。
北仲エリアの益々の発展をお祈りしてます

>>21551 匿名さん
はい、どうぞ。万が一転記ミスがあったらごめんなさい。

>>21565 匿名さん

えっと、文面を読み取る力はありますか？

武蔵小杉化することで価値が下がるなら、タワマンが増えることで時間価値が下がるということですよね？

この論法が正しいのならば、武蔵小杉の不動産価格は下がっているということになります。

よって、初期に坪200強だった武蔵小杉の不動産価格は、あなたの理屈だと下がってるわけですから、今いくらですかと聞いているわけです。

文面を読み取る力がなさそうなので、解説を加えましたから、現在の武蔵小杉の相場を教えてください。

>>21568

有難うございます。

赤文字だね

ふふふ、その名の通りこちらは比較中な訳で、
しかもセカンド検討なだけなんでやっぱり希少性。

セカンドなら、たまに来てAPAで充分って話しか。その方が眺望いいし。

>>21568 マンション検討中さん

ありがとうございます。
これを見ると、44平米程度の部屋が人気だったようですね。

しかし、実需と思いますが、Hsの11,000万や、11,300万の部屋に27倍や28倍の倍率が入るのは本当にすごいですね。

>>21581 匿名さん

あの小窓で？

>>21578 匿名さん
最近たったみなとみらいのマンションの値段しってる？

>>21578 匿名さん
今までの論理破綻したネガとは違うまともな意見ですね。
今の市況が高すぎるのは同意です。
低仕様に関しては、リセールへの影響はそれほどないかなと予想してます。
供給過剰もないかなと思います。このロケーションに住みたい人は沢山いますからね。この短い販売期間で売り切った実績がありますからね。
後発のマンションが建てば利便性もあがりますから更に人気が出ると思いますよ。

私も上がるとは思ってません。
ただ、資産価値が落ちる速度は非常に緩やかだと予想してます。

>>21585 匿名さん

マンション購入は実需という話はさておき、あなた見る目がないから投資はやめた方がいいですよ。

>>21582 匿名さん
申し込みました。
間取りで満足できるのが、ここしかありませんでした。
ハズレました。
モデルルーム跡地の物件に期待します。

上から目線。

いずれにしろ
横浜ガンバッ

周辺の景観が一斉に変わってってしまうのだね。
つい先ほどタイムリーに武蔵小杉のことをニュースで見ました。
わかっちゃいたけどああはなってほしくないなここは。でもなっちゃうんだろうなと思うと残念だな。

>>21585 匿名さん

正しいものの見方。
間取りが悪いと、実需では悲惨。

>>21592 通りがかりさん
君ともお別れですね
正しいものの見方と書いた投稿が削除されていたのは、笑わせてもらいました

>>21593 匿名さん

間取りが最低なのは事実でしょう。

>>21594 eマンションさん
間取りが悪い部屋もありますが、最低ではないですね。
言葉を間違えてます。マウントをとりたいが為に間違えてしまうのか、そもそも言葉を知らないのかどっちでしょうかね。

抽選で無事に当たりました！
引き渡し後に坪450で転売予定です！

>>21596 匿名さん

坪350くらいの部屋なら可能性ありますね

他人に指図するなよ。神様にでもなったつもりか？

部屋にもよると思うが20階以下の転売は期待出来ないと思うな。眺望に魅力はないし。

>>21596 匿名さん
どの間取り？

>>21591 匿名さん

武蔵小杉のニュース？どんな内容でしたか参考までに教えてもらえないでしょうか

≪最終期の結果≫
発売戸数：75戸
発売総額：64億6,020万円
申込総額：551億9,590万円
最高倍率：42倍

さてこれから販売済みと称した部屋、キャンセル部屋がどのくらいでるかですな。
販売好調は本物なのか、バケの皮がはがれるのか注目です。

>>21603 匿名さん
ハズレた人が沢山いる事実があるのに嘘ついて販売済にして何のメリットがあるの？

悔しかったんだね

コメント数２１６００
売れないマンションはゴキブリのようなネガすら湧かない。
悔しくのか妬みか敵意か知らんが
ネガ諸君の話題は全て議論が尽くされた。
ネガが全く意味ないどころかネガの存在が逆にここの人気に拍車をかけた。
最終期の人気が全てを物語る。
これが現実、これがリアルだ。
これからもネガ諸君頑張って盛り上げてくれ。
おつかれっしたー❗️

>>21603 匿名さん
そうなんだね。それは楽しみだねーwww

>>21602 匿名さん
申込総額、圧巻！

そういえば、少し前には倍率つかないって予想していた人もいたよね。
ネガなのか、見る目がない人なのか。

北仲の躯体が出来上がるころには、圧倒的な存在感を放つはずですので、その頃を見計らって住友・大和コンビの売出しがあるのではないかな。
一帯再開発で後発は高くなるという経験則があるので、立地は多少劣るが平均４３０万円くらいになってしまうのかもね。
２０２４年ころ竣工と予想。

