『契約者専用』パークタワー晴海

現地に何度も足を運んでおります。
北側の土地を見る度に、この土地に同規模のタワマンて本当に建つのか？という疑問が沸いてきます。

川沿いには護岸が出来ると営業の方がおっしゃっていましたし、こうして>>251さんのお写真を拝見するに、同規模のタワマンが建てられる土地が確保出来るのかな？と。15階建程度のマンションであれば建ちそうな気はするのですが、この立地ではたしてそのようなマンションが売れるのかな？などと思ったり。いずれにしても待ち遠しいです。

>>254 マンコミュファンさん

計算の上、眺望シミュレーションを作っているのでしょうから、スペース的に建てられないことはないと思いますが、タワーの方はモデルルームの土地を合わせてもティアロぐらいの規模ですかね…早く北側の運河沿いも整備されると良いですね。

>>248
なりません。
クロティアだけの方が絶対に素敵です。

>>256 匿名さん
部外者ですか？
検討版に行ってもらえますか？

>>251 名無しさん

かなり日陰になってますね、昼か夕方辺りかと思いますが、ちょっとショックです…

>>258 住民板ユーザーさん1さん

西日が遮られるのでプラス要素では？
眺望とのバーターですが、夏の西日はキツいですからね。
北西角、まだ全然売り出してないですが、かなりの人気になるかも？？

>>259 匿名さん

それは、西向きの部屋ならそうかもですが、南向きなら冬などは西日が当たってたほうがいいですね私は

日照シミュレーションによると、冬場は日没方位が南に寄るので、南住戸では西日が入るようです。

>>261 住民板ユーザーさん2さん

東寄りの南向きは冬の西日を楽しめそうですね。西寄りはティアロの影になりそう。
問題は夏の強烈な西日ですね。
夏は太陽がかなり北寄りに沈むから北向きの部屋でも西日が入りそう。

西側の下の階は、夏は西日が入って冬はティアロの影になりやすそうなので、少し微妙かもしれませんね。

それにしても皆さん太陽好きですね。

>>261 住民板ユーザーさん2さん

そうなんですね、でも東よりの南の部屋に限られそうですね、あと予想以上に敷地がティアロの影に覆われてるのもちょっとガッカリしました

>>264 住民板ユーザーさん1さん

モデルルームで日照シミュレーション見ておけば良かったですね。

高層階は覆われないよ。　ティアロみればわかる。

ティアロもクロノの影になってるし

写真に対して影、影しつこい人が一人出てきましたね。

>>268 入居予定さん

そうですね。写真を見てガッカリしている方は契約者なのでしょうかね。

>>269 住民板ユーザーさん6さん

はい、もちろん契約した者ですが、感想述べただけで疑われるのは正直いい気分ではありませんね…

>>270 住民板ユーザーさん1さん

それは失礼しました。
気になるようでしたら、晴れた日に現地で日当たりを確認してみてはどうですか？私がモデルルームの2階のテラスから建設現場を見た時には特に暗い感じはなく、日が当たっていましたよ。時間帯によっては影になるのでしょうが。

>>271 住民板ユーザーさん6さん

午前中から昼過ぎ、後は夜は何度か足を運んだので午後もそこそこの日当たりだろうと思ってたのですが、やはり建物も出来てきたようなので自分の目で確認することにします
しかし、写真はどこから撮影したのかちょっと気になっています

>>272 住民板ユーザーさん1さん

すみません、隣と書いてあるのでティアロですね、ティアロだと南側すぎる気がしたので

>>271さん
私も気になるのであればここではなく現地で確認がよいと思います。
午後ティアロ南上部はクロノの影にはなっていませんでした。
時間帯や階数によって違いますね。

影について確認しました。2日前の月曜日午後12時半です。ティアロは南側上半分だけに日が当たり、残りの全方面は全部日陰。パークタワー晴海は完成している5階までの全方面でティアロの日陰。

PTHが建設中で黒いから日陰にみえるということでは無いですよね？

タワマンでそんなに日照が気になるかね？

>>277 名無しさん

そりゃ人によるでしょう

日照も気になるけど、北向きは月島運動場のナイター照明が強烈そう。この前現地通ったらギラギラしたナイター照明が建設中タワーを照らしてました。さらに隣にマンション出来たら壁になって気にならなくなるかな。

