パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン　タワーズウエスト

なんだろ、東口の中古が売れゆきが芳しくないのだろうか。

>>9651 匿名さん

相場、築年数に見あった価格づけがされなければ売れ残ります。武蔵小杉かなり相場上昇したので欲張りすぎでしょう。

>>9652 匿名さん

先日武蔵小杉の不動産屋に行きましたが、中古の売れ行きは芳しくないようです。
じきに価格はさがるでしょう

そうですね、このジャンルのマンション専門家だと榊さんがお手本になると思います。。
何冊か著作もお出してます。
皆さんの嗜好性からして多分凄く参考になったと思いこむと思いますよ〜

榊は2020年マンション価格暴落説をいつのまにか2025年にしれっと変えてて信用ならない。仮に大暴落したら都心の一等地にマンション買ってやろうと思ってるが、たぶん暴落しないだろな。

>>9655 匿名さん
人口流入が多い、開発の途上(北口)、子供が多い、ターミナル駅等の条件を考えると、仮に地下暴落がおきても下落幅は少ないと思います。都心から遠い、駅から遠い、生活に不便等物件は大きく下がり2極分化するように思います。

>>9656 匿名さん
駅から4~5分の場所にあれだけの公開空地含む敷地を確保できる高層建築技術には脱帽する。オフィスビルの如く冷たく、生活感の乏しいモダンな高層マンションより、緑豊かな駅近の魅力は絶大。現在の外観を見て夢ふくらむ検討者も多い。

>>9654 通りがかりさん
あんなのお手本にならんよ。

>>9652
武蔵小杉の相場上昇はここ5年で2、3割くらい。
これは都内とその近辺どこもそれ位上がっている。
つまり再開発による影響は一切考慮されていないといえる。
その分今後の再開発が更に進んだ後の上昇幅はまだ充分にあると俺は考えます。

成約金額みてると、武蔵小杉の坪相場はざっくり250〜350あたりかな。
リエトとか、コスギタワーは250-270付近だし、シティタワーとか、グランドウイングは330-350、360ぐらいだし。築年数、駅からの徒歩分数、階層、向き、面積と変数多いので一概には言えない。

ガーデンの値付けは今の市況下で適正だから早期に売れた。では北口の、よりガーデンより駅近な次の三角タワーや今のガーデンのモデルルームのタワー、三菱地所のツインの坪単価はパンダ部屋を覗いて、当然だけど平均坪単価は上げて来るよね。

話の論点に戻すと、
武蔵小杉の相場はこのまま維持し続けられるのか？

これについては、めっちゃ相場がダウンすることはないと思う。なぜなら今の売主の売り出し価格が強気すぎるだけで、坪300切るあたりから物件が履けている印象あり。結局 70平米で6000万前半だったら、需要が付いて来るわけですよ。それだけの街に成長したということです。あと低金利もあるし。共働きでなんとかしよう、というか世帯も増えてきてるご時世だし。

横須賀線信者が必死
通勤に横須賀線不要ユーザにとっては汚点なしの超優良物件です
悔しい人が必死に横須賀線が遠いアピールをしても何にも響きません

引き渡しは計画の2019.3より早くなる可能性がありますかね？
誰か情報ないでしょうか？

>>9662 マンコミュファンさん

日銀緩和の終焉前に買いたい！

>>9660
三角タワーやエルシィ跡地タワーは線路が近すぎて音うるさそうじゃないですか。
ここはいい部屋を逃して断念したから狙っているんだけど、騒音だけが心配です。

>>9664 匿名さん
音は多少気になりますが、方角によってはそれ程気にならいない位かなと思っているのですが。
ここは駅から少し距離がある分、価格をあまり上げませんでしたが、三角タワー、エルシィ跡はここよりは立地がいい分きっと単価は高いですよね。

モデルルームにいる時も電車の音はかなりうるさかったです。
少しくらい駅近でもあんなところには住みたくありません。
しかし三角タワーの下の商業施設は魅力的ですね。
完成したらぜひ遊びに行ってみたいです。

なら上層階に住めばいいのではないでしょうか

上層階と下層階との差が大きいでしょうねえ、しかも立地良いですからシティに迫るお値段かもしれませんねえ

>>9666 匿名さん

意外ですね。物件より遥かに沿線そばのモデルルームにいる時にも電車の音は聞こえませんでした。三井側もそれを寧ろ誇っていましたけれど。
少なくとも音が抜けてくるぐらいの高さなら沿線との間にあるマンションが防音壁になっているので大丈夫だと思います。この物件に沿線騒音を懸念する必要はほぼないと思いますよ。

