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マンション比較中さん
[更新日時] 2019-05-29 00:53:50
パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地:東京都文京区小日向2丁目128-5(地番)
交通:東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩7分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩9分
間取:2LDK、3LDK
面積:54.06平米(3戸)~92.81平米(6戸)
売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社:西武建設株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スレ作成日時]2016-12-22 15:54:35
物件概要 |
所在地 |
東京都文京区小日向2丁目128番5号(地番) |
交通 |
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分 東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩9分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
64戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上3階建 敷地の権利形態:定期借地権(定期借地権の転借地権の準共有 定期賃借 借地権の期間 : 2089年(平成101年)8月31日まで約70年 地代 : 21,340円(月額)、解体準備基金 : 437,400円、解体準備積立金 : 4,860円) 完成時期:2018年03月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社
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施工会社 |
西武建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークホームズ文京小日向ザ レジデンス口コミ掲示板・評判
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816
匿名さん
>>814 匿名さん
所有権物件でローン組めない、あるいは頭金足りない人なら定借物件でも毎月の支払カツカツでしょうに
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817
匿名さん
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818
匿名さん
欲しい立地が借地なら仕方ないしな。
この手の物件欲しい人は欲しいだろうし。
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819
匿名さん
同じ物件が8掛けで買えるなら所有権で買いたいけど、希少性の高い立地の大型分譲マンションは出てこないご時世ですから。所有権に拘って、糞みたいな立地のマンションなんか欲しくないですし。
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820
匿名
>>807 匿名さん
ここは承諾料はいらないそうですよ。
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821
マンション検討中さん
借地権はランニングコスト高いからな
わざわざここ買うより住友の賃貸のほうがいいな
買う必要あるのだろうか…
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822
匿名さん
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823
名無しさん
パークコート並みと言う購入者のコメントを散見しますが、パークコートで床がビニールシートの物件はあるのでしょうか?
三井さんに聞いてます。
ついでに、リアルマテリアルはエージングしますが、ビニールシートは何年ぐらい劣化しないでしょうか。
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824
匿名さん
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825
匿名さん
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826
匿名さん
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827
匿名さん
浴室はタイル張りだし、洗面なども大理石張り、天カセも付いてるし
それなりの設備は付いてますかね。
内廊下の雰囲気も素敵ですし、
主観ですが立地と一部の設備など変えられない部分はかなりいいと思います。
廊下やフローリング程度なら気に入らないなら直せますから
その点はあんまり気にならないですかね。
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828
匿名さん
だいぶ返事がおくれました。
そうそうのブログです。
借地のデメリットとして
住人と建物の劣化が分譲と比較して進みやすい
というのは新たな視点で勉強になりました。
ここの購入は一旦様子見をして、
自宅(小日向二丁目)を二世帯にするか、いっそのこと賃貸にでもしようかな?なんて考えています。
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829
匿名さん
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830
匿名さん
劣化が進みやすいというのも何の確証もないですね。
普通に管理費と修繕費払って管理会社に委託する以上他と大差ないですよね
経年経てばという意味では大規模な修繕しないといけないかもしれませんが
それは所有権も一緒ですしね。
私はここのような実需中心で賃貸に多数出回るような物件より維持管理の面では
良好になると思います。
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831
匿名さん
70年の期限が迫ってきたらどうなるかって話だと思う。
解体される建物の修繕維持に高額の修繕費を払わされるのもどうかというか。
40年ぐらいまでに売るのが正解だと思うね。そのあとはババ抜き状態。
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832
匿名さん
大規模修繕さえちゃんとやってればそこまで深刻にはならないでしょう。
あちこちボロが出てくるのは築50年過ぎたら所有権でも一緒
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833
匿名さん
>>832
大規模修繕をちゃんとやるには修繕費が所有権同等にかかるってことでしょ。解体されて資産としては0になってしまうものにそれだけコストかけるのは無駄に思えるけど。
所有権だと土地分は資産として残るのが違いかな。
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834
匿名さん
同じくボロボロの所有権マンションに多額の修繕費かけるのも無駄じゃないかな
かろうじて住めるかもしれないけど、快適には程遠いよね
僅かばかりの土地の持ち分にすがることも無駄だと思う
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835
匿名さん
都心の土地は価値としては「わずかばかり」ではないよ。
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836
匿名さん
持ってても建て替えられなければ、残るのは僅かなお金だけだよ。
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837
匿名さん
色々考え方はあると思いますが私だったら70年先を
見据えてマンションは買わないですね。
無駄とはいいませんが状況が想像できませんし。
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838
匿名さん
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839
匿名さん
上手く建て替えできない物件の方が多いだろう。
しかも容積率変わらなければ追い銭必要だろうしね。
建て替え云々まで考えるならマンション買うの止めればいいと思う。
別に考え方否定する気もないけど
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840
匿名さん
1人とんでもない信者がいるな。
何言ってもこの物件はいいってやつ。
不動産の価値は1人の思い込みでなく需要で決まる。
すなわち借地権は所有権より劣ります。
それは経年した後でも変わりません。
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841
匿名さん
都心の所有権物件の場合、今の新築は基本100年はもつ構造だからそれに近くはしっかりメンテナスして維持するだろう。
その後は建て替えということになるだろうが、希少な都心立地であればスムーズに進む可能性が高い。住民層の経済レベルも高いからね。
戸数が増やせればもちろん、戸数同じでも新築マンションを購入するよりはかなり安く済むはず。子孫にとっては悪くないだろう。
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842
匿名さん
50年先、70年先を見据えるのもいいけど
そこだけ見ても視野狭くなるし、とりあえず10-20年先快適に住めればいいかな。
住み倒す前提で買う人ってそもそもあまりいないと思いますし..
