パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜ってどうですか？

新百合山手のエリア内は区画整理事業の時にやったけど歩道橋はエリア外だからね。まあ、通学路なんで配慮すべきだとおもうけどそういう会社ってこと。

駅前再開発だと自治体と協調してってあったりするよ。ただ、再開発と区画整理事業って別物。

水遊びができるような広ーい公園が近所にあるので子供が小さいころから自分自身が高齢になった時の
散歩コースとして利用できる。
緑が多い、自然が多いという利点は魅力を大いに発揮しますね
周辺にいろいろな公園があるし遊ぶ場所があるのは後々ありがたいですよ。
駅の距離も程よい距離です。

＞散歩コース

目の前の津久井道、新百合山手の道路って街路樹が少ないから夏は直射で暑いんだよね。あれどうにかならないのか。

イトマンの隣の住宅展示場、撤退が多くてスカスカだね。いずれあそこもマンションか。

引っ越し中なのかトラックが世田通の道路拡張前後の境のガードレールの中に止まってたどあれってありなのかな。敷地が狭いから宅配便や郵便の車も路駐かな。

住宅展示場跡地にマンション立っとなったら、ノブレスは猛反対だね。
引っ越しのトラックは確かに停まってるけど、交通の妨げになってないからいいでしょ。それよりイトマンのお迎え駐車渋滞の方が問題。

反対されても適法ならマンション建っちゃうからね。市ヶ谷みたいに重箱の隅つつかれて建築確認取消みたいなことが無ければ。

搬入待ちのトラックも2台ノブレスの前に路駐。アリーナシリーズの一斉入居の頃は空いてる土地を待ちのトラックの待機スペースにして感心してたのだけど。

車でマンションの前を通りました。
道幅が広い印象なので車生活の方にはいいマンションと思いました。
新百合は敷居が高く見に行ってないのですが、入居された方の感想を教えてほしいです。

ここまで住んでみて。
悪い点としては
山手の杜は土曜午後と日曜終日は鍵が閉まっている。
我が家では収納が足りていない。
駐車場の出し入れが他の家と重なるとかなり大変。
食洗機がそれなりに大きな音がする
部屋の室外機ホースを外に出すレイアウトが微妙
将来のマンション建設による日照権が心配
とありますが、
いい点としては外のロッカーにものがしまえる。
ポーチにベビーカーが置ける。
24hゴミが捨てられるのは便利。
管理人さんもいい人。
住民の皆さんとは挨拶程度ですが皆さん愛想いいです。
新百合ヶ丘へのアクセスも良いですし、
ここで生活したいと思って買ったのでとても満足です。

設備面の妥協は仕方ないですよね。近隣の中古マンション価格からみても、新百合ヶ丘駅までの整備されたアプローチや住環境の良さに加えて設備面もハイグレードとなると、この価格帯で新築は買えないです。私は購入してとても満足しています。

買い物は基本、駅から帰る途中にあるOXですね。値段は高めです。そのほかに徒歩6分?7分程度かかりますが、百合ヶ丘の三和という安くて品揃えのいい店もあります。そこは日用品フロアーと食品フロアーが分かれており、ダイソーもあってとても便利です。

このスレコメントはインラインじゃないのね

>>510さん
山手の杜って鍵のある出入口なんですね。
聞いてよかったです。
管理人さんがカギをしめるということなのでしょうか？
休日の散歩にいいかと思ったので少し残念です。
ポーチにベビーカー以外のものはおけるのでしょうか？
管理人さんがいい人なのはぽいんとたかいですね。
＞＞511さん
駐車場の情報ありがたいです。機械駐は駅ビルなどで慣れてるのですがターンテーブル必須です。購入するとしたら、車は買い替え検討します。
ハイサッシ・・・なるほどー。
＞＞512さん
やっぱり新百合は土地代が高いから仕方ないですよね。
＞＞513さん
車で通ったのでお買いもの情報も貴重です。徒歩2分以内にコンビニがあると超うれしいです。
皆さんいろいろ参考にさせていただきます。
ありがとうございます。

百合ヶ丘の三和は以前はA館とB館に分かれていてA館が食品、B館が日用品でA館の地下にパシオス、B間の2階にダイソーが入ってたんだけど、パシオスが撤退、B館の日用品とダイソーがシュリンクしてA館の地下に入ったから以前からすると利便性は落ちたかな。ダイソーは新百合のヨーカドーに1フロア入ったし。