>>9669
この物件はもちろん音しないですよ。
三角タワーとエルシィ跡地タワーの話です。
分かりづらくてすみません。

エルシィ跡地よりモデルルーム方が線路に近いんだからおかしくねえ？

俺は少なくともかなりうるさいと感じた。
部屋にもよるのかもしれないけど、マジ勘弁ってレベルだったな。

>>9667 匿名さん

上階の方が音は響きますよ。

そんなことはないです

購入検討中です。今後北口周辺にタワーが複数立ちますが、東横線の混み具合は今後どうなっていくのか不安です。徒歩6分というのも現在立っているタワー群よりも遠いのも気にしています。今後、何か有り、売るとなったときにこれから立つタワーが競合するのでその点も不安に感じています。皆様も同様な不安を感じていたかと思いますが、購入に踏みきられたのでしょうか。

>>9675 マンション検討中さん
もうそういうネタはいいよ。別にあなたが買わなくても完売するだろうし。ちょっとでも気に食わない部分があるなら候補から外したらいいよ。

はい、やはり高い買い物なので足を引っ張る要素がおおいため、購入は控えようと思います。失礼しました。

>>9675 マンション検討中さん
買う気もないのに…。

>>9678 マンション掲示板さん

ドンマイ‼︎

>>9677 マンション検討中さん

うざ。

>>9680 マンション掲示板さん

ドンマイ‼︎

三角タワーの売り出しは来年あるんでしょうか。
再来年あたり？
ついでにエルシィ跡地が4、5年後？
さらに地所が6、7年後？

>>9682 匿名さん

三角タワーは2020年3月ごろに入居予定とかじゃなかったでしたっけ？ そうすると、三井のこれまでのスケジュール感から言うと、三角も来年から売り始めるとかのような気がします。

>>9683 匿名さん

そうですね。まあ△は売れ行きも早いでしょうから慌てる必要もありませんが、来春過ぎからでしょうか。

三角の販売開始時期の問題があるため、売れ残りを回避しなくてはならずここをあまり高く価格設定できなかったと聞きます。最後のリーズナブル価格マンションだったのでは。
三角は、平均で@360は行くでしょうね。ここよりスペックは落ちるのに。

フロンターレも初優勝と川崎市の未来はますます明るいようですね〜
市長の談話でも。。。
－－市の予測では平成４２（２０３０）年まで人口が増える
　「人口増は地域活性化の大きな原動力の一つ。メリットを最大限に生かし、同時に弊害を解消していく。特に待機児童や、南武線・横須賀線の混雑の問題は喫緊の課題。一つ一つ解消し、安全、安心な街をつくる」
　－－駅が通勤時間帯に混雑するなど人口増に起因する不満の声も聞かれる
　「ＪＲ武蔵小杉駅周辺の人口集中は収斂（しゅうれん）されつつあり、意図的に抑制することはない。多摩川の自然や等々力緑地などが魅力のコンパクトシティーを目指してきた。民間にはテレワーク（在宅勤務）ルームなどオフィス機能を備えるマンションもあり、誘導を進めたい。新しいライフスタイルを、市も後押ししていく」
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171202-00000032-san-l14

早く住みたい！平成最期のマンションになるのか？

エルシー跡地はもう少し早いのではないかと思います。

2016年時点では、2021年度竣工予定だったから、1年ほど遅れるとしても2022年度に竣工ではないでしょうか。

となると、売り出しは2020年度ということになり、早ければ2年半後には、遅くとも3年半までに売り出し開始となるでしょう。

三角は地権者多いからあんまり売りにでないよ。
購入検討してる人は抽選覚悟しといてね。

地権者はせいぜい50人では？
まあでも抽選にはなりそうですね、三角は魅力ありますから。

駅まで徒歩1分の魅力と資産価値が△タワー

三角の北と南東はタワーとしてはかなり残念なことになりそうだがな。

評価としては下駄施設次第かなぁ。

>>9693 匿名さん

それがかなり残念な顔ぶれになりそうだからな。

駅近や駅直結という環境と豊かな緑、ガーデンというのはなかなか両立しないですから、どちらに重きを置くか。タワーでありながらこれだけの緑を有するのは、このエリアでは当物件だけ。横須賀線までの距離などのデメリットは確かにありますが、それを補う優位性はあると思います。

