ピアース千代田東神田ってどうですか？

いくら外神田でも山手線内側の時点で
安くなる要素が皆無

山手内側は高いだろ…
線路気になるなら山手中の選択肢だろ。
千代田であの値段と駅距離なら許容と考えんとな。

予定通り分譲されるのでしょうか？
気が付いたら一棟売りからの賃貸マンションにならないかと。

東京駅2kmでしたら最悪電車使わなくてもいける距離というのが良いですね。
山手線のエリア圏内というのもアクセスが便利ですし、
個人的にはかなり良いなと思えるエリアです。

ビジネス圏に近くて資産性の高い千代田区。
何よりそこかな。

山手線圏内の地域は利便性もよく、これだけの複数路線が利用できるので価値としては高いと思います。
資産価値が高いので投資用として検討されている方もいらっしゃるでしょうし、
ビジネス用途としても大変いいです。

販売価格を見ると、それなりの給与を貰っているサラリー世帯でも十分購入できる設定なので、
将来性もあると予想してもいいのかな。

オープンレジとどちらがよいのかな

今気づいたが風除室もありません
かなりコスト抑えてますね

間取りいいなぁ…

>>108 匿名さん

そんな本当ですか、、？

>>110 マンション掲示板さん
もらった図面では確認できますし、
ホームページ掲載のエントランス完成予想図からも分かるでしょう。

ちなみに正式のお値段は平均200万ほど上がったみたいです。
ホームページからも5400万台までという表現が消えました。
一番高い部屋は5700万ぐらいもします。
これだとオープンレジデンシア千代田外神田の方が安いかも。

>>112 匿名さん

やっぱ上がりましたね！
風除室がないのも言われないと気づきませんでした！
あんまり買うメリットがないようで見送ります。
千代田区アドレスというのも中古になるとこの辺マンションいっぱいありますし、千代田区の資産価値云々も
そもそもこの辺りの話しではないし

風除室ないのって今の時代あまりみたことがないように思いますが、
なくてもそこまで困らないというか、気にならないようにも思いました。
投資用として良さそうな印象です。

>>114 匿名さん
管理がしっかりしてくれるなら特に問題がないかも
そうではない場合はゴミがエントランスに入ったり雨が溜まったりとか
まあ自分が住むわけではないならどうでもいいですけど

営業の人ちょっと自信なさげに見えた。値段聞いて見送るって人多かったのですかね。

抽選はしない、全戸先着順って言われました。前の値段なら間違いなく抽選になると思いますのでむしろ値上げて本当に買いたい人が確実に買えるようにしたのでは？

風除室がないとかモリモトって仕様が低いですね

地権者が頂上のプレミアム住戸に住んでいる時点で、大家さんと一緒に住む賃貸マンションの雰囲気になってしまう
そして風除室がないならなおさら

価格的には合理性がありました

千代田区アドレス、駅近、内廊下設計、アウトフレーム、廊下・レストルーム・化粧室がイタリアのタイル張り標準、日当たりもバッチリ、周辺他社さんと値段等、比較しても1LDKならめちゃくちゃ良いと思います。

>周辺他社さんと値段等、比較しても

周辺の他社物件ってどこだろう？

千代田区アドレスであればどこでもいいという人向けですかね

直近だと比較対象はグレーシアかな？
（1LDK33㎡が4,200～4,800万ぐらい）

＞千代田区アドレス
引き分け

＞駅近
秋葉原基準ならグレーシア

＞内廊下設計
引き分け

＞アウトフレーム
ピアースが合格点、グレーシアは間取りによりイマイチ。

＞廊下・レストルーム・化粧室がイタリアのタイル張り標準
グレーシアは玄関のみ普通のタイル

＞日当たり
グレーシア1LDKは細い道路を挟んで目の前が塞がれている

内装関係の仕様はピアースのほうが良くて、ギミック系はナノイー発生器や良水工房などがあったグレーシアがよかった。

ちなみにグレーシア結構真剣に検討してたけど、洋室天井の梁が悲惨だったからやめた。
天高2.4mの30㎡台の部屋であれば致命的。
私は現地モデルルームになってから検討してたけど、青田で買った人は大丈夫なのかと心配になる。

