パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜についての情報を希望しています。
新百合ヶ丘駅の周りは買い物できる場所がたくさんあって便利そうですよね。
物件から駅から離れてはいますが、静かそうなので気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目2-2（地番）
交通：小田急電鉄小田原線「新百合ヶ丘」駅 徒歩9分
小田急電鉄小田原線「百合ヶ丘」駅 徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.92平米～82.41平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2020-07-01 14:54:30
敷地面積のうち3/4弱が6号緑地。これがどう価格に反映されるか。
カーデンアリーナは5号緑地がビオトープだけど、蛍どうなったんだろうね。
森世界、美景を謳ってるけど、CASBEEの緑・まちなみの評価は３と微妙。
北口って景観条例が開発が進んでから決まったから南口程、ファサードラインや建物の色の一体感がないんだよね。
周辺は緑が多くて公園もあって子育て環境に適している環境になっているのかなという印象です
駅からの距離は程よい距離だと思います。
車が無くても生活できるという利点からすると都内に住む特権になります。
ファミリー世帯としてはコンパクトな間取り。ちょうど子供一人なら広々と暮らせそうだし、
一番広いタイプなら子供二人でも暮らせそうです。
価格帯はもう出てますか？
＞都内に住む
ここ川崎だけど。
82Crタイプは無理やり４LDKにしたって感じ。洋室は細長くて使い勝手悪そう。
ファミリー世帯はアリーナシリーズの中古のほうがいいかもね。80平米台の３LDKも結構あった。
外観CGをよく見ると駐車場が建物の中みたい。緑地を除くと敷地が狭いからだろうけどコストかかって割高になりそう。
>本物件の南側隣接地は売主が所有しており、事業計画実施の際には建設工事にともなう騒音の発生、本物件の眺望や日当たりに影響が生じる場合があります。
この記述珍しいね。将来、近隣がどうなるかなんてわからないのに。イトマンは期間限定で、残り期間短いのかな。
>全戸ポーチ付き
>・・・ベビーカーや荷物を一時置き・・・
ポーチって共用部分だから厳密にいうと物を置いちゃダメなんだけどね。ベビーカーは容認するしかないだろうけど子供用自転車が問題になりそう。マンションで玄関前に子供用自転車を置くってのがよく問題になるけど、子供用自転車置き場を設置してるケースってほとんどないんだよね。
スーモ(雑誌）には百合ヶ丘物件として掲載。まあ、そんなもんでしょ。
実物小さいよね子の物件
そこまで小さくないからディスポーザーはつくでしょ。
100戸以下でつくのは、維持費気にしないパークコートくらい。
前向きなコメントって全然無さそうですかねー
価格は期待できないよ。三井はアリーナシリーズ販売中にインタビュー記事で塩漬けすればもっと高く売れたなんてコメントしていた。ここは10年以上塩漬け。その間の固定資産税負担とかコストはかかってる。
ただ、タイミング悪かったね。アベノミクスマンションバブルに乗るつもりだっただろうけど消費増税の不動産販売不振の上にコロナ。さて、どんな値付けするか。
一般的には、モデルルーム早期来場者にまず予定価格を伝えて反応を探ってといったことする。ただ、予定価格から下げると不振ってバレちゃうから慎重だろうね。
三井は勝どきでコロナ前に事前案内の調整してたのに感染拡大で延期。緊急事態宣言解除で再開と思いきや、アンケートからやり直ししてる。
やはり良くも悪くも注目されてるな。買うなら南東角部屋最上階＋ルーフバルコニー付きの一択。希望者が被れば抽選になるだろうから、運も味方につけないとね。
なにより価格公開があまりにおそいですね。早く価格を出さないとどんどん他に流れるのでは。
完成物件なのに入居は来年だから、スタートダッシュは期待してないのかもね。
3LDK70㎡6,000万以内なら前向き
以上なら中古マンションと比較
電車の中から見えたのですが、けっこう道路よりに建ってますね。
車の通りも激しいし、救急車もかなり通るだろうね
3LDK70㎡ 5,000万代中盤なら前向き
6000万は超えてくるんじゃない。
あの辺の相場が中古（10年越え）で5000万中?後半だからね。
60m2?の部屋なら5000万円台だろうけどね。70m 2?で3LDK以上なら6000万超えかな。
80m2の4LDKなら7000万円?もあり得る。
コロナで先行き不安の中その価格で売れるかな。
気になっていたので現地を確認しました。新百合ヶ丘駅からの道は広くて歩きやすいけど、大通り沿いかつ小田急線がすぐ近くを通るのが、引っかかり前向きにはなれないでいます。すぐ近くの中古大規模マンション（大手と中堅）の方が住環境は良さそうです。
ガーデンアリーナだとビューコートは大通り沿い、小田急は一緒じゃない。あと鉄塔があるのと高圧線が敷地の地下を通ってる。ちなみにガーデンアリーナとプライムアリーナはHPがまだ残ってる。
https://www.garden-arena-s.com/
https://www.prime-arena-s.com/
大通りは街路樹が少ないから真夏は灼熱でしょ。夏のうちに体験しておいた方がいいかも。開発前は木がいっぱいあったのに。
住まいサーフィンの時価評価でガーデンアリーナ、ノブレスは５０００万円前後、プライムアリーナは6000万円弱。差がついちゃってるね。
この物件があるところの坂の上に住んでるけど電車の音は風にのってすごい聞こえてくる。
窓の質次第では騒音気になるかもね
マイナスコメントが多いね！
このレスを見て購入を諦める人が増えれば、抽選などなく、買いたいところが買えるかもね。
マイナスコメントを出さなければならない人がいるから
このコロナ禍、どの位が適正価格なのかが判断が難しいです。ここ最近、新百合ヶ丘でも中古物件が増えて来ているし。大事なのは勢いかもしれないけど。。新百合ヶ丘は地下鉄延伸などで将来性もあるし、コンパクトに色々揃ういい街だとは思います。
新横の道路陥没が地下鉄延伸に影響与えるかもね。ルートの大部分が道路の下じゃないから反対出るかも。公道の下じゃないと地役権の設定が必要だからね。
色々書かれているけど、私は最初の内覧会に行って、気に入った部屋があれば即申し込みする。後になればなるほどいい部屋がなくなるの知ってるから。
批判的な意見ばかり見ているとよくないのかなと思いましたが、やはり実際に見てみないとわからないですよね！ありがとうございます。
分譲マンションでは要望に合った条件のいい部屋が買えればいいと考えていましたが、
自分が買いたいと思わなかった部屋の売れ行きについても考えておくべきなんですね。
そう言えば全く考えた事がありませんでしたが、売れ残りの部屋は最終的にどうなるんでしょう？
知ってる限りでは以下のパターン。
１）売れるまで頑張る。
２）家具、家電といったプレゼント付きで実質値下げ（三井はこのパターンが多い）
３）値下げ販売
４）損切して業者に一括転売
５）賃貸に出す（三井は過去にこれやって、賃貸で入った業者がマンション内で風俗営業ってトラブル）
不動産会社によってサービスが違うんですね。
可能性としては２）、５）が高いでしょうか。
個人的には値下げ販売してくれると嬉しいです。住宅ローン減税を適用するなら、ローン残高は買えずに家具や家電でもらった方が嬉しいんでしょうか。
資料請求しても紙のデータがないみたいなので、アップされるのを待っていようかと思います。
価格発表がまだなのでいくらくらいになるかを待ちたいです。
>>私は最初の内覧会に行って、気に入った部屋があれば即申し込みする。
いいアドバイスありがとうございます。自分の直感を信じるのもいいかもしれないですね。
新百合ヶ丘はこれ以上の価格上昇は見込めないな。いい街だけどね。
このマンションもこの先値上がりする売り文句で強気の価格設定なら売れ残るだろうな！
＞52
2019年のマンション価格はバブル期並みといわれてたからね。新百合に限らずこれ以上は上がらないでしょ。コロナショックもあるし。
むしろ高値つかみしちゃったら下がることを想定しておかないと。
5000万円台メインの価格設定なら買い。
6000万円台メインの価格設定なら広さや位置を慎重に検討する必要あり。
7000万円台メインなら売れ残り決定。
6000万円台でもコロナの感染状況次第で売れ残るかもね。神奈川アラート出ちゃった。
新百合から同じ駅徒歩のプレシスが70平米台、5000万円台でも売れてないのに三井ってだけで6000万円台で売れるかな。
ここのアドバンテージは百合ヶ丘から近いってことくらい？ まあ、ほとんどメリットないけど。
>>56 匿名さん
たしかプレシスの第一次販売で出てた角部屋は5000万や6000万の物件だったけど、即売だったよ。結局、部屋の位置がいいところは高くても売れる。売れ残るのは部屋の位置が悪い。たぶんここもそうなる。
条件のいいところは高くても売れるでしょ。プライムアリーナは億ションがあった。
>62
ありがとうございます。市のHPで確認しました。
擁壁の存在は知りませんでした。
逗子のマンションでしたか、敷地内の壁面が崩壊して悲しい事故があったので、定期的な修繕も必要ですね。
災害多発で、ハザードマップの重要性が言われているので、もう少し検討します。
ありがとうございました。
>> 63 匿名さん
は？
内覧会っていつからやるのでしょう？
早く内覧したいです。
9月上旬販売開始だから、それ守りつもりならそろそろでしょ。多分エントリーした人から案内があるはず。
現地まわり散策したので参考までに
・新百合ヶ丘から現地までは上り坂ではあるが開けた道のり
・電車の中からみる印象より重厚な雰囲気あり
・イトマンと建物の距離は確保されている
・そのため奥の住戸でも開けた印象になりそう
続き
・建物の前(イトマンとの間)を工事中で植栽工事？このスペースが何になるのか気になりました
・機械式駐車場がエントランス付近にあるためまわりの住戸は騒音等要確認
・学区の百合ヶ丘小学校の道のりは急な坂道
・その道はきれいな戸建と古めの戸建両方あり
続き
・百合ヶ丘駅からの道は駅付近除き平坦に近い
・その道は歩道が狭い
・前にもあるとおり裏の林？山？がインパクトあり、要対策確認
総じて前向き検討中です。
>>60 マンション検討中さん
http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000017/17971/asaoa....
