（仮称）宝生ハイツ建替え計画

ガチ中華と民泊がなぜ差別や煽動になるのか理解できません。
やはりそういう利用しかできない土地になってしまうのかなという嘆きです。

マンションの建て替えは稀なことなので、できれば成功させてあげたいなとご近所さんとしては願っているのですが...

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今ふと気がついたのですが、中国人が来ると悪いことが起きるという差別感情があるからガチ中華とか言うだけで差別を連想するのではないでしょうか。

私はむしろ、日本人こそが起業家精神を失い、狭いコップの中で半世紀も前と同じ価値観で争いあって大きな世界の大きなうねりに飲み込まれて溺れようとしているように思います。ちなみに私、池袋にいくとお気に入りのガチ中華に通ってますよ、四川料理食べるならガチ中華一択です。ネクタイしめたり上着を来ていったり、洒落からして高いお金をふんだくる大してうまくない日本人経営のレストランよりずっと美味しい。我々日本人、負けてるね、ダメだね、そういう価値観でものごとを見ていますよ。

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4452 匿名さん　ご立派なんですね。「民泊」についての考えもお聞かせ下さい。

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>>4453 マンション検討中さん
>「民泊」についての考えもお聞かせ下さい。

ご存知でしょうが、基本的に宿泊施設ですから旅館業が禁止されている文京地区では許可が出ません。しかしここは水道橋駅や後楽園駅に近い交通の結節点にあり、東京ドームシティやドンキホーテなど観光スポットにも至近なので、悪意の業者が無許可民泊を始めるリスクは十分あります。所有者が不明となり放置された空室を勝手に占拠して民泊化する可能性もあります。特に管理不全に陥った老朽マンションでは危険性が高いでしょう。そもそもこうした違法な民泊に宿泊する旅行者は遵法精神に欠けている可能性が高く、マナーもそれなりに悪いと予想され、近隣の環境にもあまりいい影響はないでしょうね。

とはいえ、海外の法人による犯行の場合、日本の司法がどこまで強制力をもってやめさせられるのかはなはだ疑問です。

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民泊といえば
https://encount.press/archives/838504/

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X 文京地区
○ 文教地区　でしたね
https://www.city.bunkyo.lg.jp/b026/p003112/index.html

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そういえばヤフー知恵袋にも民泊のお悩み相談があったようですね

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14163472879

どうやら相談主のケースの場合、警察も保健所もあまり動いてくれなかったようです。一度脱法民泊ができるとなかなか大変なようですね。

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まず、円安の政策を止めるのでしょう。

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>>4458 匿名さん
>円安の政策を止める

新NIISAとかで投資の裾野が広がった日本ですが、日本人の庶民の多くは利回りのいい海外向け投資ファンドを買うんですよ、S&P 500連動投資信託とか。あるいは企業家は低金利の日本円で借金して高金利のアメリカドルに両替して海外に投資する、金利差で利鞘が抜けるから、国内で稼いだ円は売られ、ドルが買われて投資は悉く海外に逃げる、円安は構造的なものです。それを支えているのは低金利にしろ、国内物価を抑えデフレ回帰させろ、と政府に圧力をかけ、でも自分だけはちゃっかり高金利インフレのアメリカへの投資で一儲け、という我々日本国民です。

政策ではないんですよ、国内経済が良くならないといけません。お金の循環をよくするにはまず老朽マンションの建て替えを促進して住宅市場を活性化させること（若干新築マンションが安くなって購入者が増えるでしょう）、文京区の高さ規制もそうですが、岩盤規制を打破して文京区でも天井高の高い優良なマンションを供給できるようにすることも、ある程度日本経済によい影響があるだろうし、国内投資が増える一端になるでしょう。マンション反対運動は日本の経済に悪い影響があります。

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円安もいいこといっぱいあるんですよ。国内に産業が戻ってくる。
円高になると日本で作ると高いので価格競争力が失われる。こうして円高だった日本から産業が次々と中国などの海外に逃げていった。