ピアースは天高2.5mだし綺麗なアウトフレームに見えるから心配はなさそう。

個人的には都営浅草線が近いのは便利かな？
今はコロナでアレだけど、バス以外の交通機関で羽田乗り換えなしは大きい。

グレーシアは価格スレッドによれば33.51㎡で　3989-4525万。(4525万で11階以上）
秋葉原5分となると、マンションで重要な立地ではグレーシアの圧勝のような。
でもグレーシア完売してるみたいだね。
今買える周辺物件はないのかな？

3,989万は最低層（3階、2階は地権者保育所）のキャンセル住戸、
もちろん抽選大会だったよ。
11階までが4,500万以内で12階から4,700万ぐらいに一気に
跳ね上がったような記憶が・・・（前建超えるので）

今は新築だとオプレジ外神田（当然ここより高いはず）
千代田区から出ると、台東区の浅草橋物件しかないね。

ここ2・3年大量供給されてた馬喰町物件はグリーンパーク横山町を
最後に珍しく途絶えてる。

参考までに千代田区最安値だと2018～2019年に販売されてた
サンクレイドル千代田岩本町、今年5月に竣工前に完売した
リビオレゾン千代田岩本町あたりがあった。
リビオレゾン千代田岩本町はキャンセル住戸をデベが
販売当初の価格より大きく乗せて出したのにほぼ瞬間蒸発。
グレーシアも6,200万のキャンセル住戸を6,800万で出して
3日ぐらいで消えた。

千代田区最安値クラスの物件は馬喰町界隈ほどそうポンポン
出ないし、これまでの物件はマンコミュで叩かれようが
結局淡々と売れてしまう。


＞千代田区アドレスであればどこでもいいという人向けですかね
↑こういう人は確実に存在するので、千代田区最安値クラスの
需要は常にある。
豪華な区役所で順番待ちなくブースに座って転入手続き
できたり、妊娠しただけで45,000円プレゼントされたり
千代田区最安値でも行政サービスは旧麹町区と同等。

千代田アドレス所有者は日本国でたったの66,000人
「住所を書く時に”千代田区”と書きたいですか？」
ここを欲しいか欲しくないかはこれが答え

千代田区最果ての地でも同じ千代田区民。
ここいらで千代田区民になっとけば住宅ローン控除が終わる頃には神田駅西口地区の再開発も纏まっているよきっと。
その時には次世代育成住宅手当て貰って成り上がろう

オプレジ外神田がよさそうだね。ありがとう。

オープンレジ外神田は、クッソ間取り悪いぞ。笑　結局、都心1LDKは、間取り悪いし、向きも悪い。ピアースさんは、かなり条件良いよ。笑

オプレジは間取り2パターンか。
細長いね30m2台。4200万なら買いかな。

マンションは立地が9割。
山手線内側、銀座線駅2分は相当いいと思う。

1LDKのバスルームはここが1216, オプレジは1317。オプレジのほうがいいな。

立地はオプレジだけど、さすがに間取りはピアースだわ。
オプレジのほうは賃貸系の部屋配置だから売る時に少し苦労するよ。
価格はオプレジのほうが高いだろうから、ここの1LDKお得だと思うけどね。

天高はオプレジ2.4m、ピアースが2.5m、オプレジ検討するなら2LDK一択、リビオレゾン千代田岩本町も2LDKは早々に売れた。

並べてもらうと違いが分かり易い。
バスルーム　オプレジ1317, ピアース1216
LDK オプレジ8.5J, ピアース8.0J
主寝室　オプレジ4.3J, ピアース3.5J

オプレジの完勝では？
3.5Jの部屋とか使えないよね。。。

>>135 販売関係者さん
オプレジのLDKと洋室にある柱を外しないの？

>>136 ご近所さん
申し訳ないが意味がわからない。
外しないーハズしない？

リビングと寝室が縦に並んだ細長間取りが一切気にならない人いるんだ。ちょっと驚き・・・
販売関係者はさすがにギャグだよね？

>>138 匿名さん
何かの拍子でそうなっちゃっただけ。
オプレジはいいと思うがここは食指が動かないね。投資家なら同じ判断では？
前も言ったけど、マンションは立地が9割。

