ザ・サンメゾン千住大橋ってどうよ？

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

駅近でいいと思いますが大型商業施設が目の前にある立地ですと閑静な環境とは言い難いですね。
総住戸数が少ないので販売価格は高いでしょう。
ベランダが川側なので眺望がどうなのか気になっています。
再開発エリアだと綺麗でいいですよね。

確かに総戸数少ないな。店舗も1つ入るみたいだけど何が入るのかは結構重要ですね。
価格もいくらぐらいだろう。

エアーズが2014年当時（ポンテもオープン済み）で162万/坪～189万/坪。
真ん中の175.5万この物件に当てはめると下記ぐらいかな。

・57.16㎡～73.6㎡
・面積を坪換算すると17.29坪～22.26坪
・坪175.5万をあてはめると3035～3907万円

当時よりは不動産相場上がってるけど、この物件は規模小さくて設備もほぼないし、同じぐらいの金額設定かな。どうなんだろ。

マンションの販売価格って5年前と比べると1.5倍近くは値上がってる印象がありますね…。
今後は増税の影響もあるでしょうし。千住大橋近くの相場がよく分かりませんので詳しい方がいたら教えて下さい。

サイトのトップにある航空写真を見ると南向き（川側）になったとしてもマンションがあってリバービューとはならなさそうですね。
小規模で静かに暮らしたい方向きといったマンションのように思いました。

小さいマンションで共用施設何もないけど、たぶん高くだしちゃうんでしょうね。。
最初、一建設が分譲するかと思ってたけど、途中で今の売主に変わったので、多分高めで出さないと利益薄くて金額下げられないとかありそう。

周辺は住宅街になっているので比較的夜間は静かに過ごせそうです
駅からも近くて住みやすそう
店舗が１店舗入るようですが、入るお店は決まっているのかしら？どんなお店が入るのか気になるところ。
総戸数は少なめでこじんまりとしたコンパクトなマンションなのところはメリットもありますが、
デメリットは管理費の値上がりですね

マイナー路線ですが駅から近いのは良いですね。
6さん指摘の通り総戸数が少ないですね。
管理費が割高なのと、将来的に修繕積立金の不足が心配です。

あと結構気になってるのがゼネコンが多田建設なこと。
3回も倒産してる。建築後の建物に責任もって対応してくれと会社とは思えない。
値段がその分安いのかな。。。

>>5 口コミ知りたいさん
そう言えば最初一建設が看板出してましたよね
ここが安値で買い取って、改めて新しくマンション立てるのなら結構良い値しそうですね

安値で買い取ったかは分からないから、利益は確保しないといけないから高値で吹っ掛けてくるかもね。

管理会社のサンヨーホームズコミュニティの評判が悪いようですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/646347/res/1-1000/

近所に住む者です。
夜は静かです。
目の前の商業施設も、ホームセンター以外は揃っております、
子供が多いエリアです。
眺望に関しては、ベランダは川側ですが、川とこのマンションの間に、大きなマンションがございます。
少し距離があるので日光は差しますが、眺望が良いかどうかは、微妙なところです。

近所に住んでる人

規模も小さく、共用部分も期待できない、でも高そう。。。
であれば、シティハウス千住大橋の中古（14階）が売りに出ています。そちらのほうがよりメリットはありそうですが…

中古マンションと競合しますかね？
物件概要にある予定ではそろそろ完成する時期なので実際の部屋を見比べても良いかもしれないですけど。
駅からの距離や道路からの騒音なんかも確認できますしね。
プロジェクト発表会はどうなんでしょう？そこではもう価格帯等の発表が行われているのでしょうか。
HPだと未掲載の部分が多いので色々じれったいですね。

