プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

>>400 匿名さん
ここってすみふの天王洲と価格は変わんないと思うんだけど。あっちも320位だよ。どっちにするかは好みの問題だね。

ここは高層の角など以外は320もしませんよ。立地、建物ともにこちらの圧勝なのに、いまさら竣工後１年以上も経った売れ残りまくりの割高物件とか誰も興味ないです。

>>402 匿名さん

天王洲のすみふは、シティテラス横に新たに建てられるタワーの方のことと思いますよ

>>403 マンション検討中さん

だとしたら建物はぼろ敗けじゃない
一体どこが勝っているの？

>>402 匿名さん

中層でも350弱とかするとこあるけどちゃんと見てる？
どの方向も低層は抜けないから安いのは当たり前。
抜けが要らないとか、隣のビル前でも良いならここよりレジデンスの方がお得よね。

色々な面でこのマンシュンの価格設定は合理的ですね。。
よい間取りでは抽選になりそうです。

レジデンスの資料は出てこないですね。。

>>397さん
ありがとうございます。

一番低い階層では7500万で、15階ぐらいは8500万ぐらいでしょうか。

羽田空港の新航路問題はどう考えますか？
防音はしっかりしてるんですかね

>>408 マンション検討中さん

はい、価格ページに載ってるのでそちらを参照いただくといいですよ

>>409 匿名さん

勝島のオーベルがT4なので飛ぶとしたらT3はないとキツそうですね、こちらの建物の方が高いですし…

今日レジデンスの広告来ました。12月16日にHPが立ち上がるみたいです。

>>409
ここだけじゃなく新ルート下の中層～高層は殆ど生活環境悪化するでしょ

レジデンスの80-90平米のタイプに興味あります。
いくらぐらいになりそうでしょうかね。

7000万前後だったら、お買い得ですね。周りの中古よりも安いし。。

http://m.minamiooi-haneda.webnode.jp
新ルート、悲惨ですね。
みんなで窓を閉め切った生活がんばっていきましょう！

>>415 通りがかりさん
豊洲の土壌汚染よりはかなりマシかなー。

>>416 匿名さん

何故唐突に豊洲？
土壌汚染と騒音と関係なくないですか？

騒音は五感に直で伝わるからね〜。
城南島公園は空港と近すぎだけどあそこに行くと騒音の酷さわかるね。

デッキを大々的にうたっているけどURのデッキに接続させてもらうだけなんだね。
屋根無しで雨風防げるわけでないならすごく微妙だなあ。

>>419 匿名さん
信号なしが良い。
信号捕まると3分ほどロスするからね。

>>420 匿名さん

駅までのあの細い道で3分もロスするわけないでしょ...

MRにいって来ました。
まえの投稿でサッシュの話がありましたが、航路真下になったとしてもT2サッシュのままだそうです。
理由は飛行機自体の騒音が80デシベルで、T2サッシュだと30デシベルの騒音減効果があり、室内は50デシベルにできるし、50デシベルというのは静かな事務所位のため、ということでした。
私自身は前向きに検討するつもりでいます。元々基地の近くにすんでいたので、正直航空機の騒音はわりとなれてるので。

現地確認してまいりました。
正直ここまで他のビルが近接しているとは思っていませんでしたのでがっかりしました。
画像ではわかりませんが左方向は、別のタワーマンションとオフィスビル。
画像左奥方向は積水のグランドメゾン建設地、手前側は別マンションの建設地と全方向塞がれるようで非常に圧迫間があります。
HPの眺望写真は詐欺レベルだと思います。

>>423 匿名さん
ご縁がありませんでしたね

>>424 匿名さん

はい、全般的に見え隠れするコストダウンによる仕様の低さ、今回見た眺望含む環境の悪さ等、価格分の価値を見いだせなかったので晴海タワーかお隣をメインに検討していきたいと思います。

>>422 マンション検討中さん

まあ、二重サッシでT3化は後からでも数十万あれば出来ますからね。
ここは低コスト低仕様手頃価格が売りなので、T2サッシは不思議でもなんでもないです。

眺望× 三次元構造や仕様× それで外廊下とタワーマンションという冠さえついていれば良い人向けな物件ですからね。
駅近という餌で値段吊り上げてますが本数少ないりんかい線な上、ここまで仕様の悪いタワーは近年なかなか無かったですね。
免震なのが救いですが、、

