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匿名さん
[更新日時] 2016-03-26 23:47:48
物件概要 |
所在地 |
東京都品川区勝島1丁目1-13他(地番) |
交通 |
山手線 「品川」駅 バス20分 「勝島一丁目」バス停から 徒歩1分 (高輪口より都営バス「勝島一丁目/大井競馬場前」行き(品93系統)) 京急本線 「立会川」駅 徒歩11分 東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩7分 京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分 東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩15分 京浜東北線 「大井町」駅 徒歩18分 東急大井町線 「大井町」駅 徒歩18分 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩18分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
452戸(他に防災センター兼管理事務室1戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上20階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2017年01月上旬予定 入居可能時期:2017年03月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]大成有楽不動産株式会社 [売主]株式会社長谷工コーポレーション [販売代理]大成有楽不動産販売株式会社 [媒介]株式会社長谷工アーベスト
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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オーベルグランディオ品川勝島口コミ掲示板・評判
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551
匿名さん
>>545
昨年のベストマンションに選ばれた当物件を購入して勝島に永住するつもりです。
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552
匿名さん
まあ価格上げるのは売り主とすれば当然だから仕方ないね。
最近は色んなデベもすみふの真似して竣工後完売にしているから、1期、2期、3期に分けて売る時の相場に合わせて売るのが今の主流。
オーベルは竣工前完売になるだろうけど。
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553
匿名さん
そういう風になっているのですか。
1期に契約するのが一番安上がりだったなんてこともあるのですか?
なんとなくそうなのかな…という感じもしていました。
まだこちらの場合、竣工まで先がありますから、その後もどんどん上がっていく可能性もあるということでしょう。
今の株安がどうなるかにもよるのでしょうね。
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554
匿名さん
逆にお隣さんは下げなきゃ完売がいつになっても見えてこないですね…
実際、家具サービスとか始めてるらしいですが。
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555
匿名さん
安さが売りなのに値上げしたら誰が買うのよ。ここも隣も・・
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556
匿名さん
購入検討者の一意見ですが、ここは坪250万くらいが妥当だと思います。
今は周辺にマンションがないため手探り状態で価格設定をしているんでしょうが、オーベルの売れ方を見れば坪200万じゃ安すぎるのは一目瞭然でしょう。
ブランズが売れ行きがあまり良くないのもオーベルが安すぎるだけで、実際オーベルが販売する前は好調でしたしね。
坪250万でもターミナル駅5分で買えるところはないですし、すみふや野村だったら250くらいはつけるでしょう。
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557
匿名さん
>>556
おいおい…本気で言ってるの?
坪250って少し前の豊洲のタワマンレベルだぞ。
こんな日照の悪い倉庫街のマンションが坪250とは恐れ入った(笑)
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558
物件比較中さん
うーん、すみふや野村だったらこの場所で計画はしないでしょう。
彼らはイメージを保てる場所しか選ばないからね。再開発や新駅予定があれば別でしょうが。
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559
匿名さん
>>556
坪250出すならシーサイドの駅近タワー買えちゃうけど...
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560
匿名さん
>>556
オーベルの売れ方とかいうけど、本当の人気マンションだったらもう完売してるから。
最近だとブリリア目黒、GFT、ベイズとか、真の人気物件の売れ方をみるとここは不人気とは言わないけど、人気物件ってほどの売れ行きではないよね。
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561
匿名さん
大手デベはブランドを大切にするから勝島にマンションは建てない。実際建ってないし計画もない。中堅とはいえ、ブランズブランドのマンションを勝島に作った事自体びっくりする事。
市況が悪くなって土地が値下がりする2020年以降は勝島でマンション建てようってデベは長谷工しかいないでしょうね。
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562
匿名さん
そんなに広く無くても良いから4千万台迄が今の勝島のニーズだと思います。
オーベルとの競合もありますが、ブランズの初期は低層階が収まっていたのがまずまず売れていた要因では?
あと、デベはニーズが見込めれば何処でもやると思いますよ。実際ど郊外でも大手マンションは沢山あります。
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563
契約済みさん [女性 30代]
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564
匿名さん
>>563
何が無知なの?捨て台詞じゃなくてちゃんと説明して?ここでは捨て台詞しかいえない人が最も無知な人になっちゃうよ。
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565
購入検討中さん
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566
匿名さん
>>562
あなた、不動産関係の仕事してますね
他の人と違ってデベ目線の意見だからわかりやすい
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567
匿名さん
坪単価210のブランズに大量の売れ残りがあるので、市場評価は厳しいんでしょうね。でもぜひ250で買ってあげてください。
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568
匿名さん
>>559
品川シーサイド駅前のタワーってなんですか??
是非、それも検討したいくらいですね!
