プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

>>500

パークコート浜離宮の平均単価は560くらいですよね。
三井さんと住友さんでは値付けの考えが違いすぎますから…比べても意味なく、住友さんは住友さん価格ですからね。住友の大井町は500ありえると思います。

>>498
>>499

レジデンスのクロノコート棟とはどの様に建つのでしょうか？東と南にL字に建てるのかなと予想していたのですが。

>>502 マンション検討中さん

502さんの想定のとおり、東と南にL字に建ちます。それぞれ独立。更に、Lの直角部分に小さなクロノコート棟というのが建ちます。あわせて3棟建つということです。

>>502 マンション検討中さん
西側道路から、ガーデンのある敷地に入り、
最初に通るエントランスホールや共用施設のある建物が「クロノコート」です。
１５階建てで、３階から部屋があり、ベランダは、西向きとなります。
なにげに東向きの棟の手前にも、デーンと建つイメージです。

>>503
>>504
ありがとうございます。
東向きの棟の前にもう一棟建つんですね。ということは東向きは、午後からクロノコート棟の陰になる可能性も有りそうですね。東は午前中の陽当たりは抜群なだけに、そうなったら少し残念です。

>>505 マンション検討中さん

そうですね～。
東向棟の南側３分の1ほどは、クロノコートと重なってしまうので、東向棟の北側のほうが両サイドが、抜けていることになります。

パット見では東南角住戸がいいとおもったのですが、意外と中住戸が良いかもです。

とはいえレジデンスは、クロノコートとて西側の眺望は開けています（低い階はゴミ置き場屋根や機械式駐車場が少し被る可能性有るが、せめてガーデンの木々も見えるか）。東側も低い階から前が開けており、レジデンス内で極端にハンデのある部屋はないという見込みが価格の目安には垣間見られました。

タワーの東側、北側の低層よりはレジデンスの方が眺望は良さそうですね。
共用部もそれほど差がないし（とは言え、各階ゴミおき場がないのは痛いですが）、意外とレジデンスもありですね。

>>507 マンション掲示板さん

レジデンスは東と南との価格差も少なかったでしょうか？10階以上の3LDK（角部屋、最上階を除く）だと、大体どれくらいの価格帯でしたでしょうか？

価格次第ではレジデンスも有りかと気になっています。MRに行くのがしばらく先になってしまうので、教えて頂けると嬉しいです。

すみません、このスレッドでレジデンスと言っているのはどちらの物件を指しているのでしょうか？

>>510 マンション検討中さん
ややスレ違いでした。
タワー建設地から道なりに100mほど南側の敷地にも、
15階建てマンションを建設中で、それのことです。
タワーと売り主が同じため「プライムパークス」という名をかぶせ、
「レジデンス」と称して分譲するものです。
モデルルームも「タワー」と同じ場所に集約しています。

今週中にホームページなど公開ときいています。

>>511 マンション掲示板さん
なるほど、グランドメゾンの他にも近くにマンションが立つのですね、わざわざありがとうございました

>>494 匿名さん

あの風俗街に近い、あの立地。みんな知らないのかな。。

>>513 eマンションさん

大井町すみふタワーは高そうなのでHPすら見ていないのですが、大井町の風俗街のそばなのですか？？
大井町徒歩４分なんていいなーと思っていたけど、そういう立地はいやですね。

>>514 マンション掲示板さん

です。その隣に、予約の取れないイタリアンもあったり不思議なエリアですが。とある事務所もございます。でも、キチンとしているそうです。言えるのは、お高い高級マンションの立地ではないということですかね。子供に看板の説明をするのに苦慮します。

>>515 eマンションさん

>>515 eマンションさん
武蔵小杉にしろ豊洲にしろ、
大昔をなまじ知っていると、
言い方は悪いですが、
まともな人間の住む場所ではない、
というフィルターがかかってしまい、、、

過去を消し去る開発力は凄いですけどね。

>>516 マンション掲示板さん

それはここも同じですよね。

芝浦も同じ。

>>517 匿名さん

地元民からしたら八潮団地が拡張されたのかくらいの感覚です。

↑
いくらなんでも勝島位までだろ

>>520 匿名さん

目の前の道を橋渡るだけで八潮団地着くよ
5分かからないんじゃないか？

>>521 匿名さん
確かにそうだね
一部の八潮団地住民はシーサイドが最寄駅かな

八潮団地って何があるの？
平和そうな場所にしか見えないけど。

↑私も気になります。
高齢化率が高いとか生活保護が多いとか、
その他東京や日本の負の側面がどの程度凝縮されているのか。
例えば、豊洲や東雲に隣接するエリアと較べて
どのようなものでしょうか。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%94%E3%82%AB%E2%98%86%E3%83%B3%E3%...