自分としては内廊下はむしろ要らないな
管理費上がりそうだし、風通しもあれだし
むしろ免震まで要らないから制震でよかった

外廊下、維持費かからなそうな共用施設、大規模って考えると管理費はやや割高に感じる。まぁ管理会社は組合判断で後からでも代えられますがね。

このマンション、決め手にはかけるけど、選択肢としては悪くない。金額も今の相場でいうとやや安。
グランドメゾンがどうでるかな。

>>428 マンション検討中さん

管理費は既に割高だよ
戸数多いから総会にかけてもなかなか大変だと思うけどね
中層から340～50 上の方は400越えてて相場より割高だよ
この値段なら芝浦買えるんだから

>428

今現在外廊下のタワマンに住んでますが
住む前は風通しが良いし外廊下の方が良いかな、と思って買ったものの、やっぱり住んでみると貧相さを感じて、やはり内廊下に憧れてしまいます。

外廊下、内廊下の両方に住んだ人の感想が聞いてみたいですね。

>>431
以前別の場所で内廊下角部屋二方向にベランダがあるタワマンを見させて頂いたことありますが、多分それが最高の条件なんでしょうね。その物件は価格と予算内でしたが、立地が・・・
やはり何かは犠牲にしないと行けませんね。

廊下はマンション共用部分の大部分を占めるわけだけど、内廊下だと実質室内と同じ
空調環境で外気や埃に直接さらされないから経年劣化が少ない。掃除が入るとしても、
外廊下は徐々に薄汚れていく。内廊下だとそこまで汚れない上に、何年かに一回
カーペットを張り替えると本当にきれいになる。
それが最大のメリットかな。あとは、やはり高級感。それと、夏場に廊下にもエアコンが
入っているのは嬉しい。マンションによってプライベートトランクルームの場所が
内廊下に面している場合、トランクルームも室内の環境と同じになるから衣類や湿気に
弱いものなども保管できる。

>>431 匿名さん
両方住みました。
内廊下に100票！

50デジベルってやばいな。三井不動産だと40デジベル以下になるよう設計されているが。

>>433 匿名さん
>>434 匿名さん

ありがとうございます。
やはり内廊下の方が良いのですね。
今いるところはエントランスやエレベーターホールは豪華でも居住階に降りた途端に外気に触れるので、何か高級感を感じられずにいます。

管理費がかかると言っても、ここより管理費の安い内廊下マンションは普通にありますしね。

言い換えれば、ここは管理費にかなり無駄があって、削減の余地があるということなのかも知れないですが

モデルルーム行ってきました。
利便性については、申し分ない立地です。
広告で目につくお手頃価格な部屋は、想像通り
目の前にオフィスビル、賃貸マンションとお見合いなど
ハンデが折り込まれています。そこをどう判断するかでしょうね。

現状の周辺の相場だけみるなら、破格のお値段ではあります。

内廊下にもそれなりのデメリットはあるようですね
https://kawlu.com/journal/2016/05/06/18870/

通常のタワーならば北や東でも間接光でまだ明るいですが、このタワーだとそれさえ望めないポジションですからね。
日光が出ている時間は家にいない。
夜もカーテン締切で良いというライフスタイルの人ならば価格考えると妥協できるのでしょうか？

シーサイドのこのブロックのマンションやビルは、お互いがお向かいさんにならないように全部互い違いの配置されている。ビュータワーも南と北がバッティングしないように建てられてる。

それなのに、このマンションだけは無理矢理、真正面に建てるのかぁ。残念だなぁ。

1LDKの部屋の間取り、53平米ほどもあって、
1LDKにしてはずいぶん贅沢な広さですね〜。
DINKSや子供が小さいうちなら、そう不便なく住めそう。
でも、住宅ローン減税を満たす広さなのかしら？？

