パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜ってどうですか？

敷地面積のうち3/4弱が6号緑地。これがどう価格に反映されるか。

カーデンアリーナは5号緑地がビオトープだけど、蛍どうなったんだろうね。

森世界、美景を謳ってるけど、CASBEEの緑・まちなみの評価は３と微妙。

北口って景観条例が開発が進んでから決まったから南口程、ファサードラインや建物の色の一体感がないんだよね。

周辺は緑が多くて公園もあって子育て環境に適している環境になっているのかなという印象です
駅からの距離は程よい距離だと思います。
車が無くても生活できるという利点からすると都内に住む特権になります。

ファミリー世帯としてはコンパクトな間取り。ちょうど子供一人なら広々と暮らせそうだし、
一番広いタイプなら子供二人でも暮らせそうです。

価格帯はもう出てますか？

＞都内に住む

ここ川崎だけど。

82Crタイプは無理やり４LDKにしたって感じ。洋室は細長くて使い勝手悪そう。

ファミリー世帯はアリーナシリーズの中古のほうがいいかもね。80平米台の３LDKも結構あった。

外観CGをよく見ると駐車場が建物の中みたい。緑地を除くと敷地が狭いからだろうけどコストかかって割高になりそう。

>本物件の南側隣接地は売主が所有しており、事業計画実施の際には建設工事にともなう騒音の発生、本物件の眺望や日当たりに影響が生じる場合があります。

この記述珍しいね。将来、近隣がどうなるかなんてわからないのに。イトマンは期間限定で、残り期間短いのかな。

>全戸ポーチ付き
>・・・ベビーカーや荷物を一時置き・・・

ポーチって共用部分だから厳密にいうと物を置いちゃダメなんだけどね。ベビーカーは容認するしかないだろうけど子供用自転車が問題になりそう。マンションで玄関前に子供用自転車を置くってのがよく問題になるけど、子供用自転車置き場を設置してるケースってほとんどないんだよね。

スーモ(雑誌）には百合ヶ丘物件として掲載。まあ、そんなもんでしょ。

実物小さいよね子の物件

>11

小規模だから、ディスポーザーはないだろうね。

そこまで小さくないからディスポーザーはつくでしょ。

100戸以下でつくのは、維持費気にしないパークコートくらい。

前向きなコメントって全然無さそうですかねー

＞15　あとは価格によるかな…

価格は期待できないよ。三井はアリーナシリーズ販売中にインタビュー記事で塩漬けすればもっと高く売れたなんてコメントしていた。ここは10年以上塩漬け。その間の固定資産税負担とかコストはかかってる。

ただ、タイミング悪かったね。アベノミクスマンションバブルに乗るつもりだっただろうけど消費増税の不動産販売不振の上にコロナ。さて、どんな値付けするか。

＞17　後半の文のこともあってなかなか価格公表できずにいそうだね

一般的には、モデルルーム早期来場者にまず予定価格を伝えて反応を探ってといったことする。ただ、予定価格から下げると不振ってバレちゃうから慎重だろうね。

三井は勝どきでコロナ前に事前案内の調整してたのに感染拡大で延期。緊急事態宣言解除で再開と思いきや、アンケートからやり直ししてる。

>>14 匿名さん
今どきディスポーザーなんてどこにでもついてるでしょ。
新百合ケ丘の別のパークホームズは100戸ないけどついてるわ。

やはり良くも悪くも注目されてるな。買うなら南東角部屋最上階＋ルーフバルコニー付きの一択。希望者が被れば抽選になるだろうから、運も味方につけないとね。

>21

子供はいる？　ルーバルって小さい子供にとっては外と一緒で走り回って問題起こしたりする。デベってなんでわかってるのに作っちゃうんだろう。

>>22 匿名さん
子供いるいないの話ではなく、資産性の問題。最上階南東角部屋。80m2ごえ。日当たり良好。

>23

価格次第でしょ。2019年価格のままだったら手を出さないのが賢明。

＞日当たり良好。

これってどうなんだろうね。ルーバルあると輻射で暑い。タワマンなんて北向き最強なんて意見も最近ある。

>>25 匿名さん

南東角部屋、最上階より北向がいい人はそこを買えばいいだけの話。一般的には南東角部屋最上階の方が資産価値あり。

なにより価格公開があまりにおそいですね。早く価格を出さないとどんどん他に流れるのでは。

>27

モデルルームオープンまで価格出さないって割と一般的。コロナで動向分からないから、エントリーの集まりとかギリまでウォッチしてるんじゃない。

東建はコロナで購入意向がどう変わったかってアンケートしてる。緊急事態宣言中にも購入意向調査してたのに。これは毎年のことなんだけど、その時もコロナで購入意向がどう変わったかって設問が含まれていた。売る側は疑心暗鬼なんじゃない。あと共有設備もどういうの希望するかってのも。エレベーターとかノンタッチがいいよね。ここはコロナ前の設計、施工だから無理だろうけど。