>>279 匿名さん

ナイター今日もギラギラしてますね。
区に要望出したら、対策取ってくれるんじゃないですかね。

新参者のクレーマーと思われるよ。有明の某物件のように。

夜中までやるわけではないし、別に問題ないでしょう。

ちなみに今は東京だと南中11時半だから。
12時半なら日の出から7h太陽当たってる。日の入りまで5h。

今週末の1期5次の次はついに2期なんですね。
モデルルームとか変わるんですかね。
久々に行ってみようかな。

やはり、駐車場は、抽選になるんでしょうか？
外れると本当に困るのですが…

駐車場は、多分大丈夫だと思うけど。お隣とか、ここより駐車場の割合低いけどまだ埋まってないしね。ほぼ満員になりつつあるらしいけど。

>>286 マンション検討中さん
一期五次で契約しました！駐車場で教えてください。
重要事項説明で駐車場の管理費ですが、450～460台分で管理会社の保守費用が月額980万くらいでした。駐車場の保守費用ってこんな高いのでしょうか？

南向きの高層部屋を契約してきました。帰りの際にららぽーとから写真を撮ってみました。まだ先は長いのですがたのしみにしております。みなさんよろしくお願いします。

>>287 住民板ユーザーさん4さん
>>288 たのしみくん

契約おめでとうございます㊗️
今後ともよろしくお願いします。

クジラの尻尾が結構出来て来ました

レミコン側の運河沿いはいつ頃整備されるんでしょうね。

>>287 住民板ユーザーさん4さん
タワー駐車場の維持費はハンパじゃない。空冷などの設備は消耗品で交換でしたら一台数百万かかる。定期点検などもすごい費用かかると思います。それで駐車場は満車なれば駐車代の収入だけで維持できるかもしれないが、契約時のアンケートデータによると使う予定ない方も結構いらっしゃると聞いてるので満車にならない時保守費用は管理費から充当するのでしょうかね。
>>289 匿名さん
ありがとうございます！こちらこそ㊗️よろしくお願いします！

こうみると、レミコン跡地ってかなりでかいな。

>>291 住民板ユーザーさん8さん
五次で契約しました！レミコン側運河沿い整備されると、月島まで歩道橋使わなくていけるのでいいかもですね

>>294 住民板ユーザーさん4さん

レミコン側護岸工事が完了すると綺麗になりますね。どれくらいの幅が整備されるか気になっています。ご存知の方いらっしゃいますか?

ティアロからの写真でしょうか？　ありがとうございます。

>>290 匿名さん
ありがとうございます！

>>295 住民板ユーザーさん6さん
私も気になって、調べましたが情報は見つかりませんでした。

駐車場の使用率、気になります。

みんなさん、キッチンの天板を御影石と人工大理石のどちらにしていますか。モデルルームの人工大理石でもおしゃれだと思いますが。御影石は無償で選べますので人気あるものでしょうか。

>>300 匿名さん
私はモデルルームと同じで、ホワイトの人口大理石で側面までカバーするタイプにしました。好みによりますよね、因みに洗面台は御影石にしてます。

>>301 住民板ユーザーさん8さん

>>301 住民板ユーザーさん8さん
なるほど、洗面台とキッチンを好きな組み合わせにするのは賢いと思います。側面は有償オプションですが、モデルルーム見たら欲しくなり、うちもつけることにしました。結構細かいオプションがあるのですが、いっぱいオプションつけると数百万も余計にかかってしまい転売不利かも。一応長く住みたいのでしょうがないと思っています。まだ決まりではないので、じっくり検討したほうが良さそうですね。

>>302 匿名さん
>>301 住民板ユーザーさん8さん

大理石で側面までのオプションかっこいいですよね。

うちも付けたかったんですが、間取りが対応していないので、諦めました

>>300 匿名さん

>>300 匿名さん
我が家はキッチン、洗面所ともに御影石にしました。
皆さんカラーセレクトは何にされましたか。オーガニックアイボリーとモデストオークルで悩んでます。

>>304 住民板ユーザーさん4さん

うちは3番目のカラーにする予定です。扉が鏡面となっていますし、色も少し落ち着いた雰囲がしますので、高層階では採光がいいから明るすぎずにぴったりではないかと。

同じく悩みましたが結局モデルルームと同じくオーガニックアイボリーにしました。理由はモデストオークルのキッチン／洗面台扉の色（白）があまり気に入りませんでした。そこは天板を人工大理石にしたかったことも関係するかもしれません。御影石の場合は白の扉と相性が良いかもしれません。

>>307 匿名さん

御影は私の趣味にはあんまり合わないかな。PTHくらいの庶民的なマンションにいいのかと。

>>307 匿名さん

うちもオーガニックアイボリーにしました(^-^)v
今の家は永住のつもりでだったので、冷蔵庫を建具の色に合わせて買ってしまい、あまり選ぶ余地がありませんでした^ ^

第一期５次で契約しました。どなたかレジデンシャルLifeのレイアウトシミュレータ用のアクセスキーの入手方法ご存知の方はいらっしゃいますか？
以前のスレで郵送みたいな話を見ましたが、すでに入手された方はいますか？
ただ待っていればよいのでしょうか？

