ザ・パークハウス 船堀（旧称：（仮称）トーキョー・タイム・テラスプロジェクト）

販売戸数 11戸
駐車場 総戸数に対して自走式平面95台※身障者用1台含む(月額：16000円～23000円)、他に来客用2台、店舗・保育所用3台
販売価格 37,980,000円～53,980,000円
最多価格帯 5,300万円台(2戸)(100万円単位)
間取り 2LDK～3LDK
専有面積 58.17m2～73.78m2
バルコニー面積 9.27m2～12.69m2

登録受付期間 第1期2次：2015年8月4日10:00より先着順申込受付開始
モデルルーム モデルルーム公開中(予約制)
完成日または予定日 2016年9月下旬
入居(予定)日 2016年12月下旬

敷地面積 5983.5m2
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造　地上13階建
用途地域 用途地域：第一種住居地域・近隣商業地域
防火地域：防火地域・防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：60%・80% 、容積率：300%・400%

管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ（株）に管理委託(日勤)
管理費(月額) 9,900円～12,550円(月額)
修繕積立金(月額) 5,820円～7,380円(月額)
修繕積立基金 修繕積立基金：523,530円～664,020円(引渡時一括)
施設費用・償却費 管理準備金：9,900円～12,550円(引渡時一括)、駐車施設：総戸数に対して自走式平面95台※身障者用1台含む(月額16000円～23000円)、自転車置場：510台(月額100円～300円)、バイク置場：9台(月額2000円)、ミニバイク置場：4台(月額1000円)、インターネット利用料：月額1350円、共視聴設備利用料：月額270円

三菱地所は修繕積立金の初期設定が高くて良いね。

水害の件は、みなさんがそれぞれ考えればいい話だと思いますよ。
ただ、1期でアベニューの70平米台の部屋は売れたと思うので、あまり選択肢が無くなってきていますが。
狙うはプライベートコートの上の方ですかね！

>>812
そうですね！
加えて、駐車場が100%稼働になると、修繕積立金にお金を回せそうで、多少は安心感が増しますね！

水害の防災拠点で一番近いのは大島小松川公園ですよ。
ただ橋渡らないといけないので、実際には行けないと思いますが。

上の階買って籠城するしかないと思います。

江戸川の氾濫レベルの水害だと、電気、ガス、水道全部使えなくなると思うので、籠城しようにも出来ない感じになると思いますよ。ま、そのレベルの水害だと、江戸川区の戸建は壊滅的な被害を受けるはずなので、マンションがー、とか、資産がー、とか言ってる場合じゃないかもね。

水害は主に台風（豪雨）によるものかと思いますが、川の氾濫対策後に平成に入ってからは特に起こってないですね。
安心は出来ないですが、100年に一度の大豪雨が来ない限りは大きな被害は少ないかも。

http://www.city.edogawa.tokyo.jp/smph/kankyo/toshikeikaku/machidukurij...

そういえば、水害用に貯水槽に水を貯め排出させる仕組みがあると聞きましたがこの件について詳しく聞いた方はいらっしゃいませんか？

100年に一度の災害にどこまで備えるかですよね
ウチは最低限しかそなえません
だからここでいいんです

猛暑にゲリラ豪雨。ここ数年毎年ひどい気がします。大災害も１００年に一度の頻度じゃすまなくなるかもしれません。

でも大豪雨の水害ならば事前にある程度避難できますよね。

地震で堤防が決壊することってありえますか？大地震は予知できないので、起きたら最後ですね。

ちなみに家族で避難場所とか話してますか？この付近だとどこになるんでしょうか？

猛暑日が続きますね。ここ数年異常気象が頻繁に起こっている気がします。
楽観的に考えて最低限しか備えない家がほとんどでしょう。
結局災害が起きても最低限の準備しかしていない人が多いので、物資に殺到し奪い合いが起きてしまうんじゃないでしょうか。
７日分も備蓄している家は少ないと思います。
災害時に助け合える住民になれるといいですね。

この辺りで避難所だと、小学校じゃないですか？
わりと近いところにありますが。
小学校だったら耐震等級高く作ってあるみたいだし、
校舎の高さ自体もありますしというのはあるかと。
マンションも高さありますけれど。
備蓄に関しては、マンション自体でも頑張っている所は多くなっていますね。
こちらもそうかな。

今日、明日は契約ですね！
契約したら、覚悟を決めないといけないですね笑

1期2次は11戸か。1期1次は完売？売れ残ってる？

総戸数 254戸（他に店舗4区画、ゲストルーム・パーティールーム・キッズルーム、管理室）
販売戸数 11戸
駐車場 総戸数に対して自走式平面95台※身障者用1台含む(月額：16000円～23000円)、他に来客用2台、店舗・保育所用3台
販売価格 37,980,000円～53,980,000円
最多価格帯 5,300万円台(2戸)(100万円単位)
間取り 2LDK～3LDK
専有面積 58.17m2～73.78m2
バルコニー面積 9.27m2～12.69m2