中古マンションと競合すると思いますよ。シティハウス、オーベル、オーベルエアーズ、アクアビスタあたりと。

HPに２LDK4900万～、3LDK5400万～って出てたね。価格設定間違え過ぎてる。

そんな値段で買う人はよっぽどだね。つりあってない。

新しく出来たチラシでは、100万円安くなってますね。

今日から現地で内覧会ですが、価格分かった方、是非教えてください。　周囲のマンションと比較したいと思ってます。

管理費高いように感じますが皆さまどうでしょう？

管理費（月額）19,335円～23,735円

高いなぁ。この金額出すんだったら、オーベルかアクアビスタの中古かな。小規模だからしょうがないのかもしれないけど、管理費も高い！

管理費が微妙に高いですね。完成売りだから、実際の部屋を見ながら商談できますね。中古競合なども、営業マンなら調べているでしょうし、じっくり比較できそう。

下のお店決まってないんですね。
コロナウイルスの影響で、買い控えとなり、値段下がりませんかね？

近所なので気になって調べてみました。
高過ぎるし管理会社の評判悪いのは致命的ですね。
57.16㎡で4780万。この値段で売れると思っているのがすごい。
サンヨーホームズコミュニティは検索すれば沢山情報でてきます。

ネガティブポイントは、デベ、管理会社（評判悪い）、施工業者（倒産しすぎ）、規模（戸数少ない）、管理費（高い）、修繕積立金（低い）。

ポジティブポイントは、駅近いことと商業施設が近いことだけど、中古競合も同じ条件。

周辺競合マンション（オーベル、オーベルエアーズ、アクアビスタ、シティハウス）のは築5～8年で現在坪単価195～220万位で取引されてて、サンメゾン第1期分譲で268～280万位。
70㎡換算だと周辺競合が4340万（坪205万前提）、サンメゾンは5802万（坪274万前提）。

金額高くても価値があれば問題ないですがサンメゾンは・・・。

1階店舗は期待してます！
（店舗部分も分譲で売らなかったのかな。。誰が所有なんだろう。う～ん。）

管理会社の評判悪いのが致命的。サンメゾンは単価的にも高いし、大手デベロッパーでも無いのに、他の物件で売れ残りが多すぎ。余程、本体に体力があるのか、売れた物件にかなり上乗せしているかだろう。

売れてる部屋あるんですか？

オーベルやアクアビスタが中古で4000万後半程度で出たりする。大規模だから、サンメゾンより管理費が1万は安いし、共用施設も豊富。一方でサンメゾンは共用施設と呼べるものは無し。
新築で小規模でサンメゾン？？って選択肢に入る人いるのかな。

販売戸数が極端に少ないから、全然よくわかってない鴨が数羽、網にかかるのを待っているのでしょう。コロナショックの影響もあるし買うと後悔する可能性が高そうな気がします。

周辺の中古買うかな。　大規模で安心だし。

駐車場ありますか？

平置駐車場2台、福祉用駐車場1台　※月額使用料:26,000円

この値段なら北千住駅徒歩圏内で買えるかと思います。

1つぐらい売れたかな？

250万/坪ぐらいの部屋もあるみたいですね。
（250万/坪は、70㎡換算だと5,294万円）

>>24　で記載されてるとおりの状況だから、
正直200万/坪になっても購入するか迷うレベル。
（200万/坪は、70㎡換算だと4,235万円）

管理費も周辺相場の倍以上の水準です。
（周辺相場は140～150円/㎡。本物件は330円/㎡）

販売会社は思い切って値下げして売り切った方が良いよ。

戸数が少ないせいか、共用施設は何も無いのに、管理費が高すぎる。平米単価も、今となっては、高すぎるし。千住大橋だったら、ほかにも築浅の大規模マンションがありますし、この物件は止めておいたほうがよいと思う。

HPが3LDK4,890万～になってるけど下がったのかな？？

場所、ブランド、管理、全てを比較しても4890万円でも高すぎる。3千万円台（3980万円）とかになっても、管理費の高さからすると、迷うレベル。

39と全く同じ感想。自分で書いたかと思ったよ。
無名のブランド、評判の悪い管理会社、評判が悪いゼネコン、高い管理費、共用設備（ゲストルーム、コミュニティールーム、来客駐車場等）もなく、規模が小さい（将来の大規模修繕割高）等、変えられないデメリットが多いので、唯一まだ変更が可能な価格で頑張ってほしい。
感覚としては3500万ぐらいで漸く迷いながらも購入できるかどうかといったレベルになると思ってる。

