（仮称）宝生ハイツ建替え計画

>>4400 口コミ知りたいさん
人にケチつけるなら気がするという曖昧な言い方じゃなくてちゃんと説明してみなよ

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>>4399 マンコミュファンさん
>なぜ建て替え費用を貯めておかなかったのですか？
日本に数多ある分譲マンションで、修繕積立金というものを積み立てているところはあると思いますが、建て替え積立金というものを積み立てているところは寡聞にして存じ上げませんね。

まあ、建て替えできなくなれば、場所がとても良いので中国のお金持ちが一棟丸ごと買い上げてマンションにして儲けるんじゃないですか？日本語が通じない相手でしょうから、そうなったらなったでいろいろ大変でしょうね。

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>>4401 マンション掲示板さん
国語の教師じゃないんでご勘弁を、これでも傷つけないように最大限婉曲的に表現したつもりなんですが。

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>>4402 口コミ知りたいさん　外国人嫌悪をあおって、差別を助長する発言は、やめたらどうですか。こんな根拠のない恫喝を繰り返していると、ますますこの土地は不良物件になり、裁判にも悪影響を与えますよ。

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外国人嫌悪を煽るというのは心外です。異文化コミュニケーションがむずかしいという意味で言ったわけですが、日本語は本当に難しいですね。

建て替えができない状態で老朽化が進み建物が利用不可になってしまえば売却するしか道はないです。建物代はゼロ円どころか解体費用も引かれて本当に二束三文で誰かが買うのでしょう。その時に誰が買うのか、これは誰もコントロールできません。価値観が大きく異なる人物が購入するようなことになれば、近隣の人々にも悪影響が及ぶでしょう。

それに私は防災や都市問題に興味を持つ、いち部外者にすぎません。ここでの議論は司法の判断に影響を与えるものではないと思います。むしろ総合設計制度の適用を受けるために必要なプロセスがきちんと踏まれていて許可するにふさわしいかどうか、たとえば許可を受けようとする事業者が丁寧に地元へ説明をしたり、適切な譲歩を重ねてきたかが重要だと思います。日本は法治国家なので、冷静に法的に正しい手続きを進めた遵法精神をもつ正直者にはかならずハッピーエンドが用意されているはずです。

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むしろ司法の心象形成に悪影響を与えるとしたら、ひいきの引き倒しで応援しすぎた某左翼政党の人たちの振る舞いでしょう。

新聞雑誌テレビなどマスコミを動員し、ヤフーコメントやXなどのSNSで運動員を動員して反対派の一方的な意見を拡散し、さらに都議会や区議会で大々的に糾弾する論陣を貼ったこと、忘れてはいませんよね。こうしたさまざまな活動で建て替えをしようとしていた無辜の区分所有者からなるマンション管理組合を恫喝し建て替えを撤回させようとしていましたよね。

こうした大規模な影響力工作を行うにはさぞたくさんのお金と人的資源が投入されたことでしょう。こんなことで司法が日和るとなったら司法制度の信頼性に傷がつくと考える裁判官もいるかもしれません。正義は何処にありや、と自問する裁判官の判断を待ちましょう。

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外国人差別の次は、陰謀説ですか。

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またプロ市民がイチャモンつけてる

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>>4405 匿名さん「それに私は防災や都市問題に興味を持つ、いち部外者にすぎません」と自称する方が、とてつもなく追い込まれて、無駄な攻撃を書き込んでいるのがよくわかります。
こうした言葉が、建替えについての周囲の理解を、かえって疎外していると気がつかないのでしょうか。
もし、自称が正しいのであれば、今回、宝生ハイツに関わっているコンサルも不動産屋も、「迷惑だな、この人」と冷静に見ていると思いますよ。

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確かにどうしてこんなにこの人がんばってるの？みたいな疑問は抱かれるかもしれませんね。

きっかけはマンションの建て替えに関してある日突然地平線から入道雲がわくかのように大量の誹謗中傷が伝統芸能の団体や建て替えに関するコンサルティングをしている企業に対して浴びせられ始めたことですね。ちょっとびっくりしました。

そして左翼的とされるメディアから、新聞、雑誌、テレビのバラエティ番組などを通じて一方的に建築反対派の意見が報道され、議会では某革新政党を通じて（いつものことではありますが）さまざまな請願や議会での質問などが出て、総合設計制度を使った建て替えに反対する大きな論陣が張られたことです。

相手は老朽化マンションの建て替えを目指すただの一市民ですよ。巨大なガリバー企業ではない。そこに私は巨大な権力が市民を潰そうとしているという構図を読み取りました。マンションに住む市民が共有し、連帯するべき社会問題だと思いました。巨大な権力の横暴によって一市民のささやかな希望が絶たれてはいけない。それこそが私のモチベーションになったと言えるでしょう。

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さいわいにして、と言うべきでしょうか。この掲示板には某革新政党の息がかかったような人たちが、某伝統芸能団体に出ていけなどと酷い言葉を書き込んだり、事実誤認による誤った見解を拡散しようとしているのを発見しました。まずその人たちと対話し、反対することによっていかなる不利益が生じるのかについて丁寧に説明をしようと試みました。定期的に湧いてくるデマに対して一つ一つ反論し続けているのが現状です。

反対する人にもちゃんと理由がある、それは理解します。ですが、だからといって出ていけなどと酷い言葉をなげかけたり、政党のコネを使ってメディアミックスでただの一般市民を叩いていいとはならないと思います。

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紛争は文の京にはふさわしくない。
プロ市民と揶揄される活動家たちは、デマを拡散することで世論を分断し、社会
的な対立や社会騒乱を生起させることで政治・戦略目的を達成しようとしている。
具体的には小さな対立を大きく煽り立てることで、文京区民を真っ二つに引き裂き、憎しみ、怒り、対立でもって混乱させて革命の狼煙をあげようとしている。そのような策謀に対して市民は連帯団結しそれを断固粉砕していかねばならない。

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>>4403 口コミ知りたいさん
だからちゃんと説明してみなよ
何が間違ってるのか具体的に言ってみな

まあ言えないんだろうけどね笑

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>>4412 匿名さん
>>4413 匿名さん
あなたの意見は尤もです。賛同いたします。本郷一丁目の住人より

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>>4415 ご近所さん
ありがとうございます、励みになります。

声の大きい人がいると、なかなか意見はしづらいですからね。

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>>4398 口コミ知りたいさん
教えてあげてもムダですよ。法的リテラシーがない人には。

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>>4417 匿名さん
法的リテラシーゼロの方も選挙権はあるんですよね
衆愚政治怖いわー

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> 紛争は文の京にはふさわしくない。
文京区内で業者が行政を相手に国賠訴訟を起こしていたね
どうなったのかな

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どうやら日本語が通じない相手のようですねえ...

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区分所有法第六十二条を抜粋しますね
"集会においては、

区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、

建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる"

分譲マンションでは区分所有権を有する者を「区分所有者」といいます。
議決権とは各区分所有者の専有部分の割合を指しています（区分所有法第38条）

つまり、広い占有面積の部屋を持っている人は議決権をたくさんもっていますが、どんなに広くても区分所有者は一人となります。たとえマンションの半分の面積を持つ区分所有者がいたとしても５０％の議決権があっても区分所有者としては一人とカウントされます。

マンション全体の占有部分が1000平米あったとして、200平米の王様部屋に住む区分所有者4人が建て替えを求めても、50平米の部屋に住む区分所有者４人が反対したら建て替えはできません。議決権の５分の4が賛成でも区分所有者の半分が反対しているから区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数という満たすべき二つの条件のうち一つを満たさないからです。従って大きな占有面積を有する所有者が議決権を盾に無理やり建て替えを決めることなどできないのです。おわかりですか？

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所有者の５分の4が賛成するというのはなかなかないですよ。
そこそこ多額の自己負担が発生しますし、仮住まいを借りたり引っ越したりと結構な労力と金銭的負担が発生します。それなのに建て替えが決まったというのは相当な危機感があるのではないかと思いますし、制度の利用で負担を軽減することでようやく建て替えられるようになったはずです。似たような境遇の共同住宅住まいの我々マンションクラスタとしては、連帯のエールを送りたい気持ちです。

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>>4422 匿名さん
ここの建て替えでの区分所有者の金銭的負担はどのくらいの水準ですか？
一億円ですか？
一千万円ですか？
百万円ですか？

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2025年8月になりました。解体はしてないですね。建て替え決議もまだだそうで。

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奥まった敷地に高さ70メートルは
やりすぎだと思う。

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>>4423 名無しさん
床面積の割り増しを受けなければ、かなり大きな負担になることは間違いないでしょう。

>>4425 匿名さん
>奥まった敷地に高さ70メートルは
>やりすぎだと思う。
全然奥まっていませんよ。白山通りに面した60m高度地区商業地域に建てられた高層ビルのすぐ裏の46m高度地区近隣商業地域です。
むしろ高度地区なのに容積や高さが使いきれていないことも、実は都市計画上問題だったりします。やりすぎというよりやらなさすぎです。もちろんここが用途地域として住専であればそういう指摘も当たっているやもしれませんが、商業／近隣商業、高度地区という都市計画が全く実施されていない。文京区や東京都は都市計画に則った誘導を行うべきです。

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>>4426 匿名さん
ということは割り増し受けるとただ同然で建て替えできるんですね
よく分かりました
総合設計はただで建て替えするためなのだと

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>>4427 口コミ知りたいさん
>割り増し受けるとただ同然
どうしてそこに飛躍するのかな...
そのまま普通に建て替えるよりは負担は減りますが、タダ同然になるとは考えにくいですけどね。今はかなり建設コストが高騰しているのでブレはあるとおもいますが最低でも一千万円プラスアルファ程度の負担は発生するのでは。

地域一体の再開発にすればもう少し負担は減るのではないかと思いますけどね。

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>>4428 匿名さん

＞最低でも一千万円プラスアルファ程度の負担は発生するのでは。

根拠あるのですか？

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>>4429 匿名さん
その前に「ただ同然で建て替えできる」の根拠も知りたいのだが...