円安になってから日本の人材が割安になったので、日本に開発拠点を置く企業とかも増えましたし、日本で工場を新設する動きもだいぶ活発になってきました。

誰とはいいませんが1ドル90円だった2009年ごろ、無茶苦茶な円高の中、円高になるメリットもあるとか悪夢みたいなコメントをした財務大臣がいましたね。企業より家計を重視するとかうそぶいている間に、日本の産業空洞化はすすんだわけです。

ただ惜しいことに日本に工場が戻っても、人口が減っていることだけはどうしようもない。若い働き手が減っている。働き方改革で長時間労働ができないから残業して人数の足りないところを補うことすらできない。そしてここでは西陽が遮られるといってマンションの建て替えに反対している。日本の経済の将来は暗いです。

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>>4460 匿名さん
補足ですが、当時の識者が激おこぷんぷん丸になっている記事のリンクを貼っておきますね
https://diamond.jp/articles/-/2630

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決めつけが酷いです
総合設計設計制度そのものに反対してる訳ではないのです
老朽化マンション建替促進施策に反対してる訳ではないのです
日本経済活性化を妨害しようとしている訳ではないのです

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>>4462 マンション検討中さん
どうせ学園の回し者なんでしょう

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まだ許可がされてないということ？
いつ許可されるの？明日に？

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過去レスにはすぐに許可されるような書込みがされていました。

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>>4462 マンション検討中さん
そうです、反対する理由なんてありません。みんなで賛成だと声をあげましょう。
老朽マンションを総合設計制度を使って建て替えすることは
１）建物と建物の空間が大きくなり、建て替えによる隣接地への悪影響が少ない
２）増床した部分を販売して建て直しの経済的負担を大きく減らすことができる。
３）旧耐震建物が最新の耐震性能の建物になることによって防災に大きく貢献する
４）都心部の住宅供給が増えることで、デマンドプル型の異常なマンション相場に終止符を打つきっかけになりうる。
５）住宅を建てて販売することによって日本の GDPの成長に貢献する
６）優良な住宅が供給されることで幸せな家族の笑顔が増える

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そしてなによりも、

7)優良な新しいマンションが建つことで地域の不動産価値が高まり、みんなが笑顔になる。

これに尽きるとおもいます。

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これも追加してください。
↓
8）近隣住民の方々の理解を得たプランで建てることによって、地域社会に受け入れられるマンションとなる。

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>>4468 匿名さん
>近隣住民の方々の理解を得たプラン
現実味のあるプランを逆提案されるとよいのではないかと思いますね。

神宮外苑再開発の時には「イコモス案」が、日本テレビ本社跡地の再開発でも反対するグループから対案が出ましたよね。反対している人たちがどのようなものなら許容可能なのか、その境界線を明らかにするべきでしょう。よりよい案であればそれでまとまる可能性もあるのではないでしょうか。

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>>4469 匿名さん

ここのたちの悪い反対派は知恵遅れのように「反対、反対」と叫ぶだけ。代替案なんて出せる知能も品性もない、社会のゴキブリだよ。

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>>4469 匿名さん
>現実味のあるプランを逆提案されるとよいのではないかと思いますね。

逆提案したら真剣に検討していただけるのでしょうか？
デベはプランの基本的な変更に応じると考えてよろしいのでしょうか？
デベの方から「このプランならどうでしょうか」とデベにとって受入れ可能なプランの変更案を提示していただいた方が効率的なように思います。

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>>4467 匿名さん
数多の利点がありながら、地域の賛成を得られないのは何故でしょうか？

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>>4471 匿名さん
おっしゃるとおりと存じます。
対案を示すにもお金が掛かります。
建て替えする側は多大な経済力をお持ちの強者なので幾らでもプラン検討できますが、地域の環境を守ってほしいとお願いする側は1円たりとも資金のない弱者です。
対案を出せなければ計画変更のお願いすらする資格なしと言うのなら、経済弱者に人権無し、と言っているのと同じことと感じます。
強者の論理そのものですね。
そういう傲慢さも、地域の理解を得られない一因と思います。

