ジオ神戸本山中町ってどうですか？

摂津本山は快速止まらないからなぁ

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7,8000万払って普通駅に徒歩7分か
小規模マンションは管理費も高めですね

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阪神間でJRと阪急との駅距離間が近いのが、
摂津本山と岡本間ってスーモに載ってたが、
確かに、三ノ宮と大阪についで一番近いよね。
JRはトラブルでの遅延や台風時の運休があるから、
阪急近いのは助かるけどね。

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だねー
子供の通学を考えても、阪神間でJR阪急の二線使いできる立地は理想的だと思う。
あとは夙川さくら夙川エリアか、芦屋芦屋川、住吉御影エリアぐらいでしょうか。
岡本本山エリアは若者が多くて、庶民的だけどちょっとオシャレな感じ、こじんまりしてるけど賑やかで住みやすいと思う。
人気が出過ぎてすっかり高くなってしまったけどね。
山も近くて気持ちがいい。
子育て世帯が楽しめるようなお祭りとかイベントも多くて、若いファミリーにはいいところだと思う。

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20件中8件売れ残ってるんですね。最近の物件の中では良いかと思い購入も考慮しておりましたが、売れ残りのリスクと営業の方の少し高圧的な態度も含め、今回は見送ろうと思います。
建物自体は内廊下もお洒落で良いと思いますけどね。駐車場は立駐で床回転はマイナスですね。丁度ベビーカーの住人の方が駐車してましたけど、駐車場から入口までのスロープがなくて、正面玄関まで遠回りされてましたね。雨の日とか大変そう。

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箱が相当いいから、初期費用だけでなく維持費も高額。ごく普通のジオだったら即完売だったかもしれないが。この辺で探してる人はここまでハイレベルな住宅を求めてないし買えないと思う。

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大雨や台風の時は、内廊下が羨ましい。
古くなってからは、外観や共用で人気が
変わるしね。
マンションは、結局いつか売れてしまうから
ここもいつか売れるんだろうけど、あと8戸も
あるなら、サービスがあるん

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>>106 匿名さん
芦屋や夙川みたいにセレブな街ではなく、本山・岡本界隈は庶民的というか何というか程よい感じなんですよね。

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スーパーが近くにあるのはいいですね。
ダイエー、モーリは、特に近いですね。

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値引き交渉は無理かな？

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デベロッパーもこのまま毎月高い管理費と販売員の人件費を払い続けるわけにはいかないから値引きはできるでしょうね。それでも買い手はいるかわからないけど。立地の割に豪華にし過ぎましたね。周りの建物と比べて異質です。

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それでもこの辺りは人気の立地だし、しょうもない建物建てて中途半端な値段で売りさばくより、ちょっとでもカッコイイ上物建てて高値つけて買える人に買ってもらう方がwin-winでしょ。

ていうかもはや目がおかしくなったのか、むしろ安くない？？
6000万前半からなんて見るとなんや安いなーて感じてしまうようになってしまったよw
買わないけどw

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買う奴は黙って買うわ。買えない奴は口数ばかり多くて
無駄レスが多い。

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>115 匿名さん
正にその通り！！
多くの愚痴スレは買えない人の嫉妬ですよね。

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ここ買える人は結構な金持ちですよね
物件価格だけなら何とかなるかなと思いましたが、維持費がかなり高額で諦めました。
駅からやや遠いのが気になったのと、リビングがガラス張りのタイプの部屋は使い勝手が悪そうな印象を受けましたが、それ以外は物件の作り自体はすばらしいと思いました。

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場所は悪くないけど高すぎじゃないんですか？
今はこんなものでしょうかね。

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引越の車を見かけたけど、
売れてきてるのかな？
興味あって様子見してるけど、
そろそろサービス期待で
見学行ってみようかな？

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外観いいですね。
外壁の質感が高級感出てる。
価額がみあえば、
将来的に良いマンションかな。

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岡本や芦屋あるいは駅5分以内なら売れてたね
あの辺に住む人からすればさすがに高すぎる印象