固定資産税の改定が関わってきますね。

>>441 検討板ユーザーさん

53㎡は他の間取と比べて若干柱位置を気にしている様ですが、二重壁なのでギリギリ50㎡切るかもですね。
出来上がってから駄目でしただと悲惨なのでちゃんと確認とった方が良いでしょうね。

>>437 検討板ユーザーさん

周辺の相場ってどこと比べて？こんなとこのこんなタワマンに6千万とか出す人の感覚がわからない。。

>>438 検討板ユーザーさん
金をかけない内廊下は厳しい

それでも外廊下よりは金かけてるよね

>>444 eマンションさん

ご説明面倒くさいので、鈍感で結構ですわ。

10年くらい前にタイムスリップして、
ブリリアタワー買いたかったとは思います（笑。

70平米3LDK6000万円切る価格(坪単価280万程度)で買えるなら現実的な選択肢として悪くないのでは？
豊洲東雲の中古より絶対いいし、港南芝浦の中古でもこの価格では買えないし…。そもそも港南芝浦では70平米3LDKが珍しいし。
上を見るときりがないし、決して高級タワマンではないけど、このご時世で庶民が買えるタワマンとして選ぶのは十分あり。

>>448 マンション検討中さん

豊洲東雲の中古の方が仕様は上だと思います。
通勤路線が違うので選択肢としては挙がりづらいですが

けなしてる人は皆過去に生きてるのかな？
昔は良かったと言って現在が見えなくなってる。
今@300でこのバランス取れてる物件があれば具体例だしめ教えてくださいよ。本気で検討するんで。
築浅中古で仲介手数料払ってリフォームするよりお得だと思うけど。

>>449
東雲の中古1つ見に行きました。
角部屋でお風呂に窓があったり、アウトフレームだったり、部屋の仕様はここより断然良かったです。ただ、屋上に出れないのが残念。
周りにお店も少ないんですよね。

>>450
このマンションが売り出されるのは今じゃなくて将来ですよ
羽田新ルートによる騒音も、周囲からの閉鎖感も現時点ではわかりづらい
それに坪300出すなら品川区よりも都心区で探した方がタワー物件多いしグレードも良いでしょう
りんかい線がメインだと湾岸の一部と利便性にそこまで差がつけられないので、しばらくあっち探せば色々出てくると思いますよ
東京都では売出価格と成約価格に１４％の乖離があるってニュースも昨日辺り出てましたね

晴海の三井タワーも、有明の住友トリプルも同じくらいの坪単価で来ると思うけれど?
通勤考えたら晴海はダメな人いるかもだが、有明はりんかい線でここと大差無しで、ガーデンシティーで買い物も大丈夫でしょ。

晴海有明よりはこっちの方が立地いいだろ…同じ金額なら絶対こっち。晴海有明は検討対象にもならない。
品川シーサイドだけじゃなく青物横丁も徒歩10分圏内。
品川まで特急で1駅2分だよ。

>>452
坪300で70平米3LDK買える都心タワーってどこがありますか？？具体例出して教えてほしいです！！
庶民なので3LDK必要で、諸費用込6000万円がいっぱいいっぱいなんですが…。

というか、みんなシーッ！（笑

私も455さんとほとんど同じだなぁ。普通のサラリーマンの子あり家庭だと、これくらいの感覚だと思います。

良くも悪くもこの書き込み数、注目されているのは確かですよね(笑)

>>454 マンション検討中さん

品川出るのが目的なら隣の方がよいと思うけれど？

同じくです（笑） 3LDKで70以上、予算6500万くらいで探してます。地方から出てきて今は賃貸で最寄り駅が品川シーサイドなんですが、意外とりんかい線ってアクセスいいなと住んでみて知りました。ただ地下深くに改札があるのが毎日面倒ではありますが。 意外と住み心地がよいので、このまま定住しようかと思い、プライムを検討していますが、初めてのマンション購入でもあり、管理費が思った以上に高かったですが、思い切って購入してみようかなと思ってます。