災害のこと考えると免震か低層マンションがやはり安全なのかなと思います
細長いペンシルの耐震は怖いですしね。
資産として見れば壊れずに住めるということも大事だと私は思います。
そういう点でこちらの物件は安心感ありますよね。
あと低層マンションは足場を高くまで組まないので修繕費も抑えられるそうですしね。
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843
匿名さん
借地権は所有権より劣ります。これが既に思い込みってことが分からない時点で
議論が成り立たないよね。どっちもメリット、デメリットあるし
好きな方選べばいいんだよ。劣るどうこも価値観の問題だわな。
100年先とか正直もう笑うしかない。
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844
匿名さん
100年先を笑うしかない?
日本の住宅は永遠にダメだね、それじゃ。
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845
匿名さん
100年住んでその後の建替えまで考えて物件選びする人。。半端ないです
そういう人にはこの物件は合わないと思うので他の物件探せばいいと思う。
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846
マンション検討中さん
パークハウスの中古物件が出ました。
リセールバリューのご参考まで
G type 70.99㎡ 2F で9680万と強気の価格設定です。
近隣住民の要求で凹みを付けられた代わりに、
バルコニーが張り出している4戸のうちの1戸です。
それなりに人気があり早期に完売したので、販売価格は押さえていないのですが、予定販売価格は9100万円台でした。
1Fの販売価格が8450万だったことから9000万以下だったのは間違いないですね。
東側は日照は午前中だけ、広いバルコニーライフも面前の3階建て住宅から丸見えとあっては楽しむどころではありませんね。
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847
匿名さん
小日向の物件ならそれくらい行くだろうね。パークハウスも良い物件ですしね
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849
匿名さん
[NO.848と本レスは、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]
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850
名無しさん
政府も馬鹿じゃないから、数10年後は建築技術もアップするから容積率を緩和し、建て替え促して景気を刺激する気するだろ!
それより、パークコートにビニールシート仕様があるのか知りたいんですけど…
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851
マンション検討中さん
パークハウス売りに出たんですね。
こちらもパークコートをかなり意識した設備仕様になってます。
立地ではパークホームズが勝ってるけど、それ以外はパークハウスの勝ちですね!
