シティテラス文京小石川ってどうよ？

文京区の不動産屋さんが語るこの周辺地域の特色と将来について

はっきり言って文京区に住んでいない人には買ってほしくないな。
おかしな投資家みたいなのに買ってもらいたくない

悪くない物件だと思うんだが、オンライン見学会の予約枠ビックリするくらい空いてるな。あまり注目されていないのかな。

何組同時に受けられる予約枠のか分からないからね、枠があることが直ちに不人気とは言い難いとは思う。ただオリンピックも終わったし、文京区の中古市況が下がるのではないかという期待が広まっている中で実需層は静観モードの人も多そうだね。

オンラインだから枠増やせるのでしょうね。
直接行く分にはコロナで席数に限りがあると言われました。

共同印刷小石川工場跡地の詳細はまだわからないのかな
だいぶ本社ビルができてきていてぼちぼち竣工しそうなんだけど

ここに住む人たちは落ち着いてて穏やかな人が多いんだろな
三井不のヒルテラスのスレ見てるとなんか色々な人種が住みそうだな

徒歩１１分なんですね。

>>388 匿名さん
確かに徒歩１０分を超えると検索サイトで駅距離を検索条件に入れて探す不特定多数にはアピールしないと思うね。

ここは土地勘のない人は買わないけど、ローカルに人気のある場所なんだよ。すぐ目と鼻の先にある小石川ザレジデンスイーストスクエアが、一時値上がりランキングで都内でもトップクラスに輝いていたのは何故だと思う？

こことあまり駅距離が変わらない小石川アインス、買いたくても買えませんよ。

不思議な土地なんですよ、この辺。

私も近くに住んでますが、かなり住み心地良いです。この物件も見学しました。
近所の人も誰も引っ越そうとしないですよ。都心とは思えない程の静かで環境が良いです。
知る人ぞ知る人気エリアのようです。

近所のパティスリーのところのバーがコロナの影響で閉店して、開放的なベーカリーカフェに変身した。以前から曜日限定でパンも売っていたんだが、なかなか好評だった。
朝食も提供するそうなので、今度行ってみたい。
そこもマンションブログでとりあげよう！

https://www.patisserie-paradis.com/index.php

本物件、Twitter始めたらしいですね。

なんか急にステマ始まりました？

そのうち人の住むところではないとか、近隣の印刷工場の人とか建築現場の作業員の人を誹謗中傷するようなおかしな書き込みが始まるよ。マンコミュ名物だからね。

実際に後楽園駅から歩いてみたら、信号待ちもあって14~15分かかったけど、フラットアプローチで歩きやすかった。運動を兼ねてと考えられるなら悪くないかも。

>>396 口コミ知りたいさん
>信号待ちもあって14~15分

多分それは千川通りを歩いたからだと思うよ。一本入ると信号が少ないルートがある
ここのメインエントランスを出たら、ザレジデンス前のオリーブ通りを南進し、小石川ヒルズの前とお寺の裏を通って寿司屋の角を左に曲がるといい。もう少し早く到着できる。

文京区って中古億ションだらけだね
https://www.nomu.com/mansion/library/ranking/souba/bunkyo/
ここも新築億超えだけど、中古が億だから、新築も億で違和感がない、いや、違和感がないことが異常なのか、相場が異常なのか、それともこれが新しい正常なのか。

ただ一つ言えること、ここを買える人は幸せです。

ここは低地だから水害来ますね。
千川通りはその名の通り、昔は川でしたから。
ハザードマップでここはギリギリ浸水ラインですね。

>>399 マンション検討中さん
>ギリギリ浸水ライン

そう、そこが悩ましいところだよね。
内水氾濫の部分は文京区が独自に作成した部分なので国が作る河川ハザードとは異なる部分とはいえ、浸水地域の人口密度が非常に高く万が一のときには大きな被害が出るのでこれからも下水強化のため予算が投じられることでしょうね。