>>9690 匿名さん

土地建物権者は23人だけど、借家権者が70人以上いるみたい。借家権者も移り住むのかな？

三角の再開発事業HPがどう見ても三井のそれにしか見えないんだけど。
年が明けたらサラッと名前だけ変わるのかな。

どちらが良いのでしょうか？

http://biz.imadeta.com/cosugi

シティタは駅まで横断歩道地獄だよ。

>>9698 マンション検討中さん

記事拝見しました。中立的な視点で書かれてるので、参考になるかと思います。住友は一旦値上げしたら下げないスタンスです。個人的な相場観では今の価格は高すぎ&値上がり余地はあまり無いかと思いますが、検討者様が実需目的で十分な予算があり、DINKsであったり、将来的にもお子さんの予定が無い、横須賀線利用者、あるいは戸建からの住替えで、今後はホテルライクで優雅なセカンドライフを希望と言うようなライフステージであれば住友が宜しいのでは？

上記にあまり当てはまらないようであれば、良い間取りが残っていれば三井で全く問題ないかと思いますよ。

>>9699 匿名さん

2本横断歩道渡るだけで地獄か…、しかもどれも立ち止る事は稀。横須賀線駅利用時に綱島街道を渡るのが、唯一立ち止まる横断歩道。

東急や南武線ならその通り、横断歩道はいつでも渡りやすい2つのみだね。
問題は横須賀線なんじゃないの？あれすごい待つよ。
パークガーデンはデッキなかったらやばかったけど、デッキできたので横断歩道は実質ゼロ。さらに数年後駅に直結すれば、エクラスとパークウイングに次ぐ利便性だよね。雨に濡れず立ち止まることもないのは何よりありがたい。

自分はデッキを使っての通勤通学の経験がないから何とも言えないけど、デッキがシティの持つ絶対的な距離が近いってメリット（横断歩道があったうえでも）を打ち消す程のものなのかにはちょっと懐疑的。まだ、動線もよく分からないし…

将来を展望すれば新駅ビル(アトレ？)〜三菱タワー〜医大病院にもペデストリアンデッキできるのかな。。

>>9703 マンション検討中さん

ここの住民は立地の悪さをデッキが出来ることで解決したと思っているからいいんじゃないか？

病院という事を考えれば、利用者（患者さん）の事を考えデッキでつなげるというのが自然な流れかと思います。そうなると、その手前の三菱タワーにも当然繋がりますね。しかし、デッキ完成までとなると10年弱はかかりそうですが。

住友が値下げしないですが、好条件の物件を通常より安く提示いただけましたよ。月末契約が必須でしたが。500万円くらい違いましたよ。たぶん売れ残りに焦っているんだと思いました。逆に三井の方がおらおらな営業に感じました。人気あるからかな。

シティは既に眼中にありません。
今は三角がライバルです。

というかシティ別に立地良くないでしょ。

小杉のタワーで立地がいいと言えるのはパーク三兄弟とエクラスくらい
あとは正直どっこいどっこいですよね

シティータワーは南武線と東急線への導線が残念すぎるのと周りに何もなさすぎる
グランツリーはあるけどグランツリーしかない

ただ、三井不動産の評価は当然ガーデンより三角の方が上です。

>>9706 名無しさん
10年も経過すればそろそろ大改修も迫り、今のような1万前後の修繕積立金では追いつかず、ドカーーーーーーン！と上がっている頃でしょうかね？
お気の毒さまです。

>>9712
しかも資産価値は大幅に下がってね。

>>9711 マンション検討中さん

逆だよ。社内の位置付けはガーデンの方が遙かに上。比較にもならない。
ただ値段だけは三角が上。ビジネスとしてクールに扱っているだけ。

ここの人達最近は他の物件を下げ始めましたね。
そんなにマウント取りたいのかな。そんな人たちばかりだといざタワー生活が始まると低層高層でヒエラルキー出来そうだなw低層購入者は可哀想。

>>9715 匿名さん
馬鹿だな。よその物件下げているのはここの物件を買っていない人だよ。過去スレ見たら分かるけれど買った人はもうこの板にはいない。

>>9716 匿名さん
いやいや過去スレ見たら分かると思うけどここの購入者が必死でこの物件を上げていますね。
最近はもう誉めるとこないから他を下げ始めました。

購入者が他所をこき下ろす書き込みなんてしないよ…。大方、荒らしたい傍観者、マンションウォッチャーのうち変に三井に肩入れしてる連中が書き込んでるんでしょ。

>>9712 匿名さん

論点がズレてるコメントですね。

まぁ、大方予算の都合で買えなかったか、北側の抽選にでも外れたんでしょうね。
振られた相手をいつまでストーキングするんすか（笑）？

>>9715 匿名さん
一人芝居やめて

購入者は確実に見てると思います。
発言してるのは少数でしょうが

むさこは第2のシリコンバレーだからね。
再開発中の北口買えば騰がるよ。

いろいろ言ってもイースト、ウエスト共に
早期の販売御礼になりそうだし、
ネガは駅距離や混雑って何かの一つ覚えのように
繰り返しても遠吠えにしか聞こえないね。
まぁ、デッキもあり、今度は混雑緩和の動きも
始まったから、住み易くなりそうですね。