ピカンチでも見てみると多少はわかりますよ。普通棟やら貧乏棟など通称ですがあります。
イノッチが出身ですね。

>>523 マンション検討中さん
大島てるをみると、自己物件の多さが目につくね
橋の向こうだから関係ないけど

地元民ではないので教えてください
シーサイドと鮫洲、八潮って近いし、同じ品川区だし、そんなに違うものですか？
大井町と比べたら、どこも同じような気もしますが

>>527 匿名さん
大井町も同類ですが

>>527 匿名さん
正解だよ。
京急側住民からみたら、シーサイドと名前変えて綺麗っぽく再開発したけれど、あそこって八潮エリアだよねって意味で一緒です。

>>528 匿名さん
もともと海だった所とは明確に差があるよ。
価格に現れてるでしょ。

>>525 周辺住民さん

リンクありがとー
読んで見たけど、ちょつとやんちゃな青春ドラマ映画みたいな感じかなぁ？

ビーバップハイスクールみたいなので無くてよかった(^^;;

>>531 マンション検討中さん
少しほっとしました。
パッチギ！みたいなストーリーじゃなくてよかった。。。

このマンションは唯一南側がぬけていますが、南側に将来高い建物が建つ可能性もありますよね？
そうすると、南側を買っても日差しが入らなくなるので、悩んでしまいます。

>>533 マンション検討中さん

>>533 マンション検討中さん
南側は、道路を隔てて加藤製作所という会社がありますよね。わりと広い敷地で、駐車スペース？が広いゆったりした作りで、建物も低いです。

営業さんによると、しっかりした会社で、本社なので、取り壊して他の建物になる可能性は低いとは思う、ただしもちろんゼロとはいえません、とのことでしたよ。

グランドメゾンも、南側のコカコーラの土地を心配してる方がいますよね。周囲の建物環境の変化や飛行機新ルートなど、考え出すと懸念はつきないですね。ある程度の諦めというか、勢いがないと家って買えないのかも。

>>533 マンション検討中さん

知り合いが湾岸どっかしらのタワーマンションを買った当初
景色の良さを誇らしげに話して嬉々としていたのですが、
その後何年かして、徐々に近隣に同じようなタワマンが建ち始め、
景色がその分だけ損なわれているらしいのがストレスみたいです。

ここは、景色に価値を見出そうとするなら、唯一の南側も
裏切られない保証もないでしょうね。
ましてほんの少し先にレジデンスも建つんだし。

東雲だって、工場だったところがパークホームズ東雲になって
周辺のタワーの方がかなりホゾを噛んだとか。

ゴクレはいいんじゃない？どういう部屋残ってるかしらないけど。

飛行機が上空300m直上を飛ぶ件ですが、
騒音は伊丹空港の着陸ルート頭上の新大阪駅が目安になるようですね。
機会があれば、確かめてみたいです。

南に15階のマンションが建つのですね。
https://manmani.net/?p=2429

>>538

レジデンスの話、さんざん出てますけど…。

>>539 マンション検討中さん

上のレジデンスの話が何なのか全然分からなかった人であれば、仕方ないかもですね。

この掲示板では一ヶ月前の時点で環境計画書のデータまで出ていましたね

>>536 検討板ユーザーさん

知り合いがゴクレに住んでるとき高く売れるからって仲介屋の言葉を信じて売りに出して...別な物件を先に買ってしまい...ってのがありました。

>>541 匿名さん

ゴクレは色々と罪作りだよなあ。
騙される方が悪い話ではあるのだけれど。

>>542 さん

541さんのご友人の場合、「高く売れる」って言ったのは仲介屋であり、そこにゴクレは関係ないのでは？
今回ここのタワーを検討するにあたり、ゴクレのタワーの中古も考えましたが、あそこ管理費が高いですよね…。青物横丁駅から遠くなるのも残念(>_<)