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建替えで生じた保留床をデベに売却するからでしょう。
売却額にもよるが、高く売れれば「ただ同然で建て替えできる」かと。

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>>4431 匿名さん
>高く売れれば
中野サンプラザの再開発が頓挫するこのご時世に、ずいぶんと楽天的なんですね。
時間がかかればかかるほどコストが高くなります。
だからこそ早く建て替えさせてあげなければいけないのに。わかっていないですね。

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頓挫したら誰かが買うんでしょうね
ウイークリーマンションにして、外国人観光客に貸すのが一番儲かるからそういう事業者にかっさらわれちゃうんでしょうね。ガチ中華が一階にあるウイークリーマンションができたら地域の利便性がすごく上がりますね。

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早く建て替えしたいなら、建てる側が周辺環境にもっと配慮しないといけないのでは？

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近隣交渉をまかせた業者の失敗でしょう

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>>4430 匿名さん
そうですね
聞いてみたいですね>>4426さんに。
「床面積の割り増しを受けなければ、かなり大きな負担になることは間違いないでしょう。」
≒「床面積の割り増しを受ければ、負担はほぼないでしょう。」
ですからね。

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>>4436 マンション検討中さん
>「床面積の割り増しを受けなければ、かなり大きな負担になることは間違いないでしょう。」≒「床面積の割り増しを受ければ、負担はほぼないでしょう。」


医者に行って医療保険に入ってなければかなり大きな負担になることは間違いないでしょう≒医療保険に入れば、負担はほぼないでしょう

と言うのと同じことだと思うんだけどね。
マンションが気に入らない人たちって、論理の飛躍とか大袈裟な誇張だけで事実を歪めて話しているような気がする。春日のガーデンゲートタワーを建てるときも、ビル風で人が吹き飛んでしまうとかいう論陣を張る人がいたようだけれど、それに似ているね。
あの辺にお住まいの皆さんにお聞きしたい、最近誰か吹っ飛びましたか？

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実は宝生ハイツの建て替え予想図とされるものも、反対する立場の人たちが作って拡散している図で、巨大さを強調して描かれているんだよね。デベロッパーが作った本当の完成予想図はもっと細身のはずですよ。（論拠は噂の！東京マガジンで紹介された日影図に描かれた建物の形）

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東京都も裁判所も本物の計画図面を見ているでしょうから、影響力工作の罠にはハマらないでしょう。うちのマンションの建て替えのときにこんなことをされたら、トラウマで外出したくなくなっちゃうかもしれませんね。相手が巨大な人脈を駆使しテレビも新聞もうごかせる権力者だったら、不当と思っても黙らざるおえないだろうし、本当に私は悔しい日々を送るんでしょうね。工事が延期されて大きな経済的な負担も負わされて、誰にこれを訴えたら良いのかと私は毎日天をあおぎ涙するかもしれません。

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ここの建て替えで地権者が例えば20坪の3LDKをGETしたら幾らで売れますかね？
例えば5年後竣工として坪2000万とかになってるのかしら?

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建てる側が正しいというならさっさと解体すれば良いのでは

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都が総合設計制度の許可を下せば粛々と取り壊され、その後建築が始まると思いますよ。

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まだ許可がされてないということ？

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>>4443 匿名さん
東京都に許可を出さないように求める訴訟が進行中と聞いております。
https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00154/02286/

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つまり許可はされてない

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やはりガチ中華と民泊しかないか...

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桜蔭が邪魔している

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地元町会も反対してる

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こんなブラック案件は、大手ゼネコン四社あたりは、相手にもしないでしょうね。

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差別と煽動でこの掲示板を荒らすのはやめたらいかがですか。

これから何十年、何百年も続く教育や信仰の場を、
私欲のために踏みにじるコンサルが今回の混乱をもたらした元凶です。

4446 匿名さん
やはりガチ中華と民泊しかないか...

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ガチ中華と民泊がなぜ差別や煽動になるのか理解できません。
やはりそういう利用しかできない土地になってしまうのかなという嘆きです。

マンションの建て替えは稀なことなので、できれば成功させてあげたいなとご近所さんとしては願っているのですが...

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今ふと気がついたのですが、中国人が来ると悪いことが起きるという差別感情があるからガチ中華とか言うだけで差別を連想するのではないでしょうか。

私はむしろ、日本人こそが起業家精神を失い、狭いコップの中で半世紀も前と同じ価値観で争いあって大きな世界の大きなうねりに飲み込まれて溺れようとしているように思います。ちなみに私、池袋にいくとお気に入りのガチ中華に通ってますよ、四川料理食べるならガチ中華一択です。ネクタイしめたり上着を来ていったり、洒落からして高いお金をふんだくる大してうまくない日本人経営のレストランよりずっと美味しい。我々日本人、負けてるね、ダメだね、そういう価値観でものごとを見ていますよ。

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4452 匿名さん　ご立派なんですね。「民泊」についての考えもお聞かせ下さい。

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>>4453 マンション検討中さん
>「民泊」についての考えもお聞かせ下さい。

ご存知でしょうが、基本的に宿泊施設ですから旅館業が禁止されている文京地区では許可が出ません。しかしここは水道橋駅や後楽園駅に近い交通の結節点にあり、東京ドームシティやドンキホーテなど観光スポットにも至近なので、悪意の業者が無許可民泊を始めるリスクは十分あります。所有者が不明となり放置された空室を勝手に占拠して民泊化する可能性もあります。特に管理不全に陥った老朽マンションでは危険性が高いでしょう。そもそもこうした違法な民泊に宿泊する旅行者は遵法精神に欠けている可能性が高く、マナーもそれなりに悪いと予想され、近隣の環境にもあまりいい影響はないでしょうね。

とはいえ、海外の法人による犯行の場合、日本の司法がどこまで強制力をもってやめさせられるのかはなはだ疑問です。

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民泊といえば
https://encount.press/archives/838504/

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X 文京地区
○ 文教地区　でしたね
https://www.city.bunkyo.lg.jp/b026/p003112/index.html

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そういえばヤフー知恵袋にも民泊のお悩み相談があったようですね

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14163472879

どうやら相談主のケースの場合、警察も保健所もあまり動いてくれなかったようです。一度脱法民泊ができるとなかなか大変なようですね。

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まず、円安の政策を止めるのでしょう。

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>>4458 匿名さん
>円安の政策を止める

新NIISAとかで投資の裾野が広がった日本ですが、日本人の庶民の多くは利回りのいい海外向け投資ファンドを買うんですよ、S&P 500連動投資信託とか。あるいは企業家は低金利の日本円で借金して高金利のアメリカドルに両替して海外に投資する、金利差で利鞘が抜けるから、国内で稼いだ円は売られ、ドルが買われて投資は悉く海外に逃げる、円安は構造的なものです。それを支えているのは低金利にしろ、国内物価を抑えデフレ回帰させろ、と政府に圧力をかけ、でも自分だけはちゃっかり高金利インフレのアメリカへの投資で一儲け、という我々日本国民です。

政策ではないんですよ、国内経済が良くならないといけません。お金の循環をよくするにはまず老朽マンションの建て替えを促進して住宅市場を活性化させること（若干新築マンションが安くなって購入者が増えるでしょう）、文京区の高さ規制もそうですが、岩盤規制を打破して文京区でも天井高の高い優良なマンションを供給できるようにすることも、ある程度日本経済によい影響があるだろうし、国内投資が増える一端になるでしょう。マンション反対運動は日本の経済に悪い影響があります。

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円安もいいこといっぱいあるんですよ。国内に産業が戻ってくる。
円高になると日本で作ると高いので価格競争力が失われる。こうして円高だった日本から産業が次々と中国などの海外に逃げていった。

円安になってから日本の人材が割安になったので、日本に開発拠点を置く企業とかも増えましたし、日本で工場を新設する動きもだいぶ活発になってきました。

誰とはいいませんが1ドル90円だった2009年ごろ、無茶苦茶な円高の中、円高になるメリットもあるとか悪夢みたいなコメントをした財務大臣がいましたね。企業より家計を重視するとかうそぶいている間に、日本の産業空洞化はすすんだわけです。