ハザードマップ、これかな？被ってるようです。
いよいよ内見が始まりそうな雰囲気ですね。
とにかく、いい物件は早い者勝ちです。事前に資産と照らし合わせて準備しておきましょうね。
北口はいまいち好きじゃない。それだけ。
でも新百合でマンション探すなら北口しかない。
新百合に住んでるけど、ここは再開発の最後かな。プライムの北側高台が残ってるけど土砂災害警戒区域だから難しい。ここは日当たりが良いけど、世田道と小田急のコンボ、イトマンの送り迎えでずいぶん賑やかな雰囲気ですよ。その辺が気にならないなら。
＞プライムの北側高台が残ってるけど土砂災害警戒区域だから難しい
それいったらここもだよ。
詳しい方がいれば聞きたいのですが、イトマンのところって建て替えで高い建物たてれる土地ですかね？奥側を検討したいのですが気になって
武蔵小杉の三井のタワマンの１棟が去年の浸水でかなりの被害を受けて、同じ武蔵小杉でも明暗を分けているみたいね。（地歴と低水位帯が原因らしい）
マンションの災害リスクは、ハザードマップによると同じエリアでも違うんだよね。
建物が将来立つかもしれないなら買わないほうがいいですね。例として、駅南口側のプレシスというマンションが建った時、向かいのマンションの住人が横断幕掲げて建設反対してたので。ちなみにその部屋の資産価値はガタ落ちです。なぜなら日当たり、眺望全てが一変したからです。先を見越して買わないと。
戸建てといえば、このエリアはタウンセキュリティしてる。マンションはオートロックもあってあまりメリットが無いと思うけど、上納がある。タウンセキュリティするならゲーティッドにすればよかったと思うんだけど。
https://www.shinyuriyamate.com/yamate-kanri/
情報でてきませんし、あまり話すこと無いですね
マンションの立地を調べる為にハザードマップのチェックはしていますが
同じエリアでも被害の状況が異なるとなると、
ネットの口コミや地域住人への聞き取りで判断するしかありませんね。
周りに高い建物が建つかどうかはどこに聞けば確実でしょう？
>周りに高い建物が建つかどうか
都市計画図を確認して用途地域、地区計画の制限で建てられる可能な範囲で判断。
建物の南側の境界となるフェンスが出来てたけど、想像以上に建物との距離が近いなと感じましたが、こんなものなのでしょうか？
また、イトマンとその境界の間のスペースは、なんだか奥のスペースに繋がる通路になるように見えなくも無いのですが。。
開発業者さんは、既に何らかの青写真を描いているのでしょうが、教えてはくれないでしょうね。。気になります。
＞教えてはくれないでしょうね。
確定していたら説明義務はあるけどね。他デベだけど、販売時にはこのエリアにはもうマンション建たないと説明して、入居後に自らはす向かいにマンション計画なんて事例もあった。
鶴川の再開発計画が動き始めたみたいだね。まだ駅前広場と駅のリニューアルくらいだけど、マンションもあるか。
新百合ヶ丘は、快速急行、急行、ロマンスカー、多摩線、さらにはブルーライン（将来）とターミナル駅なので、駅力の違いがある。
駅力の違いはあるけど、商業棟経由で駅直結を考えるとどっちが便利か。
ブルーラインはどうなるんだろうね。新横で陥没事故があったから、地役権を設定するところで反対があったら暗礁に乗る。
グリーンラインはほとんどが公道の下で、私有地の下を通るのは日吉の近くのほんの一部だったけど反対で開業が遅れた。ブルーラインはほとんどが私有地の下。
夏休みの案内出てたね。8月上旬にモデルルームオープンしてないと9月上旬の販売は難しいと思うけど。遅れるのかな。
コロナの2波の影響で内覧会できないんじゃない？やるとしたら分散型で、登録順で順次案内とかじゃないかな。三井も内覧会で感染者出したら内覧どころじゃなくなるからね。内覧に時間がかかれば、春の引き渡しは難しいかもね。
>106
モデルルーム来場者のうち契約に至る割合は一般的に1割といわれている。交代制で一日３~４回転、土日で対応しようとするとものすごく時間がかかる。しかも、今までのマンション販売ってモデルルームに何度も来てもうってスタイル。
リモートで商談、モデルルームはVRで見せるとかして実際のモデルルームに来てもらうのは内装の色や質感とかを確認してもらうくらいで、短時間にしないときついでしょ。
>>110 匿名さん
リサーチ不足だなー。
それはあくまで一般論。
今の新百合には当てはまらないんだな、これが。
今、新百合ヶ丘駅前はマンションバルブが起きてる。なんと直近の中古販売件数の約9割が販売価格の110?120%という驚異の数字を叩き出してる。嘘だと思うなら、すぐに不動産屋に行って聞いてみな！
さらには徒歩10分圏内でも、ほぼ全物件が残ローン高よりプラスで売れてるという現実。
ここも予想に反して売れるかもね。
買うのを検討している人は噂より実データーを集めて検討することをすすめる。
いい意味でもそうでない意味でも注目度高いんですね。
色々言われているけど、新百合ヶ丘に住んでいるものとしては好調な販売で終えて欲しい。コロナで厳しい時期だけど、新百合ヶ丘の価値そのものが評価されるといいですね。
三井はガーデン販売時のインタビュー記事で塩漬けすればもっと高く売れたなんて言っていて遅らせたマスタービューではリーマンショックにぶつかって完成在庫。今回も消費増税後の販売不振の上にコロナショック。タイミングミスってる。
新百合の価値ってことなら、杭不足でケチをつけた三井住友施工は避けてほしかった。建て替え費用の負担で裁判までしてるのに腐れ縁なのかな。
アリーナシリーズも吹付のところのクラックが目立つしね。その程度の施工。
タイミングをミスって値段が下がるなら、大歓迎。さすがに4000万円台や5000万前半はないだろうから、5000千万円台で物件が選べる価格だと最高だけど。
ここってどういう家族構成の人たちが狙ってるんだろう?DINKs?老夫婦?4人以下のファミリー?
うちはDInksです。
子どもがいない分、予算の心配は少ないのですが、価格に見合った物件かどうかはきちんと見極めようと思っています。
都内から物件を見に行きましたがすぐ横が道路で交通量多め、線路も近くて気になりました。
百合丘小学校までは横断歩道橋を越えないと行けないのか…不便そうです。
新百合ヶ丘の街の雰囲気は素敵でした。価格帯にもよりますがマンション立地など総合的に考えれば、付近の中古マンションの方が魅力的かもしれないと思いました。
大きな買い物ですからね。内覧始まってから、周りの環境を見て回ってる人は、購入希望や決断も一歩出遅れます。私はいいと思いますよ。
新百合ヶ丘に住めるなら新百合ヶ丘が良い。将来性あるし
確かに新百合ヶ丘は住環境がいいですよね。夜のサービス（風俗含む）のお店がないし、学生がいないわけではないけど、都内の大学が乱立してるところに比べたら、格段に落ち着いてますし。
>>126 マンション検討中さん
同感。近くの中古の方が住環境的にはいいと思う。世田道の交通量、イトマンにひっきりなしに送り迎えする車が気にならない人ならおすすめか。
あとは価格次第でしょう。新築だからといって価格があまり高いようなら、中古に流れるだろうし、そこそこの価格なら売れるだろうね。
ランニングコストも重要かな。中古で言えば、ガー○ンアリーナは安い（大規模修繕は終了したばかり）プライ○アリーナは高い（これから大規模修繕の予定）両者間の差は月1万以上。年間12万以上の差。大きい…
修繕積立は今の積立金だけじゃなくて、現在の積立残高、今後の値上げと修繕内容の計画も確認。新築物件もだけど。
しかしガーデンとプライムの差ってなんでそんな大きいんだろう。あと、積立金ってストックだから安ければいいってわけじゃないんだけどね。
長期修繕計画ってこちらから聞かないと契約の直前にならないと出してこなかったりする。早めに確認が必要。
よくここが百合ヶ丘物件って話を見ますが、実際歩いてみて新百合ヶ丘の物件といっても違和感ないレベルだとは思う。
ただ、麻生小学校か百合ヶ丘小学校かの違いはあると思う。好みの問題かもしれないが、、
>>140 匿名さん
確かに先走りすぎましたね。
ただ、不動産鑑定士は、戸建てに限らず、土地、建物全般に対して鑑定を行うため、マンションも例外ではないようです。今回のような、百合ヶ丘物件か新百合ヶ丘物件かは主観的要素で、客観的には
徒歩圏内であることや何分圏内であるかが判断の基準になるそうです。
>141
鑑定士の割に一般論だね。新百合じゃないのかな。ここは経路上にスーパーやコンビニもないし。OXよると10分以上。
マンションの資産性だったら近隣の仲介業者だと思うけどね。彼らは自社で扱った物件だけでなく、成約価格のデータベースにもアクセスできる。
系列のリハウスを外してできれば複数に。
百合ヶ丘からの方が近いからと言って、当物件の生活圏は新百合ヶ丘になるでしょう。通勤も新宿方面に行くとしても新百合ヶ丘を使用します。
ただ学区が麻生小ではない点は大きいですね。麻生小の方が学力レベルが高い。大手企業の教育熱心な親が多いんですよね。
全戸にポーチがついているのは良いかも。
あまり家の前にごちゃごちゃと置くのは好きではないけれど
プライバシーも守られるのと子供の自転車やベビーカーが置けるのは嬉しい。
百合ヶ丘駅まで徒歩圏内なので電車通勤やおでかけも便利な立地なのも魅力ですね。
どれくらいの価格帯になるのかとか詳細はいつ頃に公表されるかしら。
早く価格帯が知りたいですよね。
確かに価格帯がわかれば購入者も絞られてくると思うのですが。（ローンで仮審査通った人でないと申し込めない）
玄関にポーチがついていても管理規約により私物を置けないマンションがあるようですが
こちらはベビーカーや荷物を一時置きできると宣伝しているので承認されているみたいですね。
ただ一時置きできるものが限られているかもしれませんし、自転車を置きたい方は事前に確認した方がいいかもしれません。
オンライン相談会の案内来ましたね！有益な情報もらえるといいですけど、価格の案内などはないということで残念です。
見学会満席になりましたね。さすが注目度が高いです。
わざわざ「予定価格の提示はありません」と書いているので、
今回は提示されないんじゃないですか？
9月下旬販売予定
今日は8月17日
予定価格は
本気モードが必要ですね
>148
自転車は自転車置き場にでしょ。エレベータに持ち込まれて乗り合わせたらいい迷惑。
子供用自転車が問題になるんだよね。子供用自転車置き場を設置してるマンションって滅多にない。
子供さんが多いマンションで駐輪場が完備してないと敷地内に無秩序に停められてイヤですよね。
一番いいのは家族毎に区画で分けられたサイクルポートを導入する事ですが、