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>>4471 匿名さん
先ほどの代案はいずれもざっくりしたものでしたよ。精密な設計までは不必要だと思います。こうしたいという考えを形にして見えるものにすることが大事でしょう。

元の建物と寸分違わぬマンションを作るのにいくらかかるのか、ざっくり試算するのにそれほどコストがかかるとは思えません。大正時代のままの古い擁壁に影響が出ないように建物をひっこめるとどうなるのかとか、検討したらいいと思います。おのずから世帯あたりの負担額がわかるでしょうし、要求を全て盛り込んで形にしたらどんなマンションになるのか、見える化すれば新たな学びもあると思います。

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>>4473 評判気になるさん
>対案を示すにもお金が掛かります。

詳細な設計ならば確かに多額の費用が必要ですが、ざっくりとしたアウトラインを出すにさほど大きな費用はかからないと思いますよ。マンションの建築に詳しい「建てさせない建築士」などと言われるマンション反対運動御用達の建築士さんもいると聞いています。支援していただくことは可能ではないかと。それでも費用が足りなければ支援者からカンパを集めたりクラウドファンディングを活用するのも良いと思います。

見方を変えれば建て替えする側はそれだけの費用を負担した上で反対派と交渉しているのですよね。マンション内での合意形成のプロセスもふくめると多大な労力と時間もそれに加えてかかっているでしょう。簡単に、はいそうですかとやめられない所に来ているとおもいます。反対運動は相手に巨大なサンクコストの負担を強いていることを意識してほしいと思います。

それを覆して撤退するという決断を促すにはそれ相応の説得力のあるプランが必要ではないでしょうか。これまでの書き込みを読ませていただきましたが、どうやら対話に行き詰まっているという認識が反対している側にあるように思います。交渉ごとはなんでもそうですが、相手をまず理解しないと、互いに一方的な要求をぶつけあうばかりで実りが得られないことが往々にしてあります。対案づくりは相手を理解する大きな一歩となるでしょうし、どう要求したらよいのか、落とし所をどこに持っていくべきなのか、自分たちの要求が何を意味するのか、などの学びの機会にもなるでしょう。住民主体の町づくりというのは本来そういうものではないかと思いますが、いかがでしょう。

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国土交通省が2022年にまとめた資料によると築40年以上の高経年マンションは115.6万戸だそうです。2026年には169.7万戸に増えると書かれているので、今は170万戸近くの老朽マンションがあることになりますが、2025年3月31日の時点では「累計」で2万6千戸しか建て替え実績がありません。残りは居住不適格な廃墟になるのを待っているというのが現状です。資料には建て替えにあたっての自己負担も記されていますが、ここ数年で建築費用もかなり高騰しているので、2022年の倍以上の負担が建て替える側に生じていても不思議ではありません。
https://www.moj.go.jp/content/001385377.pdf
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001903860.pdf

この数字を見る限り、建て替えができるところまで辿り着くことは奇跡としか言いようがないと思います。それ故に、単純に反対すればいいというものではなく、建て替えを阻んだ結果残された施設の老朽化に伴う多くの問題、建物の安全性の低下や、築年数が増すごとに等比級数的に増加する修繕費用などに悩まされることになる区分所有者の人々を地域全体でどう支えていくのかについても考え、実効性のある提案を行う義務が反対派にはあるのではないでしょうか。言い換えれば、こうした代案を出して理解してもらうことが、建て替えをやめさせる手掛かりになるでしょう。

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> １）建物と建物の空間が大きくなり、建て替えによる隣接地への悪影響が少ない
宝生ハイツ側が、総合設計制度の適用が認められない場合と、適用が認められる場合とで、それぞれのパースを示し、隣接地への影響がどのように違うかを説明することが必要ですね。

宝生ハイツがしっかりと対応していないのではないですかね。

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>>4477 匿名さん
>総合設計制度の適用が認められない場合と、適用が認められる場合とで、それぞれのパースを示し、隣接地への影響がどのように違うかを説明することが必要