>>389 匿名さん
ザレジデンスは安かったですよね、確か。買った人は今頃ローンを繰り上げ返済済みだったりして。

>>401 周辺住民さん
先日聞いた話だけど不動産屋がファミリータイプの部屋を一億五千万で買うとかいうDMをレジデンスの住人に送りつけてるって。ここに住むのプライスレスだからなあ、ここより環境のいいところで同じ向き同じ面積で考えるとだいぶお金を足さないと買い替えできないでしょ。相続とかでないと売りに出ないんじゃない？分譲時に取得した人は利回りよくて笑いがとまらないだろうし。

気になってマンコミュの過去ログを見てたけど、レジデンスの後にマンション計画が周辺にあるから中古が値崩れするなんて事が書かれててつい微笑んでしまった。あのころはみんなこんなに上がるなんて思っていなかった。逆なんだよね、工場が郊外に移転して、周辺にたくさんマンションが建って、マンションに住む人を相手にした店がどんどん増えて、どんどん住宅地としての価値が高まっていったんだ。シンデレラが魔法にかけられたかのような、そんな10年だったな。

魔法と違って、おしゃれな店やマンションは12時のチャイムがなっても消えたりはしないので、これからもこの地域は伸びていくだろう。

ザレジデンスができる前は広い駐車場だった。そこに一軒、二軒、地上げに抵抗する家が建っていた。当時は地方のお金持ちが所有していたという話だった。そのころはこの辺は工場街だった。フォークリフトやトラックがひっきりなしに通行していて、歩いている子供を轢きそうになったなどという話はいくらでもあった。多分住宅地としては最悪の場所だった。

そういう近隣の環境もあって、当時とっても安かったレジデンスができた後、印刷工場が地方に移転して、工場の中には有名なオープンテラスが美しいイタリアンレストランになるものもあった。その頃からこの地域は変わった。共同印刷小石川工場の地方移転に伴って、印刷工場は次々と地方に移転したり廃業したりした。空き地には次々とマンションや戸建てが建って、住宅地に変わっていった。

ここは遅れて出てきた土地。今は一度住めば家を売らない人ばかり。

レジデンスができる前、共産党が公園を作れと宣伝カーで訴えていた。公園ができるより、私にはいいマンションができる方が幸せだった。

ここは昔漫画少年の印刷なんかも手がけていた伝統のある印刷会社があった場所なんだけど、裏の共同印刷の工場も再開発でマンションが建つようだし、印刷製本業の街がだんだんマンション街に姿をかえつつある。

レジデンスが建った時にはナポリができたので、近隣にまた楽しそうな店が増えるんじゃないかと楽しみだ。

駅からは遠いけど、大手町まで自転車で通える距離ではあるんだよね

ダイエーの裏に旭化成が建ててるのはアトラスになるのかな？きのう散歩して見つけたんだけど。

>>409 匿名さん

肉屋があったらしいな。
まだ工事していないのか。
そんなことよりラトゥール飯田橋の横の空き地に注目していたほうが。

>>410 匿名さん
隣というか道渡った向かい側のスミフの土地ね。
後楽二丁目再開発の構想によると、「まちの顔となり、賑わい形成や災害時の防災拠点となる広場空間」を整備することが構想されているようだね、文京区は大学や寺社の所有する緑は結構あるんだが、広く大衆に開かれた公共の広場や緑地帯が少ないので楽しみ

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0221/6731/202162416238.pdf

>>410 匿名さん
再開発だと文句なしに高額物件になりますよね。ダイエーの裏ぐらいの規模なら、もしかしたらこなれた値段で出てくれないかと。無理かな。

>>412 匿名さん

護国寺とか牛込神楽坂あたりなら安いマンションあるかもね。
小石川はパークコートタワー建ったから難しいと思うよ。

ダイエーの裏のは結構高級そうだよ。目の前にあった地震があったら怖そうな古い長屋も賃貸マンションになるし、あの通りはじきに都会的な雰囲気に変わるだろう。

ダイエーの裏の
クレヴィア？

>>415 マンション検討中さん
その裏になるのかな、小さな戸建てが集まっていたダイエー裏の通りとクレヴィアの間のあたりだね。アトラスブランドだと思う。

>>416 匿名さん
水害地域だから安いよ。

ここよりは駅近だしまわりは商店街なので暮らしやすい場所だよ。
高台のコンビニもないような戸建て住宅街とはまた違ったニーズを持った人が住むだろうね。ここが坪500ぐらいで売れたら同じぐらいはとってもバチはあたらないだろう。