敷地が狭いとそれも難しいみたいです。
近隣居住者です。
ここは立地的には今一つです。
〈よくない点〉
津久井道、小田急線が近い
近くに店舗が少なく買い物が不便
新百合ヶ丘駅までは結構遠い
百合ヶ丘駅が近いが歩道が狭く危ない
イトマンは将来的に何になるか分からない
〈よい点〉
美味しいパン屋が近い
という感じです。
麻生小と百合丘小で差があるとは聞きません。ただし百合丘小の方が新しくて立派です。また、百合が丘駅の方が保育園は充実しています。
価格は高そうなので、限りなく見送りです。
イトマンと建物の間のスペースはこの物件の敷地じゃない？ですかね？
てっきり植栽か機械式駐車場になると思ってたのですが、今日通りかかったらマンション敷地と区切ってフェンスがあり、平置きの駐車場のようになってました。
イトマンの駐車場？
9月だし、もうそろそろ内覧会始まるね。相談会の申し込みの様子からも、倍率高そうだから、みなさん、出遅れないように。
安倍総理辞任でアベノミクスマンションバブルは終焉か。コロナもあるし判断難しいタイミング。
予告広告出したら本広告出して販売を周知してから開始ってルール。あと、エントリーしてたら連絡してくるよ。
＞相談会の申し込みの様子
混雑を装うなんてこともするからね。三井物件の見学予約しようと連絡したら希望の時間はいっぱいでほかの時間に変更したらガラガラ。おかしいなとおもってたんだけど、後で物件について調べようとググってたら受付のバイトのブログにヒット。一日中暇なんてコメントがあってしかも自分が行った日。
>>163 名無しさん
早く行くと良いですよ。早く行って、その後も参加すれば、見込み客として認識されます。すると希望の部屋に他の客が興味をもったとしても他の部屋に誘導してくれたりします。せっかくの見込み客を失うのが怖いですから。
価格帯はギリギリ完売できるところを狙って設定するので、何倍もの抽選になることは考えにくいです。
結論、早起きは三文の徳です。
デベにとっておいしい客はローン確実に通る属性の客。早く来たからといってローンギリだと見込み客とみなされない。三井は露骨だよ。
>>168 匿名さん
そんなことはないと思います。
このパークホームズで家族が目いっぱい生活を楽しみ、幸せを築き上げる、そんなお客様が１番のお客様ですと営業さんは言ってました。
セールストークを真に受けちゃって甘いね。
三井社員の暴露本がある。あれを読めば本音がわかる。
>>170 匿名さん
169です。
その通りです。
セールストークで舞い上がる人はマンション購入をすべきではないですね。
信頼できる営業はマンション知識だけではなく周辺環境も理解して検討者の立場に立って話してくれる営業です。例えばイトマンスイミングの水がカルキ臭くないとかちゃんと知っている人です。
急がないと無くなるよとかローン大丈夫だからとかため口で急がせる営業はだめです。その点こちらの営業さんは敬語で知識が豊富のお客様第一が好感持てます。
おっ、この語り口、複数の野村物件板で活躍されていた方か。三井物件板に出没ってことはデベのサクラではなかったね。まあ、話をまぜこぜにするのが得意だから褒め殺し系ネガにも映るけど。
パークコート、パークマンションならね。パークホームズだと団栗の背比べ。
スケジュールとしては、現時点で本広告出てないとすると販売開始延期が濃厚ですかね？引き渡し時期が年度内であれば、多少販売開始遅れても良いのですが、、
イトマンスイミングのプールの水がカルキ臭くないとはどういう意味だろうと調べてみたら、
カルキ臭を抑える効果のあるセラミカ活水装置を採用しているんだそうですね。
それはともかく周辺の教育機関、公共機関、買い物施設の情報も教えて下さる方は信頼できると思います。
>176
本広告は販売開始の1週間前くらいってのが多いからそれだけでは判断できないけどまだモデルルームオープンしてないってことは下旬は厳しいでしょ。もともと上旬予定だったからずるずる遅れることになる。
>>177 匿名さん
その通りです。
マンション売らんがなの営業は信頼できません。
資金計画も、そのうち給料も上がるから大丈夫じゃない、学校は公立でもいいし、とため口で話す営業は話しになりません。
その点、イトマンのこと、百合ストアのこと、学校、通勤の実態をご存知で、このマンションに住むとこんな生活になりますと親身に話してくれるのが三井の営業さんです。すぐ近くにカラオケありますがコロナおさまってからにしましょう、と言われたのには家族一同爆笑しました。
>179
営業はまず物件の説明きちんとできないとね。最近オートバスのフルオートとセミオートの違いを知らないでどっちですかと聞くと？？？な営業もいたりする。あっ、三井の物件でもだった。
郊外物件だと検討者はエリアの住民や地縁者が多かったりする。デベの営業って物件の販売で集められただけだからマニュアルに書いてあることくらいくらいしか知らなかったりするんだよね。そういう人に限って住民にエリアの説明をマニュアル道理にしちゃったりする。滑稽。
新百合にはスポーツクラブが複数ある。目の前のイトマンのことしか説明しなかったら不勉強だよね。
モデルルーム案内来ましたね。やっと予定価格がオープンになるんですね。手の届く金額だといいのですが。。。
気付いたら、もう満席です。
値段の情報が出てきたら、教えて欲しいです～～コロナの影響で手頃の値段を祈ります。?
ほんとにすぐ予約が埋まりましたね。みんな注目してる物件ということですね。明日から始まるので価格情報がネットに流れるでしょうから要チェックです。6000万は普通にこえてくるでしょうから、7000万超えるかがキーとなりそうですね。
公表前の最後の価格予想
3LDK70㎡6100万円
3LDK75㎡強6600万円
4LDK80㎡強7200万円
190ですが、このぐらいの値段でも中段を前向き検討予定なので、500万も読み違えてたら4LDK角部屋即決します、、読み違えてて欲しい
>>190 マンション検討中さん
非常にいい読みだと思います。
もうちょっと高いかもしれませんが。
コロナの影響もある上に立地もいまいちですが、
新百合ヶ丘駅徒歩圏の久しぶりの大手物件ですから、
高くても買うという人が一定程度いると思われるので、
売り手は当然強気でしょう。
話聞いてきました。予定価格で坪単価平均270?280万円だそうです。
しかも、マンションの裏の緑地も共有物になるので固定資産税がかかるとか。マンションの敷地の四倍から五倍あります。
●建物の建築計画/／本物件の南側隣接地は売主が所有しており、事業計画実施の際には建設工事にともなう騒音の発生、本物件の眺望や日当たりに影響が生じる場合があります。
そんなに急がなければ、もうちょっと待ってた方がいいかもしれません。
価格は予想通りといったところでしょう。色々デメリットもありそうなので要検討。即買いしてもリセール時にマイナスポイントになる可能性がありますね。6000万中盤まで出すなら、ガーデンアリーナやプライムアリーナもありでしょう。
話を聞かれた方で、角部屋以外に75㎡を越える部屋があったかわかりますか？
75平米超える部屋は全て角部屋ですね。全部で13部屋あります。
イトマンの土地も三井が所有しているそうです。2028年まで貸しているそうで、その後はマンション等の建物が建設される可能性が高いそうです。なので、イトマン側の部屋は若干安くしてるようですよ。
>>202 マンション検討中さん
なるほど。現地案内図的にはイトマンの建物ぎりぎりまでがこのマンションの敷地に見えますが、そこが三井所有で残るとすると日照に影響ありそうですね。
不幸中の幸いか三井所有なら、土地の種類、建ぺい率等から、将来建てることができる高さ、配置を詳細に説明してもらいましょうか
いやー、関係ない緑地の土地も物件価格に含まれるってことですよね。しかも固定資産税もかかるし。ちょっと検討し難い物件ですね。
緑地の固定資産税と住宅地の固定資産税の税率とか全然違うが、面積が広いので、それなりお金がかかってきます。
目の前の緑地ではないので、メリットが少ないです。
今日説明を聞き、気になったポイントは以下です。
1. イトマンの建物と重なるところ（結構なポーション）は五階以上でないと眺望が取れない。
2. イトマンとの賃貸契約終了後はマンションになる可能性大。仮の平面図まで見せてもらったが、本マンションより大規模で敷地一杯に建てられる感じだった。つまり、全邸南向きの日照が近い将来殆ど遮られてしまう懸念あり。一部道路側はセーフっぽいが、騒音、排気ガスが気になる。
3. 眺望とは無関係な北側の巨大な緑地を共同購入させられる。固定資産税に加え、広大な緑地の草刈り等のメンテナンス費用がかかる（干からびた虫も！）。せめて畑として耕せたら利用価値があるかも…
以上と、冷静に立地も考えると価格が高すぎるかと。
情報提供ありがとうございます。
まさかのイトマンの土地も三井所有で28年にはマンションに建て替えの可能性があるとは。
さらに緑地も所有となると、思ってたより販売は苦戦しそうですね。
情報提供ありがとうございます。
まさかのイトマンの土地も三井所有で28年にはマンションに建て替えの可能性があるとは。
さらに緑地も所有となると、思ってたより販売は苦戦しそうですね。
誤作動で2度、掲載してしまいました。
すみません。
上記の話踏まえると、道路側、もしくは上階の価格が気になるのですが、上で書かれている平米単価270～280万は日当たり怪しい(怪しくなる可能性がある)部屋ですかね？
↑間違い坪単価
北側の緑地を共同購入しなければならない話は公式サイトのどこにも書いてありませんが
決定事項ですか？
一応物件概要に南側隣接地に建物が建ち眺望や日照に影響が出る可能性があるとは書いてありますが、緑地については利用上の制限があるとしか書いてありませんね。
214さん
決定事項ですよ。必ずお伝えしなければならないといってたので。管理規約はこれから決めるようですが、火を使うようなことはできなきそうです。
>214
＞敷地面積／8219.60㎡（うち、5899.426㎡は6号緑地となり利用上の制限があります。）
この記載って緑地はマンションの敷地で、これも販売対象ってこと。ガーデンアリーナが同様にビオトープがあって管理義務がある。蛍どうなったんだろうね。
あと、新百合山手がセキュリティタウンでセコムの巡回がある。戸建てはそういうのあった方がいいけどマンションにはマンション独自のセキュリティがあるんで必要性は微妙だけど上納がある。
地区計画で緑地を設けることになってるから、畑も多分ダメ。果樹を植えるのなら大丈夫かも。
http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000018/18574/12manp...