ただ惜しいことに日本に工場が戻っても、人口が減っていることだけはどうしようもない。若い働き手が減っている。働き方改革で長時間労働ができないから残業して人数の足りないところを補うことすらできない。そしてここでは西陽が遮られるといってマンションの建て替えに反対している。日本の経済の将来は暗いです。

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>>4460 匿名さん
補足ですが、当時の識者が激おこぷんぷん丸になっている記事のリンクを貼っておきますね
https://diamond.jp/articles/-/2630

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決めつけが酷いです
総合設計設計制度そのものに反対してる訳ではないのです
老朽化マンション建替促進施策に反対してる訳ではないのです
日本経済活性化を妨害しようとしている訳ではないのです

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>>4462 マンション検討中さん
どうせ学園の回し者なんでしょう

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まだ許可がされてないということ？
いつ許可されるの？明日に？

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過去レスにはすぐに許可されるような書込みがされていました。

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>>4462 マンション検討中さん
そうです、反対する理由なんてありません。みんなで賛成だと声をあげましょう。
老朽マンションを総合設計制度を使って建て替えすることは
１）建物と建物の空間が大きくなり、建て替えによる隣接地への悪影響が少ない
２）増床した部分を販売して建て直しの経済的負担を大きく減らすことができる。
３）旧耐震建物が最新の耐震性能の建物になることによって防災に大きく貢献する
４）都心部の住宅供給が増えることで、デマンドプル型の異常なマンション相場に終止符を打つきっかけになりうる。
５）住宅を建てて販売することによって日本の GDPの成長に貢献する
６）優良な住宅が供給されることで幸せな家族の笑顔が増える

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そしてなによりも、

7)優良な新しいマンションが建つことで地域の不動産価値が高まり、みんなが笑顔になる。

これに尽きるとおもいます。

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これも追加してください。
↓
8）近隣住民の方々の理解を得たプランで建てることによって、地域社会に受け入れられるマンションとなる。

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>>4468 匿名さん
>近隣住民の方々の理解を得たプラン
現実味のあるプランを逆提案されるとよいのではないかと思いますね。

神宮外苑再開発の時には「イコモス案」が、日本テレビ本社跡地の再開発でも反対するグループから対案が出ましたよね。反対している人たちがどのようなものなら許容可能なのか、その境界線を明らかにするべきでしょう。よりよい案であればそれでまとまる可能性もあるのではないでしょうか。

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>>4469 匿名さん

ここのたちの悪い反対派は知恵遅れのように「反対、反対」と叫ぶだけ。代替案なんて出せる知能も品性もない、社会のゴキブリだよ。

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>>4469 匿名さん
>現実味のあるプランを逆提案されるとよいのではないかと思いますね。

逆提案したら真剣に検討していただけるのでしょうか？
デベはプランの基本的な変更に応じると考えてよろしいのでしょうか？
デベの方から「このプランならどうでしょうか」とデベにとって受入れ可能なプランの変更案を提示していただいた方が効率的なように思います。

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>>4467 匿名さん
数多の利点がありながら、地域の賛成を得られないのは何故でしょうか？

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>>4471 匿名さん
おっしゃるとおりと存じます。
対案を示すにもお金が掛かります。
建て替えする側は多大な経済力をお持ちの強者なので幾らでもプラン検討できますが、地域の環境を守ってほしいとお願いする側は1円たりとも資金のない弱者です。
対案を出せなければ計画変更のお願いすらする資格なしと言うのなら、経済弱者に人権無し、と言っているのと同じことと感じます。
強者の論理そのものですね。
そういう傲慢さも、地域の理解を得られない一因と思います。

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>>4471 匿名さん
先ほどの代案はいずれもざっくりしたものでしたよ。精密な設計までは不必要だと思います。こうしたいという考えを形にして見えるものにすることが大事でしょう。

元の建物と寸分違わぬマンションを作るのにいくらかかるのか、ざっくり試算するのにそれほどコストがかかるとは思えません。大正時代のままの古い擁壁に影響が出ないように建物をひっこめるとどうなるのかとか、検討したらいいと思います。おのずから世帯あたりの負担額がわかるでしょうし、要求を全て盛り込んで形にしたらどんなマンションになるのか、見える化すれば新たな学びもあると思います。

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>>4473 評判気になるさん
>対案を示すにもお金が掛かります。

詳細な設計ならば確かに多額の費用が必要ですが、ざっくりとしたアウトラインを出すにさほど大きな費用はかからないと思いますよ。マンションの建築に詳しい「建てさせない建築士」などと言われるマンション反対運動御用達の建築士さんもいると聞いています。支援していただくことは可能ではないかと。それでも費用が足りなければ支援者からカンパを集めたりクラウドファンディングを活用するのも良いと思います。

見方を変えれば建て替えする側はそれだけの費用を負担した上で反対派と交渉しているのですよね。マンション内での合意形成のプロセスもふくめると多大な労力と時間もそれに加えてかかっているでしょう。簡単に、はいそうですかとやめられない所に来ているとおもいます。反対運動は相手に巨大なサンクコストの負担を強いていることを意識してほしいと思います。

それを覆して撤退するという決断を促すにはそれ相応の説得力のあるプランが必要ではないでしょうか。これまでの書き込みを読ませていただきましたが、どうやら対話に行き詰まっているという認識が反対している側にあるように思います。交渉ごとはなんでもそうですが、相手をまず理解しないと、互いに一方的な要求をぶつけあうばかりで実りが得られないことが往々にしてあります。対案づくりは相手を理解する大きな一歩となるでしょうし、どう要求したらよいのか、落とし所をどこに持っていくべきなのか、自分たちの要求が何を意味するのか、などの学びの機会にもなるでしょう。住民主体の町づくりというのは本来そういうものではないかと思いますが、いかがでしょう。

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国土交通省が2022年にまとめた資料によると築40年以上の高経年マンションは115.6万戸だそうです。2026年には169.7万戸に増えると書かれているので、今は170万戸近くの老朽マンションがあることになりますが、2025年3月31日の時点では「累計」で2万6千戸しか建て替え実績がありません。残りは居住不適格な廃墟になるのを待っているというのが現状です。資料には建て替えにあたっての自己負担も記されていますが、ここ数年で建築費用もかなり高騰しているので、2022年の倍以上の負担が建て替える側に生じていても不思議ではありません。
https://www.moj.go.jp/content/001385377.pdf
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001903860.pdf

この数字を見る限り、建て替えができるところまで辿り着くことは奇跡としか言いようがないと思います。それ故に、単純に反対すればいいというものではなく、建て替えを阻んだ結果残された施設の老朽化に伴う多くの問題、建物の安全性の低下や、築年数が増すごとに等比級数的に増加する修繕費用などに悩まされることになる区分所有者の人々を地域全体でどう支えていくのかについても考え、実効性のある提案を行う義務が反対派にはあるのではないでしょうか。言い換えれば、こうした代案を出して理解してもらうことが、建て替えをやめさせる手掛かりになるでしょう。

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> １）建物と建物の空間が大きくなり、建て替えによる隣接地への悪影響が少ない
宝生ハイツ側が、総合設計制度の適用が認められない場合と、適用が認められる場合とで、それぞれのパースを示し、隣接地への影響がどのように違うかを説明することが必要ですね。

宝生ハイツがしっかりと対応していないのではないですかね。

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>>4477 匿名さん
>総合設計制度の適用が認められない場合と、適用が認められる場合とで、それぞれのパースを示し、隣接地への影響がどのように違うかを説明することが必要

総合設計制度の適用をしない、かつ今と同じ大きさで建て替えるという条件では増床できませんから費用面で建て替えは難しくなると予想されます。（なんか勘違いされているようですが、私は中の人ではなく、マンションの建て替えを推進したい文京区民ですので悪しからず）建て替えには反対していないのだから、こうすれば建て替えができるよと代案をしめせば、どの方向に歩み寄ればいいかが相手に伝わるのではないでしょうか。代案を示すのはコミュニケーションの糸口を得るための手段です。

このままいくと判決が確定して総合設計制度の許可が下りてしまうでしょう。

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私見ですが、訴訟は悪手だと思います。
学校の隣に高層マンションなんて酷い！という感情を裁判官が共有してくださるとよいのですが...