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結局、時間経過とともに
完売するだろうけどね。
価格をキープしての長期戦か、
価格をバリューにしての短期戦か。
販売が動き出してるなら、後者かな。

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ここと来年できるワコーレ岡本とどっちがいいんですかね。場所はワコーレの方に軍配ですかね？ブランド力は断然ジオだと思いますが。

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マンションは、立地、建物、価格が
それぞれの価値観にあってるかで
評価がわかれる事が多いよね。

立地は、駅距離、買い物、住環境…。
建物は、外観、質感、通風採光…。
価格は、予算、自分価値観、ブランド価値…。

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見学しました。建物いいですね。
外観だけでなく、建物内も良かった。
内廊下には大きなガラスがあって、
外が見えるのも安心出来た。
お部屋設備もグレード高いし、角住戸も魅力。
あと1戸のタイプばかりで、ちょっと検討急がねば。
とりあえず、もう一度見学に行ってみよ。

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>>125 名無しさん
こんな戸数少ない物件で特定もされやすいのにそういうアピールするのは業者としか思えません

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あと何戸あるの？

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ホームページを見ると、まだ６戸（３０％）残っているみたいだ。
以前に見学に行ったことがあるけど、竣工から１年たった今でもこの状況は十分納得できる。
その理由として、まず、駅徒歩７分という少し離れた場所であるのに、価格が常識外の高値であること。
東京の主要駅ならいざ知らず、関西のローカル駅でこの価格はさすがにやり過ぎ。
それから、ご自慢（？）の北側の眺望がいまいちであること。
山並みというより丘並みがごちゃごちゃした街の上に少し見えるだけ。
それから、デザインを重視しすぎたために、部屋の利便性が犠牲にされていること。
全体として変な窓が多く、大小の窓と収納スペースや扉などが色々な所に配置されているため、部屋のレイアウト作りに苦労させられる。
あと、機械式駐車場がターンテーブルで屋根がないので、土砂降りの日はずぶ濡れになりかねないこと。
これだけの高価格物件でありながら、車寄せがないのもマイナス点。
そして、最後に販売担当が下請け会社であること。
私の相手をして下さった方は細かい知識はあまり持ち合わせていない割に、少し高圧的な方だった。
ジオの販売員は大変優秀なので、ああいうことはないと思う。

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（続き）
ここは外観デザインと立地はグッドなんだけど、それ以外の部分に多くの難がある点が残念だと思う。
ここは高さ制限の境目エリアであることもあり、マンション側は２０ｍの高さ制限なのに対し、南側のディーラーは３１ｍの高さ制限となっている。
したがって、マンション南側はディーラーの建物で塞がれて眺望はない。
そして、西側には、そこそこの広さの空き地があって、そこに何が建つのかは不明。
建つのは戸建てかも知れないし、学生向けのワンルームマンション、あるいは駐車場かも知れない。
とにかく、空き地に接する側の部屋は手を出しにくい。
それから、この摂津エリアは人気エリアであるだけに、多くのマンションが建っている。
需要があるうちはいいが、将来、少子化、高齢化、人口減少で空き室が増えてくると、マンションを売ろうと思っても、ライバルが多くて一生売れなくなるなんてことも考えられるだろう。
最後になるが、マンションを買う時は、見学をした時に衝動買いせずに、ひとまず一定の期間を置いて、冷静になってから判断することを強くおすすめする。

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129
参考になりました。
他の売れ残り物件も同じようにレビューしてほしいくらいですね
ありがとうございます

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確かに場所に対して建物が立派すぎますね。
岡本や芦屋の好立地ならお金持ちが買っただろうけど。
豪華に内廊下仕様にしたため、維持費が相当かかるのと、上の方がおっしゃるように一部間取りがやや変なのももったいないですね。

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でもさー
一度内廊下のマンションに住んだら、もう外廊下のマンションなんて住めないよね。