>>459さん
共用施設が同じくらいなすみふの大森タワーと比べると、管理費は確かに高いですね。

>>455 マンション検討中さん
計算合ってませんよ。その坪単価、平米数で諸費用込みなら6300は最低必要かと。

>>460 マンション検討中さん

そうなんですね。すみふは天王洲にあるシティテラスなら見学に行ったことがあります。タワーのほうは私の予算では無理でした。。。テラスは予算内のものもありましたが、部屋が狭く、窮屈な感じがしたので、辞めました。内装はしっかりして高級なイメージを受けましたが、強気な価格帯で私には手が届きませんでした。すみふは全般的にそうなんですかね？

>>462さん
見て回ってるとすみふさんは基本高級路線な気がします。天王洲は私も見ましたが、タワーは手が出ないし、テラスの方はなんかビビッと来ませんでした笑

大森はちょっと路線を変えてると営業さんは言ってましたね。すみふのタワーの割に共用施設絞って管理費かなり抑えています。免震でなくて、制震なので、修繕費も安いです。部屋の仕様もここより良さげでしたよ。
ここと検討している層も重複してるんじゃないでしょうか。
私も結構真面目に検討したのですが、いくつか気になるところがあってやめました。
まあ自分の中で何を重視するかですね。

>>463 マンション検討中さん

ご意見ありがとうございます。大森海岸近くのとこですね。気にはなっていましたが、天王洲のイメージからどうせ高いんだろうなと検討から外していました。ちょっと検討してみます。

やはりここと比較対象として、1番気になるのはグランドメゾンだと思うのですが、あちらはなかなか情報が出てこない。低層階だとして仮に同じくらいの広さと価格なら皆さんどちらにされます？もちろんそれ以外にも共用施設など色んな比較対象はあるとは思いますが。タワーであっても低層しか手が出せない所得なので、タワーに住む魅力ってさほど無いのかなと悩み中です。やはりタワーのほうが、普通は管理費、修繕費なども高くなるのでしょうかね？

私は低層階が同じ価格なら、グランドメゾンかなぁって思ってます。
管理費はおそらくグランドメゾンの方が安いでしょうし、品川シーサイド駅まで徒歩分数同じ、青物横丁駅には近いですし。
間取りもグランドメゾンの方がいい(同じ田の字ですが柱位置等)し、グランドメゾンの部屋位置がよほど悪いとかじゃない限り、グランドメゾンを選ぶと思います。

グランドメゾンはエレベーター多くて植栽がかなり豊富だから管理費安くなるとは思えないですけどね。

>>467
グランドメゾンも管理費安くはないでしょうが、こちらのタワーほどの割高感は出ないんじゃないかと…(期待も込めて)

私も同じ価格なら、という仮定であれば、グランドメゾンにしたいですね。もともとタワーより低層～中層希望ですし、青物横丁と大井町に少し近くなるし、なんとなくゆったりしてそうな雰囲気が。
ただ、入居が一年遅くなるので、保育園はあきらめてますが、延長保育ありの幼稚園ですら入れるのか、かなり不安です。ただでさえ品川区待機児童かなり多いようですし。

>>466 マンション検討中さん

なるほどですね。私も価格が同じくらいだと、グランドメゾンかなと思ってます。ただあれだけ緑があるとそれなりに維持にお金がかかってくるのでは思ってます。 ちなみに不動産業界的に積水のマンションって、どんなイメージなんでしょう？ 今から売る時のことを考えてもあれですが、積水さんはそれなりに分譲マンションでのブランド力はあったりするのでしょうか？どちら長谷工さんがやっていることに変わりはないんでしょうが。

屋上のデッキで夏場ビール片手に夕焼けが見られるならタワー笑
缶ビール位は持ち込み可にしてほしいな

クリスマスにグランドメゾンのモデルルーム見学の予定を入れていますが、まだ価格は出さないらしいですし、なかなか出し惜しみしてきますね。プライム側の出方を完全に把握してから動いてくるのかな？ まあ消費者としては、お互いに意識して下げてもらえるとなによりではありますがね。

グランドメゾンとの比較が気になりますが、
同時にプライムパークスレジデンスの方も気になります。
どなたかが低仕様、というお噂を投稿されてはいますが、
その分値段が見合えば、検討候補にしようかと思います。
間取りも、羊羹型の建物だから、ごく平凡なものではないかと想像します。