過去にも高級住宅街のど真ん中に漫画家が建てた家の奇抜なデザインが景観を破壊する暴力であると訴えた住民に対して、訴えを棄却した判決があります。情緒だけで訴えても法律が優先するという一例です。本来は自治体を動かして学校の隣にタワマンを作ってはいけないという景観条例をつくることから始めるべきでした。たとえば小石川二丁目マンション事件は、高さ制限を定めることで既存不適格となったマンションの建設を完全に頓挫させることに成功しましたよね。訴訟より先に民主的な手続きを踏んで議会で多数派を形成して条例を決める方が先だったのではないかと私は思います。ただ、これは諸刃の剣で、他の地主さんたちも従わなければいけなくなるので、反対意見も多く出るでしょうから、議会で多数派を得られるかどうかは微妙だと思います。

https://fujikurasi.exblog.jp/10750978/

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訴訟は悪手と強調する人は、訴訟になって困る人かな？

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それで、いつ許可がされるのですか？

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文京区といえば
マンション訴訟
そんなイメージ

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>>4482 匿名さん
正確には裁判所での裁判でないものもあるのですが、都建築審査会の審査請求も素人目からすれば裁判みたいなもんでしょう。某革新政党が新聞やテレビメディアを動員して、応援している反対派の主張を広める手法を好んで使うので、なおのことそういう印象を持たれがちですね。もっとも、意外に思われるかもしれないですが、国政選挙や都知事選挙の得票数ベースだと文京区では保守の方が人気があるんですよね。

裁判という手段に訴えることの問題点は、判決が出て白黒がついても、負けた側ははいそうですかと納得できるはずもなく、根深い対立構造が残ってしまうとういうところです。マンションが建った後でも反対運動のポスターを剥がさず貼ったままでいる家も区内に何軒かありますので、恨みは簡単に消えるものではないなという感想を抱いています。そういう視点からすると安易に弁護士を立てて戦うというのは本当に悪手だなと思います。

文京区に分断を作り、対立を煽り、地域を機能不全に陥らせるという目標が達成できて一部の人は大喜びでしょうが...文京区民としてはまことに迷惑な話です。

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それで、いつ許可がされるのですか？

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いろいろな意見が出ていますが、プロジェクトを前に進めるためには、事業者側からプランの変更案を提示していただくのが手っ取り早いのではないかと思います。
近隣住民側から逆提案したとしても、その内容が事業者側に受け入れられないようなものであれば、検討対象にもならず、逆提案に要した労力・費用が無駄になるだけです。
事業者が近隣住民の方々とよく話し合ったうえで、事業者・宝生ハイツ住民が「ここまでなら譲歩できる」と考えるプランの変更案を造っていただくのがよいと思いますが、いかがでしょうか。
もし、事業者側が「プランの大きな変更には一切応じられない」というスタンスでしたら、建替えの実現までには時間がかかりそうです。それは宝生ハイツの住民の方々にとっても望むところではないでしょう。
近隣住民の方々も建替え自体に反対しているわけではないです。ベクトルが全くの逆方向というわけではないですので、事業者側と近隣住民とがよく話し合って着地点を見出していければと思います。

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これはあくまでも私の私見ですが、東京都が総合設計制度を許可することに関して違法な点はないと考えられることから、原告敗訴となるだろうと思います。結審すれば直ちに許可は下りるでしょう。もちろん、あの手この手で何年も裁判を引き延ばすことで、数年間にわたって都の決定を先延ばしにすることは理論的に可能だと思いますが、その手法について批判の声があがるでしょう。

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>>4485 匿名さん
>事業者側からプランの変更案を提示していただくのが手っ取り早いのではないかと思います。
私は外部の人なのでわからないのですが、都や文京区の議事録などや報道各社の記事などにも接した限りではプランの変更案は実際に提示されているようです

2023年6月26日に開催された文京区令和５年建設委員会の会議録を見ると委員の一人から"双方の話合いの中で事業者さんが計画の変更を５項目にわたって行うというふうにお伺いをしております。"との発言もありましたので、誠意をもって可能な範囲での譲歩はしていると思います。

しかし、上流に投稿されている国の資料をご覧になればわかるように、マンションの建て替えで問題になるのは建て替え資金の問題です。総合設計制度の活用ができないということはおそらく資金面で相当な難題を抱えることとなり、建て替え事業が頓挫することは想像に難くない。設定されたハードルがあまりにも高すぎれば、譲歩できないのはむしろ当然のことでしょう。それでも建て替えが可能だというのならば、可能であることを総合設計制度の適用を否定する側が証明しなければいけないというのが私の主張です。

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>>4487 匿名さん
おっしゃることは理解できるのですが、事業者・宝生ハイツ住民と近隣住民との対立が延々と続けば、それだけプロジェクトが遅延することになり、その間に事業費がどんどん膨らんで現在のプランでも建替えが難しくなってしまうのではないかと懸念しています。
ご存じのように中野サンプラザの再開発は難航していますし、それ以外の再開発プロジェクトもあちこちで困難な状況になっています。
プランを見直すことで宝生ハイツ住民の方々の資金負担が多少増えるのはやむを得ないのではないでしょうか。
あまり時間がかかると、最悪の場合、建替えが難しくなって事業者が撤退してしまうかもしれません。それよりはプランを見直して少しでも早く着工できた方が宝生ハイツ住民の方々にとっても、結果的にはメリットがあるように思います。

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建て替え資金が足りなくなっても総合設計制度を使うな、建て替えには賛成だからやってかまわない、というのはあまりにもダブルバインドな発言です。それができれば苦労はしないと思います。

交渉の過程で相手が飲めない高いハードルを要求して、交渉が進まないのはこちらが示したハードルをクリアできない相手のせいだ、という論法はあまりにも大人気ないと思います。これでは先に進めるものも進めません。

ここで懸念されるのは、状況が好転すればいくらでも名乗り出るだろう業者の撤退の懸念などではなく、マンションの区分所有者の寿命です。何年ももめている間に他界される方が出て、相続が発生すれば所有者が替わり、新しい所有者の中には相続税の支払いのために急いで売らなければならなくなる人も出てくるでしょう。相続するべき親族がいない天涯孤独な方も中にはいらっしゃるかもしれませんから、所有者不明のお部屋も出てくるかもしれません。賛成していた区分所有者の多くが他界して権利関係が複雑化しマンションの建て替えが不可能になるという可能性も時間と共に大きくなります。

頓挫すれば反対している人は快哉を叫ぶでしょうが、老朽マンションにまつわる様々な問題がその後起きるでしょう。その果てに廃墟化すれば犯罪の温床ともなり、地域の土地の価値を大きく毀損する事でしょう。そうならないうちに、建て替えさせられるといいですね。

小石川２丁目マンション事件のような事がおきませんようにと、こんにゃく閻魔さまに昨日願掛けしましたことを申し添えます。廃墟の隣の住環境はあまり良いとは言えませんよ。

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近隣説明会を打ち切ったのが良くなかったですね。
そんな姿勢では訴訟にもなるでしょう。コンサルを変える方が良いです。

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>>4490 匿名さん
あなたは何もわかっていない。
話し合いを拒絶し、交渉を中断させているのは反対派です、

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>>4488 匿名さん
自己負担幾らですか？
得られる住戸の価値は幾らですか？
そこを覆い隠しながら建て替え資金が不足などとうそぶいても世間は騙されないのですよ

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>>4492 匿名さん
>そこを覆い隠しながら建て替え資金が不足などとうそぶいても
そこについては国土交通省の資料を参照するのが良いと思います。
リンク先5ページの向かって右のグラフ、「マンション建替事業の実施年代別　区分所有者の平均負担額」をご覧ください。
https://www.moj.go.jp/content/001385377.pdf

2017年から2021年には19410千円となっています。約二千万ですよ。しかも2021年から2025年までの間に鉄筋コンクリート造建物の平米あたり平均工事費単価は33%も上昇しています。しかも東京は日本で一番建築費が高い地域です。おそらくパークコートには遠く及ばない平均的なスペックのマンションに建て替えるとしても、世帯あたりの負担は二千五百万円を超える事は間違いないでしょう。
https://www.mecyes.co.jp/column/article/rising-construction-costs-as-s...

イオン銀行のサイトの記事によると60歳代二人以上世帯の平均貯蓄額の平均は2026万円と言われているそうなので、老後資金を全部注ぎ込んでも足りませんね。
https://www.aeonbank.co.jp/column/money/minnanoheikin/rougoshikin_ikur...

統計数字が示すように、建て替え賛成、総合設計制度反対というのは、事実上建て替え反対と同じことです。こういう要求をしている時点で、将来隣の廃墟と暮らす覚悟を決めるべきだと思います。

その昔お釈迦さまは王宮の門を出て老人や病人、死人がいるのを見て出家して悟りに至ったそうですから、女子校の隣に廃墟というのは良い教材になるかもしれませんが、あまり好ましいとは思えません。関係者の方がより建設的な方向へと考えを改めて頂けることを切に希望します。

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まずは訴訟の取り下げを、そして建設的な対話に戻ってください。
建て替えができるタイムリミットは刻一刻と迫っています。

それをすぎたら残念、廃墟と一緒に暮らす覚悟を決めてください。
犯罪者にとっては甘い飴が我が家の目の前に落ちているようなものですが、犯罪者と仲良く暮らしてくださいね。

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ここ、日建ハウジングシステムなんだね。
小石川二丁目マンションと同じか。

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>>4494 匿名さん
訴訟は延々と続くと思いますよ。

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宝生ハイツ側と近隣住民側のお互いの歩み寄りが大切かと思います。
近隣住民側は建替え自体に反対なわけではないので、宝生ハイツ側の意向をできるだけ尊重するのが大切です。
宝生ハイツ側は、現行プランの見直しはNGという頑なな姿勢ではなく、もっと柔軟に対応すればよいと思います。

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時間がかかるようでも、プランを見直すところから対応する方が確り決着するでしょう。