モデルルームの案内が2日前って異例だね。まあ、三井物件検討するなら三井様のご都合に合わせないと。契約、引渡は本社だし、内覧会は平日。
マンション内覧会の予約取れたので、とりあえず内覧はお金かからないし、行ってみてきます。また新しい情報があれば提供します。
完成物件って現状有姿の引き渡しだったりする。
あと、竣工から引き渡しまで9か月あるから紙カーテンしてないと床が日焼けしたり、時々換気しないとカビなんてことも。その辺の配慮も要確認。
緑地が建物の何倍もあるようですが、緑地に対しても固定資産税ってかかるんですよね？
その場合、減税措置の対象になるんでしょうか？？？
>>223 マンション検討中さん
減税とかならないと思います。
もちろん、緑地の税率と住宅地の税率が違います。でも面積が建物の倍になっているので、この辺三井に要確認です。録音した方がいいかもしれないです。下手にしたら、バカみたい金がかかります。特に今後緑地の管理、修繕費用も住民が負担です。
>223
固定資産税はかかるでしょ。
緑地は地区計画で定められたもの。地区として高さ制限の緩和とかメリットを受けてるから救済処置はないでしょ。公園みたいな形にして地域で維持するって形にすればよかったのかもしれないけど。まあ、開発は三井が主導したからその辺の経緯は営業に聞いたら。ただ、新百合山手の開発が10年以上前だから知ってる担当がいるかどうかは疑問だけど。
お隣のノブレスとガーデン、マスターアリーナにも緑地がある。
用途地域が準住居地域、第２種中高層住居専用地域ってなってる。緑地部分も山林じゃないからそれほど安くはないでしょ。
固定資産税の見込み額は営業に聞けば教えてくれるはず。ポイントは初年度、２年目、７年目で額が変わるからそれぞれを確認。その時に緑地と建物が建ってるところの割合聞いてみるのがいいかもね。
緑地に対する固定資産税について自信を持って間違ったコメントする方が多いですね。緑地って保護のためにいろいろ制限があるんですよ？固定資産税の税率が高いわけないでしょ？
>>228 匿名さん
緑地の税率が高いとか誰も言ってません。基本は宅地より税率が低い、もちろん特例がなければ減税もされないはずです。もし減税されるなら、マンション宣伝資料の中に大きい文字で書かれるはずです。
みんなは固定資産税がかかるを言っているだけです。
もうちょっと勉強したほうがいいじゃないですか？
多分、緑地という制限を受けているから何か恩恵があるということでそれが税率だと思ってるんだろうね。総合設計制度で公開空地や緑地を設けると高さ制限とかの緩和処置を受けられる。ここは地区として制限緩和があってガーデンとかが１５階建。中高層住居専用地域だと通常は5階建てまでなんだけど。
ここも７階建てだから緩和受けてるか。
イトマンのところもここと同じ高さ制限なんだけど条件付きで45m=15階建てまで建てられる。斜線制限の兼ね合いもあるからそこまでの高さは無理だろうけど、どれくらいの高さが建てられるのかきちんと書面で確認しておいた方がいいかもね。
ここと同じ階数って安易に考えるのは危険かも。
イトマンの敷地の建物に影響されない場所は坪単価285～300万円、角部屋はプラス10万円ぐらい
それでも買う人はいると思う
アリーナシリーズ販売時から4割アップか。売れたら塩漬け作戦成功だね。
なかなかの価格設定ですね。アリーナシリーズとどちらがいいんでしょうね？悩みますね。
新百合ヶ丘徒歩圏内の他のマンションとの比較も重要になりそうですね。
この連休で前から目をつけてた人は一通り内覧して、価格の提示を受けてって感じですかね？その上で前向きに検討する人がどれだけいるか、、
子ども2人の4人家族で検討してるので同世代がいるといいなぁ
>>237 マンション検討中さん
新百合ヶ丘はマンション供給が少ないから価格高め。
ここの坪単価は280?高いのは300超え。
ガーデンは、築年数があるため坪単価250?なものが多い。プライムはここと同水準。
長いローンを組むことを考えると、管理費や修繕費などランニングコストも含めて考えるべき。
私の率直な感想です。ネックになるのは緑地です。わたしには雑木林にしか見えませんでした。あれにお金を払うことに抵抗を感じました。コンシェルジュなどがいるわけではないのに、管理費は高め。ランニングコストの面でも考えてしまいました。みなさんはどう思われたか知りたいです。
>239
築年数はガーデンが13年、プライムが11年。そこまで差がつくほどは違わない。一番大きいのは駅徒歩かな。それだとここを買ったら高値掴みになるのが落ち。
あるいはガーデンもここと同じく緑地(ビオトープ）があるのがネックなのか。
同感です。
①緑地を所有しなければならない（所有したところであまりメリットは感じられない）→土地代は購入価格に上乗せ+毎年の固定資産税支払い＋メンテナンス費用（管理費に含まれる為管理費高め）
②南側には10年以内には全面にマンションが建つ予定→日照に影響ある上に眺望も遮られる可能性大
という2点のマイナス要素がある割には、価格が高めな設定。
新百合ヶ丘に限らなければ、この価格を出すならもっと条件の良い物件が見つかるのでは…。
と思ってしまいます。
ランニングコストの管理費も高めな上、駐車場代も高く感じました。
240です。みなさんの意見を聞いていると、販売が始まってもなかなか売れず、値引きが始まり、妥当な価格まで下がりそうですね。急がば回れですね。ありがとうございました。
前向きに検討してるものですが、管理費、駐車場高め同感です。緑地の固定資産税もまだ固まってないとのことで不安要素。
ただし、前にマンションがたつ点はかなり価格に反映されてる印象です。道路側と奥側の価格の傾斜かなりありますし。
間取りは70㎡の画一的な間取りが大半なのでこだわりがなければ待つのはありかもですが、三井が簡単に値下げするとは思えないなぁ
＞緑地の固定資産税もまだ固まってない
これが謎。緑地のところは現状から変わらないし、今年の固定資産税はデベが負担してるからわかってる。
管理費は額だけでなく管理計画を確認してどこにどう使うつもりかも確認。そうすればなぜ高いのかも分かる。一つの物件だけ見ても妥当性は分からなから、いくつかと比較しないとね。
将来的には前面にマンションが建設されることで間違いないのでしょうかね？会社に聞いても「どうでしょうかね」と言った何ともはっきりしない回答です。正直前面に後発でかなりの規模のマンションが建つとなると後悔することになりそうです。それも込みで検討する必要があるあるのでしょうが・・・同じ三井さんなら方向性だけでも教えて欲しい。
>>248 マンション検討中さん
事実としては、イトマンとの契約が現状2028年までということ、イトマンの土地は三井所有の7階建てのマンションが建てることができる土地ということ、建つことを前提に日当たりに影響が出る道路側から4列目以降は価格が押さえられているということ。
実際にはその予定通りマンションの計画が進むか、進まないかまでは三井の説明責任の外なのでしょう。モデルルームに計画されている立体模型まであるので、それを確認して、価格表と比較してどうするか決めるのが良いかと思います。
>249
地区計画（市で決定）で緑地ってなっていて、それを守ってるのに宅地扱いされて、はいそうですかで引き下がってお上で決めたことだから高い固定資産税払ってくださいなんてデベが言ったら信用問題だけどな。
>>248 マンション検討中さん
言えば見せてもらえますよ。マンションが建つのは事実のようです。図面もあるようなので、営業に詳しく教えてほしい。そうでないと買えないと言えば教えてくれるでしょう。
法的には計画が確定していれば説明義務があるけど、まだ計画段階だとどうなんだろうね。今の計画出して、その後変更があったら説明と違うとクレームつけられる可能性もある。
聞くのなら建築条件の制約の中で最大どれくらいのものが建てられるかってのがいいのかも。
＞三井が売れ残る価格設定するなんてことはない
マスター売れ残ったよ。それと、ガーデンは完売アナウンスしたにもかかわらず、あとからリハウスが事業主売主なんて仲介物件出してた。売れ残ったんだろうね。
売れるのですかね？
目の前マンション建つのわかっていてこの値段出す酔狂な人がどれくらいいるか。
10年以上塩漬けして固定資産税払ってきたからね。売れる価格を設定、ではなくこの価格でないとペイしないのかも。
イトマンのところは地代で回収してる。跡地マンションは良心価格設定だったりして。
ガーデンは売れ残りってよりもローン通らなかった人が抑えてた部屋の放出だと思う
とりあえず、10月中旬には抽選が行われるようなので、そこでどれだけ申し込みがあるかがポイント。これで蓋開けてみて、みんなが敬遠してたら、値下げするしかないでしょ。目の前にマンション建つのが確定してるのにあの価格。魅力感じます？リセールも厳しいのでは？
どうだろうね。大手だと青田売物件で売れなくても完成在庫になるまでは値下げしない。引き渡し時期までまだ間があるからそれまでは頑張っちゃうかも。
ちなみに三井は完成在庫になっても値下げせずに家具や家電プレゼントで実質値引きってパターンが多い。
売れなかったら値下げして在庫一掃って過去の発想かな。
最近のトレンドは販売に時間がかかることを前提にしてそのコストを価格にオンした高値設定。すみふがそれやって利益確保してるんで他のデベも追従してる。ここのびっくり価格もそんな目論見かも。引き渡し時点で未入居があると入居者にもデメリットがある。その辺の読みもしながら慎重に判断。
匿名さん
皆さんとは心配のポイントは違うかもしれませんが、裏の緑地が災害で土砂崩れしないように管理してくれるのかが心配です。質問したら、土地再開発の決め事で緑地の形で保有せざるを得ず、管理費は草取り程度の想定だと言われました。
毎年豪雨の時世の中、土砂崩れで隣近所に何かあれば区分所有者責任にされかねず、通行人下敷き案件が二月に逗子で発生して、管理組合が億単位で訴えられれいます。土砂災害警戒区域にある物件だけに緑地の崩落防止費・自賠責保険が管理費に入っているのか、災害リスクがマンション価値に反映されているのかは気になります。何かあった場合の価値への悪影響は日照権どころではないので。価格上乗せして三井が緑地引き取ってくれるというのはないんですかね。ほかの条件は良いだけに、そこだけが、かなり大きな慎重判断要因です。
買った後から対策を考えろとなって、バカ高い管理費や保険料示されて管理組合でもめるのは嫌ですね。こういうリスクをヘッジする保険料ってどのくらいになるんですかね。
>268
保険については管理組合で加入するはずで賠償責任保険も付けるはず。どういった保険に入る予定なのか確認するのがいいかな。あと逗子の件を気にしてるなら擁壁の補修が長期修繕計画に含まれているかも。
営業に質問するならザックリでなく具体的に確認したいことをぶつけないと。
おまけだけど管理費と修繕積立を決める前提として管理計画と長期修繕計画も作ってる。その内容を確認してどういった項目を想定していてそれにどれくらいの費用が掛かるのかも確認。