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メールで残り5邸ってきてたけど結構残ってるんだね

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鬼門の部屋の北東角に１２枚の窓があるのは、鬼が出て行くように厄除けの目的で設置したのかな？
外から見るとかっこいいけど、３種類の窓が組み合わさっているから、中からはきれいではないんだよな。
おまけに隅の部分は八角形みたいに角がとれてるので家具を置きにくい。

それから北側のベランダはサービスバルコニーがあって７割しか使えない。
ただでさえ狭いのに、飾りにしかならず意味がない。

といった所が、私がまずいと思った点です。

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ジオ神戸本山中町［全体概要］
物件公式サイト https://geo.8984.jp/motoyamanakamachi/
所在地 兵庫県神戸市東灘区本山中町4丁目79-1の一部、他（地番）
交通 ＪＲ東海道本線「摂津本山」駅 徒歩7分
阪急電鉄神戸線「岡本」駅 徒歩10分
総戸数 20戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上6階建
敷地面積 896.96m2
建築面積 491.04m2
建築延床面積 2,403.22m2
用途地域 第1種中高層住居専用地域
準防火地域
地目 宅地
建ぺい率 53.84％
容積率 199.97％
竣工時期 2018年11月竣工済
入居時期 即入居可
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による所有権の共有
建物：区分所有権
売主 阪急阪神不動産株式会社
販売提携（代理） アーバンライフ住宅販売株式会社
管理会社 株式会社阪急阪神ハウジングサポート
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
建築確認番号 第NK17-0173号（2017年7月27日付）
第NK17-0173A号（2018年11月5日付）
施工会社 株式会社鴻池組大阪本店
設計・監理 株式会社鴻池組大阪本店一級建築士事務所
駐車場 台数：12台（機械式）
使用料：15,000円～20,000円（月額）
自転車置場 台数：27台（平面式：6台、ラック式21台）
使用料：200円～600円（月額）
バイク置場 台数：2台
使用料：1,000円（月額）
ミニバイク置場 台数：3台
使用料：800円（月額）
●広告掲載の交通所要時間には、乗り換え・待ち時間は含まれません。また、ラッシュ時等時間帯により多少異なる場合があります。●広告掲載の完成予想図等は実際とは多少異なる場合があります。また写真・イメージイラストの家具・備品等は価格に含まれません。●専有面積は壁芯面積であり、登記面積は記載の専有面積より若干少なくなります。予めご了承ください。●駐車場の空き区画等の状況については、係員までお問い合わせください。(駐車場が未設置の物件もございます。)●掲載の交通所要時間の情報は、平成30年1月現在の情報になります。●販売価格には建物についての消費税が含まれています。●専有面積にはトランクルーム面積を含みます。●ご登録／申込時には、印鑑、直近2年分の収入証明書、本人確認書類（運転免許証、健康保険証等）をお持ちください。詳細はお問い合わせください。

先着順 / 販売概要
販売戸数 4戸
価格 5,998万円～8,070万円
間取り 2LDK・3LDK
専有面積 70.5m2・78.11m2
バルコニー面積 5.07m2・6.51m2
サービススペース面積 4.14m2・5.29m2
アルコーブ面積 2.04m2・3.36m2
管理費（月額） 21,570円・23,890円
修繕積立金（月額） 7,050円・7,820円
インターネット使用料（月額/税込） 1,870円
管理一時金（一括払い） 50,000円
修繕積立基金（一括払い） 423,000円・469,000円
●先着順申込受付につき、成約済みの場合はご了承ください。
●申込時にご持参いただくもの
・印鑑（認印）
・本人確認書類（運転免許証、パスポート等）
・直近2年分の源泉徴収票または確定申告書の写し等の収入証明書が必要となる場合があります。（詳しくは係員にお問い合わせください）

情報登録日等
情報登録日 2020年6月8日（月）
次回登録予定日 2020年6月15日（月）

お問い合わせは …
お問い合わせ 「ジオ神戸本山中町」現地販売センター
フリーダイアル 0120-8923-81
営業時間 10：00～18：00
定休日 水・木曜日定休
モデルルーム公開状況 建物内モデルルーム公開中