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>>4497 匿名さん
>もっと柔軟に対応
建て替え費用の負担できる区分所有者はは少ないと思うので、総合設計制度による床の割り増しを受けないことには建て替えは不可能でしょう。

>>4493 匿名さん
で公的データを引用した結果はどう考えても2500万円以上はかかりそうだなということです。建て替えってすごく大変だなとこれを見た普通の人は感じるんですが、反対している人はそういう感想を持たないという事がその後の一連のレスで判明しました。

なるほど対話が成り立たないわけだと今理解しました。人の立場を思いやるより自分の利益なんですね。色々と勉強になりました。

知れば知るほど、イメージが悪くなる一方です。おそらく争いを煽っている人たちは分断と対立が深くなればなるほど都合がよいのでしょうが、その下ではたくさんの人たちが苦しんでいる。そんなことをしているから票が逃げるんですよ。

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> 人の立場を思いやるより自分の利益なんですね。色々と勉強になりました。
それを宝生ハイツに対して言うべきですね

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いい加減建て替えさせてやれよ。
学園は隣地に己より高い建物で面白くないだろうが、覗かれるなんていう無理筋通そうなんていう御託はひっこめなさい。タワマンといえどたかが20階建てでしょ。今の御時世じゃ30階、40階は当たり前なのに。評判落とすよ、桜蔭さん。

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神社と能楽堂とマンションの一体開発ってどおかな

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神社が反対しているからなあ

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地元町会からも反対されています。10年くらいかかりそうですね。

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>>4503 匿名さん
神社も建て替え予定しているみたいだし
いままでの確執を乗り越えて手を結ぶとかよいかもしれない

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神社は能楽師とは手を結ばないだろうな

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>>4499 匿名さん
>建て替え費用の負担できる区分所有者はは少ないと思うので、総合設計制度による床の割り増しを受けないことには建て替えは不可能でしょう。

総合設計制度をいっさい使ってはいけないとは言っていません。
総合設計制度を利用するにしても、（制度を目一杯使うのではなく）たとえば階数を減らすとか、近隣住民への配慮を示すことが「柔軟に対応」の趣旨です。
もちろん、それによって宝生ハイツ住民の資金負担は増えるかと思いますが、プランを見直すことで建替えが早期に進めば、区分所有者の方々にとってもメリットなのではないでしょうか。

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>>4507 匿名さん
現在の階数以上は認めないと反対派は強弁してるぞ
そこはどう説明するつもりか？

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宝生流も能楽堂を地下化するくらいしたらいいよね。
高さが10メートルは下がるよ。

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>>4507 匿名さん
>総合設計制度をいっさい使ってはいけないとは言っていません。
あなたぐらいに柔軟な発想を持っている人が反対派だったら良かったんでしょうけどねえ。傍目には中の人はもっと強硬なように見えますが。

おそらく訴訟で時間をかせいで環境が変化するのを期待しているのでしょうが、財閥系企業がサポートしているようですからその辺の対策もしっかり取れているでしょう。業者が悪いと大騒ぎされるだけのことはあります、反対運動のプロもうつ手がないようですね。

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ちなみに計画では１３階建てだとか言っておいて反対されると１２階建てに下げて手を打つなんてのはマンション反対運動あるある話で、それで話がまとまるなら今頃工事が始まっていたでしょう。多分そんな生やさしいはなしではなかったのでしょう。それこそ元のサイズにこだわってしまったのかもしれませんね...誰が見てもそれは無理だとわかりそうなものですが。

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>>4508 マンション掲示板さん
>現在の階数以上は認めないと反対派は強弁してるぞ
>そこはどう説明するつもりか？

強硬な反対派の人たちが現在の階数以上を認めないと言っているとしても、だからといって現行プランのままで押し切ろうとするのはいかがなものかと思います。
プランを変更して階数を減らせば、（現在の階数以上であることに変わりはなくても）反対派の意見を一部採用したことになるので、反対派はそれを評価して、強硬な反対ではなく消極的な反対になることは十分考えられます。
そのうえで粘り強く話合いを続ければ、近隣住民の理解を得られる（積極的に賛成はしないが、あえて反対はしない）ようになるのではないでしょうか。
All or Nothing ではなく、中間的な解決を考えた方がよいと思います。

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>>4512 匿名さん
高さで譲歩していないというのが前提の議論をしているけれど、私たちの目にするのは反対派がSNSやテレビメディアで拡散した情報しかないのに注意するべきだと思う。
数メートルの譲歩なら事例はたくさんあるので、多分それぐらいの提案はしたのではないかと思うが、総合設計制度を利用するなというレベルの要求をされたと仮定すれば、多分そこまでの譲歩は無理だったろうと推測される。

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高さで譲歩してないのは確か
建てる側が強行しようとするのはどうかと思う

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地元町会の言い分にも少しは耳を傾けてみたらどうかな

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噂の！東京マガジンで実際に反対派住民の方が出ていて、主張を展開されていましたね。記憶が確かならば、公開空地はいらない、自分たちで銀行から借金して建て替えるべきだ、などの番組内での主張を総合すると総合設計制度を利用したマンション建て替え自体に反対していると理解できます。

さすがにそれは無理でしょう、建て替えは不可能です。
七十を超えた老人に何千万円も貸してくれる銀行はないと思いますけど...
こうなると資金が潤沢な外国企業が丸ごと買って日本人には思いもよらない奇抜な用途の建物に建て替えてもらうしかないかもしれません。

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とはいえ、財閥系不動産デベロッパーがいい仕事をしているようなので、そのような事は絶対にないと思います。総合設計制度を利用して美しいマンションが建つことでしょう。

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>>4515 匿名さん
地元町会のオッサンたちは同じ本郷１丁目内の本郷ハウスマンション建替え事業にも反対しているのかい？同じ２０階建て予定の総合設計利用だけど

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そっちは街区丸ごとが敷地では？
隣地に与える影響が違うし同列に扱えないと思うが。

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屋上部分が公開空地だとする主張もしてないしね

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まだ建築許可がされないですか？

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まず東京地裁が引導を渡してからね
スラップ訴訟に

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いつなのですか？
１年後？　２年後？　それとも３年後？

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枕を濡らして
震えて眠れ

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>>4493 匿名さん
一般論はよく分かりました
データご教示ありがとうございます

で、ここは幾らの自己負担で幾らの住戸が手に入るのですか？
例えば現在70平米の住戸をお持ちの方が建て替え後に同面積の住戸を取得する場合、自己負担が幾らで建て替えご住戸の時価が幾らで差益は幾らか、教えてください。

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んなもん自分で計算しろ

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>>4525 マンション検討中さん
>現在70平米の住戸をお持ちの方が建て替え後に同面積の住戸を取得する場合、自己負担が幾らで建て替えご住戸の時価が幾らで差益は幾らか、教えてください。

全体の床面積の半分ぐらいが能楽堂とかいう話もあり、総合設計制度の活用で床面積の増加がどれぐらいあるかもわからないのでは推計のしようがありません。中の人に聞いてください。これは視点をかえると、総合設計制度を活用して不当な利益を得ようとしていると言っている人がいるとすれば、それはなんの根拠にも基づかない妄想だということです。

富を独占している資本家が労働者大衆を犠牲にして更なる儲けを得ようと悪行を働くというお決まりの共産主義プロパガンダに当てはめようとしているのでしょうが、マンションに住んでいる人たちの大半は労働者大衆ですよ。老朽化した自宅を建て替えしようというささやかな庶民の希望を打ち砕こうとしている権力者は誰なのか、人民の敵の設定がちょっとおかしいんじゃないですか。打倒されるべきクラークはどっちでしょう。

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そんな階級対立のような話しは他の所でやれば？
それよりも、まず宝生ハイツ・事業者側がプランの変更案を示して話合いを始めるのがよいかと思います。

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>>4528 匿名さん
適法である総合設計適用に対して桜蔭学園が東京都を相手に訴訟を起こしているのはご存じかな。
現状、訴訟にて話し合いを拒絶しているのは反対派で、東京地裁判決が話し合い再開の鍵となるでしょう。

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>>4528 匿名さん
>そんな階級対立のような話しは他の所でやれば？
極左政党がこの問題にやたらとご執心なのは、コミュニティの分断と対立をあおって社会システムの機能不全をひきおこし、国民の間に不満が広まるとそれを階級闘争と錯覚させ。不満をテコに少数派でありながらにして政治の実権を握ろうとしているからです。

今の日本は19世紀のヨーロッパのような絶望的なほどの貧富の差はないですし、色々欠点はありながらも、一応社会保障は充実し、法治もゆきとどいていて世界でも稀に見る平等社会を実現しているので、普通にしていたら彼らの出る幕はありません。まあ、必死ですよね。

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> 宝生ハイツ・事業者側がプランの変更案を示して話合いを始める
コンサルも変更しましょう

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>>4531 匿名さん
>コンサルも変更しましょう
よほど手強いんですね。いやあ本当に頼もしい、さすが財閥系上場企業