一つの物件だけ見てもわからないかもしれないけどいくつかの物件で比較すれば差がわかるはず。
>>270 匿名さん
ありがとうございます。まだ具体的な質問回答の受け答え成立してないのですが、以前聞いたときは保険や裏山の手入れをどこまで丁寧にやるかは、事前には決めきれない（＝売主でなく管理組合で決めること？）というニュアンスでした。駐輪場の屋根が飛んだとかの費用負担で管理組合理事会が紛糾したことは経験したので、ああいう目に合うには避けたいですね。買う前の段階でリスクを保険なり擁壁保全でヘッジしておきたいです。どのくらいの保険料になるのかの目安があれば 価値に反映できるんでしょうが
>271
それは逃げ。確かに契約するのは管理組合だから最終的に契約内容を判断するのは管理組合だけど、管理費を算出するためにデベはきっちり計画を立てているはず。それに新築分譲マンションってお互い知らない人が入居するわけだから住民自治による管理組合の運営が軌道に乗るまでは時間がかかる。それまではデベのおぜん立て通りに進むのが一般的。保険なんて入居の日から保険契約期間開始にする必要があるからね。
それでも管理組合マターという説明を続けるなら、三井が提示する管理費っていきなり変わる可能性があるのですかって突っ込んでみたら。
＞デベのおぜん立て
これ修繕積立で少なくとも2つ問題があって、段階的値上げの長期修繕計画と積立金の保管方法。
段階的値上げって将来の未納リスクがあって国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。三井の小杉のタワマンでは入居後に管理組合で決議して定額積立てに移行してるところもあるんだけどHP見るとバックにリハウスが付いていて三井もその問題を知っている。あと、積立金を一つの銀行に預金なんてのも。これくらいの規模でも入居時の一時金だけでペイオフ対象になる金額。
>>273 匿名さん
様々ありがとうございます。
・新百合徒歩10分以内案件（実際は百合丘の方が近い）だが
・但し、駅北口開発条件の景観形成地区指定によりマンション裏の6号緑地を残すことが議論不可の必須要件で
・土地所有者の三井はマンション住民に緑地部分も共有させる販売方法をとり、
（つまり、この物件を買うことは、景観形成地区指定に基づく緑地保全のコンセプトに対して緑地共有という形で賛意を示すことになり、賛意を示した以上緑地を管理する責任が生じる）
・土砂災害警戒区域に位置するマンションであるので、緑地崩落に伴う近隣・訪問者への損害リスクが住民に帰するリスクがあって（散策権利を住民が独占できるメリットはある）
・このリスクを、緑地管理や損害保険でカバーする必要があるが、管理費や保険料の形で目に見える金額の形で示されないと売買金額の多寡の判定が難しくなる
（イトマンにマンションが建つことの日照権リスクと同様の価格か管理費の反映材料が必要）と思ってます
・景観形成地区指定パンフに記載されている緑地管理は年に1－2回の草刈りで、同様の管理との説明でしたが、不測も考えると住民の責任としてこれで十分なのか。
・擁壁の強度は十分との説明ですが具体的に何を管理していけばいいのか
・リスクを最終的にヘッジする保険加入を入居前から主張できるか
というモヤモヤが残ってしまっています。日照権や固定資産税は、すでに価格に相当織り込み済みと思えるだけに最後躊躇します。修繕積立金はマンション建築物だけの事情で推移させている印象です
まだ建設中ですか？
販売価格がまだ未定ですから、目安となる金額はどのくらいになるんでしょうね、
HPを拝見しましたが、いろいろと未定箇所だらけでした。
新百合ヶ丘駅周辺の方がいろいろな商業施設があって面白そうだけど、
そんなに気になる距離じゃない。
>>276 匿名さん
価格はモデルルーム来場者には提示されてるので目安の価格はスレさかのぼればありますよ！
販売開始は当初の予定からだらだら延びて10月中旬になってますね。私は希望住戸提出済みなんで、バッティングする前に早く1期しめて欲しいんですけどね。。
皆さんの口コミを見て新百合山手都市景観形成地区について川崎市のホームページで調べてみたのですが、わからないことがあるので詳しい方教えてください。
○緑地の管理は、マンションの管理組合でする？＝入居者の管理費から費用を捻出するって聞いたけど職人入れると費用は結構掛かりますよね？
自分でやるのは嫌なんです。
○なんで、マンション購入者がこの土地を引き継がなければならないのか？
これが一番わからなかったのと納得できない。
川崎市に贈与という選択肢はなかったのか？
マンション建設の際に近所でも公園を作って市に提供するじゃないですか。
って考えてしまう。
中古になった時にお荷物にならないのでしょうか？
緑地は散歩すれば周辺にあるので、マンションを買うのに戸建てで庭の手入れにお金をかけるのが嫌になってしまった私からすると意味不明なので、詳しい方に解説お願いいしたいです。
（営業の方に聞いても理解ができず、川崎市のHP見てより悩んでしまい困ってます）
こういうマンションの事例を知っている方いませんか？
>>278 買い替え検討中さん
1??マンション購入者の所有土地なので、管理費はマンションの管理費から出るはずです。
2??贈与できないと思います。
①贈与する場合、共用部分の処分は、日本では共有者全員の同意が必要です。1人が反対したら、できません。
②建物自体はこの土地があったらだから、こんな感じで建てられたはずです。もしその土地とか売価とか寄付したら、たぶん建物自体が容積オーバーとか違反建築物になると思います。さすがに違反建築物になったら、銀行融資も出来なくなり、中古販売も厳しくなるです。
三井もいろいろ検討した上に建築したので、そのまま受け入れるか、ほかの物件検討するか、この②選択しかないです。
緑地については新百合山手(万福寺）の地区計画で設置が義務付けられている。
新百合山手の組合があるから組合で共同管理って手もあったはずだけど、特定のマンションに割り当てるって判断をデベがした。マスターアリーナ、マスターアリーナにも緑地があるから実際どいう管理をして費用がどれくらいかかってるかは聞いてみるって手もある。
あっ、間違えた。ガーデンアリーナとマスターアリーナ。
あと、ノブレスもか。不思議なのは当時緑地について話題にならなかったのここは、やたら気にされてる。ライバルさんの横やりか？
新百合山手のまとまった土地といえば住宅展示場かな。新百合に2つもあって過当競争のような気もする。
>>279マンション検討中さん
278です。
おしえてくれてありがとうございます。
なるほど。余計な緑地があったから大きなマンションが建てられたという認識でいいのでしょうか？
そもそも、新百合山手都市景観形成地区のようなところはそういう緑地を所有する前提って考えればいいのでしょうか？
今まで見てきたマンションにそういう条件のものがなかったので場所や地域の特性ってことで考えればいいんですね。
で、他の方の書き込みからすると、周辺のマンションはみんなそういう緑地を持っているんですね。
ガーデンアリーナ、マスターアリーナが三井なら営業の人に聞けばいい？
ノブレスは、いかにもほかの会社の名前ですよね？
後で調べてみます。
地区計画って難しいですね。
>>284 買い替え検討中さん
279です。
いいえ、こちらこそです。
建築する時、基本は建ぺい率、容積率というものがあります。たぶん、この建物は緑地から何なかの恩恵を受けているか、そもそも最初行政から緑地の所有を条件とか言われてるはずです。
緑地に関して気になったら、三井営業さんか周辺の仲介不動産に周辺マンションの現状が聞けば、教えてくれると思います。
周辺の中古マンションも選択の一つです。ただし、いい中古マンションは一瞬でなくなるので、なかなか手に入れないです。先に仲介業者に顔を覚えてもらうこともいいかもしれません。
景観条例は地区計画とは別。新百合山手は開発が進んでから条例適用対象になってるんで新百合山手大通りの建物の色とかファサードライン、南口程統一感が無いのが残念なところ。
緑地は少なくとも高さ制限緩和で恩恵を受けている。特にガーデンとか中高層住居専用地域のところは本来なら5階建てなのに14階建てが建てられてる。ここは複合地区って通常の用途地域にはない条件だから本来どれくらい建てられるかってのが分からないんで恩恵はどうなんだろう。
あとノブレスは住宅展示場の隣のマンション。
ガーデンやマスターの管理状況は中古が出ていたら検討といって聞きに行くことができる。
緑地の所有での心配は、災害などで擁壁が崩れて隣の施設や自分たちの施設に損害を与えた場合ですね。ただ、聞いたところによると擁壁の耐久性などは検査済みとのこと。万に一つでも心配がある人はやめた方がいいでしょうね。
ただ、私は中古も探していて登録業者から情報を流してもらってますが、こちらで出てきているような名前のマンションは、はっきり言って高いです。安いのは（4000万後半から5000万円台）価格なりの物件です。はっきり言って掘り出し物なんてないですよ。ガーデンアリーナの眺望のいい部屋は6000万円台後半から7000万円台します。
物件概要の販売予定日として10/16が明示されましたね。かなり引っ張ったけど、ある程度売れる目処はたったってことかな。
眺望重視なら百合ヶ丘のURの方が良くないですか？
価格出ましたか？
内見に行った方は直接見せてもらってるみたいです。過去のレスを見る限りだと6000万円台中心みたいですね。
本広告を販売開始前に出す。
正式価格出たみたいですね。
【間取り別販売価格】
4LDK 82.41㎡7,290万円～
3LDK 70.37㎡5,290万円～
2LDK 63.92㎡4,730万円～
※販売価格/4,730万円(1戸)～8,460万円(1戸)
最多販売価格帯/5,900万円台（5戸）
登録抽選方式で登録期間が2日間って珍しいね。
結局、裏山は所有しなければならないのは必須という訳でですかね。いらない。。
一期で総戸数の半分以下。引き渡しまでの完売はきついかな。
インターネット設備ってどうなるか知っていますか？？
オンライン対戦のゲームをしたりするので、速度が出ないと心配です。
あまり話題にならなかったけど直床だね。
壁のエアコン取付位置にボード貼ってるのって初めて見た。コンクリ壁でも対処すればエアコン取り付けられるんだけどね。これもコストダウンか。
コストカットしている割に、価格は安くない。
28年ごろにはここより大規模なマンションがたち、日照や眺望、あとは建設中の騒音問題も発生するのが確実視。
不要な土地や、土砂災害警戒区域にも指定されておりリセールも怪しい。
こんな市況ですし、中古買った方が何倍もQoL上がりそうですね。
あまり話題になってないけど直床だしね。アリーナシリーズと比べるとかなり劣る。
リフォームに制約が掛かる直床だったら、永住しづらいな