登録受付期間 第1期2次：先着順申込受付中
モデルルーム モデルルーム公開中(予約制)
完成日または予定日 2016年9月下旬
入居(予定)日 2016年12月下旬

敷地面積 5983.5m2
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造　地上13階建
用途地域 用途地域：第一種住居地域・近隣商業地域
防火地域：防火地域・防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：60%・80% 、容積率：300%・400%

管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ（株）に管理委託(日勤)
管理費(月額) 9,900円～12,550円(月額)
修繕積立金(月額) 5,820円～7,380円(月額)
修繕積立基金 修繕積立基金：523,530円～664,020円(引渡時一括)
施設費用・償却費 管理準備金：9,900円～12,550円(引渡時一括)、駐車施設：総戸数に対して自走式平面95台※身障者用1台含む(月額16000円～23000円)、自転車置場：510台(月額100円～300円)、バイク置場：9台(月額2000円)、ミニバイク置場：4台(月額1000円)、インターネット利用料：月額1350円、共視聴設備利用料：月額270円

>>824
かなり売れたみたいですよ。
2期は狭い間取りが多くなりそう。

エクセレントがすごい安く感じるんだけど価格差の理由はなんでしょう?

>>826
ブランド、規模感、日照条件ですかね。

中古で売る時は新築程の価格差はつかないと思います。
駅近だけでよければエクセレントでもいいのかなと思います

エクセレントは小規模なので売る頃は修繕積立金がかなり高くなっている頃です。
リセール価値としては、大規模＋ブランドでエクセレントには勝ると思われます。
中規模物件なのでタイミングによっては、多くの中古が販売されれば価格は暴落しますが、真横にあるエクセレントでも下落のタイミングに巻き込まれれば同じことな気がします。

価格差は、横がパチンコ、バルコニーの目の前がそこそこ交通量のある道路だから…ということでしょうかねぇ…

販売状況

総戸数 254戸

1期1次 130戸
1期2次 11戸

契約済 130戸
売出中 11戸
未販売 114戸

>>830
今のところ、順調ってことですね。

エクセレントは小規模っていっても60戸くらいで、余計な共用施設がなく、駐車場も少ないから修繕も思ったよりも高くならないと思います。
仮に同じ広さを売るとして、パーク5000万を4500万で　　エクセレント4300万を3900万で売ればエクセレントを買う人もいるんじゃないかと思います。

4000のプラウドが売れます。

>>833
ここでなぜプラウドがらでてくるの…

超個人的所感
私が見学してそう思っただけなので、認識違いがあるかもしれませんがあくまで参考までに！

⚪︎ゲートコート
・他のコートより価格がやすい
・広い部屋が多い、収納多め
・夏場は暑くなりにくい
・陽当たりは午前中のみよい
・コート内の戸数が少ないので玄関前の人通りが少なくて寝室静かそう
・エントランスから近い
・ゴミ集積所、駐車場まで近い
・バルコニーが内側を向いていて駐車場なので前は開けている
・コの字の内側向きなので飛行機の反響音があるかも
・住戸によっては横がパチンコ、そこそこ車通りある道路が近い
・リビングのカーテン開けておくと、プライベートコート側の通路から丸見えかも
・下がパーティルーム
・寝室側廊下が通りを挟んで居酒屋、空手道場

⚪︎アベニューコート
・他のコートの中間ぐらいの価格（部屋によって高め）
・将来バルコニー側の道路が歩道になるかも
・陽当たりは午後から夕方まで良い
・ゴミ集積所まで少し遠い
・狭めの部屋が多い、収納少なめも多い
・バルコニー前が道路（静か）、景観は良くない
・寝室側がコの字内側で反響音がするかも
・エレベーター混みそう
・寝室側通路の人通りが多い
・下が店舗（医療機関、銀行等、飲食以外濃厚）
・エントランスから比較的近い

⚪︎プライベートコート
・専用庭、テラスあり
・広め、収納多め
・陽当たりは午前中のみよい
・他のコートより価格は高め
・エントランスから遠い
・エレベーターまで遠い
・ゴミ集積所まで遠い
・隣に建物が建つ可能性あり（今は駐車場）

こちらの修繕積立金は年数が経つに連れて上昇していきますか？また10年後に一時金など予定ありますか？別の物件で検討しているのですが10年後に一時金の設定がされていてこちらも今度、見学に行こうと思っていたので…。
また、低層階（3〜5階くらい）でも冬は日当たりは問題ないですか？色々質問して申し訳ありませんが遠方に住んでいて事前にわかればと思いすいません。

>>836
一時金はないですが、5年毎に上がる計画です。
日当たりはアベニューコートは1日中当たる感じですが、70平米前後の部屋はほとんど販売済だと思った方がいいです。

>>836

一時金はなく五年ごとに上がっていき、30年での修繕計画最後の5年間か10年は広さ×1.5円計算だったような。1番売れてそうな70平米で1万円くらいですかね。

陽当たりは、日照シミュレーションを見せてもらいましたが、アベニューコートであれば1階まで影にならずに当たっているようでした。
アベニューコートは2期用に幾つか残ってますがどんどん売れてますので早く見て決めたほうがいいと思います。