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極左政党にね、利用されている人たちが自分たちが世間からどう見られているかを忘れて一生懸命頑張って反対運動をしているのを見ているとね、痛々しいよね。

お天道様は見ているって言葉があるけれど、世間は同じ価値観を持っている人ばかりではなく、そういう人の眼差しはいずれ自身の評価に跳ね返ってくる。文京区での参院選の結果をみると、左翼は表を落としている。20世紀のフラワーな常識は21世紀の非常識なんだよね。

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タップスという映画がある。陸軍幼年学校の生徒が地上げと廃校に反対して銃を持って蜂起するという話。フィクションではあるが、教育の怖さがひしひしと伝わってくる。校長が心臓発作で入院してしまって、止める人がいない状況で戦闘に突入し、双方に死者が出る。人に危害を加えてまで自らの主権を守るのが良いのか？それを肯定する教育というのはあり得るのだろうか。私はそういう問題意識を感じた。米帝の軍事的プレゼンスによる世界秩序を肯定する教育がアメリカ社会に暴力を容認する価値観を広めているのではないかという制作者の問題意識が感じられる映画だった。

ひるがえってみると、法律で保護された個人の財産権を学校の都合で制限して良いものだろうか。他人の権利を訴訟でいかようにも侵害できると生徒に学ばせるつもりだろうか。私は深い問題意識を感じている。

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何人でも裁判で争う権利があることは中学校で学びませんでしたか？
裁判にすることが違法とでも言いたいのかなあ

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>>4535 通りがかりさん　
随分と人を小馬鹿にしたコメントで下品ですね。

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裁判で争うことは基本的人権の一つだと思うので、別に裁判をすること自体には問題はないです。ただ、権利を行使するかどうか、いつ、誰に、どこで、どのように権利を行使するのかという視座も忘れてはいけません。

中学生は社会科で権利があることを学び、高校生は倫理で権利をよりよく行使する価値観を学ぶのです。

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裁判で争いになっているのが嫌なのはわかりましたよ

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>>4538 匿名さん
同意です。
さぞかし提訴した反対派は後悔していることでしょう。
愚策にて訴訟の取り下げを検討しているかもしれない。

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裁判はまだまだ続く。裁判が嫌なのは建てる側につく人たちだね。

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売りに出ているようですね

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まあ時間はかかるけど、判決が出ちゃえば反対運動もそこで終わりだろうから急がば回れってやつだね。

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建て替え後には住まないでお金だけもらって出ていくことを決めた人にとって、この裁判で建て替えが伸びると生活設計が狂って非常に辛いだろうね。

売りに出した人はどんな事情があるかわからないが、反対運動の犠牲者かもしれないね。

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もうここらの新築は坪800からさらには1000に届かんとする勢いです
70平米２１坪として1.7億～2.1億程度の住戸が数千万円程度の自己負担で手に入るわけです
地域に負荷を掛けて権利者とデベが莫大な差益を得る、それが個々の建て替えの本質です

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> 建て替え後には住まないでお金だけもらって出ていくことを決めた人
建て替え決議もまだのようですが、そのような時点で建て替え後に住む住まないが決まっているのでしょうか

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自宅を個人で売却すると税金とか仲介手数料とか諸々引かれるし、その後に住む家も新たに購入するなり借りるなりしないといけないわけで、そこでも税金やら手数料やら敷金礼金やらが発生する上に今よりも住居費の安い地域に追い出されてしまうわけだから、仮に二億の物件に化けたとしても大儲けというイメージには程遠いね。

文京区は本来とってもいい所だから、ここに住み続けたい人が大半じゃないかと思う。
売って儲けようとしているというのはいささか短絡的すぎる。不動産の売り買いをしたことがない人は、個人の資格で行う不動産売買がいかに難しいかがわかっていない。

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>>4545 匿名さん
>建て替え決議もまだのようですが
逆に問いたいのは、建て替え決議が行われていない時点でこれだけの反対運動をする理由がない。SNSの示威行動に大量の人が動員されかなりの資金も投じられている、訴訟も含む高度に組織的な反対運動が数年間にわたっておこなわれているわけで、かなり具体的に話がすすんでいなければそこまでは普通しないよね。

何か詳しい裏事情に通じているようであれば、正しさを証明するためにここで全て開陳されたらよろしいと思いますが。

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>>4541 匿名さん
４階ですね。紛争案件ということを考慮すると高いと感じました。

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もっと高くても売れると思うけど、急いでいるのかも。
外国人がサクッと買っていきそう

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訴訟記録を見せてもらうといいですね。宝生ハイツを買おうとする人は。

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訴訟記録ではなくマンション管理組合理事会の議事録でしょ。
そもそも今訴えられているのは東京都だし...

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不動産業者に依頼すればマンション管理組合理事会の議事録は見られるのですかね

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多分管理組合の許可がないと難しいと思うね。外国人はあまりその辺は気にしないだろうから販売に大きな支障は出ないだろうな。建て替えが近いので現状の建物の管理状況を知る必要性は低いし。

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今見たらSUUMOに掲載されていた物件が消えている。
建て替えは確実と信じる人がちゃんといて、億円単位の投資をしたというエビデンスができた。

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買い手が最初から決まっていた可能性もありますね。
契約するため専任媒介に切り替えた時点で形だけレインズ掲載してすぐ売約済にするケース。あの値段で話がきて手持ち現金が十分あれば私でも即買いするでしょうね。買えた方、おめでとうございます。

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今朝もテレビ朝日で取り上げていました。

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>>4554 匿名さん
億円単位の投資をしても儲かるのだから、一千万円～？の追い銭で済む地権者は笑いが止まらないですよね
そんな連中のために近隣の人々が酷い被害を受けるんですよ
こんなことあっていいのでしょうか？
とんでもない話です

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>>4556 匿名さん
知人から録画を見せてもらいました。なんか反対派の人をバカにするような番組の作り方でちょっとかわいそうになりました。エラい人の命令通り作るのだけれど、視聴者が反対派の主張に矛盾を感じるような映像が流れるという...左翼政党のシンパの偉い人を動かしても現場がついていってないのがよくわかります。

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>>4557 マンション掲示板さん
>億円単位の投資をしても儲かる
その視点はずれていて、近隣の地主である反対派のみなさんも底地ごとビルを売ってこの地から去れば何億か何十億か知りませんが現金を手にいれることができるでしょう。駅近の近隣商業ですからね、地価は高いです。でもそれだけの儲けと引き換えに根無草になるのが耐えられないから売らないで住んでいるわけで、同じ場所に何十年も住んでいる同じ地元民であるマンション住民は売って出ていくから大儲けだ！というのはあまりにも人の立場を思いやる気持ちに欠けていますね。

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>>4558 匿名さん
まず流れた映像は西側の教室から窓の外を撮った動画でした。午後の西日が強く差し込んでいてこの時期は暑くて大変だろうと思いましたが、日当たりの良さを強調しようとしたんでしょうね。しかし窓の外には隣のマンションの高層階や白山通り沿いのビルの窓が映っており、視聴者には周りから丸見えの教室という印象を与える映像になっていました。

続いて、東京ドーム近くのビル群の谷間に学校があることを強調するかのように、空撮映像が何度も繰り返し流されました。そのうえで「一日中日が当たらない」という反対派の主張を否定するかのように、マンションの日陰の動きをわざわざ動画にして「午後しか日陰はかからない」と示していました。

昨今権威主義国家によるインターネット上の世論操作が問題になっていますが、匿名のSNSとは違って、言われるがままのプロパガンダは流さないと番組制作者が矜持を示そうとしたのかもしれませんね。

コーナーの最後には、依頼を受けた偉い人たちの一人と思われるコメンテーターが「法廷で争えばいい」とコメントしていました。しかし、訴訟は地域コミュニティを分断する危険があり、できれば避けてほしいものです。もちろん社会の分断を望む勢力にとっては格好の展開であり、「ついに本音が出たな」と感じざるを得ませんでした。これは憶測ですが、反対派の一部でもこういう人たちに利用されているのだとすれば、本当に残念です。別なコメンテーターの女性が言っていたように、お互いに譲歩しあって、前向きに問題が解決されるとよいですね。

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そういえば一つ言い忘れました、近隣住民も一緒になってどんなものを建てるか考えるという識者のコメントには私も実は大賛成なんですよ。意外に思われるかもしれませんが、マンションを建て替える人の立場になって近隣の人たちも一緒に考えることになり、問題の所在が明らかになると思うんですよね。反対する人たちはあまりにも建て替えを強いられている人たちの置かれた立場に対する理解が足らないと思っています。

そうした共通理解を基礎に、ランドマークになるマンション建て替えだけでなく、接続する一帯の再開発を行うことによって、学校と神社は日当たりのよい高台へ移動し、低地に超高層マンションを建てて余った土地を広い公園に作りかえる、そんな麻布台ヒルズみたいな街づくりすら可能になると地域の皆さんが気づけるかもしれません。