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
まあ新百合ヶ丘で大手デベの新築って久しぶりだし、今後いつあるかわからないしね
>今後いつあるかわからない
イトマンのところがあるじゃない。目の前ふさがれないし。
登録前にここまで過疎ってるのも珍しい。
混んでるって感染対策で来場者限定してないんだ。
>307
直床ってここもそうだけどリビングの掃き出し窓のところにマタギができる。年を取るとこの程度の段差でも躓いて骨折なんてことも。
マンションの戸建てに対するメリットの一つってバリアフリーなんだけど。
>>317 匿名さん
ほんとこれに尽きる。
確実に永住する人以外はリセールを当然考えないといけない。
そうすると、今は新築でも一度入居すると他の中古と比較される。此処が他のマンションと比べて良い点は何かを考えないと厳しい。
＞確実に永住する人
終の棲家のつもりでも長い人生何があるかわからない。いざ、売りに出す必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなる。不動産を所有することはリスクを伴う。リセールのことは考えないと。
タブレット、北仲の余りかな。北仲以降、配ってるところ聞かなかったんだけど。
無事登録完了。売れ行き(一期販売)としては高額な部屋から、将来の日照不安のある部屋まで均等売れてる印象。値付けの傾斜はけっこうありますが、その傾斜は適当だった感じかな。
一期、完売せず。
ほんとだw見込客のローン事前審査落ちかな？まぁ一期の完売表記はあまり意味ないし、4割強契約成立という状況が確定したと
＞契約成立
これから重要事項説明、契約だから取りこぼしはまだ出るかも。
どなたか契約された方いらっしゃいますか？
>>328 匿名さん
笑 よろしくお願いします！インテリアは決めてますか？標準でついていないキッチン回りの収納と、洗濯機置き場回りの収納は必須と思ってます。デザインテックに任せると高そうですよね、、
デザインテックはぼったくり。デザインテックと話をする前に市場価格は要チェック。キッチンは面材合わせたかったら営業にメーカーと型番を確認して、依頼するところに伝えれば対応してくれる。
物件を見に行ってきました。結構売れているようです。（半分ぐれい？）
>>332 買い替え検討中さん
ここで以前にも書きましたが、売れてる部屋は高い部屋から安い部屋まで均等にさばけてる印象です。営業さんに現時点の駐車場希望状況きいたら意外と少なそうとのこと。12月期限で駐車場の申込を一旦締め切ることもあり、その時点の契約者は借りれないことはないのではと思います。ハイルーフは優先住戸or抽選かもですが。
＞＞333さん。
ありがとうございます。
マンション内カースト。。。友人が小杉のタワマンに住んでて体験談聞いてるので、正直引きますね。
旦那の職業を自慢げに振舞うらしい。
子供のために都心に出やすいところと車通勤を考えて新百合と東横線の間で考えてます。
ちょっと絞り切れてないけど。。。
もう住み替えない予定で買い替えるので慎重です。
＞＞334さん。
マンション検討中とのことですが、334さんは駐車場は、必要ないのですか？
自分はマンション選びを車通勤に足を引っ張られてる感じです。
最近の新築マンションは、駐車場が少なくて。
理想は自走式。
機械式は出庫がね、面倒。
普通、駐車場の抽選って入居前にやる。早々にやるってことは売る側も足りないって自覚してるんだろうね。優先住戸があることも含めて。
70㎡中心で共働き割合もそこそこ高そうな気がしますし、駐車場は埋まれば管理費負担が減っていいかなぐらいの感覚でした。恒常的に空きそうなら来客用駐車場を管理組合で提案しようと思ってましたが厳しそうかな？
>338
機械式を来客用にってハードル高そうな。使用方法の説明が必要だよね。
駐車場って足りなくても余っても問題になる。モデルルームのアンケートで利用希望の有無があるから少なくとも結果は確認して判断材料にしないと。情報を与えるだけなんてもったいない。
機械式駐車場は仕方ないとして、大手にもかかわらず、車の転回スペースすら削った。バイク置き場もない。来客用駐車場もない。というところはひっかかりますね。管理費もそれなりにしているにもかかわらずというところです。
近隣のアリーナシリーズと比較すると特にそう感じました。ただ、そこが気にならない方は大手デベロッパーの物件ですし、建物もしっかりしているのでいいのではないかと思います。
コストダウンは駐車場だけじゃないけどね。中古になったら同じ土俵で戦うことになるからアリーナシリーズ見たことない人は中古の販売物件を見学しておいた方がいいかもね。
アリーナシリーズが新築時より高く売れてるからここもって勘違いはしないようにしないとね。高値つかみは覚悟のうえで。
数年後に立つ予定のマンションってどんなふうに立つんですか？
>>343 マンション検討中さん
実際にはモデルルームで図面と模型見せてもらうのがいいという前提で、
・コの字形の最大7階建て
・コの字の向きは既存マンション合わせて四角
・既存マンションに向かって階数の傾斜あり(低くなる)
・100戸ぐらい←適当
なので道路から離れると一律安くなる値段設定だが、抜け感なくても日当たりは変わらないという可能性はけっこうある感じ。あくまで計画なので変わる予定あり。
この頃になると、アリーナシリーズも築20年を超えるので、差別化されそうですね。
ありがとうございます。参考にさせていただきます。
＞日当たりは変わらないという可能性
模型作ってるくらいだから日影図作成してもらっれ出してもらうのがいいかもね。シミュレーションソフトがあるから周辺の建物のレイアウトインプットすれば簡単にできるはず。あと眺望シミュレーションも。
このマンションでも日陰にならない部屋が、結構売れてる。おそらくその辺りの部屋は売れ残らない。日当たり、眺望はリノベーションでは変えられないから。
直床、スロップシンク無しもリノベーションで変えられない。アリーナシリーズから見劣りする部分は考慮の上でないと。
でもアリーナシリーズは、設備面では古い。
なのに、価格はここと同じぐらい。さらに10年経つとリフォームかリノベを視野に入れないといけない。その費用を考えたら、この新築を買うのは決して悪くない。
そのさらに10年後にはここも築20年でリフォームするんだし、わざわざ新築にこだわる必要はないのでは
設備や内装はいずれリフォームする必要がある。重視すべきはリフォームで変えられないところ。
ここの世田谷通り沿いの4列ぐらいは、日当たり眺望ともに将来も影響を受けない。そうなるとそこを買うのがいいのかな。
目の前が塞がるのは仕方ないとして、どの位日照時間が確保出来るかが気になるところ。特に冬に日がほとんど入らないとなると気が滅入る。この辺りはかなり念入りに確認した方が良いと思う。個人的には日がある程度入るなら前が多少塞がれても我慢出来る。実際アリーナシリーズも棟によっては前面が別の棟で塞がれてる部屋は結構ある。
直床でこの値段は高い
コロナ明けに三井の新規青田売り物件で増えてるけど完成するのは先。ここは先駆けかな(笑）。
三井で直床にしてるのは安さアピールだけどここはそうじゃないからね。
>>358 匿名さん
本当にそうです。今調布の物件を検討しています。
総合的に比べたら、調布の方がいいと感じます。
唯一悩んでる所は再来年3月入居の点です。奥さんの方がどうしても来年引っ越ししたい～～～
来週、パークタワー勝どきの方も見に行く予定です。
せっかくいいものを買うなら、納得できるものを購入したいですね。
＞プライムアリーナ
プライムもミニバブル初期でコストダウンが非常階段が鉄骨むき出しで、完成したときに工事の作業階段なんて言われてたけど今となっては可愛いものだね。懐かしい。
アリーナシリーズで一番作りがしっかりしてたのはガーデンかな。非常階段はタイル張りで、駐車場もすべて地下だし。
>>365 匿名さん
教えて頂いて、ありがとうございます。
新百合ヶ丘の物件の歴史に関して、全然知らなかったです。
中古も買おうとしたが、物件とか全然出てこないです。三井リハウスに登録しても同じです。
ちょっと不思議な地域ですね。
>366
中古も仲介業者のチラシの実績見る限りでは動いてはいるみたいなんだけどね。リハウスだけでなく、ノムコム、リバブルあたりも登録してみたら。あとアリーナシリーズはJVの売主に小田急も名を連ねてたから小田急も。
あと、一般に広告する前に親類や知り合いの方でどうですかなんてポスティングされたりすることもある。プライムに知り合いがいるのなら当たってみたら。
>>367 匿名さん
ありがとうございました。
自分も不動産業者です。毎日、業者サイトで新ゆりの中古物件を確認しているが、だいたいサイトに載せる前に申し込まれてます。先程も確認したら、載せたばかりガートプレイスの物件が既に申込ありと書かれてます。週末、ほかの地元仲介に登録しに行きます。
こんな地域、初めて見ました。
レインズね。あれって専任媒介でないと登録義務ないし、業者は両手を狙うからすぐには登録しないでしょ。
業者にしては疎いかな。新人さん？
>>370 匿名さん
いや、違いますよ。ただ、この地域凄いなぁと思うだけ。別にここで住まないといけないわけもないし、友人が住んでいるので、結構勧められて、時間がある時確認しているだけたよ。
私はこの地域限定で探して、シーズン、プライムと中古の申込までいって先越され、ここの契約に至りました。私は早く決めないとダメな環境にあったこともありで。
ちなみにプライムアリーナの設備いいなとも思いますが、日当たり眺望が確保できる部屋は中住戸でもここの角部屋ぐらいの坪単価で動いてると思います。安いのは裏側の部屋だったりで。なので中古探すのは時間、労力、運次第な気がしますね。私にはなかった。
>372
人気の中古物件が売りに出てる場合、即決を求められたりするから事前調査が重要なんだよね。別エリアで親が内覧に行って今日、決めないとなんて言われてたから、その業者怪しいと忠告したんだけど、そういうものらしいと後から知った。
地域限定するといい物件探そうとすると時間かける覚悟でないとね。自分は転勤社宅に入った時に期限があるからということで探し始めたけど5年かかって、あきらめようとしたときにやっと見つけた。必要な時になってあわてて探し始めたら妥協も必要。
新百合で中古になっても人気なのは駅近の一部の物件。新百合を謳った新築でも売れてないところあるしね。
待てるのならイトマン跡地もあるしね。目の前ふさがれることもない。
イトマンのところはブルーラインの新設に合わせて開発するんだろうか
過去レスにあるけどイトマンとの契約が2028年までみたいだから地下鉄が順調に進んだらタイミング的にはそうだね。ただ、コロナで鉄道は赤字だし、調布と新横で陥没事故も起きている。すんなり進むか。
ではひとつ情報提供。
専任で扱った業者でしか買えない。他業者がネットで見て俺問い合わせしても門前払い。