間取りの話してるのに、立地ガー投資ガーって販売系の人ってやっぱ頭のどこかが足りないんだな。

>>140
誹謗中傷は削除対象だよ。

オプレジ細い間取り…
リビングくらいね。
山手線内側が立地は上。
間取りはピアースが圧勝。

価格次第ですかね。

オプレジは4.3畳あるけど、あくまでも柱を含んで4.3畳なので実質あまりピアースと変わらない広さになると思われる。
個人的な意見だが真ん中リビングは嫌い

自称販売関係者さんは部屋の配置はどうでもよくて各部屋の畳数しか見ないらしいよ。
みんな立地はオプレジ、間取りや仕様はピアースって最初から言ってるのにね。
一人でピアースはありえないとか何頑張ってるんだか。

投資マンションが細い間取りばかりな理由が
分かった気がする。
投資家は間取りとか見ないで物件の㎡数と
各部屋の広さの数値だけが判断基準ということ。
それには細い間取りが一番数値を稼げる
個人的には賃貸で住む以外だと簡便してほしい
間取りだが・・・

逆にここは投資向きじゃないから実需の人が
安心して買える。だからと言って手放す時に
大暴落とかありえないエリアだし。

まあオプレジとは競合しないんじゃない？
あの間取りでもオプレジのほうがたぶん価格高いし
銀座線2分・山手線内側というだけで十分すぎる。

40㎡のゆとり1LDKは（2020年の基準で）こっちだけだし、
逆に2LDKならオプレジ。
住宅ローン減税が延長されたらおいしいね。

>>145
あなたはまともみたいだから聞くけど、30㎡の実需の需要ってどれほどあるもの？
想定されるのはシングルでそれなりの収入のある女性あたりかと思うが、浅草橋ってのはどう思う？

高級路線のピアースとコストパフォーマンスが売りのオープンて、そもそも競合するのか？
ニーズが違う気しかしない

30㎡の1LDKは高騰が続くここ近年の流れだね。
昔なら40㎡だったのが高騰の為、購入できる
グロスにするために30㎡前半が多くなった。

単価が同じなら40㎡で5000万のことろが
30㎡だと3750万になる。
その分買える層が増えるし、デベとしたら
4000万あたりにも設定できて美味しい。

同じ流れは2LDKにもあって40㎡台中盤の
狭小2LDKが増えてきてる。
広い1LDKにするより金額を盛ることができて、
コロナで狭くても部屋数を的な流れもあって
現在色んなデベが手を出してる。

もちろん売れることが前提だけど、新築だと
そのような選択肢が中心になるから、新築で
欲しい人は中古で少し広めのものと比較しても
やはり新築となるケースが多い。

30㎡の1LDKでカウンターキッチンとなると
中古ではほとんどないから女性受けは
かなりいいね。だから8.5畳のLDKなのに
キッチンの広さを重視してる。

手放す人が少ないからいざ住んでしまえば
実際住めてるということ。
そのあたりは狭くても満足感を出せるような
間取りや設備などデベの工夫の賜物だろう。
別に1LDKは40㎡ないといけないなんて義務でも
何でもないしね。

ちなみに世の中の男性がだらしなくなったのか
30㎡1LDKのメインターゲットは女性、男性は
やはり家庭持ってからという人が多い。
女性のほうが勇気ある。

まあ住宅ローンの関係でこれ以上は狭く
ならないだろうね。

浅草橋は手堅いエリア、利便性いいし、
両隣の馬喰町エリアや浅草エリアより安い
でもここは千代田区だから一応別扱い。

ここに関して言えば40・30・30でなく
40・60とする手もあったと思うけど、
40・30・30のほうが売りやすいし
単価が盛れるので儲かる。

>>148
なるほど、ありがとう。よくわかった。
最近のコンパクトマンションはHPみると女性専用みたいな画像が多い（しかも以前なら女性受けしそうもない城東とかで）と思っていたが、やはりターゲットは女性なんだね。

30㎡って確かにむしろ実需用なだろうな。自分もこれまで賃貸用に買ったのは20㎡の1Rと55㎡の2LDK、どちらも空室期間ほぼなく順調だけど、30㎡だと家賃（1Rより）高くなるからちょっと苦労するかもしれんね。

30㎡で1LDKになるなら賃料の単価もワンルームより上げれるよ。
もちろん間仕切り全開でワンルームになる使い勝手の間取り前提での話。

厳密には1DKだけど1LDK表記がまかり通ってる。