パークタワー新川崎ってどうですか？ その１２

ブロガーも息がかかってるぽいけど。

マンションブロガーの人達は自分で買うわけではないので好き勝手いうだけです。買うにしてもすぐに売り払って利益が出るか、賃貸に出して利益が出るかしか考えていません。
彼らの基準では、周辺に新しめのマンションが少ない新川崎は賃料相場が低く、利回りを計算するとイマイチになるのと、23区内1等地でないため転売利益が見込めないので評価が下がります。

この物件買う人はほとんど実需で買うんじゃないかと思いますが、そういう普通の人の多くは5000万円くらいまでか、がんばって6000万円くらいまでしか出せないのではないでしょうか。その人たちにとってはここは、いくら割安と言われてもちと高い感じがする。

たった５年で新川崎が武蔵小杉の駅前タワーなみの価格って、普通に考えればバブルとしか言えないだろ。地元の実需にはいくらだとうと関係ないけど。

>>1500
私も前評判と裏腹に・・・と言うのは感じますね。
Twitterで パークタワー新川崎 と検索すれば良い意見が多いのが分かります。
当初は3月中旬販売としていたことからもデベもここまでの苦戦は予想していなかったのではと思います。

＞たった５年で新川崎が武蔵小杉の駅前タワーなみの価格って、
？？？
武蔵小杉のシティタワーは坪400以上らしいですよ。
ここって坪いくらでしたっけ？？？
不調だとか事故物件とか・・・なんか検討者というよりは暇つぶしの人しかいないみたいね。

柱が折れて崩れ落ちたのに、下層階はそのままで工事続行。そんな物件が高評価ってのが作為的ってこと。

もともとの販売が低調だった。にもかかわらず再開後の評価は公的な意見ばかり。ステマでしょ。大手が総力を上がるとこうなるんだね。でも、実際の販売は操作できない。

マンション販売の動向みる限り節目が変わったわけじゃないでしょ、これが実力。

内装とか設備は、建築費高騰した今じゃこの価格帯では難しいいい仕様なんですけどねえ。
無駄に豪華なエントランスとかプールみたいな素人にわかりやすい共用設備ないのがダメなのかなあ。

申込前のネガの嵐。

小杉は過去10年、大規模な駅前再開発に加えて、みなとみらい線開業、横須賀線新駅開業、副都心線直通といった利便性向上も合わさって高騰してきた。ここはそういったことないわけだし、高値つかみすると後が大変。

>1512

登録前のネガって、倍率下げ狙いだよね。販売延期を繰り返してる状況でそれはないでしょ。

修繕積立金、10年後に3倍になるんだね…。きつい…。

>1511

金食い虫の水物の共用施設はない方がいいからそれは関係ない。ゲストルームがちょっとアンバランスかな。もう少しシンプルなので、部屋数増やすべきだと思うけど。

修繕積立の段階的値上げと定期的な一時金徴収って、未納問題を引き起こすってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。入居時の積立金の金額を安く見せかけるトリック。

小杉の三井のタワマンで、入居後しばらくして管理組合が定額積立に移行している。そういうの見てデベも考え直すべきなのに・・・。

負担が大きくなる10年前に中途売却するってのがタワマンの一つのセオリーなんだけど、相場以上の価格で購入しちゃうとそれができなくなる。

>>1518
そんなセオリーは机上の空論。
よっぽど条件の良い物件を購入できた場合にのみ当てはまる。

>1519

それって中途売却は無理ってこと？　だとしたら、問題。転勤とか、必要が生じたときに売れないと身動きが取れなくなっちゃう。

都心でも物件によっては売れ残っている。売れば売れる状況ではないってこと。物件のコストパフォーマンスが求められているのかな。

ピンクの花ついてたとこに申し込もうか悩んでるんだけど、変更があったから今なら最初ですよって言われた。
そう言われると逆に、人気ないのかと思って躊躇してしまう。正直なのはありがたいけど、営業下手だなあ。

>>1520
売却できない物件はないけど、10年後のローンの残額とそのときの売値で、ローンの残額の方が大きい状態だと売れないって言ってるんだと思うよ。
高値の時に買っちゃうと、市況が変わってマンション価格がごっそり1割とか2割安くなったらそういう状態に陥る。