http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/4038/

混雑は南口の話ですからね。閑静な住宅街の北口には関係ないのではないでしょうか。

>>9713
50年後のビンテージマンションなんだから資産価値はむしろ上がってます

入居した瞬間値下がりする事が一般的
ガーデンは入居した瞬間値上がり
販売価格リーズナブル
三角タワーの売出し価格発表時に実感するだろう

この先このスペックと武蔵小杉タワーにて
これ以下の販売価格はない

>>9724 匿名さん
北口の方は南武線ホーム幅の拡張という画期的な恩恵があって良かったですね。

モデルルームの冬期休業が12月18日から1月11日までだそうですが、
かなり長期に渡ってお休みになるんですね。
先着順販売も2戸のみですし、次の販売期は1月下旬なので
それほど焦ってはいないという事なのでしょう。
モデルルーム休業中はスタッフは別物件に就くのでしょうか？

このマンション駅から遠すぎ！完売は安いからでしょ。安いにはそれなりな理由があるでしょ。

>>9729 マンション検討中さん

時代はかわったな～
この価格でも安いと言われる時代です。

>>9729 マンション検討中さん
買えない人が何を言ってるんでか？

https://jin-plus.com/myhome-ritti-koukai/

こんな記事もありますね。

まあ駅から遠いと言ってもそんなでもないよね。他の競合タワーと比べると確かに遠いけど普通に考えたら近いほうじゃない？
しかもデッキが出来て解決したと思ってるみたいだしいいんじゃないか。

絶妙な立地バランスのタワーマンションじゃないかな？ デッキで横断歩道なし横には商業施設が並び緑と駅とのバランスそして眺望

>>9734 匿名さん
物は言いようですね。
絶妙な立地！

>>9735 匿名さん
駅のそばだと、タバコ臭いし、食べ物臭いし、飲み屋臭いし、フェスタうるさいし。まぁ、２者択一。

まぁ最寄りは新丸子だしねここ…

絶対的にはそれ程遠くはないと思いますが、武蔵小杉内では相対的に遠い立地ですよね。
それは、初期の開発から携わっていて武蔵小杉の立地特性は十分分かっている三井不動産なのでガーデンは少し抑えた価格設定にしているのでしょうね。
三井不動産の中での武蔵小杉の立地評価は東口が一番なので、今MST、SFTの立地に新築を建てたら結構いい価格になるんでしょうね。

武蔵小杉で比較的安価なのは駅から遠いのもありますが、窓がない行灯部屋がある事でしょう。
窓がない部屋を子供部屋にすると精神状態が不安定になるそうです。

>>9738 匿名さん
｢三井不動産の中での評価｣ってなんだ？(笑)

>>9739 マンション検討中さん
そうなんですか。では参考になる情報のでもとをご教示下さい。適当に感覚で言う人が多いもので。

>>9740 マンコミュファンさん
各デベロッパー開発部門それぞれの立地評価はありますし、それに加えて今の相場を鑑みて価格設定をしますからその事を言っているんじゃないでしょうか。
言い方は別として、おっしゃっている趣旨は分かると思いますが。

今ならもっと高いはずと仮定を言われても、実際いくらで売れるか確かめようがない。
東口の中古をここより高く売りたい人が書き込みに来てるんだろうけど、分譲時はここより安かったのだからそんなにがめつかなくても儲かるでしょ。

震度5で揺れた物件は購入検討外。
これ何年前のデザインかよっていうのもある。
所有欲を満たさない。

「なんで買ったの？」
「新築と同じ値段だけど立地が最高だから。」
「でもさマンションて50年くらいの消耗品だよ、
猫の額みたいな権利しか残らないんだよ」

>>9744 匿名さん

ん？制震ではなく免震構造が良いってことを言いたいのですか？

ん？その後の会話の設定がよく分からないのですが、立地の良い中古のマンションを買って、賃貸派の知人にdisられたっていう会話ですか？