総合設計制度の適用をしない、かつ今と同じ大きさで建て替えるという条件では増床できませんから費用面で建て替えは難しくなると予想されます。（なんか勘違いされているようですが、私は中の人ではなく、マンションの建て替えを推進したい文京区民ですので悪しからず）建て替えには反対していないのだから、こうすれば建て替えができるよと代案をしめせば、どの方向に歩み寄ればいいかが相手に伝わるのではないでしょうか。代案を示すのはコミュニケーションの糸口を得るための手段です。

このままいくと判決が確定して総合設計制度の許可が下りてしまうでしょう。

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私見ですが、訴訟は悪手だと思います。
学校の隣に高層マンションなんて酷い！という感情を裁判官が共有してくださるとよいのですが...

過去にも高級住宅街のど真ん中に漫画家が建てた家の奇抜なデザインが景観を破壊する暴力であると訴えた住民に対して、訴えを棄却した判決があります。情緒だけで訴えても法律が優先するという一例です。本来は自治体を動かして学校の隣にタワマンを作ってはいけないという景観条例をつくることから始めるべきでした。たとえば小石川二丁目マンション事件は、高さ制限を定めることで既存不適格となったマンションの建設を完全に頓挫させることに成功しましたよね。訴訟より先に民主的な手続きを踏んで議会で多数派を形成して条例を決める方が先だったのではないかと私は思います。ただ、これは諸刃の剣で、他の地主さんたちも従わなければいけなくなるので、反対意見も多く出るでしょうから、議会で多数派を得られるかどうかは微妙だと思います。

https://fujikurasi.exblog.jp/10750978/

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訴訟は悪手と強調する人は、訴訟になって困る人かな？

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それで、いつ許可がされるのですか？

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文京区といえば
マンション訴訟
そんなイメージ

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>>4482 匿名さん
正確には裁判所での裁判でないものもあるのですが、都建築審査会の審査請求も素人目からすれば裁判みたいなもんでしょう。某革新政党が新聞やテレビメディアを動員して、応援している反対派の主張を広める手法を好んで使うので、なおのことそういう印象を持たれがちですね。もっとも、意外に思われるかもしれないですが、国政選挙や都知事選挙の得票数ベースだと文京区では保守の方が人気があるんですよね。

裁判という手段に訴えることの問題点は、判決が出て白黒がついても、負けた側ははいそうですかと納得できるはずもなく、根深い対立構造が残ってしまうとういうところです。マンションが建った後でも反対運動のポスターを剥がさず貼ったままでいる家も区内に何軒かありますので、恨みは簡単に消えるものではないなという感想を抱いています。そういう視点からすると安易に弁護士を立てて戦うというのは本当に悪手だなと思います。

文京区に分断を作り、対立を煽り、地域を機能不全に陥らせるという目標が達成できて一部の人は大喜びでしょうが...文京区民としてはまことに迷惑な話です。

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それで、いつ許可がされるのですか？

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いろいろな意見が出ていますが、プロジェクトを前に進めるためには、事業者側からプランの変更案を提示していただくのが手っ取り早いのではないかと思います。
近隣住民側から逆提案したとしても、その内容が事業者側に受け入れられないようなものであれば、検討対象にもならず、逆提案に要した労力・費用が無駄になるだけです。
事業者が近隣住民の方々とよく話し合ったうえで、事業者・宝生ハイツ住民が「ここまでなら譲歩できる」と考えるプランの変更案を造っていただくのがよいと思いますが、いかがでしょうか。
もし、事業者側が「プランの大きな変更には一切応じられない」というスタンスでしたら、建替えの実現までには時間がかかりそうです。それは宝生ハイツの住民の方々にとっても望むところではないでしょう。
近隣住民の方々も建替え自体に反対しているわけではないです。ベクトルが全くの逆方向というわけではないですので、事業者側と近隣住民とがよく話し合って着地点を見出していければと思います。