北仲も中古になれば、物件ごとの評価差がはっきりしてくるだろうけど、どの部屋でも多かれ少なかれ利益は出るでしょう。含み益がある状態なら買換え・買い増しの選択ができるから、買えた人は最終期の人気を確認してホクホク顔といったところでしょう。お疲れ様でした！

差別的発言は削除されてたね。こらからは気を付けるように。

>>21610 マンション検討中さん
君まだいるんだ笑

>>21567 匿名さん
諦めないで欲しいと思います。
後発もあるし、中古もでるだろうし。
ご自身に合ういい物件に出会えるといいですね！

>>21603 匿名さん

実需で20倍以上付いてるのに化けの皮ってどういうことなんでしょうか？
全て三井の嘘ということでしょうか？

>>21596 匿名さん

経済が今のままなら可能性としてあり得ますね。

>>21599 匿名さん

ほんとに不動産を理解していないですね。
リセールで期待できるのは20階以下ですよ。
だから底層階の倍率が高いんじゃないですか。

もう少し勉強してからネガを書いた方がいいですよ。

あなたの恥を晒しますから。

>>21592 通りがかりさん

少しは不動産勉強した方がいいですよ。
新築プレミアムが優良物件は乗ってるので、間取りが良い、眺望の良い部屋のリセールは悪いんです。

お見合いの底層階ほど値上がりが期待できるのは、過去の事例から明白です。

リセール高いのは普通に1LDKだと思うよ
投資利回りが良いので

ネガは何度論破されても出てくるね。
面白いね。ゾンビとかゴキブリのようだね。
ネガに対する回答が非常に勉強になるので
ネガさん頑張って欲しいです

>>21612
[新築プレミアムが優良物件は乗ってるので]
ってどういう意味なんでしょうか?　文章がいまひとつ理解できません。

失礼
21616の方への質問でした。

期待に応えて。


タワーマンション、なぜ危険でデメリットだらけでも日本人は住みたがる？膨大な修繕費負担
http://biz-journal.jp/2017/09/post_20467.html
　日本では知られていない事実だが、ヨーロッパでは日本でタワーマンションと呼ばれる類の超高層な集合住宅はほとんどない。私が知る限り、あるのはロンドンだけで、全部で20棟ほどだといわれている。なぜだろう？

　実は、ヨーロッパ人はタワーどころか普通の高層住宅をも嫌っている。少なくとも小さな子どもを育てる住宅としては、ふさわしくないと考えている。いくつかの国では法律で禁止さえしている。



不動産業者が本当のこと言っちゃいます！タワーマンションを買ったら後悔する７つのデメリット。
https://myhome-juku.com/true-of-tawaman/
でもね。

不動産業界の人間は知っています。



タワーマンションは買ってはいけない。



売っているマンションデベロッパーの営業マンですら知っている事実です。

「後がどうなるか分からない。絶対後悔する。」



知っていてもね、ノルマがあるから売りますよ。

（だって、売らないと食べていけませんからね。）



なので本日は、（一応）不動産業者であるワタクシが本当のことを言っちゃいます！！！



再開発が招く住宅供給過剰
タワマン併設５割に上昇 人口減、ゆがむ街の姿
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO28401600R20C18A3MM8000/
　日本の都市整備で大きな役割を担ってきた官民の市街地再開発のバランスが崩れてきた。日本経済新聞が全国の事業を調べたところ、超高層住宅（タワーマンション＝総合２面きょうのことば）を備える割合が1990年代前半の15％から2016～20年は５割近くに増えることが分かった。古い建物の密集地をオフィスや店舗、広場も備える複合施設に刷新する本来の目的は薄れ、住宅の大量供給源になりつつある。住宅過剰懸念も出ており、人口減時代にあった都市整備の手法を探る時期にきている。…


「空き家大国ニッポン」のゾッとする近未来〜首都圏でさえこの惨状…
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51118?page=4
藻谷　戦後の日本の住宅業界は、「供給を増やせば市場価値も上がる」という、市場経済原理とは真逆の、謎の信念によって支えられてきたのです。原理的には、供給を増やせば値段は下がるのが当然なのですが。

>>21620 匿名さん

大規模物件の場合、高層階で眺望の良い部屋の価格は高く、底層階のお見合いの部屋は割安にといった感じて値付けをします。

そうすることで申し込みを分散させますが、実際のリセール価格においては新築の価格ほど差が開きません。

例えば、同じ70平米でも40階眺望の良い部屋は新築価格が9000万円だとして、3階のお見合い部屋は7000万円だとします。
この場合、坪単価は前者が424万で、後者が330万です
新築時の価格差は単純に2000万円です。