>>310 マンション検討中さん
はい、暫くすると郵送で送られてきますよ。私は一次購入ですが、送られてきたのは一ヶ月半後位だったかと思います。

>>311 住民板ユーザーさん8さん

ありがとうございます！安心しました。

1期契約の皆様のオプションの申込み期限っていつまででしょうか？。2期の契約でも間に合うのか知りたいです。

>>313 マンション検討中さん
確か11月20日と聞きました。二期の方間に合わないのでは？

304です。ありがとうございます！
たしかに採光のよい部屋には少し落ち着いた色合いが合いそうですね！モデルルームでみれずに少し心配でしたが、3番目のカラーにしようと思います。

>>307さん
オーガニックアイボリーもこのマンションの雰囲気にとても合いますし、素敵ですよね！

>>314 住民板ユーザーさん4さん

ありがとうございます
廊下をタイル貼りにしたかったのですが、間に合わなければ諦めます。

>>313 マンション検討中さん

うちは高層階ですが10月中が期限と言われました。(プレミアムフロアではないです)
契約時期によって締切が異なるようなので、営業の方に聞いてみたほうがよいかもしれません。間に合うとよいですね！

オーナーズスタイリング。36F以上は2期の契約でもまだ間に合いますよ。

以前鍵についての話題がありましたが、結局非接触キーでメインエントランスはタッチレスで入れるんでしたっけ？

>>319 住民板ユーザーさん8さん

あなたが買った担当営業に聞けば良いのでは。

>>320
319ですが掲示板だからこそ、気軽に質問したまでです。
担当営業にわざわざ確認しなくても良い範囲の質問では？

>>320 匿名さん
住民板なんだから、そんなにカリカリしなくても、、、思ったとしても書き込む必要ない。

>>321 住民板ユーザーさん8さん
とは言え、電話一本で聞けるので掲示板に書くより営業さんに聞いたほうが早いと思いますよ(^-^)

エレベーターのネタは検討板で荒れたからね。ここに持ち込むのはマナー違反かな。

長期修繕計画で質問です。修繕積立金について確認していたのですが、一般的に修繕積立金は一時金を徴収するパターンと段階的に修繕積立金を値上げパターンはどちらが多いのでしょうか？
ここってそもそも管理費が高めだと思っているのですが、計画表をみていて修繕積立金も長期で住むとなかなかの費用だなと思っています。情報と皆さんのご意見がお聞きできればと思って投稿させていただきました。

>>326 住民板ユーザーさん2さん

今のマンションは段階的です。
管理組合の方の腕がよく、管理費下げて修繕積立費増やしてくださったので、同じ支払い金額でも修繕積立金が溜まっていくといういい感じのシステム。
ここでもそういう交渉していただけると方が理事になってくれるといいのですが。

今住んでいるマンションも同様です。修繕費の値上げなしに順調に溜まっていきますね。

>>327 匿名さん
ありがとうございます。管理組合の運営いかんではそういうことも可能なのですね。勉強になりました。
いろいろ契約関連書類見てると駐車場の保守費用といい、買ってからもいろいろ大変だなあと思った次第です。

>>328 住民板ユーザーさん6さん
値上げなら、10年、16年、22年、一時金なら、15年、24年、30年ですよね。こういった計画書は少し多めに積んであるのでしょうか？
それとも管理組合次第なのでしょうか？あまり節約し過ぎて貧乏くさいのも嫌ですが、放漫経営で修繕費ショートもいやですね。

>>330 住民板ユーザーさん2さん

マンションに住まわれるのは初めてですか?管理組合運営は、住民の知恵の発揮しどころかと思います。

>>331 住民板ユーザーさん6さん
はい、はじめてです。なかなか勝手がわからず、契約してから規約や上記のような資料を読み込んでます。
快適に住まうためには、管理組合運営含め、住民どうしの協力が必要なようですね。勉強になります。

>>332 住民板ユーザーさん2さん

そうです。住民同士の協力が管理状態を高めます。管理会社に丸投げでなく、住民が関心を持って管理組合運営に関わり、チェック機能を働かせる必要があります。自分のお家ですから当然ですね。

>>332 住民板ユーザーさん2さん
https://www.sumu-log.com/archives/2884/

勉強になります。

>>332 住民板ユーザーさん2さん

https://www.sumu-log.com/archives/6919/

こちらも。

>>335 住民板ユーザーさん1さん
ありがとうございます。管理組合運営について少しイメージができました。一般会計である程度の黒字を出して、修繕積立金を積み増す、必要以上の黒字がでたら、一時金として管理費を返金し、恒常的に必要以上の黒字が出るようなら、初めて管理費を値下げする、みたいな感じですかね。