>>543 マンション検討中さん

ゴクレのマンション、築9年弱だけど、管理が行き届いている感じでした。眺望も、真西でなければそれぞれそれなりに抜けていたような。しかも、都立高専だから、滅多なことで取り壊して売るなんてことはなさそう。ちょっと前まで、角部屋75平米5000万円台半ば？で中古が出てたけど、さすがにうれたね

管理費は高めだけど、共用部はとても綺麗にメンテされてますよ。我が家も内覧して、ここの価格が出るのを待ってる間に売れてしまった。。

ただ、中古の場合、仲介手数料が高いからなんか損した気分になるんですよねえ。変な新築プレミアムがないのはいいけどね

このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

>>545

出ません。このご時世、余程のことがない限りキャピタルゲインなんか出ないですよ。一昔前じゃないんだから。
と言うか、最初から間違いなくキャピタルゲイン出るってわかる物件ならみんな買うよね…。デベもそんな値付けしないよね…。

浜離宮と悩んでて。どっちがキャピタルゲイン出る可能性ありますかね？悩ましい。

>>547 匿名さん
価格が2倍近く違うのに比較検討してるんですか？
実需じゃ無く、投資？

完全投資です

>>547

だからこのご時世、新築マンションでキャピタルゲイン狙いはきついって。2～3年前と比べて3割程高いよ？明らかに今は割高な時期でしょ。
ほんの僅かな可能性に懸けるなら、再開発がある浜離宮じゃない？ただ元値がここよりうんと高いから、当然リスクも大きいけど。

このマンションの方が手堅い気はしますね。近隣の中古マーケットを見ても悪くない価格設定とは思います。パークコート浜離宮は伸び代あるかもしれませんがハイリスクハイリターンかと。

>>551 通りがかりさん

近隣の中古価格との解離、1800戸追加の事実、他の開発は無しとこれだけ揃っていてその思考。
自殺志願者なのでしょうか？

乱立
ジャンピングキャッチ
上がるわけがない

といわれて実際上がったマンションは数知れず

>>552 匿名さん
ここは便利だし需要はいくらでもあるだろう。だから供給されるのだ。最寄りの二駅の他品川駅にも近いし運河ルネサンスの天王洲の水辺にも近い。
さらにイオンにオーバルガーデン至近。

プライムパークスのタワーマンション完成で、
品川シーサイド地区の再開発が終わるとのことですが、
ここは当初からマンション建設前提？
もしかしたらオフィスビル予定を断念したのかな、と。

>>555 名無しさん

ここに限った話ではなく、オフィスビルが成立しない場所にしかマンションは供給されないですよ。
マンションの方が利益率が低くクレーム対応も増えるので。

ここはタワマン増税の対象ですか？
固定資産税だけならば影響は少なそうですが、相続税については大幅課税強化ということで少し気になっています。

対象なはずです。
ただ、差額は40階で専有部だけが最下層と比較して10パーセントの傾斜で、共用部分に相当する所や土地分は傾斜なしですから、実際には10パーセント未満です。

ここは29階建で居住階が2階からなので、
最下層と最上階とで専有部だけ7パーセントの差、共用部や土地代を考えると精々5,6パーセントの差、総額は変わらないので、現行マンションの比較で言えば3パーセント程度の評価額アップにしかなりません。

こちらのコンシェルジュはクリーニング取次業務はないのでしょうか？資料に載ってなくて無いんだと思っていたら、レジデンスの方はあるようですね。
どなたか尋ねられた方いますか？？