なので沢山の業者に登録すべし。
運良く購入希望者に名を連ねても、現金のある奴が持っていく（投資家）
つまり、ローン組の一般ピープルはなかなか手に入らない。これが新百合の現状。
嘘だと思うなら、現地の不動産業者に問い合わせてみるといい。世の中平等にはまわっていない。（僻み）笑笑
>>379 匿名さん
それだよね。ただでさえ何年も言われ続けて実現してこなかった延線だから、どうにか予定通り開業して欲しい。
陸の孤島エリアを孤島のままにしておくよりは、鉄道通した方が後々行政にかかってくるコストも安上がりになる気がするんだけども。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
新百合ヶ丘といえばジブリ作品の｢平成狸合戦ぽんぽこ｣の舞台ですね
万福寺は多摩丘陵に生息するタヌキ達がアジトにしていた寺の名前です
今でもタヌキやキツネ、ハクビシンなどが生息しているらしいです
昔は狸良く見かけたけどキツネは見たことないわ。元々キツネはいないんじゃないかな。
一期がおわってしばらく経ちましたが二期の販売っていつごろやるんでしょうかね。
ホームページの動き的には一期4次までで40戸弱、先着順の部屋で10戸弱って感じで残りは要望が入った順にさばいてくのでは？
人気物件ではないが、今のご時世では健闘してる部類ですかね。建設費高騰、新百合ヶ丘アドレスの高騰が激しいから過去から価格見てきた人は違和感があるのだろう
先着1戸増えてるね。登録は入ったけど契約に至らずか。
一期二次、三次って感じで小出しにパラパラ出すか、ある程度見込み客が集まるのを待って二期として出すか、見込み客の集まり次第かな。
ホームページが更新されて1期5次になっていて新しい住戸が販売されているようですね。
私は1期1次で購入したので、この進み具合がどうなのかはよく分かりませんが順調なら少し安心です。
エントリー1000件突破って人気があるかに見せかけるトリック。エントリーして実際にモデルルームに行く割合って一般的に数分の一、さらにモデルルーム来場者で契約に至る割合って一割といわれている。今の契約数としては妥当なところだけどこれから新たなエントリー順調に集まるかな。
>401
契約してからインテリアを決める参考にモデルルームに行くってのもあるしね。契約する前と後では視点が違うし見落としてることもあったりするし。
コロナの今、販売に邪魔かな。売ったらもう客じゃないとか。
>>395 匿名さん
私はなんとなく気になってホームページの推移見てるって感じですね。一期1次で契約しましたが、部屋選べただけで十分なので、後は駐車場抽選が無事終われば満足という感覚です。
一期5次より先は駐車場の制約がつく可能性ありますし、検討対象者も一巡してそうなのでこっからは気長に売ってくのかもですね
＞一期5次より先は駐車場の制約がつく可能性
駐車場足りないのかな。マスターの先の藤和物件が駐車場少なくて契約順に駐車場割り当てていたけど埋まったら売れ行きも止まった。
>>405 匿名さん
予想では12月上旬の抽選でハイルーフが埋まり、普通車枠は少し残る、次期以降は先着順orある程度区切った抽選で残りが埋まる、そんなイメージですがアリーナシリーズよりはコンパクトの部屋が多いので需要は少し低めなのかも
小田急から見ると外観は出来ている様に見えます。
隣のイトマンに来ている親子連れの子供の方が、このマンション見て、ここに住みたい、住みたいとぐすっていました。パパと相談しましょうとママがなだめてました。帰ったらパパ大変だと思いました(笑)
このマンション周辺に住んでますが、土日はイトマンに迎えにくる車の路駐が凄いし、人の出入りが朝から多い。
イトマンのことを考えて購入した方が良いと思う。
この土地は元々何か建物が建っていたんですか？
>418
ここというか新百合山手全体が里山だった。開発したのが2005年頃。当時の面影が残っているのがここと隣のノブレスの裏の緑地とガーデンアリーナのビオトープ。再開発の後もこことプライムアリーナの裏だけ空地として残っていた。
唯一あった建物は今ガーデンアリーナのところにある自動車工場。再開発の時、少し場所を移動したと思うけど。
回答ありがとうございます。
じゃあ、ずっと長い間空き地のままだったんですね。使い勝手の悪い土地だったのでしょうかねー
長い間というのは再開発前or再開発後？
前者だと再開発に地権者の合意を取るのに時間がかかったと三井は説明していた。後者だとアリーナシリーズ販売時にインタビュー記事で塩漬けすればもっと高く売れたとコメントしていたから塩漬けしてたんでしょ。その結果が今の価格。
再開発後の空き地が気になってました。
塩漬けだったんですね?
納得しました！ありがとうございます。
こちらのマンションでは駐車場は足りそうですか？
マンションの住人構成にもよりますが、どうやって設置台数を割り出しているんでしょう。
もし不足したら契約が止まってしまうし、余ってしまえば住人負担が増えるので見極めが難しいでしょうね。
新百合に大型のマンションが建つ計画はあと5年くらいはなさそうだから、新百合に住みたいなら買ったほうがいいと思います。
次は柿生駅に高層マンションが建つらしいけど、柿生はね…
>>422 匿名さん
確かに、ちょうど現地に行く機会があったのですが、イトマンと展示場、ノブレスの並びの道路は止まってますね。まぁその道路はこのマンションからは見えないからまぁって感じですね
全戸にポーチがついているマンションはなかなかないので、希少だと思いました
ポーチに関してはセキュリティ面の向上としてはとてもいいですし、
プライバシー感、プライベート感を保つのにもメリットが高いです。
デメリットとしてはポーチを開け閉めするときの音がすること。
夜は特に静まっていますから音が目立ちがちです。
ポーチってなってるけど門扉無いからアルコーブかな。ベビーカー置いていいってなってるけど、避難路でもあるから消防法で物置いちゃいけないはず。要確認。
オプションの打ち合わせ始まりましたね！
契約済みのかたはどんなオプションつけましたか？？
我が家は鏡と食器棚を考えています。照明もカタログよりやすくなるようですが、どうしようかなぁ
オプションよりも他で依頼したほうが安かったりする。価格を調べてから行った方がいいかな。
私はオプションは食器棚、カーテンの見積をお願いしました。
特に食器棚は元々欲しいメーカーのものだったのでちょうど良かったです。
照明の割引率結構良いですもんね。カタログだけ貰ったのでこれから検討です。
やっぱりオプションはデベ謹製だとぴたっとはまるから良いよね
食器棚とかはサイズが決まってるから別にオプションでなくても合うよ。面材をキッチンと合わせたかったら営業にメーカーと型番を確認して依頼するところに伝えれば対応してくれる。
そもそも特注品でないと合わないのなら将来交換するときに大変。
デザインテックかな。露骨だね。
いやー、もう他社相談するのとか面倒なとこ含めてお金で解決できるならデザインテックでいいかなと思ってますよ。
引っ越したときにもう設置されて出来上がってた方がうれしいし。。。
食器棚も面材合わせで外注可能とは知りませんでした。
引っ越しはやる事が多すぎて全部ひっくるめてオプションで
お任せできたら最高ですが、予算の関係上それも叶わずですよね。
割安でいい仕事をしてくれる外部業者の情報があれば
情報をシェアしていただければ幸いです。
頼む頼まないは別として隣の住宅展示場にリフォーム会社があるからざっくり金額を聞くくらいはしてもいいかもね。
あとハウスメーカーでもやってくれるし。
デザインテックはぼったくりで有名。比較されると困るから必死だね。
駐車場確保できた～！そして引っ越し日も決定。完成売り物件だけに待ち遠しいなぁ
引っ越しは第一希望日が当たらない場合もあるんですね。
選定は抽選なんですか？
マンションの引っ越し事情が分からないのですが
土日を希望しても平日になってしまう場合もあるのかしら？
>441
引渡の週の土日はみんなが希望するから高倍率になる。一斉入居って一か月くらいかかるから、土日希望なら先にするか、あきらめて平日にするか。その辺を考えて第二希望以下を出す。
ところでまだ引き渡しまで3か月あるよね。一期販売の後に駐車場や引っ越しの抽選するのって珍しい。これから検討の人は不利になるわけから、購入意欲おとすことになる。マスターアリーナの先の藤和で駐車場の割り振り購入順にやって駐車場埋まったら販売パタッと止まった。
ここの物件、売れてないんですか？アンケートが郵送で送られて来たので。
売れてないって程ではないけど、三井としては引き渡し時期の3月までに完売させたいんじゃない。
普通、一期が一番売れてその後はじり貧ってのがパターンだから、それを考えるとペースは期待していたほどではなかったということなのかも。
>>445 マンション検討中さん
第１期で総戸数の半分以上は売れてる感じでしたよ。
今ホームページに掲載されてるのは、1期に募集した物件の残りです。ただ、実際に見学に行くと、次期募集予定の物件も購入申し込みできるみたいでした。
>次期募集予定の物件も購入申し込みできるみたい
要望書を受け付けてるんじゃない。予告広告を出したら本広告を出してから販売ってルールがある。広告出してない分を販売したら掟破り。
家具のフェアとかに行ってみたら確かにデザインテックさんより安かったですね。。。
色々とよくしてもらったので申し訳ないのですがほとんど外注になっちゃうかもです。
先着順がはけないね。一期はそこそこだったけど続かなかったか。２期も緊急事態宣言で危ういし。
引っ越しの希望は第15希望まで記載することになるんですね。
1日4軒までは少ないかな？と感じましたが車両の駐車スペースやエレベーターの使用を考慮しても妥当な数なのでしょう。
引っ越し業者ですが、みなさんは幹事会社にお願いしましたか？
>>451 匿名さん
うちは幹事会社にお願いしました。相見積もりも取ろうとしたんですが、他社さんに断られてしまって、、、。
幹事会社さんの見積もりも想定より安かったので、決めちゃいました。
>>451 匿名さん
予め搬入の時間帯が決まっているせいで、
他社に見積の依頼をした際複数から断られました。
(大手でなくネット上でランキングが高かった引越業者)
他大手のところと相見積を取った結果私も幹事会社に
決めました。
繁忙期でお値段が心配でしたが想定より安かった
こと、大手なだけあってコロナ感染対策や作業自体も
安心して任せられそうだったためです。
一斉入居は引っ越し日時の調整あるのが普通なのに、見積もり断るって事例が多発してるのって何かここは特殊事情あるのかな。
報道番組でコロナの影響で転勤が減って引っ越し業者の混雑も少なくて価格もお安めってやってた。
>>455 匿名さん
大手でない会社は、日程に融通きかせない分、その少ないトラックのやりくりによって安くできるとか、もしくは、幹事会社がついてる規模の引っ越しは、価格勝負できないから諦めるとかなんですかね？