確かに管理費が高い【 ㎡あたりで322.5～338.3円】。通常は【 200円/㎡程度 】です。
ネットで大阪の他マンションの物件概要を見れば、一目瞭然。小規模・26戸と言っても高過ぎ。
　
一方、修繕積立金は異常に低額だが、これは購入者時に安いと思わせる作戦の為。
　
駅近だけど、駐車場は少なすぎる。将来、売却する際には対象が限定されて不利。

地方の唯一無二のランドマーク的物件は、価格不相応の場合がある。千住大橋では、競合が多過ぎて、この価格、このブランド、この管理費では、完売は無理でしょう。

まだ1階のテナントも決まりませんね

竣工してからずっと店舗部分が空いてるんですか？
こういったご時世ですけどそれはちょっと気になりますね。
賃料が入らなければ管理費や修繕費にも影響が出てくるでしょうから…。
飲食店やコンビニといったものが入ると住み心地も変わってくる可能性があったりしますしね。

公式サイトだと価格が書いてないんですが>>39ってどの部屋のことなんでしょう？

この物件、どうのこうのよりそろそろデベ本体が心配ですね。週刊ダイヤモンドがタブロイドの詐欺雑誌とみるか否か。

外観だけ見ましたけど、ショボいですよね。
それでこの価格って…笑

8月に来場してみたけど、結構いい感じだったよ～
細部の造りにこだわっている感じがしたから前向きに検討中！

細部の作りにこだわっててすごいんですね。ぜひ購入されてください。

お風呂がワンサイズ小さいですね。細部のつくりにこだわったからですかね

>>49
気づかなかったけど、HPみると確かに浴室のサイズ1317（幅1.3ｍ、奥行き1.7ｍ）で狭いですね。
60㎡未満の狭いタイプのマンションや昔のやつはこのサイズがありましたが、今は1418（幅1.4ｍ、奥行き1.8ｍ）が60～80㎡のファミリーマンションの標準サイズです。

このマンションは68㎡や73㎡の部屋でも1317。なんでかな。
細部のつくりにこだわったから？

ザ・サンメゾンは、高級ブランドと位置付けているのに、なぜ風呂も狭いのか意味不明。このデベの通常ブランドのサンメゾン○○って物件でもファミリータイプは1418なのに。

1317サイズだと女性でも軽く足を曲げて浴槽に浸かる感じになりますか？
大柄な男性だと大変そうです。
そういったこともモデルルームで確かめておいた方がいいのかも…。毎日のことですもんね。もし入らせてくれるならばですが。

細部にこだわるというのはこのマンションのコンセプトなんでしょうか。
キッチン仕様は細かいところが気が利いてるなあと思ったのですが。他にもあるんでしょうか。

ほんとのところは、デベのこだわりは一切ないと思います。

この物件はサンヨーホームズが自分たちで企画して開発した物件じゃなくて一建設というデベが建てはじめたものを途中から買ってます。
一建設はプレシスシリーズのマンションでコスパを売りにしています。唯一の武器のコスパも転売によりコスト回収のためメリット失ってるかもしれません。
モデルルームでプレシスのこだわりがほかにないか営業に確認してみてください。

アクアヴィスタと100メートルぐらいしか離れていないので、眺望はイマイチですね。
周辺の大規模物件と比較して、管理費が高く、分譲価格も割高。築7年のオーベルグランディオと同じような広さで2000万円違う。
オーベルグランディオだと、管理費も安いし、共用施設もあるし。
ザ・サンメゾンは、このデベのプレミアムブランドらしいけど、これは売れないのでは。千住大橋でも、少しは駐車場を確保して建てたほうが良かった気がします。

デメリットは、全ては物件価格に収斂されるんだけど、全然されてない。
売れないのは必然。

>>55 口コミ知りたいさん
結構な棟数を分譲しているのに、価格を下げない理由があるんですかね？普通はデメリットが多い物件は、価格を下げて不良在庫を避ける。メリットがある物件は、価格を相場より上げて、利益を確保。
それなりの大手なら、全体的な視点で価格戦略すると思いますが。マンション事業部がアホなのかも。
この条件、価格だと、誰も買わないと思われます。

>通りがかりさん
一建設からの仕入れが高かったのが一因の気がします。
もうすぐ竣工1年で新築じゃなくなるのでもっと本気で見直した方が良いと思いますが、住友の真似でもしてるつもりなのかもしれません。住友とは格が違うのですが･･･。