イオンの中にクリーニング入ってますよ

>>560

いや、今も品川シーサイド住民なんでイオンのポニーは愛用してます。
レジデンスは取次あって、タワーがないのかを聞いてるだけなんですが…。

りんかい線がJRに吸収されたらいいなと、思う

いずれされるのでは？

>>562 匿名さん

２年前に買収報道があったけれど、それっきり音沙汰なしですね…

>>559さん

クリーニング取次ぎ業務は無いみたいです。コンシェルジュさんがいてクリーニング無いのはがっかりしました。ハウスクリーニング紹介とか、絶対使わないし。。。

>>565

ありがとうございます。なるほど、やはりないですか。今のマンションもコンシェルジュさんいるのですが、私はほぼクリーニング取次のみの利用になっているので、それだとコンシェルジュさんの価値が無くなってしまいます(^^;
もちろん、いるのといないので、イメージのグレード感差は出ますが…。

間取りが悪い。
京急の実績不足と言うか、モノづくりが下手過ぎる。
同じ長谷工でもグランドメゾンやシティテラスの方が断然間取りが良い。
京急のリヴァリエなんて今だに完売してないもんね。
JVも、もともとここの土地を長谷工が取得したものの、手放したんだよね。

>>567 匿名さん

長谷工はタワーが得意じゃないからね。
王子物件しかり山王物件しかり。
まともなタワーを設計できるのってスーゼネ以外では三井住友と前田くらいのイメージ。

>>568 匿名さん

そうかな？ 天王洲のタワーの方は３次元構造も仕様もしっかりとしていたから、単にコストかけていないだけかと、、

グランドメゾンのモデルルーム見てきました。緑が沢山あって、落ち着いたファミリー層向けのマンションというイメージでした。価格は1月下旬にざっくりと出してくるようです。ただ雰囲気的にプライムよりは高めに出してくるようで、営業の方もかなり自信満々でした。ある程度高く出してもタワーよりグランドメゾンは売れると踏んでいるようです。個人的には仮にタワーより高ければ手が出せないので、タワーぐらいに落ちついてもらえると助かるのですが。。。

この連休グランドメゾンのモデルルーム行って来ました。既にプライムパークスタワーは見学済みです。自分なりに比較して気付いた違いはこんなとこでしょうか。長くなります、すみません。
(※同内容をグランドメゾンの方にも投稿しています)

[専有部]
タワー:設備でミストサウナくらいはほしかったけど、まぁ今のご時世、平均@300ちょっとならこんなものか。柱・梁は思ったよりは気にならなかった。
グランドメゾン:タワーの設備+ミストサウナ+廊下織り上げ天井+low-eガラスサッシ。バルコニー側アウトフレーム、梁もほぼ無し。アルコーブに私物置けるとのこと。

[共用部・サービス]
タワー:各階ごみ置き場、1階にコンビニ有り。エントランスイメージはグランドメゾンと比較してスタイリッシュ。
グランドメゾン:ゴミはアルコーブに置いておけば管理人が回収してくれる？(←便利かもしれないけど気分的にはちょっと嫌…)コーヒーやパン販売があるカフェラウンジ有り。エントランスアプローチはかっこいい。

私はタワーかグランドメゾンの二択でどちらかを購入予定です。
グランドメゾンの価格がまだ未定なので、金額が同じならの話ですが専有部に分があるグランドメゾンかなと考えています。
ただ、タワーの検討対象が3LDK低層階なので、おそらく価格はタワーの方がぐっと安いのではないかと。タワー3LDKは70平米未満の部屋もあり、3LDK欲しいけどお金のない私には、グロス的にやはり魅力大です。
～5600万円で購入できる3LDKがあるならばグランドメゾン、無ければタワーというのが現時点の考えです。

初めての自宅購入で既に真剣に悩んでいます。皆様の気付いた点があれば様々教えていただきたいです！

>>571 マンション掲示板さん
もう少し予算を上げなくてはちと厳しく無いですか。諸費用も400万円程度はかかりますよ。〜5600。う〜ん。

>>572 匿名さん
値段は希望ですからねww
確実に70m2は6000超えするのに。

571です。

はい、値段はあくまでも希望です(笑)
なので、現実的にはタワーを購入すると思います。タワーなら東西の低層階であれば5600で買えますし。あ、もちろん諸費用別ですよ！ あくまでも物件価格のみの話。