後楽2丁目の再開発なんて下手したら東京ドームの再開発より後になりそう、、、
あそこらへん古い戸建ても多いからな。

自主的に建て替えをするエリアとか書いてあるからなあ、どうするのかなかなかまとまらないのかな。
南の方だけ先にってこともあるかもなあ。

後楽２丁目は土地の形がすんなりしているからな、場所もいいし実現すればなかなかいいものができそうなんだが。

今ってオンライン見学会なんですね。
「初めて当物件のご見学をご希望されるお客様につきましてはオンライン見学会」とありました。
交通費もかかりますし、子どもを連れていかなくてはいけないので、オンライン見学会の方がありがたいです。

オンライン見学会だと、興味がちょっとあるんだけどくらいな人も参加できるような気がするんですが、それでもいいんですか？？

>>422 匿名さん
あの、そういう苦情は直接デベにお問い合わせください。
個人的な感想だけど「興味がちょっとあるんだけどくらいな人」をはじくこともできるんじゃないですかね。とりあえず先に進めていい人かどうかをリモート面談で見極めるみたいな。見学目的のマンション好きの一般人みたいな人はリモートでフィニッシュなんてことも可能でしょう。

近所の地所レジの賃貸の幕が外されてきているね。
アルミ鋳物の装飾が面白く、なかなか格好いい。ここもできたら美しいだろうな。

さっさと値段発表してくんねえかな。1億なら買うからよ。

値段発表は、ヒルテラスとお見合いか。

ヒルテラスはここを見て二期の安い方の部屋の値付けをするかもしれないね。後出しじゃんけんだ。一期はもはや我々の手のとどくものではないな。

こんなんお勧めに出てきたぞ

3L75平米で9500万とかじゃね？

>>429 マンション検討中さん
坪単価500を切るのは東向きと北向きの２棟だろうな。あれは安そう。

パークコート文京小石川ヒルテラス、
坪400台からあるようですが、
ここは500台で売れるの？

>>431 マンション掲示板さん
日当たりは良いが眺望ゼロ、目の前大通りのマンション2階と、日当たりゼロで眺望もゼロだが、目の前には裏の寺の緑が望めて夜は静かなマンションの2階と、どちらがいいかってことだなあ。坪500ちょい切るくらいならやっぱりこっちかな。でも忙しい人なら駅徒歩3分に軍配をあげるだろうし、これはもう好き好きでは。

やっぱり小石川の少し上がった場所にあるせいか地盤がいいな
「地下約11m～約19m以深、最大Ｎ値50以上の強固な地盤を支持層としています。」とあるので、一丁目のタワマンは躯体が重いからより深い硬い地盤を支持層にしているのかもしれないけれど、ここより杭はかなり長いね。高台でもローム層の厚みがあったり、大昔に谷を埋め立てた造成地だったりすると杭がすごく長いよね。

で。いくらよ？70平米9000万でお願い致しやす。

A棟の２階とか3階だとそれぐらいの部屋もありそうだけどね

>>435 匿名さん
失礼、間違えた

>A棟の２階とか3階
ではなく

>B棟の２階とか3階
でした。

A棟のペントハウスは坪600ぐらいはいきそうな気がしますが

60平米で1億円前後らしいですよ

坪550なら以前の話通りで、現時点で下げる話がないならば、そこそこ反響があった証拠ですね。

共同印刷の本社も外側は完成して、あとは内装と外構工事を残すのみのようなので来年あたり東京建物の再開発計画が華々しく発表されれば、もう一段値上げもあるかもしれませんね。スミフの定石通りって感じです。

そろそろ販売開始時期だね

75㎡で9500万がせいぜいでしょう。それ以上だと魅力を感じない。

>>437 通りがかりさん

それはギャグでしょう。
もしそうならば、相場観が庶民とはズレている。
いやもはや私がズレているのか。

とはいえ、今後は良心的な値段設定を望みます。

>>441 買い替え検討中さん
最近は億を動かせる人はだいぶ増えてきているから。
選挙まで株がどこまで上がるか知らんが、頭金を多めに積める人は確実に増えているよ。