今は数年前より２，３割高いからそういうこともありうる。もしかしたらもっと上がるかもしれない。
先のことは誰も責任持てないよ。天井だと思った人は今はやめろって言うし、まだ上がると思ってる人は買えって言う。

オーバーローンでしょ。売るに売れないよね。

>1523

要望書って単なる購入希望アンケートにしか過ぎない。要望書を入れても、あとから部屋を変えたり、やめたりするのは自由。

要望書ってあたかも申し込みみたいな感じにさせてるのが、そもそもの問題。ちゃんと説明しないで出させちゃうんだよな。

>>1523
そこうちが要望入れてたとこかも。
状況見て今後販売にすることにしました。
3期1次即完できるかな？

要望書を集めて売れる見込みのところを売り出してるわけだから、即日完売はある意味お約束。即日完売しなかったら惨敗ってこと。

管理修繕費ってお幾ら位なんですか？

部屋によって違うから、そういうのはモデルルームで聞いた方がいいよ。

>>1530
最初120円 10年後349.9円 20年後509.2円 30年後561.1円

70平米なら、8,400円、24,493円、35,644円、39,277円。これに管理費2万以上

長期修繕計画って３０年だけど、実はそれ以降にそれまでにない大物が控えている。エレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換とか。なので、さらに高くなる。

あと、専有部分の配管って所有者が維持管理すべきなんだけど、それだと補修せずに水漏れ問題を起こす可能性があるってことで、管理組合でまとめてなんてこともある。

段階的値上げの問題って、未納もあるけど、管理組合が計画通りに値上げできずに積み立て不足で、補修すらできないなんてこともある。

売主は計画を作ってお終い。実施するのは管理組合。

>>1532
ありがとうございます。タワマンはどこもそんなものなんでしょうね。やはりお金持ちが住む所なのかな。

>>1535
そうなんでしょうね。
庶民は賃貸が一番良いのかもしれません。何より気楽です。部屋の傷やら汚れにもナーバスになりませんし。

熊本の震度７が２回ってのも衝撃的。今の耐震基準って震度7では倒壊せずなんだけど、２回に持ちこたえられるか。

そういうこと考えると家を持つってことはリスクを抱えることになる。

３・１１の時免震でも乾式壁は結構壊れている。問題なのは、長期修繕計画では自然災害は考慮していないので、補修費用をどう調達するかってのが問題になった

1537
賃貸に住んでぺしゃんこになる方がよっぽどリスクでは。
命に勝るものはない。

現耐震基準ならぺしゃんこのリスクは一緒でしょ。賃貸なら、壊れたら移ればいいだけ。熊本の地震が潮目を変えたのかも。

単に同じ間取りなら数百万上乗せして高層階を購入したい層が少なく、検討者が次期以降の中下層を狙ってるだけだよ。三井に言いたいのは、都心ならともかく、新川崎なんだから平均坪単価は同じ水準でも高層プレミアを薄くして需要の偏りを分散させるのと、投資需要が乏しい実需の高さから3LDKの比率を上げるべきだったこと。

>>1541
価格調整されて高層も当初よりかなり安くなったんだけどね。
20階と40階で3%しか違わない。

スケジュール遅れでもう後がないから次期下がりそうな気がする。でも次期にして抽選になったらこっちが後がない。悩むー

1階上がると30万円上がるとか、30階違うと1千万以上違うとか言われてますけど、上に行ってもあまり高くならないですよねここ。
高層のプレミア削ってなんとか売り切ろうとしてる感じ。下の方はこれ以上削ると原価割るのか知らないけど、下げなさそうにも見える。

価格表見ましたが、まあ割高ですよね。これを割安と思われる方々が多いということは、かなり年収が高いか、現金をかなりお持ちの方々が多数住まわれるんですね。30半ばで世帯年収1200～1500万、保有現金3000万くらいじゃないと、普通には買えないですよね。それとも4、5000万以上ローン組まれる方が多いのでしょうか。

＞1545
2駅デッキ直結で山手線主要駅に15分から30分以内アクセスで商業施設隣接。
価格表のどこが割高に感じたのでしょうか。
ここが割高なら、買える物件はかなり限られるのでは？
どのあたりでいくらくらいでお探しなのでしょうか。

現時点においては価格は妥当なのかもしれませんが、今はバブル。過去及び今後のトレンドを踏まえれば割高と思いますよ。今欲しい方にはいいんじゃないでしょうか。ただ不動産の価格はそろそろ頭打ちでしょう。

