プレサンス レジェンド 堺筋本町タワーってどうですか？

>>339
>>341
>>342
積水ハウスの別のマンションもそうなってました
でもこうやって別の費用として分ける意味ってあります？
細かく分けだすと植栽管理費とかエレベーターメンテ費とか宅配ボックス管理費とかきりがないと思いますが・・・
どっちにしてもタワーマンションは将来の修繕積立金は初期設定の2倍くらいは覚悟した方がいいんじゃないですか？


http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/outline/index.php?comp_id=sekisuihous...
グランドメゾン松ケ枝町
その他諸費用 セキュリティサービス料(月額)/540円、民間ゴミ収集費(月額)/540円、窓ガラス清掃費(月額)/648円

>>339
>>341
>>342
ざっくり見てみると修繕積立金はどの部屋も1平米辺り100円前後だね
こんなので足りるとは思えないよね
三菱や野村や三井の15階建のマンションと同じくらいだよね
売主は最初は安い方が売り易いだろうし売ったら終わりだけど所有者は将来のことも考えないといけないから今さえ安ければいいってもんじゃないよね


プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー（物件概要）

専有面積　管理費（月額）　修繕積立金（月額）
40.73m2　4,360円　4,070円
56.34m2　6,030円　5,630円
56.37m2　6,030円　5,640円
125.97m2　13,860円　12,600円

>>344 買い替え検討中さん

管理費が安いのは理由がありますか？
途中から管理費があがるのはあまり聞かないのですけど。

>>345 マンション検討中さん

タワーマンションとしてはここの管理費は安いですよね
その理由が管理サービス内容を他のタワーマンションと比較してどうなのかを知りたいです
清掃回数が他のタワーより少ないとかサービスを低下させて安いのかどうなのかとか色々な分野について知りたいです

タワーマンションの管理費で一番割合が高いのは管理人やコンシェルジェの人件費のようですがここはどうなっていますか？

常駐人数は合計何人なのか、
コンシェルジェはいるのかいないのか、
24時間365日なのか平日の9時～17時なのかとか

単純に管理人2人、コンシェルジェ2人だとして、時給1000円で平日日勤8時間のみとしても月に20日ですと毎月64万円です
もちろん事務経費とか保険年金の雇用負担もあるからそんなの安くないでしょうけど単純計算だと1戸辺り1900円です
管理人だけにこれだけの割合使うと他の費用が足りないでしょうし

あとはジムにはプールがないしラウンジも巡回管理だけでしょうけどその頻度とか？

>>346 物件比較中さん
コンシェルジュは１名週７日の八時間勤務です。夜間は警備員が週７日です。
管理人は１名週７日12時間です。

>>339 匿名さん

このマンションは管理費に含まれてますが、年に二回の外壁の窓の清掃がふくまれてます。

>>340 坪単価比較中さん

このマンションでは、年に二回の外壁の清掃が管理費に含まれますよ。

ここは全体的に庶民派タワーって雰囲気になるのかな？
特に低層階や50㎡台の小さい部屋はプレサンスのマンションらしく投資マンションとして販売して賃貸に出される部屋が多くなりそうだし住人の30％くらいいは賃貸入居者になるかもね

>>347
詳しくありがとう
タワーマンションとしては少ない人員配置だけど、管理費の安さと引き換えだからサービス削減もしょうがないかもね

>>348
窓清掃が年2回って少ないかなと感じたけど管理費が安いからしょうがいないね

交通便が良くて、立地は大満足。
タワーマンションで便利な場所に住みたい人にはおすすめのマンションだと思います。
ただ、間取りを見ると狭いのがとても残念です。
面積がもう少し広くないと不便だなと感じてしまいました。