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569
匿名さん
品川まで5分!という表現は誤解招きますよね。最寄り駅までの所要時間は無視してますからね。目の前のバス停まで品川駅から直通20分!じゃ売れないのかもしれませんが・・・個人的には大井町への直通バスも勝島一丁目から出ると嬉しいですけど。
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570
匿名さん
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571
匿名さん
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572
匿名さん
品川シ-サイド近辺 あちこち 高層マンション建つらしいね。そっちにするよ。便利がよさそうだよ。皆行かない?
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573
購入検討中さん
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574
匿名さん
ここ高いのかぁ~。
それもそうなんだろうな。
品川って新幹線が停まるし、そのうちリニア新幹線も開業でしょ。
そしてオリンピックもあるから、高くなってしまうんだろう。
この品川には、幾つのマンションがあるんでしょうね。
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575
契約済みさん [女性 30代]
匿名とか検討者でほっとしました、だって 同じマンションに住みたくないだもん、レベルが低すぎ、
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576
購入検討中さん
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577
匿名さん
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578
匿名さん
坪250なんて夢見過ぎ。そんなんで買えるはずがない。
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579
匿名さん
>>578
おっしゃる通り。坪300万は見ないと。
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580
匿名さん
>>578
現状の中古はそのあたりで出ていますが、新築となると300弱は行くでしょうね。
タワーも今のバンダイナムコの所の大規模もハセコーでしたっけ?
向きによって買い得の部屋出るのを期待ですかね。
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581
購入検討中さん
どうせ抽選になるよ。あーオーベルグランディオ1期が羨ましい。先見の目があるよね
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582
匿名さん
シーサイドで250くらいでタワーが買えるなら、いいですね!270くらいまでなら勝島よりいい。
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583
匿名さん
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584
購入検討中さん
分譲で考えている方はいますか?
15万〜が周辺の地価からいって相場でしょうか?
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585
匿名さん
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586
物件比較中さん
頭の中がオーベルになってるよ。
冷静に考えないと。
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587
匿名さん
シーサイドは坪単価300は確実に超えてくるとのことです
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588
匿名さん
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589
匿名さん
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590
匿名さん
>>588
あまりこういうところで嘘は書かない方がよいですよ。書き込み取り消しましょう。
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591
購入検討中さん
本日の雪の影響、モノレールはいかがですか?JRはダメでした
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593
匿名さん
品川シーサイドのマンションの価格なんて現時点で分かる訳がないので、誰かの推測か噂でしょう。こういうソースのない情報に振り回される人もいるので無意味な情報は控えてほしいものです。
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594
匿名さん
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595
匿名さん
270はないですよ
私は300超えてくると営業に聞きました
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596
匿名さん
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597
匿名さん
オーベルの営業でしょう?
シーサイドは高いからと諦めさせるために高く言うに決まってるじゃないですか。
勝島からもなんとか歩ける距離にあって、同じ長谷工が造るのに、そこまで差がつくわけないじゃないですか。野村や住友みたいなボッタクリが売主じゃないんだから。
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598
匿名さん
>>597
駅近と駅遠の地価の差とタワーということは全部無視?
お高い大和が売り主ですけどプレミストになるのかね。
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599
匿名さん
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600
匿名さん
>>599
だから、270ベースで議論しても無駄だって。
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601
匿名さん
クレストタワーの中古が270くらいで出てますね。
新築なら1~2割乗せて300~320くらいでは?
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602
匿名さん
というか270でもこことはだいぶ開きあるよ?それ位出せるならここ検討する必要ある?
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603
匿名さん
営業ネタの300万で議論するのも無駄でしょう。
駅近と駅遠の地価の差って言ってもさ、坪50万も変わるわけないじゃない。土地代よりも建設費のほうが影響大きいんだから。で、建設するのが同じ長谷工なんだからさ。
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604
匿名さん
820戸を300万で売り切る営業力は大和ハウチュには無いからね。それこそ野村の営業力でもないと。野村は六郷土手で632戸300万円という狂った価格で出すらしいけど、盲目的なプラウドファンが買ってくだろうから。
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605
匿名さん
同じ長谷工でも高級仕様ですから
お値段は高いと思いますよ
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606
匿名さん
六郷土手で300超えですよ
尚更シーサイドなら300は確実に超えてくるでしょう
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607
匿名さん
>>603
公示地価 勝島ないので近い立会川で
立会川平均(品川エリア最下位)
51万4666円㎡(坪170万1485円)
品川シーサイド平均
71万5000円㎡(坪242万9910円)
大井町平均
74万8285円㎡(坪247万3830円)
天王洲アイル平均
110万円㎡(坪363万6600円)
立会川より安いここで50万差なわけないじゃないですか...
同じ長谷工? 内廊下タワーで仕様上げてくるのに工費が同じとでも? トヨタのヴィッツとクラウンは同じ価格ですか?
