シティハウス文京茗荷谷レジデンス

林町小学校と大塚小学校どっちが教育熱心ですか？
ここと千石２丁目の坂上マンションと迷ってます

147さん

20年くらい前から大手デベマンションでは220が多く、最近もトレンドはあまり変わっていません。240は最近のマンションの中でも少ないと思います。
220と240の差がどこまで出るかは、床構造やリビングの広さにも拠りますが、この物件が二重床であることや公開間取りを見る限り、遮音性という意味では 240の恩恵は大きいと思います。
ハイエンドな子育て世帯向けの物件ですから、住友不動産の拘りなんでしょうね。


148さん

坂下なのは確かに残念ですね。
とはいえ、ここの物件を検討されたのであればご存知だと思いますが、「文京区、駅5分、坂下ではない」という条件だと3LDK68㎡低層階でも1億円は軽く超えます。予算とのバランス次第ですね。
窪町学区ではないですが、同じマンションに筑波大附属やお茶の水に通うお子さんもいるでしょうし、環境として教育意識が高いのは間違いないと思います。小学校の教育体制よりも、教育に対する家庭の意識の方が重要かなと個人的には思います。窪町でも置いていかれるお子さんはいるはずですし。

>152

スラブ厚２４０ｍｍというのは評価するけど、拘りというのであれば戸境壁?１８０ｍｍってのはいかがなものか。

壁のコンクリート厚180mmで足りないってどんな生活するつもりなのかね
壁も十分優秀な厚さだよ

ここは外廊下なのがマイナス点
治安のよい場所だから心配はないと思うが、見た目がねえ

>>154 通りがかりさん

ホントあの外廊下は不忍通りからみて残念です。靴屋と駐車場に建物建ったら目と鼻の先ですからね。

>>155

マンションの隣(不忍通り側)は道路拡張計画地なので高い建物はなかなか建たないと思いますがね。
それよりも台風など風が強い日に寝室側がうるさくないか気になります。

実際にどういう感じなのかは今は確認できるので
音などについては納得して決断することができるかと思います。

構造面は、一般的な生活音はきちんと遮音できるようになっている作りですので
後は、重たいものを落とさない、とか
壁を金槌でガンガン叩かないとかそういうことをしていければいいでしょう。

ここ入居2019年7月じゃなかった？
今見たら2020年4月になってる…何故？

2019年7月入居分は締め切っていて、次の入居タイミングが2020年4月ということだと思います。
随分と期間を開けているのは決算の都合上じゃないですかね。今期はもう数字足りてるとか。

ここは谷底なので大雨の時冠水したりする。以前は川があったからね。名残が小石川植物園の池。

>>160
>>ここは谷底なので大雨の時冠水したりする。
そうなんですね…
地形から見て、高くはないと思っていました。ゲリラ豪雨、最近はないですが気をつけないといけないですね。

文京区は教育に力をかけている子育てママが多いことでも有名で、いい環境で育てたいと思っているんですが、どうなんでしょう。私立が当たり前の雰囲気ですか？
個別のFP相談会があるので、一度、自分たちの収入で買えるかどうかも検討してみたいところですが・・・
早くしないと売り切れてしまいそうだと感じています。

教育熱心なのは坂の上のお屋敷。大学のころバイトで家庭教師したけど、住む世界が違うって感じ。

デベが開催するFP相談会は売り込みと一緒と考えた方がいいよ。スポンサーはデベだからね。

客観的な相談を受けたいのなら自分でお金をかけないと。

週刊現代に坂の記事があったけど、文京区って坂の数が125で２３区トップなんだね。ここは駅に出るには坂を上るしかない。

東京大学が文京区になかったら:「文化のまち」はいかに生まれたか　という本があるんだが、そこに小石川流域の大正時代の水害の話とかが載っている。もともと流量の少ない谷川を水路化して無理やり他からも水引いて水量をふやしたりした人災の要素が大きいが、だからこそ対策されて安全な今があるんだけどね。昔はこうだったというのを知るにはいい資料だ。この辺の治水には戦前からかなり投資がされている。

既に完成しているのに、入居は来年４月。
こんなに入居まで日がかかる物件ってあまり知らないのですが。。。
今３期で４邸販売中ということは、まだまだ残っているということなのかしら?