これは日本全国どこもそうだと思うのですが、地主とはいっても資産の大半は底地とその上に立つ老朽化し家賃が取れないビルであって、手持ち現金や金融資産がほとんどない人がほとんどだと思います。高齢化し、銀行から借金もできず、修繕費ばかりがかさんでしまい、建て替えすらかなわずいずれ売って出ていくしかないと頭を抱えている人も多いでしょう。特に地方のアパートを持っている人などは金銭の自己負担なしに資産を処分できない危険性すらあって、今後大きな社会問題になる可能性が指摘されています。

幸いここは都心なので、再開発を行うことでこの閉塞状況を打破することが可能となります。反対運動している場合じゃないです、明日に向けて前向きに行動しましょう。

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>>明日に向けて前向きに行動しましょう。
その言葉はまさしく宝生ハイツ住民の方々に言うべきことです。
現行のプランにこだわらずに、柔軟にプランを変更する姿勢を示しましょう。
そうすれば、宝生ハイツ住民と近隣住民との歩み寄りが可能となることでしょう。

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共産党に縋った学園を同窓生たちはどうみているのかな

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>>4562 匿名さん
要するに自分は譲歩したくないから相手に譲れと言ってるわけで、それは「お互いに」譲り合う姿勢じゃないんじゃないかな。

増床せずに建て替えはかなり難しくなるだろうから、そこを譲れというのは実質建て替えるなと言っているのと同じだろう。建て替えがいかに難しいか知っているマンションクラスタはだれもそれに同意しないと思う。印象操作をしようとしても無駄だよ。

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桜蔭が東京都議会に出した下記の請願が審議未了廃案ってどういう意味がどなたかわかりますか？
宝生ハイツの建て替えにより想定される学校法人桜蔭学園の教育環境等に関する請願 都市整備委員会付託 令和4年6月13日受理 令和4年6月15日付託 継続審査 令和4年9月15日 （審議未了廃案）

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>>4565 マンコミュファンさん
都議会議員選挙で都議が入れ替わったため、現在と異なる改選前の議員達による審議中議案はいったん廃案となる慣例だから。

継続審議にして放置し、選挙の際に審議未了廃案にすることで明確な反対意思表示をして有権者に恨まれるリスクを避けて議案を葬り去る便利な手法としてよく議会で用いられる。実質的な否決ですね。

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>>4566 匿名さん
よくわかりました。クソ請願だったのですね。
ありがとうございました。

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請願を出した方は真剣なので敬意をはらわれるべきです。不規則発言はお控えください。

さて請願の本文は公開されていないようなのでよくわからないのですが、おそらくは民民の争いに都が介入して一方に有利にとりはからうようにしてくださいという内容ではないかと思うので、現実問題として採択は難しいでしょうね。

当該請願の審議の様子が都議会の議事録に残っていて、誰でも見れるようになっていますが、その一部を抜粋しますね。

"市街地建築部長　計画変更についてのご質問でございますが、東側に隣接する学校法人桜蔭学園へのプライバシーに配慮するため、四階から十一階までの東面の住戸を減らすとともに、人が出入りできるバルコニーを取りやめて室外機置場とし、併せて東面の窓を透明ガラスから不透明ガラスにするなどの変更を行ったと建築主から聞いてございます。 "

と、こんな感じで相当な配慮をしているんだなと知ることができます。それに対して質問者は"今ご答弁ありましたが、それは当然の内容だと考えます。"と一蹴。きっとで関係者はこのくだりを見て涙したでしょうね。いくら譲歩しても、この議員のように挑発的な態度で臨むのならば、まとまる話もまとまらないのではないかと思います。日本人としては、こういう場面では判官贔屓の心理法則が発動せざるおえないですよ。そんなひどいこと言ってないでさ、建てさせてやりなよという気分になります。

https://www.gikai.metro.tokyo.lg.jp/record/urban-development/2022-09.h...

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都議会とか文京区議会の会議録をつらつら読むにつけ、某革新政党の議員の発言は非常に挑発的かつ高圧的で、とてもではないですが、話し合いで解決できそうな雰囲気には思えません。当事者はこんな争い事は望んでいないはずです。

ことさらに市民の同士の争いを煽るかのような態度は、社会の分断と対立を助長し、日本という国を機能不全に陥らせようとする影響力工作の一環ではないかという疑いを抱かざるおえません。争いを煽るのではなく、当事者を冷静な話し合いに戻すことが都議として必要な仕事ではないかと思います。

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>>4568 匿名さん
本当に近隣住民に配慮するのでしたら、20階建てのプランを変更して階数を減らすのがよいのではないでしょうか？
（念のためですが、建増しはいっさいダメということではありません。宝生ハイツ住民側としてギリギリ譲歩できる階数にまで減らすということです。）
プランの基本的なところをまったく譲歩しないで（細かい部分を修正するだけで）、近隣住民に我慢しろというのは、近隣住民に対してだけ譲歩を求めているように思えます。

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>>4570 匿名さん
建替えにはディベロッパーとゼネコンの介在が不可欠ですが、一定以上の規模（ここでは20階なのでしょう）を確保して、増床した分の部屋を販売することによる利益を2社に提供しないことには建替えが成立しないのでしょう。
特に建築費は高騰していますし、尚更規模を維持する必要があると想像しますが、そういったことはお考えにならないですか？

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>>4571 通りがかりさん
いやいやー
建設費を住民たちが負担すれば済む話です
まともな考えを持ってたらもうとっくに建て替え資金を貯蓄してますよね
ない袖は振れないという開き直りは社会人としても地域住民としても失格です

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>>4571 通りがかりさん
おっしゃることはその通りなのですが、それだと要するに20階建てのプランで建て替えさせてくれ、近隣住民は我慢してくれと言っているようなものですよね。
近隣住民は「なんで自分たちだけが我慢しなければならないんだ？」と思いますよね。
近隣住民に我慢してもらう以上は、宝生ハイツ住民側も階数を減らすなりして譲歩を示した方がよいのではないかと思います。
20階建てでないと絶対に建替えが成立しないのでしょうか。
階数を減らすことで宝生ハイツ住民の資金負担がある程度増えるのかもしれませんが、近隣住民の理解を得て早期の建替えを実現するためには、やむを得ないのではないでしょうか。

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>>4572 eマンションさん
凄い考え方ですね…日常生活でそんな暴論を言う人に触れる機会が少ないので勉強になります。

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>>4573 匿名さん
私はディベロッパーやゼネコンでもなく、地権者でもないので20階を維持すべきかどうかは分かりません。
妥協点はあるかもしれないと思いますが、認可が下りる最大値を求めることは建替えを推進する側としては当然でしょうし、近隣住民が最も譲れないのが高さであるならば、平行線は継続するでしょう。ちなみに近隣住民が最も譲れないのは何なんでしょうね？

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>>4575 口コミ知りたいさん
近隣住民が問題視しているのはマンションの高さでしょう。
しかし、それよりも近隣住民を怒らせているのは、プランの基本的な変更に一切応じようとしない宝生ハイツ住民側の姿勢ではないですか。
総合設計制度をフル活用して20階建てのマンションにすれば宝生ハイツ住民の資金負担は軽くなるでしょうが、そのために近隣住民が一方的に我慢させられるのはおかしいのではないかということです。
近隣住民に我慢を求めるのならば、宝生ハイツ住民側もそれなりの負担をしてしかるべきなのではないでしょうか。

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>>4573 匿名さん
>要するに20階建てのプランで建て替えさせてくれ、近隣住民は我慢してくれと言っているようなものですよね

高さで譲歩という言葉には定量的な情報を伴っていないことに注意が必要です。

仮に20階建を10階建にしろと極端な要求をしたら、建て替え反対と言うのと同じ意味をもちます。具体的な要求の内容は外部からは全く不明なので、そのような要求を拒否したから高さで譲歩しない頑なな態度だと批判しているのかもしれないですよね。

国家観の紛争でも、似たようなロジックがよく使われています。例えば今ウクライナへの侵略戦争真っ最中のロシアが、戦争終結の条件としてウクライナの主権を剥奪し属国化するような極端な要求をしています。すると当然ウクライナはとても受け入れられないと拒否します。そこで待ってましたと言わんばかりにロシアはウクライナが譲歩を受け入れず頑なに戦争を望んでいる、などとプロパガンダを垂れ流し、ウクライナが悪いという根拠のない主張をロシアの諜報機関がコンピュータープログラムを使ってインターネットメディアに大量投稿します。そんな書き込みをSNS中毒のどこかの阿呆、失礼、大統領が真に受けて世界の安全保障に深刻な懸念を与えるような愚行を働いたのは記憶に新しいでしょう。

この辺でプロパガンダを拡散している人々のテクニックはロシア仕込みなのかもしれません。

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高さで譲歩しろという事を一生懸命言っている人は、反対の理由である高さが、どのような形で問題なのか、それがどのような形で自身に被害を与えるのかについて、もう少し深掘りして考え表現した方がいいと思います。多分これだけ拗らせるからには、バナナのたたき売りをするみたいに20階建を19階建にしたところで解決するような簡単な問題ではないでしょう。