間取りが微妙な設定の割に、強気という印象

タワーマンションは駅から徒歩3分以内が当然だと思ってたけど最近は徒歩5分以上のも増えてんだね
駅からの距離よりも路線も含めた駅力の方が重要なんだろうけどね


【2016年11月4日現在　平成29年以降完成の大阪市内タワーマンションプロジェクト販売中一覧・計画中一覧】

★公式ホームページ公開中 ★
平成29年2月下旬　ローレルタワー南森町ル・サンク　JR東西線「大阪天満宮駅」徒歩1分
平成29年4月下旬　シティタワー梅田東　谷町線「中崎町駅」徒歩5分
平成29年11月下旬　ブランズタワー御堂筋本町　御堂筋線・中央線・四つ橋線「本町駅」徒歩1分　
平成29年12月下旬　ブランズタワー・ウェリス心斎橋SOUTH　長堀鶴見緑地線・堺筋線「長堀橋駅」徒歩1分
平成30年3月上旬　ザ・パークハウス 中之島タワー　京阪中之島線「中之島駅」徒歩2分
平成30年3月中旬　ザ・パークハウス 大手前タワーレジデンス　谷町線「谷町四丁目駅」徒歩7分
平成30年3月下旬　ジオ天六 ツインタワーズ　谷町線・堺筋線「天神橋筋六丁目駅」徒歩4分
平成30年3月下旬　プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー　堺筋線・中央線「堺筋本町駅」徒歩2分
平成30年3月下旬　プレミストタワー大阪新町ローレルコート　長堀鶴見緑地線「西大橋駅」徒歩2分
平成31年1月下旬　グランドメゾン新梅田タワー　JR大阪環状線「福島駅」徒歩6分
平成31年1月下旬　ザ・心斎橋タワープロジェクト　御堂筋線「心斎橋駅」徒歩3分
平成31年3月下旬　北浜ミッドタワー　堺筋線「北浜駅」徒歩1分
平成31年3月下旬　ザ・ファインタワー 梅田豊崎　御堂筋線「中津駅」徒歩1分　
平成31年3月下旬　シティタワー東梅田パークフロント　堺筋線「扇町駅」徒歩4分　
平成31年3月下旬　クレヴィアタワー大阪本町　御堂筋線・中央線・四つ橋線「本町駅」徒歩5分
平成32年2月下旬　ブランズタワー梅田 North　御堂筋線「中津駅」徒歩1分


★公式ホームページ無しの業界新聞情報★
平成31年7月下旬　（仮称）ローレルタワー福島区福島7丁目計画　JR大阪環状線「福島駅」徒歩3分
平成32年2月下旬　（仮称）プラウドタワー大阪高麗橋2丁目計画　堺筋線「北浜駅」徒歩1分
平成32年7月下旬　（仮称）グランドメゾンタワー内久宝寺町2丁目計画　谷町線「谷町四丁目駅」徒歩5分
平成34年3月下旬　（仮称）梅田曽根崎　Link　City　谷町線「東梅田駅」徒歩2分
平成○年○月　（仮称）ジオ東天満2丁目ツインタワーズ計画　JR東西線「大阪天満宮駅」徒歩5分

)353さん
堺筋線でも他のタワーマンションも建つんですね。タワーマンションこれだけ計画されてるなら、他物件も早く見たいです。タワマン乱立時代って…

>>343 買い替え検討中さん
モデルルームで修繕積立金の長期計画表を見せてもらえばすぐにわかりますよ。
計画では20～30年で確か3倍近かったかな。
毎年段階的に上げるか、5年毎に大きく段階的に上げるかは管理組合次第らしいけど、すぐにあがることにはかわりない。

>>355
たぶんあの計画では足りないと思う
最初の修繕積立基金があるので、12年目の1回目の大規模修繕までは平米単価200円への値上げでもいいかもしれないけどね
13年目からは最低でも300円になるような気がしますね

投資マンションの狭い部屋のオーナーは自分で住む訳じゃないし実質利回り落ちるけど納得するかな？


高級マンション、タワーマンションの管理費と修繕積立金の平米単価を比較
http://premiermansion.com/2016/07/administration-repair-cost/

>>350
いま分譲マンションに住んでますが、やはり段階的に上がりました。15年で二回ほど、タワーでなく、60世帯くらいのマンションでしたが。修繕費どのマンションもあがると思われます。よって、管理費が安いのが気になります、値上げあるのか？

>>357
管理費が安い理由はなんだろうね？
営業販売戦略の一環で初期設定を利益度外視で安くしてるのかな？

管理会社だって2社なんてほとんど聴かない体制だけどプレサンスのマンションはみんな2社体制みたいだし
ここもグローバルコミュニティに主な仕事をさせながら
子会社のプレサンスコミュニティを噛ませて2社にしてあるから利益をガッチリ取る予定だろうし

2社体制だと…
一応、グローバル・コミュニティの管理業務をきっちり管理・監督することができる。
一理はある。

ただ、投資用マンションがそうなのだが、ちょっとした備品やタイルの剥がれ、共用玄関のシリンダーがアホになってきているなど、ホンマに管理・監督してほしいところ。

プレサンスコミュニティが怖い監督者になっていないことを山岸社長はご存知だろうか…。
TOPの独裁力・リーダーシップの発揮が無い企業が潰れていくのをいくつも見てきたが、そうならないことを願う。

各部屋の配置が珍しい感じかなと思います。
３ＬＤＫでも、専有面積が何タイプかあるので
家族の人数によって選べるのが嬉しいなと思います。
管理費はどのマンションでも上がっていくものなので
最初に安いくらいがちょうど良いかなと思っています。

>>361 匿名さん

管理費があがるのって、はじめの設定がユルいからでは？物価があがればでしょうけど、基本的には、あがらないでしょ。
修繕費はともかく。