完成物件なのに入居は来年だから、スタートダッシュは期待してないのかもね。

3LDK70㎡6,000万以内なら前向き
以上なら中古マンションと比較

電車の中から見えたのですが、けっこう道路よりに建ってますね。

車の通りも激しいし、救急車もかなり通るだろうね
3LDK70㎡ 5,000万代中盤なら前向き

6000万は超えてくるんじゃない。
あの辺の相場が中古（10年越え）で5000万中?後半だからね。

60m2?の部屋なら5000万円台だろうけどね。70m 2?で3LDK以上なら6000万超えかな。
80m2の4LDKなら7000万円?もあり得る。

コロナで先行き不安の中その価格で売れるかな。

気になっていたので現地を確認しました。新百合ヶ丘駅からの道は広くて歩きやすいけど、大通り沿いかつ小田急線がすぐ近くを通るのが、引っかかり前向きにはなれないでいます。すぐ近くの中古大規模マンション（大手と中堅）の方が住環境は良さそうです。

ガーデンアリーナだとビューコートは大通り沿い、小田急は一緒じゃない。あと鉄塔があるのと高圧線が敷地の地下を通ってる。ちなみにガーデンアリーナとプライムアリーナはHPがまだ残ってる。

https://www.garden-arena-s.com/
https://www.prime-arena-s.com/

大通りは街路樹が少ないから真夏は灼熱でしょ。夏のうちに体験しておいた方がいいかも。開発前は木がいっぱいあったのに。

住まいサーフィンの時価評価でガーデンアリーナ、ノブレスは５０００万円前後、プライムアリーナは6000万円弱。差がついちゃってるね。

この物件があるところの坂の上に住んでるけど電車の音は風にのってすごい聞こえてくる。
窓の質次第では騒音気になるかもね

マイナスコメントが多いね！
このレスを見て購入を諦める人が増えれば、抽選などなく、買いたいところが買えるかもね。

マイナスコメントを出さなければならない人がいるから

このコロナ禍、どの位が適正価格なのかが判断が難しいです。ここ最近、新百合ヶ丘でも中古物件が増えて来ているし。大事なのは勢いかもしれないけど。。新百合ヶ丘は地下鉄延伸などで将来性もあるし、コンパクトに色々揃ういい街だとは思います。

新横の道路陥没が地下鉄延伸に影響与えるかもね。ルートの大部分が道路の下じゃないから反対出るかも。公道の下じゃないと地役権の設定が必要だからね。

>43

判断できないなら見送った方がいいかもね。プライムの裏もマンション建てられる土地。

色々書かれているけど、私は最初の内覧会に行って、気に入った部屋があれば即申し込みする。後になればなるほどいい部屋がなくなるの知ってるから。

批判的な意見ばかり見ているとよくないのかなと思いましたが、やはり実際に見てみないとわからないですよね！ありがとうございます。

>46

ダメな部屋があるような物件は慎重に考えないと。売れ残って評判落とす。

分譲マンションでは要望に合った条件のいい部屋が買えればいいと考えていましたが、
自分が買いたいと思わなかった部屋の売れ行きについても考えておくべきなんですね。
そう言えば全く考えた事がありませんでしたが、売れ残りの部屋は最終的にどうなるんでしょう？

知ってる限りでは以下のパターン。

１）売れるまで頑張る。
２）家具、家電といったプレゼント付きで実質値下げ（三井はこのパターンが多い）
３）値下げ販売
４）損切して業者に一括転売
５）賃貸に出す（三井は過去にこれやって、賃貸で入った業者がマンション内で風俗営業ってトラブル）