5600でグランドメゾン買わせろ！って言っているわけでもないのに、そんなに馬鹿にしなくてもいいじゃないですか…

ほんの数年前であれば5600万円の予算は極めて妥当で、寧ろ余裕がある方くらいの感覚ですよ。
今の価格市況が消費者感覚から外れているだけです。
販売戸数も契約率もバブル後最低状況になっていますしね。

>>574 マンション掲示板さん

少なくとも私は馬鹿にしません！良いマンションですし、低層で少し条件が悪くてもその値段であれば欲しいです。ざっくりでもいいので早く価格表を見たいですね。

プライムパークスはグランドメゾンと競合するような値段帯だと多分負けるでしょう
グランドメゾンは完全に後出しジャンケンする気ですし、今のままの価格だとプライムパークスもレジデンスもまあ、間違いなく売れ残るだろうことは予想に難くないです。
それくらいグランドメゾンのモデルルームはよくできています。というよりはプライムパークスがしょぼすぎるといったほうがいいでしょうか。
プライムパークスの一部の安い低階層は抽選になるくらい人気になると思いますが、階ごとの値段差がタワマンのくせに、そして眺望も悪いくせにあまりに高すぎるので、今の値段帯のままではある一定以上の階層はかなり販売に苦戦すると思います
なので我々、購入する側からすると焦らず値下げするまで待っても良いのではないかと思います。プライムパークス＋レジデンス＋グランドメゾンという大規模物件三つが即座に蒸発するなんてことはまず考えられません。長い間をかけてやっと売れる数です。

グランドメゾンのような団地感が嫌だという人、タワーのステータス（といってもプライムパークスに限っては庶民のタワーというイメージですが）を欲する人はプライムパークスを選択肢に入れると思いますが、とはいえプライムパークスの間取り（梁や柱など）のあまりのヘボさや、コスパを重視したグレードの低さに、本来タワーをほしがる層が納得して買うとは思えません
グランドメゾンは間取りも少なく眺望も低階層高階層ともに大差ないですから、似たような値段で販売されることが予想されます。外見は別として、専有部分である部屋の良しあしからすると確実にグランドメゾンのほうが上なので仮に同価格帯で販売された場合、グランドメゾン側に流れる層は少なくないと思われます。
プライムパークスが詳細な価格を出すといっている1/14より、グランドメゾンが価格を出すといってるのはさらに遅い1月末です（これも大雑把な価格で確定ではないかもしれません）
とすれば、プライムパークスを絶妙に殺しにくるような価格にすることが予想されます。
プライムパークスは本当に今のような（中階層、高階層の）価格帯でいけると思っているのでしょうか
価格だけは高止まりしているが、実は新築マンション絶不調の今現在において、こんな価格設定をしていたら売れるものも売れないと普通に思うのですが、そういった意識はないのでしょうかね
グランドメゾンより早く入居できる（金利リスクなどが少しでも低い、現在の賃貸の家賃などを節約できる）といった点、価格を安くする（できるのでは？）といった点で勝ちに行ける要素はあるはずなのに、このままだとスカスカのタワーになりそうで心配です

もしかしたらグランドメゾンに後出しじゃんけんをさせてると見せかけて最後の最後に値下げしてグランドメゾンを置き去りにするというウルトラCを残しているのかもしれませんが、ウルトラCはウルトラC、まあそれはあったらいいな、程度の希望にとどめておきます

タワーマンションって眺望と内廊下も含めた豪華な共用施設があってナンボですから（というか、タワーのメリットって突き詰めればそれだけ）、ここはその両方ともなく、将来の修繕費高騰リスクだけを負ったガッカリタワーです。

価格が安ければ七難隠すのですが、今の価格ではとても…

私は竣工後の値引き狙いでいきます。

グランドメゾンも緑が多いと言っても
ちっちゃな公園が１つくっついている程度。維持費が勿体無い。植栽が多いと管理は結構大変だよ。
プライムの長文ネガが多いけど、品川東物件でどちらが安いかぐらいの選択肢じゃないの。