しかし、リセールにおいてはこの2000万円より価格差が縮小する傾向にあります。

具体的には、前者が8500万円で、後者が7500万円と坪単価は401万と353万といった感じです。

この場合リセールでの価格差は1000万円となり、新築時の差がかなり少なくなります。

この高層階で間取りがよく、人気の部屋のことを新築プレミアムと言い、一般的にリセール時にそこまで評価されないということですね。

これが前編

夢の「タワマン」からまっ逆さま…　住民から“修繕費が足りない”の悲鳴が上がるワケ
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05190801/?all=1
これから大きな混乱が

「日本の建築業界の技術力があれば、タワマンを建てるのは十分可能でした。しかし、大規模修繕については業界全体の経験値が低く、いくらかかるのか予測が立てられていません。初期のタワマンが一斉に1回目、2回目の大規模修繕を迎えますから、これから大きな混乱があると思います」

　そう語るのは、建物診断設計事業協同組合の山口実理事長だ。さくら事務所創業者で会長の長嶋修氏も、

「増えはじめた2000年代前半、タワマンは解体できないのではないかと言われた。それでも建て続けたくらいなので、建てたあとの修繕費用など検討事項に入っていなかった」

>>21621 匿名さん
20年前から言われてるよねこれ
もはや紙オムツは成長に良くない、テレビを見るとバカになる、電子レンジは健康に悪いとかと同じ次元のオカルト話でしょう

>>21621 匿名さん

榊信者のようですが、ここ数年で大きく損をしましたね。

私も予言ができるのですが、今後100年以内に震度7の地震が地球上のどこかでおきます。
これは私の命を賭けてもいいですよ。

まず、彼はここ5年間ずっとマンション価格が下がると論じていますが、実際は上がり続けています。
いつかは彼のいう通り、下がると思いますが、無責任極まりない話では、私も100年後の命を賭けますが、同様のレベルですね。

それ以外の細かい書き込みも全て論理的に回答できますが、めんどくさいので割愛します。

締めにもう一度

タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/?all=1
「インターネットで『タワーマンション　問題点』と検索すれば、様々な専門家が『安易な購入は危険だ』と注意喚起する記事やサイトがヒットします。それでも人気は高止まりです。法人や外国人投資家が投資目的で購入したり、相続税対策もあるでしょう。とはいえ、眺望や通勤の便、はたまた社会的ステータスに魅力を感じる人も依然として多いと考えられます。そこで購入を検討している方々には声を大にして言いたいことがあるのです。それは国土交通省の幹部が30年後、タワマンの資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているということです」

タワマンの現実…マンション２０２０年問題
http://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html
　フィットネスジムやプール、カフェにパーティールーム……。眺望やセキュリティーの高さと並んで、購入前に目を奪われがちなのは、共用施設の豪華さだ。前出のメリットを尋ねるアンケートでも第４位に挙がっている。

　ところが、これらの施設はその運用や維持管理の費用を月々の管理費で賄うことになる。費用が賄えず、ジムやプールが閉鎖に追い込まれ、分譲時の付加価値がむしろマイナス資産として評価されている物件もある。これが、後述する費用問題にも大きく関わってくる。


修繕費用は110億円超…　金食い虫「タワマン」のスラム化懸念、その対策例
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05200802/?all=1
「小規模なマンションでは修繕工事費の9割が外壁補修ですが、うちでは1割ほど。タワマンでは圧倒的に設備修繕に費用がかかります。うちは外壁補修は十数億円でできるのに対し、ポンプやエレベーター、給排水管の交換などには70億円近くかかってしまいます」

　ケタが違うのだ。

「最初の30年は、毎年の平均支出額が1・9億円ですが、31年目からは2・5億円もかかり、50年全体でかかる費用は計画上で110億円を超えます。そこで分譲当初は1平方メートル当たり85円だった積立金を、5年目に均等積立に移行して同230円にまで引き上げました。段階増額方式だと値上げのたびに総会で決議にかけ、過半数の賛成を得なければならず、住民の反対で予定通り値上げできないリスクも伴うからです。結果、1戸平均で月6000円が1万7000円ほどになって、管理費など諸々含め、月に4万円ほど支払っている住戸が多いですね」

>>21621 匿名さん
ごめん長すぎて読むのが面倒くさい。。

読むの疲れる。
読んでないけど・・・

>>21627 匿名さん

自分の考えがなく、貼り付けることが目的なので許してあげてください。
内容は読むに値しないことは間違いないですので大丈夫です。

>>21628 匿名さん

内容ないので読まなくても大丈夫ですよ。

ネガレベル低っ

>>21626 匿名さん
おまえは一体何がしたいん…はあ、、
それを貼るとキャンセルする人が1000人に一人でもいると思っているのか？
ここを買った人とネガとのレベル差があまりに著しくて哀しいよ