広告主 阪急阪神不動産株式会社
宅地建物取引業者免許番号：国土交通大臣（15）第395号
（一社）不動産協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒530-0017　大阪市北区角田町1番1号（東阪急ビルディング内）
TEL：06-6313-3411

アーバンライフ住宅販売株式会社
宅地建物取引業者免許番号：国土交通大臣（5）第5814号
（一社）不動産流通経営協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒658-0015　神戸市東灘区本山南町8-6-26　東神戸センタービル14階
TEL：078-414-6211

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790万円値下げしてますね。

ジオ神戸本山中町
Ctype
503号室
78.11m2
3LDK
8,070万円→7,280万円

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リビングの形が普通だったら購入考えましたけどねぇ

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>>137 検討板ユーザーさん
リビングの形が悪すぎですよね。
お風呂も狭くて。

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マンションは内廊下でとてもきれいな印象です。管理費がとてもかかってるので、正直物件の値段がさがっても、お金持ちしかてが出せないですね。

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北向きで極めてニッチなニーズしかないので
賃貸やリセールが苦しいとこは営業さんも認めていました。
昼間に在宅されるご家庭は検討しないでしょう。

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建物そのもののデザイン造りは素晴らしいだけに色々惜しい物件だった
周りの物件との質感の違いがなんとも
岡本だったら馴染んだかな

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>>141 検討板ユーザーさん

本当、素敵なんですが、間取りとベランダの狭さが、がっかりです。あれは、建築法上なんでしょうかね。全面バルコニーなら、よかったんですが。もう、ベランダに洗濯物干す時代ではないんですかね。

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外観いいですよね。でも浴室や洗面所が狭小で賃貸物件みたいな印象です。何より機械式駐車場が悪目立ちし過ぎ。

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瀟洒な建物ですけど周りはゴミゴミしてるし日産のディーラー兼修理工場に隣接で風情がないというか滑稽というか。。。
間取りも不評ですね。とても残念

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内覧に行ったことがあるけど、外観デザインがいいだけで他はダメダメだった。
使いにくい間取りと窓、狭小なベランダと風呂、外観デザイン台無しの機械式駐車場。
駅から中途半端に遠く、周りは高級感がない住宅街。
入居世帯が少ないので、管理費、修繕積立金の将来的な高騰は避けられない。
販売価格がクレージーなので、買った途端、多額の含み損となるだろう。

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1年ほど前に購入検討しましたが「問い合わせ多数のため」値引きには応じないと言われました。実は不人気でしたか。皮肉なものです

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2018年から2021年竣工のマンションはどこも含み損やばいやろな。販売戸数絞りまくりの現状で売れないって相当やで。

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狭くて変な形した薄暗い部屋なんか誰が高い金出して買うねん

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あの機械式駐車場はターンテーブル式なので維持費が一層かかるだろうな。
車を持たない世帯で「何で費用負担せなあかんねん」と言う人が出てきてもめそう。
夜の入出庫も内外からクレームが来て時間制限とかされるかも。

売れ残りの４０４号室も内覧したが、あそこはやめといたほうがええ。
２ＬＤＫで値下げしても坪３００万円超え。
リビング横の洋室は確かエアコン設置不可の４．５帖だから物置き部屋になるだろう。
今はどうかわからないが、西側の空き地にもしワンルームマンションが建った場合、
日がまったく差さない北向きの暗い部屋となる。
ベランダはサービススペースがあって狭すぎて、飾りにしかならない。

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外観から内廊下まで相当な高級感ですよね
なぜあの場所に建ったかは謎ですが。
2LDKだと買うとしてもDINKSでしょうが、高級感よりも駅近くの便利な立地が普通は優先されるだろうね

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>>150 検討板ユーザーさん

高級感はありますね。
間取りが悪くてやめました。

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ワコーレがロイホの近くの2国沿いにマンションまた建てるぽいね
甲南山手よりだけど価格次第でここよりは人気出るかな

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