グランドメゾンの話ばかりですね〜！向こうですればいいのに。レスの数が人気の証と言う事なのでしょうね。何はともあれ！

イオン品川シーサイドは元日から頑張って営業していました。お疲れ様です。

>>580 マンション検討中さん

それはそうでしょう、同価格帯で隣同士でこれだけ差を見せつけられれば。
MRまで御丁寧に上下で、検討する人はどちらも見るでしょうからね。
隣のコンクリート壁見続けるよりは緑が見れた方が良いわけで、京急営業さんMRででもそうでしたがここでも必死すぎですね。
もう少しうまくやりましょうよ。

>>582 匿名さん
必死さは感じられないな。
グランメゾンが方がデベ宣伝みたいだよ。

>>583 名無しさん

京急のモデルルーム行ったら必死にこけ下ろしてますよ。
あ、行ってないんですよね(笑)

品川シーサイド、青物横丁周辺の利便性や街の雰囲気を理解し、馴染めそうだと思いました。変なマウンティング抜きで、どの新築物件に住んでも、それなりに素直に満足するかなぁ、と。
ただ、完成するまでの時間が待ちきれず、近隣の中古物件を割り切って選ぶのも選択肢としてはあるかもです。

>>577 マンション検討中さん
長谷工のタワーは間取りが厳しいです
柱の食い込みが激しすぎ！
リビング側はアウトフレームぐらいして欲しいですね
柱が出ているということは梁のでぱっりがすごいのでしょうね

勝島のオーベル
キャンセル住居出たよ

オーベルグランディオ勝島のキャンセル住戸情報ってどこに出てますか？
ぜひ見てみたいです。

>>588 マンション検討中さん
3戸か4戸かな。
メールできてましたね。
4000万円代はさすがですよね。

一度内覧行った方には連絡来てるみたいですが、新規に方は直接連絡されると良いと思います。

シーサイドから距離はありますが、価格は魅力的ですよね

昨日、見学に行ってみました。
予約して行ったにもかかわらず、アンケート記入して資料だけ渡されて返されました。
マンションの見学が初めてだったんですけど、こんなケースあり得るんでしょうか？

>>591 マンション検討中さん
何か手違いでしょうね。
自分は資料だけほしくて行ったのに、モデルルームやら映像を見たくないと言ったのに付き合わされました。

>>591さん
ご愁傷様でした。592さんの仰るように、資料だけでお願いといっても、色々付き合わされるのが普通ですからね。
最近レジデンスもスタートして、明らかに混雑してますんで、向こうに何からの不手際があったんでしょうね。

>>591 マンション検討中さん
なんでそれで帰ってしまうの？
説明してほしいって言えば良いのに

>>591 マンション検討中さん

アンケートに書いた年収で客を選別してるとか？
医者とかパイロットって書けば、丁重に扱ってくれるだろうね。

「子供の声や音がうるさい！」 保育施設に苦情、自治体の７５％

保育施設の子どもらが出す音や声を巡り、「うるさい」との苦情を受けたことがある自治体が、全国主要１４６自治体のうち１０９自治体（約７５％）に上ることが、読売新聞の調査でわかった。

苦情が原因で、保育施設の開園を中止・延期したケースも計１６件あり、施設の整備や運営が年々難しくなっている状況が浮き彫りになった。

調査は昨年１１～１２月、保育ニーズの高い政令指定都市や県庁所在市、東京２３区などの都市部に、昨年４月１日時点の待機児童数が５０人以上の市町村を加えた計１５０自治体に実施し、１４６自治体から回答を得た。

２０１２～１６年度の５年間に、建設計画段階のものを含む保育所や認定こども園への苦情を受けたことがあるのは１０９自治体。

うち、５年間すべての件数を把握している４３自治体では、１２年度の計３７件から１５年度は計８８件、１６年度は１２月までに既に計８９件と増加傾向だった。
http://www.yomiuri.co.jp/national/20170107-OYT1T50104.html

勝島なんて住みづらいのと、民度が低いから、それが嫌で住み替える人に多いみたいじゃん。
品川区ではありつつ別物エリア

>>597 匿名さん
あまり離れていないかと。

距離の問題かよ笑

勝島住民はまぁそれなりのご家族が多いですね。。。柄が悪いというかがめついというか
。
接しててなんか心持ち余裕がないかんじがします。