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852
匿名さん
勝ちとかそういう問題でもないかな。どちらがいいか好みだろうし、パークハウスもパークホームズどちらもいい点あるだろうしね。検討者にとって選択肢が増えるのはいい事ですけどね
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853
匿名さん
>>842 匿名さん
同意です。ここのような低層物件だと
安心感ありますよね。
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854
マンション検討中さん
ホームページ上では残り5戸から3戸に減りましたね。
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855
匿名さん
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856
匿名さん
HPでは5戸と書いてありました。
むしろ増えたのかな。
あるいは沢山隠し持っているということでしょうか。
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857
匿名さん
3月の駆け込みで減っているのかもしれませんね。
実物見ると良さがよく伝わって来ました。やはり重厚感は圧巻ですね
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858
匿名さん
ここも残すところ14戸ですね。
完売直前ですので検討されてる方は早く購入した方ごいいですね
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859
匿名さん
パークハウスの中古、「70.99㎡ 2F で9680万」を新築と比較するとすれば、中古手数料の3%をonして考えるべきだから、9970万円となります。坪単価463万円。借地権パークホームズの売値をベースに考えると、所有権パークハウスの坪463万円は妥当なのかもしれない。
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860
匿名さん
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861
マンション検討中さん
あれれ…
12月時点で残り16戸だったと思います。
非常に素晴らしい売れ行きですね。
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862
匿名さん
残りは9戸くらいだったと思うので8割強くらいですかね。
竣工まででこれくらい売れれば割りとあとは早期に完売するんじゃないですかね。
現物見てから買いたい人も多そうですしね。
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863
匿名さん
ここは住宅街のど真ん中で車の取り回しが良くないなと思ったんだが、あんまりそういう事を機にする人は少なかったということかな。
日当たりもいいし静かな環境でいて茗荷谷まで7分というのは確かに他に比べるものはないかもしれないな。
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864
マンション検討中さん
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865
匿名さん
時間の問題でしょうかね。
最近また売れてるようですし。
竣工して良さが伝わりやすくなりますしね。
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866
匿名
>>863 匿名さん
そうなんですよね。
すごく細い道ばかりでかつ一方通行が多いんですよね。
我が家も車が大きめなのではじめはどうかと思いましたが、
近所を車でうろうろすることはありませんし、出かけるときはバス通りを通るので心配したほど不便ではありませんでした。
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867
匿名さん
住宅地だし、住んでる人しか通行しないような場所ですから、住むにはいいかもですね。静かですし。
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868
マンション検討中さん
[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]
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869
名無しさん
都の防災ランクで、小日向はブービーだったと思うけど…
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870
マンション検討中さん
>>869 名無しさん
結局、ここに書いてるのは購入者だから良いポイントしか見ないようにしてるんだよな
この期に及んで売れ残り多いから焦ってるとみた
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871
匿名
>>870 マンション検討中さん
あの〜…
購入者はあとどのくらい残ってるとか全然気にしてないと思いますけど。
売れ残り売れ残りって気にしてくれているのはあっちこっちのマンションにやいやい言うだけ言っている外野だけですよ?
購入した人はいいと思うから買った。
以上。
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872
名無しさん
>>868 町会さん
相変わらず1丁目物件をディスることしか興味がないようですが、嘘は流石にいけないですよ。
自分は毎日1丁目物件の前を車で通りますし、一定の時間になるとお迎えと思われる黒い車が停まってますよ。
軟禁状態じゃないんだから、巻石通りに向けて普通に通れます。
いちいち無理に比較して「アドバンテージ」とか言うと、本物件が他の物件との比較でしか良さが語れない物件に見えて来るのでやめて下さいよ。
外観がほぼ完成したみたいで素敵じゃないですか。
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873
匿名さん
落ち着いた環境ですし抜け道のようなものもないですから
環境的には静かでいいですよね。
大通り多いと、子供がいると心配になりますから
安心して子育て出来そうな物件ですかね。
なかなか好印象です
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874
名無しさん
防災面は、自分と家族を守る意味で軽視できない。特に、子供や老人。
そこに金かける人も多いから、昭和の町は今後どうなることやら…
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875
マンション検討中さん
>>872 ご近所さん
パークハウスから巻石通りに向けて普通に通るのは道交法違反ですよ。
この前提は土日を除く朝7時30から9時までで通行許可を得ていない場合です。
標識にあるように歩行者専用道路すなわち車両通行禁止ですので、普通に通って万一人身事故でも起こしますと危険運転致死傷罪が適用されることもあります。
実際に適用された事例もありますので、今後注意されることですね。
但しパークハウスの南・東の前面道路を経由して北上する経路は普通に走れます。
ご参考までに
なお当パークホームズの外観についてはご指摘の通りですね。
正に比ぶべくもないですね。
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876
匿名さん
隣り学校なので防災面では安心感ありますね。
地域の防災の拠点でしょうし。
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877
匿名さん
今後、人口減や生産緑地問題がそう遠くない未来に控えてる中で、ここは資産価値を維持できるのでしょうか。
心配過ぎます。
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878
マンション検討中さん
都内物件で人口減、生産緑地問題はそのまで影響ないかと思われます。都心から近い高台、第1種低層地域のニーズが将来的にどうなるかですかね。
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879
マンション検討中さん
小日向2丁目界隈の広大な空き地を整備してるようですが、何か建つのでしょうか?