ポーチにベビーカーは一時おきだから放置は本当はまずいんじゃないかな。避難路でもあるし。まあ、実際は黙認か。

ディスポーザー無しで24時間ゴミ出しはどうかな。生ごみ出るから夏は臭うよ。

>>517 匿名さん
消防法とかその辺はわかりませんが、管理規約には明確にベビーカーや子供用自転車はOKって書いてあります。それを生活感出て嫌と思うか、便利と思うかは人それぞれですが、ポーチやアルコープ内なら嫌悪感を持つ人は少ないでしょう。ラグジュアリーなマンションではなくファミリーマンションですし。

消防法との関係は確認しないとね。三井はあてにならない。

意見や感じ方は三者三様、十人十色ですね。あくまでここでの書き込みは参考程度にして、やはり百聞は一見にしかずと言いますので、自分の目で見て判断されるのがよろしいかと。

この季節は裏の里山散策がとても気持ちいいです。新百合ヶ丘駅まで徒歩圏内でありながら、自然豊かでのんびりと静かに過ごせる里山があるのは私は気に入ってます。

＞徒歩6分?7分程度かかりますが、百合ヶ丘の三和

駅からの距離ですよね？マンションからだと駅経由で徒歩だと遠すぎませんか？

>>523 匿名さん
いえ、目の前の陸橋を渡る経路（通学路）です。駅経由はかなり遠回りです。

本来共用廊下は避難経路となるので私物を置くことはできませんが
こちらのポーチは（マンション独自ルールで）専有部扱いになっているんじゃないですか？
玄関先にベビーカーが置ければ本当に便利なので子育て世帯にはありがたい規約だと思います。

共用廊下の幅を確保せずに建築確認取り消しになるような物件販売するような会社だから憶測でなくチャンと確認しないと。ここも違法建築だったりして。

>>526 匿名さん
マンションの廊下幅については、「建築基準法施工令第117条」によって定められています。
具体的な廊下幅の基準は、居室の配置によって異なります。廊下を挟んで両側に居室がある場合には、避難経路にゆとりが必要となるため、1.6m以上が基準として定められています。一方で、片側にしか居室がない場合には1.2m以上となっています。
この物件の廊下は1.2m以上あるので、マンション内の規定さえクリアーしていればポーチを専用部として使っても問題ないことになります。違法ではなくてよかったですね。

>527

詳しいね。で、ポーチに物置いても消防法はクリアなの？

>>528 匿名さん
ポーチの使用用途については、マンションの管理規約に準ずるものとなります。規約で専用使用権が存在する場合、避難経路を妨げない範囲で個別に使用することが可能です。なお多くのマンション管理規約は、国土交通省の標準管理規約に準拠しているので、消防法も含め、問題はないと思います。（国土交通省のHPで参照することができます。）

>>529 匿名さん

消防法がーーー
ってずっといわれてたからこれでスッキリしました。
ありがとうございます！

居住者の方にご質問です。
マンション裏が山になってますが、居室内や共用部分に虫は結構出ますか？

>>528 匿名さん

529さんの説明で詰み

>>531 マンション検討中さん
居室内には出たことないですね。夜の玄関前のライトには少し虫がきますが一般的な外廊下マンションの範疇かなと。梅雨の時期、夏と虫が出るかは気になるところです。

>>533 匿名さん

居室内もある程度は仕方ないかなと覚悟はしていましたが、今のところはないのですね！ありがとうございます！

急遽新百合ヶ丘に引っ越し予定でいまマンションを探しています。こちらは既に立っていますが、売れていないお部屋もあるとのことで、売れ残りはやはり納得の部屋だと思いますか？その部屋は日当たりが悪そうだった、とか。この掲示板を見てると皆さん買って正解の感想を抱いてるようだったので、売れ残っているのが疑問で…

住人です。
一階はイトマンの子供がとても騒ぐので気になる部分はあるかもしれません。

他の掲示板では売れ残っている所はそれなりの理由がありそうですが、
私はそんなに浮かばないですね。
(高いくらいですかね？)

見学に行ってとなりの建設予定マンションの位置も確認しながら検討されたらいいと思いますよ。

残ってる部屋がイトマン建替えマンションにかかるところとか、特定の住戸タイプってわけではないから、部屋の問題というより価格が高くて捌けるほどの需要がなかったからじゃないかな。

新百合ヶ丘駅徒歩圏内でこの価格は、今の相場から行くと妥当だと思います。今や新百合ヶ丘駅周辺のマンション価格は高騰していて、近隣の中古でも5000万以上です。

>>535 しんゆりさん

急遽新百合ヶ丘に引っ越し予定でしたら
平尾住宅か新百合グリーンタウンの方がよろしいのでは。

>>536 名無しさん

ありがとうございます。小さい子ども2人と共に新百合ヶ丘に引っ越すことが決まったので、一階だとむしろ安心かもしれません。。外がうるさいのは気になりますが…上の階の物音とか足音、気になりますでしょうか？