>>471 マンション検討中さん

共用施設て飲酒なんて、バーラウンジでもない限りどこのマンションも規約で禁止だよ。
民度疑われるから勘弁してください。

レジデンスも気になりますね。週末２度目のMRいってきますが、おそらくレジデンスの情報もらえるはずです。ダイレクトメールの間取りは、全部屋に窓があってよかったです。
小学校の学区的には、レジデンスより、タワーとグランドメゾンがいいんですね。城南小学校か鮫浜小学校。品川区に学区制ないとはいえ、これだけ人口が増えたら、実質学区内のみで定員オーバーになるでしょうから。

>>475 匿名さん

レジデンスの小学校区は、ネット上で断片的に気になる情報もあるようですね。
ただ、近隣に昨今これだけマンションできているので、実際のところ何とも。。。

>>471 マンション検討中さん
気持ちはわかりますが、様々な年齢層が集まりうる場所だし、図面みる限り階段でのアプローチだから、アルコール持ち込みはさすがに、、、残念かな。

ところで、24時間開放してるのかな。

積水や住友の話ばかり！自分のところのスレが盛り上がってない証拠ですね〜

>>478 マンコミュファンさん
MRに自分の足で行って確認して、回りにこれだけ選択肢がある中でここに決めたならそれでいいんじゃないでしょうか？
私は色々と精査して決めたいので情報集めていますよ。
自分の判断を信じてあげてください。

モデルルーム２度目、行って来ました。
レジデンス、思ったより良かったです。リビング側アウトフレームで、バルコニー奥行が広い上、東側は学校のグラウンドに面して解放感がありそうです。歩いてきましたが一本奥になるので静かですし。信号ひとつ渡るので、もちろんタワーの方が駅近なんですけどね。

仕様としては、直床なところがちょっと難ですが…防音性についてはあれこれ言われているところですし、二重天井です。天井はタワーの方が高いです。ディスポーザー、床暖房、トイレ手洗いカウンター等の内装設備は同じです。あと、コンシェルジュは24時間ではありません。

価格はタワーよりは気持ち安いですが、広い角部屋とルーフバルコニー付きの部屋はタワー低層中層よりはもちろん高いです。好みの問題ですが、個人的にはタワーの上層よりも、レジデンスの好条件の部屋の方が、ゆったりくつろげそうな雰囲気に感じました。予算的に我が家は低層中層なんですが笑

販売開始は同時なので、両方希望出していいそうですよ。抽選に備えてという意味で。１月下旬には、両方10万単位で価格が出るそうです。

タワーの方は、唯一閉塞感のない南側も目の前が湾岸道路で、低層だと車しか見えないんですね…音も気になりそうですし。
タワーの南低層を考えていましたが、同価格でレジデンスなら中住戸で10階くらいまで考えられるんですよね。(いずれも70平米3LDKです。)レジデンスの東側は静かそうだし、開けて陽当たりも良さそう。
しかし、首都直下型や東南海など必ず来ると思われる地震に備えるなら、やはり免震タワーは腐っても免震ですし、学区が城南小学校、無理矢理デッキの一応直結。
タワーとレジデンス、どちらがいいのか悩むところです。グランドメゾンも早く比較したいのですが。

>>481
レジデンスの価格どれくらいですか！？
私はタワーの西向きか東向きのぎりぎり目の前のタワーをかわすところの低層階3LDK5500万円代くらいを考えています。MRで眺望シミュレーション見たら意外と悪くなかったですし。レジデンスとグランドメゾンも検討対象なんですが、価格がわかんないんですよね…
あと、レジデンスは直床ですかね！？

>>482 マンション検討中さん

レジデンスは直床でした。ふかふかタイプです。
タワーほど階層による価格差がないので、価格を一概にお伝えしにくいのですが、タワーより安いですよ。東向と南向きとありまして、個人的に好きな東側ですと、70平米3LDKで１階が5300万くらいでした。
平米とか向きのご希望があれば価格表みますよー！

>>483 さん

ご丁寧にありがとうございます！
5300万ですかー、タワー東向き67平米の2～4階くらいと同じですね！同じくらいの面積(70平米無いくらい)で低層階向き問わずだといくらくらいからですか！？
あと、管理費修積金ってもうででます！？タワー管理費がネックなんですよね…