5000〜6000万くらい普通のサラリーマンでも出す。頭金2割は今は昔。フルローンすら普通の世の中。
3000万とかさすがにおかしい。頭金1000万あれば昭和の時代でも5000万の家買える。

早く買えばローンの返済も早く終わるし長く住めるし、万が一の時は家族に家を残せる。
物件価格だけ見れば確かに以前より高いかもしれないけど、ローン控除や低金利下での総返済額を考慮するとあまり変わらないかも。
安くなるのを待ってもいいけど、それがいつかはわからないし、金利があがったり健康状態で借りれなかったりする恐れもあるし、完済も遅れて住む期間も減る。
そう考えて買う方向で検討していますが、正解は人それぞれだと思います。
思い立った時が買い時なんでしょうね。

バブルではない。バブルというのは実態以上の投機のためのお金で上がってる状態。だから一瞬で弾ける。今は建築費用が上がってるのが一番効いてる。
高いのはでかい建築用の鉄筋鉄骨とかなので、木造はそんなに高くないらしいから、戸建て買うのもいいかもしれないね。

青田売りだと抵当がないから手付金は用意しなければならない。フルローンは無理。

うちの親は5%の35年ローンだったらしいですよ！計算したら利息が借りた金額超えてる。ひえー。低金利バンザイ

高値つかみすると、中途転売する必要が生じたときにオバーローンになって身動き取れなくなる。ローン破綻して、管理費・修繕積立を滞納されたらみんなに迷惑がかかるから、買い煽りもほどほどにね、

手付金はないならないなりに何とかなるとは言われたよw 具体的にはかけないが。

>1552

インフレの時代は、不動産の価値も上がってるからそれもありだった。デフレ環境下で借金して買うことのリスクは考えないと。いくら金利が低くても。

670戸もあれば、滞納問題とか絶対に出てくるから、あんまり関係ないかな。管理組合と会社がまともに働いてれば競売行きだけど、古いマンションだと地獄だよ。崩壊してるとこだと3割くらい滞納してたり…

>1554

大手がそんなことしないよ。

修繕積立金が上がること理解してないで買う人絶対いるでしょ。営業が説明してないもん

手付金って、法的には放棄することで一方的な解約権を行使することができる位置づけ。

手付金なしって、万一何かあってもキャンセルできなくなる。

>1557
そういうことにしておいてください

>1538

重要事項として説明するんだけどね。ただあれって、他にも内容がいっぱいあって、専門的。登録する前に入手して熟読しておいた方がいいよ。あと、契約書と管理規約（案）もかな。

高いと思ってて買える値段でないと思ってるなら、別に買わなきゃいいのに、未練ですかね

>重要事項として説明するんだけどね。

契約前にね。

フルローン可能ですよ。
契約時に手付金は諸費用に充当し残額は返してもらって、物件はフルローン。
この金利なら長期で借りれるだけ借りた方がおトク。
金利上がれば繰り上げればいいだけ。

それこそ手付金は5%きっても対応してくれるかな？100万〜150万くらい。中古の売買ならよく100万〜と言うけど。

>>1565
それ気になるな。
100万は流石に無理だろうけど、10%じゃなくて5%でも大丈夫かな？
キャッシュは残しておきたい。

トライするのは自由だけど、大手は手付金の交渉に応じないよ。

ちなみに手付金が保全されるのは５％を超えるとき。５％にすると保全してくれない。

三井は100万以上なら大丈夫と聞きました。
倍返しの時も１割の基準を物件価格か手付金かで揉めた話も聞いたので皆が皆１割入れるとは限らないのでは!?
5パーセント以上なら問題なし、それ以下は個別交渉かな。

三井が潰れる訳ないから、転勤等のリスクを考えると手付金は最小にしとくのがいい気がするけどね。

固定資産税、最初の5年で2LDK179000円と聞きました。高くないですか？減免後は30万位になっちゃうんでは。

再契約もその前も手付１割だったけどね。５%でいいなんてホント？

>1750

正確には２年目から６年目。１年目は土地分だけなのと、引渡し後の日割りなので金額は異なる。それから、見込み額については建物分と土地分の金額を教えてもらえば７年目以降の金額は計算可能。まあ、あくまでも概算だけど。