>>537 匿名さん

ここ数日で引っ越しが決まり新百合ヶ丘の相場感がわかっていませんでした。なるほど。イトマン跡地の影になる事はない部屋だと少し安心です。

>>538 住人さん

中古マンションも視野に入れてもいいかなと考えていましたが、新百合ヶ丘エリアだと新築の方がお得感がありそうですね。という事は、このマンションもいずれか売りに出すときに資産性があると嬉しいですが…

>>539 匿名さん

いくつか教えて下さりありがとうございます。
急遽決まったわりに長く住み続けることになりそうで、そうなると新築か戸建てを買おうかということになったのですが、戸建ては駅近の売りものがなさそうですし、マンションもいいタイミングで売り始めたものがあまりなくて。難しいです。

>>540 しんゆりさん

上の音は気になったことありません。
落ち着いている家庭なのかもしれません。

我が家も子供がいますが、子連れを良くみるので、
お子さんがいる同士理解しあえる部分があるかもしれませんね。

イトマン跡地の関係上、資産価値はあまり期待しないで、
長く住むつもりで購入しています。

新築いいですよ！高い買い物なのでなんとも言えませんが、縁があるといいなと思います！

>>544 名無しさん

ありがとうございます！
長く住まわれる前提でご購入されたのですね。気に入った物件が手に入ったようで羨ましいです。
今度見学に行ってみようと思います。

私自身は上下左右の音は気にならないです。我が家は小さい子がいるので、騒がしくてご近所に迷惑がかかっていないかは気になりますが…。
日中リビングで窓を開けて在宅勤務していると、イトマンの駐車場あたりから子供達の声が聞こえはしますが、嫌な感じではないです。(住んでいるのは一階ではありません)
管理人さんも親切ですし、マンション内ですれ違う住人の方も品があって今のところ安心して暮らせています。

>>546 居住者さん
ありがとうございます。いずれイトマンに建設予定ならイトマンの騒がしさは無くなるってことですもんね。でもいつになるか。上下左右の音、気にならないとのことで、ありがとうございます！

>>547 匿名さん

その２つの中古が狙い目なのでしょうか。ありがとうございます。時間もないので分かりませんが、気にしてみてみようと思います。

>>549 しんゆりさん
その２つが大手が建てた立地が良い築10年ほどのマンションかなと。その次にマスターアリーナ、ガーデンアリーナ、シーズンアリーナ。ただし、中古で出ても建物内の微妙な住戸(裏側とか)か、金額が高いかのいずれかと思った方がいいですよ。

>>549 しんゆりさん
自分は週末で契約予定です。
色々デメリットがあると思うが、値段を考えたら、妥当ではないかと感じてます。後、ほかのマンション掲示板と比べたら、落ち着いてます。
言い方良くないかもしれませんが、ある意味住民の人間性を表しています。
完璧なものはなかなか無いと思いますので、自分は納得した上で週末で契約をします。

正直、掲示板で住民の人間性は判断できないと思いますが…ただ、ここに限らず、新百合ヶ丘はとても落ち着いた地域だと思います。新百合ヶ丘駅徒歩圏内に住めるのは確かにいいですね。

>>550 匿名さん

具体的に教えてくださり大変参考になりました！
中古の買い物の方が難易度高そうですね。
ありがとうございます。

>>551 契約予定さん
ご契約おめでとうございます！
私も納得いくまでまで考えてみようと思います。

かなり素敵な物件で、真剣に検討しています。
ハザードで土砂災害警戒区域になっているのは皆さん飲み込んで購入に踏み切られましたか？
何か三井不側から対策等お伺いした方いらっしゃいますでしょうか？

>>555 匿名さん
もちろん理解したうえで購入してます。検査及び補強工事はされていて災害が起きる可能性は低いとのことでした。ただ、絶対起きないとは言えないので、万が一のことが気になるのであれば無理しない方がいいと思います。そこは購入時に三井の人からも言われました。それこそ、数年後に目の前に建つであろうマンションを購入すればそういった心配はないでしょうね。ただ、あとは価格との相談だと思います。どうしてもこの物件が良くて、万が一に備えたいのであれば、個人で手厚い保険に入るというのも1つだと思います。

>>556 購入済さん
ありがとうございます。施工側は100％大丈夫とは言い切れないですものね…
そこに関しては価格と万一のリスクや裏山の効用など等を総合的に考えて検討しようと思います、ありがとうございました。