もう少し勉強してください。
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608
匿名さん
>>607
すみません天王洲の坪単価間違ってますね。
336万6600と読み替えて下さい。
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609
匿名さん
>>607
公示地価で見る限りもっと下もあるし品川区最下位ではないよ。
あと勝島ではないけど立会川は上昇率が高い。
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610
匿名さん
六郷土手で300は野村だから出来る金額。
高くてもプラウドだから、と思わせるだけのCMをバンバン打ってるでしょ。
マンションには実績の無い大和ハウスと京急が組んでるんだから、価格で勝負するしか売り切ることは不可能。ここと同じでね。
だいたい高級仕様って誰が決めたんですか。
内廊下と外廊下でどれだけ工事費が変わるっていうのさ。免震タワーになりゃ工事費上がるのは当然ですけど、こことは容積率も違うし戸数増えるんだから価格は抑えられるんですよ。
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611
匿名さん
公示地価を単純に並べてマンション価格に相当すると思ってんの?だったら、もっと劇的にマンションの価格差は地域によってつきますよ。
勉強不足はあなたのほう。
容積率が同じ条件で比較してるわけでもないでしょ。
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612
匿名さん
あなたの理屈で言ったら天王洲のシティテラスは坪450万円じゃなきゃ元取れませんよ。
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613
匿名さん
>>610
大和が実績ないって(笑)
あんまり笑わせないで下さいよ。
シーサイドに既に建っているのはどこのタワーなんですか?
大成より手広くプレミストブランドで都心でも売ってますよ。
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614
匿名さん
戸建に比べりゃマンションやってたの?くらいの知名度ですよ。マンション検討してない人10人に聞いてみてらご覧なさい。プラウドとは天と地の差でしょ。
で、港区港南2丁目の公示地価は2538万円だね。
あなたの理論では70平米で5億超えるマンションが出来上がりますが、どう説明するの?
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615
匿名さん
野村がシーサイドでプラウドタワーを坪300万円でやったら激安ですわ。
大和ハウスがそこそこマンション作ってるのはマンション探し出してから知るもんでしょ。積水と同じで。
しかも京急と組んでるからプレミストの名前も使えない可能性がある。
安くしなきゃ820戸売れるわけないじゃない。
どうしてそこまで営業がテキトーに言った300であって欲しいわけ?
なんとなく理由は分かってるけどね。
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616
物件比較中さん
どっちの情報もソースがはっきりしないので、わからないね。
ただ、安ければ売れないにも納得けど、昨今の相場から考えたら270より300に近い方が可能性高そうな気がしませんかね。
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617
匿名さん
もう然したる上昇が望めないエリアより今が底の勝島の方が損しなさそう。
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618
匿名さん
駅から遠いマンションを買った時点で生活も資産性も負けってことに気がつかない、安物買いの何とやら
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619
匿名さん
駅前で土地が高いから・駅遠で土地が安いから
そんな理由で駅近マンションが高いと思ってる方に勉強不足言われちゃいましたよ。
例えばオーベルの土地を452戸で割ると6.3坪
シーサイドの土地3932坪を820戸で割ると4.8坪
そんなもんしか土地の持分は無いんだよ。
土地が高いから、も多少はあるけど、駅前だったら売れるから高くするわけ。
そこで価格を釣り上げるのが野村や住友
大和ハウスと京急は勝島の2物件の売れ行きを見て、完成までに820戸完売できる価格を付ける。ブランズが完成して半年経って大量に売れ残っているのは弱気にさせる要素だと思うけどね。
大成有楽がそうしたように。
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620
匿名さん
坪単価270であって欲しいのはわかったけど
ちょっと無理だな
300以上になるでしょう
あの立地なら
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621
匿名さん
>>619
敷地面積を戸数で割る意味がわからない…
容積率を考慮しないとマンションの土地価格は判断できないよ。ここは土地の仕入が倒産企業からの買い上げだからかなり特殊で安い。シーサイドの土地の調達方法によるけど、かなり価格差はあるはず。都心のマンションの土地価格比率は4割以上だから、土地の価格差だけでマンションへの影響はかなり大きい。タワマンがたつってことはここより容積率がかなり大きい土地なんだから、土地の価格は全然違うしね。
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622
匿名さん
まあ、人それぞれ
私はシーサイド待ちますよ。
どうせ上にいってもビルに囲まれた場所だから、下の安いとこを。パンダ部屋でもいいな。
下のほうならブランズの上と同じくらいでしょう。高速よりは駅前でビルに囲まれてるほうがマシ。
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623
匿名さん
坪270だろうが300以上だろうがここの検討者じゃ手が届かないから関係ないでしょ?