>>336 住民板ユーザーさん6さん

管理組合が、お金の流れを常に把握すること、設備修繕やサービス内容に見合った支出かどうかをチェックすることが大切です。

>>337 住民板ユーザーさん6さん
教えてください。こういった管理組合で会計士をお願いしてもいいものですか？そんなに伝票は発生しないとも思いますが、月次の試算表（BS,PL）が記録できると後から経費、資産状況のチェック、計画書の作成が楽だなと思いました。あまり一般的ではないですか？

連投ですみません。あと管理費、修繕費の未払い問題も発生すると思うのですが、そういった債権管理と処理は一般的にどのようにしているのでしょうか？金額が少額でかつ個人からの債権回収ってそうとう難易度高い気がするのですが、どのように解決するのが一般的なのでしょうか？もしご存知でしたら教えてください。

会計士までは要らないね。家計簿レベルだし。利益を出すものでもないしね。
違反者は普通数か月たって支払い無理なら督促、
それで無理なら裁判、それでもお金がなければ競売請求ができる。

まぁここの不確定要素は主に自然災害と子供や住民以外の人による損害と、
植栽かな。
自然災害は高潮とかが固有的。可能性低くても起こると一時金かな?
ファミリー層狙い打ち出してるけど、子供が落書きしたり傘で突いたりしたりって多いからね
きちんと厳しめに管理しないとあっという間に劣化だね。庭も開放だし、壊されるリスクは高い。
北仲のほうがその心配ないだろう
あとは植栽。浦安とかのマンション見てると自分たちで管理して木を減らさずに管理費がかからないようにしてる
種から育てたりしてるらしい　そういうのも必要でしょうね

>>338 住民板ユーザーさん6さん

>>338 住民板ユーザーさん6さん
外部に監査をお願いしている管理組合もあるようですが、私が現在住んでいるマンションでは、区分所有者から選ばれた素人監事ががチェックしています。

小規模ならまだいいのかもしれませんが、パークタワー晴海ぐらいの規模になると、とても個人で責任を負ある金額ではないですよね、、、

このぐらい大きくなると数字に強い人とか、税理士さんとか会計士さんとかもいるから問題ないかと。

>>342 匿名さん
皆さんありがとうございます。とても参考になりました。資産価値が毀損しないよう管理、修繕しながら、長期修繕計画に備えて余裕ある管理組合運営ができるといいですね。確かに1000戸あれば、タレントも揃いそうですね。そういうのは大規模物件のメリットかもしれませんね。
皆さん宜しくお願いします。

>>342
>>343

住民に会計士や税理士がいるからといって、彼らにたからないようにしなければなりません。

彼らはプロフェッショナルですから、もし仕事を依頼するなら適切な報酬を支払わないといけませんね。

善意で何か無償でやってくれるにしても、当たり前だとは思わないことです。

>>345 住民板ユーザーさん1さん
ありがとうございます。ちなみに管理組合の運営には人件費は発生するのでしょうか？管理組合に税務処理は必要ないと思いますが、管理会計のためのスタッフは必要かなと想います。また、報酬のない仕事は責任が発生せず、不安です

>>346 住民板ユーザーさん6さん

理事会のことでしょうか？
マンションによりけりですが、理事に報酬を支払う管理組合もありますね。しかし、その苦労に対して非常に安い金額になることが普通で、ほぼボランティアです。月に5000円とか1万円とか。

管理会計のためのスタッフ
基本の計算は三井がやるでしょう。それを委託費として支払うのが普通。
出来上がった数字を見るのが役員の仕事。

うーん、管理組合は仕事ではなくて自治だから、原則善意だと思う。
ブレーンが不向きなら提供空地の草ぬき(そういう仕事があるのか不明ですが)に参加すればいいわけだし。
もちろん強制ではないですが、できるだけ善意で才能を提供するのもマンションに住む者の義務だと思いますが。

>>349 匿名さん

自治なのを自覚してる住民が多いと住みやすいマンションになりますね。

人それぞれで良いのでは?積極的に参加したい人もいるし、煩わしいのでお金は払うけど参加しない人もいるでしょうし。

ただ、理想論ですけど、
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000270.html
マンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割を十分認識して、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する必要があるし、
それの対価は基本無償(モチベーションとか意味付けのために年数万程度なら許容)とする

のが法の考え方だとは思いますが。

このマンション買える層なら、専門職でなくても、会社の会議出て議事録書いてもそれは時給換算で数万になる人も多いと思います。その意味では何してもボランティアだから・・・もちろん強制は良くないですけどね。

通常の理事としての役割と、プロとしての役割は、切り離して考えたほうがいいです。
理事の中に会計士がいたからといって、「会計士なんだから、経理は見てくれますよね？」と当然のようにお願いしてしまうのは、管理組合に積極的に関わる云々ではなく、人として間違いかと思います。