駅からGoogleマップで見たのですが、急な階段を降りていく経路が最短ルートのようなのですが、ベビーカーなど使って駅から物件に行けるようなルートってありますか？
皆さんどうやって駅から行ってますか？

>>558 しんゆりさん
我が家もベビーカーユーザーです。
駅の北口のエレベーターを降りて、坂道を津久井道まで下って右折してマンションまで行きます。
少し遠回りですが、津久井道沿いの道路は広いですし行きやすいですよ。
ただ、駅から津久井道に降る道は狭めで人も多く、通りづらいですね(^^;

中古だとレガートとアリーナシリーズが人気ですね。ブランド力があるし駅からも近く、90平米前後の広い間取りも結構あり、当然価格も高いです。ただある程度高層になるので部屋によっては日当たり眺望がかなり厳しい部屋があるので、何も考えず飛びつくと危ないです。後はお隣のノブレス。低層で日当たりが多い部屋が多く、圧迫感も少ないです。前者と比べるとブランド力がないのがネックですね。色々検討して納得いく物件に出会えるといいですね。

結局ここって固定資産税いくらくらいになるんだろうね？

つい忘れがちですが住宅ローン以外にかかってくる費用、
固定資産税、自動車税なども頭に入れておかねばですね。
特に自分はマンションの固定資産税について何の知識もないので
この辺りの立地の相場を教えていただきたいです。

>>562 匿名さん
固定資産税は、固定資産税評価額をもとに算出されるものです。
評価額は、公示地価をもとに算出されるので、地価の高い地域は税額も上がります。
逆を言えば、地価が高いので売る時も高く売れます。
今期の公示地価ですが、都内が8年ぶりに下がったのに新百合ヶ丘駅北口の万福寺地域は上昇しています。
これをプラスと捉えるかマイナスと捉えるかはその人次第だと思います。参考までに。

固定資産税は営業に聞けば教えてくれる。ここの場合、1月1日の段階で竣工しているし、今年の課税通知は来てるからデベは確定した金額を知っている。

＞つい忘れがちですが住宅ローン以外にかかってくる費用

まだ、だいぶ先のことだけど設備更新やリフォーム費用も考えておかないと。

>>540 しんゆりさん
周囲に公園も多く、お子様と暮らされるのには、とてもいい環境だとおもいます。
上の階の物音は、とても気になります。朝、上の階の足音、ドアをしめる音などで目がさめることがよくあります。気密性がいいからなのか、よく響きます。お子様がいらっしゃる際は、音防止用のマットなどの対策は必要だと思います。
左右からの音は気になったことはありません。

>>531 マンション検討中さん
共用部分の虫は多いと思います。廊下の天井をみると、よく虫がいます。室内は、玄関からの出入りの時にときどき入ってくるくらいです。
虫が、多いことは気になりますが、廊下側に緑があって気持ちがいいところは気に入ってます。

虫情報、書いていてくださったんですね！
ありがとうございます。
緑があるのはいいのですが、たしかに虫！気になりますよね汗
これからの季節は特に気になります。
家の中にまではほぼ影響がないということなので、そこは安心しました。

ここは管理人がいい。人柄だけでなく、仕事が丁寧。ゴミステーション内も細かく分けられていて、とても綺麗。管理体制がいいのは利点だと思う。

>>570 名無しさん
この前、担当に確認したら、“既にコーティング加工がされている床材となりますので、特段ワックスやコーティング加工をしていただく必要はありません”と回答されたので、自分はとりあえずやらないつもりですが、みんなやってますか？

>>570 名無しさん
今どきのフローリングには基本的にコーティング不要と思います。どうしてもテカテカのフローリングにしたければコーティングやれば良いと思いますが、コーティングしても傷はつくので、どちらかというと家具の脚などの接地面に工夫するのが良いと思います。

西側の角部屋ってどうですか？

>>574 マンション検討中さん
ざっくり下記な感じですかね
メリット
・通りから離れていて静か
・前立て不安により価格抑えめ
デメリット
・前立て不安（将来眺望の抜け感は×）
・エントランスから遠い

もちろん角部屋特有のメリットとして、広さや、プライベートポーチや窓面の多さあり

>>575 契約済みさん
たしかに奥の部屋は通りから離れていて良いけど前立てが不安。逆に通り側は前立て不安が少ないけど音が気になる・・
隣のノブレス位通りから離れてると良かったけど、後は価格で納得出来るかですね。