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これはあくまでも私の私見ですが、東京都が総合設計制度を許可することに関して違法な点はないと考えられることから、原告敗訴となるだろうと思います。結審すれば直ちに許可は下りるでしょう。もちろん、あの手この手で何年も裁判を引き延ばすことで、数年間にわたって都の決定を先延ばしにすることは理論的に可能だと思いますが、その手法について批判の声があがるでしょう。

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>>4485 匿名さん
>事業者側からプランの変更案を提示していただくのが手っ取り早いのではないかと思います。
私は外部の人なのでわからないのですが、都や文京区の議事録などや報道各社の記事などにも接した限りではプランの変更案は実際に提示されているようです

2023年6月26日に開催された文京区令和５年建設委員会の会議録を見ると委員の一人から"双方の話合いの中で事業者さんが計画の変更を５項目にわたって行うというふうにお伺いをしております。"との発言もありましたので、誠意をもって可能な範囲での譲歩はしていると思います。

しかし、上流に投稿されている国の資料をご覧になればわかるように、マンションの建て替えで問題になるのは建て替え資金の問題です。総合設計制度の活用ができないということはおそらく資金面で相当な難題を抱えることとなり、建て替え事業が頓挫することは想像に難くない。設定されたハードルがあまりにも高すぎれば、譲歩できないのはむしろ当然のことでしょう。それでも建て替えが可能だというのならば、可能であることを総合設計制度の適用を否定する側が証明しなければいけないというのが私の主張です。

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>>4487 匿名さん
おっしゃることは理解できるのですが、事業者・宝生ハイツ住民と近隣住民との対立が延々と続けば、それだけプロジェクトが遅延することになり、その間に事業費がどんどん膨らんで現在のプランでも建替えが難しくなってしまうのではないかと懸念しています。
ご存じのように中野サンプラザの再開発は難航していますし、それ以外の再開発プロジェクトもあちこちで困難な状況になっています。
プランを見直すことで宝生ハイツ住民の方々の資金負担が多少増えるのはやむを得ないのではないでしょうか。
あまり時間がかかると、最悪の場合、建替えが難しくなって事業者が撤退してしまうかもしれません。それよりはプランを見直して少しでも早く着工できた方が宝生ハイツ住民の方々にとっても、結果的にはメリットがあるように思います。

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建て替え資金が足りなくなっても総合設計制度を使うな、建て替えには賛成だからやってかまわない、というのはあまりにもダブルバインドな発言です。それができれば苦労はしないと思います。

交渉の過程で相手が飲めない高いハードルを要求して、交渉が進まないのはこちらが示したハードルをクリアできない相手のせいだ、という論法はあまりにも大人気ないと思います。これでは先に進めるものも進めません。

ここで懸念されるのは、状況が好転すればいくらでも名乗り出るだろう業者の撤退の懸念などではなく、マンションの区分所有者の寿命です。何年ももめている間に他界される方が出て、相続が発生すれば所有者が替わり、新しい所有者の中には相続税の支払いのために急いで売らなければならなくなる人も出てくるでしょう。相続するべき親族がいない天涯孤独な方も中にはいらっしゃるかもしれませんから、所有者不明のお部屋も出てくるかもしれません。賛成していた区分所有者の多くが他界して権利関係が複雑化しマンションの建て替えが不可能になるという可能性も時間と共に大きくなります。

頓挫すれば反対している人は快哉を叫ぶでしょうが、老朽マンションにまつわる様々な問題がその後起きるでしょう。その果てに廃墟化すれば犯罪の温床ともなり、地域の土地の価値を大きく毀損する事でしょう。そうならないうちに、建て替えさせられるといいですね。

小石川２丁目マンション事件のような事がおきませんようにと、こんにゃく閻魔さまに昨日願掛けしましたことを申し添えます。廃墟の隣の住環境はあまり良いとは言えませんよ。

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近隣説明会を打ち切ったのが良くなかったですね。
そんな姿勢では訴訟にもなるでしょう。コンサルを変える方が良いです。