不動産会社によってサービスが違うんですね。

可能性としては２）、５）が高いでしょうか。
個人的には値下げ販売してくれると嬉しいです。住宅ローン減税を適用するなら、ローン残高は買えずに家具や家電でもらった方が嬉しいんでしょうか。

資料請求しても紙のデータがないみたいなので、アップされるのを待っていようかと思います。
価格発表がまだなのでいくらくらいになるかを待ちたいです。

>>私は最初の内覧会に行って、気に入った部屋があれば即申し込みする。
いいアドバイスありがとうございます。自分の直感を信じるのもいいかもしれないですね。

新百合ヶ丘はこれ以上の価格上昇は見込めないな。いい街だけどね。
このマンションもこの先値上がりする売り文句で強気の価格設定なら売れ残るだろうな！

＞52

2019年のマンション価格はバブル期並みといわれてたからね。新百合に限らずこれ以上は上がらないでしょ。コロナショックもあるし。

むしろ高値つかみしちゃったら下がることを想定しておかないと。

5000万円台メインの価格設定なら買い。
6000万円台メインの価格設定なら広さや位置を慎重に検討する必要あり。
7000万円台メインなら売れ残り決定。

6000万円台でもコロナの感染状況次第で売れ残るかもね。神奈川アラート出ちゃった。

新百合から同じ駅徒歩のプレシスが70平米台、5000万円台でも売れてないのに三井ってだけで6000万円台で売れるかな。

ここのアドバンテージは百合ヶ丘から近いってことくらい？　まあ、ほとんどメリットないけど。

>>56 匿名さん
たしかプレシスの第一次販売で出てた角部屋は5000万や6000万の物件だったけど、即売だったよ。結局、部屋の位置がいいところは高くても売れる。売れ残るのは部屋の位置が悪い。たぶんここもそうなる。

条件のいいところは高くても売れるでしょ。プライムアリーナは億ションがあった。

＞50

三井はリハウス経由で販売なんてのもあった。ガーデンアリーナが竣工直後にリハウスで複数戸売りに出てて、さっそく転売かと思ってみたら売主は三井不動産。完売アナウンスしてたのにね。

値段も気になりますが、災害が続くので川崎市ハザードマップが気になりますが、いかがでしょう。

>>59 匿名さん
業者かなんだか知らんがどうでもええこと書き込むなよ。

>60

ハザードマップは市のHPで確認できる。土砂災害警戒区域だね。

あと、敷地内に擁壁があるけど、長期修繕計画に含まれているか要確認。

＞61

古傷に触っちゃったかな。三井って他でも完売詐欺してるよね。

>62
ありがとうございます。市のHPで確認しました。
擁壁の存在は知りませんでした。
逗子のマンションでしたか、敷地内の壁面が崩壊して悲しい事故があったので、定期的な修繕も必要ですね。

災害多発で、ハザードマップの重要性が言われているので、もう少し検討します。
ありがとうございました。

>> 63 匿名さん
は？

内覧会っていつからやるのでしょう？
早く内覧したいです。

9月上旬販売開始だから、それ守りつもりならそろそろでしょ。多分エントリーした人から案内があるはず。

＞10

今週号は新百合ヶ丘になってる。前回、間違えちゃったのかな。チェック甘い。

現地まわり散策したので参考までに
・新百合ヶ丘から現地までは上り坂ではあるが開けた道のり
・電車の中からみる印象より重厚な雰囲気あり
・イトマンと建物の距離は確保されている
・そのため奥の住戸でも開けた印象になりそう

続き
・建物の前(イトマンとの間)を工事中で植栽工事？このスペースが何になるのか気になりました
・機械式駐車場がエントランス付近にあるためまわりの住戸は騒音等要確認
・学区の百合ヶ丘小学校の道のりは急な坂道
・その道はきれいな戸建と古めの戸建両方あり

続き
・百合ヶ丘駅からの道は駅付近除き平坦に近い
・その道は歩道が狭い
・前にもあるとおり裏の林？山？がインパクトあり、要対策確認
総じて前向き検討中です。

>>60 マンション検討中さん

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000017/17971/asaoa....