川崎や小杉のタワーマンションだと固定資産税っていくらくらいなの？

商業地域なんで土地の評価額が高いんだよね。

私も、固定資産税の額聞いたけど、もっと安かったよ。

手持ちの資金はあるけど、キャンセル時の手付け放棄のリスク軽減や、金利が安いからとりあえず借りておくとかなら良いですが、自己資金が少ないのにフルローンとか危険すぎないですか？

失業や病気になった時に、売却価格がローン残高を超えているとアウトですよ。
価格の下落リスクが高まっているのにチャレンジャー過ぎます。
病気にならないとしても、借りれる額と返せる額は違いますからね。

そんな無謀な人はいないと良いですが。

ローン破綻して、管理費・修繕積立金滞納されたら他人事ではない。マンションって住民同士運命共同体。

いよいよ木曜日から登録が始まりますね！

最後に被せる方が有利な気がしてきた。

被せるとは？？

早く申し込んでも別に何も利点はないから、ギリギリまで粘るつもり。

>>1581
早く申し込むと、それこそ被らないように営業の人が配慮してくれますよ。

本申込期間に入った段階で一旦バラは外されます。もちろん「アンケートは入ってました！」となりますが、申し込むかどうかまでは不確定なので、そこに他の人が申し込んでしまう可能性もあります。

登録の最終日に倍率をみて部屋を決めるってのも一つの作戦。

営業ができるのはあくまでも調整。被って抽選になってもここの部屋といわれたら受け付けざるを得ない。

営業の調整と元々の倍率から抽選にならない部屋が多いと予想するなら早め、ほとんどが抽選になると予想するなら遅めにするのですかね。

1581さんはほとんどが抽選になるとふんでいるのでしょう。

ほとんどで倍率が付かなくても、早く登録しちゃうと、たまたまその部屋だけどうしてもって人が出てきて後からぶつけられたらアウト。最後に倍率がついてない部屋を選択するって手もある。

新川崎で3L6000万…フルローン…。すごい時代になりましたね。リスク高いわ。

武蔵小杉なんか８０００万、９０００万だよ。凄い時代たよ。

小杉はすみふが釣り上げてるだけ。売れ残りまくりりでしょ。

武蔵小杉の三井ガーデンは8000万9000万で完売したじゃん
住友はいつも割高だからあんなもん

間取りや階数は二の次になるけど、倍率の低い方に登録し確実狙いで最終日に登録するか、どうしても欲しい部屋があるため、すぐに押さえるために初日に登録するか悩みます。

早めに申し込んでおいても、最後の最後にここにしますって突っ込まれたら抽選になっちゃうし、部屋が決まっているなら申込時期はあまり関係ないかな。
いくつか候補になるなら、後出しじゃんけんの方が抽選にするのも避けるのも自由なので気分がいいようなｗ

事前審査はフルローンで出してみたら95%くらいまで出たなあ。1割手付払って、余った分5%は当面のキャッシュにする。引っ越し後に本当に余ったら繰り越しに入れてもいいし。借りれるだけ借りた方がいい。

鹿島田駅周辺が下町っぽくていいですね。下町もタワマンの眺望も楽しめるのは贅沢だなー。

suumoに販売する全間取りと価格出てますね。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/kanagawa/sc_kawasakishisaiwai/nc_67704996...

おすすめの間取りなどあったら教えていただきたいです。

フルリビングイン、行灯部屋&狭小部屋付きでリビング正面にばっちりフレームが構えている間取りはいかがでしょうか。

>>1595
子どもが小さいうちはフルリビングインで行燈部屋でも全然OKなんですけどね。
子供が受験期に入ったら家族全員テレビを見ないぐらいの覚悟があればいいんでしょうけど2人3人いたらほぼ毎年受験だからなあ。

パークシティ武蔵小杉ザガーデンの南向き３ＬＤＫが６４００万円で、北向きは３ＬＤＫで６１００万円らしいよ。そっちの方が良くない？

1597
うーん、判断するには情報足りないよう。
最低でも階数と面積、出来れば行灯部屋の有無や間取りの特徴位ないとねえ。

低層階だと思われますが北向きは前に建物が無いそうですよ。

>>1594
部屋の向きとか価格とか抜きにして、間取りだけで見ると80Cか85Cですかね。

この2つは比較的まともな間取りで使いやすそうですね。

しかしタワーとはいえかなり苦しい間取りが多いですね。
もう少し上手く作れなかったのですかね。