２期はプライベートコートが中心で、アベニューコートは高い部屋か狭い部屋が残っています。

皆さんありがとうございます。やはり修繕積立金は上がって行くものなんですね。アベニューコート（南西?）になるのでしょうか。１階でも日当たりは影にならないのであれば良かったです。

>>840
1階は店舗になります。
2階は横に街路樹を植える予定なので、3階以下は少し木の陰ができるかもしれません。

真横が街路樹だとこの時期セミが止まってうるさそうですね。高層階のほうがよさそうでしょうか。

アベニューコートの低層階はさすがに冬の夕方３〜４時くらいは向かいの13、14階建ての密集している建物の日影がかかると思いますど。

まだ外は明るいのに隣のビルの陰になってしまうと、嫌ですね～。
普通なら夏は６時や７時はまだ明るいのですが。
やはり低階層の部屋は日照時間も気にしないとイケないですね。
まあ、普段は日中居ないのなら問題は無さそうですが。

>>843
駅近の割には日照時間は確保されてると思いますよ。敷地面積が広いので、その辺りは考慮されてると思います。
低層で日照を気にするなら、そもそも駅近でなく、用途地域が低層地域の物件じゃないとダメですね。

>>843

低階層だと日照はある程度仕方ないかもしれませんね。現地視察時に近くのマンションの陽当たりを見てみると参考になるかもしれません。

今の時期でも15時位に現地見たらアベニューコートの下のほうは影になってましたね。冬が何階くらいまで影になるか気になりますけど。

>>846
モデルルームにいけば、日照のシミュレーション見れるので、確認しに行くと良いと思いますよ！

あまり盛り上がってないですね

空手道場、すごくうるさいです。
昨日、周辺を歩いていてビックリしました。

第1期3次になってますね。
売れ行きがよく分からない。

1期3次は14戸か。
前までの先着順の残りは表示してないね。売り切ったのかな。

総戸数 254戸（他に店舗4区画、ゲストルーム・パーティールーム・キッズルーム、管理室）
販売戸数 14戸
駐車場 総戸数に対して自走式平面95台※身障者用1台含む(月額：16000円～23000円)、他に来客用2台、店舗・保育所用3台
販売価格 40,480,000円～75,480,000円
最多価格帯 4,600万円台(2戸)(100万円単位)
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.17m2～87.44m2
バルコニー面積 9.27m2～14.94m2

登録受付期間 第1期3次：2015年8月25日(火)10時より、先着順申込受付開始
モデルルーム モデルルーム公開中(予約制)
完成日または予定日 2016年9月下旬
入居(予定)日 2016年12月下旬

敷地面積 5983.5m2
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造　地上13階建
用途地域 用途地域：第一種住居地域・近隣商業地域
防火地域：防火地域・防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：60%・80% 、容積率：300%・400%

管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ（株）に管理委託(日勤)
管理費(月額) 9,900円～14,870円(月額)
修繕積立金(月額) 5,820円～8,750円(月額)
修繕積立基金 修繕積立基金：523,530円～786,960円(引渡時一括)
施設費用・償却費 管理準備金：9,900円～14,870円

今の状況はこんな感じ？

1期1次 130戸
1期2次 11戸
1期3次 14戸
売出合計 155戸/254戸
売れ残りの先着順 ？戸

敷地が広いから低層階でも日当たり考えられてるはずというのは間違い。
日の当たるバルコニーの方角で大きくセットバックしたり、空地を建物のバルコニー前に大きくとったりしてれば良いけど、ここはそうなっているの？
空地は真ん中の日の当たらない場所にあると思うんだけど。

そもそもえきちかで日当たり云々が筋違い。
日当たりほしいなら、気張って高層階買うしかないよ。

>>853
ここで言ってて仕方ないので、モデルルームに行こうね。

>>853

アベニューコート前二階以上は、向かいの建物まで

歩道
道路（広めの一車線）
歩道
一階の屋根（数メートル）

の空間がありますので、そこそこ日照は担保できるかと。建物はありますが下から見ててもそこそこ開けてます。

MRで日照予想図見せてもらって決めたら良いですね。

ゲートコートはアベニューコートの影になるので日照は期待できないと思います。

日照の感じ方は人それぞれだからなぁ。
ゲートコートは日照期待できないと言うけど、階数と部屋の場所によって違うので、一括りにはできないと思うよ。
私は西日が好きじゃないので、ゲートコートの上の方を検討中です。

>>856

ただ陽が当たれば良いというわけではなく、人それぞれの過ごしやすさですよね。
西日は床や壁紙を痛めるとも言いますし、部屋も暑くなりますしね。

住んでからのサービスもお客様の声からいろいろ改善されているのがいいなと思います。マンションに住んで良かったと思えるのでは。シェアできたり、たまりやすい郵便物を簡単に分類したり、掲示板などよりよいコミュニティーも築けそうです。防災の日が近いですがやっぱりご近所さんとの付き合いは何よりの防災だと思います。

第1期では155戸供給で販売好調のようですね！

>>859
155戸供給、11戸先着順ですね。