ハザードマップ、これかな？被ってるようです。

いよいよ内見が始まりそうな雰囲気ですね。
とにかく、いい物件は早い者勝ちです。事前に資産と照らし合わせて準備しておきましょうね。

＞73

どうだろうね。入居までの時間を取ってあるので完成物件だけど先着順でなくて、期分けの登録抽選かもしれない。

>>74 匿名さん

事前にエントリーしてた人はどこの部屋が売り出されそうなのかはわかってるんじゃないかな。

＞75

そういった情報はないよ。

＞73

売る側は本当にお金持ってますかなんて確認できないから、チェックしているのは年収と勤務先。ローン確実に通る資質でないと。三井は客を選ぶ。

>>77 匿名さん

企業も儲けないと潰れるからね。慈善事業じゃないんだから。
選ばれる人と選ばれない人に分けられるのは世の常。

>>78 通りがかりさん
キャンセル住戸にしたくないですから。。

北口はいまいち好きじゃない。それだけ。
でも新百合でマンション探すなら北口しかない。

>>80 マンション検討中さん
戸建の街という認識です

新百合に住んでるけど、ここは再開発の最後かな。プライムの北側高台が残ってるけど土砂災害警戒区域だから難しい。ここは日当たりが良いけど、世田道と小田急のコンボ、イトマンの送り迎えでずいぶん賑やかな雰囲気ですよ。その辺が気にならないなら。

＞プライムの北側高台が残ってるけど土砂災害警戒区域だから難しい

それいったらここもだよ。

>81

戸建ても山口台や王禅寺みたいにブランドにならなかったね。アパートとかもあって整然としてないのが敗因か。

>>84 匿名さん
山口台は新百合
王禅寺は新百合か柿生
いい街並みですね

詳しい方がいれば聞きたいのですが、イトマンのところって建て替えで高い建物たてれる土地ですかね？奥側を検討したいのですが気になって

武蔵小杉の三井のタワマンの１棟が去年の浸水でかなりの被害を受けて、同じ武蔵小杉でも明暗を分けているみたいね。（地歴と低水位帯が原因らしい）
マンションの災害リスクは、ハザードマップによると同じエリアでも違うんだよね。

>>86 マンション検討中さん

土地計画によると、複合地区Aとかで最大20Mの高さまで建てられるみたい。

>>88 マンション掲示板さん

となるとやはり世田道側だね。あそこなら日当たりや景観を遮るものは立たないからね。その分価格も高いだろうね。

建物が将来立つかもしれないなら買わないほうがいいですね。例として、駅南口側のプレシスというマンションが建った時、向かいのマンションの住人が横断幕掲げて建設反対してたので。ちなみにその部屋の資産価値はガタ落ちです。なぜなら日当たり、眺望全てが一変したからです。先を見越して買わないと。

＞88

ここも高さ制限２０ｍだから階高３ｍとれてない。

戸建てといえば、このエリアはタウンセキュリティしてる。マンションはオートロックもあってあまりメリットが無いと思うけど、上納がある。タウンセキュリティするならゲーティッドにすればよかったと思うんだけど。

https://www.shinyuriyamate.com/yamate-kanri/

＞88

高さ制限のほかに斜線規制もあるから20m建てられるかな。

情報でてきませんし、あまり話すこと無いですね

マンションの立地を調べる為にハザードマップのチェックはしていますが
同じエリアでも被害の状況が異なるとなると、
ネットの口コミや地域住人への聞き取りで判断するしかありませんね。
周りに高い建物が建つかどうかはどこに聞けば確実でしょう？

>周りに高い建物が建つかどうか

都市計画図を確認して用途地域、地区計画の制限で建てられる可能な範囲で判断。

建物の南側の境界となるフェンスが出来てたけど、想像以上に建物との距離が近いなと感じましたが、こんなものなのでしょうか？
また、イトマンとその境界の間のスペースは、なんだか奥のスペースに繋がる通路になるように見えなくも無いのですが。。
開発業者さんは、既に何らかの青写真を描いているのでしょうが、教えてはくれないでしょうね。。気になります。

＞教えてはくれないでしょうね。

確定していたら説明義務はあるけどね。他デベだけど、販売時にはこのエリアにはもうマンション建たないと説明して、入居後に自らはす向かいにマンション計画なんて事例もあった。

鶴川の再開発計画が動き始めたみたいだね。まだ駅前広場と駅のリニューアルくらいだけど、マンションもあるか。

柿生タワマン計画もある。新百合で降りてここまで歩く時間考えたら、柿生から1分だと新百合での乗り換えの待ち時間を含めても柿生のほうが早くつく。