>166

売り渋りならぬ、完成物件の引き渡し渋りをここに限らず実施中。

160以降、同じ人が何回書いているのでしょうかね。

坂の上のお屋敷というお話が出ましたが、それはごく限られたケースの話ですよ。お屋敷以外に住んでいる家庭も教育にかける意識は高いです。

息子が大学入るまで茗荷谷(この物件よりもう少し駅側ですが)に住んでいましたが、大塚小学区含め、世帯年収がそれなりに高い人たちが集まっている地区でした。エリア的に永田町や丸の内勤務の人も多いですね。港区のようなギラギラ感や世田谷区のようなご立派感はなく、堅実な印象です。

治水については十分対策されていると思いますよ。「川底」「谷底」「埋立地」などの議論は、現代ではあまり価値がないと思います。坂下=冠水という考えも安易すぎます。

ただ、駅に行くのに坂を登らないといけないのは事実です。苦になるほどの坂なのかは個人差が大きいと思うので、一度歩いてみてはどうでしょうか？住んでいて気にしたことはなかったですが。
それと、個人的には不忍通りの車のスピードが気になりました。交通量は大したことないないのですが、坂になっていることもありスピードを出して走る車が時々います。近くに保育園や小学校もあるので、少し心配になることもありました。

数年に一度だけど冠水するよ。

文京区のハザードマップ。しっかり浸水エリア。千川通りの健生病院の前のマンションが半地下で浸水するんでエントランスの前の階段を嵩上げしている。ここもあれくらい嵩上げしないとエントランスとか水が入ってくるかもしれない。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/bosai/bousai/Panfu/hazard/hazard.h...

ここは将来的に資産価値はどうなんでしょう
かつては坪200万台で販売していたマンションがまわりにあるだけに
それにつられて価格も下落したりしないでしょうか

スミフの販売価格は割高だから相場までは確実に下がるでしょ。

平成に入ってからここで被害が出るような冠水は記載されていない
道路の冠水は雨水管の詰まりとかがあったのかもしれない
道路の冠水だけならば本郷台地上の本郷通りも同じような動画が上がっている、浸水実績図を見ればどこが本当にヤバいかわかると思うよ。

地下空間浸水対策用浸水実績図
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiroku/j...

しばらくは雨が多い季節ですから、そういうときに現地に行って、雨水の流れなどが見られたらわかりやすいかもしれないですね。
ただ、本当に最近は治水対策しっかりと力を入れてきていますから
そこまで心配しなくても…とは思いますが。

もう家の中が見られるみたいですが、ほしいと思った物件を見ることもできるのか。それともMRだけなんですかね？

ここ、すぐ売るつもりが無いのに、営業メールが度々送られて来ますが、何なの？と思います。
一度説明を聞きにいって、登録させられたのですが、よくよく聞くと、完成しているのに来年からしか入らないと。
ならもう必要ないと断ったのですが。
ここだけならともかく、別のこの会社の物件のも送って来るようになり、かなり鬱陶しい。

完成しているマンションをほぼ一年半置いてから入居が始まるって何か意味があるのでしょうか。
見学者さんがマンション内の廊下やエレベーターを使うことになるでしょうから、その分汚れたり消耗していっちゃいますよね。
上の方みたいにすぐ入居が出来るなら購入する場合もあったりするでしょうし、入居前に修繕したりする手間もあったりして色々ともったいないような気がしました。。