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880
マンション検討中さん
>>879 マンション検討中さん
>>692 をご参考までに
財務省小日向住宅跡地は埋蔵文化財発掘調査が行われているようです。
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881
匿名さん
郊外ではなく比較的文京区で都心ですからね。一種低層というのも他ではあまり無いポイントですね。
投資などよりここに住みたいという人が買うような物件ですかね
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882
匿名さん
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883
名無しさん
現地見たけど、北側住民への配慮が半端なく、おかげでナロー&ロングとなり、家賃払うのが嫌になった。
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884
匿名さん
内廊下ですし、両面バルコニーの部屋などもありますが、ある程度は仕方なしですかね。
あとは周辺環境の良さと仕様の高さでトレードオフでしょうかね
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885
マンション検討中さん
>>883 名無しさん
特に北側住民へ配慮して建てられているわけではないです。
ほぼ日影規制ギリギリの建てかたですね。
パークハウスでは当初この日影規制に余裕を持って設計されたのですが、近隣住民が北側だけ空けすぎ!
と言い出して現在の日影規制ギリギリの形となった経緯があります。
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886
匿名さん
誰もパークハウスの話なんてしてないのに何言ってんだろ。この人..
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887
匿名さん
>>875 町会さん
それ、チョット違うかと思いますよ。
以前確認したのが変わったのかと思い再度大塚警察署に確認しましたが、進入禁止であり、住民が出る分には許可証なしで可とのこと。
もちろん、7時半から9時の間に再度進入しようと思うのであれば許可証がなければダメですが、とのこと。
なお、外観について「比ぶくもない」との貴見については、正直どうでも良いです。
私は別に比較していたわけじゃなく、単体で本物件が良いですねと思っただけですし。
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888
名無しさん
日影はシミュレーションしてないから正確にはわからんけど、感覚的にはやり過ぎと思う。
見下ろされるのが嫌だから、北側にルーバルとかを造らせなかったとかない?
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889
買い替え検討中さん
法に則って建ててるのだから別にどうこう云う気はないなぁ。
あとは物件が気に入るかそうでないかの問題ですし。
とりあえずこちらはスケール感はバッチリですし、見た目の高級感はありますよね。
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890
匿名さん
北側への配慮が北側への配慮がという方は、
北側の間取りが気に入ったけどここにバルコニーがあったらよかったのになぁ…あ、北側の住宅の方が嫌がったのかしら
という流れなんでしょうか?
他の部屋を気に入って買った人はそんなこと思いもしないでしょうね。
なんか被害妄想みたい。
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891
マンション検討中さん
>>887 匿名さん
スクールゾーン規制に伴う歩行者専用道路7時半から9時つまり車両通行禁止は
子供たちの安全の為の規制ですので住民の方も守って下さい。
止むを得ず通行する場合は、出入りとも通行許可を取っていただきます。
警視庁交通規制課の見解です。
小日向のスクールゾーン規制と特定して問い合わせました。
交通標識は一目瞭然で判断するものです。
通行禁止を進入禁止などと読み替えられるはずがありませんね。
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892
887
>>891 町会さん
スクールゾーンに関して、文京区の「区道の現状」にかかる資料では、「各所轄警察署は、管内にある小学校周辺において、スクールゾーンを指定している。」とあるので、所轄警察署に聞くのが良いかと思います。
尚、元をたどると、貴殿が某物件に対して本物件がアドバンテージがあるという場違いな主張する為に出てきた話で、その削除事実を見てもこのスレッドでこれ以上会話をするには適当でないと思いますので、やめましょ。
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893
匿名さん
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894
マンション検討中さん
パークハウス版の背景知りませんが、客観的に見て887さんが意見するのが理解できないです
マンション検討中さんは警察に聞いたって言ってますよ
893さんはそういうのやめた方がいいですよ
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895
匿名さん
元レスの868だかが不適切で削除されてるのに懲りない人ですね。場違いと言われてるのにそれすらも理解出来ないのでしょうかね。もういい加減荒らし行為はやめて頂きたいです
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896
887
やめると言った矢先のスレ汚しで申し訳ないですが、削除依頼を出してあるので自分のも含めた一連の投稿が削除されることを期待しつつ。
>>894
かたや警視庁に確認したと仰る891の町会さんに対して、「所轄警察署」が定めると書いてあるから所轄である大塚警察署に確認するのが良いのではないか?と書いたまでですよ。
その前の私のコメントの通り、一応大塚警察署に「旧切支丹屋敷の前の道」ということも指定した上で確認したつもりではあったので、東京都の中央機関である警視庁が各所轄内の個別のスクールゾーンについて、所轄が対象となる学校やらとどのような合意をしているかという事に関して、当該所轄警察署よりも具体的に把握しているのかしら?とも思った次第です。