A棟70平米実質3LDKで1.2億から1.3億確定。今後は値上げ予定。既に大半の部屋は購入希望あり抽選。

含み益を抱えた既存のマンションオーナーもここ15年ぐらいでローンを半分ぐらい返し終わっているだろうから、販売価格の半額ぐらいは頭金にできるでしょう。億ションはもはや一部の富裕層のものではないですよ。

ひええ、そうなのですね。
職場が文京区なので､近くに住めればと思って購入を検討していましたが、難しそうですね。
残念です。

最寄りの駅徒歩14分
リセールには全く期待できませんね
この物件の魅力が分かりません

港区の良い中古が普通に買える値段ですね。そこまでしてもここが欲しいという人（子育て世代）もいるでしょうが。それにしても、高いなぁ。5年は横ばいか更に高くなるでしょうし。となると、賃料が上がっていない賃貸も選択肢になり得ますね。

>>447 マンション検討中さん
永住を考えている人にはリセールとか賃貸利回りとか響きませんよ。それに港区と比較する人とは違った需要があるんですよ。小石川３丁目と４丁目の境界付近の住人はあまり引っ越さないんですよ。売り物も滅多に出ないし。凄いお金持ちが住んでいるわけではないんですけどね、何故か一度住むともう離れられない何かがある。

まあ普通だったら同じぐらいの値段なら駅から近い方が好まれる傾向はあるだろうけど、あっちは大通り沿いだしここは住宅街の生活道路沿いだから環境が全然異なる上に眺望のいい部屋はここよりだいぶ高いよね。駅徒歩7分以内が好まれるこのご時世に後楽園駅から徒歩11分の場所にスミフは何かの冗談でマンションを作ったのだろうか？そうではないと思うけど。

https://www.google.com/maps/dir/%E3%80%92112-0002+%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E...,139.7483721,17z/data=!4m14!4m13!1m5!1m1!1s0x60188db3495e2cd9:0xadaab6b399c50aa9!2m2!1d139.7461228!2d35.7151994!1m5!1m1!1s0x60188c47e0bd12cd:0xf7c096447089d689!2m2!1d139.7518216!2d35.7084859!3e2?hl=ja

>>454 匿名さん
リンクが変だったスクショを貼る

正確には春日駅A5出口だったな
ちなみに後楽園駅８番出口までは12分だな

まあ確かにたっかいなとは思いまっせ、そりゃあね、ご時世ってもんですワ。買えないときにはしかたないと諦めるしかおまへんな。それどころか先に行くほどスミフは値上げしてきまっせ、レインズマーケットウォッチぐらい目え通してみなはれ、東京はえらいことになってまっせ。

千石の徒歩15分ぐらいのマンションは速攻で完売してたよな

>>462 匿名さん
どこですか？

>>463 マンション検討中さん

プレミスト文京千石
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/663200/

営業の方は水害ハザードマップ該当地域であることははっきり認めてました。水害は否定出来ないので発電設備は1階にしましたと話してました。ただ、駐車場や駐輪場、トランクルームは地下なんですよね…水害地域でなければプラス要素なんでしょうが…大丈夫かな…
徒歩15分？はまぁ、ギリ許容範囲なのでやむなし（リセールバリューはこの立地の時点で一切期待してません）。
外廊下には本当がっかりしました。採光目的と言ってましたが、結局サービスルームですし。説明に合理性がないので、建築費削減って事でしょうね。高くてもいいので付属設備や仕様は最高級にして欲しいんですが…
エアコンはカセット式か聞き忘れました。ご存知の方、情報お願いします。

>>470 マンション検討中さん
文京ガーデンもハザードの中なので止水板などの装備がしてありましたね。万が一の時の対策についていまいちど確認されたらどうですか。

>>470 マンション検討中さん
天カセはありません

ご指摘を受け、一旦削除申請をし、一部表現を変更しました。
以下、事実ですが、一部私見も含みます。
あくまでも、ご参考までに。

この物件のメリット
・100戸超規模があるので管理費・修繕費でスケールメリットあり？？
・共同印刷からの購入であり地権者なし
・千川通りから一本奥に入った静かな地区