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>>4490 匿名さん
あなたは何もわかっていない。
話し合いを拒絶し、交渉を中断させているのは反対派です、

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>>4488 匿名さん
自己負担幾らですか？
得られる住戸の価値は幾らですか？
そこを覆い隠しながら建て替え資金が不足などとうそぶいても世間は騙されないのですよ

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>>4492 匿名さん
>そこを覆い隠しながら建て替え資金が不足などとうそぶいても
そこについては国土交通省の資料を参照するのが良いと思います。
リンク先5ページの向かって右のグラフ、「マンション建替事業の実施年代別　区分所有者の平均負担額」をご覧ください。
https://www.moj.go.jp/content/001385377.pdf

2017年から2021年には19410千円となっています。約二千万ですよ。しかも2021年から2025年までの間に鉄筋コンクリート造建物の平米あたり平均工事費単価は33%も上昇しています。しかも東京は日本で一番建築費が高い地域です。おそらくパークコートには遠く及ばない平均的なスペックのマンションに建て替えるとしても、世帯あたりの負担は二千五百万円を超える事は間違いないでしょう。
https://www.mecyes.co.jp/column/article/rising-construction-costs-as-s...

イオン銀行のサイトの記事によると60歳代二人以上世帯の平均貯蓄額の平均は2026万円と言われているそうなので、老後資金を全部注ぎ込んでも足りませんね。
https://www.aeonbank.co.jp/column/money/minnanoheikin/rougoshikin_ikur...

統計数字が示すように、建て替え賛成、総合設計制度反対というのは、事実上建て替え反対と同じことです。こういう要求をしている時点で、将来隣の廃墟と暮らす覚悟を決めるべきだと思います。

その昔お釈迦さまは王宮の門を出て老人や病人、死人がいるのを見て出家して悟りに至ったそうですから、女子校の隣に廃墟というのは良い教材になるかもしれませんが、あまり好ましいとは思えません。関係者の方がより建設的な方向へと考えを改めて頂けることを切に希望します。

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まずは訴訟の取り下げを、そして建設的な対話に戻ってください。
建て替えができるタイムリミットは刻一刻と迫っています。

それをすぎたら残念、廃墟と一緒に暮らす覚悟を決めてください。
犯罪者にとっては甘い飴が我が家の目の前に落ちているようなものですが、犯罪者と仲良く暮らしてくださいね。

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ここ、日建ハウジングシステムなんだね。
小石川二丁目マンションと同じか。

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>>4494 匿名さん
訴訟は延々と続くと思いますよ。

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宝生ハイツ側と近隣住民側のお互いの歩み寄りが大切かと思います。
近隣住民側は建替え自体に反対なわけではないので、宝生ハイツ側の意向をできるだけ尊重するのが大切です。
宝生ハイツ側は、現行プランの見直しはNGという頑なな姿勢ではなく、もっと柔軟に対応すればよいと思います。

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時間がかかるようでも、プランを見直すところから対応する方が確り決着するでしょう。

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>>4497 匿名さん
>もっと柔軟に対応
建て替え費用の負担できる区分所有者はは少ないと思うので、総合設計制度による床の割り増しを受けないことには建て替えは不可能でしょう。

>>4493 匿名さん
で公的データを引用した結果はどう考えても2500万円以上はかかりそうだなということです。建て替えってすごく大変だなとこれを見た普通の人は感じるんですが、反対している人はそういう感想を持たないという事がその後の一連のレスで判明しました。

なるほど対話が成り立たないわけだと今理解しました。人の立場を思いやるより自分の利益なんですね。色々と勉強になりました。

知れば知るほど、イメージが悪くなる一方です。おそらく争いを煽っている人たちは分断と対立が深くなればなるほど都合がよいのでしょうが、その下ではたくさんの人たちが苦しんでいる。そんなことをしているから票が逃げるんですよ。

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> 人の立場を思いやるより自分の利益なんですね。色々と勉強になりました。
それを宝生ハイツに対して言うべきですね

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