>>484 マンション検討中さん
価格表だと、南向きの64.37平米が１階5100万代になっています。東向にも67.86平米があり、これは１階が5200万円台からですね。東向に、66.90平米、67.42平米もありますが、ここは記載がないので正確にはわかりません。レジデンスは3LDKだとちょうど70平米の間取りが多めです。

レジデンスの管理費はまだわかりませんが、タワーより安いと営業さんは言っていましたよ。一般的にもそうだと思うので、タワーより安いのは間違いないのではないでしょうか。

賃貸で出した場合の利回りで考えるとタワーとレジデンスだっとどっちが利回り高いですか？

>>485 さん
ありがとうございます！
物件価格は私が検討してるタワーの西or東向き低層階とあまり変わらないんですね。管理費が同面積で6000円くらい安いと考えると、ローン支払いで考えると200万円程の差ですかね。
それならタワーかな…。グランドメゾンが気になります(>_<)クリスマスMR予約してるんですが、金額は出ないみたいですし(T_T)

>>487 マンション検討中さん

おっしゃる通り、確かに70弱平米くらいだと、値段変わりませんね。70平米だと、一段安い感じがしました。変わらないならタワーかもしれないですね。まだ、時間あるので悩みどころですね。

グランドメゾンは、私は年明けに予約しましたが、私も予約するときに聞いてみたところ、行っても値段は出せないと言われましたが…、実際は行けばざっくりとは教えてくれないものでしょうかねぇ。
はやく三者出揃ってほしいところですね。

>>488さん
なるほど、70平米になると価格差出てくるんですね！
私は70平米はちょっと金額的にキツいんで70平米弱の低層3LDKか60平米くらいの2LDK検討なので羨ましいです(>_<)
ほとんどの方がグランドメゾンも同時検討されてるでしょうし金額気になりますね！
お互いいいお家探しができたらいいですね＼(^^)／

レジデンスも出て来て、賑わってきましたね。これでグランドメゾンも出てくれればよいのですが。
ちなみに年明けには大井町にできるすみふの大規模マンションの事前案内にも行ってきます。あちらは坪400ぐらいかなぁ。。。

大井町のは高いでしょうね

>>490
坪500近いのでは？と思います。
住友、再開発、タワーと高い要素満載ですし…

>>490
プライムパークスの営業さんは低層階で＋1000万位では？と言ってました。
予算があるならば、価値としては大井町の方があるでしょうね。
予算があるなら・・・ですが

大井町すみふタワー、かなり高そうですよね。私も予算が有り余っているなら、大井町すみふがいいなぁ。
でも、飛行機飛ぶのも同じだし…言うても大井町というか…港区千代田区ではないわけで、大井町にしては高すぎないか？とも思います。
シーサイドも、大井町歩けますよ笑！
一本道でわかりやすいし15分くらい。
健康のためにもいいかもです…？

ここ行って、近くの中古のタワー見ましたが、結構良かったですよ。内廊下で結構立派でしたよ。

>>495 マンション比較中さん

ちなみにどこですか？クレストあたりでしょうか？

>>494 匿名さん
わかります。私もたまに大井町まで歩いて買い物にいきます。やはりイオンより阪急は質のよい野菜や魚を打ってまして。ただ子供の教育考えると、風俗やら怖い方の事務所やら客引きやら少し治安が悪いイメージがあります。便利な場所なのは確かですが。 予算があればなぁ。。

レジデンスは、東側目の前が高専のグラウンドで
見晴らし良いですね。タワーよりも見晴らしで勝るかも？
ただ、敷地めいっぱいに建てている感はありました。
もうひとつ、クロノコート棟まであるとは。

>>498 検討板ユーザーさん

レジデンス東側は、なかなかの抜け感になりそうでしたね。
確かにクロノコート棟は…ほぼ単身向けとはいえ、ないほうがよかったですね。
直床、天井低め、敷地めいっぱいと売る側はもうかりそうです。

大井町は平均坪450くらいでは。

坪500いったらパークコート浜離宮の10〜25階が買えますよ。