あと最近は来場者特典でクオカード配ったりしてますが根本的な価格を見直さないと完売は無理だと思います。。

最近のマンションはアウトフレームで居室内に柱が出ていることは少ない。一昔の設計ですね。風呂が1317なのもファミリータイプでこの価格帯ではありえない。一建設はローコスト系なので、そもそも設計思想がこのデベの価格帯と合わないのでは？

竣工1年超えだが、1件も売れてないのでは？第1期ぐらいでも売れたら、第１期完売御礼とか掲載しますよね。
周辺の物件と比較して、とんでもない価格設定ですが、住友の真似してるのか？

1件も売れてないことはないけど、高いのは間違いないですね。。1年超えたのでもう新築ではありません。少ない武器が1つ消えた。

結局、千住大橋の近隣物件より価格が異常に高い。管理費も共用設備が無いのに高い。6000万円の部屋の風呂が一昔前の1317サイズ。誰が買うのかな？実需でも投資でも無理でしょうに。

管理費はちょっとネックですね。
インターネット利用料はさておき、テレビ施設利用料（BS、CSの類？）やe-暮らしサポートなんかが。
この辺、要らない人は全く要らなかったりするんで…。選べると良かったんでしょうけど難しいですね。

浴槽って小さめだとやっぱり人気はいまいちなのかな。1317サイズだと大柄な人は足が伸ばせないくらいですかね？

このデベは、ザ・サンメゾンをプレミアムシリーズに位置付けているはず。実際に白金で億ションもザ・サンメゾンで売り出してますし。
ファミリー向け6000万円台で1317の風呂は、今時珍しい。子供無し夫婦や単身向けの60平米程度の物件には、ありますが。
少なくとも、コンセプトとターゲットと価格がちゃらんぽらんです。

ネガティブな意見が目立ちますが、このデベは他の物件でも値引きが結構あるみたいです。売れてない証拠かもしれませんが、ここは、どの程度の値引きでしょうか？

E街区に住友の42階建てタワマンができるそうです。
千住大橋が注目されて客が流れてくるのを値下げせずに待ってるのでしょうか。

千住大橋駅周辺は何にもないです！
銀行も郵便局もありません。
自転車乗って北千住まで行くことになります。
これからの発展に期待しています。

残り3邸とのことですね！どこの部屋が残ってるんでしょうか。

>>67 通りがかりさん

事務所に使ってた部屋ですかね？

1階のテナント募集無くなりましたね。

確かに管理費が少し高いと思うけど、好きだから、しょうがないなぁ_正直買う前にいっぱい新築マンションを見ました、逆にここ安いと思って購入しましたよ。仕事忙しいだから、共有施設あまり使わず、駅近いだが全然うるさくない、ほぼ聞こえないぐらい。7階以上住んでて、日差しもいいし、景色もいい。特に7階以上1階2戸しかないので、総合マンションより結構良いですね(エレベーター待ち時間か静かなど)。ここ住んでる人が95%若者ですね、30代がメイン、前の投稿の中、値段高いって評価が多いが、逆にここに住んでる人は少数精鋭とも言えるかなぁ(笑う)ところで、あと3邸か？急ぎね

>>66 マンション検討中さん
郵便局あるますよ、地図見れば、5分ほど

>>70 匿名さん
３残かぁ。住めば都。住まば都。地獄も住処。急いては事を仕損じる。慌てる乞食はもらいが少ない。
何故だか、そんな慣用句をしみじみと思い出し噛みしめました。

>>73 匿名さん

もう完売してるかと。

ネーミングセンスも実に独特ですね。
物件名が「 ザ・XXX 」って、なかなかだと思います。

社内で決定した方々は、自身の現住マンションにあてはめて想像したりしたのだろうか。
多くの居住者は行政の手続き以外では、「 ザ・ 」を省略して住所記載するだろうな。

【e-暮らしサポート】 は一体、毎月毎月一定の対価を払う意味があるのか？

利用者数がどれくらい存在するのか？　区分所有者へのfeedback も無いんじゃないかな？？？
　
管理会社のたんなる収益源になっているのでは無いのだろうか？？？