ここでする話題ではないよね。
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624
匿名さん
容積率のことを重々承知しているのは前述した通り。
ここもシーサイドも都心とは言えない場所だから土地代の比率が四割なんてことありませんよ。
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625
匿名さん
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626
匿名さん
待ちたい人は待てば良い。というかここがシーサイドと近いとはいえ、比較になるのが意外。
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627
匿名さん
シーサイドで買いますと宣言してる人はこのスレに何の目的でコメントしているのだろうか。冷やかし?
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628
匿名さん
天王洲の非タワマンが坪360、豊洲東雲で300のご時世だから、品川シーサイドの駅近タワマンなら坪300でもなにもおかしくないけどね。
坪270とか今や木場徒歩12分とかの僻地のノーブランドマンションの価格だから。
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629
匿名さん
ここも検討してましたよ。でもシーサイドの話を聞いて待つことにしました。250とか270って最初に言い出したのは私じゃないです。
何か妨害だと思いました?そんなことしなくてもオーベルはすぐ完売しますよ。
シーサイドが安く出てきたら困るのはブランズとシティテラスでしょうね。
オーベルもシーサイド15分て概要に書いてるんだから比較するのは当然でしょう。
オーベル買っときゃよかったと私が後悔するのか、シーサイド待てばよかったと後悔するのか、どっちでしょうね。後悔すると言ってもオーベルは不便だから、と納得はできると思います。
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630
匿名さん
天王洲360万円てのはタワーも入れて、ですね。
今の西向きは315万円、タワーが380万円予定だそうです。
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631
匿名さん
3930㎡を82億で取得してるし相当高くなるでしょ。
㎡208万6000円ですし。
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632
匿名さん
>>629
一年半後に着工で販売2年以上先でまだその二つが残ってるの?
2019年後半まで気長にお待ちになってくださいね。
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633
匿名さん
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634
匿名さん
82億で買ってるなら820戸で割ると1戸あたり1000万円ですね。土地の原価が1000万円。
土地代の比率が四割だって言うなら2500万円平均のマンションですか。安いですなあ。
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635
匿名さん
お金がある人はシーサイドでも天王洲でも検討できてよいですよねー。
お金があればそちらも視野にいれますけど、私は待ったところで買えるお金がないので、ここにかけます。
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636
匿名さん
いやいや、621さんの計算によると、待ってればシーサイドに2500万円のマンションが新築で出てきますよ。
坪300万円なら27平米のワンルームになっちゃいますけどね。
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637
匿名さん
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638
匿名さん
631さんの、平米が「㎡」とちゃんと変換できてるのがすごいなと思いました。どうやるの?
↑これはコピペ。
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639
匿名さん
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640
匿名さん
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641
匿名さん
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642
匿名さん
>>634
土地1000万で等分でもまあいいけど、建築原価と利益のせ忘れてるよ。
標準板型で原価坪140、タワーで160入れないとね。
70㎡だと仮定して21.17坪
タワー原価160かけて3387万
土地足して4387万
利益と販促費で標準3割のせと言われてるから1316万乗せ
試算で5700万ってところでしょうか。
もちろん売り主に持ちかけて土地取得させるときの金額は含んでいませんから、さらに数百万上乗せでしょうね。
坪300現実的に見えてきたんじゃないですか?
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643
匿名さん
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644
購入検討中さん
私も営業からシーサイドは軒並み300万以上と聞きました。オーベルも売主で長谷工が入っていて、シーサイドの各物件もほとんど売主にも販売にも長谷工が入っていて、社内の担当に確認していることなので嘘はつけないと仰っていたので私は信じれると思います。
まあ嘘だとしても私には買えませんが。
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645
匿名さん
>>641
ありがとう!
たしかにこの土地価格なら642さんの計算通り坪270くらいででてもおかしくないですね。
オーベルの検討をやめて待つことにします。
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646
匿名さん
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647
匿名さん
天王洲が310くらいだから、シーサイドなら270〜280くらいが現実的でしょう。同じ値段なら向こうに流ると思うよ。
210の勝島がかなり売れ残ってるから、向こうの値段待ってもいいな。安ければシーサイドのタワーの方がいい。
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648
匿名さん
645、647
さようなら。
シーサイド270で買えると良いですね。
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650
匿名さん
>>642
公示地価をズラっと並べてさ
いかにも土地代が違うから駅前は高くなるって言ってたのはそちらですよ。
物件価格の四割が土地代のように書いて。
都心ならまだしも、こんな辺鄙な場所で、そんなわけねーだろと私は書いてたでしょ。
利益だ販促だのなんて当然知っとるわ。
で、それを置いといてもさ、タワーで建築費坪160って、どんだけ豪華仕様なんだよ。
いまのマンション買ったM井の担当者さん、エリア長になってたけど連絡したら長谷工の工事費教えてくれたよ。M井の金額かもしれないから書けないけど820戸の規模があって160は明らかに超豪華仕様だとさ。
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