この物件のデメリット
・共同印刷所有地であり、土壌汚染リスクを完全否定出来ず
・最寄り駅である春日より信号待ち含めれば徒歩15分（実測）と非常に遠い
・小石川と言っても坂下であり、所謂閑静な小石川とは全く別物
・千川通りは元は川であり、低地。つまり、川から一本奥に建てるマンション。当然、水害ハザードマップに敷地一部が該当。駅までのアクセスもずっと低地であり、所謂閑静な小石川はない。
・1番良いA棟も面前にマンションあり眺望はなし。
・外廊下にも関わらず、採光が足りず大半がサービスルーム扱い（1LDK +2S）表記。
・カセットエアコンではない。
・工事延期により建築コスト増加。
・以上にも関わらず1LDK +2Sが最安値1.2億と高い（坂下コート等の中古価格から妥当だと主張、むしろ安いと）
・第二期は更に値上げ（1000万程度）を予定。

メリットかデメリットか微妙
・駐車場、駐車場、トランクルームは地下。一方、水害マップ該当地域。

皆さん、どうですかね？

>>473 ミスターエックスさん
こちらも少々言葉が過ぎたかもしれませんね、ここは冷静にいきましょう。

>共同印刷所有地
共同印刷ではない別な（下請けかな？）会社の印刷工場があり、戦後すぐに漫画少年のカラーページなどを印刷していた大きな会社だったようなので、メッキ工場とか製鉄、石油化学系の工場のあったところほど深刻ではないとは思いますが土壌汚染はあった可能性がありますね。ただ基礎工事のときにそっくりくり抜いてしまったので問題ないと思いますよ。

>信号待ち含めれば徒歩15分
体格差を考慮するとそれぐらいかかる人もいるかもしれませんね。ご指摘の通り駅距離7分以内を検討している人には向かないです。ただ信号待ちのタイミングもあると思いますが、グーグルマップの徒歩11分、12分という値は私には納得いく数字ですけどね。ダイエーの前の信号のある交差点は避けた方が早いと思います。小石川一丁目側の歩道を歩くと信号が多いので詰みますよ、15分ではすまないかもしれません。

>所謂閑静な小石川はない。
高台の住専と比べれば人通りも多いですが、さすがにここまで駅から距離が離れてくるとだいぶ静かですね。千川通りも隣のマンションを挟んで６?７０メートル離れていますし江戸時代には大きな武家屋敷が建っていた場所だけあって夜は本当に静かですよ。

逆に住専と違って坂がない。低地にあるおかげで後楽園駅や春日駅からフラットアプローチ、徒歩通勤経路にはスーパーや商店、コンビニのある商店街があって非常に便利ですし、通称オリーブ通り沿いにはマンションが建ち並んでいて外溝照明や街灯も明るく、女性1人でも怖さを感じることはない道であることは大きなメリットだと思います。

>>473 ミスターエックスさん
>水害ハザードマップに敷地一部が該当
冷静に見てみると50cmまでの黄色い色が全面道路沿いにみられているんだね。仮にこの通りに浸水したとしても外溝を少し高くすればクリアできそうだけど、どういう設計になっているかだが、そこまで確認している人はいないかな。自分で聞けばいいんだけど。

日当たりとか眺望については別に異論はないが、ここは湾岸のタワマンじゃないので、市街地の中の比較的低層のマンションじゃこんなもんかとも思うけどね。隣の家の物干場の爺様の猿股ビューよりはいくぶんましかもしれない。

あと凄く気になるんだけど
>・第二期は更に値上げ（1000万程度）を予定。
って誰が言ってたの？本当なら二期も参戦しちゃうよ、マジで。

ハザードマップの該当部分を拡大したスクショをあげておく
ご参考までに。基本的に建物の建っているあたりは白なので、おそらく道路沿いの側溝が溢れるものと理解している。駐車場の出口は高い方の場所に存在しているので出口付近が盛り上げてあれば水の侵入はまずないと考えているけど楽観的かな。

>>447 マンション検討中さん

買えないよ
パークコート浜離宮の分譲価格に追いついてきたぐらいです。

文京区が安くないといけない理由とかもないでしょ
そこを誰か明確に答えてくれ

ほうた