先日の羽鳥慎一モーニングショーでも取り上げられていましたが、あの取り上げられ方を見る限り、東京ドームシティーに近い都心のビル街のど真ん中にあって、近隣のビルの窓からの視線に晒されたり、高いビルに一時的に日差しが遮られることは日常的にあるわけで、それをもって高い建物を建てるのはまかりならんという主張をすることは社会からは受け入れられない、少なくともテレビ番組の制作者はそのような無言のメッセージを動画に込めたと思います。

それ以外のもっと核心的な理由はないのでしょうか。ただ高いのがダメだ、理由はない、それでは社会からの広い支持は期待できません。

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>>4576 匿名さん
>プランの基本的な変更に一切応じようとしない宝生ハイツ住民側の姿勢ではないですか
都の議事録を見る限り、かなり譲歩しているようですよ。東側にはエアコン室外機置き場に外が見えないガラス窓、高級マンションとして売ろうとしているならばかなり致命的な欠点を与える大譲歩ですよ。それを当然のことだとスルーしているとしたら、無慈悲とか冷酷とかいう批判を受けることにならないでしょうか。他にもいくつかの点で譲歩していることが文京区議会の議事録からも明らかです。むしろ反対している側が、それ以上の無理な要求を突きつけているのではないかという懸念すら生じます。

ところで今回の都への訴訟なんですが、原告に周辺住民は加わっているのでしょうか。
世論に変化があるのでは？

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20階建てのマンションに建て替えることは絶対に譲れないという趣旨の投稿が多いようですね。
それならそれで、時間がかかるかもしれませんが頑張るしかないですね。
ただ、建替えが遅れれば建設費の高騰のため、現行のプランの想定よりも宝生ハイツ住民の資金負担が増えるかもしれません。
現に、中野サンプラザの再開発などは難航しています。

多少譲歩してでも、早期に建替えを実現したいと宝生ハイツ住民側が考えるのでしたら、宝生ハイツ住民側の方から「ここまでなら階数を減らせる」という提案をした方がよいと思います。
階数を減らせば宝生ハイツ住民の資金負担が増えるわけですから、いくらまでの資金負担であれば耐えられるのかは近隣住民には分からないですから。

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それでいつ解体するの？
１０年後かな

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総合設計利用による64ｍ高さ制限下にて20階建ての建設は適法です。
これを反対するならば空中権を学園が数階分購入すればよい話。

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>>4580 匿名さん
本音が出ました。要するに時間を人質に取る戦法であるとついに白状されたということですね。天網恢恢疎にして漏らさずと申しますが、そのような悪巧みが過去うまく行ったためしはなく、少なくともそのような企みをしたという事実が、組織や個人に対する社会的な信用や信頼を大きく損ねることになります。反対に言わせていただきましょう、そのようなことをすればいつかそれを刈り取るのはあなたたちですよ。子供や孫のいる大人たちがあなたたちの仕草をじっと注視している事を忘れないでください。

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老舗ののれんの信用、信頼、それはとても尊いものです。

先祖が積み上げたブランドを子孫が壊してしまうということもまた、よく起きることです。残念ですが。

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>>4574 通りがかりさん
どこが暴論なのか、具体的におっしゃってください。
言えないと思いますがね。

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>>4583 匿名さん
人質戦法ってなんですか？
もし20階建てでの建替えを絶対に譲歩するつもりがないのなら、それなら構わないですよ。
長期戦を覚悟されているのでしょうから、頑張ってください。

また、総合設計制度は建築基準法上の容積率などの特例として設けられているもので、行政庁が「許可」した場合に認められます。
「建蔽率、容積率及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資する」ようなプランでないと許可されません。
総合設計制度を枠一杯に利用するのが宝生ハイツ住民の当然の権利であって、近隣住民が我慢するのは当たり前という考え方はどうなんでしょうか？
どうして近隣住民が空中権を買わなければならないのでしょうか？

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では反対派は何階建てまでなら譲歩できるおつもりか？
現在の8階建て以上の再建設を許さないという輩もいる。
総合設計を使わせない主張ならば高さ制限46ｍ、容積率400％、建蔽率80％のままで
せいぜい14階建てが上限となる。おそらくこれでは不採算で再建築不可であろう。
あくまでも反対派が階数積み上げを阻止したいのであるならば、空中権を取得しなさい。

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>>4587 ご近所さん
実際に日照権とか景観権とかを訴えても建築基準法の範囲内であればその権利は保護されているというのが判例の示すところです。総合設計制度も基準を満たしていれば自動的に許可が下りるので（逆に正当な理由なしに下さず訴えられたら負けます）、お隣さんは法的にかなり不利な立場にあることは間違いありません。

お気持ちレベルも含めての外部不経済を解決するにはコースの定理を援用して金銭的に解決するしかないと思いますね。空中権を買うなら贈与税の縛りもありませんし、良いとおもいます。とはいえマンション1軒建てる金額は安くなさそうですし、いっそ全部買い取って更地にしてグラウンドとか庭を作る方が安く済みそうですけどね。

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近隣住民も建て替え後のタワマンに住み替えればいいのにね。

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>>4586 匿名さん
>長期戦を覚悟
1年かそこら時間を稼げれば御の字でしょう。
三里塚と違って相手は一般市民ですよ、そもそも大義がない

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>>4585 マンコミュファンさん
規模がまだ小さい第七宮庭マンションの総事業費が87億円ですよ。一戸あたり1億を超える負担になりますが、その負担を払える資産や借り入れをできる人はご自身を鑑みても少ないでしょう。
これを暴論と言わずに何が暴論にあたるんですか？笑

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>>4589 口コミ知りたいさん
それができるなら今頃文京区にも六本木ヒルズができてますよ...

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東京都の許可待ちだね
訴訟に持ち込んだということは許可の条件はクリアしてしまったからだとわかる。

そろそろ一年になるので判決が出る頃ではある。裁判官の判断に影響を与えようというのか朝のワイドショーで報道させることには成功したが、内容はかなりニュートラルなもので判決に影響を与える世論をかきたてるには力不足の内容だった。

最近地方都市を中心に老朽マンションによる災害リスクや空き家問題の方が社会的に強く意識されているのだから当然の内容だろう。同時に流されたURのタワマン問題もタワーマンション自体に反対というよりは家賃値上げ反対の方が問題の本質で、高い建物が住環境上問題があるという論調は全く採用されなかった。むしろ都心駅近の土地は希少でありタワマンができるのは当然、地主の権利というのが番組の論旨でもあった。

こうなると味方は某革新政党しかない。こうして孤独な人々は党員になっていくのだろう。某うどん屋の親父のように党に従順な何かになっていくのかもしれない。

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>>4586 匿名さん
>「建蔽率、容積率及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資する」

総合設計制度の手引きにも冒頭に明記されている文言だね。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001615289.pdf

その配慮がなされていないというのは、反対派がそう言っているだけで実際には敷地の南側は半地下の能楽堂を配置（上は公開空地）しており、そもそも日陰が発生しない。隣地境界から１０m以上の離隔をとっていて通風採光に配慮されており、北側も隣地が終日日陰にならないように指導を受けているので、そのような配棟計画になっているはず。1階のピロティ部分も公開空地の扱いになっているそうだし、校舎と真向かいになる東側の住戸のバルコニーは無くして窓も曇りガラスにするなど、他で見ないほど厳重な視線対策（普通は目隠しルーバーで隙間からちらっとは見える）を行うなどしている。視線対策をするなら大きな壁を作ってもいいのだが、さすがにそうすると日照通風に悪影響が出るのであえて建物計画自体をいじって大譲歩したのだろう。

議会の議事録や各種報道から分かる範囲でも近隣に対して相当な配慮がなされている。公開空地は避難場所として、あるいは水や食料などの支援物資の配給場所としても活用可能で、地域の防災拠点になることが期待される。さらに耐震性の立派な建物が建つことで自宅避難が可能となる人口が増えれば避難所の負担も格段に軽くなる。第三者の目線からいけば街がぱっと明るくなり、ランドマークタワーとして長く親しまれるものとなるだろう。とはいえこのまま老朽化して廃ビル化するのが住環境的に良いという価値観の人ならば、これ以上議論のしようもないが。

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>>4591 マンコミュファンさん
この場所で新築マンションを手に入れるならそれくらいの負担は当たり前ですよ
そんなことも分からないのですか？
暴論もほどほどにね

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>>4596 eマンションさん
新築マンションを購入する人が資金を用意することと、建替えの事業費を用意することは全く異なるのはご理解頂いていますか？

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>>4595 匿名さん
なるほど、いろいろな配慮がなされていますね。
では、もっと踏み込んで、階数を減らすことはご検討されないのでしょうか。
総合設計制度を上限一杯まで使っていないということは、近隣住民に対する大きな配慮になり、彼らの理解を得やすくなるのではないでしょうか。

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階数を減らすに賛成。
早期の解決のためにも階数を減らすべき。

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>>4598 匿名さん
>もっと踏み込んで、階数を減らすことはご検討されないのでしょうか。
一階減らすだけでも十億単位の収入減少が予想されますから、難しいのではないでしょうか。代わりに危ない老朽擁壁を修繕してもらったらいかがでしょう。

お隣ともめたままだといざ修繕が必要になっても足場を組ませてもらえませんよ？

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