参考までに。
音については、窓を開けていれば、世田谷通りや小田急線の音がそれなりに聞こえます。窓を閉めればそこまで気になるほどではないです（あくまで個人の感想です）
将来、前にマンションが立つため、眺望は変わると思います。ただ、日当たりはシュミレーションを見る限りそこまで影響はないかなと思います。
私個人の意見としては、目の前に店ができたり、工場ができたりするのとは違い、三井ブランドのマンションが建つので、それなりの景観で環境になるのではないかなと思います。
（マンションビューは絶対嫌という人は無理だと思いますが）

このマンションまだ完売できていないですが要因はなんでしょう？

>>578 マンション検討中さん
一階がイトマンの駐車場に近い、角は相場比高い、とかじゃないですか？
あとイトマン跡地リスクで敬遠されているとかでしょうか

そうではないようです。
次期販売予定の物件もあるようですよ。
敢えて出さないのは販売戦略なのかもしれませんね。

お向かいに建つのは三井ブランドのマンションなんですね。
何階建のマンションになるのでしょう？
せっかくなら外観の美しいマンションが建てられて
新しい借景となり見るたびに気分が上がるといいですよね。

>>581 匿名さん
確かに大通り沿いは9階、10階ぐらいで、パークホームズ寄りは3階ぐらいですね。建築予定のモデルもあるので、見せてくれます。

>580

売れる見込みがあったらさっさと売り出すよ。

>>582 マンション検討中さん
9階から10階ってそんなに高いの建つのですか？この物件自体は7階建てですよね。世田谷通り沿いがその高さで、その後ろに低層（3階程度）が来る感じですかね。いずれにしても模型を見ないとわかりませんね。

>>584 匿名さん
私の記憶ですと、このマンションと同じ7階建てで、このマンションから離れるにつれて階数があがるコの字型だったと思います。模型でご確認いただくのと、あくまで計画なので、変更のリスクはありです。
価格に反映されてると感じられるかどうかですね。

地区計画で7階建てまでで、段々になってるのは斜線規制。ここに限らず不動産購入するときは、用途地域や地区計画の制限を確認して判断。模型はあくまでも参考資料。

https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000018/18574/12man...

ここは都市景観地区なので、建物もいろんな制約を受けて建てられます。
おそらく目の前に建つマンションのデザインもそれなりのものになるのではないでしょうか。
https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000018416.html

新百合山手の景観条例で残念なのはアリーナシリーズで開発が進んでから制定されたので南口みたいに一体性がないんだよね。

>587

何か勘違いしてるかな景観条例って街並みの一体性を持たせるために制限かけてるんで、デザインがいい保証はないよ。その例がここ。

できてから2年経ちましたね。
やっぱりマンマニさんの通り中古になった場合のクオリティやその他もあり、完売までまだ時間かかりそうですかね。

>590

まだ、一年だよ。

竣工から1年、販売開始から9ヶ月（モデルルームオープンからは10ヶ月）。ネガキャンはご自由にどうぞだけど嘘は良くない。。

購入前は、設備や価格、資産性、リスクなどいろんなことを考えました。しかし、住み始めると1番気になるのは管理面や住人のマナーなどです。そういった意味では、管理人も好感が持てますし、仕事もきっちりされてます。管理、運営（住人ではなく三井不動産）も要望に対してすぐに対応してくれます。
私はとても満足してます。

確かに永住を考えるなら資産価値は気にしないでいいでしょうし
管理と住人に目が向くかと思います。
こちらのマンションは管理がしっかりしているんですね！
住人については運次第な面もあるので100％安心はできませんが
マンションの価格帯によってもある程度は判断できるかもです。

>594

終の棲家のつもりでも長い人生何があるかわからない。転売のことは考えておかないと。

>>595 匿名さん
街中の転売しやすいマンションは騒々しいが、郊外の静かなマンションは転売が簡単ではないようですね。ただ、老後になって生活する時間が長くなると、毎日長時間生活することを考えないとというのもありますよね？将来の健康に自信があるのなら、転売なんて考えなくて良いのですが、将来のことなんて誰にも解らない・・・

>>597 マンション掲示板さん
私は似たような構成でしたが、見積り比較しながら2社にお願いしました。
エコカラット一部、アクセントクロス→デザインテック
エコカラット一部、カップボード→リクシルの展示場からの紹介会社
デザインテックの金額設定がそこまで高値ではないと感じたので、まとめて全部お願いしても良かったなと思いました。家具は高いので注意ですが。

完成して１年過ぎているので、ちょっと苦戦していますね。
最寄り駅も徒歩圏内ですが、この価格まで出すのであれば
徒歩５分くらいの立地を求めるかな。
間取りも特別広いわけではないので高すぎますね。