ちなみに、私はどちらの物件の利害関係者でもないですし、町会云々とかは興味が無い世代の者です。
理解してもらわなくても結構なので、終わりにして、本物件の話に戻りましょう。 失礼しました。
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897
マンション検討中さん
当パークホームズ、パークハウス、拓殖大学などを含み、小日向地区の面積の半分以上をスクールゾーンが占めています。
スクールゾーン規制は・居住者用車両以外通行止め(終日)・7時半から9時まで歩行者専用道路・の二本立てで区内でも特に厳しい規制のようです。
なので通り抜け車両も少なく、安全で静かな環境なのは他の方もおっしゃる通りですね。
ただ住民であっても通勤時間帯が通行禁止となって通行許可が必須であったり、遠回りを強いられるなど不便な地区もあるようです。
その点パークホームズの前面道路にはこの時間規制が適用されません。
ゾーン外のBーグル通りに出入り自由なので、ゾーン内では特に便利な地区と言えますね。
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898
匿名さん
小日向の環境なら子供も安心して暮らせそうですね。
文京区という点も含め子育て世帯には良さそうな環境ですね。パークハウスも良い物件でしたが、こちらも中々いいですね。買えるなら買いたいですねー
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899
マンション検討中さん
>>895 匿名さん
誤解されているようですのでお断りしておきます。
マンション検討中さんで荒らし行為してる方などいないですね。
868が削除されたのはコピペを間違えて関係ないURLを張り付けてしまったからです。
物件を比較するのが場違い、と言うことではありません。
また町会さんなどと言うコテハンは存在しないので今後お使いにならぬようにお願いします。
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901
匿名さん
[No.900と本レスは、前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]
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902
マンション検討中さん
残り3戸ですね。
HPに部屋の写真アップされましたが、あれ見て欲しくなる人いるのでしょうか…
微妙過ぎですね
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903
マンション検討中さん
あの写真は日当たりがいいっていうことを言いたいんだろうね。
いいなあ、ポカポカお日様を浴びながら窓際で爪なんか切っちゃったりとか
リビングでお日様を眩しく思いながらごろ寝したりとかしたいねえ
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904
名無しさん
>>903 マンション検討中さん
そんなに日当たり良さそうには見えませんでしたがいいですよね。
私にとって2億円出しても買う気にさせてくれる物件でした。
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905
匿名さん
竣工して売れ行きが加速してるようですね。
やはり実際に見たほうがイメージ掴みやすいのでしょうかね。
CGより現物のほうが存在感ある物件に思えました
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906
匿名さん
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907
名無しさん
歯が浮きそうなコメが続きますが、一階のテラスは周辺の樹木の落ち葉が散乱するから、要注意だね。
芝生なら良いんだけど、タイル張りだから、無残なほど汚くなる。
70年後は…想像におまかせします。
毎度、即のポジレス楽しみにしております。
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908
匿名さん
その辺りは管理会社の仕事だからね。きちんと仕事するようにすれば平気でしょうかね。
70年経てばここに限らずどの物件もそれなりに劣化するから気にしても仕方がないかと。
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909
検討板ユーザーさん
ホームページの写真も現物の写真に変わっていますね。CGと比較すると明るい色に感じますがスタイリッシュで良いですね。マンションというより美術館のような雰囲気にも感じました。
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910
匿名さん
スタイリッシュどうこう話題ですが、実際見てみれば、ふ・つ・う、です。
デザイン云々話題になるようには全く見えません。人それぞれでしょうが。
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911
匿名さん
この日当たりが小学校建て替えで無くなってしまうんですね。
非常に残念ですね。
文京区特有の反対運動しましょうか。
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912
匿名さん
麻布辺りの飲食雑居ビルみたいな威圧感のある外観が好きな人もいるからなんとも言えないけど、控えめな中に上品さが漂う外観と思う人もいるだろうね。
最近はペタッと単色のタイルですませる物件が多いからなあ。
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913
匿名さん
上品だけどオシャレな感じですかね。低層物件ならではの広がり感というか見栄えも良いですしね。
植栽はCGと比べると時期的に寂しいですが
建物は現物の方が圧倒的に良いと思います
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914
匿名さん
>>910さん
私も普通だと思いますが、逆にそれが良いと思います。
ちゃんと周囲に溶け込んでいて。
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915
匿名さん
奇抜でなく普通に洗練されてる感じがいいね。メインエントランス周辺の出来もかなり秀逸だと個人的には思う
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