ここ入居済みだよ。これから契約する人が来年の入居。

見学しましたが、道路と近すぎで、昼間の騒音はひどすぎる。
来年4月まで入居できません。ちょっとあやしいです。

175
それ、住友に限らず他も同じですよ。退会申請すれば良いだけ。

176
修繕が必要なほど消耗するわけないですよ。予約制かつ案内付きなんだから。もう少し冷静に。

昼間の騒音がうるさすぎると書いてる人いるが、どうせ見学してないんだろ。
俺も見学したが室内入れば騒音だなんて感じなかった。窓開けていればそりゃあ聞こえるが。

個人的には、資産価値が下がらなそうな南東向き高層階(6から9階あたり)が売り切れていたから選ばなかったけど。

南西側最上階のベランダ？はどうなってるんだろう？
外から見るとサンルームのように見えるけれど…。

ここは騒音よりも駅距離が一番のネックだと思うよ
検討者の方はそこをしっかり確認して購入しないと
あとでやっぱしんどいってなると思います

駅までの距離はJRまでは16分、有楽町線までは13分、丸ノ内線までは11分ですか。

以前駅まで自転車利用必須のマンションに住んでいましたが、雨や強風など悪天候の日はバス利用となり、夜の遅い時間帯はタクシーしか選択肢がなく苦労があった覚えがあります。
マンションを永住向けと考えるなら、何かあっても徒歩で帰宅できる距離が重要だと感じます。

スミフは、私の知っているだけで、文京区内に２箇所、ここ以上の規模のマンションの土地を塩漬けしてる。

>>184
駅距離あまりかわらないよ

小石川とあともうひとつは？

ここからだと、池袋?上野のバスと、早稲田?上野のバスが通っています。
仮に電車が動かないときは、バスで移動をすることができるので、便利といえば便利だと思います。
どちらもバス停は駅よりもずっと近い位置にあります。
都バスの路線です。
いろいろな選択肢があるのはいいことではないでしょうか。

雨や雪や猛暑の日はバスで護国寺、江戸川橋、千石、千駄木、根津、御徒町、上野、大塚、後楽園に行くことが出来ますよ。

これらの2つの路線は、電車への乗り換えに多く接続している路線ということなのかもしれないですね。
勤め先が池袋とかだったら、
バス1本で通勤することができてしまう、ということになります。
いろいろと組み合わせて、負担なく通勤通学をしていくことができればベスト！

２３区内だと徒歩10分以内に駅がないと交通部便地域なんだよね。

バス便物件は資産価値維持できない。

護国寺は坂を上って下るだから、行きも帰りも坂を上ることになる。帰りの坂は急だからきついよ。

地下鉄の駅へはどこも坂を上ることになる。電動アシストないときついかな。

マンション名の茗荷谷って違和感あるな。地名は千石だし、目の前の交差点も千石３丁目。駅徒歩も千石と茗荷谷で同じだし、茗荷谷の前に文京と付けないとどこにあるかわからないメジャー駅でもないのに。

この辺に住んでます。
初めは坂がきつかったのですが、完全に慣れました。
足腰強くなったみたいです?。
健康維持にもってこい。

>>194
>>初めは坂がきつかったのですが、完全に慣れました。
坂道は慣れますよね。
友人で坂道が多い場所に住んでいる人も慣れたと言っていました。
電動自転車や車、バイク移動だとそこまで気にならないかも。

足腰が強いと介護が不要になると言うので、トレーニングだと思っています笑

>>194
>>初めは坂がきつかったのですが、完全に慣れました。
坂道は慣れますよね。
友人で坂道が多い場所に住んでいる人も慣れたと言っていました。
電動自転車や車、バイク移動だとそこまで気にならないかも。

足腰が強いと介護が不要になると言うので、トレーニングだと思っています笑

電動自転車があれば、どうにかなるかな…という印象でしたが、なれるものなんですね。
子供を後ろに乗せていると
なかなかに大変なんですが…それでも子供もいずれ大きくなって、自分で自転車に乗る時が来れば
もう少し楽になるのかな？
坂があると最初からわかっているわけですから、
そもそも坂にそこまで抵抗がない方が検討されていることも多いかも？とも感じました。

子供のころこの近くに住んでいたけど坂は慣れなかったな。

デベさん、乙。すみふはやることがえぐいから真に受けずに自分で体験しないと。

このマンション、水害対策は取られていますか？

きびしいと思います。谷だし。。。。。