詳細は不明ですが、うちも想定の金額におさまったので幹事会社に決めました。
ホームページ更新されて先着順11戸。プラスモデルルームと打ち合わせ室等で残り15戸って感じかな。
内覧会始まるので目立った指摘箇所あればコメントしますので、皆さんもぜひm(__)m
この規模で契約板も微妙と思うのでスレチですいません。
>内覧会始まるので目立った指摘箇所あればコメント
いい考えだけど、目立たないけどこんなところにも問題あったからチェックしたほうがいいってのもあったらいいかな。今のマンション、アフターサービスの最後の点検の前に管理組合でどんな指摘箇所あったかアンケートとって見落としない様にってやってた。
あと、内覧会の時って自分の住戸に集中しがちだけど共用部分も指摘可能。少なくとも自分の住戸の周りくらいはチェックしないと。
>幹事会社がついてる規模
エレベーターとか共用部分の養生も幹事会社の仕事。規模とは関係なく幹事会社は一斉入居の時は指定がある。てか、ここ小規模だし。
内覧会の指摘箇所の情報を共有するのはいい考えですね。
共有部分までは気が回りませんでしたが、指摘してもいいものですか？
可能であれば契約者全員でチェックできれば最善だと思います。
あっそうだ。指摘カ所のポストイットだけど、補修が終わってもはがさないようにお願いしておくのがいいかも。補修が終わった後、確認会があるんだけどはがされちゃうと傷とかどこだったのかわからなかったりする。
あと内覧会の時は懐中電灯は持って行った方がいいかな。簡易的な照明はつけてくれてるけど天気や時間によってはちょっと暗くて見づらかったりする。
>>463 匿名さん
その通りです。
内覧会では自前照明持参は必須ですね。
加えて、照明を固定しておくライトスタンドが便利です。高さや角度の調節が簡単にできます。それとよくロケで使う光を反射させる傘のようなレフ板があれば、傷の見落としもないでしょう。
確認会の時は指摘事項の補修のチェックだけでなくもう一度全体を再確認もかな。補修の時に職人が入るのでその時に新たな傷ってのもあり得る。
あとはスリッパくらいかな。家具とか内覧会の後に購入ならメジャー持ってくとか。
逗子の事件、遺族が区分所有者を提訴だって。ここも他山の石ではないかな。
内覧会行ってきました。大きな指摘箇所はなかったですが、細かな指摘箇所は10箇所ほどで、プラスその場で可能な汚れ落とし数ヶ所って感じでした。
・クロス切れ目の接着のすき間
・引き出し内側、側面の傷
・稼働式ウォールの足回り汚れ
どれも、日常生活では気づかないレベルの極小のものでしたが、高い買い物なので細かく指摘しました。これだけ書いてではありますが、総じてしっかり作られてるなという印象でした笑
私も内覧会を終えました。細かいところでの指摘が数箇所あったものの、概ね施行不良のない優良物件でした。居住後も不具合が見つかった場合、定期点検（１年点検や2年点検など）で無償修理してくれるのも新築マンションならではのサービスですね。入居が楽しみです。
あまりスレがのびませんねー。
先着が残り10になりました。
中々苦戦している感じでしょうか。
せっかく契約したので早く売り切れて欲しいです。
>>471 契約済みさん
販売から半年で8割強なので、一部の人気物件を除けばぼちぼち良いほうな気がします。ここからペース落ちたとしても販売開始から1年以内の夏ぐらいまでには売り切るんじゃないですかね。
直近でチャレンジ価格で出てる強豪中古を見ると、ここにしといて良かったなと最近思うところです。
>>472 契約済みさん
同意見です。近隣の中古の値段設定には戸惑いを感じます。立地や建物などで大きく差があるようには思えませんし、中古はやはり消耗品などの交換が必要になってくるため、販売価格ブラスがあることも考えなければなりません。ここは将来目の前にマンションが建つことを想定した価格となっており、マンションがたっても都心のようなぴったりくっついて建つわけではないので極端に日当たりが悪くなるなどはないようですね（眺望は別ですが）引き渡しが待ち遠しいですね。
＞販売から半年
完成物件って現物が見れるってことではける物件はさくっとはけるんだけどね。3月中旬に引き渡しを設定だから三井としてはそれまでのつもりだったんだろうけど、緊急事態宣言もあったし。
>>476 匿名さん
別にアリーナシリーズを批判したつもりはないですよ。中古で10年過ぎても7000万後半や8000万で売り出せるのですから、素敵なんだと思います。そちらに興味のある方はぜひ購入されることをお勧めします。私は新百合ヶ丘近辺のマンションをたくさん内見した中で、自分の身の丈にあった価格帯で1番良いと思われるものを選んだまでです。
>>477 契約済さん
私もプライムアリーナの内見しました。裏側の住戸とか実質1階の住戸はそこそこの坪単価でしたが、平均するとここより坪単価が高い印象です。かつ、現実的な価格なものは、すぐはけてしまうので運が必要だなと。
逆に在庫があふれる環境にないというのは、新百合ヶ丘徒歩圏の良さだとも思います。地下鉄駅の開発に向けて環境変わるかもですが、マンションがたつ条件の良い立地ってあまりない気がしますね。
＞すぐはけてしまうので運が必要
表に出るのを待ってるとそうなる。人気の物件は仲介業者に待ち登録しておかないと。
調布、新横浜と陥没抗事故があったから地下鉄はどうなるんだろうね。決まったルートは住宅の下を通から、すんなりとはいかないんじゃないかな。
瞬間蒸発する中古と、はけない新築。中古になったら同じ土俵に。
地下鉄開通が順調にいくといいですね。私にとってそれはあくまで副次的な要素なのであまり気にならないです。それぞれのマンションにはメリットもあればデメリットもあります。自分にとってメリットでも、他の人にとってはそうならないこともあります。三者三様です。
私はこのマンションを納得して購入したので、後悔はないですね。
みなさんにも素敵な物件との出会いがありますように。
私は新宿へのアクセスが主なので、地下鉄はあれば便利だけど無くてもという感じですねー。地下鉄ができる頃にはリニアもできてるでしょうし、横浜側に行く用事は多くないかも。
匿名さんが文句でないおすすめ物件がききたいですね笑
リニアは静岡県の反対があるしもっと無いでしょ。
地下鉄は通勤の迂回経路として使えるから期待はしてるんだけどね。
契約された方は三井のすまいloopの特典を使って買い物などしていますか？
家具買うときに地味に使えそうです笑
https://www.townnews.co.jp/0205/2020/12/25/555860.html
麻生区のタウンニュース情報です。
これが実現するとさらに安全で住みやすい場所になりますね。
周辺は公園もあって、駅に近くはありますが四季を感じることはできそう。
子供がいるいない関係なく、自宅周辺に緑があると自然を感じることができて良いと思います。
週末にランニングや散歩を楽しむこともできそうですね。
高級感あるマンションで落ち着いた日々を過ごせそう。ただ、やっぱりお高いですね。
ファインコートも販売してるね。同じ価格で100平米買えちゃう。
新百合ヶ丘近辺では、新築マンションの供給が少なく、近隣の中古マンションの価格が高騰している。コストカット感は否めない中で着実に残戸数を減らしている。
完成物件で契約手続き終了後即入居ではなく半年あけたってのはそれまでに売れる見込みだったのかな。
まあ、緊急事態宣言は想定外だろうから、ドンマイ。
488さんのタウンニュースを読ませていただきました。
歩道橋設置は町内会と自治会が市議会へ請願書を提出する事で実現するんですね。
それも住人が長く声を上げ続ける事でようやく実現するようで、マンション住まいと言えどもつくづく地域活動は重要だと感じます。
あそこは通学路だし、線路側のスペースが狭いから新百合山手の開発前にデベが調整すべきだったかな。ハイパーフィットネスのところの横断歩道設置は割と早かったから、あちらは手を打ってたと思うけど、不十分だった印象。
あちらは信号設置で駅徒歩2分短縮だからね。そういうところだけ熱心では。
でもそう考えると、やはりこのニュースは、今まで住んでた人たちやこれから住む人たちにとって朗報ですね!
入居が始まりましたね！
春になり気候も良くなってきたから、新生活のスタートとしては最高です♪
春になって裏の里山散策しながら、ベンチに座ってのんびりするのも素敵ですね。
マンションを建てる際、周辺の整備（街灯や横断歩道）はデベロッパーが行うものかとばかり思い込んでいましたが自治会が申請するものだったんですね。
大規模開発の場合は一気に人口が増えますし、地域の環境にも大きく影響が出ると考えればデベロッパーが動いてもいい気がしますが、過去そのような事例もあるのでしょうか。
東京都国立市富士見台二丁目 |
|
4580万円～5980万円 |
|
2LDK～3LDK＋S ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.00平米～74.70平米 |
|
総戸数 56戸 |
東京都国立市中2丁目 |
|
未定 |
|
2LDK＋S・3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
70.22平米～75.88平米 |
|
総戸数 18戸 |
東京都小平市花小金井南町一丁目 |
|
4300万円台～8300万円台 |
|
1LDK・2LDK |
|
44.46平米・60.69平米 |
|
総戸数 162戸 |
神奈川県川崎市高津区下野毛二丁目 |
|
3400万円台～7000万円台 |
|
2LDK～4LDK |
|
11.02m2～19.94m2 |
|
総戸数 92戸 |
東京都世田谷区中町二丁目 |
|
8,100万円～8,760万円 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.16平米～87.07平米 |
|
総戸数 8戸 |
神奈川県横浜市港北区新横浜1-18-11 |
|
3590万円～1億4990万円 |
|
1LDK～4LDK |
|
30.10平米～117.17平米 |
|
総戸数 190戸 |
神奈川県相模原市中央区南橋本二丁目 |
|
3900万円台～5200万円台 |
|
2LDK+S~3LDK |
|
65.01㎡～73.49㎡ |
|
総戸数 36戸 |
神奈川県横浜市西区楠町15番4 |
|
5190万円 |
|
1LDK＋SIC～2LDK＋WIC＋SIC |
|
36.91平米～47.58平米 |
|
総戸数 22戸 |
神奈川県藤沢市鵠沼海岸２-5217-8 |
|
未定 |
|
2LDK+S（納戸）〜4LDK |
|
72.45m2〜103.5m2、 |
|
総戸数 23戸 |
神奈川県鎌倉市寺分字上陣出418-1の一部他1筆 |
|
4898万円～6448万円 |
|
3LDK |
|
70.2m2～79.67m2 |
|
総戸数 158戸 |
